NORDKAPITAL vastu 32 622,06 euro ja intressi saamiseks või lepingust taganemise tühisuse tuvastamiseks, lepingu täitmiseks, lepingust tuleneva kohustuse täitmise võimatuse tuvastamiseks ja saamata jäänud tulu 56 500 euro või 20 740 euro hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 21.6.2022 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Versal Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
40 249,44 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja Versal Kinnisvara OÜ (registrikood 12851660), lepinguline esindaja vandeadvokaat Urmas Kukk Kostja OSAÜHING NORDKAPITAL (registrikood 10819149), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kristjan Aava
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 31.1.2023 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Parandada Harju Maakohtu 21.6.2022 otsuse resolutsiooni p-s 2 sisalduv ebatäpsus ja lugeda see sõnastatuks järgmiselt: „Jätta Versal Kinnisvara OÜ hagi OSAÜHINGU NORDKAPITAL vastu rahuldamata põhivõla 28 700 euro nõudes, sissenõutavaks muutunud intressi 5321,68 euro ja edasiulatuva intressi nõudes, kahju 3922,06 euro hüvitamise nõudes, nõudes kohustada kostjat täitma 26.6.2019 sõlmitud lepingut nr 1696, nõudes tuvastada, et kostja ei saa lepingu p-i 3.1 täita, ning saamata jäänud tulu 56 500 euro (alternatiivselt 20 740 euro) nõudes.“
2.Jätta Harju Maakohtu 21.6.2022 otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta ja täiendada osaliselt kohtuotsuse põhjendusi, välja arvatud osas, milles kohtuotsus on jõustunud.
2-20-10764
3.Harju Maakohtu 21.6.2022 otsus on jõustunud osas, millega maakohus jättis läbi vaatamata Versal Kinnisvara OÜ nõude tuvastada, et OSAÜHINGU
NORDKAPITAL
13.08.2020 taganemisavaldus, millega
OSAÜHING
NORDKAPITAL taganes 26.06.2019 sõlmitud lepingust nr 1696, on tühine (resolutsiooni p 1), ning osas, milles maakohus jättis rahuldamata Versal Kinnisvara OÜ hagi kostja vastu nõudes kohustada kostjat täitma 26.6.2019 sõlmitud lepingut nr 1696, nõudes tuvastada, et OSAÜHING NORDKAPITAL ei saa lepingu p-i 3.1 täita, ning saamata jäänud tulu 56 500 euro (alternatiivselt 20 740 euro) nõudes (resolutsiooni p 2 osaliselt).
4.Jätta Versal Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.
5.Jätta apellatsioonimenetluse kulud Versal Kinnisvara OÜ kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Versal Kinnisvara OÜ (hageja) esitas 24.7.2020 Harju Maakohtule OSAÜHINGU NORDKAPITAL (kostja) vastu hagi (täiendatud 4.11.2021), milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 28 700 eurot, põhivõlalt kuni hagi esitamiseni sissenõutavaks muutunud intressi 5321,68 eurot, põhivõlalt alates hagi esitamisest kuni selle tasumiseni intressi võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras ning kahjuhüvitise 3922,06 eurot. Nende nõuete rahuldamata jätmisel palus hageja tuvastada, et kostja 13.8.2020 taganemisavaldus 26.6.2019 lepingust on tühine, kohustada kostjat 26.6.2019 lepingut täitma, tuvastada, et kostja ei saa täita 26.6.2019 lepingu p-i 3.1, ning mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitis 56 500 eurot või 20 740 eurot ja tasaarvestada see kattuvas ulatuses Paepargi tn 50/1-11 korteri müügihinnaga. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
1.1.Hagi kohaselt sõlmisid pooled 26.6.2019 notariaalse lepingu nr 1696 (leping). Lepinguga kohustus kostja jagama Tallinnas Paepargi tn 50 asuva kinnisasja kaheks kinnisasjaks, püstitama jagamisel tekkivale kinnisasjale hooned ja jagama selle korteriomanditeks, müüma hagejale jagamisel tekkivad korteriomandid nr 6 ja 11 (korterid nr 6 ja 11) ning sõlmima erikasutusõiguse andmise kokkulepped, mille alusel hagejal on ainuõigus kasutada tasuta ja tähtajatult kummagi korteri juurde kuuluvat panipaika, parkimiskohta ja lodžat. Hageja kohustus kostjale korteri nr 6 eest tasuma 142 500 (sh käibemaks) ja korteri nr 11 eest tasuma
2-20-10764 144 500 eurot (sh käibemaks). Hageja on korterite nr 6 ja 11 ostuhinnast ära tasunud vastavalt 14 250 eurot ja 14 450 eurot, s.o kokku 28 700 eurot.
1.2.Lepingu sõlmimisel saavutasid pooled kokkuleppe, et kostja teeb korterite tehnosüsteemide ja eluruumide plaanilahendust ning korterite siseviimistlust vastavalt hageja esitatud disainiprojektile. Lepingu järgi oli hagejal kokkulepitud hinna raames õigus muuta tehnosüsteemide ja eluruumide plaanilahendust ning ta pidi sellekohased ettepanekud esitama hiljemalt 31.10.2019. Hageja esitas 2019. a suvel ja seega õigeaegselt kostjale ettepanekud elektrisüsteemi lahenduse muutmiseks koos vajalike jooniste ja seletuskirjadega. Kostja keeldus 13.8.2019 (hagis ekslikult märgitud 5.9.2020 – ringkonnakohtu märkus) neid sisse viimast, tuginedes sellele, et ta on alustanud kipskarkassi ja kipsi paigaldamist. Kostja rikkus sisetööde alustamisega enne muudatusettepanekute esitamise tähtaja möödumist ja muudatuste tegemisest keeldumisega oluliselt lepingut. Muudatusettepanekute arvestamine oli hageja jaoks lepingu sõlmimisel üheks põhiliseks tingimuseks ja hageja huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Samuti rikkus kostja lepingut ja käitus vastuolus hea usu põhimõttega, kui eksitas hagejat korterite ülevaatamise ja asjaõiguslepingute sõlmimise kuupäevade ning piirdeaia olemasolu osas. Kostja edastas hagejale tähitud kirju, mida hageja ei saanud kätte või millega hagejal ei olnud võimalik tutvuda enne kostja pakutud korterite ülevaatuse aega. Seejuures sisaldasid kostja tähitud kirjad ja e-kirjad aegade kohta erinevat teavet. Kostja esindaja pakkus korterite ülevaatuse ajana välja 5.6.2020 kell 10, kuid ei ilmunud sel ajal ehitusplatsile. Kostja veebisaidil kuvati korterelamu 3D-visuaali, millel oli näha piirdeaiaga korterelamut. Kostja lubas piirdeaiaga korterelamut ka lepingu sõlmimisel suuliselt. Ehituse käigus selgus, et piirdeaeda ei rajata.
1.3.Eeltoodust tingituna kadus hagejal usaldus kostja suhtes ja huvi lepingu täitmise vastu. Lisaks andis kostja käitumine hagejale põhjust eeldada, et kostja ei täida oma kohustusi ka edaspidi. Seetõttu taganes hageja lepingust 15.6.2020 notariaalse taganemisavaldusega. Hageja palus selles endale tagastada ostuhinna ettemaksu 28 700 eurot 15 päeva jooksul arvates lepingust taganemisest. Kostja ei ole ettemaksu hagejale tagastanud. Kostjal tuleb 28 700 eurot hagejale tagastada ja tasuda sellelt seadusjärgses määras intressi alates 26.7.2019.
1.4.Hageja kandis seoses lepinguga notaritasu 1072,06 eurot ja seoses taganemisavaldusega notaritasu 550 eurot. Kuna hageja eeldas, et kostja täidab lepingut, asus ta tegema ettevalmistusi ning tellis korterite sisekujunduse disainiprojekti, mille eest hageja tasus 2300 eurot. Kostjal tuleb need kulud hagejale kahjuna hüvitada.
1.5.Kui hageja 15.6.2020 taganemisavaldus peaks olema tühine, palub hageja rahuldada enda järjestatud nõuded.
