Võlaõigus › Muud

Edasikaebamise kord

Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagiavaldus Kohtule 27.01.2006.a esitatud hagiavalduse kohaselt 4.-5. märtsil 2004 olid hageja ja kostja, juhatuse liikme A. P. isikus, saavutanud suulise eelkokkuleppe kostja omandis oleva Narvas asuva xxx kinnistu korteriomandi, mille reaalosaks on tegutseva toidupoena kasutatavad mitteeluruumid nr MA ja M2 (edaspidi objekt), hagejale võõrandamise kohta 800 000,- kr eest. Muuhulgas leppisid hageja ja kostja kokku, et võõrandamistehingu sõlmimine notariaalses vormis toimub parast Narva Linnavalitsuse loa saamist vastava tehingu tegemiseks. Läbirääkimiste käigus teatas A. P. hagejale, et objekti reaalosa pinnal asuval toidupoel tekkisid kaubaga varustamisel materiaalsed raskused. Olles huvitatud sellest, et toidupoe äritegevus oleks tegelikult toimuv objekti omandamise hetkeks, leppis hageja kostjaga--suuliselt kokku selles, et poe võõrandamiste hingueelse jooksva äritegevuse tagamiseks annab ta kostjale üle sularaha summas 50 000,- kr, kusjuures lepiti kokku mainitud rahasumma lugeda objekti ostuhinna ettemaksuna tasutuks. Samal päeval ehk 4. - 5. märtsil 2004 andis kokkulepitud summa 50 000,- kr hageja sularahas kostjale A. P. isikus ning selle kättesaamise kinnitamiseks andis A. P. hagejale võlatunnistuse. Varsti pärast suulise eelkokkuleppe saavutamist oli selle kinnitamiseks kostja poolt ettevalmistatud eelleping, mille projekti koostamiseks ja tehinguga seotud õigusalaseks nõustamiseks kaasas kostja juristi V.K..

Vaatamata hageja korduvatele meeldetuletustele kostjale (telefonikõned ja isiklikud kohtumised A. P.), ühtegi makset rahasumma jäägi tagastamise osas kostja teinud ei ole. Alates 2005. aasta augustist püüdis hageja kostjaga perioodiliselt ühendust võtta, kuid nii A. P. kui ka kostja nimele registreeritud telefonid ei vastanud. Hageja 03.11.2005. aasta tähitud kirjaga kostjale saadetud maksenõue on kostja poolt siiamaani täitmata. Seega kostjale objekti ostuhinna ettemaksuna tasutud summast 550 000 kr on kostja poolt hagejale käesoleva hagiavalduse esitamise kuupäeva seisuga tagastamata 135 000,- krooni. Hageja ja kostja eellepingu esemeks on objekti kui kinnisaja tulevase võõrandamistehingu tegemine. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 82 kohaselt peab seaduse või poolte kokkuleppega ettenähtud juhtudel tehing olema notariaalselt tõestatud. Kinnisasja võõrandamise lepingu vormi osas kehtib asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 119 lg 1, mille järgi peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Vaatamata sellele, et seadus ei täpsusta, kas võõrandamistehingu all peetakse silmas võlaõiguslikku või asjaõiguslikku lepingut või mõlemat, on Riigikohus põhimõtteliselt sama sisuga AÕS RakS § 13 lg 6 regulatsiooni tõlgendades selgitanud, et viidatud õigusnormis oli notariaalse tõestamise nõude eesmärgiks ka tehingupoolte kaitse läbimõtlematu tegevuse eest notariaalse tõestamise hoiatusfunktsioon. Kuna müügilepingust tulenes müüjale kohustus omand asjale üle anda ja ostjale kohustus selle eest tasuda, leidis Riigikohus, et tuli hoiatusfunktsiooni täitmiseks notariaalselt tõestada juba müügileping (vt Riigikohtu lahendi tsiviilasjas nr 3-2-1127-03 p 29). Analoogia alusel kehtib sama tõlgendamine ka AOS § 119 lg 1 regulatsiooni suhtes ehk siis kehtestab kõnealune säte notariaalse tõestamise nõude ka müügilepingule. VOS § 33 lg 2 kohaselt, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Järelikult pidi kõnealune eelleping olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Vastavalt TsÜS § 83 lõikele 1 on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Arvestades seda, et vastavalt Riigikohtu tõlgendamisele on notariaalsel tõestamisel hoiatusfunktsioon, käsitletava vormi nõudmise eesmärgist ei tulene seda, et vaadeldav tehing oleks võimalik teha teistsuguses vormis. Kuna hageja ja kostja sõlmisid eellepingu lihtkirjalikus vormis seadusest tulenevad vorminõuded järgimata jättes, siis kõnealune tehing on tühine. Tühisel tehingul ehk siis antud juhul lihtkirjalikus vormis sõlmitud eellepingul kinnisasja võõrandamiseks ei ole TsÜS § 84 lg 1 järgi algusest peale õiguslikke tagajärgi ning selle alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele. VOS § 1028 lg 1 kohaselt võib üleandja, kui saaja on üleandjalt midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ara. VOS § 1032 lg 1 järgi võib üleandja VÕS § 1028 lõikes 1 nimetatud juhul saajalt tagasi nõuda saadu ja sellest saadud kasu. Arvestades käesoleva hagiavalduse kirjeldavas osas esitatud asjaolusid on kostja tühise tehingu tagajärjel alusetult rikastunud hageja arvel 550 000 kr võrra. Nimetatud summast on tema poolt siiamaani tagastamata 135 000 kr, mis kuulub hagejale tagastamisele VÕS §-de 1028 lg 1 ja 1032 lg 1 alusel. Tulenevalt VÕS § 1035 lg 3 punktist 2 peab kostja lisaks saadu tagastamisele maksma ka saadud raha eest intressi seadusega sätestatud suuruses, kui ta üleandmise ajal teadis või pidi teadma asjaoludest, mis annavad aluse saadu tagasinõudmiseks. Kostja teadis või pidi teadma saadu üleandmise aluse puudumisest.

