lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-07-39199/16

Võlaõigus › Võõrandamislepingud

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohus · 28.11.2008

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtuasja number
2-07-39199/16
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Võõrandamislepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
28.11.2008
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1635
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Tiit Kollom, Mare Merimaa, Ande Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. november 2008, Tallinn

Tsiviilasja number

Vaidlustatud kohtulahend

2-07-39199 Jelena Bitkova ja Andrei Bitkovi hagi OÜ Artig KV vastu broneerimislepingute tühisuse tuvastamiseks ning 200 000 krooni saamiseks Harju Maakohtu 01. juuli 2008 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Artig KV apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

11.novembril 2008, avalik kohtuistung Hagejad Jelena Bitkova (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxx xx xxxxxxx xxxxx) ja Andrei Bitkov (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht sama), hagejate esindaja Vitali Kirtjanov Kostja OÜ Artig KV (registrikood 10925785, asukoht Rüütli 4, Tallinn, 10130), esindaja adv Enno Heringson

Tsiviilasi

Menetlusosalised ja nende esindajad

RESOLUTSIOON

1.Jätta Harju Maakohtu 01. juuli 2008 otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

1.Esimese astme kohtumenetluse hageja Jelena Bitkova menetluskulud jäävad kostja, OÜ Artig KV kanda. Hageja Andrei Bitkovi ja kostja OÜ Artig KV menetluskulud jäävad nende endi kanda.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 17.07.20262-26-111516/11Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 15.07.20262-26-3243/4Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
  • 14.07.20262-26-114762/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 13.07.20262-23-116107/17Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 10.07.20262-26-114513/3Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 09.07.20262-26-113382/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
2.Kõik apellatsioonimenetluse kulud jäävad kostja, OÜ Artig KV kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Hageja nõue ja selle põhjendused
1.Jelena Bitkova ja Andrei Bitkov esitasid 24.09.2007 hagi OÜ Artig KV vastu, milles palusid rakendada 26.07.2006 Xxxxxx xxx xxx ridaelamu moodustatava korteriomandi nr 1 broneerimislepingule ja 14.08.2006 Xxxxxx xxx xxx ridaelamu moodustatava korteriomandi nr 3 broneerimislepingule tühisuse tagajärjed ning mõista välja kostjalt J. Bitkova kasuks ettemaksuna tasutud 100 000 krooni ja A. Bitkovi kasuks ettemaksuna tasutud 100 000 krooni.
2.Hagi põhjenduste kohaselt sõlmis kostja lihtkirjalikus vormis J. Bitkovaga 26.07.2006 Xxxxxx xxx xxx ridaelamu moodustatava korteriomandi nr 1 broneerimislepingu ning

A. Bitkoviga 14.08.2006 Xxxxxx xxx xxx ridaelamu moodustatava korteriomandi nr 3 broneerimislepingu. Nimetatud lepingud sisaldavad muuhulgas sätteid, mis puudutavad moodustatavate korteriomandite müüki. Lepingute p-des 2.1.-2.5. lepiti kokku objekti hinnas (2 750 000 krooni) ja selle maksmise viisis. Lepingute p-s 2.1 on ette nähtud 100 000 krooni suuruse ettemaksu maksmise kohustus, mis täideti hagejate poolt pangaülekannete teel 26.07.2006 ja 16.08.2006. Hagejad leidsid, et 14.08.2006 sõlmitud lepingu p-st 2.1. tulenev A. Bitkovi kohustus tasuda ettemaksu 100 000 krooni oli täidetud J. Bitkova arveldusarvelt 16.08.2006 pangaülekande tegemise teel. Seega täitis A. Bitkovi kohustuse kolmas isik.

