Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Ande Tänav
Otsuse tegemise aeg ja koht
16. juuni 2008, Tallinn
Tsiviilasi
OÜ Mark Invest hagi Paul Valliku müügilepingu esitamise kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17.12.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Paul Valliku apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
27. mai 2008, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ Mark Invest (registrikood 10620063, asukoht Maakri 23A, 10145 Tallinn), esindaja adv Toivo Viilup kostja Paul Vallik isikukood X elukoht X esindaja adv Marge Männiko
vastu
Resolutsioon
1.Tühistada Harju Maakohtu 17.12.2007 otsus ja teha uus otsus.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada. Menetluskulude jaotus Kõik menetluskulud jätta hageja kanda. Edasikaebe kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest.
Riikliku Ehitisregistri andmetel asuvad Maakri 28 elamu ja tööstushoone eluruumidega ning hageja ja kostja olid Maakri 28 ehitiste kaasomanikud. Hagejale kuuluvad Maakri 28 elamus korter nr 3 (reaalosa suurusega 1928/10000), korter nr 4 (reaalosa suurusega 241/3755), 1241/2190 mõttelist osa korterist nr 9 (reaalosa suurusega 2916/10000), korter nr 10 (reaalosa suurusega 625/3755) ning korter nr 11 (reaalosa suurusega 431/3755).
2.12.06.2006 ehitisregistri väljavõtte kohaselt on hageja endiselt ehitiste kaasomanik, kuid kostja oli võõrandanud talle kuuluva korteri nr 7 (reaalosa suurusega 4369/10000) OÜ-le Lewis Invest. Hagejale teadaolevalt on kostja ja OÜ Lewis Invest vahel sõlmitud Maakri 28 asuva ehitise korteri nr 7 müügileping, mille alusel müüdi nimetatud korter OÜ-le Lewis Invest ligikaudse hinnaga 3 500 000 krooni.
3.Kuna hageja on Maakri 28 asuva ehitise kaasomanik ning OÜ Lewis Invest ei ole hagejale teadaolevalt Maakri 28 elamu kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on hagejal asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 131 lg 1 alusel kostja ja OÜ Lewis Invest vahel sõlmitud müügilepingu eseme suhtes ostueesõigus.
4.Kuna Maakri 28 asuvad ehitised on kinnistamata ning tegemist on ehitiste kui vallasasjadega, on andmed nimetatud aadressil paiknevate hoonete kohta kantud ehitisregistrisse, mida peetakse ühetasandilise digitaalse andmekoguna. Seega tehakse kõik kanded ehitise kui vallasasja omaniku muutuse kohta digitaalselt ning lepinguid omandi ülemineku kohta ehitisregistris ei säilitata.
5.Tegelikkuses on vaidlusaluse elamu ja tööstushoone puhul tegemist omavahel seotud ehitistega, mida tõendavad ka kohtule esitatud fotod. Tegelikult on tegemist omavahel püsivalt kokku ühendatud ehitistega ehk sisuliselt on tegemist ühe ehitisega.
6.Hageja palus kohustada kostjat esitama kostja ja OÜ Lewis Invest vahel sõlmitud Maakri 28 paiknevas ehitises asuva korteri nr 7 müügileping.
7.Kostja hagi ei tunnistanud ning palus jätta see rahuldamata. Tallinnas, Maakri 28 aadressil asub kaks eraldi ehitist: elamu ja tööstushoone. Hageja on ühe nimetatud ehitise (elamu) kaasomanik. Kostjale kuulus kaasomand teises Maakri 28 asuvas ehitises (eluruumidega tööstushoone). Ehitised paiknevad eraldi ja ei ole teineteisega seotud, ehitised on kantud ehitisregistrisse eraldi koodi all. Seega on hagi esitatud ehitisega seotud tehingu suhtes, millega hagejal puudub puutumus. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
8.Harju Maakohus rahuldas hagi ja kohustas Paul Vallikut esitama OÜ-le Mark Invest Paul Valliku ja OÜ Lewis Invest vahel sõlmitud Tallinnas, Maakri 28 paiknevas ehitises asuva korteri nr 7 müügilepingu. Menetluskulud jäid täies ulatuses kostja kanda.
9.Poolte vahel on vaidlus, kas Tallinnas, Maakri 28 asuvad ehitised (vallasomand): elamu ja tööstushoone eluruumidega moodustavad ühise terviku või on nad sõltumatud ehitised ning kas ehitiste suhtes on tegemist poolte kaasomandiga või mitte.