1.5.1.Kostja 13.8.2020 taganemisavaldus ja kohtumenetluses tehtud taganemisavaldus on notariaalselt tõestatud vorminõude järgimata jätmise ja taganemise aluse puudumise tõttu tühised. Hageja ei ole lepingut rikkunud. Kostja saatis hagejale 1.6.2020 tähitud kirja, milles pakkus korterite ülevaatamise ajana välja 5.6.2020 kell 10. Samas pidi kostja lepingu järgi hagejat korterite ülevaatamise ajast ette teatama kolm päeva ja tähitud kirja sai kättesaaduks lugeda viie päeva möödumisel postitamisest, mis tähendab, et kostja oleks pidanud tähitud kirja postitama hiljemalt 28.5.2020. Igal juhul ilmus hageja 5.6.2020 kell 10 kortereid üle vaatama, kuid kostjat ei olnud kohal. Arvestades, et korterite ülevaatus tuli teha enne nende otsese valduse hagejale üleandmist ja kostja ei võimaldanud hagejal kortereid üle vaadata, ei pidanud hageja ilmuma asjaõiguslepingu sõlmimisele. Korterite ülevaatamine oli hagejale oluline, sest selle kohta tuli lepingu järgi koostada akt, kuhu märgitakse ammendava loeteluna kõrvaldamist vajavad puudused ja märgitakse parandamistööde tegemise tähtaeg. Olukorras, kus hageja oli
2-20-10764 lepingust 15.6.2020 taganenud, ei pidanud ta ilmuma kortereid üle vaatama 8.7.2020 ega 10.7.2020, ning asjaõiguslepinguid sõlmima 13.7.2020 ega 13.8.2020.
1.5.2.Kui ka kostja 13.8.2020 taganemisavaldus on tühine, siis leping kehtib ja on pooltele täitmiseks kohustuslik. Kostja on korteri nr 6 maha müünud ega saa seega lepingut korteri nr 6 müümise osas täita. Kostjal tuleb hagejale müüa korter nr 11 hinnaga 115 800 eurot (ostuhind 144 500 eurot – ettemaks 28 700 eurot).
1.5.3.Hagejale teadaolevalt müüs kostja korteri nr 6 hinnaga 199 000 eurot. Kui kostja oleks müünud selle hagejale lepingujärgse ostuhinna, s.o 142 500 euro eest, oleks hageja, kes tegeleb kinnisvara müügi ja rendiga, saanud selle ise 199 000 euro eest edasi müüa ja teenida 56 500 eurot kasumit. Hagejal on seega tekkinud kahju saamata jäänud tulu 56 500 euro näol. Hageja tasaarvestab selle korteri nr 11 lepingujärgse ostuhinnaga, millest on maha arvestatud hageja tasutud ettemaks, mistõttu peab hageja korteri nr 11 eest tasuma 59 300 eurot. Alternatiivselt peab kostja hagejale hüvitama saamata jäänud üüritulu. Kui lähtuda sellest, et kostja pidi hagejale korterid üle andma 12.6.2020, on hagejal jäänud 4.11.2021 seisuga saamata üüritulu 20 740 eurot (kaks korterit × 610 eurot × 17 kuud). Kostja vastuväited
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2.1.Hageja lepingust taganemise avaldus on tühine. Kostja ei ole lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud. Paepargi tn 50 korterelamu on valmis ja kostja on saatnud hagejale mitu teadet korterite ülevaatamiseks ja asjaõiguslepingute sõlmimiseks. Kostja pidi korterid välja ehitama eeskätt ehitusloa aluseks oleva projekti järgi, kuid sai siseviimistluse tehnilisi lahendusi vähesel määral muuta. Lepingu järgi on aga muudatustööde tegemise eelduseks paigaldus- ja teostusjooniste kirjalik üleandmise akt ning poolte allkirjastatud kirjalik muudatustööde kalkulatsioon. Isegi kui pooled pidasid võimalike muudatustööde tegemise üle läbirääkimisi, ei saavutanud nad nende tegemises kokkulepet. Samuti ei andnud kostja hagejale lepingu sõlmimisel kinnitust piirdeaia rajamise kohta. Igal juhul on hageja lepingust taganemine lubamatu, sest hageja ei teinud taganemisavaldust mõistliku aja jooksul pärast rikkumisest teada saamist. Hagejale pidi olema hiljemalt 13.8.2019 selge, et kostja ei vii hageja taotletavaid muudatusi sisse, sest siis saatis kostja hagejale e-kirja, milles ta teatas, et ei saa lisatöid teha. Hageja tegi taganemisavalduse kümme kuud hiljem. Kui poolte vahel oli arusaamatusi korterite ülevaatuse aja kooskõlastamisel, pidanuks hageja enne lepingust taganemist andma kostjale korterite ülevaatuse korraldamiseks täiendava tähtaja.
2.2.Kostja taganes lepingust 13.8.2020 taganemisavaldusega, sest hageja ei ilmunud vähemalt kahel korral kostja kirjalikult teatatud ajal ja kohas asjaõiguslepingu sõlmimisele ning asjaõigusleping jäi seetõttu sõlmimata. Täpsemalt pakkus kostja hagejale korterite vastu võtmist ja asjaõiguslepingute sõlmimist kolmel korral, s.o kostja pakkus 23.4.2020 kirjas lepingute sõlmimise ajana 26.6.2020 ja 28.5.2020 kuupäevasid, 31.3.2020 kirjas 18.6.2020 ja 20.7.2020 kuupäevasid ning 29.6.2020 kirjas 13.7.2020 ja 13.8.2020 kuupäevasid. Kostja viibis 8.7.2020 korterite ülevaatamiseks korterelamu juures, kuid hageja ei ilmunud korterite ülevaatusele. Asjaõiguslepingu sõlmimiseks oli notari aeg broneeritud 13.7.2020 kell 10 ning 13.8.2020 kell 10. Hageja esindaja ei ilmunud nendel aegadel notaribüroosse. Tähtsust ei ole sellel, mis põhjusel jäi ära 5.6.2020 korterite ülevaatus, sest kostja pakkus hagejale hiljem uuesti lepingu täitmist ja kutsus teda kortereid üle vaatama. Kostja 13.8.2020 taganemisavaldus ei pidanud olema notariaalselt tõestatud vormis ja isegi kui pidi, ei too vorminõude rikkumine kaasa taganemisavalduse tühisust. Kui kostja 13.8.2020 taganemisavaldus ei peaks kehtima,
2-20-10764 taganeb kostja lepingust seetõttu, et asjaõiguslepingut ei ole hagejast tingitud põhjustel sõlmitud hiljemalt 30.9.2020. Lepingust taganemise tõttu on kostjal lepingu järgi õigus jätta endale hageja ettemaksuna tasutud 28 700 eurot.
2.3.Hageja intressinõue ja kahju hüvitamise nõue on alusetud, sest kostja ei ole lepingut rikkunud ja hageja lepingust taganemise avaldus on tühine. Lisaks on hageja arvestanud intressi valesti seadusjärgse viivisemäära järgi. VÕS § 94 lg 1 järgne intressimäär on alates 1.1.2019 0%. Disainiprojekti maksumus ja selle eest tasumine on tõendamata. Igal juhul ei ole disainiprojekti kulu kahjuna hüvitatav seetõttu, et see ei olnud kostjale ettenähtav. Pooled olid korterite siseviimistluslahendustes lepingus ammendavalt kokku leppinud ning kui hageja soovis erilahendusi, oleksid pooled pidanud sõlmima muudatustööde kokkuleppe.
2.4.Hageja lepingu täitmise nõuet ei ole alust rahuldada, sest leping on igal juhul taganemisega lõppenud. Vaidlus on üksnes selle üle, kumma poole taganemisega. Hageja saamata jäänud tulu nõue ei kuulu rahuldamisele, sest kostja ei ole lepingut rikkunud ja leping on kostja taganemisega lõppenud. Lisaks ei ole hageja teinud ettevalmistusi tulu teenimiseks ning tema tegevusalaks ei ole mitte kinnisvara üürimine ja rentimine, vaid õigusnõustajate ja õigusbüroode tegevus. Hagejale ei kuulu ja ei ole kunagi kuulunud ühtegi kinnisasja. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus jättis 21.6.2022 otsusega läbi vaatamata hageja nõude tuvastada, et kostja 13.8.2020 taganemisavaldus on tühine, ning jättis hagi ülejäänud osas rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda.
