Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

kostja Reet Kaldasele teade üürilepingu lõpetamisest, milles palus ühtlasi teatada hiljemalt 18.06.2006, kas kostja soovib sõlmida uue üürilepingut. Kui kostja ei soovi sõlmida uut üürilepingut, siis paluti tal vabastada Xxxx x-x korter ning anda hagejatele üle võtmed hiljemalt 06.08.2006. 12.09.2006 saadeti kostjale uus teade üürilepingu lõpetamiseks seoses asjaoluga, et vahepeal selgus, et Xxxx xx hooned anti üle õigustatud subjektile 03.03.1994, mitte 06.08.1993. Nimetatud teates teavitati kostjat asjaolust, et üürileping lõpetatakse 03.03.2007. Samuti teavitati kostjat, et kui ta soovib jätkata Xxxx x-x korteri kasutamist pärast 03.03.2007, saab see toimuda üksnes uue üürilepingu alusel. Lisaks teavitati kostjat, et kui ta ei soovi sõlmida uut üürilepingut, siis palutakse tal vabastada Xxxx x-x korter ning anda hagejale üle võtmed hiljemalt 03.03.2007. Kostja hageja poole uue üürilepingu sõlmimiseks pöördunud ei ole, kuigi üürileandja on esitanud talle uue üürilepingu projekti. Kostjad Xxxx xx asuvat eluruumi 03.03.2007 vabastanud ei ole. VÕS § 334 ja AÕS § 68 lg 1 alusel palub hageja kohustada kostjaid vabastama Xxxx xx x-x asuv eluruum ning andma eluruumi otsene valdus üle hagejatele. Kui kostjad vabatahtlikult nõuet ei täida 20 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest alates, paluvad hagejad kostjad välja tõsta Xxxx xx x-x eluruumist. Kostjate vastus

eluruumist välja, kui nad ei ole vabatahtlikult eluruumi vabastanud 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates. Vastuhagi jättis kohus rahuldamata. Puudub vaidlus selles, et Tallinnas Xxxx x-x asuv eluruum anti omandireformi õigustatud subjektile Juhan Tustile üle 03.03.1994 ja sel ajal kasutas kostja Reet Kaldas eluruumi suulise üürilepingu alusel. Hagejad on Juhan Tusti pärijad ja Xxxx x-x eluruumi kaasomanikud. Vaidlust ei ole selle üle, et kostjaga sõlmitud üürileping loeti esialgu kehtivaks kuni 03.03.1997. Seejärel pikenes üürileping ORAS § 121 lg 3 alusel kuni 03.03.2002 ja ES § 32 alusel kuni 03.03.2007. Hagejad on saatnud kostjatele teated üürilepingu lõpetamiseks 02.06.2006 ja 12.09.2006 ning kostja on hagejale 14.06.2006 teatanud soovist sõlmida uus üürileping. Pooled vaidlevad selle üle, kas üürileping lõppes 03.03.2007 või muutus tähtajatuks. Kohus leiab, et 12.09.2006 teates oli selgelt väljendatud hagejate tahe lõpetada senikehtinud tingimustega üürileping alates 03.03.2007 kooskõlas VÕS § 310 lg 2. Hagejad teatasid, et senikehtinud tingimustel on kostjad õigustatud eluruumi kasutama kuni 03.03.2007. Hagejate tahet ei saa teisiti tõlgendada pelgalt seetõttu, et sama teatega tegid nad kostjatele ettepaneku pärast üürilepingu lõppemist uue üürilepingu sõlmimiseks. Teade on üheselt mõistetav selles osas, et uue üürilepingu soovisid hagejad sõlmida tavapärastel eluruumide üürileandmiseks kasutatavatel tingimustel ja tavapärase turuhinnaga, mida kinnitab ka kostjatele esitatud uue üürilepingu projekt. VÕS § 310 lg 2 näeb ette minimaalse etteteatamise aja 2 kuud. Kuna 12.09.2006 teade on esitatud ligi kuus kuud enne üürilepingu lõppemist, ei ole VÕS § 310 lg 2 nõudeid rikutud ka etteteatamise tähtaja osas. Ligi 6-kuulist etteteatamise tähtaega ei saa asjaolusid arvestades pidada ebamõistlikult pikaks. Nõustuda tuleb hagejate seisukohaga, et pikem etteteatamine oli kostjate huvides. Kuna hagejad olid 12.09.2006 teatanud senise üürilepingu lõppemise soovist ja ülesütlemine on eespool toodud põhjendustel kehtiv, ei pidanud hagejad kostjatele VÕS § 310 lg 1 alusel täiendavat tahteavaldust tegema. Seega on alusetu kostjate väide, et üürileping on muutunud tähtajatuks ja kehtib edasi. Kuna hagejal ei olnud kohustust üürilepingu sõlmimiseks, ei olnud tal ka kohustust esitada uut üürilepingu projekti, kui kostjad läbirääkimisteks soovi ei avaldanud. Kuna üürileping on kehtivalt üles öeldud, valdavad kostjad hagejatele kuuluvat eluruumi aadressil Xxxx x-x õigusliku aluseta. Hagi tuleb rahuldada. TsMS § 445 lg 1 järgi võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Hagejad on taotlenud kostjate väljatõstmist vaidlusalusest eluruumist. Kohus leiab, et kostjad tuleb eluruumist välja tõsta, kui nad ei anna valdust hagejatele vabatahtlikult üle 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Kostjad on esitanud vastuhagi, milles taotlevad poolte vahelise üürisuhte jätkumise tunnustamist Xxxx x-x asuva eluruumi suhtes. Kuna poolte asjassepuutuvad argumendid on samad, mis hagis ja sellele esitatud vastuväidetes, siis tuleb hagi rahuldamisel vastuhagi jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus Kostjad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palusid otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja vastuhagi rahuldada. Kohus rikkus menetlusõiguse normi, kuna otsus ei ole olulises ulatuses põhjendatud ja tõendeid on hinnatud ebaõigesti. Otsus ei vasta tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud nõuetele. Kohus on lähtunud hagejate väidetest ja ei ole põhjendanud, miks kostjate väited ei ole tõendatud ega põhjendatud. Otsusest ei selgu, millistele tõenditele tuginedes on kohus otsuse teinud. Kohus oleks

