Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

põhjenduse ja arvestuse. Hageja palub kohtul tuvastada, et eluruumi asukohaga XXX üüri suurus on 3 000 krooni kalendrikuus (tl 51). Kostja vastus Kohtule 26.02.2008. a esitatud vastuses kostja hagi ei tunnista. Kostja vaidlustas üüri tõstmise nii sisuliselt kui vormiliselt. Tallinna Üürikomisjon leidis, et kuna poolte vahel on lõpetamata vaidlus ning üüri tõstmise teade ei vasta seaduses ettenähtule, ei kuulu see lahendmaisele. Hageja ei ole kostjale kunagi esitanud arveid maamaksu jne tasumiseks. Pärast hagiavalduse saamist tasus kostja 1⁄2 fekaaliveo arve eest. Samas on see üürniku hea tahte avaldus, kuna VÕS § 292 lg 1 kohaselt kannab üürnik kõrvalkulusid vaid juhul kui selles on kokku lepitud. VÕS § 293 kohaselt kannab maksud ja koormatised üürileandja, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Lähtuvalt hagiavaldusest sellised kokkulepped puuduvad. Kostja on soovinud sõlmida seaduslikku, toimivat ja mõlemaid pooli rahuldavat üürilepingut hagejaga. Hageja on aga alati sellest keeldunud. Kostja ei ole kindlasti kohustatud korvama hageja ebamõistlikke investeeringuid kinnisvara omandamisel. Kohtuistung Kohtuistungil 04.06.2008. a leiab hageja, et üüri tõstmine kuni 3 000 krooni kuus on seaduslik. AS Kommunaalprojekti arvestuses on kõik kirjas (s.o hagiavalduse lisa 2). Selle saatis hageja kostjale täiendavalt juurde, et õigustada enda tegevust. Üürnik on lõhkunud vahelae, kriminaalkohtu otsuses on kirjas, et elamuvaldaja ei ole seda lõhkunud, järelikult kostja on selle rikkunud. Kostja süüdistas, et elamuvaldaja tegi seda, kuid hageja leiab, et seda tegi kostja. Kes seda tegi, selle eest vastutab üürnik ise. Ekspertiishinnangu kohaselt võis selle lõhkuda üürnik. Käesoleval ajal pooleliolevaid kohtuvaidlusi ei ole, Üürikomisjonis ei arutata asja. Eelarves on kirjas, millises ulatuses hageja remonti plaanib, hageja ei saa ühte oma tuba kasutada, üürnik ei saa oma kööki kasutada. Kui vett kallati, siis mööda seina vesi valgus esimesel korrusel laiali, sellepärast tuleb seda ka parandada, see on toimunud 10 aasta jooksul. Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud ära hageja ning tutvunud tsiviilasja kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele. Kohus on tuvastanud, et elamu XXX Tallinnas kuulub hagejale. Kostja on XXX korter 2 üürnik. Kostja tunnistati eelmise üürniku perekonnaliikmeks 03.12.2003. a EV Riigikohtu otsusega 3-2-1138-03 (tl 4). Kostja tasub tema kasutuses oleva 3-toalise korteri ja selle abiruumide eest 135 krooni kuus. 10.07.2007. a teatas hageja kostjale, et alates 10.08.2007. a tõuseb üür 3 000 kroonini kuus (tl 6). Poolte vahel on vaidlus üüri tõstmise üle. Hageja leiab, et üür peaks olema 3 000 krooni kuus, kuna terve maja vajab remonti. VÕS § 299 näeb üürileandjale tähtajatu üürilepingu korral ette, et üürnikule peab teatama üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb selgelt märkida: 1) üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus; 2) mis ajast üür suureneb; 3) üüri tõstmise põhjendus ja arvestus; 4) üüri tõstmise vaidlustamise kord. Üüri tõstmise põhjenduse ja arvestuse või vaidlustamise korra puudumise korral on üüri tõstmine VÕS § 229 lg 3 alusel tühine. Riigikohus on lahendis 3-2-1109-05 leidnud, et üüri tõstmise põhjendus on oluline seetõttu, et üürnikul peab olema võimalus hinnata, kas eluruumi üüri suuruse tõstmine on VÕS § 301 tähenduses ülemäärane või mitte. Üürileandja ühepoolne üüri tõstmine peab olema majanduslikult põhjendatud. Kostja vastuväite kohaselt on üüri tõstmine ülemäära suur ja põhjendamatu. Kostja ei nõustu korvama hageja ebamõistlikke investeeringuid. Kohus nõustub kostjaga selles, et 10.07.2007. a