10.18.07.2006 ehitisregistri andmebaasi andmete järgi asuvad Tallinnas, Maakri 28 kaks ehitist: ehitis nimetusega elamu, ehitusregistri kood nr 101018533 (ehitusalune pindala 233m2, suletud netopind 442,2 m2, minimaalne ja maksimaalne korruste arv 3) ja ehitis nimetusega tööstushoone eluruumidega, ehitusregistri kood nr 101018534 (ehitusalune pindala 153m2, suletud netopind 110,1m2, minimaalne ja maksimaalne korruste arv 1).
11.01.09.2005 ja 12.06.2006 ehitisregistri väljatrükkide järgi ehitise (elamu) kood 101018533 andmete kohaselt on kohaliku omavalitsuse päritolu omand osas näidatud reaalosade suurus 10 000-ndikes osades (1928/10000, 1702/10000 ja 2916/10000) ja samaaegselt sama ehitise hooneregistri omandi päritolu osas on näidatud reaalosade suurus 3755-ndikes (241/3755, 625/3755 ja 431/3755), mis on erinevad reaalosade suurused ja mis ühe ehitise kohta kokku ei anna 100% tervikut.
2(6)
12.01.09.2005 ja 12.06.2006 ehitisregistri väljatrükkide järgi ehitise (tööstushoone eluruumidega) kood 101018534 andmete kohaselt on omandi päritolu: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, omandi reaalosade suurus näidatud 10 000-ndikes osades (4369/10000 ja 5631/10000). Antud ehitise reaalosade suuruseks tuleb küll 10000/10000, aga samas tekib küsimus korteris nr 7, mille reaalosa suuruseks on 4369/10000, mis sisuliselt on ligikaudu 43% kogu ehitise suurusest, ehk võõrandatud korteri suurus orienteeruvalt on 73m2 kogu 153 ruutmeetriga ehitisest ning eraldi asuva ehitise loogikast lähtudes peaks samas ehitises olema veel 6 korterit ja eraldi tööstuspind, mis ei näi veenev ja usutav. Seega ehitiste väljatrükkidest nähtub, et omandi reaalosade suuruste määramisel omanikele iga ametkond on lähtunud oma arvestussüsteemist.
13.Hageja väitel kuuluvad temale aadressil Maakri 28 korterid nr 3, 4, osa korterist nr 9, korterid nr 10 ja 11. Kostja väitel kuulus temale Maakri 28 ehitise (eluruumidega tööstushoone) reaalosa 4369/10000, seega korter nr 7 ning antud ehitise teisele kaasomanikule (Tallinna linn) kuulub reaalosa suurusega 5631/10000, mistõttu ehitis (eluruumidega tööstushoone) moodustab nende kahe kaasomaniku osade suhtes terviku ja hagejal ei ole mingit puutumust ehitise (eluruumidega tööstushoone) osas. Samas tekib küsimus, miks nimelt korter nr 7 asub väikese pinnaga (153 m2 ) ehitises, kui seitsmest väiksemate ja suuremate numbritega korterid asuvad suuremas ehitises, elamus. Eelnimetatud asjaolu eeldab, et mõlemad ehitised moodustavad ühtse terviku.
14.Mis puutub aadressil Maakri 28 kahte ehitist ühendavasse müüri, siis selles osas on pooltel erinevad seisukohad. Hageja väitel on tegemist ehitise (elamu) olulise osaga, mis annab talle võimaluse tugineda tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 55 lg 1 ja AÕSRS § 131 lg 1 ja 2 viimases lauses sätestatule. Kostja väitel Maakri 30 krundil asuva paekivist müüri puhul on sisuliselt tegemist tulemüüriga eraldamaks Maakri 30 asuvat kuuri Maakri 28 eluruumidega tööstushoonest ja müüril puudub igasugune omandi või funktsionaalne side hageja kaasomandis oleva Maakri 28 elamuga.
15.Toimikusse esitatud fotod Maakri 28 asuvate ehitiste ühendava müüri kohta ja pädeva kinnituseta sama piirkonna plaan ei tõenda, kas tegemist on kahte ehitist püsivalt ühendava ehitisega või mitte. Fotodel on näha püsiv ühendus ehitisega (elamuga), samas on näha, et nn müüris on sisse ehitatud ruumid või kuurid, mistõttu ehitis tundub olevat kapitaalne ehitis ja asudes samal aadressil tõenäoliselt ühendab teist ehitist (tööstushoone eluruumidega). Kostja ei ole esitanud tõendeid, et nn müüril ei ole ühendust Maakri 28 asuva ehitisega (tööstushoone eluruumidega). Kostja väited, et tegemist on kõrvalkinnistul (Maakri 30) asuvate kuuridega ja tegemist on vaid tulemüüriga Maakri 28 ehitise (tööstushoone eluruumidega) ja naaberkinnistu kuuridega, on paljasõnalised ja tõendamata.
