Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Edasikaebamise kord Apellatsioonkaebuse võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

HAGI ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA POOLTE SEISUKOHAD Hagiavalduse kohaselt vormistasid kostjad A B, AL ja OS VA võltsitud passi kasutades hageja esindamiseks K P notariaalse volikirja. Seejärel sõlmis K P hageja väidetava esindajana hagejale kuuluva korteromandi müügi- ja asjaõiguslepingu,

millega hageja korteriomand võõrandati AS-le Hansa Liising Eesti. Lepingud on sõlmitud esindusõiguseta isiku poolt ning on tühised. Kostjad A B, AL ja OS on kriminaalasjas nr 1-1722/04 seoses eeltooduga süüdi mõistetud. Hageja väidetel oli esindusõiguse puudumine AS-le Hansa Liising Eesti teada, vaatamata millele võõrandas AS Hansa Liising Eesti hageja korteriomandi 12.12.2006. a OÜ-le VI. 17.10.2007. a võõrandas OÜ VI korteriomandi OÜ-le A , kes on käesoleval ajal korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kantud. Lähtuvalt eeltoodust palus hageja ülalviidatud müügi- ja asjaõiguslepingu tühisust tunnustada. Tunnistada VA omandiõigust korteriomandile asukohaga XXX. Tuvastada A OÜ kohustust anda nõusolekuavaldus Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr XXX II jao ebaõige kande nr 4 muutmiseks ja VA kinnistusraamatusse kandmiseks. Ühtlasi esitas hageja alternatiivnõude, kus palus välja mõista AS-lt Hansa Liising Eesti, A Bilt, AL’ilt ja OS solidaarselt VA kasuks 800 000 krooni. 12.09.2008. a toimunud kohtuistungil vähendas hageja nõuet 750 000 kroonile. Lisaks eeltoodule palus hageja AS-lt Hansa Liising Eesti, A B , AL’ ja OS solidaarselt välja mõista VA menetluskulud. Kostja AS Hansa Liising Eesti vaidles hagile vastu. Kostja andmetel tugines ta lepingut sõlmides kinnistusraamatu kandele. Kostja ei teadnud ega pidanudki teadma, et KP nimele tehtud notariaalselt tõestatud volikiri on tehtud pettuse teel. Kostja sai pettusest teada alles hagiavalduse kättesaamisel. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 56 lg 3 kohaselt, kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Arvestada tuleb, et kostja omandas lepingu eseme üksnes finantseerimise eesmärgil. Kostja OS eidis, et kahju hüvitamise nõuet ei ole õige kostjatelt solidaarselt välja mõista. Arvestada tuleb rikkumise raskusastet. OS sai A Bilt ja AL ́ilt toimingu eest ainult 100 krooni. Nõutava hüvituse suurus on põhjendamatu. Kohtuistungil jäi hageja kahju hüvitamise nõude juurde. Alternatiivsed nõuded võttis hageja teiste menetlusosaliste nõusolekul tagasi. Ühtlasi hageja täpsustas, et kahju hüvitamise nõue on kostjate AS Hansa Liising Eesti, A B ́i, AL ́i ja OSvastu esitatud solidaarnõudena VÕS § 137 lg 1 ja VÕS § 1045 lg 1 p 5 alusel. Kostjad OS, AL ja A B rõhutasid, et hüvitamisele kuuluva kahju suurus on ebaõiglane. AL selgitas, et ta ei ole osalenud vaidlusaluse tehingu ettevalmistamisel ning hageja passi võltsimises. AS Hansa Liising Eesti leidis, et tema vastu esitatud nõue ei ole õigustatud, sest õigusvastane tegu ning põhjuslik seos puuduvad. Samuti tuleb arvestada, et AS Hansa Liising Eesti võõrandas korteriomandi alles aasta pärast kohtuotsuse jõustumist, oodates mõistliku aja, et nõue tema vastu esitataks. AS Hansa Liising Eesti arvates oli eeldatav, et OS, AL ja A B hagejale kahju hüvitavad. Kolmas isik toetas kostja AS Hansa Liising Eesti seisukohti. Kohtu seisukohad TsÜS § 84 lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 129 lg 1 kohaselt teise isiku nimel esindusõiguseta