Nagu mainitud käesoleva hagiavalduses oli eelleping ettevalmistatud kostja poolt, kes kaasas selle projekti koostamiseks ja tehinguga seotud õigusalaseks nõustamiseks juristi V. K., kelle majandustegevusse kuulub juriidiliste teenuste osutamine. Hagejal on kindlalt teada, et V. K.tegeleb muuhulgas kinnisvaratehingutega seotud õigusalase nõustamisega. Sellega seonduvalt peab hageja vajalikuks märkida, et lihtkirjalikus vormis sõlmitud kinnisasja müügieellepingu tühisusega seotud temaatika on põhjalikult käsitletud ja tunnustatud nii Eesti erialases õiguskirjanduses kui ka kinnisvaratehingutega kutsealaselt seotud isikute seas. Vastavat õigusküsimust puudutav Riigikohtu praktika on piisavalt kaua olnud avalikustatud ja see kuulub suhteliselt mittekomplitseeritud õigusküsimuste hulka. Sellest lähtudes ei saa mõistlikult oodata, et kostjat konsulteeriv jurist V. K. kui kinnisvaraga seotud juriidiliste teenuste kutseline osutaja on jätnud kostjale enne kõnealuse eellepingu sõlmimist teatamata sellest, et lihtkirjalikus vormis sõlmitud eelleping loetakse seadusest tuleneva vorminõude rikkumise tõttu tühiseks, millest tulenevalt ei ole lepingupooled kohustatud seda täitma. Mainitud asjaolusid arvestades on hageja seisukohal, et kostja vähemalt pidi teadma eellepingu tühisusest juba enne vastava tehingu tegemist. Seda, et kostja eellepingu sõlmimise ajal 15. märtsil 2004 tegelikult teadis asjaoludest, mis annavad aluse selle järgi saadu tagasinõudmiseks, saab kaudselt lugeda tõendatuks ka tema 2004. aasta märtsi lõpul — aprilli alguses tehtud avaldusega, et ta ei ole kohustatud objekti müüma, kuna eelleping juriidilist jõudu ei oma. Eeltoodust lähtudes ning VOS § 1035 lg 3 p 2 alusel leiab hageja, et kostja on kohustatud maksma saadud raha eest intressi seadusega sätestatud suuruses. VOS § 94 lg 1 kohaselt, kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaastakaupa Euroopa Keskpanga põhi refinantseerimis operatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt korraldab nimetatud intressimäära õigeaegse avaldamise Eesti Pank väljaandes Ametlikud Teadaanded. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse §-le 14 loetakse kuni Eesti liitumiseni Euroopa Liiduga, ehk siis kuni 1. maini 2004, võlaõigusseaduse § 94 lõikes 1 nimetatud intressimääraks 7% aastas, kui ei ole kokku lepitud teistsuguses intressimääras. Võlaõigusseaduse § 94 lõikes 1 nimetatud intressimäära avaldatakse alates Eesti liitumisest Euroopa Liiduga. Seega alates hageja kostja vastu tagasinõude õiguse tekkimise kuupäevast ehk siis 16. märtsist 2004 kuni 30. aprillini 2004 alusetult saadud rahasummalt tasutakse intressi, mille suuruseks on 7% aastas, 1. maist 2004 kuni 31 detsembrini 2005 — 2% aastas (04.05.2004, 01.07.2004, 31.12.2004 ja 01.07.2005 Ametlikud Teadaanded) ning alates 1. jaanuarist 2006 - 2,25% aastas (30.12.2005 Ametlikud Teadaanded). Eeltoodu alusel ning arvestades 7. juunist 2004 kuni 31. jaanuarini 2005 kostja poolt tehtud tagasimakseid moodustas intressi summa käesoleva hagiavalduse esitamise kuupäeva seisuga 12 901,60 krooni. Lähtudes eeltoodust ning juhindudes TsMS §-dest 3 lg 1, 34 lg 1, 162 lg 1, 368, 461 lg 4 palub hageja tuvastada hageja ja kostja vahel 15. märtsil 2004 sõlmitud Narvas asuva Suur tn 9 kinnistu korteriomandi, mille reaalosaks on mitteeluruumid nr M1 ja M2, müügieellepingu tühisus, mõista kostjalt välja hageja kasuks 135 000 krooni hagi põhinõude osas ning 12 901,60 krooni intressi osas, kõik kokku 147 901,60 krooni, mõista kostjalt välja hageja kasuks põhinõude ja intressi summalt arvestatud viivis seadusega sätestatud suuruses kuni kohtuotsuse täitmiseni ning jätta menetluskulud, sealhulgas hageja poolt tasutud riigilõiv, asja läbivaatamise ja kohtuvälised kulud, ka hageja õigusabi kulud, kostja kanda. Kostja vastus

