2.Jätta Versal Kinnisvara OÜ hagi OSAÜHINGU NORDKAPITAL vastu võlgnevuse saamiseks ja kahju hüvitamiseks rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
1.Jätta poolte menetluskulud Versal Kinnisvara OÜ kanda.
2.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused
1.Versal Kinnisvara OÜ esitas 24.07.2020 Harju Maakohtule hagiavalduse OSAÜHING NORDKAPITAL vastu 32 622,06 euro saamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 26.06.2019 „Lepingu, mille alusel müüja kohustub jagama kinnistu kaheks (2) kinnistuks ning püstitama kinnistu jagamisel tekkivale kinnistule, mille koosseisus on maaüksus asukohaga Harju maakond, Tallinn, Lasnamäe linnaosa, Paepargi tn 50 hooned ja jagama kinnistu korteriomanditeks, kinnistu jagamisel tekkivate korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu“, milline on tõestatud Tallinna notari Erki Põdra poolt ja mis on kantud notari ametitegevuse raamatu reg nr 1696 all. Lepingus leppisid hageja ja kostja Paepargi tn 50, Tallinn, asuva kinnistu korteriomanditeks jagamisel tekkivad järgmiste korteriomandite võlaõiguslikus müügis ja omandi üleandmises: • Vastavalt lepingu punktidele 1.9, 1.10, 1.11., 3.1 Paepargi tn x, Tallinn, korterelamu kolmandal (3.) korrusel paiknev eluruum (korter) nr x, üldpinnaga 58,90 m2 ja vastavalt sõlmitava erikasutusõiguse andmise kokkuleppele ainuõigusega kasutada tasuta ja tähtajatult mitteeluruumi (panipaik) nr 6, üldpinnaga ligilähedaselt 2,50 m2 ja 1 parkimiskoht, üldpinnaga mitte vähem kui 12,5 m2 ja lepingu eseme 1 eriomandi esemega ühendatud lodža pinnaga mitte vähem kui 4,70 m2, kokku hinnaga 142 500 eurot, mis sisaldab käibemaksu, • Vastavalt lepingu punktidele 1.12, 1.13, 1.13., 4.2 Paepargi tn x, Tallinn, korterelamu neljandal (4.) korrusel paiknev eluruum (korter) nr x, üldpinnaga 58,9 m2 ja vastavalt sõlmitava erikasutusõiguse andmise kokkuleppele ainuõigusega kasutada tasuta ja tähtajatult mitteeluruumi (panipaik) nr 11, üldpinnaga ligilähedaselt 2,50 m2 ja 1 parkimiskoht, üldpinnaga mitte vähem kui 12,50 m2 ja lepingu eseme 2 eriomandi esemega ühendatud lodža pinnaga mitte vähem kui 4,70 m2, kokku hinnaga 144 500 eurot, mis sisaldab käibemaksu.
2.Lepingu sõlmimise etapil ostja ja müüja saavutasid kokkuleppe, et müüja teeb korteriomandite tehnosüsteemide ja eluruumide plaanilahenduse ning korteriomandite siseviimistluse vastavalt ostja esitatud disainprojektile. Lepingu kohaselt pidi kostja teostama ehitustöid teatud viisil, arvestades tehnosüsteemide ja eluruumide plaanilahendusi ostja poolt pakutud variantides. Ostjal oli õigus esitada vastavaid lahendusi kuni 31.10.2019, mida ostja on omakorda teinud ning müüja pidi nendega arvestama.
3.Müüja keeldus tehnosüsteemide ja eluruumide plaanilahendust ning korteriomandite siseviimistlust teostamast vastavalt ostja esitatud disainprojektile ja teatas ostjale sellest e-posti teel 05.09.2020, rikkudes sellega poolte vahel saavutatud kokkuleppeid ning lepingu p-i 2.4.
4.Korteris sisetööde teostamine disainprojekti alusel oli üheks põhiliseks tingimuseks ostja jaoks. Hageja leiab, et tingimus oli kooskõlastatud müüjaga ja selle täitmise oli müüja lubanud. Ostja jaoks oli äärmiselt oluline, et kokkuleppe sisetööde suhtes oleks täidetud müüja poolt. Seega,
ostja on arvamusel, et müüja on lepingut oluliselt rikkus kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt ostja huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu.
5.Ühtlasi rikkus müüja oma kohustusi ja head tava selliselt, et eksitas ostjat korteriomandite ülevaatamise ja asjaõiguslepingute sõlmimise kuupäevade osas, edastades ostjale tähitud kirju, mida ostja ei ole kätte saanud või mida ostjal ei olnud võimalus kätte saada mõistliku aja jooksul enne müüja pakutud lepinguobjektide ülevaatamise aega. Samuti eksitas müüja ostjat sellega, et e-kirjades ja tähitud kirjades oli erinev informatsioon nimetatud aegade kohta. Muuhulgas ei ilmunud müüja esindaja tema enda poolt pakutud ajal 05.06.2020 kell 10:00 ehitusplatsile näitama ostjale lepingu objekte, mis on ostja jaoks täiesti arusaamatu. Sellega rikkus müüja seadusest tuleneva kohustust heauskselt käituda teise lepingupoole vastu.
6.Müüja eksitas ostjat ka sellega, et algselt kuvati müüja veebisaidil maja perimeetri ümber aiaga maja 3D-visuaali, samuti tehingu sõlmimisel suuliselt, lubati aeda. Kuid ehituse käigus ostja sai teada, et piirdeaeda ei tule. Ostja on seisukohal, et aia olemasolu maja ümber mõjutab territooriumi privaatsuse ja turvalisuse tunnet ning selle puudumist peetakse lepingu rikkumiseks ja ostja eksitamiseks. Nimetatud asjaolude tõttu kadus ostjal mistahes usaldus müüja vastu ning huvi lepinguobjektide suhtes. Samuti andsid nimetatud asjaolud ostjale põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi.
7.Hageja taganes 15.06.2020 avaldusega lepingust. 15.06.2020.a. on notar Liia Aigro koostanud ja tõestanud lepingust taganemise avalduse. Vastavalt lepingust taganemise avaldusele on hageja palunud notaril notariaalakti kinnitatud ärakirja edastada OSAÜHING NORDKAPITAL, registrikood 10819149, aadressile Kassi tn 8, 12618 Tallinn ja ka e-postile [email protected]. Lepingust taganemise avalduse kohaselt ja vastavalt lepingu punktile 7.5 kohustub müüja hiljemalt viieteistkümne (15) päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest ostjale tagastama ostja poolt müüjale tasutud ostuhinna osa s.o. 14 250,00 eurot lepingu eseme 1 eest ja 14 450,00 eurot lepingu eseme 2 eest, kokku 28 700,00 eurot. Hageja viitas, et eelnimetatud summa kuulub tagastamisele Lepingu punkti 7.5 alusel hagejale arveldusarvele nr EExxx Luminor Bank AS viieteistkümne (15) päeva jooksul arvatest Lepingust taganemisest. Kostja ei ole eelnimetatud summat hagejale tagastanud. Kostja ei reageerinud kuidagi hageja nõudmistele. Sellest tulenevalt hageja nõuab võla tasumist summas 28 700 eurot.
8.Täiendavalt nõuab hageja kostjalt hüvitada talle 26.06.2019 sõlmitud notariaalse lepinguga seotud kulud notari teenustele summas 1 072,06 eurot, ülesütlemisavalduse tõestamisega seotud kulusid notari teenustele summas 550 eurot ja disainprojekti tellimisega seotud kulu summas 2 300 eurot. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
9.04.11.2021 menetlusdokumendis esitas hageja nõude täienduse ja alternatiivse nõude: mõista kostjalt hageja kasuks välja põhinõudelt intress tagastatavalt summalt VÕS § 189 lg 1 alusel kuni hagi esitamiseni summas 5 321,68 eurot ja pärast hagi esitamist seadusjärgses määras kuni põhinõude täieliku rahuldamiseni; ning juhul, kui kohus leiab, et hageja taganemisavaldus on tühine, siis palub hageja rahuldada alternatiivse nõude: millega hageja palub kohtul tuvastada, et kostja 13.08.2020 taganemisavaldus, millega kostja taganes 26.06.2019 sõlmitud lepingust nr 1696 on tühine; kohustada kostjat täitma 26.06.2019 sõlmitud lepingut nr 1696; tuvastada, et kostja ei saa lepingu p 3.1 täita ning rahuldada hageja saamatajäänud tulu nõue summas 56 500 eurot ja tasaarvestada see summa kattuvas ulatuses korteri aadressil Paepargi tn 50/1 korter nr 11 müügihinnaga või alternatiivselt rahuldada hageja saamatajäänud tulu nõue (üüritulu) summas 20 740 eurot ja tasaarvestada see summa kattuvas ulatuses korteri Paepargi tn 50/1 korter nr 1 müügihinnaga.
