Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel (TsMS § 218 lg 3). Asjaolud, hageja nõue ja põhjendused Hagiavalduse kohaselt kuulub hageja Ella Rannale (Rand) alates 10.02.2005 müügilepingu alusel omandatud eluruum Tallinnas Suur-Ameerika 29-9. Eluruumi endise omaniku Peeter Luiga ja kostja Raivo Suurna vahel oli 01.11.1994 sõlmitud eluruumi kasutamiseks üürileping kehtivusega kuni 31.12.1995. Tulenevalt VÕS § 291 lg-st 1 läksid hagejale eluruumi (korteriomandi) omandamisega üle kõik üürileandja õigused ja kohustused. Kuna üürilepingu tähtaja lõppemisel pooled ei taotlenud uue üürilepingu sõlmimist, pikenes see viie aasta võrra kuni 31.12.2000. Nimetatud tähtaja saabumisel pikenes leping elamuseaduse (ES) § 32 lg 2 kohaselt veel viieks aastaks kuni 31.12.2005. Antud asjaolu on tuvastatud Tallinna Üürikomisjoni jõustunud 29.08.2005 otsusega pooltevahelises üürivaidlusasjas nr ÜK2/107/05. 25.10.2005 teavitas hageja kostjaid üürilepingu tähtaja saabumisest ja palus eluruumi vabastada hiljemalt 05.01.2006. Üürnik Raivo Suurna sai nimetatud teate kätte 31.10.2005. Hageja leidis, et üürileping on lõppenud tähtaja möödumisega. Kostjad on teatanud, et ei kavatse eluruumi valdust tagastada. Ella Rand esitas 19.01.2006 avalduse üürikomisjonile üüritud asja tagastamiseks. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 309 lg 1 kohaselt tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega. VÕS § 334 lg 1 kohaselt üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Tallinna Üürikomisjon 20.03.2006 otsusega üürivaidlusasjas nr ÜK-2/16/06 kohustas kostjaid üüritud asja hagejale tagastama ning eluruumi Tallinnas Suur-Ameerika 29-9 vabatahtlikust tagastamisest keeldumise korral määras otsuse täitmise viisiks Raivo Suurna, Ellen Suurna, Nele Suurna, Raino Suurna, Reivo Suurna ja Reijo Suurna väljatõstmise nimetatud eluruumist. Kostjad esitasid taotluse üürikomisjonile esitatud avalduse läbivaatamiseks hagimenetluse korras. Hagimenetluses jäi hageja nõude juurde ning palus VÕS § 309 lg 1 ja § 334 lg 1 alusel kohustada kostjaid tagastama hagejale Tallinnas Suur-Ameerika 29-9 asuv eluruum ning eluruumi vabatahtlikust tagastamisest keeldumise korral määrata otsuse täitmise viisiks kostjate väljatõstmine nimetatud eluruumist. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud ja vaidlesid sellele vastu. Hageja esitas kostjale (üürnik Raivo Suurnale) 15.03.2005 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, seoses oma tungiva vajadusega elamispinna järele. Kostja vaidlustas avalduse ja Tallinna Üürikomisjon tunnistas 29.08.2005 otsusega üürivaidlusasjas nr ÜK-2/107/05 nimetatud ülesütlemise tühiseks. Hageja teatas 31.10.2005 üürilepingu lõppemisest seoses tähtaja möödumisega ja nõudis eluruumi üleandmist hiljemalt 05.01.2006. Kuna kostjad eluruumi ei vabastanud, pöördus hageja üürikomisjoni poole, kes kohustas kostjaid eluruumi vabastama. Kostjad on seisukohal, et poolte vahel kehtib alates 01.01.1996 tähtajatu üürileping. 01.11.1994 sõlmitud tähtajaline üürileping lõppes 31.12.1995. Üürilepingu punktis 2 oli sätestatud, et käesolev leping kehtib kuni 31.12.1995, millise tähtaja möödudes lepingujärgseid kohustusi täitnud üürnikul on eesõigus uue lepingu sõlmimiseks. Kostjad tõlgendavad 01.11.1994 sõlmitud üürilepingu punkti 2 dispositiivse erikokkuleppena ES § 32 lg 2 suhtes, mille kohaselt üürilepingut ei pikendata tähtaja möödumisel, vaid leping lõpeb ja