3.1.Maakohus tuvastas, et pooltel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude üle: -
-
-
pooled sõlmisid lepingu, millega kostja kohustus jagama Tallinnas Paepargi tn 50 asuva kinnisasja kaheks kinnisasjaks, püstitama jagamisel tekkivale kinnisasjale hooned ja jagama selle korteriomanditeks, müüma hagejale jagamisel tekkivad korteriomandid nr 6 ja 11 ning sõlmima erikasutusõiguse andmise kokkulepped, mille alusel hagejal on ainuõigus kasutada tasuta ja tähtajatult kummagi korteri juurde kuuluvat panipaika, parkimiskohta ja lodžat, ning hageja kohustus kostjale korteri nr 6 eest tasuma 142 500 ja korteri nr 11 eest tasuma 144 500 eurot; hageja tegi 15.6.2020 notariaalse taganemisavalduse, millega taganes lepingust kostja lepingu rikkumiste ja pahatahtliku käitumise tõttu kohustuste täitmisel; kostja tegi 13.8.2020 taganemisavalduse, millega taganes lepingust seetõttu, et hageja ei ilmunud 8.7.2020 kell 10, 13.7.2020 kell 10 ega 13.8.2020 kell 10 asjaõiguslepingute sõlmimisele; korterid 6 ja 11 ei ole hagejale üle antud.
3.2.Pooled on sõlminud korteriomandite müügilepingu ja nad vaidlevad eelkõige selle üle, kumb pool seda rikkus ja kumma poole taganemisavaldus on kehtiv.
3.3.Hageja 15.6.2020 taganemisavaldus on tühine ning seetõttu ei ole alust rahuldada hageja põhivõla 28 700 euro ja sellelt arvestatud intressi ning kahjuhüvitise 3922,06 euro saamise nõuet.
3.3.1.Pooled on lepingu p-s 2.4 leppinud kokku mh selles, et kui hageja soovib korterite tehnosüsteemide ja eluruumi plaanilahenduste osas muudatusi, kohustub ta esitama hiljemalt 31.10.2019 kostjale kirjalikud ettepanekud. Lepingu p 2.5 näeb ette, et kui hageja tarnib
2-20-10764 erandkorras enda hangitud materjale, on tal õigus ja kohustus need vastava paigaldusjoonisega kostjale üle anda hiljemalt 31.10.2019 või kostja poolt hagejale täiendavalt teatatud tähtajaks. Üleandmisel allkirjastavad pooled kirjaliku üleandmise-vastuvõtmise akti ning vastavalt kostja poolt hageja teate alusel koostatavale poolte allkirjastatavale lihtkirjalikule kalkulatsioonile muutub lepingu eseme ostuhind, mis vormistatakse enne asjaõiguslepingu sõlmimist lepingu muutmise kokkuleppega. Lepingu p 2.6 järgi kui hageja ei pea lepingu p-des 2.4 ja 2.5 kokkulepitud valitud variantidest teatamise ja/või materjalide üleandmise tähtajast kinni, läheb valiku tegemise õigus üle kostjale ja sel juhul lepingu eseme ostuhind ei muutu. Lepingu p 6.1.1 alusel on asjaõiguslepingute sõlmimise eeldusteks mh kostja poolt lepingu lahutamatuks lisaks nr 4 olevas siseviimistlustabelis toodud lepingu eseme valmidustaseme saavutamine ja lepingu eseme sihipärase kasutamise võimalus. Lepingu p 11.10 järgi tuleb lepingusse märkida kõik lepingu eseme ehitamise ja müügiga seotud kokkulepped.
3.3.2.Kohus nõustus kostjaga, et pooled ei saavutanud kokkulepet korterite ehitamiseks just hageja disainiprojekti järgi. Pooled leppisid kokku, et korterid peavad üleandmisel vastama lepingu lisaks olevas siseviimistlustabelis toodud lepingu eseme valmidustasemele ja hageja võib esitada muudatusi, kuid lepingust ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud selles, et kostja kaldub kõrvale ehitusloa aluseks olevast projektist ja lähtub hageja disainiprojektist. Samuti ei nähtu lepingust, et hageja oleks avaldanud, et ta sõlmib lepingu vaid tingimusel, et korterid ehitatakse tema eriprojekti järgi.
3.3.3.Poolte vahel käisid küll läbirääkimised korterite viimistlemiseks hageja disainiprojekti järgi, kuid pooled ei saavutanud selles eraldi kokkulepet. Ainuüksi lepingu p-st 2.4 tulenev muudatustööde tegemise võimalus ei tähenda, et muudatustööde kokkulepe on saavutatud ning lepingu sõlmimise ajal teadmata muudatustöid tuleb teha kokkulepitud ostuhinna piires ja kostja kulul. Hageja lähtus lepingu sõlmimisel kostja projektist ja plaanilahendustest ning sellest sõltus ka korterite ostuhind. Plaanilahenduste muutmiseks pidi hageja kostjaga tehtavates töödes ja nende mahus eraldi kokku leppima. Lisaks on igati põhjendatud, et täiendavate, eritellimusel tehtavate plaanilahenduste või tehnosüsteemide asukoha muutmise ja ehitustööde kulu kannab hageja. Hageja 15.6.2020 taganemisavalduses toodud pooltevahelise suhtluse ülevaates, millele kostja ei ole vastuväiteid esitanud ja mille puhul saab seega järeldada, et see vastab tegelikkusele, nähtub, et kostja andis 3.9.2019 hagejale teada, et hagejal tuleb elektriprojekti järgi tööde tegemiseks maksta kummagi korteri puhul täiendavalt 4245 eurot, millele lisandub käibemaks. Kostja esitas 5.9.2019 kalkulatsiooni, millest nähtus, et ta keeldus elektrilahendusi tegemast omal kulul. Kostja märkis, et ta on elektritööd juba ära teinud ega kavatse neid hageja lahenduste alusel korduvalt teha. Hageja ei ole väitnud, et ta oleks nõustunud kostjale tasu maksma või oleks asunud kostjaga läbirääkimistesse. Kostjale saab seega ette heita üksnes seda, et ta keeldus muudatuskokkulepete sõlmimisest enne 31.10.219, kuid seda rikkumist ei saa pidada nii oluliseks, et see annaks alust lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda.
3.3.4.Hageja ei ole tõendanud oma väidet, et kostja veebisaidil kuvati korterelamu ümber piirdeaeda. Piirdeaeda ei ole märgitud ka lepingule lisatud joonistele. Samuti ei ole eluliselt usutav, et piirdeaed oleks lubatav ja projekteeritud Lasnamäe 14-korruselise korterelamu ümber. Piirdeaiaga seonduv ei saanud seega anda hagejale alust lepingust taganeda.
3.3.5.Kostja ei järginud 1.6.2020 tähitud kirja, milles ta avaldas korterite ülevaatuse ajana 5.6.2020 kell 10, postitamisel lepingu p-s 10.1 kokkulepitud tähtaega. Hageja on tõendanud, et ta oli siiski märgitud ajal korterite ülevaatuseks kohal, kuid kostjat ei olnud. Sellega ei ole kostja järginud lepingut ja on hagejat eksitanud. Samas ei saa seda pidada sedavõrd oluliseks rikkumiseks, et see annaks alust lepingust taganeda täiendavat tähtaega andmata. Asjaomane
2-20-10764 rikkumine oli heastatav ning kostja asuski rikkumist heastama, tehes hagejale 12.6.2020, s.o enne hageja taganemisavalduse tegemist, ettepaneku tulla korteritega tutvuma.
