Võlaõigus › Muud lepinguvälised kohustused

Sundvõõrandamise tasu määramisel lähtutakse sundvõõrandamise seaduse § 16 toodud kinnisasja erakorralisest hindamisest. Sama seaduse teise lõike kohaselt ei hinnata ebaseaduslikke ehitisi. Hageja on teada saanud, et tema poolt ostetud ehitised on püstitatud ilma õigusliku aluseta. Järelikult ei kuulu need ehitised sundvõõrandamise korral hüvitamisele. Hageja on tasunud eksitusse viidult ehitiste eest, mida võib ees oodata tasuta sundvõõrandamine, 777 777 , 77 krooni. Tulenevalt asjaõigusseaduse rakendamisseaduse § 14 lg 1 võib õigusliku aluseta ehitisi käsutada alles pärast ehitisele kasutusloa andmist. Hageja on teada saanud, et müügilepingu esemeks olnud ehitistel puudus nii ehitus- kui kasutusluba. Kostja on ehitisi müües rikkunud seadusest tulenevat käsutuskeeldu ning sõlminud sellest tulenevalt seadusega vastuolus tehingu. Hageja tühistas tehingu, juhindudes TsÜS § 90 lg 1, mille kohaselt toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele. Avalduse tehingu tühistamiseks koostas ja tõestas Tallinna notar Heli Mõttus 24.05.2006. Hageja palus notariaalakti tõestajal notariaalkorras avalduse edasi saata kostjale. Avalduses hageja teatas, et tühistab 12.02.2004 sõlmitud ehitise müügilepingu ning on nõus kostjale tagastama nimetatud ehitise otsese valduse. Hageja leidis, et tehing oli sõlmitud olulise eksimuse tõttu, tuginedes TsÜS § 90 lg 1 ja 2 ning § 92( lisa 1). Vastavalt TsÜS § 69 muutub kindlale isikule suunatud tahteavaldus kehtivaks kättesaamisega. Kostja on tehingu tühistamise avalduse kätte saanud ning hagejale sellekohase teate saatnud 26.06.2006, nr. 17-3.2/461, milles teatab, et seoses vallavalitsuse töötajate puhkustega vastab kostja hageja avaldusele 29.07.2006. Kuna hageja oli tehingu tühistanud, siis TsÜS § 90 lg 1 viimase lause kohaselt on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud tehing kehtetu algusest peale. TsÜS § 90 lg 2 kohaselt tuleb tühistatud tehingu järgi saadu tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele. VÕS §1027 kohaselt peab isik andma teisele isikule välja temalt õigusliku aluseta saadu. Hageja tegi kostjale kirjaliku ettepaneku maksta tagasi alusetult saadud 777 777.77 krooni koos saamata jäänud tuluga. Kui hageja oleks saanud kostjale makstud raha paigutada kinnisvaraarendusse, mis on hageja üks ettevõtlusi, oleks ta saanud märkimisväärset tulu. Kostja vastas 10.10.2006, kirjas nr.8-12/750, et jätab hageja avaldused rahuldamata, kuna neil puudub seaduslik alus (lisa 2). Arvestades ülaltoodut ning juhindudes TsÜS § 69; 90 lg 1 lg 2 ja VÕS § 1027 palub hageja:

kehtetu. TsÜS § 90 lg 2 tulenevalt tuleb tühistatud tehingu järgi saadu tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele. TsÜS § 92 lg 1 järgi on eksimus ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. TsÜS § 92 lg 2 kohaselt on tehing tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel asjaoludel. TsÜS § 92 lg 3 järgi võib tehingu teinud isik olulise eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistada, kui: 1) eksimuse põhjustasid tehingu teise poole poolt teatavaks tehtud asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude teatavakstegemine oli vastavalt hea usu põhimõttele nõutav; 2) tehingu teine pool teadis või pidi eksimusest teadma ja eksinud poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega; 3) tehingu teinud teine pool lähtus tehingu tegemisel samadest ekslikest asjaoludest, välja arvatud juhul, kui teine pool oleks asjaoludest õiget ettekujutust omades võinud eeldada, et eksinud pool oleks eksimusest teades tehingu siiski teinud. Tühistamisavalduses ja samuti hagiavalduses on hageja juba eelnevalt välja toonud asjaolud, mis tingisid müügilepingu sõlmimise olulise eksimuse mõjul. Tulenevalt VÕS § 6 peavad võlausaldaja ja võlgnik käituma teineteise suhtes heas usu põhimõttest lähtuvalt. Vastavalt VÕS § 14 lg 1 ja 2 peavad lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Kui isikud esitavad üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad need olema tõesed. Lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Hageja on endiselt seisukohal, et kostja ei ole järginud hea usu põhimõtet ega arvestanud lepingu eesmärgiga seotud hageja huvisid. Kostja teadis enne ehitiste müügilepingu sõlmimist, et hageja sõlmib müügilepingu ainult sellisel tingimusel, kui ehitiste juurde on võimalik saada ca 0,7 ha maad. Kostja teadis, et hageja soovis ehitised taastada endale suvekoduks. Kostja on lepingueelselt korduvalt kinnitanud hagejale ning ka avalikkusele läbi erinevate meediakanalite, ja seda peale 9.12.2003 MS poolt esitatud avaldust ostusooviga, et Kiipsaare tuletorni ja selle juurde kuuluvate ehitiste müügihind sisaldab ka 0,7 ha teenindusmaad. Kostja on teatanud meedias avalikkusele, et tehing toimub kindlasti, sest sellest saadav raha oli juba enne müügilepingu sõlmimist valla järgmise aasta eelarvesse arvestatud (lisad 2, 5,6). Kostja viis ja jättis hageja eksimusse. Hageja juhib kohtu tähelepanu asjaolule, et Kihelkonna valla endine vallavanem Marju Lõbus omab juristi kvalifikatsiooni (1986 aastal lõpetatud Tartu Riiklik Ülikool). Hagejal õigusteadmised puuduvad. Hageja usaldas juristi. Kostja teadis, et hageja ei saa ehitusõigust ja nii ka maad erastada ( lisa 7,8). Paljasõnaline on kostja väide, et ta korduvalt teavitas hagejat vajadusest ostetud ehitised korda teha, sest vastasel korral ei saa nende juurde maad erastada. Kostja ei ole oma sellekohast väidet tõendanud. Hageja sai ehitiste kordategemise vajadusest teada alles siis, kui vallavalitsus saatis hagejale

sellekohase korralduse. Korraldus oli välja antud 24.01.2005(lisa 9). Planeerimisseaduse § 37 p 5 kohaselt kooskõlastatakse kaitseala piires projekteerimistingimused ja ehituprojekt enne ehituloa andmist kaitseala valitsejaga. Hagejale üleantud projekteerimistingimused ei olnud kooskõlastatud Vilsandi rahvuspargi valitsejaga, seega välja antud vastuolus seadusega ning tulenevalt sellest kehtetud. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 22.05.1996 määruse nr. 144 p. 2 kohaselt on Vilsandi rahvuspargi valitsejaks Vilsandi rahvuspargi direktor. 30.09.2003 Kihelkonna Valla poolt väljastatud projekteerimistingimused hageja ostetud ehitiste rekonstrueerimiseks ei olnud allkirjastatud Vilsandi rahvuspargi direktori, Arvo Kullapere poolt, (lisa 10). Hagejani on jõudnud läbi ajakirjanduse teadasaamine, et eelnevalt nimetatud projekteerimistingimused allkirjastanud Andres Jõeorg töötas Vilsandi rahvuspargi asedirektorina haldusküsimuste alal ning oli alates 01.10.2003 töölt vabastatud. Vastavalt Looduskaitseseaduse § 14 lg 1 p 5,7, ja 8 ei või ilma rahvuspargi valitseja nõusolekuta kehtestada detailplaneeringut ja üldplaneeringut, anda projekteerimistingimusi ja anda ehitisluba. Kui kostja poolt väljastatud projekteerimistingimustele Vilsandi rahvuspargi valitseja nõosolekut ei andnud, jääb hagejale arusaamatuks, millele kostja tugineb oma väites, et juhul, kui hageja oleks projekti tellinud, oleks rahvuspargi valitseja andnud nõusoleku ehitusloa saamiseks. Kostja poolt tehtud piiriettepanek teenindusmaa määramiseks suuruses 10x10 m on hageja meelest kummastav. Sellisel maa-alal ei ole võimalik ehitada mingeid kindlustusi tuletorni säilitamiseks. Vastavalt Looduskaitseseadus § 30 lg 2 p 1 ja 5 on sihtkaitsevööndis keelatud majandustegevus ning sõiduki, maastikusõiduki või ujuvvahendiga sõitmine. Vilsandi rahvuspargi kaitse-eeskirja § 11 järgi ei või sõita mootorsõidukiga väljaspool selleks ettenähtu teid. Tulenevalt eelnevast on igasugune ehitustegevus ja ka katastriüksuse moodustamiseks vajalikud toimingud võimatud. Tulenevalt MaaRS § 20 lg 1 märkega 2 ei kuulu erastamisele looduskaitseseaduses sätestatud sihtkatsevööndite maa. Sihtkatsevööndis asuva elamu juurde on omanikul õigus erastada kuni 2 ha maad. Kuna käesolevaga ei ole tegu elamuga mitte mingis mõttes, ei ole maa erastamine võimalik ja seega ei oma asjas tähtsust kostja väide, et Saaremaa Keskkonnateenistus, kui kaitseala praegune valitseja ei oma seaduslikku õigust kuni 2 ha maa-ala erastamist takistada. Ehitusregistri kande kohaselt on tegu tõesti üksikelamuga (registri kood 120257902). Tulenevalt ehitusseadus § 55 lg 1 on Riikliku ehitusregistri objektiks ehitatav ja kasutatav ehitis. MS poolt ostetud ehitised ei olnud ei ehitatavad ega kasutatavad seega ei saanud nad olla ehitusregistri objektiks ehitusseaduse § 55 lg l mõttes. Ehitusseadus § 57 lg 2 järgi vastutab ehitisregistrile esitatud andmete esitaja andmete õigsuse eest. (lisa 11) Mis puutub 23.10.2003 korraldust nr. 280, Kiipsaare ehitiste teenindusmaa määramise kohta, tühistamist korraldusega 21 jaanuarist 2004 aastast nr. 1 ja 11. septembri 2003 aasta korraldust nr 239, tuletornile ja kaevule kasutusloa andmise kohta ja selle korralduse tühistamist korraldusega 21.jaanuararist 2004 nr 2, siis ei ole hageja nõus kostja seisukohaga, et kostja ei pidanud ilma hageja nõudmiseta eelnevalt nimetatud korraldusi hagejale teatavaks tegema. Nimetatud korraldused olid otseselt hageja huvide ja õiguspäraste ootustega seotud. Hageja leiab, et kuna eelnevad korraldused tunnistas Vallavalitsus kehtetuks hageja kahjuks, oleks pidanud Vallavalitsus haldusaktid hagejale kätte toimetama. Kostja on leidnud, et vallavalitsusel

