Üllar Roostoja, Triin Uusen-Nacke, Vahur-Peeter Liin
Määruse tegemise koht ja aeg
30. jaanuar 2023, Tartu
Tsiviilasja number
2-22-18721
Tsiviilasi
OÜ Ruum Invest kinnistamisavaldus
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi
8.detsembri 2022. a määrus nr 1392372022
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Ruum Invest määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
kirjalik menetlus
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Määruskaebuse esitaja (avaldaja): OÜ Ruum Invest (registrikood 10936317), esindaja Tallinna notar Robert Kimmel
RESOLUTSIOON
1.Jätta OÜ Ruum Invest määruskaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 8. detsembri 2022. a määruse nr 1392372022 resolutsioon muutmata arvestades käesolevas määruses toodud põhjendusi.
2.Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud OÜ Ruum Invest kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Avaldajal on õigus esitada määruse peale määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.
1.OÜ Ruum Invest (avaldaja) esitas 28. septembril 2022 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistu nr 20334750 (asukohaga Harju maakond, Anija vald, Kehra
linn, Aia tn 6) kohta kinnistamisavalduse, milles palus jagada kinnistusregistri registriossa nr 20334750 kantud kinnistu korteriomanditeks. Avaldaja palus kanda igasse avatavasse korteriomandi registriossa eriomandi ese eluruum vastava tähisega (nr 1, 2, 3 ja 4) ning eriomandi sisu vastavalt 28. septembri 2022. a avaldusele, mille kohaselt on eriomandi eseme igakordse omaniku ainuvalduses ja -kasutuses terrass, millele on juurdepääs eriomandi esemest ning maa-ala, mis on kinnistamisavalduse lisaks oleval plaanil tähistatud vastava numbriga (1, 2, 3 ja 4).
2.Kohtunikuabi määras 20. oktoobri 2022. a kandemäärusega nr 1192972022, et avaldajal tuleb esitada kinnistusosakonnale notariaalselt tõestatud vormis tahteavaldus erikasutusõiguste määramise kohta; kinnistamisavalduse täpsustus osas, mis puudutab avatavate korteriomandite registriosade I jakku kantavat viidet erikasutusõiguste määramise avaldusele; eriomandi sisu osas viidatud plaan, millest oleks üheselt aru saada, millisele maaala tähistuse osale viidatakse; korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 7 lg 1 p-des 1 ja 2 sätestatud hoonejaotusplaanid, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid. Puuduse kõrvaldamiseks anti aega kuni
18.novembrini 2022. Avaldaja on avalduses viidanud eriomandi sisule vastavalt 28. septembri 2022. a avaldusele, ent nimetatud avaldust, millest korteriomandite omanike erikasutusõiguste määramise tahteavaldus nähtuks, kinnistusosakonnale esitatud ei ole. KrtS § 13 ei näe kinnistu omanikule ette võimalust määrata erikasutusõigused (kui eriomandi kokkuleppe üht osa) kinnistamisavaldusega (mis võib olla notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud vormis vastavalt kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34 lõikele 21). Kinnisasja omanik on erikasutusõiguste määramisel korteriomandite omanik ning selleks, et kinnisasja omaniku (kui korteriomandite omaniku) poolt määratud erikasutusõigused omaks KrtS § 13 lg 3 mõju, peab erikasutusõiguste määramise tahteavaldus olema notariaalselt tõestatud vormis. Seega, kuna avaldaja soovib avatavate korteriomandi registriosade I jakku erikasutusõiguse kokkuleppe kandmist eriomandi sisuna (et need omaks kehtivust eriõigusjärglase suhtes), tuleb kinnistusosakonnale esitada korteriomandite omaniku notariaalselt tõestatud vormis erikasutusõiguste määramise tahteavaldus. Kuna kinnistusosakonnale nimetatud avaldust esitatud ei ole, siis ei saa kohtunikuabi anda hinnangut, kas viited erikasutusõiguste määramisele on selliselt kinnistusraamatusse kantavad või mitte. Viitamisel tuleb viidata konkreetsele tahteavalduse punktile, milles viidatava õiguse sisu sisaldub. Eriomandi sisu kajastamiseks avatavate korteriomandite registriosade I jaos, tuleb kinnistamisavaldust täpsustada osas, mis puudutab korteriomandite registriosade I jakku kantavat viidet erikasutusõiguste määramise avaldusele. Avaldusele lisatud plaanilt, ei ole võimalik üheselt aru saada, millisest maa-alast räägitakse ning millisele maa-ala tähistuse osale kandes viidatakse. KrtS § 7 lg 1 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele lisaks kinnistusraamatuseaduse § 35 lg-s 1 sätestatule lisada plaan või ehitatava hoone projekt, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid (edaspidi hoonejaotusplaan). KrtS § 7 lg 2 kohaselt peavad kinnistamisavalduses eriomandi eseme tähistamiseks kasutatavad numbrid või muud tähised kokku langema hoonejaotusplaanil kasutatavate tähistega. Kinnistusosakonnale esitatud plaanid ei vasta KrtS § 7 lg-tes 1 ja 2 sätestatule, kuna nendel ei ole piiritletud ning numbriga või muul viisil tähistatud korteriomandi eriomandi esemeks olevad ruumid, samuti ei lange ruumide tähistamisel kasutatud numbrid kokku avalduses toodud eriomandi numbriga.