10.Hageja palub kohtul tuvastada, et kostja 13.08.2020 edastatud taganemisavaldus, millega kostja taganes 26.06.2019.a sõlmitud lepingust nr 1696, on tühine. Kostja on 01.09.2020 vastuse punktis 2.4 kinnitanud, et on 13.08.2020 taganemisavaldusega taganenud 26.06.2019.a
sõlmitud lepingust nr 1696. Hageja kinnitab, et kostja 13.08.2020.a taganemisavaldus on tühine. Lepingu p 9.1 sätestab, et lepingu muutmine ja täiendamine toimub lepinguosaliste notariaalselt tõestatud kokkuleppega. Kostja esitas hagejale aga lihtkirjaliku teate, et taganeb lepingust nr 1696. Seetõttu on kostja taganemine tühine. Lisaks eelnevale ei olnud hageja lepingut rikkunud, mis andnuks kostjale õiguse taganemisavalduse esitamiseks.
11.Kostja on vaielnud vastu hageja 16.12.2020.a esitatud menetlusdokumendi lisale 1 (Ehituskonsult Grupp kinnitus) ja leidnud, et sellest tõendist ei nähtu, et kostja oleks hageja ja kostja vahelist lepingut rikkunud ulatuses, mis annaks hagejale õiguse lepingust taganeda. Hageja esitas 16.12.2020.a menetlusdokumendi lisas 1 Ehituskonsult Grupp töötaja A.S. kirjalikud ütlused, millega tunnistaja andis selgitusi selle kohta, et tema ja hageja esindajad tulid kokkulepitud ajal (05.06.2020 kell 10.00) korteriomandite ülevaatamisele, kuid kostja esindajat sinna ei ilmunud. Seega on hageja esitanud tõendi, mis kinnitab, et kostja väljatoodud kuupäeval ei ilmunud korterite ülevaatamisele, mistõttu on tema ülesütlemise avaldus tühine (kortereid pole pakutud ülevaatamiseks ning hageja pole lepingut rikkunud). Antud asjaolu on oluline hageja alternatiivse nõude rahuldamiseks (lepingu täitmise nõue).
12.Hageja selgitab, et lepingu p. 2.11 sätestab, et enne lepingu eseme otsese valduse ostjale üleandmist teostatakse lepingu eseme ülevaatus. Seega, kui kostja ei ilmu lepingu eseme ülevaatusele, siis ei saa hageja ka asjaõiguslepingu sõlmimisele tulla, kuna lepingu eset ei ole temale ülevaatamiseks võimaldatud. Hageja ei pidanudki ilmuma notarisse kostja soovitud ajal, sest kuna leping on sõlmitud hageja majandustegevuse raames, siis puudub hagejal hoolsa ettevõtjana õigus müügilepingut sõlmida ilma objekti üle vaatamata.
13.Korterite ülevaatamine on hagejale oluline, sest ülevaatamise akti märgitakse ammendava loeteluna kõik kõrvaldamist vajavad võimalikud puudused ja märgitakse kuupäevaliselt ära parandamistööde teostamiseks etteantud tähtaeg. Seega ei ole võimalik peale asjaõiguslepingu sõlmimist kortereid üle vaadata. Vastavalt lepingu p-le 2.11, peab korterid üle vaatama enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Sellist võimalust kostja hagejale ei andnud, mistõttu puudus tal õigus nõuda hagejalt, et viimane ilmuks asjaõiguslepingu sõlmimisele.
14.See, et kostja on saatnud hagejale suvalised kuupäevad, millal notarisse asjaõiguslepingut sõlmima minna, jättes samas korterite ülevaatamisele ilmumata, on pahatahtlik. Ilma korterite ülevaatamiseta ei ole võimalik asjaõiguslepingut sõlmida. Järelikult ei ole kostja kehtivalt lepingut üles öelnud, mistõttu puudub temal õigus korteriomandite sissemakstud 10% endale jätmiseks ja see tuleb hagejale tagastada.
15.Hageja toonitab taas, et kuna hageja on kehtivalt lepingust taganenud 15.06.2020, siis kostja järgnevad pakkumised korterite ülevaatamiseks 08.07.2020.a kuni 10.07.2020 on asjakohatud. Järelikult ei olnud ka kostja hilisem lepingust taganemine enam võimalik.
16.Hageja palub kohtult, et kohus kohustaks kostjat täitma 26.06.2019 sõlmitud lepingut nr 1696. Käesoleval juhul on hageja enda poolse kohustuse täitnud ja tasunud ettemaksu summas 28 700 eurot (14 250 lepingu p 3.2 alusel ja 14 450 eurot lepingu p 4.2). Lepinguga leppisid hageja ja kostja Paepargi tn 50, Tallinn, asuva kinnistu korteriomanditeks jagamisel tekkivate korteriomandite võlaõiguslikus müügis ja omandi üleandmises.
17.Eelnevat arvesse võttes esitab hageja lepingu täitmise nõude ja palub kohtul tuvastada, et kostjal on kohustus täita lepingu p 4.1, millega kostja kohustub korteriomandi Paepargi tn x korter x müüma hagejale summas 115 800 (144 500 -28 700 eurot ettemaks, vastavalt lepingu p 3.2, 4.1 ja 4.2).
18.Hagejale teadaolevalt on kostja korteri aadressil Paepargi x nr x müünud hinnaga 199 000 eurot, mistõttu ei saa kostja lepingu p 3.1 täita. Seetõttu tuleb kostjal hüvitada hagejale tekitatud kahju, saamatajäänud tulu näol. Hageja tegeleb enda kinnisvara müügi ja rendiga. Kui hageja oleks
korteriomandi aadressil Paepargi x korter x ostnud lepingu p 3 kokkulepitud hinnaga (142 500 eurot) ja müünud selle täna hinnaga 199 000 eurot (kostja veebilehe väljatrükk, lisa 4), oleks hageja teeninud kasumit 56 500 eurot. Järelikult korteri hinnatõusuga oleks hageja korteri nr x müügi eest saanud kasumit 56 500 eurot. Hageja palub kohtult, nõuda kostjalt hageja kasuks välja kahju, korteri aadressil Paepargi x korterx müügi eest saamatajäänud tulu summas 56 500 eurot. Juhul, kui kohus leiab, et saamatajäänud tulu nõue korteri müügi osas jääb rahuldamata, siis palub hageja rahuldada alternatiivselt saamatajäänud tulu nõue korterite üüritulu osas. Seda põhjusel, et kui pooled oleksid lähtunud kostja 01.09.2020.a esitatud seisukohast, et korterid oleksid üle antud 12.06.2020.a, siis on hageja jäänud ilma korterite üüritulust, mis käesolevaks hetkeks on 20 740 eurot (610x2=1220 eurot kuus ja 17 kuud kokku). Järelikult oleks hageja saanud üüritulu korterite väljaüürimise näol. Ehk teisisõnu on hagejal saamatajäänud tulu nõue üürimaksete näol summas 20 740 eurot, mida hageja palub kohtul välja nõuda kostjalt.
19.Paepargi tn x korter nr x olid pooled kokku leppinud müügihinnas 144 500 eurot. Hageja tasus kostjale korterite nr x ja x eest ettemaksu summas 28 700 eurot, seetõttu tuleb hagejal tasuda korteri nr x müügihind summas 115 800 eurot. VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist.