ei olnud kohustust ilma hageja nõudmiseta viimasele korralduste ärakirju esitada, samas ei ole kostja viidanud ühelegi materiaalõigusnormile, millele ta oma väites tugineb. Kostja väidab, et kuna nii Kiipsaare majakas kui ka majakavahile elamiseks vajalikud ehitised püstitati 1933 aastal, siis ei ole alust rääkida nende õigusliku alusega või õigusliku aluseta püstitamisest AÕRS § 14 mõttes, kuid samas ei ole kostja viidanud ühelegi materiaalõigusnormile, millele ta oma väites tugineb. Kiipsaare majakal ja teistel sinna juurde kuuluvatel ehitistel puudus nii ehitusluba kui ka maakasutusõigus. Vastavalt AÕRS § 14 sätestatule võis ehitisi käsutada pärast neile kasutusloa andmist. Kuna Kostja oli tuletorni kasutusloa tühistanud ei saanud ta ehitisi käsutada. Kostja sõlmis seadusega vastuolus tehingu. TsÜS § 87 tulenevalt on seadusega vastuolus olev tehing tühine. Kuna kostja ei ole käitunud tehingut ette valmistades ja sõlmides heas usus on tehing vastuolus heade kommetega. Vastavalt TsÜS § 86 on heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing tühine. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-80-05 (RT III 2005, 35, 34) kohaselt on tehingud vastuolus heade kommetega, kui nende eesmärk on kahjustada võlausaldajat. Kui kohus leiab, et hagejal ei olnud tehingu tühistamiseks alust, on tehing tühine juba sellepärast, et see on sõlmitud vastuolus seadusega ja heade kommetega. Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele TsÜS § 84 järgi. Hageja palub kohtul hagi rahuldada ja mõista kostjalt välja hageja kasuks alusetult saadud 777 777.77 krooni.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja ei tunnista hagi /t.l. 32/. Hagejal ei olnud alust müügilepingu tühistamiseks, seega ei ole täidetud tehingu tühistamise materiaalsed eeldused. Seetõttu ei toonud tühistamisavalduse tegemine hageja poolt kaasa müügilepingu tühisust ning müügihinna tagastamise nõudel puudub alus. Asjaolud olid järgmised. 9. detsembril 2003. a esitas hageja Kihelkonna Vallavalitsusele avalduse, milles soovis osta Kihelkonna vallalt Kiipsaare tuletorni hinnaga 777 777 krooni 77 senti. Järgnenud läbirääkimistel lepiti kokku, et hagejale müüakse ka endise majakavahi majavalduse koosseisus olev kaev, samuti tules osaliselt hävinud elamu ja tules hävinud sauna vundament. Kihelkonna Vallavolikogu 11. veebruari 2004. a otsusega otsustati müüa hagejale Kihelkonna vallas Metsaküla külas Harilaiu poolsaarel asuvad Kiipsaare tuletorn ja kaev ning elamu vare ja sauna vundament hinnaga 777 777 krooni 77 senti. Otsus tehti hagejale teatavaks.

