Harju Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Mare Kõlvart
Otsuse tegemise aeg ja koht
07.01.2008 a.,Kentmanni kohtumaja ,Tallinn
Tsiviilasja number
2-06-8535
Tsiviilasi
ER(R ) hagi RS,ES,RS,RS,NS tagastamiseks,väljatõstmiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja ER(ik XXX,elukoht XXX) Kostjad RS (ik XXX,elukoht XXX),ES (ik XXX,elukoht XXX),RS (ik XXXelukoht XXX),RS (ik XXX,elukoht XXX),NS(ik XXX,elukoht XXX) ja RS(ik XXX,elukoht XXX).
Kohtuistungi toimumise aeg
22.11.2007 a. avalik istung
Kohtuistungil osalesid
Hageja volitatud esindaja Margus Rebane Kostjad RS,ES kostjate volitatud esindaja Vassili Kosteitsuk
ja
RS
vastu
eluruumi
Hagi rahuldada. Seoses tähtajalise üürilepingu lõppemisega 31.12.2005 a.kohustada RSt ,ESt,RSt,RSt , NS ja RS vabastama ja tagastama ER`ile üüritud asi,eluruum Tallinnas, XXX. Eluruumi Tallinnas,XXX vabatahtlikust tagastamisest keeldumise korral määrata otsuse täitmise viisiks RS,ES,RS,RS,NSja RSnimetatud eluruumist väljatõstmine.
Kohtukulude jaotus
Hageja ER ́i hagimenetluse kulud jätta kostjate RS,ES,RS,RS, NSja RSkanda.
Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsusele apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest,kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest.
Asjaolud ja hageja nõue Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale müügilepingu alusel omandatud eluruum XXX Tallinnas alates 10.02.2005a. Eluruumi endise omaniku PL ja kostja RS vahel oli 01.11.1994 a. sõlmitud eluruumi kasutamiseks üürileping kehtivusega 31.12.1995 a. Kuna tähtaja lõppemisel pooled ei taotlenud uue üürilepingu sõlmimist,pikenes see 5 aasta võrra kuni 31.12.2000 a.Nimetatud tähtaja saabumisel pikenes see ES § 32 lg.2 kohaselt veel 5 aastaks kuni 31.12.2005 a. 25.10.2005 a. teavitas hageja kostjaid üürilepingu tähtaja saabumisest ja palus eluruumi vabastada.Kostja sai nimetatud teate kätte 31.10.2005 a. Hageja leiab,et üürileping on lõppenud tähtaja möödumisega.Kostjad on teatanud ,et ei kavatse valdust tagastada.Tallinna Üürikomisjon 20.03.2006 a. otsusega kohustas kostjaid eluruumi hagejale tagastama.Kostjad esitasid taotluse üürikomisjonile esitatud avalduse läbivaatamiseks hagimenetluse korras. Hageja palub kohustada kostjaid eluruumi vabastama ja tagastama ning vabatahtlikult mittevabastamise korral kostjad eluruumist välja tõsta.Hageja palub menetluskulud jätta kostjate kanda.
Kostjate vastus Kostjad hagi ei tunnista.Hageja esitas kostjatele 15.03.2005 a. üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse,seoses oma tungiva vajadusega elamispinna järele.Kostja vaidlustas avalduse ja Tallinna Üürikomisjon tunnistas 29.08.2005 a. nimetatud ülesütlemise tühiseks.Hageja teatas üürilepingu lõppemisest seoses tähtaja möödumisega ja nõudis eluruumi üleandmist hiljemalt 05.01.2006 a. Kuna kostjad eluruumi ei vabastanud ,pöördus hageja Üürikomisjoni poole,kes kohustas kostjaid eluruumi vabastama.Kostjad on seisukohal,et poolte vahel kehtib alates 01.01.1996 a. tähtajatu üürileping.Kostjad leiavad,et 01.11.1994 a. sõlmitud üürileping lõppes 31.12.1995 a. Pärast lepingu lõppemist pooled ei sõlminud uut kirjalikku üürilepingut vaid kostjad jätkasid üürisuhteid mõlema poole nõusolekul.Mingit tähtaega eluruumi kasutamiseks pooled kokku ei leppinud ega kirjalikult ei fikseerinud.Kostjad leiavad,et kuna puudub kokkulepe lepingu kehtimise tähtaja osas ,on nimetatud üürileping tähtajatu ning tähtajatu üürilepingu lõppemine tähtaja möödumisel ei ole võimalik.Kostjad leiavad,et kuna kehtib tähtajatu üürileping ,siis puudub alus nende eluruumist väljatõstmiseks seoses tähtaja möödumisega. Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata. Menetluse käik ja kohtuotsuse põhjendused
Kohus,kuulanud ära poolte seletused kohtuistungil , tutvunud esitatud tõenditega ja hinnanud tõendeid kogumis leidis,et hagi kuulub rahuldamisele. Tallinna üürikomisjoni 20.03.2006 a. otsusega rahuldati hageja avaldus ja kohustati kostjaid üüritud eluruumi tagastama,millest keeldumisel kuulusid kostjad eluruumist väljatõstmisele. Üürikomistjoni otsuse vaidlustasid kostjad ja taotlesid kohtul üürikomisjonile esitatud avalduse läbivaatamist hagimenetluse korras. Poolte vahel ei ole vaidlust selles,et kostjad kasutasid eluruumi selle omaniku PLja kostja RS vahel 01.11.1994 a. sõlmitud üürilepingu alusel. Hageja omandas vaidlusaluse eluruumi ostu-müügilepingu alusel 16.02.2005 a.ning sellest ajast läksid talle üle üürileandja õigused ja kohustused. Vaidlus on selles,kas nimetatud üürilepingu näol on tegemist tähtajalise lepingu,mille lõpetamist saab hageja nõuda seoses tähtaja möödumisega ,või