3.3.6.Eelnevat arvestades ei ole hageja toonud selliseid asjaolusid, millest saaks järeldada kostjapoolset niivõrd olulist lepingurikkumist, mis andnuks hagejale põhjuse lepingust rikkumiste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega andmata taganeda. Lepingust taganemist ei saa pidada õigustatuks, sest lepingu eesmärk ei oleks jäänud saavutamata. Pooled ei sõlminud lepingut tingimusel, et korterite siseviimistlus tehakse üksnes hageja disainiprojekti alusel. Kostjale ei saanud olla objektiivselt ettenähtav, et kui ta ei jõua hagejaga disainiprojekti osas kokkuleppele, kaob hagejal edasine huvi lepingu täitmise vastu. Disainiprojekti arvestamata jätmine ei takista ka korterite eesmärgipärast kasutamist. Hageja ei ole ka väitnud, et ta vajas kortereid mingil eesmärgil, milleks oli hädavajalik just disainiprojektijärgne lahendus. Hageja seadusliku esindaja poolt 14.2.2022 istungil avaldatu põhjal saab teha hoopis järelduse, et hagejat ei häirinud mitte disainiprojekti arvestamata jätmine, vaid pooltevaheline kehv suhtlus.
3.3.7.Isegi kui leida, et kostja on lepingut oluliselt rikkunud ja hagejal oli disainiprojekti alusel muudatuste tegemisest keeldumise tõttu alus lepingust taganeda, ei teinud hageja taganemisavaldust mõistliku aja jooksul ja minetas sellega vastaval alusel lepingust taganemise õiguse. Kostja keeldus 5.9.2019 kirjaga mistahes sisetööde ja siseviimistluse muutmise tööde tegemisest, mistõttu sai hageja siis teada, et kostja ei arvesta tööde tegemisel tema disainiprojekti. Hageja ei ole esile toonud, et pooled oleks pärast 5.9.2019 viimistluse teemal edasi suhelnud. Hageja taganes lepingust alles üheksa kuud pärast kostja keeldumist, samas kui mõistlikuks ajaks saaks pidada kahte kuud.
3.3.8.Kuna hageja ei ole lepingust kostjapoolse olulise rikkumise tõttu taganenud, ei pea kostja lepingu järgi hagejale viimase tasutud ettemaksu 28 700 eurot tagastama ning hagejal ei ole õigust nõuda sellelt intressi. Arvestades, et kostja ei ole lepingut rikkunud, ei ole alust rahuldada ka hageja 3922,06 euro suuruse kahjuhüvitise saamise nõuet.
3.4.Hageja esitas ka järjestatud nõuded juhuks, kui tema 15.6.2020 taganemisavaldus peaks osutuma tühiseks. Nende rahuldamise üheks eelduseks on, et kostja 13.8.2020 taganemisavaldus on tühine ja leping kehtib. Kostja 13.8.2020 taganemisavaldus on aga kehtiv ja leping on sellega lõppenud.
3.4.1.Hageja nõue tuvastada kostja 13.8.2020 taganemisavalduse tühisus tuleb jätta läbi vaatamata. See ei ole iseseisev nõue, vaid on hageja lepingu täitmise nõude lahendamise aluseks olev asjaolu.
3.4.2.Kostja 13.8.2020 taganemisavaldusele ei tulenenud seadusest ega lepingust kindlat vorminõuet, mistõttu ei saa seda pidada vorminõude järgimata jätmise tõttu tühiseks. Taganemisavaldus ei pea olema lepinguga samas vormis. Kostja edastas 13.8.2020 taganemisavalduse hagejale vastavalt lepingule tähitud kirjaga. Hageja ei ole väitnud, et ta ei ole seda kätte saanud. Lepingust taganemise formaalsed eeldused on seega täidetud.
3.4.3.Täidetud on ka lepingust taganemise materiaalsed eeldused. Lepingu p 7.1.2 järgi on kostjal kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni õigus lepingust taganeda, andes hagejale vähemalt kahenädalase täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks, kui hageja ei ilmu vähemalt kahel müüja poolt kirjalikult (tähtkirjaga ja/või allkirja vastu) teatatud ajal ja kohas asjaõiguslepingu sõlmimisele ja asjaõigusleping jääb seetõttu sõlmimata. Kostja on esitanud tõendid, millest nähtub, et hageja ei ilmunud asjaõiguslepingu sõlmimisele kahel korral, s.o 13.7.2020 ja 13.8.2020. Seejuures oli kostja teinud hagejale 12.6.2020 ja 29.6.2020 kirjades, milles ta pakkus
2-20-10764 välja ka märgitud asjaõiguslepingute sõlmimise ajad, ettepaneku tulla korteritega tutvuma ajavahemikul 8.–10.7.2020, paludes täpse aja eelnevalt kooskõlastada kostja esindajaga. Vaidlust ei ole selle üle, et hageja sai kostja teated kätte. Hageja ei ole väitnud, et teadete kättetoimetamine ei toimunud kooskõlas lepinguga. Sellegipoolest ei ilmunud hageja 8.7.2020 kortereid üle vaatama. Vastupidi, hageja on seisukohal, et ta ei pidanud kortereid üle vaatama, sest ta oli 15.6.2020 lepingust taganenud. Kuna aga hageja 15.6.2020 taganemisavaldus on tühine, pidi hageja lepingut täitma ning ilmuma kortereid üle vaatama ja asjaõiguslepingut sõlmima. Hageja seda ei teinud, mis andis kostjale aluse lepingust taganeda.
3.4.4.Kuivõrd leping on kostja 13.8.2020 taganemisavaldusega lõppenud, jäävad hageja lepingu täitmise nõue ja saamata jäänud tulu hüvitamise nõue rahuldamata.
3.5.Eelnevat arvestades jääb hagi tervikuna rahuldamata. Hagi rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 hageja kanda.
3.6.Kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja tõendid ei oma asja lahendamisel tähtsust. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 28 700 eurot, põhivõlalt kuni hagi esitamiseni sissenõutavaks muutunud intressi 5321,68 eurot, põhivõlalt alates hagi esitamisest kuni selle tasumiseni intressi 6,29 eurot päevas ja kahjuhüvitise 3922,06 eurot, ning jätta menetluskulud kostja kanda. Alternatiivselt palub hageja maakohtu otsuse tühistada ja saata asja tagasi maakohtule uueks arutamiseks. Alternatiivselt palub hageja maakohtu otsuse tühistada menetluskulude jaotuse osas ja jätta menetluskulud poolte endi kanda.
4.1.Maakohus on kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust ja rikkunud oluliselt menetlusõigust, sh eksinud asjaolude tuvastamisel ja tõlgendamisel. See on viinud ebaõige otsuse tegemiseni.
4.2.Hageja lepingust taganemine oli õiguspärane. Hageja jääb maakohtu menetluses esitatu juurde. Hageja tahe lepingu sõlmimisel oli teha korterite tehnosüsteemide ja plaanilahenduste osas muudatusi ning ta lähtus selleks lepingu p-st 2.4. See tingimus oli kostjaga eelnevalt läbi räägitud ja on käsitatav kostja kinnitusena teha töid vastavalt hageja soovitud tähtaegselt (hiljemalt 31.10.2019) esitatud muudatustele. Lepingust tuleneb seega üheselt, et hagejal oli õigus muuta kokkulepitud hinna raames tehnosüsteeme ja plaanilahendusi, kui ta esitab oma soovid õigeks ajaks. Hageja seda ka tegi, mida kinnitab pooltevaheline e-kirjavahetus. Pooled ei pidanud muudatustööde tegemises eraldi kokku leppima. Sellekohast nõuet ei tulene ka maakohtu viidatud lepingu p-st 11.10. Kostja keeldus 13.8.2019 üllatuslikult hageja koostatud elektrisüsteemi lahenduse arvestamisest. Kostja ei teavitanud hagejat varem sellest, et planeeritud ehitustööd võivad takistada lepingu p 2.4 täitmist. Pooltevahelised muudatustööde läbirääkimised andsid hagejale hoopis kinnitust, et kostja arvestab hageja muudatusi. Kostja ei andnud kordagi märku, et tal ei ole enda arvates kohustust hageja lepingu p 2.4 alusel esitatud muudatusi arvestada.