Oma 28.03.2006.a vastuses kostja märkis, et vastuväiteid ei ole, et esitatud ei ole õigeks. Kostja arvates eelleping oleks pidanud olema notariaalselt tõestatud ning selle tõestamata jätmise tagajärjel on tehing ebaseaduslik. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Hageja arvamus kostja vastusele Kohtule 08.11.2007.a esitatud hageja arvamuse kohaselt hagejale jäi arusaamatuks, mis konkreetselt hagiavalduses esitatust ei ole kostja arvates õige. Taoline kostja väide on hageja arvates paljasõnaline, meelevaldne ja tõendamata ning selle esitamise kostjapoolseks eesmärgiks on vabaneda alusetult saadud rahasumma tagastamise kohustusest. Oma vastuses avaldas kostja arvamust, et vaidlusalune eelleping oleks pidanud olema notariaalselt tõestatud, selle tõestamata jätmise tagajärjel on kõnealune tehing "ebaseaduslik". Hageja on seisukohal, et kostja on sellega sisuliselt tunnistanud hagi selles osas, mis puudutab hageja ja kostja vahel 15.03.2004.a sõlmitud korteriomandimüügi eellepingu tühisuse tunnistamist. Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi ning selle alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Kuna tehingu tühisus, millega kostja on ise nõus, ongi haginõuete õiguslikuks aluseks, siis on ta nõus ka sellega, et ta on kohustatud lihtkirjalikus vormis sõlmitud korteriomandimüügi eellepingu alusel saadud rahasumma hagejale tagastama. Hageja teatas, et ta ei ole nõus kirjaliku menetlusega ning soovib asja läbivaatamist kohtuistungil, kuna ta kavatseb tõendada asjas tähtsust omavaid asjaolusid tunnistajate ütlustega, milleks ta on palunud kohtusse kutsuda ja üle kuulata hagiavalduses nimetatud isikuid (nende isikute hulgast on S. A. surnud). Ülaltoodu alusel jääb hageja oma nõuete juurde ning palub avaldus rahuldada. Kohtu seisukoht Kohus, ära kuulanud poolte ja tunnistajate seletused, uurinud toimikus olevaid tõendeid, hinnanud kõiki tõendusi igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, leiab, et hagi tuleb rahuldada täies ulatuses. TsMS § 230 lg 1 kumbki pool peab tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. 07.07.2008 toimunud kohtuistungil jäi hageja oma nõuete juurde ning palus mõista kostjalt välja tagastamata 135 000 krooni, intressid summas 12901,65 ja tunnistada tehing tühiseks. Hageja selgitas, et kui ta keeldus kaupluse ostmisest, siis mais 2004 ostis kaupluse tema vend ning müügieellepingus garant S. A.. Alates juunist 2004 hakkas TÜ VAP MULTIPAK PLUSS tagastama talle raha ning on tagastatud 415000 krooni. Eellepingus on kirjutatud, et S.A. peab tagastama talle 550000 krooni. Ta esitas hagi TÜ VAP MULTIPAK PLUSS, mitte S.A. vastu, ainult sel põhjusel, et kandis raha üle TÜ VAP MULTIPAK PLUSS arveldusarvele. Kostja tunnistas, et eelleping on tühine ja et on hagejale võlgu. Kostja esindaja selgitas, et S.i A. maksis kostjale kaupluse ostmise eest, kuid oli makstud summa mitte täies ulatuses. Kostjal ei ole raha selleks, et tagastada võlgnevust hagejale. Võttes arvesse poolte avaldusi ja kohtule esitatud kirjalike tõendeid, leiab kohus, et poolte vahel oli 15.03.2004 lihtkirjalikus vormis sõlmitud kostja omandis oleva Narvas asuva Suur tn 9 kinnistu korteriomandi, mille reaalosaks on tegutseva toidupoena kasutatavad mitteeluruumid nr M1 ja M2, müügieellepingu. Eellepingu kohaselt kohustus kostja müüma hagejale ülalnimetatud objekti 800 000 krooni eest notariaalselt tõestatud müügilepingu alusel kolme päeva jooksul