tähtajatu lepinguga. Võlaõigusseaduse,tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg.1 kohaselt enne 1 juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 1 juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Sama paragrahvi 2 lõike teise lause kohaselt kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele ,mis on tekkinud või tehtud enne 1 juulit 2002,kohaldatakse seni kehtinud seadust. Üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud Elamuseaduse (ES) § 31 lg.2 esimese lause kohaselt on üürileping tähtajaline leping. Eluruumi varasem omanik PLja kostja RS sõlmisid 01.11.1994 a. eluruumi üürilepingu kehtivusega kuni 31.12.1995 a. ES § 32 lg.1 järgi on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks ,välja arvatud ES § 33 sätestatud juhtudel.Sellest tuleneb,et üldjuhul oli kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul õigus nõuda üürileandjalt uue üürilepingu sõlmimist. Kohus ei nõustu kostja väitega nagu kehtiks alates 01.01.1996 a. tähtajatu üürileping seoses sellega ,et üürilepingu tähtaja lõppedes sõlmisid pooled suulise üürilepingu selle tähtaega fikseerimata. ES § 31 lg.1 kohaselt sõlmitakse üürileping kirjalikult. ES § 32 lg.2 järgi loetakse üürileping pikenenuks viieks aastaks,kui kumbki pool enne üürilepingu tähtaja möödumist ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue lepingu sõlmimisest ja üürnik jätkab asja kasutamist.Seega pikenes üürileping ES § 32 lg.2 alusel samadel tingimustel seni kehtinud üürilepinguga veel viieks aastaks vaid tingimusel,et ei üürnik ega üürileandja avalda tahet uue lepingu sõlmimiseks või lepingu lõpetamiseks.Seega pikenes üürileping kuni 31.12.2000 a. ES §-s 32 sätestatu sisu on Riigikohus laiemalt selgitanud lahendis tsiviilasjas nr.3-2-1-11-05 ning on seisukohal,et kui pooled ei soovi senise üürilepingu pikenemist ES § 32 lg.2 järgi,peavad nad enne üürilepingu lõppemist avaldama kirjalikult tahet üürilepingu pikendamata jätmiseks või siis uue lepingu sõlmimiseks.Kui üürileandja on enne üürilepingu tähtaja möödumist lepingu lõpetamise soovi avaldanud ja üürnik ei avalda ES § 32 lg1
sätestatud eesõiguse teostamiseks tahet,siis üürileping ei pikene ES § 32 lg.2 alusel vaid sellisel juhul lõpeb üürileping tähtaja möödumisel.Sama põhimõte kehtib ka siis,kui üürnik on avaldanud soovi lepingu lõpetamiseks ja üürileandja vaikib. Pooled ei ole tõendanud,et pärast lepingu tähtaja pikenemist 31.detsembrini 2000 a. oleksid üürileandja ja kostja taotlenud üürilepingu lõpetamist või uue üürilepingu sõlmimist,mistõttu nimetatud tähtaja saabudes pikenes üürileping ES § 32 lg.2 kohaselt veel viieks aastaks kuni 31.12.2005 a. Harju Maakohtu kinnistusosakonna andmetel on elamu Tallinnas,XXX ,s.h alates 10.02.2005 a. hagejale kuuluv korteriomand kinnistusse kantud 22.04.2002 a. Kinnistu moodustamisest kuni käesoleva ajani on kostjal olnud peale hageja veel 3 üürileandjat,kellega üürilepingu sõlmimine ei ole tõendatud. VÕS § 309 lg.1 esimese lause kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega,kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 310 lg.2 sätestab,et kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud üürilepingu puhul kumbki pool ei teavita vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist ,et ta ei soovi lepingu pikenemist,muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Hageja on teatisega 25.10.2005 a teavitanud kostjaid üürilepingu tähtaja saabumisest ning eluruumi vabastamise vajadusest.Kostjad on vastava teatise kätte saanud 31.10.2005 a. Kostjad ei ole taotlenud tulenevalt VÕS § 326 lg.2 tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks . Kohus leiab,et kuna kostjad lepingu tähtaja lõppemisel lepingu pikendamist ei taotlenud ,on pooltevaheline üürileping lõppenud tähtaja saabumisega. Vastavalt VÕS § 334 lg 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis,mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuna üürileping poolte vahel lõppes 31.12.2005 a. ja kostjad jätkavad eluruumi kasutamist ,siis hageja nõue eluruumi vabastamiseks aadressil XXX,Tallinnas , ja hagejale tagastamiseks, on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Eluruumi vabatahtlikust vabastamisest ja hagejale tagastamisest keeldumise korral kuuluvad kostjad eluruumist väljatõstmisele. TsMS § 162 lg.1 kohaselt hagimenetluses kannab kulud pool,kelle kahjuks otsus tehti.Seega tuleb menetluskulud jätta kostjate kanda. TsMS § 174 lg.1 sätestab,et menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul ,alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Mare Kõlvart kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.