16.Mis puutub Tallinna Linnaplaneerimise ameti aadressi muutmise 10.11.2006 kirja nr 6-1/3764, siis selles on Maakri 28 mõlemad ehitised märgitud ühe ja sama ehitisregistri koodiga 101018534. Asja menetluse kestel ei ole pooled tõendanud aadressil Maakri 28 asuvate ehitiste/ehitise tegelikku aadressi muutmist vastavalt eelmärgitud kirjale.
17.Eeltoodu alusel identifitseerivad Maakri 28 ehitiste erinevad ehitisregistri koodid, mälestiste erinevad registrite numbrid ja Tallinna Linnaplaneerimise ameti aadresside muutmised lisatähega „b“ igat ehitist vastavalt registri eesmärgile, kuid ei ole omandiõiguse tõendamise aluseks.
18.Tallinna linnas Maakri 28 Maja natsionaliseerimise akti nr 947 järgi on ajalooliselt kolme objekti puhul tegemist ühise kinnistuga nr 947 Alev III, milledest üks ehitis, E. Lenderi Gümnaasiumi tänavapoolne hoone, 20 sajandi algus, on käesolevaks ajaks võõrandatud.
19.Eeltoodu alusel on aadressil Maakri 28 asuvate ehitistega tegemist kui tervikuga, mistõttu omab hageja ostueesõigust aadressil Maakri 28 asuva ehitise osa (korter nr 7) võõrandamisel. Seega hageja nõue tuleb rahuldada ja kohustada kostjat esitama hagejale
3(6)
kostja ja OÜ Lewis Invest vahel sõlmitud Tallinnas Maakri 28 paiknevas ehitises asuva korteri nr 7 müügileping. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
20.Kostja palus kohtuotsuse tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
21.Maakohus on ebaõigesti kohaldanud AÕSRS § 131 ja TsÜS § 55 lg 1 kui leidis, et Maakri 28 asuvate ehitiste puhul on tegemist tervikuga ning hageja omab ostueesõigust ehitise osa võõrandamisel. Kohus on esitatud tõendeid ebaõigesti hinnanud ning seetõttu jõudnud ebaõigele järeldusele. Hageja ja kostja ei ole aga kunagi olnud ühe ehitise, antud juhul Maakri 28b asuva eluruumidega tööstushoone, kaasomanikud.
22.Kohus on ebaõigesti tõlgendanud ehitisregistri väljavõtteid. Arusaamatu on kohtu seisukoht eraldi asuva ehitise loogikast, kuna kohtule on menetlusosaliste poolt esitatud mitmeid fotosid ning nii hageja kui kostja on oma seisukohtades väitnud, et eluruumidega tööstushoones (mis fotodelt nähtuna on ühe korruseline) asub üksnes üks korter ning mitteeluruum. Samast „eraldi asuva ehitise" loogikast lähtuvalt peaks ka elamus asuma veel korterid nr 1, 2, 5, 6 ja 7, kuid sellele ei ole kohus tähelepanu pööranud. Kohtu põhjendustes esitatud loogikat järgides peaksid elamu ja eluruumidega tööstushoone moodustama kokku ühe tervikliku ehitise, kuid järgides ehitise tähistuse loogikat on ühest tervikust puudu veel korterid 1, 2, 5 ja 6, mida ei eksisteeri aga ei elamu ega eluruumidega tööstushoone koosseisus, samuti ei moodusta ehitiste reaalosade suurused kokku ühte tervet ehitist, mistõttu ei saa ka kohtu enda poolt välja toodud loogikat järgides olla tegemist ühtse tervikliku ehitisega.
23.Maakohus on oma otsuse teinud, tuginedes üksnes eluruumidega tööstushoone ehitisregistris olevale eluruumide tähisele ning jätnud kõrvale kõik muud kahe eraldi ehitise olemasolu põhistavad asjaolud. Ehitisregistrisse kantud ehitiste reaalosade tähistused, eriti kui on ilmselge, et need on eksitavad, ei saa kuidagi olla ehitise terviklikkuse või selle puudumise hindamise aluseks, veel vähem saavad need omada õiguslikku tähendust. Kohus on aga arvestanud üksnes eluruumidega tööstushoone reaalosade tähistusega ning sellele õigusliku tähenduse andnud, jättes hindamata samaväärsed andmed elamu kohta. Seega on ebaõige ja põhjendamatu kohtu järeldus, et Maakri 28 asuv elamu ja eluruumidega tööstushoone moodustavad ühtse terviku.