3.Lepingute p-s 4.1 lepiti kokku, et tulevikus sõlmitakse notariaalsed ostumüügilepingud objektide omandi ülekandmiseks kostjalt hagejatele. Hagejate arvates vastavad sõlmitud lepingud eellepingu tunnustele võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 mõttes. Hagejad leidsid, et nende ja kostja vaheline kokkulepe ettemaksu kohta pidi sõlmitama notariaalselt tõestatud vormis. Kuivõrd pooled ei järginud kinnisasja omandamisele või võõrandamisele suunatud lepingutele esitatavaid vorminõudeid, on lepingud õigustühised ning neil ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. 03.05.2007 teatasid hagejad tähitud kirjadega kostjale, et nad peavad lepinguid tühisteks ning palusid tagastada 200 000 krooni. Kostja ei ole tagastanud ettemaksuna korteriomandite eest saadud summasid. Hagejate arvates kuuluvad antud juhul rakendamisele alusetu rikastumise sätted. Kostja vastuväited
4.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja arvates on arusaamatud hagejate väited, et sõlmitud lepingud vastavad eellepingu tunnustele VÕS § 33 mõttes. Broneerimislepingutes ei ole sätestatud hagejate kohustust sõlmida tulevikus leping broneerimislepingus kindlaksmääratud tingimustel. Tulenevalt lepingu p-st 1.2 on vaid selgitatud poolte edasise käitumise korda. Lisaks välistab lepingu p 1.3 selgesõnaliselt selle, et tegemist oleks eellepinguga. Eeltoodust tulenevalt on alusetud ka hagejate väited, et tegemist oleks tühise tehinguga. Hagejate poolt tasutud summad ei ole ettemaksud, vaid broneerimistasud. Lepingutega on kostja võtnud endale kohustuse teatud aja jooksul mitte võõrandada kinnisasju kolmandatele isikutele ning hagejad on sellise kohustuse eest ka tasunud vastava summa. Hagejad ei ole vaidlustanud kostja kohustust mitte võõrandada kinnisasju kolmandatele isikutele ning tegemist on kehtiva kokkuleppega. Seega puudub hagejatel alus tasutud summade tagasisaamiseks. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
5.Maakohus rahuldas hagi J. Bitkova nõuete osas täies ulatuses ning A. Bitkovi nõuete osas osaliselt, tuvastades 26.07.2006 ja 14.08.2006 broneerimislepingute tühisuse ning mõistes kostjalt J. Bitkova kasuks välja alusetult saadud 100 000 krooni.
6.Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab kooskõlas asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg-ga 1 olema notariaalselt tõestatud. Arvestades VÕS § 33 lg-s 2 sätestatut, kehtib samasugune vorminõue järelikult ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine. Esitatud seisukoht on leidnud korduvalt kinnitust Riigikohtu praktikas. Kohus nõustus hagejate seisukohaga, et vaidlusaluste lepingute näol oli tegemist kinnisasja omandamisele suunatud eellepingutega VÕS § 33 lg 1 tähenduses. Sellist järeldust toetab esmalt eellepingute p 1.2 sisu. Lisaks on pooled eellepingute p-s 2.1 kokku leppinud lepingu objekti müügihinnas. Ka 100 000 krooni on hagejad sama lepingupunkti teksti kohaselt kohustunud tasuma müügihinna ettemaksuna. Samuti on eellepingule omased

vaidlusaluste lepingute p-s 2.3 sisalduvad kokkulepped müügi- ja asjaõiguslepingute sõlmimise kuupäeva kohta ning p-st 5.2 tulenev leppetrahvi sanktsioon juhuks, kui ostja keeldub müügilepingu sõlmimisest müüjaga. Lisaks seab lepingute p 3.1 lepingu objekti otsese valduse üleandmise sõltuvusse müügihinna (sh ettemaksu) tasumisest ostjate poolt. Seega pidanuks 26.07.2006 ja 14.08.2006 broneerimislepingutena pealkirjastatud lepingud kui kinnisasja omandamise eellepingud olema notariaalselt tõestatud (TsÜS § 82) ning kirjalikus vormis sõlmitud (TsÜS § 78) lepingud tuleb lugeda õigustühiseks.

7.AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 sätete eesmärgiks on kaitsta nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ning notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Senises Eesti kohtupraktikas on leidnud kinnitust ka seisukoht, et kinnisasja omandamise eellepingu tühisus ei pruugi kaasa tuua kogu lepingu tühisust. Siiski tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkulepete tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse. Juhul kui samas dokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud tühise eellepingu osata. Ka käesoleval juhul on kostja eellepingute p-s 4.2 võtnud kohustuse mitte tegema tehinguid lepingu objekti koormamiseks mistahes õigustega. Samuti sisaldab lepingu p 1.5 kostja kohustusi seoses korteriomandi reaalosa väljaehitamisega. Kostja kõnealused kohustused ei ole vaidlusaluseid lepinguid tervikuna vaadeldes siiski lepingute põhiesemeks ning kohtu hinnangul ei saa eeldada, et lepingud oleks sõlmitud ka ilma tühise osata. Kostja esindaja vastavasisuline väide on tõendamata ning kinnisasjade müümisel juurdunud tavasid arvestades ka ebausutav. Eellepingute p-st 4.2 tulenevad kostja kohustused on vähemalt samavõrd omased kinnisasja võlaõiguslikule müügilepingule kui broneerimislepingule. Kostja väide, et eellepingute p-d 2 ja 3 on informatiivse tähendusega ning pooltele otseseid õigusi ega kohustusi ei tekita, on vastuolus sellega, kuidas pooled lepingu sisu tegelikult mõistsid ning kuidas lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi (VÕS § 29 lg-d 1 ja 4). Juhul kui eeldada, et kostja ei pidanud ennast eellepingu p-dega 2 ja 3 õiguslikult seotuks, kuuluks vaidlusaluste lepingute p 2.1 täitmisena vastuvõetu kostja poolt vastavalt alusetu rikasutmise sätete ikkagi tagastamisele. Väidetavalt nn broneerimistasuna makstud ettemaksude proportsionaalne suurus võrrelduna kinnisasja kavandatud müügihinnaga ei oma käesoleval juhul määravat tähtsust, kuna eellepingute ülalosundatud p 5.2 annab hagejale õiguse nõuda leppetrahvi juhul, kui ostja keeldub sõlmimast notariaalset müügilepingut. Viimatinimetatud tingimus ei ole kohtu hinnangul igal juhul omane nn broneerimislepingule. Kuna kohus ei näinud eellepingute p-s 1.3 sätestatul muud eesmärki kui seadusest tulenevast imperatiivsest vorminõudest möödahiilimine, tuleb see punkt lugeda tühiseks vastuolu tõttu heade kommetega (TsÜS § 86). Lisaks ei oleks võimalik seadusest tulenevast vorminõudest ka poolte kokkuleppel kõrvale kalduda (VÕS § 11 lg 1).
8.Poolte poolt esitatud asjaolude ja tõendite põhjal on mõlema tühise eellepingu alusel kostja saanud J. Bitkovalt kokku 200 000 krooni. Seetõttu saab alusetust rikastumisest tulenev nõue kostja vastu olla J. Bitkoval. A. Bitkovil taolist nõuet seevastu tekkinud ei ole. Hagejate viited eellepingutest tulenevate kohustuste täitmisele ei ole õiguslikult asjakohased. Kuivõrd tehing on vastavalt TsÜS § 84 lg-le 1 tühine algusest peale, ei saanud toimuda 14.08.2006 sõlmitud eellepingu kehtivat täitmist ei A. Bitkovi poolt ega J. Bitkova poolt A. Bitkovi eest. Poolte vahel saavad asja materjalidest nähtuvalt olla tekkinud üksnes lepinguvälisest võlasuhtest (alusetust rikastumisest), mitte