vallavalitsus on andud oma 30. septembri 2003. a korraldusega nr. 305 välja projekteerimistingimused Kiipsaare elamu ja sauna rekonstrueerimisprojekti koostamiseks. Eelnevalt oli projekteerimistingimused kooskõlastanud looduskaitseala valitseja, Vilsandi Rahvuspargiga, kuivõrd Kiipsaare ehitised asuvad Vilsandi rahvuspargi Harilaiu sihtkaitsevööndis. Hageja ehitusprojekti ei tellinud, ehitusluba ei taotlenud ning ehitisi korrastama ei asunud. Vastavalt korralduse nr. 305 punktile 2 kaotasid need projekteerimistingimused 10. oktoobril 2004. a kehtivuse. Kuna hageja ei olnud enam kui aasta jooksul ehitisi taastama asunud, andis vallavalitsus 15. juunil 2005. a korralduse nr. 95, millega määras Maareformi seaduse § 6 lõike 3-1 alusel talle 1. juulini 2007. a tähtaja Kiipsaare elamu ja sauna kordategemiseks.

99 esitatud seisukohta, mille kohaselt eksimuseks ei ole seaduse mittetundmine või ebaõige ettekujutus tulevikus saabuvatest asjaoludest. Hageja esitatud asjaolud ei anna alust asuda seisukohale, et ta sõlmis lepingu eksimuse tõttu. Hageja esitab tühistamis- ja hagiavalduses tegelikkusele mittevastavaid väiteid. 1) Hageja väidab, et vallavalitsus lubas talle enne lepingu sõlmimist, et ehitiste omandamise korral saab ta erastada ostueesõigusega nende teenindamiseks määratud katastriüksuse suurusega 6971 m2 ning andis talle sellekohase plaani. Hageja eksitab kohut. Müügilepingu punktis 2.1.5 on viide Kihelkonna Vallavalituse 28. jaanuari 2004. aasta tõendile, milles on märgitud, et Kiipsaare ehitised asuvad maa-alal, millele ei ole esitatud ostueesõigusega erastamise ega tagastamise taotlusi. Lepingu punktis 2.1.6 on märgitud müüja avaldus selle kohta, et vallavalitsuse 23. oktoobri 2003. a korraldus nr. 280 Kiipsaare ehitiste teenindusmaa määramise kohta on tühistatud vallavalitsuse 21. jaanuari 2004. aasta korraldusega nr 1. Kostja ei ole lubanud, et hageja saab erastada maad plaanil märgitud ulatuses. Hageja teadis lepingu sõlmimisel, et ostetavate ehitiste juurde ei ole nende teenindamiseks vajalikku maad ja seega ostueesõigusega erastamisele kuuluva maa suurust kindlaks määratud. 19. veebruaril 2004. a esitas ta vallavalitsusele avalduse, milles märkis, et soovib erastada ehitiste juurde 2 ha elamumaad. 2) Teiseks väidab hageja eelnimetatud avaldustes, et ta on saanud hiljem teada, et ostetud ehitised on püstitatud õigusliku aluseta ning et neil puudus tehingu sõlmimise ajal nii ehitus-kui kasutusluba. Ka need hageja väited on eksitavad. Nii Kiipsaare majakas kui majakavahile elamiseks vajalikud ehitised püstitati 1933. aastal. Seetõttu pole alust rääkida nende õigusliku alusega või õigusliku aluseta püstitamisest Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse mõttes, nagu teeb hageja. Müügilepingu punktis 2.1.7 on märgitud, et vallavalitsuse 11. septembri 2003. a korraldus nr. 239 tuletorni ja kaevu kohta kasutusloa andmise kohta on tühistatud vallavalitsuse

erastamisel.

vallavalitsus on hoidnud teda teadmatuses tegelikest asjaoludest, kuivõrd vallavalitsuse poolt alates 2003. aastast antud, müüdud ehitisi puudutavate, korralduste ning nende korralduste tühistamise korralduste ärakirjad esitati talle alles pärast tema poolt 4. aprilli 2006. a. teabenõude esitamist. Hageja väide ei ole põhjendatud. Müügilepingu punktide 2.1.6 kuni 2.1.8 kohaselt on müüja lepingu sõlmimisel avaldanud ostjale ehitiste seisukorra, ehitus- ja kasutuslubade puudumise ning ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise korralduse tühistamise, samuti vastavate korralduste rekvisiidid. Seetõttu oli ostja nimetatud asjaoludest lepingu sõlmimisel teadlik. Kostja leiab, et vallavalitsusel ei olnud kohustust esitada hagejale ilma viimase nõudmiseta nimetatud korralduste ärakirju. 5) Hageja poolt tühistamise alustena esitatud asjaolud ei ole eksimuseks TsÜS § 92 mõttes ning