tehtud mitmepoolne tehing on tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab. VÕS § 1037 lg 1 kohaselt peab õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. VÕS § 1043 järgi teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS § 1045 lg 1 p 5 kohaselt on kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumine õigusvastane. AÕS § 68 lg 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Tsiviilkolleegium on selgitanud, et kahju õigusvastasest põhjustamisest tuleneva deliktilise vastutuse kohaldamiseks peab hageja tõendama kostja teo, kahju, põhjusliku seose kostja teo ja kahju vahel ning teo õigusvastasuse ning et kui hageja on tõendanud kahju õigusvastase põhjustamise kostja poolt, siis vabaneb kostja vastutusest, kui ta tõendab süü puudumise (tsiviilasi nr 3-2-1-30-07). Samuti on kolleegium juhtinud tähelepanu, et õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit käsutanud isik peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse (tsiviilasi nr 3-2-1-92-06). Seega analüüsib kohus esmalt, kas kostjad A B, AL, OS ja AS Hansa Liising Eesti on hageja omandit ilma tema nõusolekuta käsutanud. Samuti võtab kohus seisukoha delikti üldkoosseisu elementide osas. Nähtuvalt Tallinna Linnakohtu 17.05.2005. a kohtuotsusest, mida kohus hindab dokumentaalse tõendina (toim lk 13), tutvustasid kostjad AL ja A B KP kostja OSt, esitledes teda hageja VA . 29.04.2003. a vormistas OS, kes esines VAna, Pärnu linna notar K Kivimägi juures KP nimele volituse hageja korteriomandi võõrandamiseks, kasutades seejuures 04.05.2001. a hageja nimele väljastatud Vene Föderatsiooni kodaniku passi nr XXX, kuhu oli kleebitud OS foto. Nimetatud pass varastati 25.02.2003. a VA korterist isiku polt, kes ei leidnud tuvastamist. Loetletud kostjate tegevus on üheselt kvalifitseeritav hageja omandiõiguse rikkumisena, olles seega õigusvastane. Lähtuvalt eeltoodust, VA tsiviilhagejaks tunnistamise määrusest (toim lk 57), KP antud volikirjast (toim lk 24) ning korteriomandi (registriosa XXX) müügi- ja asjaõiguslepingust (toim lk 26) on järeldatav, et hageja nimel sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu oli sõlminud esindusõiguseta isik, kusjuures hageja ei ole tehingut heaks kiitnud. Seega on nii müügi- kui ka asjaõigusleping tühine ning AS Hansa Liising Eesti tühise tehingu alusel omanikuna kinnistusraamatusse kantud (toim 51). Tsiviilkolleegium on selgitanud, et kinnisomandi või piiratud kinnisasjaõiguse omandamise, sealhulgas heauskse omandamise, eelduseks on kehtiv asjaõigusleping. Kuni 30. juunini 2003. a kehtinud AÕS § 57 lg 1 sätestas, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta või see alus on hiljem ära langenud või

kanne on valesti muudetud või kustutatud. Alates 1. juulist 2003. a ei sätesta asjaõigusseadus enam nii selgelt ebaõige kande mõistet, kuid AÕS § 65 lg-st 1 võib järeldada, et ebaõigeks saab pidada kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale. Tegelikule õiguslikule olukorrale ei vasta ka kinnistusraamatu kanne, mis on tehtud tühise asjaõiguslepingu alusel. Sellisest kandest nähtuv isik ei ole tegelikult kinnisasjaõiguse omanik, sest puudus üks kinnisomandi üleandmise või koormamise eeldus – asjaõigusleping. Tsiviilkolleegium on samuti võtnud seisukoha, et heauskne omandamine ei ole võimalik, kui tühine on asjaõigusleping, millega omandi üleandmine kokku lepiti (tsiviilasi nr 3-2-1-41-06). Seega ei ole AS Hansa Liising Eesti vaidlusaluse korteriomandi heauskne omanik (omanik). Nähtuvalt hageja tsiviilhagejaks tunnistamise määrusest, mis seoses korteriomandile keelumärke seadmisega AS-le Hansa Liising Eesti välja saadeti, järeldub, et hagejalt varastatud passi abil vormistati volikiri, mille alusel hageja korteriomand AS-le Hansa Liising Eesti müüdi ning asjaõigusleping sõlmiti. Asjaolu, et kriminaalasja menetlusega seotud keelumärge hiljem tühistati ,ei oma asjas tähtsust (toim lk 52 kuni 56). Samuti ei oma iseenesest tähtsust, et hageja viidatud kriminaalasjas tsiviilhagejaks tunnistati, sest kostja AS Hansa Liising Eesti ei olnud kriminaalasja menetlusse kaasatud. Oluline, on et viidatud määruse ja selle lisade alusel oleks iga mõistlik isik pidanud aru saama, et sõlmitud lepingud on hageja nimel teinud esindusõiguseta isik ning hageja ei ole seda hiljem heaks kiitnud. Vaatamata eeltoodule sõlmis AS Hansa Liising Eesti 12.12.2006. a OÜ-ga VI korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu sellega hageja käsutusõigust otseselt rikkudes. OÜ-ga V Ion omanikuna registrisse kantud. Kohus möönab, et AS Hansa Liising Eesti sõlmis OÜ-ga VI vaidlusaluse korteriomandi müügi ja asjaõiguslepingu kriminaalasjas tehtud kohtuotsuse jõustumisest rohkem kui aasta hiljem. Tsiviilkolleegium on selgitanud (tsiviilasi nr 32-170-03), et pikema aja jooksul õiguse kasutamata jätmine võib sõltuvalt asjaoludest kaasa tuua selle teostamise lubamatuse. Samas on Riigikohus märkinud, et üldjuhul ei saa seaduses sätestatud aegumistähtaja sees määrata veel täiendavat hea usu põhimõttest lähtuvat mõistlikku tähtaega, mille jooksul hageja võib oma õiguste kaitseks hagi esitada. Hagi võimalikku aegumist kostja ei tõstatanud. Analüüsitut kogumina hinnates on järeldatav, et nii A B ́i, AL, OS kui ka AS Hansa Liising Eesti põhjustasid hagejale ühiselt kahju, rikkudes korteriomandi käsutusõigust. Eeltooduga kaotas hageja täieliku õigusliku võimu korteriomandi üle. Süü puudumist ei ole kostjad tõendanud. VÕS § 137 lg 1 järgi, kui mitu isikut vastutavad sama või erinevatel alustel kolmanda isiku suhtes talle tekitatud sama kahju eest, vastutavad nad hüvitise maksmise eest solidaarselt. VÕS § 137 lg 2 kohaselt käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud isikute omavahelises suhtes jaguneb vastutus, võttes arvesse kõiki asjaolusid, eelkõige kohustuse rikkumise raskust või muu käitumise õigusvastasuse laadi, samuti riisiko astet, mille eest iga isik vastutab. Kahju tekitajad vastutavad kannatanu ees seega solidaarselt, st kannatanu võib nõuda kahju täielikku või osalist hüvitamist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. Välissuhetes ei mängi rolli kahju tekitajate erinev süü aste, osaluse suurus,

