Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

2-07-17457

2-07-17457 Hagejate vastus vastuhagile Hagejad vastuhagi ei tunnista ning kostjate käsitlusega VÕS § 310 lg 1 ja 2 kohta ei nõustu. Hagejad on teavitanud kostjaid kahel korral, 02.06.2006 ja 12.09.2006, üürilepingu lõppemisest ning antud teated ei ole tingimuslikud. Teadetes on konkR selt öeldud, et üürileping poolte vahel lõppeb. Alternatiivina on antud kostjatele võimalus uutel tingimustel sõlmida uus üürileping, kuid seda tahteavalduse esitamisel. Hagejad paluvad jätta vastuhagi rahuldamata ning kohtukulud välja mõista kostjatelt. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnista. Üürisuhe on muutunud alates 03.03.2007 tähtajatuks tulenevalt VÕS § 310 lg 1, kuna üürileandja ei ole 2 nädala jooksul üürnikele teavitanud, et ei soovi üürisuhte jätkamist. Ühtegi teadet, kus teavitataks asjaolust nagu hagejad ei sooviks üürisuhte jätkumist ning paluksid eluruumi vabastada, kostjad saanud ei ole. Seega on kostjad seisukohal, et hagejad on käitunud pahauskselt andes kohtusse hagi eluruumi tagastamise kohustamiseks ilma eelnevate kohtuväliste läbirääkimisteta. Hagejad ei ole täitnud VÕS § 310 lg 2 tulenevaid kohustusi. Hagejate 02.06.2006 teatis oli kostjate suhtes eksitav sisaldades lepingu lõppemise kuupäeva, mis ei olnud seadusega vastavuses (06.08.2006). Viga tunnistasid hageja hiljem ka ise. Samas on kostjad siiski 14.06.2006 kirjaga teatanud hagejatele soovist jätkata üürisuhet. 2006 augustis saadetud üürilepingu projektile ei saanud kostjad alla kirjutada, kuna leping oli hagejate poolt allkirjastamata. Samuti ei nõustunud kostjad üürisummaga. Nagu hiljem selgus, sisaldas üürilepingu projekt ka valeandmeid. 12.09.2006 koostatud teatise saatmist kostjatele tuleb aga hagejatel tõendada. Kui nimetatud fakt leiab ka tõendamist, siis teatise näol ei olnud tegemist teatisega VÕS § 310 lg 2 mõttes, sest teade ei sisaldanud konkR set soovi üürilepingu lõpetamiseks, vaid seda ühe alternatiivina. Sama teatisega informeeriti üürnike ka võimalusest sõlmida uus üürileping. Kostjad on alates 14.06.2006 teatises väljendatud soovist üürisuhte jätkamisest oodanud hagejate poolt uut üürilepingu projekti, mida aga pole neile saadetud. Eeltoodust tulenevalt paluvad kostjad jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud hagejate kanda. Vastuhagi nõue ja selle aluseks olevad asjaolud 29.10.2007 esitasid kostjad vastuhagi pooltevahelise üürisuhte tunnustamiseks. Kostjad on seisukohal, et poolte vahel eksisteerib üürisuhe ja nad kasutavad vaidlusalust eluruumi õiguslikul alusel. Üürisuhe on jätkunud alates 03.03.2007 muutudes tähtajatuks üürisuhteks VÕS § 310 lg 1 alusel, sest hagejad ei ole teavitanud kostjaid üürisuhte lõppemise soovist kahe nädala jooksul alates 03.03.2007 nagu sätestab VÕS § 310 lg 2 ning on nõus jätkama üürisuhet senistel tingimustel. Kostjad paluvad tunnustada poolte vahel üürisuhte jätkumist asuva eluruumi suhtes alates 03.03.2007 tähtajatuna üürimääraga 15kr ruutmeetri kohta kuus, millele lisanduvad kommunaalmaksed. Menetluskulud paluvad kostjad hagejate kanda jätta.

Kohtuotsuse põhjendused Kohus, olles tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud esitatud dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Kohus lahendab kõigepealt hagi ja seejärel vastuhagi. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et Tallinnas asuv eluruum anti omandireformi õigustatud subjektile J T üle 03.03.1994 ja sel ajal kasutas kostja R K eluruumi suulise üürilepingu alusel. Hagejad on J T pärijad ja eluruumi kaasomanikud. Vaidlust ei ole selle üle, et