3.Avaldaja andis 18. novembri 2022. a kirjaga teada, et kinnistamisavalduses puudub erikasutusõiguse andmise avaldus.
4.Kohtunikuabi andis 18. novembri 2022. a kirjaga avaldajale teada, et kui erikasutusse midagi anda ei soovita, vaid soovitakse otsustada, mis jääb erinevate korterite omanike kasutusse (terrass ja maa-ala), tuleb ka selline kasutusse andmine vormistada nagu erikasutus. Käesoleva ajani ei ole kõrvaldatud mitte ühtegi kinnistamiseks olevat takistust.
5.Tartu Maakohtu kohtunikuabi jättis 8. detsembri 2022. a kandemäärusega kinnistamisavalduse rahuldamata. KRS § 46 lg 1 järgi selgitab kinnistamisavalduse läbivaatamisel kinnistamiseks pädev isik välja, kas on esitatud nõutavad dokumendid (§ 35), mis vastavad nõutavale vormile ja kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. KRS § 46 lg 3 sätestab, et kui kinnistamisavalduses esineb kande tegemist takistav puudus või puudub vajalik dokument, määrab kande tegemiseks pädev isik tähtaja puuduse kõrvaldamiseks. KRS § 46 lg-st 5 tulenevalt, kui puudust määratud tähtaja jooksul ei ole kõrvaldatud, teeb kinnistamiseks pädev isik määruse avalduse rahuldamata jätmise kohta. Kuivõrd kohtunikuabi poolt määratud tähtajaks puudusi ei kõrvaldatud, jättis kohtunikuabi kinnistamisavalduse rahuldamata.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
6.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles taotleb maakohtu määruse tühistamist ja uue määruse tegemist, millega kinnistamisavaldus rahuldada. Avaldaja selgitab, et esitatud kinnistamisavalduses soovib avaldaja terrassi ja maa-ala kasutusõiguse kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna, mitte aga erikasutusõigusena. Eriomandi sisuna on võimalik teha kinnistusraamatu I jakku kandeid vastavalt KrtS §-dele 5 ja 13, erikasutusõiguse võib kanda kinnistusraamatusse lisaks vastavalt KrtS §-le 14. Avaldaja peab vajalikuks erikasutusõiguse osas selgitada, et juhul kui kinnistu kuulub ühele isikule, siis luuakse korteriomandid kinnisasja omaniku jagamisavaldusega ja sellele kohaldub KrtS § 8. Sellisel juhul kohaldatakse jagamisel seaduse §-des 4–7 sätestatut ning §-i 3 ei kohaldata. Seega sellele loomisviisile asjaõigusseaduse § 120 ei kohaldu (KrtS § 3 lg 3) ja sellele tehingule korteriomandi- ja korteriühistuseadusest vorminõuet ei tulene.