ei anna alust tehingu tühistamiseks. Tühistamisavalduses on märgitud: „Tehing on sõlmitud olulise eksimuse tõttu. Ükski mõistlik isik ei oleks sõlminud müügilepingut teades, et tema poolt ostetud ehitisi ootab kas lammutamine või sundvõõrandamine." Hagiavalduses on märgitud, et hageja oli nõus ostma „ehitised ainult sellisel juhul, kui nende juurde on võimalik ostueesõigusega maad erastada." Seega leiab hageja, et müügilepingu tühistamiseks annab aluse see, et ta ei teadnud, et tules osaliselt hävinenud Kiipsaare elamu ja sauna vundamendi juurde ei saa ilma neid korda tegemata maad erastada ning ei näinud ette, et temalt võidakse nõuda nende ehitiste kordategemist või lammutamist või need temalt sundvõõrandada. Isegi kui hageja tõepoolest ei oleks teadnud, et olulises osas hävinenud ehitise ja ehitise vundamendi juurde ei saa ilma neid korda tegemata maad erastada, siis oleks see seaduse mittetundmine. Samuti oleks seaduse mittetundmine see, kui hageja ei oleks teadnud, et temalt võidakse nõuda selliste ehitiste kordategemist või lammutamist. Nagu eespool märkisime, ei ole seaduse mittetundmine eksimuseks, mis annab aluse tehingu tühistamiseks. See, et hageja ei asu ehitisi korrastama välja antud projekteerimistingimuste kehtivuse ajal ning et hiljem võib ehitiste kordategemine osutuda võimatuks kaitseala uue valitseja vastuseisu tõttu, olid müügilepingu sõlmimise ajal sellised tulevikus tekkivad asjaolud, mida hageja (ega ka kostja) ette ei näinud. Sellest tulenevalt ei näinud hageja (ega ka kostja) lepingu sõlmimisel ette,

et elamu ja sauna kordategemata jäämise tõttu võib osutuda nende ehitiste juurde maa erastamine võimatuks. Ebaõige ettekujutus tulevikus tekkivatest asjaoludest aga ei ole eksimuseks TsÜS § 92 mõttes. Kostja leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata ja menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja vaidleb vastu ka täpsustatud alustel hagile, põhjendades seda järgmiselt:. 1) Hageja väidab, et müügilepingu vastuolu seadusega seisnes selles, et kostja oli eelnevalt tühistanud tuletornile ja kaevule antud kasutusload, kuid sellele vaatamata võõrandas need hagejale. Hageja leiab, et selline käitumine oli vastuolus AÕS RakS §-s 14 sätestatuga. Hageja seisukoht ei ole põhjendatud. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 käsitleb õigusliku aluseta püstitatud ehitisi ja nende seadustamist omandireformi kontekstis ning õigusliku aluseta ehitistena ei käsitleta enne nõukogude okupatsiooni algust püstitatud ehitisi. Kuna nii tuletorn kui ka majakavahile elamiseks vajalikud ehitised püstitati 1933. a, ei ole AÕS RakS § 14 asjakohane õigusnorm. Seetõttu ei takistanud tuletornil ja kaevul kasutusloa puudumine nende käsutamist. Müügilepingu punktis 2.1.8 teavitas kostja hagejat kasutuslubade puudumisest. 2) Hageja väidab, et kuna müügileping on kostja poolt, esiteks ettevalmistatud ja sõlmitud vastuolus hea usu põhimõttega ning teiseks, eesmärgiga kahjustada hagejat, on tehing vastuolus heade kommetega ja TsÜS § 86 kohaselt tühine. Hageja väited on vastuolulised ja ei ole põhjendatud. Kostja ei nõustu hageja seisukohaga, et tema ei käitunud lepingut ette valmistades ja sõlmides hea usu põhimõttest lähtudes. Müügilepingu punktis 2.1 avaldas kostja terve rea asjaolusid lepingu esemete tehnilise ja õigusliku seisundi kohta. Punktis 2.1.6 oli märgitud ka see asjaolu, et ehitiste teenindusmaa määramise korraldus on tühistatud. Seega sõlmis hageja lepingu neid asjaolusid teades ja tema väited kostja käitumise kohta vastuolus hea usu põhimõttega ei ole põhjendatud. Väär on hageja seisukoht, et vastuolu hea usu põhimõttega tingib tehingu tühisuse. VÕS § 6 lgst 2 tuleneb, et vastuolu hea usu põhimõttega ei mõjuta tehingu kehtivust.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUS

Kohus, tutvunud asjas esitatud materjalidega ja kuulanud ära tunnistajate ütlused ja poolte seisukohad, leidis, et esitatud hagi on põhjendamata ja ei kuulu rahuldamisele järgmistel põhjustel: Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et 12. 02. 2004.a. sõlmisid pooled ehitise müügilepingu /t.l. 38/, millega kostja Kihelkonna vald müüs ja hageja MS ostis Saare maakonnas, Kihelkonna vallas, Metsaküla külas asuvad Kiipsaare ehitised koos oluliste osade ja päraldistega. Lepingu p.