käitumise õigusvastasus jne. Neil teguritel on tähtsus alles kahju tekitajate omavahelistes suhetes. Järgnevalt analüüsib kohus hüvitamisele kuuluva kahju suurust. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 132 lg 1 kohaselt tuleb asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise kohustuse olemasolu korral maksta hüvitist, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Tsiviilkolleegium on selgitanud, et kuna asja omanikul on huvi asja omada, vallata ja kasutada siis tuleb asja kaotsimineku korral võimaldada kannatanule rahaline hüvitis, mille eest ta saab endale muretseda samasuguse asja (tsiviilasi nr 3-2-1-63-04). Seega saab kahju hüvitise suuruse hindamisel lähtuda hüvitisest, mis vastab uue samaväärse korteriomandi soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Analoogiline seisukoht järeldub tsiviilasjast nr 3-2-1-92-06, kus on rõhutatud, et õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit käsutamisega rikkunud isik peab hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. TsÜS § 65 kohaselt loetakse eseme väärtuseks selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Korteriomandi keskmise turuhinna tuvastamiseks on hageja esitanud analoogilisi müügipakkumisi (toim lk 265 kuni lk 274), mille kohaselt vaidlusaluse korteriomandi harilik väärtus on 750 000 krooni. Dokumentaalsete tõendite usaldusväärsuse osas kohtul kahtlus puudub. Kohus märgib, et oma põhiolemuselt oli vaidlus õiguslik. Seega kuulub hagi rahuldamisele ning 750 000 krooni tuleb A B ́i, ning AS Hansa Liising Eesti hageja kasuks välja mõista.

AL ́ilt, OS ́lt

TsMS § 424 lg 1 kohaselt võib hagi kostja nõusolekuta tagasi võtta kuni eelmenetluse lõpuni. Kostja nõusolekul võib hagi tagasi võtta hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni. TsMS § 423 lg 1 p 2 järgi jätab kohus hagi läbi vaatamata, kui hageja on võtnud hagi tagasi. TsMS § 8 lg 2 alusel on eeltoodu kohaldatav ka alternatiivnõude tagasivõtmisele. Seega jätab kohus hageja tagasivõetud alternatiivnõuded (hageja omandiõiguse tunnustamine ning kostja A OÜ tahteavalduse tuvastamine) kostjate ja kolmanda isiku nõusolekul läbi vaatamata. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude

proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega kostjad A B, AL, OSja AS Hansa Liising Eesti solidaarselt. Hageja oli menetluskulude hüvitamisest vabastatud. Seega kuuluvad menetluskulud hüvitamisele riigituludesse. Ülejäänud menetlusosalised ei ole seoses hagi tagasivõtmisega menetluskulude nõuet TsMS § 426 lg 3 alusel esitanud. Kohtunik Epp Haabsaar

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.