20.Kuna hagejal on saamata jäänud tulu näol kostja vastu nõue summas 56 500 eurot, tasaarvestab hageja antud nõude korteri aadressil Paepargi tn x korter nr x müügihinnaga. Eelnevat kokku võttes tuleb hagejal tasuda täiendavalt korteri aadressil Paepargi tn x korter nr x müügihind summas 59 300 eurot ja kostja on kohustatud antud korteriomandi üle andma hagejale. Kostja vastuväited ja põhjendused
21.Kostja hagi ei tunnista ning vaidleb sellele vastu. Kostja leiab, et on omapoolsed 26.06.2019 lepingust tulenevad kohustused täitnud. Kinnistul Paepargi tn 50 on elamu valminud ning kostja on saatnud hagejale teate korteriomandite ülevaatamiseks ning asjaõiguslepingute sõlmimiseks enne hagiavalduse esitamist kolmel korral, vastavalt 01.06.2020, 12.06.2020 ja 29.06.2020. Kostja korteriomandeid üle vaatama ei ole tulnud ning asjaõigusleping omandite üleandmiseks on sõlmimata kostjast tingitud asjaoludel.
22.15.06.2020 on hageja teinud Tallinna notari Liia Aigro büroos avalduse poolte vahel sõlmitud lepingust 1696 taganemiseks, millele kostja on vastanud 29.06.2020. Kostja hinnangul hagejapoolne lepingust taganemine ei kehti. 13.08.2020. a on kostja Tallinna notari Erki Põdra büroos teinud ning hagejale edastanud taganemisavalduse, millega hageja taganes poolte vahel 26.06.2019 sõlmitud lepingust 1696. Kostja selgitab, et poolte vahel ei olnud mistahes kokkulepet disainprojekti järgi ehitamiseks. Samuti ei ole võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel andnud kostja kinnitusi piirdeaia rajamise osas ning selliseid kokkuleppeid mistahes kujul ei ole lisatud ka hagiavaldusele.
23.Kostja selgitab, et eeskätt ehitatakse korterite reaalosad välja ehitusloa aluseks oleva projekti järgi, puhuks kui see on võimalik, siis saab siseviimistluse osas tehnilisi lahendusi vähesel määral muuta. Seejuures on oluline, et muudatustööde kokkuleppe eelduseks on paigaldus- ja teostusjooniste kirjalik üleandmise akt ja lepinguosaliste poolt allkirjastatud lihtkirjalik muudatustööde kalkulatsioon nagu see on kokku lepitud võlaõigusliku müügilepingu 1696 pdes 2.4 ja 2.5. Kostja selgitab, et lepingu p 2.4 annab ostjale (käesoleval juhul hageja) võimaluse küll taotleda lepingu eseme eriomandi koosseisu kuuluva eluruumi tehnosüsteemide ja plaanilahenduste osas muudatusi, kuid muudatustööde kokkulepe on sõlmitud peale seda, kui ostja on andnud müüjale üle paigaldusjoonised ning pooled on allkirjastanud jooniste
üleandmise ning muudatustööde maksumuse osas lisakokkulepped nagu see on sätestatud pooltevahelise lepingu p-s 2.5.
24.Tulenevalt eeltoodust on ilmne, et muudatustööde tegemise osas saab ostja esitada lepingu täitmise nõude peale seda, kui muudatustöödes on kokkulepitud, ning selline kokkulepe on kirjalikult vormistatud nii, et oleks selge muudatustööde maht ja maksumus. Käesoleval juhul muudatustööde kokkulepe puudus, seetõttu ei saanud hageja ka muudatustööde tegemist kostjalt nõuda.
25.Kostja hinnangul ei saa käesoleval juhul pooltevahelises õigussuhtes kostjapoolsest lepingurikkumisest üldse rääkida, veel vähem olulisest lepingurikkumisest, mis on lepingust taganemise eelduseks, sest etteheidetavate lepingurikkumiste osas puudus poolte vahel kokkulepe, see tähendab, et hageja ja kostja ei ole kokku leppinud, et kostja teeb Paepargi tn 50/1-11 ja 50/1-6 korterite juures mistahes muudatustöid või rajab piirdeaia.
26.Käesoleval juhul on kostja hagejale juba 05.09.2019. a e-kirja teel teatanud, et ei ole nõus hageja poolt korterite ehitustööde juures taotletavate muudatustöödega, seejuures on hageja lepingust taganenud alles 9 kuud peale väidetavast rikkumisest teada saamist, mis kostja hinnangul on selgelt peale mõistliku aja möödumist. Tulenevalt eeltoodust leiab kostja, et hageja lepingust taganemine ei kehti, sest puudub oluline kostjapoolne lepingurikkumine ja taganemisavaldus on tehtud peale mõistliku tähtaja möödumist.
27.Hagi aluseks oleva lepingu p-de 3.2. ning 4.2. alusel on hageja kostjale tasunud 28 700 eurot, s.o 10% lepingu eseme 1 ja lepingu eseme 2 ostuhinnast. Pooltevahelise lepingu p 7.1.2. sätestab, et müüjal on õigus pooltevahelisest lepingust taganeda juhul kui ostja ei ilmu vähemalt kahel korral müüja poolt kirjalikult teatatud ajal ja kohas asjaõiguslepingu sõlmimisele ja asjaõigusleping jääb seetõttu sõlmimata. Pooltevahelise lepingu p 7.4. sätestab, et juhul kui müüja taganeb lepingust p. 71.2. alusel, jääb 10% ostuhinnast müüjale. Kostja selgitab, et tegemist on sisuliselt leppetrahvi kokkuleppega VÕS § 158 lg 1 mõistes, mille kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma.
28.Kostja on pooltevahelisest lepingust taganenud lepingu p-i 7.1.2. alusel, seoses asjaoluga, et hageja ei ole kahel korral ilmunud asjaõiguslepingu sõlmimisele ning asjaõigusleping on jäänud sõlmimata. Seejuures viimane kord on kostja teinud hagejale ettepaneku korteriomandite ülevaatamiseks ning asjaõiguslepingu sõlmimiseks 12.06.2020.
29.Lisaks võlaõigusliku müügilepingu alusel tasutud ettemaksude tagastamisele, nõuab hageja kostjalt kahju hüvitamist summas 3 922,06 eurot. Kostja hinnangul on hageja kahju hüvitamise nõue alusetu. Käesoleval juhul ei ole kostja pooltevahelist lepingut rikkunud, mistahes kokkulepet etteheidetavate ehitustööde (muudatustööde) osas poolte vahel ei ole ning seetõttu ei saa kostja kohustuse rikkumisele tuginedes hageja vastu kahju hüvitamise nõuet esitada, sest puudub nii rikkumine kui ka põhjuslik seos. Kostja palub jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
30.Vastuses hagi täiendusele ja hageja alternatiivsele nõudele on kostja seisukohal, et 13.08.2021 taganemisavaldus ei ole vorminõude rikkumise tõttu tühine. Kooskõlas lepingu p-ga 7.6. on kostja edastanud hagejale lepingust taganemise avalduse tähitult väljastusteatega, hageja aadressile Peterburi tee 47, mille kohta on kostja esitanud tõendi koos vastusega hagiavaldusele. Kostja 13.08.2020 taganemisavaldus ei ole vorminõude rikkumise tõttu tühine, sest pooled on lepingu p-s 7.6. leppinud kokku taganemisavalduse täpse edastamise korra, mis erineb lepingu notariaalsest muutmise korrast. Lisaks eeltoodule leiab kostja, et isegi juhul kui taganemisavaldus ei ole kooskõlas TsÜS §-s 82 sätestatud vorminõudega, ei too vorminõude rikkumine kaasa vältimatult 13.08.2020. a tahteavalduse tühisust vaid kohus peab hindama kas
kostja võis hageja käitumisest aru saada, et hageja on aktsepteerinud muus kui notariaalses vormis taganemisavaldust või mitte.