pooltel on õigus sõlmida uus üürileping. Pärast lepingu lõppemist pooled ei sõlminud uut kirjalikku üürilepingut, vaid jätkasid üürisuhteid suulisel kokkuleppel mõlema poole nõusolekul. Eluruumi kasutamise tähtaega pooled kokku ei leppinud ega kirjalikult ei fikseerinud. Kostjad leiavad, et kuna puudub kokkulepe lepingu kehtimise tähtaja osas, on nimetatud üürileping tähtajatu ning tähtajatu üürilepingu lõppemine tähtaja möödumisel ei ole võimalik. Kuivõrd poolte vahel kehtib tähtajatu üürileping, siis puudub alus kostjate eluruumist väljatõstmiseks seoses üürilepingu tähtaja möödumisega. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi 07.01.2008 otsusega, millega kohustas kostjaid seoses tähtajalise üürilepingu lõppemisega 31.12.2005 tagastama üüritud asja hagejale ning vabastama eluruumi Tallinnas Suur-Ameerika 29-9. Eluruumi Tallinnas Suur-Ameerika 29-9 vabatahtlikust tagastamisest keeldumise korral määras kohus otsuse täitmise viisiks kostjate väljatõstmise nimetatud eluruumist. Kohus jättis TsMS § 162 lg 1 alusel hageja Ella Ranna hagimenetluse kulud kostjate kanda. Otsuse põhjenduste kohaselt ei ole poolte vahel vaidlust selles, et kostjad kasutasid eluruumi selle omaniku Peeter Luiga ja kostja Raivo Suurna vahel 01.11.1994 sõlmitud üürilepingu alusel. Hageja omandas vaidlusaluse eluruumi ostu-müügilepingu alusel 16.02.2005 ning sellest ajast läksid talle üle üürileandja õigused ja kohustused. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 kohaselt kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Sama paragrahvi 2. lõike teise lause kohaselt kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse seni kehtinud seadust. Üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud elamuseaduse (ES) § 31 lg 2 esimese lause kohaselt on üürileping tähtajaline leping. Eluruumi varasem omanik Peeter Luiga ja kostja Raivo Suurna sõlmisid 01.11.1994 eluruumi üürilepingu kehtivusega kuni 31.12.1995. ES § 32 lg 1 järgi on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud ES §-s 33 sätestatud juhtudel. Kohus ei nõustunud kostja väitega, nagu kehtiks alates 01.01.1996 poolte vahel tähtajatu üürileping seoses sellega, et üürilepingu tähtaja lõppedes sõlmisid pooled suulise üürilepingu selle tähtaega fikseerimata. ES § 31 lg 1 kohaselt sõlmitakse üürileping kirjalikult. ES § 32 lg 2 järgi loetakse üürileping pikenenuks viieks aastaks, kui kumbki pool enne üürilepingu tähtaja möödumist ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue lepingu sõlmimisest ja üürnik jätkab asja kasutamist. ES § 32 lg 2 alusel pikenes pooltevaheline üürileping kuni 31.12.2000. ES §-s 32 sätestatu sisu on Riigikohus laiemalt selgitanud 27.04.2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05 ning asunud seisukohale, et kui pooled ei soovi senise üürilepingu pikenemist ES § 32 lg 2 järgi, peavad nad enne üürilepingu lõppemist avaldama kirjalikult tahet üürilepingu pikendamata jätmiseks või siis uue lepingu sõlmimiseks. Kui üürileandja on enne üürilepingu tähtaja möödumist lepingu lõpetamise soovi avaldanud ja üürnik ei avalda ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse teostamiseks tahet, siis üürileping ei pikene ES § 32 lg 2 alusel, vaid sellisel juhul lõpeb üürileping tähtaja möödumisel. Sama põhimõte kehtib ka siis, kui üürnik on avaldanud soovi lepingu lõpetamiseks ja üürileandja vaikib.

Pooled ei ole tõendanud, et pärast lepingu tähtaja pikenemist kuni 31.12.2000 oleksid üürileandja ja kostja taotlenud üürilepingu lõpetamist või uue üürilepingu sõlmimist, mistõttu nimetatud tähtaja saabudes pikenes üürileping ES § 32 lg 2 kohaselt veel viieks aastaks kuni 31.12.2005. Harju Maakohtu kinnistusosakonna andmetel on elamu Tallinnas Suur-Ameerika 29, sealhulgas alates 10.02.2005 hagejale kuuluv korteriomand kinnistusraamatusse kantud 22.04.2002. Kinnistu moodustamisest kuni käesoleva ajani on kostjal olnud peale hageja veel 3 üürileandjat, kellega üürilepingu sõlmimine ei ole tõendatud. VÕS § 309 lg 1 esimese lause kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 310 lg 2 sätestab, et kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud üürilepingu puhul kumbki pool ei teavita vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Hageja on 25.10.2005 teatisega teavitanud kostjaid üürilepingu tähtaja saabumisest ning eluruumi vabastamise vajadusest. Kostjad on vastava teatise kätte saanud 31.10.2005. Kostjad ei ole taotlenud tulenevalt VÕS § 326 lg-st 2 tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks. Kohus leidis, et kuna kostjad lepingu tähtaja lõppemisel lepingu pikendamist ei taotlenud, on pooltevaheline üürileping lõppenud tähtaja saabumisega. Vastavalt VÕS § 334 lg-le 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuna üürileping poolte vahel lõppes 31.12.2005 ja kostjad jätkavad eluruumi kasutamist, siis hageja nõue eluruumi vabastamiseks aadressil Tallinnas Suur-Ameerika 29-9 ja hagejale tagastamiseks, on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Eluruumi vabatahtlikust vabastamisest ja hagejale tagastamisest keeldumise korral kuuluvad kostjad eluruumist väljatõstmisele. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Kostjad paluvad tühistada Harju Maakohtu 07.01.2008 otsuse täies ulatuses ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata või saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Apellandid paluvad jätta menetluskulud vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on esimese astme kohus ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi (ES § 32 lg 2). 01.11.1994 Peeter Luiga ja Raivo Suurna vahel sõlmitud üürilepingu punkti 2 kohaselt lõppes nimetatud üürileping tähtaja möödumisel 31.12.1995. ES § 32 lg 2 on dispositiivne norm, mis kuulub kohaldamisele ainult siis, kui pooled ei ole lepingus kokku leppinud teisiti. Pooltel on õigus üürilepingus kokku leppida, et üürileping lõpeb tähtaja möödumisel ja see ei pikene ES § 32 lg-s 2 sätestatud korras. Kostjate hinnangul oli selline kokkulepe sõlmitud Peeter Luiga ja Raivo Suurna vahel 01.11.1994 üürilepingu punktis 2. Kostjad jäävad esimese astme kohtus avaldatud seisukoha juurde, et nende ja hageja vahel kehtib alates 01.01.1996 tähtajatu suuline üürileping, mida ei ole kehtivalt üles öeldud. Pooled sõlmisid suulise kokkuleppe eluruumi kasutamiseks tähtaega fikseerimata pärast 01.11.1994 üürilepingu lõppemist. Seetõttu puudub hagejal alus üüritud asja tagastamise nõudmiseks. Hageja ei vaielnud kohtumenetluse käigus vastu kostjate väitele, et neil on üürileandjaga sõlmitud tähtajatu suuline üürileping. Seega loetakse vastav väide hageja poolt omaksvõetuks. Asjaolu, et kostjad valdavad eluruumi ja maksavad selle eest üüri, kinnitab, et poolte vahel