pidanud andma tõenditele hinnangu ja kui ta mingit tõendit ei arvesta, oleks pidanud seda põhjendama. Kohus ei ole hinnanud kõiki kostjate poolt esitatud tõendeid kogumis, kooskõlas tuvastatud asjaoludega või on neid valesti tõlgendanud. Poolte vahel eksisteerib tahteavalduse tõlgendamise vaidlus, s.o milline oli hagejate tahe 12.09.2006 teatises ja kuidas sellest oleksid pidanud aru saama kostjad. Kohus on jätnud tähelepanuta ja analüüsimata kõik kostjate vastuväited 12.09.2006 teatise tõlgendamise osas. Poolte vahel eksisteerib vaidlus ka selles, kas kostjaid on VÕS § 310 lg 2 kohaselt õigeaegselt teavitatud üürilepingu lõppemisest. Arusaamatuks jääb mõistliku aja piir. Kuuekuulist etteteatamise aega ei saa mõistlikuks lugeda ja seda eriti olukorras, kus teade oli tingimuslik. Eelnevalt oli saadetud ekslik teade ja vahetult enne lepingu tähtaja lõppemist keegi enam üürnikega ühendust ei võtnud. Kohus jõudis valele järeldusele, nagu oleks poolte vahel sõlmitud üürileping lõppenud 03.03.2007 ega ole muutunud tähtajatuks. Poolte vahel on VÕS § 310 lg 1 kohaselt üürisuhe jätkunud. Vastus apellatsioonkaebusele. Hagejad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega täies ulatuses ega korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puudub kahtlus vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ning ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Kui üürileandja teatab üürilepingu lõppemisest, siis üürileping ei pikene ja kui üürnik ei avalda tahet uue üürilepingu sõlmimiseks, siis üürileping lõpeb ja üürileandja saab nõuda üüritud eluruumi välja üürniku valdusest VÕS § 334 lg 1 alusel. Enne üürilepingu tähtaja möödumist teatas hageja 02.06.2006 kirjalikult üürnikule üürilepingu lõpetamisest. 12.09.2006 teatas üürileandja esindaja veelkordselt üürilepingu tähtaja möödumisest 03.03.2007, kuna eelmises teates oli eksitud lepingu lõppemise kuupäevas. Maakohus on õigesti lähtunud hagejate tahte tuvastamisel 12.09.2006 teatest ja tuvastanud, et sellest on võimalik vaid üheselt aru saada, et senine üürileping ei pikene. Asjaolu, et üürileandja tegi üürnikule ettepaneku soovi korral uue üürilepingu sõlmimiseks, ei muuda üürilepingu lõpetamise teadet ebaselgeks ega üürilepingu lõppemist tingimuslikuks. Teade on kooskõlas VÕS § 310 lg-ga 2, sest etteteatamise aeg peab olema vähemalt kaks kuud. Hagejad esitasid teate kuus kuud enne lepingu lõppemist ja on seega järginud etteteatamise tähtaega. Maakohus leidis õigesti, et varajane teavitamine üürilepingu lõppemisest on toimunud üürnike huvides. Tegemist ei ole üürileandja poolt õiguste kuritarvitamisega. Kohtuotsus on põhjendatud ja seaduslik ning vastab TsMS § 442 lg 8 nõuetele. Kohtu järeldused põhinevad poolte poolt esitatud tõendite analüüsil ja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti, kui tegi seda maakohus. TsMS § 162 lg 1 kohaselt on apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel menetluskulude kandjaks kostjad.

U.Loonurm

I.Nõmm

A.Tänav

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.