pärast Narva Linnavalitsuse loa saamist, hageja aga kohustus andma kostjale 550 000 krooni objekti ostuhinna arvel pärast eellepingu sõlmimist. Hageja tõendas 15.03.2004 maksekorraldusega, et ta kandis TÜ VAP MULTIPAK PLUSS arveldusarvele xxxxxxxxxxx üle 500000,00 (viissada tuhat) krooni. AS Hansapank tõendas, et oli 01.06.2004.- 13.10.2005 V. A.i arvelduskontole laekunud firmalt TÜ VAP MULTIPAK PLUSS maksed kogu summas 415000 krooni. Kohus on nõus hageja väitega, et hageja ja kostja eellepingu esemeks on objekti kui kinnisasja tulevase võõrandamistehingu tegemine. Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 82 seaduse või poolte kokkuleppega ettenähtud juhtudel peab tehing olema notariaalselt tõestatud. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine (vt Riigikohtu 08. mai 2006.a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 (RT III 2006, 20, 187)). Kuna hageja ja kostja sõlmisid eellepingu lihtkirjalikus vormis seadusest tulenevad vorminõuded järgimata jättes, siis kõnealune tehing on tühine.

Tunnistaja V. K.selgitas kohtuistungil, et ta teenindasin AS Lenar ja OÜ Alelis, kus oli S. A. juhatuse liikmena. Ta koostas eelleping S..A. palvel lihtkirjalikus vormis, kuna olid tol ajal head suhted , keegi pooltest ei nõudnud lepingu notariaalset tõestamist. Sellest lähtudes ei saa mõistlikult oodata, et hageja venna konsulteeriv jurist V. K. kui kinnisvaraga seotud juriidiliste teenuste kutseline osutaja on jätnud hagejale ning garantile enne kõnealuse eellepingu sõlmimist teatamata sellest, et lihtkirjalikus vormis sõlmitud eelleping loetakse seadusest tuleneva vorminõude rikkumise tõttu tühiseks, millest tulenevalt ei ole lepingupooled kohustatud seda täitma. Seda, et hageja eellepingu sõlmimise ajal 15. märtsil 2004 tegelikult teadis asjaoludest, mis annavad aluse selle järgi saadu tagasinõudmiseks, saab kaudselt lugeda tõendatuks ka tema 2004. aasta märtsi lõpul — aprilli alguses tehtud avaldusega, et ta ei ole kohustatud objekti ostma, kuna eelleping juriidilist jõudu ei oma. Nimelt hageja keeldus kaupluse ostma. Hageja vend S. A. ostis kaupluse. Kostja esindaja ei vaidlustanud nõuetava summat ning intressi. VOS § 1035 lg 3 p 2 alusel peab kostja maksma saadud raha eest intressi summas 12901,60. Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulud antud tsiviilasjas kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 alusel võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Natalja Losevtsova Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.