TsÜS § 98 lg. 1 järgi tehingu tühistamine toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Seega on tühistamise formaalsed tingimused täidetud. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas tehingu tühistamise materiaalsed eeldused on täidetud. TsÜS § 90 lg. 1 järgi tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul või raskete asjaolude ärakasutamise tõttu, võib seaduses sätestatud korras tühistada. Seadus võib sätestada muid aluseid, mille esinemise korral võib tehingu tühistada. Kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see algusest peale kehtetu. Lõike kaks järgi tuleb tühistatud tehingu järgi saadu tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 92 järgi on eksimus ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on tehing tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Lõike kolm järgi tehingu teinud isik võib olulise eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistada, kui: 1) eksimuse põhjustasid tehingu teise poole poolt teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude teatavakstegemine oli vastavalt hea usu põhimõttele nõutav; 2) tehingu teine pool teadis või pidi eksimusest teadma ja eksinud poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega; 3) tehingu teine pool lähtus tehingu tegemisel samadest ekslikest asjaoludest, välja arvatud juhul, kui teine pool oleks asjaoludest õiget ettekujutust omades võinud eeldada, et eksinud pool oleks eksimusest teades tehingu siiski teinud. Hageja on oma avalduses lepingu tühistamiseks toonud põhjendusena järgmised asjaolud: Kihelkonna Vallavalitsus on kinnitanud, et müüdud ehitiste alune maa ei kuulu tagastamisele, selle kohta ei ole esitatud kinnistamisavaldust, puuduvad ostueesõiguslikud isikud. Vallavalitsus oli enne lepingu sõlmimist, lepingueelsete läbirääkimiste käigus väljastanud avaldajale ehitiste juurde erastatava maa katastriüksuse plaani, mille kohaselt krundi suuruseks oli 6971 m2 Hageja väitel on ta lepingu tühistamise ajaks teada saanud, et ehitistel puudus müügilepingu sõlmimise ajal ehitus- ja kasutusluba. Seetõttu on Kihelkonna Vallavalitsus rikkunud käsutuskeeldu ning sõlminud seadusega vastuolus oleva tehingu.

seadusega. Keskkonnaministeerium keeldus kooskõlastamast Kihelkonna valla poolt väljastatud projekteerimistingimusi ja ei andnud nõusolekut maa ostueesõigusega erastamiseks. Sellega sai hageja väidetavalt teada, et maa erastamine ehitiste juurde ei ole kunagi võimalik. Hageja järelpärimise peale on vallavalitsus 13. 04. 2006 hagejale vastanud, et tähtajaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised sundvõõrandatakse kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lg. 1 p. 8 järgi. Hageja heidab kostjale ette, et viimane on jätnud teda teavitamata vallavalitsuse korraldustest ja samade korralduste tühistamisest, hoides teda teadmatuses tegelikest asjaoludest, mille tõttu lepingu sõlmimine üldse võimalikuks sai. Kostja sellega ei nõustunud. Lepinguga müüdi ehitised vallasasjana. Ehitised kuulusid vallale, kes need omandas peremeheta varana. Maa müügist koos ehitistega ei ole kunagi juttu olnud ja seda ei kajasta ka sõlmitud leping, sest tegemist ei ole valla maaga. Hagejale on selgitatud, et tal on võimalik erastada maad, juhul , kui ta teeb ehitised korda, et need vastaksid maareformiseaduse § 6 nõuetele. Kohtu hinnangul ei ole kostja müüjana hagejat eksitanud, ei ole jätnud talle edastamata olulist teavet ja ei ole teda eksimusse jätnud. Lepingu sõlmimisel teavitas kostja hagejat, et Kihelkonna Vallavalitsuse korraldus nr. 280 23.