31.Kostja avaldab, et juhul kui kohtu hinnangul kostja 13.08.2020 taganemisavaldus lepingu p-i
7.1.2.alusel (s.o taganemine seoses kahel korral asjaõiguslepingu sõlmimisele mitte ilmumise tõttu) ei kehti, taganeb kostja poolte vahel 26.06.2019 sõlmitud võlaõiguslikust müügilepingust alternatiivselt lepingu p-i 7.1.4. alusel, mille kohaselt võib müüja lepingust taganeda, kui ostjast tingitud põhjustel ei ole asjaõiguslepingut sõlmitud hiljemalt 30.09.2020. Puudub vaidlus, et asjaõiguslepingut 30.09.2020 seisuga sõlmitud ei ole. Kostja lisab käesolevale vastusele koopiad ettevalmistatud korteriomandi üleandmise-vastuvõtmise aktidest, millest nähtub, et 08.07.2020 on kostja esindajad A. B., M. L., R.A. ning A. Š. viibinud Paepargi x korterite x ja x juures eesmärgiga teha korterite ülevaatus enne asjaõiguslepingute sõlmimist, kuid hageja esindajaid kohale ei ilmunud.
32.Kostja on seisukohal, et olukorras, kus kostja on hagejale lepingu täitmist korduvalt, sealhulgas pakkunud välja aega asjaõiguslepingute sõlmimiseks ning korterite üle vaatamiseks, tuleb jaatada, et leping on jäänud sõlmimata justnimelt hagejast tingitud põhjustel, mistõttu on kostjal õigus pooltevahelisest lepingust taganeda lepingu p-i 7.1.4. alusel.
33.Kostjale arusaadavalt saab kehtivalt lepingu täitmise nõude esitada kehtiva lepingu osas, mis käesoleval juhul kõne alla tulla ei saa, sest mõlemad pooled on kujundanud tahteavaldused lepingust taganemiseks. Hageja on edastanud kostjale lepingust taganemise tahteavalduse koos lepingust tulenevate kohustuste (s.o ettemaksu) tagastamise nõudega ning kostja on vastanud omakorda lepingust taganemise avaldusega, koos vastuväitega võlaõigusliku müügilepingu alusel tasutud ettemaksude tagastamise osas lepingu p-i 7.4. alusel, mille kohaselt ei pea müüja ostjale ettemaksu tagastama kui müüja on lepingust taganenud seetõttu, et kostja ei ole tasunud kokkulepitud ostusummat, kui ostja ei ole kahel korral tulnud asjaõiguslepingut sõlmima või muul ostjast tingitud põhjusel on jäänud asjaõigusleping hiljemalt 30.09.2020 sõlmimata.
34.Kostja hinnangul on tahteavaldus selle tegijale siduv. Kostja seisukohta kinnitab TsÜS § 72, mille kohaselt tahteavaldust ei loeta tehtuks, kui enne tahteavaldust või sellega ühel ajal jõuab tahteavalduse saajani tahteavaldust tagasivõttev tahteavaldus. Tulenevalt eeltoodust leiab kostja, et pooltevaheline leping on lõppenud taganemisega.
35.Sisuliselt, kui kohus rahuldab hageja esialgse nõude, tuleb kostjal hagejale tagastada lepingu sõlmimisel tasutud ettemaks summas 28 700,00 eurot ning juhul kui kohus hageja esialgset lepingust taganemise nõuet ei rahulda, on hageja lepingust taganemine kehtetu ning olukorras, kus taganemisalus puudub ja pooled ei ole asjaõiguslepinguid 30.09.2020 tähtajaks sõlminud, on kehtiv kostjapoolne lepingust taganemine. Tulenevalt eeltoodust leiab kostja, et hageja alternatiivset lepingu täitmise nõuet ei saa maksma panne seetõttu, et 26.09.2019 võlaõiguslik müügileping on lõppenud igal juhul taganemisega, vaidlusküsimus on ainult selles, kas leping on lõppenud kostja või hageja avaldusega lepingust taganemiseks.
36.Kostja hinnangul on hageja intressiarvestus vale. Kostja juhib tähelepanu asjaolule, et võlaõigusseadus eristab võlasuhtes viivismäära (VÕS § 113) intressist (VÕS § 94), mistõttu on ebaõige arvutada täiendavat intressi viivismäära järgi alates võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisest. VÕS § 189 lg 1 sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates. Viidatud sätte osas selgitatakse õiguskirjanduses , et muude kokkulepete puudumisel on intressimääraks VÕS § 94 lg-s 1 järgne intressimäär kuni tagastamiskohustuse sissenõutavaks muutumiseni. VÕS § 94 lg-s 1 sätestatud intressimäär on alates 01.01.2019 0,00%. Tulenevalt eeltoodust leiab kostja, et hageja
intressinõue, mis on arvestatud viivismäära alusel on ebaõige, kujundatud vale õigusnormi alusel, mistõttu tuleks jätta rahuldamata. Lisaks eeltoodule kordab kostja, et intressinõue tuleks kostja hinnangul rahuldamata jätta ka seetõttu, et hageja lepingust taganemine ei kehti, mis tähendab seda, et poolte vahel ei ole tagasitäitmise võlasuhet VÕS § 189 mõistes. Kohtu põhjendused
37.Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
38.Vaidlust ei ole selles, et pooled sõlmisid 26.06.2019 notariaalse dokumendi nr 1696 - lepingu, mille alusel müüja kohustub jagama kinnistu kaheks (2) kinnistuks ning püstitama kinnistu jagamisel tekkivale kinnistule, mille koosseisus on maaüksus asukohaga Harju maakond, Tallinn, Lasnamäe linnaosa, Paepargi tn 50 hooned ja jagama kinnistu korteriomanditeks ning kinnistu jagamisel tekkivate korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu (I kd tl 6-13). Viidatud lepinguga ostis hageja kostjalt Paepargi tn x, Tallinn, korterelamu kolmandal korrusel paikneva eluruumi (korteri) nr x, üldpinnaga 58,90 m2 ja vastavalt sõlmitava erikasutusõiguse andmise kokkuleppele ainuõigusega kasutada tasuta ja tähtajatult mitteeluruumi (panipaik) nr 6, üldpinnaga ligilähedaselt 2,50 m2 ja 1 parkimiskoha, üldpinnaga mitte vähem kui 12,5 m2 ja lepingu eseme 1 eriomandi esemega ühendatud lodža pinnaga mitte vähem kui 4,70 m2, kokku hinnaga 142 500 eurot, mis sisaldab käibemaksu ja Paepargi tn x, Tallinn, korterelamu neljandal korrusel paiknev eluruumi (korter) nr x, üldpinnaga 58,9 m2 ja vastavalt sõlmitava erikasutusõiguse andmise kokkuleppele ainuõigusega kasutada tasuta ja tähtajatult mitteeluruumi (panipaik) nr x, üldpinnaga ligilähedaselt 2,50 m2 ja 1 parkimiskoht, üldpinnaga mitte vähem kui 12,50 m2 ja lepingu eseme 2 eriomandi esemega ühendatud lodža pinnaga mitte vähem kui 4,70 m2, kokku hinnaga 144 500 eurot, mis sisaldab käibemaksu.
39.Samuti ei vaidle pooled selle üle, et hageja taganes 15.06.2020 lepingust nr 1696 notariaalse taganemisavaldusega põhjusel, et kostja on lepingut rikkunud ja on käitunud pahatahtlikult lepinguliste kohustuste täitmisel (I kd tl 14-16) ja 13.08.2020 avaldusega taganes kostja 26.06.2019 korterite Paepargi x ja Paepargi x, Tallinnas notariaalsest võlaõiguslikust müügilepingust (notariaalsest lepingust nr 1696), põhjusel, et hageja ei ilmunud korteriomandite üleandmis-vastuvõtu protseduurile 08.07.2020 kell 10.00 ning asjaõiguslepingute sõlmimisele 13.07.2020 kell 10:00 ja 13.08.2020 kell 10:00 (I kd tl 66). Vaidlust ei ole ka selles, et vaidlusaluseid kortereid ostjale üle antud ei ole. Kohus loeb need asjaolud TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks.