üüri tõstmise teate puhul ei ole täidetud VÕS § 299 lg 2 p 3 sätestatud nõue. Teates sisaldub küll loetelu töödest, kuid puudub üüri tõstmise arvestus. Riigikohus on lahendis 3-2-1-109-05 leidnud, et üüri tõstmise arvestusest peab nähtuma, milliseid töid ja millises ulatuses on üürileandjal plaanis remondi käigus teha. Tööde ja nende ulatuse märkimata jätmine ei võimalda hinnata, millisele heakorra tasemele kavatseb üürileandja eluruumi remondi käigus tõsta. Sellise teabe esitamine on aga vajalik selleks, et üürnik saaks hinnata, kas eluruumi üüri suurus on ülemäärane. Hageja väitel vastab üüri tõstmise teade seaduses sätestatud nõuetele (tl 48), vajaliku arvestuse on hageja täiendavalt kostjale esitanud (tl 76, 10-11, 59-63). Kohtu hinnangul ei kõrvalda arvestuse hilisem esitamine siiski üüri tõstmise teate puudust. Kohus ei pea veenvaks hageja selgitusi selle kohta, et 10.07.2007. a üüri tõstmise teate lisana esitati üüri tõstmise arvestus (tl 70). Kohtule on esitatud hageja poolt 24.09.2007. a koostatud meeldetuletus kostjale, mille sõnastusest nähtub, et kostjale esitati 10.07.2007. a üksnes üüri tõstmise teade (tl 7). Nii üüri tõstmise teates kui meeldetuletuses puudub igasugune viide üüri tõstmise teate lisaks olevale arvestusele. Arvestuses (tl 10-11) toodud tööde kalkulatsioon sisaldub esmakordselt alles 24.09.2007. a meeldetuletuses (tl 7). VÕS § 299 lg 2 kohaselt tuleb arvestus esitada selgelt üüri tõstmise teates. Seega ei vasta kohtu hinnangul 10.07.2007. a üüri tõstmise teade VÕS § 299 lg 2 p 3 sätestatule ning on sellest tulenevalt tühine. Hageja leiab, et kostja ei ole üüri tõstmise teadet vaidlustanud, seega on eluruumi üür alates 10.08.2007. a 3 000 krooni kalendrikuus (tl 49). Kohus hagejaga ei nõustu. VÕS § 303 lg 1 kohaselt üürnik võib vaidlustada eluruumi üüri suuruse ülemäärase tõstmise käesoleva seaduse § 301 tähenduses 30 päeva jooksul selle talle teatavaks tegemisest. Kohus on seisukohal, et kostja ei pidanudki 10.07.2007. a üüri tõstmise teadet vaidlustama, kuna üüri tõstmine on tühine VÕS § 299 lg 2 p-s 3 sätestatuga vastuolu tõttu. Hageja on leidnud, et kostja peab kooskõlas TsMS § 230 lg 1 tõendama, et on vaidlustanud üüri tõstmise Tallinna Üürikomisjonis (tl 48). Kohtu hinnangul ei ole kostjal kohustust tõendada, et üüri tõstmine on Tallinna Üürikomisjonis vaidlustatud. Kostja on oma vastuses kohtule viidanud, et Tallinna Üürikomisjonis ei kuulunud kostja avaldus lahendamisele, kuna poolte vahel oli lõpetamata kohtuvaidlus (tl 30). VÕS § 329 lg 4 kohaselt üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise korral kehtib üürileping kohtumenetluse ajal edasi senistel tingimustel, kui lepingupooled ei lepi kokku teisiti. VÕS § 329 sätestatust eluruumi üürniku kahjuks kõrvale kalduvad kokkulepped on tühised vastavalt VÕS § 275. Kohtu infosüsteemist nähtub, et hageja esitas 19.04.2006. a Harju Maakohtule hagiavalduse kostja vastu üürilepingu ülesütlemise seaduslikuks tunnistamiseks, eluruumi vabastamiseks ja kahju hüvitamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu otsusega 2-06-9443 23.04.2008. a jäeti hageja nõue rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu otsus jõustus 27.05.2008. a. Eeltoodu põhjal teeb kohus järelduse, et kostja ei ole kohut eksitanud (tl 49). Küll on seda aga teinud hageja, jättes käesolevas menetluses märkimata, et üüri tõstmise teade esitati kostjale ajal, mil oli poolte vahel käimas kohtuvaidlus sellesama üürilepingu üle. Kuna üürileping kehtis ajavahemikul 19.04.2006. a kuni 27.05.2008. a senistel tingimustel, s.o. üüri suurusega 135 krooni kuus, ei pidanudki kostja kohtumenetluse ajal üüri tõstmise teadet vaidlustama. Hageja on hagiavalduses märkinud, et kostja keeldub alusetult kõrvalkulude ja maamaksu eest tasumisest. Kohtu hinnangul ei ole kostja alusetult keeldunud, kuna vastavalt VÕS § 292 lg 1 peab üürnik kõrvalkulude eest tasuma üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Käesolevas menetluses ei ole kohtule esitatud pooltevahelist kokkulepet, millest nähtuks, et kostja kohustub kõrvalkulude eest tasuma. Juhul kui teisiti pole kokku lepitud, kannab vastavalt VÕS § 293 asjaga seotud maksud ja koormised üürileandja. Seega pole kostja alusetult keeldunud ka maamaksu tasumisest. Hageja hinnangul on üheselt selge, et kostja on lõhkunud elamu vahelae (tl 70), kuna Harju Maakohtu 1-07-181 otsusega on hageja õigeks mõistetud süüdistuses KarS § 266 lg 1 järgi. Kohus

on seisukohal, et hageja järeldus kostja süü kohta on ekslik. Asjaolu, et hageja ei ole kriminaalmenetluses süüdi tunnistatud, ei anna alust järeldada kostja süüd vahelae alla kukkumises. Kostja süü tuleb kohtumenetluses eraldi tuvastada. Harju Maakohtu 27.05.2008. a jõustunud lahendis 2-06-9443 on kohus tuvastanud, et elamu vahelae alla kukkumine ei ole põhjustatud kostja tegevusest. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hagiavaldus ei ole põhjendatud ning kohus jätab hagiavalduse rahuldamata. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kuulub hagejalt väljamõistmisele kostja menetluskulu täies ulatuses. TsMS § 174 lg 1 alusel menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Karin Sonntak Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.