4.3.Sisetööde tegemine hageja disainiprojekti järgi oli hageja jaoks väga oluline, mida näitab ka asjaolu, et hageja asus kohe pärast lepingu sõlmimist disainiprojektiga tegelema ja kostjaga aktiivselt suhtlema. Kostja keeldumine hageja õigel ajal esitatud muudatuste arvestamisest on seega oluline lepingurikkumine, mis andis hagejale alust lepingust taganeda VÕS § 116 lg 2 p-de 1–3 alusel. Maakohus on samuti leidnud, et kostjale saab ette heita muudatuskokkulepete
2-20-10764 sõlmimisest keeldumist enne 31.10.2019, kuid on leidnud, et rikkumine ei ole nii oluline, et see õigustaks lepingust taganemist täiendavat tähtaega andmata. Selline maakohtu seisukoht on vastuolus VÕS § 116 lg 4 viimase lausega, mille järgi võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikutud on VÕS § 116 lg 2 p-i 2 või kui lepingupool on teatanud, et ta ei täida oma kohustust. Seejuures on maakohus lepingu eesmärki meelevaldselt tõlgendanud. Lepingu eesmärk ei olnud korterite kostja suva järgi valitud tehnosüsteemide ja plaanilahenduse alusel väljaehitamine, vaid arvestada tuli hageja poolt enne 31.10.2019 avaldatud soove. Sellega, et kostja keeldus kortereid ehitamast vastavalt hageja õiguspäraselt esitatud soovidele, jäi hageja ilma soovitud väljanägemisega korteritest, mida ei saa pidada kuidagi väheoluliseks. Kostjale oli enda kohustuste rikkumise tagajärg ettenähtav.
4.4.Maakohus tuvastas, et kostja ei järginud lepinguga ette nähtud korterite ülevaatamise tähtaega ja eksitas hagejat. Alusetu on maakohtu etteheide, et hageja taganes lepingust vaatamata sellele, et kostja asus rikkumist heastama. Maakohus jättis tähelepanuta, et kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et hageja sai kostja 12.6.2020 kirja kätte enne hageja 15.6.2020 taganemisavalduse vormistamist. 12.6.2020 on reedene päev ja kostja allkirjastas oma selle kuupäeva kirja kell 19.26, s.o pärast töönädala lõppu. Hageja tegi taganemisavalduse 15.6.2020, s.o esmaspäeval. Hageja ei saanud kostja 12.6.2020 kirja enne lepingust taganemist kätte.
4.5.Maakohus pidanuks kostja tegevust vaatlema terviklikuna, süsteemse ja korduva lepingu rikkumisena, mitte üksikute ja eraldiseisvate episoodidena. Hageja otsustas lepingust taganeda, kui kostja asus lisaks hageja soovitud lahenduste mittearvestamisele käituma viisil, mis andis alust arvata, et kostja on asunud endale teadlikult looma lepingust taganemise alust. Selle ohu realiseerumisel jäänuks hageja tasutud summadest ilma.
4.6.Hageja jääb selle juurde, et kostja 15.6.2020 taganemisavaldus on tühine nii vorminõude järgimata jätmise kui ka taganemise aluse puudumise tõttu. Kuivõrd seadus näeb kinnisasja omandamise lepingule ette notariaalselt tõestatud vorminõude, peab samas vormis olema ka sellest taganemise avaldus. Kostjal ei olnud alust lepingust taganeda selle p 7.1.2 alusel. Hageja taganes lepingust notari Liia Aigro koostatud ja tema tõestatud 16.6.2020 taganemisavaldusega. Hagejal ei olnud ega ole praegu põhjust kahelda notari Liia Aigro pädevuses. Arvestades notari kohustusi, uskus hageja põhjendatult, et tema taganemisavaldus kehtib, ning käitus sellele vastavalt. Hageja ei pidanud pärast lepingust taganemist seda igaks juhuks täitma ning ilmuma taganemisavalduse tühisuse hirmus soovimatut asjaõiguslepingut sõlmima. Pärast notariaalselt tõestatud taganemisavalduse saamist ei saanud kostja enam hageja ilmumist asjaõiguslepingu sõlmimisele mõistlikult eeldada. Isegi kui hageja lepingust taganemisel olid täitmata taganemise materiaalsed eeldused või kui hageja ei teinud taganemisavaldust mõistliku aja jooksul, ei ole hageja taganemisavaldus mitte tühine, vaid tagajärjetu, st seda ei loeta tehtuks. Hageja taganemisavalduse toimetuse tuvastas – küll ebaõigesti – alles maakohus. Ka seetõttu ei saa hageja asjaõiguslepingu sõlmimisele ilmumata jätmist käsitada olulise lepingu rikkumisena lepingu p 7.1.2 mõttes. Lisaks ei ole kostja tõendanud, et ta oleks 12.6.2020 ja 29.6.2020 kirjade saatmisel järginud lepingu p-i 7.1.2, s.o saatnud need tähtkirjaga ja/või allkirja vastu.
4.7.Kui hagi jääb siiski rahuldamata, on kostja menetluskulude hageja kanda jätmine äärmiselt ebaõiglane ja menetluskulud tuleks TsMS § 162 lg 4 alusel jätta poolte endi kanda. Hagi rahuldamata jätmisel jääb kostjale vaatamata tema vastuolulisele ja pahatahtlikule käitumisele hageja tasutud 28 700 eurot, millega kostja rikastuks hageja arvel ebaõiglaselt. Samas katab see summa kostja menetluskulud siinses asjas.
2-20-10764 Vastustaja seisukoht
5.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja hageja kannab menetluskulud ringkonnakohtus.
7.Ringkonnakohus käsitleb esmalt apellatsioonimenetluse eset ja parandab ilmse ebatäpsuse maakohtu otsuse resolutsioonis (I). Seejärel lahendab ringkonnakohus hageja apellatsioonkaebuse (II). Lõpetuseks otsustab ringkonnakohus kulude jaotuse apellatsioonimenetluses (III). (I)
8.Hageja palub apellatsioonkaebuses teha uue otsuse, millega hagi rahuldada, kuid on apellatsioonkaebuses üles loetlenud üksnes enda peamised nõuded (II kd, tl 131). Ka apellatsioonkaebuse põhjendustest ei nähtu, et hageja oleks soovinud peamiste nõuete rahuldamata jätmisel ka järjestatud nõuete rahuldamist (II kd, tl 131–135 pöördel). Seetõttu palus ringkonnakohus hagejal 31.1.2023 istungil täpsustada, millises ulatuses hageja on maakohtu otsuse vaidlustanud. Hageja kinnitas, et ta vaidlustas maakohtu otsuse osaliselt (ringkonnakohtu 31.1.2023 istungi protokoll, ajamärgid 00:07:54–00:10:43). Istungil peetud kohtukõnes asus hageja aga seisukohale, et jääb siiski kõigi nõuete juurde, mis on esitatud ja soovib maakohtu otsuse tühistamist täies ulatuses, samas aga selgitades, et hageja kõikide nõuete rahuldamine ei ole õiguslikult enam võimalik ning et hageja palub nõude rahuldamist selles osas, mis on kirjeldatud (vt ringkonnakohtu 31.1.2023 istungi protokoll, ajamärk 00:35:55).
9.Kuivõrd hageja kinnitas ringkonnakohtu istungil, et vaidlustab maakohtu otsuse osaliselt ja nende nõuete osas, mille hageja on apellatsioonkaebuses loetlenud (II kd, tl 131, p 2), piiritleb selliselt apellatsioonimenetluse eseme ka ringkonnakohus. Ringkonnakohus arvestab seejuures, et apellatsioonkaebusest ei nähtu põhjendusi, millest nähtuks hageja soov vaidlustada maakohtu otsus ka järjestatud nõuete rahuldamata jätmist puudutavas osas. Menetlusstaadiumis, kus pool esitab kohtukõne, ei saa hageja ka enam laiendada apellatsioonkaebust maakohtu otsuse osadele, mida hageja oma varasema kinnituse kohaselt ei vaidlustanud (vt ringkonnakohtu otsuse järgnevad punktid). Lisaks on hageja taotlus tühistada maakohtu otsus tervikuna, kuid nende nõuete osas, mis on apellatsioonkaebuses kirjeldatud, endiselt vastuoluline ja sisuliselt sama, mida hageja taotles apellatsioonkaebuses (II kd, tl 131, p 2). Vaatamata ringkonnakohtu selgitustele istungil, jäi hageja oma vastuolulise taotluse juurde. Ringkonnakohtu hinnangul on hagejale jäänud ebaselgeks, et maakohtu otsuse saab hageja tervikuna vaidlustada ainult siis, kui hageja taotleb ka ülejäänud nõuete rahuldamist, mida hageja apellatsioonkaebuses ei nimetanud (vt II kd, tl 3, p 2 ja tl 131, p 2). 31.1.2023 istungil väljendas hageja lepinguline esindaja kahel korral selgelt vähemalt seda, et hageja taotleb apellatsioonkaebuse rahuldamise korral nende nõuete rahuldamist, mida hageja loetles apellatsioonkaebuses (II kd, tl 131, p 2). Kuna hageja jäi 31.1.2023 istungil oma vastuolulise taotluse juurde, märgib ringkonnakohus lisaks järgmist.