40.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lg 1 ja 2 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Käesolevas peatükis sätestatut kohaldatakse ka lepingutele, mis on sõlmitud valmistatava asja tellimiseks, välja arvatud juhul, kui tellija andis teisele lepingupoolele olulise osa asjade valmistamiseks vajalikust materjalist. Eeltoodust tulenevalt sõlmisid pooled korteriomandite müügilepingu.
41.Poolte vahel on vaidlus eelkõige selles, kumb lepingupool on müügilepingut rikkunud ja kumma poole taganemisavaldus on kehtiv. Hageja leiab 15.06.2020 taganemisavalduses, et kostja on müügilepingut rikkunud sellega, et ei ole täitnud kokkulepet hageja disainprojekti
alusel siseviimistluse teostamise kohta, kostja on hagejat eksitanud sellega, et algselt kuvati müüja veebisaidil maja 3D visuaalil maja perimeetri ümber aeda, samuti lubati aeda tehingu sõlmimisel suuliselt, kuid ehituse käigus sai ostja teada, et piirdeaeda ei tule. Samuti on kostja käitunud hageja hinnangul vastuoluliselt eksitades hagejat korterite ülevaatamise ajaga. Kostja leiab, et kostja ei ole lepingut rikkunud, korteriomandite siseviimistluse kohta erikokkulepet sõlmitud ei ole, lisaks on hageja mööda lasknud mõistliku aja rikkumisest teavitamisest.
42.VÕS § 116 lg 1 järgi võib pool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Sama paragrahvi lõike 2 p 1-3 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui: 1) kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud; 2) rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; 3) kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu.
43.Kohus selgitab, et igasuguse lepingust taganemise õigust teostatakse ühe poole tahteavaldusega, st tegemist on lepingulist suhet lõpetava kujundusõigusega, seega piisab lepingu lõppemiseks tahte väljendamisest. Lepingu ülesütlemise avaldus muutub kehtivaks vastaspoole poolt kättesaamisega. Vaidlust ei ole selles, et kostja on hageja avalduse kätte saanud ja sellele vastanud 29.06.2020 (I kd tl 63-65). Kostja ei ole esitanud ka vastuväiteid hageja taganemisavalduse p 8 toodud kirjeldusele poolte omavahelisest suhtlusest, seega saab kohus teha järelduse, et viidatud faktoloogia vastab tegelikkusele ja kohus lähtub taganemise aluste kontrollimisel sellest.
44.Järgnevalt kohus kontrollib, kas hagejal oli alust lepingust taganeda. Selleks, et kontrollida kas kostja on lepingut oluliselt rikkunud, tuleb kõigepealt tuvastada, milles pooled lepingus kokku leppisid. Hageja hinnangul leppisid pooled kokku selles, et müüja teostab korteriomandite tehnosüsteemide ja eluruumide plaanilahenduse ja korteriomandite siseviimistluse vastavalt ostja esitatud disainprojektile. Kostja hinnangul ei olnud poolte vahel mistahes kokkulepet disainprojekti järgi ehitamiseks.
45.Pooled on müügilepingu 2.4 - 2.6 kokku leppinud, et juhul, kui ostja soovib lepingu eseme eriomandi koosseisu kuuluva eluruumi tehnosüsteemide ja eluruumi plaanilahenduste osas muudatusi, kohustub ostja hiljemalt 31.10.2019 müüjale esitama muudatuste olemasolul kirjalikud ettepanekud ning teatama käesoleva lepingu lahutamatuks lisaks nr 4 oleva siseviimistlustabeli alusel müüja poolt koostatavate ja ostjale esitatavate variantide seast valitud lepingu eseme reaalosa koosseisu kuuluva eluruumi värvitavate seinte värvitoonide variandid ja müüja valikust paigaldatavate keraamiliste plaatide variandid. Lepinguosalised on kokku leppinud, et juhul, kui ostja tarnib erandkorras enda hangitud materjale, on tal õigus ja kohustus need vastava paigaldusjoonisega müüjale üle anda hiljemalt 31.10.2019 või müüja poolt ostjale täiendavalt teatatud tähtajaks, milliste üleandmisel allkirjastavad lepinguosalised lihtkirjaliku üleandmisevastuvõtmise akti. Vastavalt ostja teate alusel müüja poolt koostatavale ja lepinguosaliste poolt allkirjastatavale lihtkirjalikule kalkulatsioonile muutub lepingu eseme ostuhind, mis vormistatakse enne asjaõiguslepingu sõlmimist vastava käesoleva lepingu muutmise kokkuleppega. Lepingu punktides 2.4. ja 2.5. kokkulepitud, valitud variantidest teatamise ja/või materjalide üleandmise tähtajast ostja poolt mittekinnipidamisel läheb vastava valiku teostamise õigus üle müüjale ning sellisel juhul lepingu eseme ostuhind ei muutu (I kd tl 8 ja pöördel).
46.Kostja selgitas, et eeskätt ehitatakse korterite reaalosad välja ehitusloa aluseks oleva projekti järgi, puhuks kui see on võimalik, siis saab siseviimistluse osas tehnilisi lahendusi vähesel määral muuta. Seejuures on muudatustööde kokkuleppe eelduseks paigaldus- ja teostusjooniste
kirjalik üleandmise akt ja lepinguosaliste poolt allkirjastatud lihtkirjalik muudatustööde kalkulatsioon. Kostja hinnangul annab lepingu p 2.4 annab ostjale võimaluse küll taotleda lepingu eseme eriomandi koosseisu kuuluva eluruumi tehnosüsteemide ja plaanilahenduste osas muudatusi, kuid muudatustööde kokkulepe on sõlmitud peale seda, kui ostja on andnud müüjale üle paigaldusjoonised ning pooled on allkirjastanud jooniste üleandmise ning muudatustööde maksumuse osas lisakokkulepped. Muudatustööde tegemise osas saab ostja esitada lepingu täitmise nõude pärast seda, kui muudatustöödes on kokkulepitud, ning selline kokkulepe on kirjalikult vormistatud nii, et oleks selge muudatustööde maht ja maksumus. Kuivõrd muudatustööde kokkulepe käesoleval juhul puudus, ei saanud hageja ka muudatustööde tegemist kostjalt nõuda. Hageja leiab, et tuleneb lepingust üheselt, et hagejal oli õigus kokkulepitud hinna raames muuta tehnosüsteemide ja plaanilahendust, kui ta esitab kostjale oma soovid hiljemalt 31.10.2019 so (s.o enne seda, kui kostja ehitab korterid valmis olemasoleva projekti järgi).
47.Kohus nõustub kostjaga selles, et käesoleval juhul ei ole poolte vahel saavutatud kokkulepet korteri ehitamiseks just hageja disainprojekti järgi. Lepingust ei selgu, et kostja pidi teostama ehitustöid arvestades tehnosüsteemide ja eluruumide plaanilahendusi ostja poolt pakutud variantides. Lepingu p 11.10 järgi käesolevasse lepingusse tuleb märkida kõik lepingu eseme ehitamise ja müügiga seotud kokkulepped. Kokkulepet, et korteriomandid hageja tarbeks ehitatakse välja just hageja disainprojekti kohaselt lepingust ei nähtu. Lepingu p 6.1.1 kohaselt sõlmitakse asjaõiguslepingud lepingu eseme 1 ja lepingu eseme 2 omandi üleandmiseks notariaalselt tõestatud vormis võimalikult lühikese tähtaja jooksul arvates päevast, kui lepingu esemeks olevale korteriomandile on avatud iseseisev korteriomandi kinnistusregistri registriosa või vastav avaldus korteriomandite kinnistusraamatusse kandmiseks on kinnistusraamatu pidajale esitatud, müüja on saavutanud käesoleva lepingu lahutamatuks lisaks nr 4 olevas siseviimistlustabelis toodud lepingu eseme valmidustaseme (v.a. välitööd ja haljastustööd, millised teostatakse sobivate ilmastikutingimuste saabudes) ja lepingu ese võimaldab selle sihipärast kasutamist. Lepingu p 2.4. järgi võis hageja esitada oma kirjalikud ettepanekuid kuni 31.10.2020 eluruumi tehnosüsteemide ja eluruumi plaanilahenduste osas juhul kui ta soovib korterites teha muudatusi. Seega on pooled kokku leppinud selles, et korteriomandid peavad üleandmisel vastama lepingu lisaks oleva siseviimistlustabelis toodud lepingueseme valmidustasemele ja võis esitada muudatusi. Lepingust ei nähtu, et pooled oleksid juba lepingu sõlmimisel kokku leppinud, et kostja kaldub kõrvale ehitusloa aluseks olevast projektist ja lähtub hageja disainprojektist. Lepingust ei nähtu ka, et hageja oleks avaldanud, et ta sõlmib lepingu vaid tingimusel, et korterid ehitatakse tema eriprojekti järgi.