28.septembri 2022. a kinnistamisavaldus on dokument, mille alusel soovitakse eriomandi sisu kanded teha ja vastav tahteavaldus on seal ühemõtteliselt kirjas. Nõue sõnastada eriomandi sisu viitega avalduse vastavale punktile on põhjendatud mahukate eriomandi sisu kokkulepete puhul (nt korterelamute kodukordade määramine), kuid olukorras, kus soovitakse kasutusse määrata ainult terrass ja maa-ala, siis on kindlasti tsiviilkäibe selguse mõttes parem, kui vastav õigus nähtub kinnistusraamatu kandest. Puudub õigusnorm, mis keelaks vastava kande tegemist soovitud viisil. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus tervikuna ega selle §-d 5 ja 13 ei näe ette eriomandi sisu sõnastamisele mingeid kohustuslikke nõudeid. Avaldusele lisatud plaan on koostatud arhitekti poolt, see on värviline, sellele on märgitud, et tegu on Harju maakonnas, Anija vallas, Kehra linnas, Aia tn 6 asuva kinnistu plaaniga (Aia tn 6 ja katastritunnus 14101:001:0587 on plaanile krundi alumisse serva märgitud punasega). Korterelamu juurde kuuluv maatükk on piiritletud punase joonega ja vastav piiritlus vastab kinnistu tegelikele piiridele ja see on kontrollitav Maakatastrist. Plaanile on joonistatud nelja boksiga ridaelamu. Läbi maatüki, sh läbi ridaelamute, on joonistatud kolm sinist joont, mis jagavad kogu maatüki eriomandi sisuna korteriomandite omanike ainukasutusse antavateks aladeks. Seega on punase, ehk maatüki välispiiri ja sinise joone, või siis sisemiste bokside puhul, ainult siniste joonete, vaheline maa-ala vastava boksi (korteriomaniku) igakordse
omaniku ainukasutuses. Esitatud plaan on selge, näitab täpselt millisele maa-ala tähistuse osale avalduses viidatakse ja ei anna mingit võimalust mitmeti mõistmiseks. Kinnistamisavaldusele lisatud ridaelamu 1. ja 2. korruse hoonejaotusplaanid on koostatud arhitektuuribüroo poolt. Plaanidel on kõik korteriomandid selgelt piiritletud. Piiritlemine seaduse tähenduses ei tähenda kindlasti seda, et eriomandite välisseinad peaksid olema värviliselt joonitud. Eriomandite koosseisu kuuluvad ruumid on tähistatud vastavale eluruumi numbrile viitava numbriga 1- 101 kuni 1-206 eluruumi nr 1 puhul, 2-101 kuni 2-206 eluruumi nr 2 puhul jne.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
4.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu kinnistuskonna kohtunikuabi 8. detsembri 2022. a määruse nr 1392372022 resolutsioon muutmata arvestades käesolevas määruse toodud põhjendusi (TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 21).
5.Avaldaja on esitanud kinnistamisavalduse, milles palub jagada kinnistu korteriomanditeks ja kanda igasse avatavasse korteriomandi registriossa eriomandi ese eluruum vastava tähisega (nr 1, 2, 3 ja 4) ning eriomandi sisu vastavalt 28. septembri 2022. a avaldusele, mille kohaselt on eriomandi eseme igakordse omaniku ainuvalduses ja -kasutuses terrass, millele on juurdepääs eriomandi esemest ning maa-ala, mis on kinnistamisavalduse lisaks oleval plaanil tähistatud vastava numbriga (1, 2, 3 ja 4). Avaldaja on maakohtu menetluses ja määruskaebuses kinnitanud, et ta ei soovi erikasutusõiguse määramist, vaid terrassi ja maaala kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna.
6.Ringkonnakohus nõustub kohtunikuabiga selles, et avaldaja soovitud korteriomanditeks jagamise viisi ei saa kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. Praegusel juhul soovib avaldaja anda eriomandi eseme igakordse omaniku ainuvaldusesse ja -kasutusse koos eluruumiga terrassi ja maa-ala. KrtS § 4 lg 1 kohaselt saab eriomandi ese olla ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad. Seega saab eriomandi esemesse kuuluda üksnes hoone osa, mitte maatükk. KrtS § 4 lg 4 järgi on maatükk korteriomandi kaasomandi osa esemeks. Kinnisasja omanik ei saa sisustada korteriomandi mõistet seaduses sätestatust erinevalt. Selleks, et anda mingi kaasomandi osa ühe või mitme korteriomaniku ainukasutusse, peab KrtS § 14 lg 1 kohaselt sõlmima korteriomanike kokkuleppe anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse, kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega. Nii on ka Riigikohus leidnud, et sarnaselt AÕS-s reguleeritud kaasomandile saavad ka korteriomanikud omavahelise kokkuleppega kõrvale kalduda seadusest tulenevast kaasomandisse kuuluva pinna valdamise ja kasutamise korrast. Kõnealused kokkulepped võivad reguleerida mh seda, et mingid kaasomandis olevad ruumid, hooneosad või muud kinnisasja osad on ühe korteriomandi omaniku teiste omanike kasutust välistavas ainukasutuses ja ainuvalduses. Samas võivad korteriomanike kokkulepped reguleerida ka mingi eriomandi või kaasomandi kasutusviisi keelamist või vastupidi, mingi kasutusviisi seaduses sätestatust laiemat lubamist (vt Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 12). Seega võivad korteriomanikud sõlmida kokkulepe, millega antakse korteriomanike ainuvaldusse mingid ruumid või kinnisasja muu osa (pind). Kui korteriomanikud sõlmivad sellise kokkuleppe, tekib sellise ainuvalduse saanud korteriomanikul valdusse saadud pinna osas erikasutusõigus KrtS § 14 mõttes. Selleks, et eelnimetatud kokkulepe kehtiks ka korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes, tuleb kokkulepe KrtS § 13 lg 3 kohaselt kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna kõikide korteriomandite
registriosade esimestesse jagudesse (vt Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p-d 11 ja 13).