2-20-10764
10.TsMS § 639 lg 1 järgi kohaldatakse apellatsioonimenetluses esimese astme kohtu menetluse kohta kehtivaid sätteid, kui apellatsioonimenetluse kohta ei ole sätestatud teisiti või esimese astme kohtu menetluse kohta sätestatu ei ole vastuolus apellatsioonimenetluse olemusega. Menetlusosalised peavad TsMS § 329 lg 1 järgi esitama oma avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on asja kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik. Pärast eelmenetluse lõppemist võib uusi avaldusi, taotlusi, väiteid, tõendeid ja vastuväiteid esitada üksnes juhul, kui neid ei olnud mõjuval põhjusel võimalik varem esitada. Kui menetlustoiming jääb õigel ajal tegemata, ei ole menetlusosalisel TsMS § 66 järgi üldjuhul õigust menetlustoimingut hiljem teha, sõltumata sellest, kas teda sellise tagajärje eest enne hoiatati. Kui menetlusosaline esitab avalduse, taotluse, tõendi või vastuväite pärast kohtu määratud või TsMS §-dest 329–330 tuleneva tähtaja möödumist, menetleb kohus seda TsMS § 331 lg 1 järgi üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Seejuures peab menetlusosaline TsMS § 200 lg 1 järgi kasutama oma menetlusõigusi heauskselt.
11.Arvestades TsMS § 329 lg-s 1 sätestatud kohustust, jätab ringkonnakohus tähelepanuta hageja taotluse tühistada maakohtu otsus täies ulatuses, sest see on esitatud hilinemisega ning oleks põhjustanud menetluse lahendamise viibimise. Nõuded, mida hageja oma esmase kinnituse kohaselt ei vaidlustanud (s.o hageja 4.11.2021 menetlusdokumendis esitatud nõuded kohustada kostjat täitma 26.6.2019 sõlmitud lepingut nr 1696 ja tuvastada, et kostja ei saa lepingu p-i 3.1 täita), on ebaselged ja vastuolulised (II kd, tl 3, p 3). Hageja ei saa samal ajal nõuda kostja kohustamist lepingu täitmiseks (seejuures ka täpsustamata, millise kohustuse täitmist hageja kostjalt nõuab) ja selle tuvastamist, et kostja ei saa lepingut osaliselt täita. Samuti tõi hageja ise esile, et tema kõikide nõuete rahuldamine ei ole õiguslikult enam võimalik. Nõuete ebaselgus ja hageja seisukohtade vastuolulisus oleks tulnud menetluses kõrvaldada ning ka kostja oleks pidanud saama esitada oma seisukohad. Seega oleks hageja taotlus tinginud menetluse lahendamise viibimise. Mõjuvat põhjust hageja esile ei toonud. Ringkonnakohus teavitas pooli juba enne istungit 26.1.2023 e-kirjas, et hagejal tuleb olla valmis selgitama oma apellatsioonkaebuse taotlusi ja maakohtu menetluses esitatud järjestatud nõudeid. Ringkonnakohus ei küsinud hagejalt järjestatud nõuete kohta, sest hageja kinnitas, et vaidlustab maakohtu otsuse osaliselt.
12.Eelnevast tulenevalt on hageja vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja põhivõla 28 700 euro nõude, sissenõutavaks muutunud intressi 5321,68 euro ja edasiulatuva intressi nõuded ning kahju 3922,06 euro hüvitamise nõude. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 järgi üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohtu otsus on TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi jõustunud resolutsiooni p 1 osas, milles maakohus jättis läbi vaatamata hageja nõude tuvastada, et kostja 13.08.2020 taganemisavaldus, millega kostja taganes 26.06.2019 sõlmitud lepingust nr 1696, on tühine ning osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja hagi kostja vastu nõudes kohustada kostjat täitma 26.6.2019 sõlmitud lepingut nr 1696, nõudes tuvastada, et kostja ei saa lepingu p-i 3.1 täita ning saamata jäänud tulu 56 500 euro (alternatiivselt 20 740 euro) nõudes (resolutsiooni p 2 osaliselt).
13.Maakohtu otsuse osalise vaidlustamise tõttu on oluline eristada otsuse resolutsioonis hageja erinevaid nõudeid. Maakohus on otsuse resolutsiooni p-s 2 aga üksnes üldistatult märkinud, et jätab hagi võlgnevuse saamiseks ja kahju hüvitamiseks rahuldamata (II kd, tl 122). Maakohus ei ole hageja üksikuid nõudeid resolutsioonis eristanud. TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Resolutsioon peab
2-20-10764 olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Kuna otsuse põhjenduste kohaselt jäid rahuldamata kõik hageja nõuded (välja arvatud resolutsiooni p-s 1 märgitud tuvastusnõue, mis jäi läbivaatamata), on tegemist ilmse ebatäpsusega, mille ringkonnakohus saab TsMS § 447 lg 2 alusel parandada. Ringkonnakohus parandab maakohtu otsuse resolutsiooni p-s 2 sisalduva ebatäpsuse ja loeb selle sõnastatuks siinse otsuse resolutsiooni p-s 1 märgitud viisil.
14.Lisaks märgib ringkonnakohus, et lähtub maakohtu otsuse hindamisel intressinõude osas hageja 4.11.2021 menetlusdokumendist. Seal esitas hageja nõude mõista kostjalt hageja kasuks välja intress põhinõudelt kuni hagi esitamiseni summas 5321,68 eurot ja pärast hagi esitamist seadusjärgses määras kuni põhinõude rahuldamiseni (II kd, tl 3, p 1). Apellatsioonkaebuses on hageja aga esitanud oma edasiulatuva intressi nõude selliselt, et palub mõista kostjalt välja intress 6,29 eurot päevas alates hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni (II kd, tl 131, p 2). Apellatsioonkaebuses võib tugineda üksnes väitele, et esimese astme kohtu otsus põhineb õigusnormi rikkumisel või et apellatsioonimenetluses arvestamisele kuuluvate asjaolude ja tõendite kohaselt (TsMS § 652) tuleks apellatsioonimenetluses teha esimese astme kohtu otsusest erinev otsus (TsMS § 631 lg 1). Pärast maakohtu otsust ei saa hageja üldjuhul oma nõudeid enam korrigeerida – nõuded tuleb esitada esimeses kohtuastmes. Kuigi apellatsioonkaebusest ei selgu, miks hageja on soovinud edasiulatuva intressinõude piiritleda 6,29 euroga päevas, ei ole korrektne intressi nõue, mis ei arvesta, et seadusjärgne intress võib muutuda. Hageja edasiulatuva intressi nõude aluseks saab olla VÕS § 94 lg 1 ja TsMS § 367. VÕS § 94 lg 1 järgne intressimäär on perioodiliselt muutuv. Seega ei vasta hageja intressi arvestus mõista intress välja mh tulevikku suunatuna (TsMS § 367 kohaselt) 6,29 eurot päevas ka seaduse nõuetele.
15.Järgmisena lahendab ringkonnakohus hageja apellatsioonkaebuse, käsitledes esmalt hageja taganemisavaldust ja seejärel kostja taganemisavaldust puudutavaid väiteid. (II) (1.)