oli õiguspärane. Sellega on ümber lükatud hageja arvamus selle kohta, et kooskõlastuse oleks saanud anda vaid A. Kullapere ise ja kuna ta seda ei teinud, olid projekteerimistingimused tühised. Tunnistajana ära kuulatud A. Jõeorgi ütluste kohaselt ei näinud ta takistusi ehitiste taastamiseks. Ainult tingimused oleks pidanud eelnevalt kooskõlastama ja reaalne tegevus oleks pidanud toimuma rahvuspargi töötaja järelevalve all. A. Jõeorgi arvamuse kohaselt oleks ta projekti kooskõlastanud juba põhjusel, et see vastab rahvuspargi ideele, säilitada seal varem olnud elukohad. Selleks, et omanik kaitsenõuetest teadlik oleks, väljastatakse talle kaitsekohustuse teatis. Hageja kuni projekteerimistingimuste kehtivuse lõppemiseni ehitiste rekonstrueerimist, ega selleks vajalikke ettevalmistusi ei alustanud. 2005.a. pöördus ta uuesti Kihelkonna vallavalitsuse poole uute projekteerimistingimuste saamiseks. 28. septembri 2005.a. korraldusega nr. 162 /t.l. 13/ need talle ka määrati. Projekteerimistingimused oli vaja kooskõlastada Vilsandi rahvuspargiga ja 25. 12. 2005 esitas hageja projekteerimistingimused kooskõlastamiseks Vilsandi rahvuspargile. Koos avaldusega projekteerimistingimuste kooskõlastamiseks esitas hageja ka taotluse maa ostueesõigusega erastamiseks. Kuna Keskkonnaministri 22. detsembri 2005.a. määrusega nr. 81 oli muudetud Keskkonnaministri määrust 19. maist 2004 nr. 52 „Kaitsealade ja kaitstavate looduse üksikobjektide valitsemise volituste andmine“ kus § 2 lõike 1 alusel määrati kaitsealade ja kaitstavate üksikobjektide s.h Vilsandi Rahvuspargi, valitsejaks asukohajärgne maakonna keskkonnateenistus, siis edastati hageja taotlus Saaremaa Keskkonnateenistusele. Keskkonnateenistus oma 24. 01. 2006.a. kirjaga nr. 40-3-1/213 keeldus kooskõlastamast Kihelkonna Vallavalitsuse poolt väljastatud projekteerimistingimusi, kuna leidis, et ehitiste rekonstrueerimine on vastuolus looduskaitseseaduse § 26 lg. 2 p. 4, 30 lg. 2 p. 3 ja 34 sätestatud nõuetega ja ehitusseaduse § 3 ehitisele esitatavate nõuetega. Tunnistajana kohtus ära kuulatud keskkonnateenistuse juhataja R. Kallase väitel tugines ta projekteerimistingimuste kooskõlastusest keeldumisel spetsialistide arvamusel. Samas tunnistab ta, et Vilsandi Rahvuspargi töötajate nägemus ja seisukoht võis olla teine. Keskkonnateenistus oleks kaalunud kooskõlastuse andmist vaid siis, kui hooned oleks avalikus kasutuses. Sellega on R. Kallas kohtu jaoks veenvalt tõendanud, et projekteerimistingimuste kooskõlastusest keeldumine on sisuliselt põhjendamata. Seda enam, et keeldumise alusena viidatakse küll vastuolule Vilsandi Rahvuspargi eesmärkidega, küll rannas vaba liikumise võimalikule piirangule jne. Kohus ei pea antud asjas vajalikuks keeldumise põhjendusi täpsemalt analüüsida. Keskkonna teenistuse keeldumist oli hagejal võimalik vaidlustada halduskohtus, kuid seda ta teinud ei ole. On selge, et ehitiste rekonstrueerimisele kaitsealal kehtivad oluliselt erinevad tingimused kui mujal, kuid õigeks ei saa pidada ka seda, et omaniku tegevus tema vara käsutamisel täielikult peatatakse.