lepingust tulenevad õigused ja kohustused. Kohtu hinnangul ei võimalda hagejate poolt välja toodud asjaolud teha ka õiguslikku järeldust, et nende vahel eksisteeris seltsinguleping, mis hüpoteetiliselt võiks anda hagejatele ühise nõudeõiguse kostja vastu. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused

9.Kostja palus tühistada maakohtu otsuse J. Bitkova osas täielikult ning teha uus otsus, millega jäetakse hagi rahuldamata, ning A. Bitkovi osas tühistada otsus, millega tunnistati broneerimislepingu tühisust, ning teha uus otsus, millega jäetakse hagi ka selles osas rahuldamata.
10.Kohus on ekslikult leidnud, et sõlmitud lepingute näol on tegemist kinnisasja omandamisele suunatud eellepingutega. Broneerimislepingutes ei ole sätestatud hagejate kohustust sõlmida tulevikus leping broneerimislepingus kindlaksmääratud tingimustel. Lepingu p 1.2 sätestab selgesõnaliselt, et leping on sõlmitud eesmärgiga määrata kindlaks poolte edaspidine käitumine, et võimaldada hilisemalt hagejatel osta kinnisasjad. Selle võimaldamiseks kohustuski kostja mitte müüma kinnisasju teatud ajani kolmandatele isikutele ning püstitama maatükile hoone. Nende kohustuste hüvitamiseks kohustus kumbki hageja tasuma 100 000 krooni.
11.Lisaks välistab lepingu p 1.3 selgesõnaliselt selle, et tegemist oleks eellepinguga. Seega olid pooled välistanud võimaluse, et broneerimislepingu sätteid saab käsitleda kinnisasjade müügi eellepinguna. Lepingu p-d 2, 3, 4 jne kujutavad endast lepingueelsete läbirääkimiste tulemit, millistel tingimustel võiks kinnisasjade võõrandamine toimuda. Seega on kohus jõudnud ekslikule järeldusele, et tegemist on tühiste lepingutega. Vastus apellatsioonkaebusele
12.Hagejad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
13.Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollis ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes apellatsioonkaebusega vaidlustatud osas, so osas, millega kohus rahuldas J. Bitkova hagi täies ulatuses ning A. Bitkovi hagi osaliselt.
14.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks vaidlustatud osas. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Apellatsioonkaebuses kordab kostja esimese astme kohtule esitatud väiteid. Maakohus on neile piisava põhjalikkusega vastanud. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Maakohus leidis õigesti, et vaidlusaluste lepingute näol oli tegemist kinnisasja omandamisele suunatud eellepingutega, mis on vorminõude rikkumise tõttu tühised.
15.Kuna ringkonnakohus jätab vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse täies ulatuses rahuldamata, kannab TsMS § 162 lg 1 järgi apellatsioonimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, so antud juhul kostja.

T. Kollom

M. Merimaa

A. Tänav

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 08.07.20262-26-107585/9Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 08.07.20262-26-110489/8Harju Maakohus Tallinna kohtumaja