24.Maakohus on ebaõigesti tõlgendanud hageja poolt müüri kohta esitatud fotosid. Asjas esitatud fotodelt on selgelt näha, et Maakri 28 elamu ja Maakri 28b eluruumidega tööstushoone puhul on tegemist kahe eraldiseisva hoonega, mis ei ole omavahel seotud selliselt, et neid saaks pidada üheks terviklikuks ehitiseks.
25.Kostja poolt kohtule 12.02.2007 esitatud plaanilt nähtub üheselt, et Maakri tn 28b ja Maakri 30 kuuri vahel olev müür ei saa olla nii lai, et mahutada endas ruume või kuure. Piltidelt nähtuv kuur kuulub hoopis Maakri 30 hoonete hulka, mida tõendab ka ehitisregistri väljavõte. Kohus on jõudnud järeldusele, et kahe ehitise vahel oleva müüri näol on tegemist kapitaalse ehitisega, milles asuvad ruumid, seda ei ole aga väitnud ükski menetlusosaline ning see ei vasta ka tegelikkusele.
26.Seega on kohus ekslikult pidanud fotodelt nähtuvat Maakri 30 kuuri vaidlusaluseks müüriks, mille tulemusel on asunud ka ebaõigele seisukohale, et Maakri 28 elamu ja eluruumidega tööstushoone moodustavad läbi nende vahel asuva müüri ühe tervikliku ehitise. Elamu ja eluruumidega tööstushoone vahel paiknev müür eraldab Maakri 30 hooned (kuur ja garaaž) Maakri 28 elamust ja Maakri 28B eluruumidega tööstushoonest, müür ei ole elamu oluline osa TsÜS § 55 lg 1 tähenduses, k u i v õ rd see ei ole elamuga p ü s i v al t ühendatud ja müüri on võimalik eraldada nii elamut kui eluruumidega tööstushoonet oluliselt kahjustamata.
4(6)
27.Arvestades eeltoodut, ei saa antud asjas kohaldada AÕSRS § 131 lg 2, mille viimase lause kohaselt laieneb kaasomaniku ostueesõiguse korral see ka ehitise muu osaga seotud eluruumile ja elamus asuvale mitteeluruumile.
28.Lisaks eeltoodule tõendavad asjaolu, et vaidlusaluse elamu ja eluruumidega tööstushoone puhul ei ole tegemist ühe tervikliku ehitisega, järgmised maakohtus tuvastatud asjaolud: elamut ja eluruumidega tööstushoonet on kõikides esitatud dokumentides nimetatud kui eraldi ehitisi; elamu ja eluruumidega tööstushoone on ehitisregistrisse kantud eraldi koodi all; elamu ja eluruumidega tööstushoone osad on senini käibes olnud eraldi vallasasjadena; elamu on eraldi hoonena kantud Kultuurimälestiste registrisse mälestise nr 8494 all; elamule ja eluruumidega tööstushoonele on Tallinna Linnaplaneerimise amet andnud eraldi aadressid, mis on käesolevaks hetkeks kantud ka Ehitisregistrisse; ajalooliselt kinnistul paiknenud kolm hoonet on tänaseks käibes lahutatud ning E. Lenderi gümnaasiumihoone on eraldi kinnisasjana kantud kinnistusraamatusse, mistõttu on ebaõiged väited ehitiste ajalooliselt väljakujunenud ühtse terviku kohta. Ehitisregistrisse on kantud vaidlusaluste ehitiste eraldi aadressid: elamu asub aadressil Maakri 28 ja eluruumidega tööstushoone asub aadressil Maakri 28B, mis tõendab veelkord asjaolu, et tegemist on kahe eraldi ehitisega. Vastus apellatsioonkaebusele
29.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
30.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tõendite ebaõige hindamise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik teha asjas uus otsus, millega hagi tuleb jätta rahuldamata.
31.Hagi aluseks on järgmised asjaolud: hageja ja kostja olid Maakri 28 ehitiste kaasomanikud, kostja võõrandas talle kuulunud kaasomandi osa, mille suhtes hagejal on AÕSRS § 13’ lg 1 kohaselt ostueesõigus ning seetõttu on kostja VÕS § 249 lg 1 alusel kohustatud esitama hagejale müügilepingu. Kostja vaidles vastu hageja väitele, et nad olid ehitiste kaasomanikud.