48.Vaidlust ei ole iseenesest selles, et poolte vahel käisid läbirääkimised kokkuleppe saavutamiseks korterite viimistlemiseks disainprojekti järgi, kuid esitatud poolte kirjavahetusest selgub üheselt, et kokkulepet selles ei saavutatud. Kohus nõustub, et lepingu p 2.4 annab võimaluse teha ostja soovi korral muudatusi tehnosüsteemides ja plaanilahendustes, kuid see võimalus ei tähenda, et kokkulepe muudatustööde tegemiseks on selle võimaluse kokkuleppimisega saavutatud ning lepingu sõlmimise ajal teadmata muudatustöid tuleb teha kokkulepitud ostuhinna piires ja müüja kulul. Enne müügilepingu sõlmimist sai ostja korterite plaani ja disainlahendustega tutvuda. Seega lähtus hageja lepingu sõlmimisel korterite senisest projektist ja plaanilahendustest, samuti sõltus korterite müügihind korterite senisest projektist, korterite suurusest ja korterites kasutavate viimistlusmaterjalide hinnaklassist. Kui hageja soovis nende plaanilahenduste juures midagi muuta, tuli tal kostjaga tehtavates töödes täiendavalt kokku leppida. Asja materjalidest nähtub aga, et disainprojekt valmis alles pärast müügilepingu sõlmimist. Seega ei olnud ka hagejal endal müügilepingu sõlmimise ajal veel teada, milliseid töid on disainprojekti teostamiseks korterite juures vaja teha.
49.Kohtu hinnangul võib plaanilahenduse muutmine so näiteks täiendavate seinte ehitus või projektis oleva seina eemaldamine, torustiku või elektripaigaldiste asukoha muutmine ning täiendavate elektrijuhtmete paigaldamine olla lisatöö ja seda kulu ei pea alati kandma müüja. On igati põhjendatud, kui täiendavate eritellimusel tehtavate plaanilahenduse või tehnosüsteemide asukoha muutmise ja ehitustööde kulu kannab ostja, selleks ongi vaja poolte kokkulepet, et fikseerida erinevus projektijärgsetest töödest. Kuigi hageja seaduslik esindaja avaldas 14.02.2022 istungil, et seinte asukohta muuta ei olnud vaja, vaid pistikupesade ja lülitite asukohti ja midagi valgustite juures, on kohtu hinnangul siiski korterites tehtavate täpsete muudatuste ja nende mahtude kokkuleppimine poolte vahel hädavajalik. Käesoleval juhul sellist konkreetset kokkulepet sõlmitud ei ole. Seega ei saa kohus kuidagi nõustuda hageja seisukohaga, et pooled sõlmisid kokkuleppe korterite ehitamine ja viimistlemiseks disainprojekti kohaselt.
50.Iseenesest on hagejal õigus selles, et lepingu p 2.4 kohaselt oli tal õigus esitada korterite tehnosüsteemide ja plaanilahenduste osas kirjalikke ettepanekuid ning teatada siseviimistlustabeli alusel müüja pakutavate variantide seast valitud eluruumi värvitavate seinte värvitoonide variandid ja paigaldatavate keraamiliste plaatide variandid kuni 31.10.2019, kuid see ei tähendanud, et tehtavad muudatused tuleb teostada ka müüja kulul. Hageja taganemisavalduses toodud faktoloogiast selgub, et 03.09.2019 müüja andis ostjale teada, et elektriprojekti järgi tööde teostamiseks tuleb maksta iga lepingu esemeks oleva korteri puhul täiendavalt 4245 eurot, millele lisandub käibemaks. 05.09.2019 müüja esitas kalkulatsiooni, millest selgus, et müüja keeldus elektrilahenduse tegemast lepingu p-i 2.4 kohaselt omal kulul. müüja asus seisukohale, et elektritööd juba olid teostatud ja ta ei kavatse neid korduvalt teha ostja poolt pakutud lahenduste alusel (I kd tl 15, p 8.9-8.10). Hageja ei ole esile toonud, et ta oleks nõustunud kostjale tasu maksma või oleks asunud kostjaga läbirääkimistesse. Seega saab hageja kostjale rikkumisena ette heita vaid seda, et kostja keeldus teiste muudatuskokkulepete sõlmimisest enne 31.10.2019. Samas ei saa seda rikkumist käsitleda niivõrd olulisena, et annaks hagejale alust lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda.
51.Hageja leiab, et teda on eksitatud ka sellega, et müüja veebisaidil kuvati maja perimeetri ümber aeda. Kohus märgib, et hageja sellekohane väide ei ole tõendatud. Riigikohus on muuhulgas selgitanud, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes (RKTKo nr 3-2-1-46-17, p 19). Kuid kohtutoimikusse ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et hageja lubas kostjale hoone ümber aeda ning nimetatud piirdeaed oleks saanud müügilepingu osaks. Kohtule arusaadavalt ei ole piirdeaeda märgitud ka pooltevahelisele lepingule lisatud joonistele. Kohus märgib ka, et arvestades hoone asukohta (Lasnamäe elurajoon), kus kõrgete kortermajade ümber ei ole üldjuhul piirdeaedu, ei ole eluliselt usutav, et 14kordse korrusmaja ümber oleks detailplaneeringuga lubatav ja ka projekteeritud piirdeaed. Seega ei ole hageja väited selles osas tõendatud ja põhjendatud ning kohtu hinnangul puudus hagejal õigus sellel alusel lepingust taganeda.
52.Kohus möönab, et kostja on hagejat eksitanud ega ole järginud lepingus kokkulepitud tähtaega korteriomandite ülevaatamisest teatamise kuupäeva osas. Tõepoolest on kostja eksinud, kui postitas 01.06.2020 tähitud kirja, milles avaldas korteriomandite ülevaatamise kuupäeva 05.06.2020 kell 10:00 ega ole sealjuures arvestanud lepingu p 10.1 kokkulepitud tähtaega. Hageja on tõendanud, et tema oli määratud ajal korterite ülevaatuseks kohal, kuid puudus müüja (I kd tl 124). Kostja seda faktiväidet ümber lükanud ei ole. Pelgalt ühekordne mitteilmumine korteriomandite vastuvõtmisele, ei ole niivõrd oluline lepingurikkumine, et saaks lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda. Kohtu hinnangul ei ole ka need asjaolud selliseks oluliseks rikkumiseks, mida ei oleks kostjale täiendava tähtaja andmisega kõrvaldada. Kohhus märgib ka seda, et 12.06.2020 vastuses 08.06.2020 pretensioonile, s.o enne hageja poolt
lepingust taganemist, on kostja pakkunud hagejale lepingut täitmiseks ning teinud ettepaneku tulla korteritega tutvuma. Seega on kostja asunud rikkumist heastama, kuid hageja on vaatamata sellele lepingust taganenud.
53.Kostja on küll esile toonud, et hageja on 08.06.2020 edastanud e-posti teel pretensiooni, milles heidab müüjale ette seda, et müüja pole võimaldanud lepingu esemeks olevaid korteriomandeid üle vaadata, lisaks leiab ostja, et müüja on pooltevahelist lepingut oluliselt rikkunud. Samas ei ole esile toodud, et hageja oleks määranud 08.06.2020 e-kirjas kostjale täiendavaid tähtaegu. Ka hageja ise ei väida, et ta oleks andnud kostjale täiendavaid tähtaegu väidetavate rikkumiste kõrvaldamiseks.
