Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Üllar Roostoja, Egon Konsand, Andra Pärsimägi
Määruse tegemise aeg ja koht
8. september 2008. a Tartu
Tsiviilasja number
2-08-51067
Tsiviilasi
OÜ Õliproff ja Indrek Saare kandeavaldus kinnistamisasjas nr 2827200803
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 19.06.2008. a määrus nr 898622008
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Õliproff ja Indrek Saare (esindaja Tartu notar Mati Allik) määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi, vaadanud läbi notar Mati Alliku poolt koostatud ja kinnistusosakonnale esitatud 28.05.2008 kinnistamisavalduse, määras 19.06.2008 määrusega nr 898622008 kinnistamisasjas nr 2827200803, juhindudes KRS § 46 lg 3 ja TsMS
§ 596 lg 2, notar Mati Allikul esitada hiljemalt 28.07.2008 28.05.2008 lepingus taotletud isikliku kasutusõiguse (parkimiskohad nr 01 ja 02) kannete muutmiseks registriosade nr XXXXX XXXXXX XXXXXXX III jaos kinnistute nr XXXXXX, XXXXXX, XXXXXX omanike notariaalselt kinnitatud nõusolekud isikliku kasutusõiguste üleandmiseks Indrek Saarele. Määruse kohaselt on isikliku kasutusõiguse üleandmiseks (parkimiskohad nr 01 ja 02) teisele isikule ühes kinnistusraamatusse vastava kande tegemisega AÕS § 226 lg 1 kohaselt nõutav kinnisasja omaniku, s.o käesoleval juhul korteriomandite nr XXXXX XXXXXX XXXXXX kõigi omanike nõusolek. Isikliku kasutusõiguse üleandmiseks kinnisasja omaniku nõusoleku nõue tuleneb ka KRS § 341 lg 1, lg 2 p 1 ja 3 märgitust, sest kinnisasja omanikku saab käsitada nimetatud sätete tähenduses puudutatud isikuna, kelle omandiõiguse kahjustamist isikliku kasutusõiguse kande muutmisel eeldatakse.
OÜ Õliproff ja I. Saar (esindaja Tartu notar M. Allik) esitasid kinnistusosakonna 19.06.2008 määruse nr 898622008 peale määruskaebuse, milles paluvad juhindudes KRS § 46 lg 2 rahuldada lepingu punktis 3 toodud avaldus täielikult. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt taotletakse notar M. Alliku poolt 28.05.2008 tõestatud asjaõiguslepingu punktis 3 kinnistusraamatusse kantud piiratud asjaõiguse õigustatud isiku muutmist. Nimetatud isiklik kasutusõigus on juba algselt seatud omaniku poolt nii, et selle üleandmiseks ei ole vajalik igakordse omaniku nõusolek, ja nimetatud asjaolu on kantud ka kinnistusraamatusse. AÕS § 56 lg 1 sätestab, et kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. AÕS § 56' sätestab, et kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Kui kohtunikuabi soovib väita, et piiratud asjaõigus on valesti kantud kinnistusraamatusse, siis AÕS §-d 65 ja 67 reguleerivad, kellel ja kuidas on õigus nõuda ebaõige kande muutmist, kustutamist või parandamist. Vastuväiteid ei ole kinnistusraamatusse kantud. Isiklikke kasutusõigusi kui piiratud asjaõigusi võib jagada mitmesse alaliiki. Seadusandja on loonud ka sellise isikliku kasutusõiguse, mille üleandmiseks ei ole vajalik igakordse omaniku nõusolek, nagu on isiklikud kasutusõigused tehnorajatistele ja -võrkudele. Ükski seadusesäte ei keela omanikul seaduse analoogia alusel koormamast oma kinnistut isikliku kasutusõigusega, mille üleandmiseks ei ole omaniku nõusolek vajalik. KRS § 5' sätestab, et korteriomand on kinnistu, järelikult saab korteriomandit koormata kõigi piiratud asjaõigustega nagu tavalist kinnisasja, ja korteriomandiseadus ei reguleeri seda teisiti, v.a KOS § 7 lg 1, mis sätestab, et