16.Kumbki pooltest ei toonud maakohtu menetluses esile suhtlust, mis kajastub hageja 15.6.2020 taganemisavalduses (I kd, tl 15, p 8). Sellele vaatamata märkis maakohus otsuse p-s 43, et kostja ei ole taganemisavalduses märgitud ülevaatele poolte suhtlusest vastuväiteid esitanud ja seetõttu maakohus järeldab, et see vastab tegelikkusele (II kd, tl 126). Kuna kostja kinnitas ringkonnakohtu istungil, et hageja taganemisavalduses toodud faktoloogia vastab tegelikkusele ning ka hageja väljendas soovi taganemisavalduses toodule tugineda (ringkonnakohtu 31.1.2023 istungi protokoll, ajamärgid 00:23:30–00:24:52), on sellega kõrvaldatud maakohtu eksimus TsMS § 4 lg 2 ja § 5 lg 1 vastu. Kohus ei saa ise tõenditest asjaolusid otsida ega poole omaksvõttu neile omaalgatuslikult omistada. Hagimenetluses määravad pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise (TsMS § 4 lg 2). Hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest (TsMS § 5 lg 1).
17.Hageja leiab, et lepingust taganemine tema poolt oli õiguspärane – pooled saavutasid lepingu sõlmimise ajal kokkuleppe, et kostja teeb korterite tehnosüsteemide, plaanilahenduse ja siseviimistluse vastavalt hageja disainprojektile. Kuna kostja keeldus sellest, rikkus kostja hageja hinnangul lepingu p-te 2.4–2.6. Piirdeaia puudumisele ei ole hageja apellatsioonkaebuses tuginenud.
2-20-10764
18.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et lepingust ei tulene, et kostja pidi ehitustööd tegema arvestades tehnosüsteemide ja eluruumide plaanilahendusi hageja poolt pakutud variantides. Samuti nõustub ringkonnakohus, et pooled ei ole sõlminud kokkulepet korterite ehitamiseks hageja disainprojekti järgi. Lepingu p 2.4 võimaldas hagejal teha ettepanekuid eluruumi tehnosüsteemide ja eluruumide plaanilahenduste kohta, kuid leping ei sisalda kostja tahteavaldust hageja tehtavate ettepanekuga nõustumiseks. Lepingu p-st 2.5 tuleneb selgelt, et muudatustöödega tegemiseks tuli hagejal anda kostjale üle paigaldusjoonised ning pooltel allkirjastada üleandmis-vastuvõtmisakt ja kostja kalkulatsioon ning sõlmida lepingu muutmise kokkulepe.
19.Ebaõige on apellatsioonkaebuse väide, nagu ei vaidleks pooled selle üle, et hageja tahe lepingu sõlmimisel oli teha eluruumide tehnosüsteemide ja plaanilahendute osas muudatusi. Kostja on hagile vastu vaielnud ning pooled tõlgendavad lepingu p-te 2.4 ja 2.5 oluliselt erinevalt. See, et lepingus on p 2.4, mis võimaldas hagejal teha ettepanekuid eluruumi tehnosüsteemide ja eluruumide plaanilahenduste kohta, ei väljenda hageja tahet selliseid ettepanekuid kostjale edaspidi kindlasti teha. Samuti ei sisalda lepingu p 2.4 kostja kinnitust hageja tehtavate ettepanekutega kindlasti nõustuda. Lepingu p-d 2.4 ja 2.5 jätsid muudatustööde tegemise poolte kokku leppida. Kuigi hageja väidab, et tema jaoks oli lepingu sõlmimisel üheks põhiliseks tingimuseks korteri sisetööde tegemine disainprojekti järgi, ei ole pooled selles lepingus kokku leppinud. Hageja kinnitas lepingu sõlmimisel, et on tutvunud hoone ehitus- ja siseviimistlusprojekti alusel koostatud siseviimistlustabeliga, selle sisu on talle teada ja et ta nõustub sellega (I kd, tl 8, p-d 1.20.4 ja 1.21 esimene lause). Ka notar selgitas pooltele, et lepingusse tuleb märkida kõik lepingu eseme ehitamise ja müügiga seotud kokkulepped (I kd, tl 12, p 11.10 esimene lause). See, millal hageja disainprojekti tellis ja kui aktiivne ta suhtluses kostjaga oli, ei muuda poolte lepingus toodud kokkuleppeid.
20.Lepingu kohaselt kirjeldati korterite siseviimistluse põhimaterjale ja paigaldatavaid seadmeid lepingu lisaks 4 olevas siseviimistlustabelis ning tasu seal toodud valmidustaseme saavutamiseks tehtavate tööde teostamise (sealhulgas asjad, materjalid, liitumistasud jne) eest sisaldusid ostuhinnas (I kd, tl 8, p-d 2.2 ja 2.3, aga ka tl 9 pöördel, p 3.1 ja tl 10, p 4.1). Kokkuleppe mittesaavutamist, sõlmimata jätmist või sellest keeldumist ei saa lepingu p-de 2.4 ja 2.5 järgi kostjale ette heita. Lepingule antud tõlgendust ei võimalda muuta ka poolte kirjavahetus, millele hageja apellatsioonkaebuses osundab (II kd, tl 132 pöördel–133, p-d 15 ja 16) ega seegi, et kostja ei teavitanud hagejat sellest, et planeeritud ehitustööd ei võimalda kostjal ära oodata lepingu p-s 2.4 toodud ettepanekute tegemise tähtaja saabumist. Ringkonnakohus muudab maakohtu otsuse põhjendusi p-s 50 osas, milles maakohus leidis, et kostja rikkus lepingu p-i 2.4, kui keeldus muudatuskokkulepete sõlmimisest enne 31.10.2019 (II kd, tl 127). Lepingu p-s 2.4 on sätestatud üksnes hageja õigus teha mingiks tähtajaks ettepanekuid muudatustöödeks. Kuna leping ei piira mingil moel kostja õigust otsustada, kas muudatustöödega nõustuda, ei saa ka aeg, millal kostja sellise otsustuse tegi, tähendada lepingu rikkumist. Maakohus märkis otsuse p-s 48 ka ise, et kui hageja soovis kostjaga korterite plaanilahenduste juures midagi muuta, tuli tal kostjaga tehtavates töödes täiendavalt kokku leppida (II kd, tl 126 pöördel, p 48). Samuti leidis maakohus hageja kahju hüvitamise nõuet lahendades, et kostja ei ole lepingut rikkunud (II kd, tl 128, p 58). Maakohtu otsus on osundatud osas vastuoluline (TsMS § 436 lg 1). Ringkonnakohus rõhutab, et samal ajal oli pooltel ka kokkulepe, et asjaõiguslepingud korterite omandi üleandmiseks sõlmitakse võimalikult lühikese tähtaja jooksul (I kd, tl 10 pöördel, p 6.1.1.). Asjaõiguslepingu pidid pooled sõlmima, kui kostja on saavutanud lepingu lisaks 4 olevas siseviimistlustabelis toodud korterite valmidustaseme (välja arvatud väli- ja haljastustööd) (I kd, tl 10 pöördel, p 6.1.1.). Ka nende kokkulepete valguses ei saaks muudatustööde tegemisest keeldumist käsitada kostja lepingu
2-20-10764 rikkumisena. See, kas kostja juhatuse liige oli kursis korterite valmidusstaadiumiga või ehitustööde graafikuga, ei omanud hagi lahendamisel ega oma ka maakohtu otsusele hinnangu andmisel tähtsust.
21.Eeltoodust tulenevalt ei ole maakohus eksinud, kui leidis, et kostja ei ole lepingut oluliselt rikkunud ning hageja taganemisavaldus ei oma õiguslikku tähendust. Seetõttu ei ole hageja taganemisavalduse hindamisel asjakohased apellatsioonkaebuse väited VÕS § 116 kohaldamise kohta.