54.Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole hageja toonud esile ühtegi sellist asjaolu, millest kohus saaks teha järelduse, et kostja on lepingut nii oluliselt rikkunud, et andis hagejale põhjust ilma täiendavat tähtaega taganeda. Lepingust taganemine ei ole õigustatud, kuivõrd müügilepingu eesmärk ei oleks jäänud antud juhul saavutamata. Kohus selgitab, et VÕS § 116 lg 2 p 1 on kohaldatav lepingust taganemise alusena juhul, kui lepingu eesmärgi saavutamine on rikkumise tõttu sisuliselt nurjunud, st selle eesmärk on jäänud suures osas saavutamata ega ole eeldatavalt enam saavutatav ja selle tagajärjel teise poole huvi kaotus lepingu vastu pidi olema lepingut rikkunud poolele objektiivselt ettenähtav. Viidatud sättes on silmas on peetud selliste lepingust tulenevate põhikohustuste rikkumist, mis mõjutavad oluliselt kogu lepingulist suhet. Käesoleval juhul on selliseks põhikohutuseks korteriomandite valmisehitamine ja ostjale üleandmine. Nagu kohus eelpool tuvastas, ei sõlmitud müügilepingut tingimusel, et müügilepingu esemeks olnud korterite siseviimistlus tehakse üksnes disainprojekti alusel. Kohus ei saa kuidagi järeldada, et kostjale pidi objektiivselt olema ettenähtav, et juhul, kui ta hagejaga korterite disainprojektide osas kokkuleppele ei jõua, puudub hagejal edasine huvi lepingu täitmise vastu. Korterite eesmärgipärast kasutamist disainprojekti mitte arvestamine ei takista. Hageja ei ole väitnud, et vajas kortereid mingil kindlal eesmärgil, milleks oli hädavajalik just disainprojektis tulenev siseviimistluslahendus. Kui lepingupool taganeb VÕS § 116 alusel lepingust seetõttu, et asi on puudustega, on kõrvaldatavate puuduste korral lepingust taganemine lubatud üldjuhul üksnes siis, kui lepingupool on andnud teisele poolele täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega andmata võib kõrvaldatavate puuduste korral lepingust taganeda üksnes erandjuhul (RKTKo tsiviilasjas nr 32-1-80-10, p 12). Kohus käesoleval juhul selliseid erandlikke asjaolusid ei tuvastanud.
55.Lisaks kohus märgib ka seda, et 14.02.2022 istungil selgitas hageja seaduslik esindaja, et ilmus 05.06.2020 kell 10:00 korterite ülevaatusele, kuid kostja esindajat kohale ei ilmunud. Hageja esindaja selgitas, et tekkis hirm, et midagi toimub väga valesti ja kostja toimingud ei vasta heale äritavale ja hagejat eksitatakse kuupäevadega, ja otsustas ise esimesena lepingust taganeda. Seega saab hageja selgitatust teha järelduse, et tegelikkuses ei häirinud hagejat disainprojekti mitteteostamine vaid vilets kommunikatsioon poolte vahel.
56.Kohus leiab ka, et isegi kui asuda seisukohale, et kostja on lepingut oluliselt rikkunud ja seega hagejal oli alus lepingust taganemiseks, kuivõrd keeldus hageja tellimusel disainprojektist tulenevaid muudatusi teostamast, on hageja minetanud disainprojektist tulenevate tööde mittetegemise tõttu lepingust taganemise õiguse, kuivõrd ei ole sellel põhjusel lepingust taganenud mõistliku aja jooksul. VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Vaidlust ei ole selles, et kostja keeldus 05.09.2019 kirjaga mistahes sisetööde tegemisest ja siseviimistluse muutmise tööde teostamisest. Seega sai hageja siis teada, et kostja tema disainprojekti korteri lõppviimistlusel aluseks ei võta. Hageja taganes lepingust 15.06.2020 so ca 9 kuud pärast kostja keeldumisest teadasaamist (I kd tl 14-16). Kohtu hinnangul on mõistlik tähtaeg ületatud. Kuigi hageja on avaldanud, et ta kuni lepingust taganemiseni ikkagi lootis, et
kostja võtab siseviimistlusel aluseks tema projekti, ei ole see vastuväide põhjendatud. Hageja ei ole esile toonud, et pärast 05.09.2019, keeldumist oleks poolte vahel toimunud viimistluse teemal mistahes suhtlus. Kohtu hinnangul oleks mõistlik aeg lepingust taganemiseks olnud kaks kuud. Kahe kuu jooksul oleks hagejal olnud piisavalt aega oma edasise tegevusplaani ja võimaluste kaalumiseks ja hindamiseks. Ka Riigikohtu praktikas on asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise mõistlikuks tähtajaks loetud aega kuni kaks kuud. Käesoleval juhul on hageja taganenud lepingust vahetult enne korteriomandite üleandmise vormistamist jättes kostjale veendumise, et hageja on aktsepteerinud korterite siseviimistlust ning plaanilahendust kostja projekti alusel.
57.Hageja palus kohtul kostjalt välja mõista korteriomandite eest müügilepingu sõlmimisel tasutud 28 700 eurot. Lepingu punktis 7.5 on pooled kokku leppinud selles, et juhul kui ostja käesolevast lepingust taganeb lepingu p 7.2. nimetatud alusel või muu müüjapoolse olulise käesoleva lepingu rikkumise tõttu, on müüja hiljemalt 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest kohustatud ostjale tagastama ostja poolt müüjale tasutud ostuhinna osa. Kohus on eelpool tuvastanud, et kostja ei rikkunud oluliselt müügilepingut ega andnud hagejale põhjust müügilepingust taganemiseks. Hageja taganemisavaldus on tühine. Seetõttu puudub kostjal kohustus tagastada hagejale korteriomandite müügilepingu sõlmimisel tasutud ettemaks 28 700 eurot. Samuti puudub hagejal õigus intressile viidatud summalt.
58.Samuti tuleb jätta rahuldamata hageja nõue hüvitada talle 26.06.2019 sõlmitud notariaalse lepinguga seotud kulud notari teenustele summas 1 072,06 eurot, ülesütlemisavalduse tõestamisega seotud kulusid notari teenustele summas 550 eurot ja disainprojekti tellimisega seotud kulu summas 2 300 eurot. Kuivõrd asjas ei ole leidnud kinnitust kahju hüvitamise nõude esimene eeldus – kostjapoolne lepingu rikkumine, ei anna kohus hinnangut teistele kahju hüvitamise nõude eeldustele. Hagi põhinõude osas tuleb jätta rahuldamata.
59.04.11.2021 menetlusdokumendis esitas hageja alternatiivse nõude juhul, kui kohus leiab, et hageja taganemisavaldus on tühine. Hageja palub alternatiivse nõudena tuvastada, et kostja 13.08.2020 taganemisavaldus, millega kostja taganes 26.06.2019 sõlmitud lepingust nr 1696 on tühine; kohustada kostjat täitma 26.06.2019 sõlmitud lepingut nr 1696; tuvastada, et kostja ei saa lepingu p 3.1 täita ning rahuldada hageja saamatajäänud tulu nõue summas 56 500 eurot ja tasaarvestada see summa kattuvas ulatuses korteri aadressil Paepargi tn x korter nr x müügihinnaga või alternatiivselt rahuldada hageja saamatajäänud tulu nõue (üüritulu) summas 20 740 eurot ja tasaarvestada see summa kattuvas ulatuses korteri Paepargi tn x korter nr x müügihinnaga.
60.Hageja palub kohtul esmase alternatiivse nõudena tuvastada, et kostja 13.08.2020 edastatud taganemisavaldus, millega kostja taganes 26.06.2019.a sõlmitud lepingust nr 1696, on tühine. Kohus leiab, et viidatud nõue ei ole iseseisev nõue, vaid lepingu täitmise nõude lahendamise aluseks olev asjaolu. Kohus jätab nõude läbi vaatamata.