32.TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Seega pidi hageja esitama tõendid oma väite kinnituseks, et Maakri 28 asuvad ehitised moodustasid ühise omandi, mille osas pooled olid kaasomanikud. Kolleegiumi arvates hageja selliseid tõendeid esitanud ei ole.
33.Asjaolu, et Maakri tn 28 aadressil asus enne natsionaliseerimist üks kinnistu, ei tähenda, et sellel eraldi asetsevaid ehitisi oleks hiljem käsitletud ühise omandina ja erinevate ehitiste omanikke kaasomanikena. Ajaloolisel Maakri 28 aadressil asus kolm ehitist, mis kõik on registreeritud ehitusregistris erinevate koodide all ja millele käesolevaks ajaks on antud ka eraldi aadressid.
34.Hageja on ehitise kaasomanik, mida ehitusregistris nimetatakse elamuks, aadressiga Maakri 28, ehitusregistri kood 101018533, Kultuurimälestiste Riiklikus registris nr 8494 nime all E. Lenderi Gümnaasiumi hoovipoolne hoone. Kostja oli aga ehitise kaasomanik, mida ehitusregistris nimetatakse tööstushoone eluruumidega, aadressiga Maakri 28B, ehitusregistri kood 101018534 ja mis pole võetud riikliku kaitse alla. Kolmas ehitis nimetusega tööstushoone, aadressiga Maakri 28A, ehitusregistri kood 101024791, Kultuurimälestiste Riiklikus registris nr 8493 nime all E. Lenderi Gümnaasiumi tänavapoolne hoone on aga käesolevaks ajaks kinnistatud. Seega ei moodusta ajalooliselt ühel kinnistul paiknenud eraldi ehitised käesoleval ajal ühist omandit.
5(6)
35.Ringkonnakohtu arvates on maakohus ebaõigesti tõlgendanud toimikus olevaid fotosid ja plaani. Toimikus olevalt plaanilt (tl 58) nähtub selgelt, et vaidlusaluste ehitiste puhul on tegemist eraldiseisvate ehitistega. Piltidelt nähtuv kuur kuulub aga Maakri 30 hoonete hulka, mida tõendab ka ehitisregistri väljavõte. Maakri 28 ja Maakri 28B hoonete koosseisus ei ole kuuri. Kohus on ekslikult pidanud fotodelt nähtuvat Maakri 30 kuuri vaidlusaluseks müüriks, mille tulemusel on asunud ebaõigele seisukohale, et Maakri 28 elamu ja eluruumidega tööstushoone moodustavad läbi nende vahel asuva müüri ühe tervikliku ehitise. Elamu ja eluruumidega tööstushoone vahel paiknev müür eraldab Maakri 30 hooned (kuur ja garaaž) Maakri 28 elamust ja Maakri 28B eluruumidega tööstushoonest.
36.Eluruumidega tööstushoonel oli kaks kaasomanikku: kostjale kuulus reaalosa suurusega 4369/10000 ja Eesti Vabariigile kuulus reaalosa suurusega 5631/10000. Nimetatud reaalosad kokku moodustavad ühe terviku. Samuti moodustavad elamu kaasomandi osad ühe terviku (1928/10000+241/3755+1702/10000+2916/10000+625/3755+431/3755 = 1,00000612).
37.Maakohtus tekitas kahtlusi korteritele antud numeratsioon ning täpsemalt, miks eluruumidega tööstushoones asuv korter kannab numbrit 7, samas kui elamus asub nii väiksema kui suurema numbriga kortereid. Üksnes nende kahtluste põhjal ei saa aga teha järeldust, et kaks ehitist moodustavad ühise omandi, eriti kui on ilmselge, et korterite numbrid on eksitavad. Kahes ehitises kokku puuduvad korterid numbritega 1, 2, 5 ja 6.
38.Kuna Maakri tn 28 ja 28B asuvad ehitised ei moodusta ühist omandit, ei olnud hageja ja kostja kaasomanikud ning hagejal puudub õigustatud huvi nõuda kostjalt müügilepingu esitamist. Seetõttu tuleb hagi jätta rahuldamata.
39.TsMS § 162 lg 1 kohaselt jäävad kõik menetluskulud hageja kanda.
Reet Allikvere
Gaida Kivinurm
Ande Tänav
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.