2-07-17457 kostjaga sõlmitud üürileping loeti esialgu kehtivaks kuni 03.03.1997, see pikenes omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 3 alusel kuni 03.03.2002 ja elamuseaduse (ES) § 32 alusel kuni 03.03.2007. Samuti ei vaielda selle üle, et hagejad on saatnud kostjatele teated üürilepingu lõpetamiseks 02.06.2006 ja 12.09.2006 ning kostja on hagejale 14.06.2006 teatanud soovist sõlmida uus üürileping. Pooled vaidlevad selle üle, kas üürileping lõppes 03.03.2007, nagu väidavad hagejad, või muutus pärast nimetatud kuupäeva tähtajatuks, nagu väidavad kostjad. Hagejad leiavad, et on kostjatele ettenähtud korras teatanud, et ei soovi üürilepingu pikenemist senikehtinud tingimustel. VÕS § 309 lg 1 järgi lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 310 lg 2 järgi muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks, kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist. Hagejad on saatnud kostjatele teated üürilepingu lõpetamiseks 02.06.2006 ja 12.09.2006. Kuna 02.06.2006 teade sisaldas eksitavat infot üürilepingu lõppemise kuupäeva osas, parandati viga 12.09.2006 teatega. Viimast tulebki käsitleda hagejate tahteavaldusena. Kostjad leiavad, et teade ei olnud üheselt mõistetav ning üürisuhte lõpetamisele viidati kui ühele alternatiivile. TsÜS § 75 lg 1 järgi tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kohus leiab, et 12.09.2006 teates oli selgelt väljendatud hagejate tahe lõpetada senikehtinud tingimustega üürileping alates 03.03.2007 kooskõlas VÕS § 310 lg 2. Hagejad teatasid lisaks, et senikehtinud tingimustel on hagejad õigustatud eluruumi kasutama kuni 03.03.2007. Hagejate tahet ei saa teisiti tõlgendada pelgalt seetõttu, et sama teatega tegid hagejad kostjatele ettepaneku pärast üürilepingu lõppemist uue üürilepingu sõlmimiseks. Teade on üheselt mõistetav selles osas, et uue üürilepingu soovisid hagejad sõlmida tavapärastel eluruumide üürileandmiseks kasutatavatel tingimustel ja tavapärase turuhinnaga, mida kinnitab ka kostjatele esitatud uue üürilepingu projekt. VÕS § 310 lg 2 näeb ette minimaalse etteteatamise aja 2 kuud. Kuna 12.09.2006 teade on esitatud ligi kuus kuud enne üürilepingu lõppemist, ei ole VÕS § 310 lg 2 nõudeid rikutud ka etteteatamise tähtaja osas. Ligi 6-kuulist etteteatamise tähtaega ei saa asjaolusid arvestades pidada ebamõistlikult pikaks. Kostja R K on hagejate esindajale 14.06.2006 saadetud vastuses märkinud, et elab vaidlusaluses eluruumis alates 1996.aastast. Mõistlik on arvata, et isikud, kes on aastaid kasutanud sama eluruumi, vajavad eluasemeturul pakutavate võimalustega tutvumiseks ja uue sobiva elukoha leidmiseks piisavalt kaua aega. Sel põhjusel tuleb nõustuda hagejate seisukohaga, et pikem etteteatamine oli kostjate huvides. Kostjad leiavad, et üürileping on muutunud tähtajatuks ja kehtib endistel tingimustel, sest hagejad ei teatanud kahe nädala jooksul 03.03.2007 arvates, et soovivad lepingut lõpetada. VÕS § 310 lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg

2-07-17457 hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Kuna hagejad olid 12.09.2006 teatanud senise üürilepingu lõppemise soovist ja ülesütlemine on eespool toodud põhjendustel kehtiv, ei pidanud hagejad kostjatele VÕS § 310 lg 1 alusel täiendavat tahteavaldust tegema. Seega on alusetu kostjate väide, et üürileping on muutunud tähtajatuks ja kehtib edasi. Kohtu järeldust ei muuda kostjate vastuses esitatud väide, et kostjad avaldasid vastusena hagejate 02.06.2006 teatele soovi üürilepingut jätkata ja jäid pärast 12.09.2006 teadet uut üürilepingu teksti ootama. Kostjate vastusest selgub, et augustis 2006 saadetud lepingu tingimused ei olnud kostjatele vastuvõetavad eelkõige seetõttu, et üürihind oli ülemääraselt suur. Kostjatel puudus alus eeldada, et uue üürilepingu sõlmimisel üürihind ei muutu, sest hagejad avaldasid oma teadetes soovi uut üürilepingut sõlmida tavapärase turuhinnaga. Vaidlust pole selles, et senikehtinud lepingu kohaselt ei olnud üürihinnaks tavapärane turuhind. Kuna hagejate tahe pidi olema kostjatele arusaadav, oleks olnud mõistlik hagejatega lepingu oluliste tingimuste üle läbi rääkida, kui kostjad tõepoolest jätkuvalt soovisid uue lepingu sõlmimist. Kuna hagejal ei olnud kohustust üürilepingu sõlmimiseks, ei olnud tal ka kohustust esitada uut üürilepingu projekti, kui kostjad läbirääkimisteks soovi ei avaldanud. AÕS § 80 lg 1 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab ja lg 2 järgi on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 83 lg 1 alusel võib valdaja asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. VÕS § 334 lg 1 tulenevalt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuna üürileping on kehtivalt üles öeldud, valdavad kostjad hagejatele kuuluvat eluruumi aadressil , Tallinn õigusliku aluseta. Ülaltoodud põhjustel tuleb hagi rahuldada. TsMS § 445 lg 1 järgi võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Hagejad on taotlenud kostjate väljatõstmist vaidlusalusest eluruumist. Kohus leiab, et kostjad tuleb eluruumist välja tõsta, kui nad ei anna valdust hagejatele vabatahtlikult üle 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Kostjad on esitanud vastuhagi, milles taotlevad poolte vahelise üürisuhte jätkumise tunnustamist , Tallinn asuva eluruumi suhtes. Kuna poolte asjassepuutuvad argumendid on samad, mis hagis ja sellele esitatud vastuväidetes ning kohus on eespool põhjendanud, miks hagi tuleb rahuldada, tuleb vastuhagi jätta rahuldamata. Kohus jätab tähelepanuta vastuhagi väited, mille kohaselt hagejad ei täitnud omaniku kohustusi ning ei teinud neile kuuluvas majas remonti. Nimetatud asjaolud ei seondu käesoleva vaidluse esemega. Menetluskulud jäävad TsMS § 162 alusel kostjate kanda. Hagejal on õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Tiiu Hiiuväin kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.