61.Hageja on esitanud lepingu täitmise nõude. Selleks tuleb kontrollida, kas notariaalne müügileping nr 1696 on jätkuvalt kehtiv. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja 15.06.2020 taganemisavaldus on tühine ega ole toonud kaasa lepingu lõppemist.
62.Kostja on taganenud 13.08.2020 taganemisavaldusega pooltevahelisest lepingust seetõttu, et asjaõigusleping korterite üleandmiseks on jäänud sõlmimata põhjusel, et hageja ei ole ilmunud kohale ei korterite üleandmise vastuvõtmise protseduurile ega notarisse asjaõiguslepingu sõlmimisele. Kostja märgib avalduses, et kutsus hagejat 01.06.2020 tähitud kirjaga aadressile Paepargi x Tallinn korterite Paepargi x ja Paepargi x üleandmise vastuvõtu protseduurile 05.06.2020 kell 10:00 ja notarisse asjaõiguslepingu sõlmimisele 15.06.2020 kell 12:00 ja 16.07.2020 kell 12:00. Kuivõrd hageja ei ilmunud märgitud ajal üleandmise vastuvõtu protseduurile, saatis kostja hagejale 12.06.2020 kirja, milles kutsus hagejat üleandmise
vastuvõtu protseduurile 08.07.-10.07.2020 kell 10:00 ja notarisse asjaõiguslepingu sõlmimisele 13.07.2020 kell 10:00 ja 13.08.2020 kell 10:00. Kostja saatis 29.06.2020 korduva kirja 12.06.2020 saadetud kirjas väljatoodud üleandmise vastuvõtu protseduuri ja notariaegadega. Kostja saatis hagejale 02.07.2020 tähitud kirja, milles kutsus hagejat aadressile Paepargi x Tallinn korterite Paepargi x ja Paepargi x üleandmise vastuvõtu protseduurile 08.07.2020 kell 10:00 ja notarisse asjaõiguslepingu sõlmimisele 13.07.2020 kell 10:00 ja 13.08.2020 kell 10:00 (I kd tl 66).
63.Hageja leiab, et 13.08.2020 taganemisavaldus on tühine, kuivõrd kostja ei ole järginud lepingust taganemisel vorminõudeid. Kostja taganes lepingust lihtkirjaliku avaldusega samas kui notariaalsest lepingust tulnuks taganeda nii lepingu kui seaduse kohaselt notariaalses vormis. Samuti on hageja seisukohal, et kostjal puudus lepingust taganemiseks, kuivõrd hageja ei olnud lepingut rikkunud.
64.Lepingu p 7.6 järgi taganemisavalduse edastamine lepinguosaliste vahel toimub tähitud kirjaga väljastusteatega käesolevas lepingus toodud lepinguosaliste aadressile. Lepingu p 9.1 järgi toimub lepingu muutmine ja täiendamine lepinguosaliste notariaalselt tõestatud kokkuleppega. TsÜS § 77 lg 3 kohaselt seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Poolte kokkuleppega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta muus vormis üksnes siis, kui pooled on selles kokku leppinud. Vastavalt TsÜS §-le 83 lg 1 tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti.
65.Kohus leiab, et kostja taganemisavaldus ei ole vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Taganemisavaldusele ei ole VÕS § 188 järgi ette nähtud kindalt vorminõuet. Pooled ei ole lepingus kokku leppinud, et taganeda saab lepingust üksnes notariaalse avaldusega. Riigikohus on asunud seisukohale, et ei taganemis- ega ka ülesütlemisavaldus ei pea olema lepinguga samas vormis (RKTKo 3-2-1-29-06, 3-2-1-50-06). Kohus märgib, et vastasel korral ei oleks näiteks võimalik lepinguid üles öelda või neist taganeda kohtumenetluses so kas hagiavalduses või muus menetlusdokumendis. Kostja viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-171-11, p 12 ei ole asjakohane, kuivõrd viidatud lahendis olid pooled kokku leppinud notariaalses taganemises. Käesoleval juhul sellist kokkulepet lepingust ei nähtu. Kostja on 13.08.2020 avalduse edastanud hagejale tähtkirjaga (I kd tl 67). Hageja ei ole esile toonud, et ta ei oleks viidatud avaldust kätte saanud. Seega on täidetud kostja lepingust taganemise formaalne eeldus.
66.Järgmiseks kohus kontrollib, kas hageja on lepingut oluliselt rikkunud ja andnud sellega kostjale alust lepingust taganemiseks. Lepingu p 7.1.2 järgi on müüjal on kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni õigus käesolevast lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda andes ostjale vähemalt kahenädalase täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks, kui ostja ei ilmu vähemalt kahel müüja poolt kirjalikult (tähtkirjaga ja/või allkirja vastu) teatatud ajal ja kohas asjaõiguslepingu sõlmimisele ja asjaõigusleping jääb seetõttu sõlmimata.
67.Kostja on esitanud asja materjalide juurde tõendid, millest nähtub, et hageja ei ilmunud kahel korral so 13.07.2020 ja 13.08.2020 asjaõiguslepingu sõlmimisele (II kd 47 ja pöördel). Kostja on 12.06.2020 ja 29.06.2020 kirjades teinud hagejale ettepaneku tulla korteriomanditega tutvuma perioodil 08.07.2020 kuni 10.07.2020. Täpse aja palus kostja eelnevalt kooskõlastada, ja võtta ühendust müüja esindaja hr A.B. telefonil xxx. Viidatud dokumentides tegi kostja ettepaneku asjaõiguslepingute sõlmimiseks vastavalt 13.07.2020. a kell 10:00 ning 13.08.2020 kell 10:00, Tallinna notari Erki Põdra büroos (I kd tl 63 ja 68). vaidlust ei ole selles, et hageja on mõlemad ettepanekud kätte saanud, kuid ei ilmunud korteriomandeid üle vaatama ega vastu võtma. Hageja ei ole ka esile toonud, et nimetatud teadete kättetoimetamine ei ole toimunud kooskõlas kokkulepituga. Kostja on selle kohta esitanud ettevalmistatud korteriomandite aktid, millele on märgitud, et hageja ei ilmunud korteriomandeid vastu võtma 08.07.2020. Hageja ei
ole ka esile toonud, et ta tegelikkuses viibis x objektil ning tal ei võimaldatud korteriomandeid üle vaadata. Vastupidi, hageja on seisukohal, et tal puudus alus korteriomandite ülevaatamiseks, kuivõrd ta oli lepingust taganenud 15.06.2020. Eelnevalt on kohus aga tuvastanud, et hageja taganemisavaldus oli tühine ega toonud kaasa õiguslikke tagajärgi, leping kehtis ning hagejal oli kohustus ilmuda korteriomandeid vastu võtma ja asjaõiguslepingut sõlmima. Hageja seda ei teinud ning seega on ta müügilepingut rikkunud viisil, mis andis kostjale õiguse lepingust taganeda. Kostja taganemisavaldus kehtib ja pooltevaheline müügileping on lõppenud kostja 13.08.2020 taganemisavaldusega.
68.Kuivõrd leping on lõppenud, puudub kohtul alus kohustada kostjat lepingut täitma ja seega tuleb ka hageja alternatiivsed nõuded lepingu täitmiseks kohustamiseks ja selle võimatuse korral saamata jäänud tulu väljamõistmiseks jätta rahuldamata.
69.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hagi tuleb tervikuna jätta rahuldamata.
70.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine
71.TsMS § 442 lg 5 p1 kohaselt märgitakse kohtuotsuse sissejuhatuses tsiviilasja hind. Tulenevalt TsMS § 122 lg 1 ja § 123 on käesoleva tsiviilasja hinnaks 40 249,44 eurot. Menetluskulude jaotamine
72.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti, lg 2 kohaselt pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesolev kohtuotsus on tehtud hageja kahjuks. Seega tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.
73.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
74.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Kohtul on alust eeldada, et käesolev vaidlus jätkub apellatsioonimenetluses. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Bergson, kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.