22.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et 1.6.2020 kirja saatmine korteri ülevaatamiseks 5.6.2020 ei andnud hagejale alust lepingust taganeda. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi korrata (TsMS § 654 lg 6). Ringkonnakohus jätab aga maakohtu otsuse p-st 52 välja viited selle, nagu saanuks hageja kostja 12.6.2020 kirja kätte enne taganemisavalduse tegemist ning seisukoha, et hageja taganes lepingust vaatamata sellele, et kostja asus rikkumist heastama. Maakohus ei ole oma seisukohta põhjendanud (TsMS § 436 lg 1). Kostja 12.6.2020 kirja kättesaamise aeg hageja poolt on aga tõendamata.
23.Hageja ei ole apellatsioonkaebuses esitanud põhjendusi selle kohta, et maakohus oleks kohaldanud materiaalõiguse norme ebaõigesti või eksinud menetlusõiguse normide vastu osas, milles maakohus leidis, et hageja ei taganenud lepingust mõistliku aja jooksul. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega, neid kordamata (TsMS § 654 lg 6).
24.Ringkonnakohus muudab maakohtu otsuse põhjendusi ka osas, milles maakohus leidis, et hageja taganemisavaldus on tühine. Ka hageja enda käsitlus mõlema poole taganemisavalduse õiguslikust tagajärjest ja läbivaatamata jäänud tuvastusnõue sõnastus ei ole olnud selles osas täpne. Kuna taganemise formaalsed ja materiaalsed eeldused ei olnud täidetud, on hageja taganemisavaldus tagajärjetu. (2.)
25.Hageja hinnangul ei olnud kostja lepingust taganemine õiguspärane, sest hageja oli 15.6.2020 lepingust juba taganenud. Ringkonnakohus nõustus eelnevalt maakohtu hinnanguga, et hageja taganemisavaldus ei omanud õiguslikku tähendust. Kuna leping kehtis, oli kostjal võimalik lepingust taganeda, kui selleks esines alus.
26.Asjakohatud on hageja viited sellele, et taganemisavalduse tõestas notar ning et hagejal ei olnud põhjust kahelda taganemisavalduse tõestanud notari pädevuses. Notar ei kontrolli avalduse aluseks olevaid asjaolusid ega taga avalduse teinud isikule, et lepingust taganemiseks esineb alus. Notar on taganemisavalduse tõestamisel kontrollinud hageja tahte teha taganemisavaldus selles toodud alustel ja põhjendustel, ning on hagejale selgitanud taganemisega kaasnevaid õiguslikke tagajärgi (vt I kd, tl 14–16 pöördel). Kostja taganemisavalduse õiguspärasust ei mõjuta see, et hageja eeldas või uskus, et tema taganemisavaldus on kehtiv ja käitus sellele vastavalt. Hageja taganemisavaldus oli toimetu algusest peale.
27.Lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele (VÕS § 188 lg 1). Kui leping on lepingupoolte kokkuleppel sõlmitud teatud vormis, ei pea seda vormi lepingu muutmisel või lõpetamisel järgima, kui lepingust ei tulene teisiti (VÕS § 13 lg 2). Pooled ei leppinud kokku, et lepingut võib lõpetada üksnes notariaalses vormis tehtud tahteavaldusega. Seega ei ole maakohus eksinud, kui leidis, et kostja ei ole taganemisavalduse
2-20-10764 tegemisel vorminõudeid rikkunud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77 lg 3, millele hageja apellatsioonkaebuses tugineb, puudutab seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingu muutmist. Lepingu muutmine ja tahteavalduse tegemine lepingu lõpetamiseks on erinevad toimingud. Apellatsioonkaebuses toodud arutlus Riigikohtu praktika asjakohasusest on põhjendamatu.
28.Maakohus leidis õigesti, et kostjal oli õigus lepingu p-s 7.1.2 toodud alusel lepingust taganeda. Kostja teavitas hagejat asjaõiguslepingu sõlmimise aegadest 13.7.2020 ja 13.8.2020 esmalt 12.6.2020 kirjas (I kd, tl 68 pöördel, p 2.6) ning seejärel 26.6.2020 kirjas (I kd, tl 63 pöördel, p 2.10). Hageja kinnitas ringkonnakohtu istungil, et on kõik kostja kirjad kätte saanud (ringkonnakohtu 31.1.2023 istungi protokoll, ajamärk 00:32:41). Ringkonnakohus täiendab maakohtu otsuse põhjendusi viitega hageja osundatud kinnitusele ja TsMS § 231 lg 2 esimesele lausele, sest maakohtu otsusest ei nähtu, mis alusel maakohus tuvastas hageja omavõtu kirjade kättesaamise kohta (TsMS § 436 lg 1) (vt II kd, tl 128–128 pöördel, p 62). Apellatsioonkaebuses tugineb hageja sellele, et kirju ei toimetatud talle kätte kooskõlas lepingu p-ga 7.1.2 – s.o tähtkirjaga ja/või allkirja vastu. Samas on hageja väitnud, et tal ei olnud pärast 15.6.2020 kohustust lepingut täita ja et ta käitus vastavalt sellele (vt nt II kd, tl 134–134 pöördel, p-d 32– 33). Samuti väitis hageja, et tema huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu oli kostja poolt korterite sisetööde tegemine vastavalt hageja disainprojektile (vt nt II kd, tl 132 pöördel, p 13 ja tl 131 pöördel, p 5). Kuigi kostja ei ole tõendanud, et toimetas 12.6.2020 ja 26.6.2020 kirjad hagejale kätte tähtkirjaga või allkirja vastu (s.o vastavalt lepingu p-le 7.1.2), ei tähenda see, et kostja poleks teinud tahteavaldust lepingust taganemiseks. TsÜS § 69 lg 1 esimese lause kohaselt tuleb kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kuna hageja kinnitas, et sai kostja kirjad kätte, on kostja taganemisavaldus kehtiv. Sellele, et kostja ei ole hagejat asjaõiguslepingu sõlmimise ajast ja kostjast lepingu p-s 6.2 toodud tähtaega järgides teavitanud, hageja apellatsioonkaebuses ei tuginenud. Kuigi ringkonnakohtu istungil asus hageja siiski väitma, et ta on kostja 12.6.2020 ja 29.6.2020 kirjad saanud kätte hiljem (seejuures oma vastuväidet täpsustama) (vt ringkonnakohtu 31.1.2020, ajamärk 00:32:41), ei ole hageja vastuväide VÕS § 6 lg 2 alusel lubatav. Hageja tugines menetluses ka sellele, et on lepingust taganenud ja käitus vastavalt (vt nt I kd, tl 81 pöördel, p 3.9, tl 121 pöördel, p 3.9 ja II kd, tl 4 pöördel, p 4.16). Kui hageja leidis, et leping on lõppenud ja tal ei ole kohustust kostjaga asjaõiguslepingut sõlmida, järeldub sellest, et hageja ei oleks läinud asjaõiguslepingut sõlmima sõltumata sellest, kas kostja oleks talle taganemisavalduse lepingu p-s 6.2 sätestatud tähtaega järgides kätte toimetanud. Nagu eespool öeldud, sai hageja kirjad kätte.Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus õigesti, et hageja ei ilmunud kahel korral, s.o 13.7.2020 ja 13.8.2020, asjaõiguslepingu sõlmimisele (II kd, tl 47 ja 47 pöördel) ning see andis aluse kostjal lepingust p-i 7.1.1 alusel taganeda. Kuna maakohus leidis õigesti, et kostja taganes lepingust 13.8.2020 avaldusega, ei ole vaja hinnata kostja 18.11.2021 menetlusdokumendis esitatud alternatiivset taganemisavaldust (II kd, tl 42–42 pöördel, p 4). (3.)
30.Põhjendatud ei ole apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks maakohus pidanud menetluskulude jaotamisel kohaldama TsMS § 162 lg-t 4 ja jätma menetluskulud poolte endi kanda. Hageja põhjendused, miks menetluskulud tulnuks poolte endi kanda jätta, lähtuvad eeldusest, et tema hagi oli põhjendatud. Maakohus jättis hagi aga rahuldamata ning jaotas menetluskulud õigesti TsMS § 162 lg 1 alusel.
31.Kokkuvõttes jääb apellatsioonkaebus rahuldamata.
2-20-10764
(III)
32.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.
33.Kuna maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.