Täiesti põhjendamatu on keskkonnateenistuse keeldumine nõusoleku andmisest maa ostueesõigusega erastamiseks. Maareformiseaduse § 20 järgi ei ole kaitseala valitseja nõusolek vajalik, kui ehitiste omanik ei soovi maad erastada üle seaduses ettenähtud piirmäära (elamu juurde 2 ha, muu ehitise juurde selle teenindamiseks vajalik maa). Seetõttu ei saa nõustuda hageja seisukohaga, et maa erastamine ei ole kunagi võimalik. Selline väide on põhjendamata. Küll aga pidi hageja teadma, et ehitiste juurde maa erastamiseks tuleb need viia sellisest seisukorda, et need vastaksid MaaRS § 6 nõuetele, mille kohaselt lõike 31 kohaselt ei käsitata ehitisena lagunenud ja kasutusest välja langenud ,ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Nimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Eeltoodu alusel on kohus asunud seisukohale, et kostja, müües vallale kuuluvaid ehitisi hagejale, ei saanudki teada, et vahetub Vilsandi Rahvuspargi valitseja ja seda, et uue valitseja seisukoht ehitiste suhtes erineb radikaalselt lepingu sõlmimise eel projekteerimistingimused kooskõlastanud rahvuspargi valitsejast-Vilsandi rahvuspargist. See tähendab, et tegemist ei ole ostja eksitusse viimisega. Lepingu sõlmimise ajal olid kaitseala valitsejaga kooskõlastatud projekteerimistingimused olemas ja müüja ei saanudki ette näha olukorda, et ostja viivitab hoonete korrastamisega sedavõrd, et projekteerimistingimused muutuvad kehtetuks ja uute taotlemisega võib probleeme tekkida. Isegi kui hageja ei teadnud, et temalt võidakse nõuda ehitiste kordategemist ja, et maa erastamine enne omandatud ehitiste korrastamist ei ole võimalik, s.t. et ta ei tundnud seadust, puudub alus selle asjaolu käsitlemiseks eksimusena. Ka Riigikohus oma 14. 01. 1999.a. lahendis 3-2-1-5-99(ka Riigikohtu lahend 3-2-1-1-06) on asunud seisukohale, et eksimuseks ei ole seaduse mittetundmine ega ebaõige ettekujutus tulevikus saabuvate asjaolude kohta. Hageja leiab, et on omandanud ilma õigusliku aluseta püstitatud ehitised. Kuna tuletorn püstitati 1933 aastal, puudub hageja sellisel väitel alus. Samuti ei saa nende ehitiste puhul rakendada AÕS Rakendamise seaduse § 14'. Eeltoodust selgub, et lepingu sõlmimisel on kostja avaldanud kõik vajalikud andmed ehitiste seiskorra, samuti ehitus ja kasutamislubade kohta ning ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise korralduse tühistamisest, seega ei olnud hageja hoitud teadmatuses talle olulise info suhtes. Hageja on tunnistanud, et leping loeti enne allakirjutamist talle ette. Kohus ei saa nõustuda hageja väidetega, et kostja, teades tema eesmärki ehitiste omandamisel (rekonstrueerida elamu suvilana ja erastada maa) ei ole tema suhtes käitunud heas usu põhimõttest lähtudes, sest teades, et need eesmärgid ei ole saavutatavad, müüs talle siiski ehitised, kinnitades, et ehitisi on võimalik korda teha. Eelnevalt on kohus juba seda analüüsinud ja jõudnud järeldusele, et hageja väited ei ole põhjendatud. Hageja on enda tegevusetuse tõttu jõudnud selleni, et ehitiste korrastamine on muutunud küsitavaks, nii nagu ka maa erastamine. Lepingu sõlmimise ja sellele järgneval ajal need võimalused tal olid. Lepingu tühistamise alusena ei saa käsitleda tänaseks kujunenud olukorda, millest lepingu

sõlmimise ajal pooled ei teadnud ega pidanudki teadma. Samuti ei saa tühistamise põhjendatuse hindamisel arvesse võtta ajakirjanduses ilmunud artikleid Kiipsaare tuletorni müügi kohta, sest seal kajastatu ei tarvitse olla objektiivne ja tegelikke olusid üks ühele peegeldav. Kohus on eeltoodust tulenevalt jõudnud järeldusele, et hagejal puudub alus lepingu tühistamiseks e. tühistamise materiaalne alus, mistõttu tühistamist ei saa lugeda kehtivaks ja seetõttu puudub alus lepingu järgi üleantu tagasinõudmiseks aluse rikastumise sätete alusel. Samuti ei nõustu kohus hageja väidetega selle kohta, et lepingut sõlmides tegutses kostja hea usu põhimõtte vastaselt. Riigikohus oma lahendis nr. 3-2-1 -80-05 on märkinud, et heade kommete vastasus tuleneb tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil. Tehingu võib lugeda vastuolus olevaks heade kommetega, kui selle eesmärgiks oli võlausaldajate kahjustamine. Sellele lahendile viitas ka hageja ja leidis, et kostja poolt tehingu tegemise eesmärgiks oli tema kui ostja huvide kahjustamine. Kohus sellega ei nõustu. On ilmne, et kostja kui müüja eesmärk tehingu sõlmimisel ei olnud võlausaldaja ehk siis ostja kahjustamine. Müük toimus enampakkumisena. Hagejale olid kõik tehingu sõlmimiseks olulised tingimuse teada , millest tulenevalt on alust eeldada, et ta nõustus ostma ehitised just nendel tingimustel ja sellisena, nagu need tegelikkuses on. Ka ei nõustu kohus hageja väitega selle kohta, et kuna tegemist on ebaseaduslike ehitistega, puudus kostjal õigus nende käsutamiseks ja seetõttu on tehing seadusega vastuolus. Kostja müüs vallale kuuluvaid ehitisi ja nende võõrandamine toimus seaduses ettenähtud korras. Eeltoodust tulenevalt on kohus jõudnud järeldusele, et hageja poolt nõutud raha maksti kehtiva tehingu alusel ja selle väljamõistmiseks kostjalt alusetu rikastumise sätete alusel puudub alus. TsMS § 162 alusel, hagimenetluses kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seoses hagi rahuldamata jätmisega jätab kohus menetluskulud hageja kanda.

Kohtunik: Külli Mõlder

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.