7.Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb eeltoodust, et avaldaja soovitud kaasomandi kasutamise korda saab kanda kinnistusraamatusse korteriomandi juurde kuuluva maa-ala osas erikasutusõigusena KrtS § 14 mõttes. Avaldaja on aga praeguses asjas nii maakohtu menetluses kui ka määruskaebuses selgelt väljendanud, et ta ei soovi erikasutusõiguse sissekandmist. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa sellises olukorras kandeavaldust rahuldada.
8.Ringkonnakohus märgib, et iseenesest on õige määruskaebuse seisukoht, et olukorras, kus üks kinnisasja omanik jagab kinnisasja korteriomanditeks, ei kohaldu KrtS § 3 lg 3 vorminõue. Samas alates 1. veebruarist 2023 kehtiva KrtS § 8 lg 2 redaktsiooni kohaselt kohaldub KrtS § 3 lg 3 ja seega notariaalse tõestamise vorminõue ka omaniku tahteavaldusele kinnisomandi jagamiseks. Ehk alates 1. veebruarist 2023, kui kinnisasja ainuomanik loob korteriomandeid, on sarnaselt kaasomanike poolt korteriomandite moodustamiseks selle tehingu kehtivuseks vajalik notariaalne tõestamine.
9.Kohtunikuabi heidab avaldajale ette, et kinnistamisavaldus ei ole täpne osas, mis puudutab avatavate korteriomandite registriosade I jakku kantavat viidet erikasutusõiguste määramise avaldusele ning ebaselge on eriomandi sisu osas viidatud plaan (ei ole üheselt aru saada, millisele maa-ala tähistuse osale viidatakse) ja hoonejaotusplaanid, millel on piiritletud ja numbriga tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid. Kohtunikuabi hinnangul ei ole kinnistamisavaldusele lisatud erikasutusõiguste määramise avaldust, millele kandeavalduse p-des 1.1 kuni 1.4 viidatakse. Avaldaja on selgitanud, et vastav tahteavaldus on kirjas juba kinnistamisavalduses ning avaldaja taotletud viisil saab vastava kande teha. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et avaldaja taotletud viisil kande tegemine, kus erikasutusõiguste määramise viis ja kord on kandes endas kajastatud, on võimalik ega saa olla kinnistamisavalduse rahuldamata jätmise põhjuseks. Sellises olukorras ei ole aga vaja viidata ka kandes eriomandi sisu osas 28. septembri 2022 avaldusele, kui avaldusest ei tulene eriomandi sisu kohta midagi rohkemat, kui kandes kirjas. Piisab viitest üksnes avaldusele lisatud plaanile, millel erikasutusõigus visuaalselt nähtav. Samuti ei ole ringkonnakohtu hinnangul esitatud plaan ja hoonejaotusplaani niivõrd ebaselge, et see välistaks kande tegemise. Plaanidelt on mõistlikult arusaadav, kuidas on eriomandite esemed piiritletud, millised ruumid kuuluvad eriomandite koosseisu ning milline terrass ja maatükk kuulub iga eriomandi juurde. Samas leiab ringkonnakohus, et iseenesest oleks mõistlikum ja selgem täpsustada plaane tuues välja selged tähised ja piirjooned eriomandite ja selle koosseisu määramisel.
10.Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, siis jäävad kaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda. Asja materjalidest ei nähtu hüvitatavaid menetluskulusid.
11.TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. TsMS § 599 esimese lause alusel saab käesoleva määruse peale edasi kaevata Riigikohtule.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Üllar Roostoja
Triin Uusen-Nacke
Vahur-Peeter Liin
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.