kehtib jätkuvalt tähtajatu üürileping. Vastupidist asjaolu ei ole hageja suutnud tõendada. Hageja põhjendused ja viited elamuseadusele on vastuolus 01.11.1994 üürilepinguga. Lepinguvabaduse printsiip on üks eraõiguse aluseid ning seadus ei saa keelata õigussubjektidel sõlmida suulisi ja tähtajatuid üürilepinguid. Vastuväited apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Vastustaja palub jätta enda menetluskulud apellantide kanda. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud toimiku materjalidega, ei tuvastanud maakohtu poolt materiaalõigusnormi ebaõiget kohaldamist, seda ka ES § 32 lg 2 osas, ega menetlusõigusnormide rikkumist, mistõttu otsuse tühistamiseks puudub seaduslik alus. Maakohus on otsust põhjendanud seaduse nõuete kohaselt, mistõttu kolleegium tulenevalt TsMS § 654-lg-st 6 ei korda otsuses olevaid põhjendusi. Apellantide väidetel 01.11.1994 Peeter Luiga ja Raivo Suurna vahel sõlmitud üürilepingu punkti 2 kohaselt lõppes nimetatud üürileping tähtaja möödumisel 31.12.1995 ning pärast seda tähtaega muutus tähtajatuks. Kolleegium antud väitega ei nõustu. Üürikomisjoni toimikus ÜK -2/16/06 oleva eelnimetatud eluruumi üürilepingu punkti 2 kohaselt kostjatega sõlmitud üürileping kehtis kuni 31.12.1995, millise tähtaja möödumisel oli lepingujärgseid kohustusi täitnud üürnikul eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Maakohus tuvastas, et pooled uut üürilepingut ei sõlminud ning ES § 32 lg 2 kohaselt üürileping pikenes viieks aastaks. Kostjatel väidetel oli sõlmitud uus suuline üürileping, kuid selle tõendamise kohustus lasus kostjatel. Antud asjaolu olemasolu kostjad ei tõendanud. ES § 32 lg 2 järgi loetakse üürileping pikenenuks viieks aastaks, kui kumbki pool enne üürilepingu tähtaja möödumist ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue lepingu sõlmimisest ja üürnik jätkab asja kasutamist. Maakohus tuvastas, et üürilepingu tähtaeg lõppes 31.12.2005. Hageja teavitas 25.10.2005 teatisega kostjaid üürilepingu tähtaja saabumisest ning eluruumi vabastamise vajadusest. Kostjad on vastava teatise kätte saanud 31.10.2005. Seega on maakohus põhjendatult hagi rahuldanud. Apellantide väidetel üürisuhte jätkumist tõendab asjaolu, et kostjad valdavad eluruumi ja maksavad edasi üüri. Kolleegium leiab, et antud asjaolud ei saa tõendada üürisuhte olemasolu. Kuivõrd kostjad kasutavad eluruumi ka pärast üürisuhte lõppemist, siis on üürileandja õigustatud nõudma tasu tema omandi kasutamise eest. Asjaolu, et kostjad ei ole eluruumist lahkunud, vaid elavad eluruumis edasi, ei anna neile eeliseid üürisuhte jätkamiseks. Arvestades eeltoodut puudub alus apellatsioonkaebuse rahuldamiseks. Menetluskulude jaotamine Kuivõrd apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta apellantide kanda.

Iko Nõmm

Mare Merimaa

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.