korteriomandit ei saa koormata hoonestusõigusega. Olukord, et ühed isikud saavad oma õigusi realiseerida läbi isikliku kasutusõiguse, mille üleandmiseks ei ole vajalik kinnisasja omaniku nõusolek, teistel aga keelatakse seda seadmast poolte kokkuleppel, on vastuolus PS §-dega 11; 12 ja 32 ning Euroopa Liidu Põhiõiguste Harta artikli 17 p 1. Kui omanik soovib oma kinnisasja võõrandada, siis on ostja otsustada, kas ta ostab selliselt koormatud kinnisasja või mitte. Omanikul – arendajal on õigus valida, kas ta korraldab parkimise isiklike kasutusõiguste või kasutuskorra abil. Kui uutele omanikele ei tundu selline lahendus õigena või nad soovivad seda muuta, annavad AÕS §-d 176; 177 ja 212 lg 2 selleks kõik võimalused. Ostjatest ei ole keegi olnud sellise lahenduse vastu. Loomulikult võib parkimiskorda lahendada ka kasutuskorraga, aga kasutuskorra kokkulepe on kohmakam, selle igakordseks muutmiseks peavad kõik omanikud, nende abikaasad ja pangad kokku tulema (20
korteriga maja puhul ca 35 inimest), ning kindlasti ka kulukam ja aeganõudvam, seda saab ainult omanike ringis kasutada, probleem tekib ka siis, kui kohti hakkab kunagi üle jääma. Seetõttu sobib kasutuskorra kokkulepe rohkem selliste kasutusõiguste reguleerimiseks, mille käive on väike ja mille omamine ilma vajaduseta ei too kaasa liigseid kulutusi (abiruumid, peenramaa jne). Parkimiskoha kasutusõigus on suhteliselt kiire käibega (selle vajadus võib muutuda üleöö) ja selle maksumus on märkimisväärne protsent korteriomandi tervikhinnast. Seega, kuna kinnistusraamatu kande õigsust eeldatakse, asjaõigus on kinnistusraamatusse kantud, omanikud seda vaidlustanud ei ole, seadusega see vastuolus ei ole, ei ole taotletava kande – piiratud asjaõiguse õigustatud isiku muutmist takistavaid asjaolusid.
Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus on põhjendatud. Vaidlustatud kinnistusosakonna määrus tuleb tühistada ja asi saata kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks. Iseenesest on õige kohtunikuabi seisukoht, et tulenevalt AÕS § 226 lg-st 1 võib isikliku kasutusõiguse teisele isikule üle anda kinnisasja omaniku (käesoleval juhul korteriomandite kõigi omanike) nõusolekul. Samas on kohtunikuabi jätnud tähelepanuta, et käesolevas kinnistamisasjas on vaidlusalused isiklikud kasutusõigused juba algselt seatud omaniku poolt nii, et selle üleandmiseks ei ole vajalik igakordse omaniku nõusolek ja nimetatud asjaolu on kantud ka kinnistusraamatusse. Registriosa XXXXXX III jao kannete 1 ja 2 kohaselt on nimetatud isiklik kasutusõigus tähtajatu, üleantav ja päritav kasutusõigus rajatisele, parkimiskohale (vastavalt 01 ja 02), mille sisu kohta kehtib 11.01.2008 lepingu p. 2.2. Tähtajatu ja üleantava isikliku kasutusõiguse üleandmiseks ei ole vajalik igakordse omaniku nõusolek. Kuivõrd nimetatud kandele ei ole vastuväiteid esitatud ja see on kehtiv, siis saab eeldada, et isiklik kasutusõigus on sisse kantud korteriomandite XXXXX XXXXXX XXXXXX omanike nõusoleku alusel ning see ei kahjusta nende õigusi. Seetõttu on põhjendamatu kohtunikuabi seisukoht, et kinnistusosakonnale tuleb esitada isikliku kasutusõiguse üleandmiseks I. Saarele korteriomandite XXXXXX XXXXXX XXXXXX omanike nõusolekud. Eeltoodu alusel tuleb tsiviilasi saata kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.
Üllar Roostoja
Egon Konsand
Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.