Indrek Soots, Iris Kangur-Gontšarov, Aleksandr Kondrašov
Kohtuasi
Mäo Põllumajandusühistu hagi X vastu asjade valduse saamiseks ja kinnistusraamatust märkuse kustutamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 20. jaanuari 2025 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
X apellatsioonkaebus
Kaebuse hind ringkonnakohtus
9210 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja Mäo Põllumajandusühistu (registrikood esindajad ringkonnakohtus 10055350), lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul Kostja X (isikukood XXXXXXXXXXX) (füüsilisest isikust ettevätja ärinimi Y, registrikood XXXXXXXX) lepinguline esindaja vandeadvokaat Tambet Toomela Menetluse liik
Avalik kohtuistung 7. oktoobril 2025
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 20. jaanuari 2025 otsus osas, milles maakohus kohustas X vabastama ja Mäo Põllumajandusühistule üle andma 02.04.2009 koostatud lepingu eseme üleandmise ja vastuvõtmise akti punktis 3 nimetatud esemete valduse (kohtuotsuse resolutsiooni punkt 3) ja teha selles osas uus otsus vastavalt kohtuotsuse tervikresolutsiooni punktis 4.3 sätestatule.
2.Tühistada Pärnu Maakohtu 20. jaanuari 2025 otsus menetluskulude jaotuse osas ja teha uus menetluskulude jaotus.
Muus osas jätta Pärnu Maakohtu 20. jaanuari 2025 otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt muuta kohtuotsuse põhjendusi.
4.Kohtuotsuse resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine: 4.1 Rahuldada Mäo Põllumajandusühistu hagi osaliselt. 4.2 Kohustada X (isikukood
XXXXXXXXXXX)
vabastama Mäo Põllumajandusühistule (registrikood 10055350) kuuluvate järgmiste ruumide ja alade valdus kinnistul nr 2384436 ning sellel asuvas hoones: ladu nr 6, ladu nr 7, sorteerimisruum, koridorid, kontoriruumid, puhkeruum, riietusruum, tualettruum, remonditöökoda, varuosade laoruum, elektrikilpide-masinaruum, hoonet teenindav maatükk, sh mulla ja sorteerimisjäätmete ladustamise plats ning asfalteeritud juurdepääsuteed ja platsid kartulihoidla hoone igas küljes, idaja lääneküljel paiknevad varikatusealused betoonplatsid ja andma nende valdus üle Mäo Põllumajandusühistule. 4.3 Kohustada X vabastama ja Mäo Põllumajandusühistule üle andma poolte vahel 02.04.2009 koostatud lepingu eseme üleandmise ja vastuvõtmise akti punktis 3 nimetatud järgmise sisseseade ja esemete valdus: Nimetus Kartuli vastuvõtupunker, suur Kartuli vastuvõtupunker, väike Mullaeraldaja, kummitähikutega Transportöör kõrge 10000x500 Transportöör madal 6500x600 Transportöör 7000x400 Etteandeelevaator (kalasabamustriga lindiga,K700) Teleskoop-kaksiktransportöör Puistekartuli ülesvõtja Kartulikonteinerite täitja (2-ne) Konteinerite kallutaja (tühjend.) Kartulite kottipakendaja 25-50 kg. Jafix, 0,37 kw Kartulisorteer (kmpl.) Puistekartuli laotaja (löövitäitja) Kahveltõstuk Balkancar 3t. Kartulikonteinerid 1300x1300x1300 Ventileerimis-, jahutus-, automaatika-, elektriseadmed Jahutuskompressor + jahut.süst. Jahutuskompressor + jahut.süst. Jahutussüst. soojusvahetid (välis) Lööviautomaatika juhtpult Potato Processor ItuMic Elektrisüsteemi juhtkilbid Elektrisüsteem Konteinerite ladu (7 lööv): läbipuhumisventilaatorid 5,5 kw. läbipuhumisventilaator 5,5 kw. jahutusventilaatorid-aurustajad jahutusventilaator-aurustaja el. soojendus löövis 6 kw.
Kogus 1 1 1 4 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 696 1 1 2 5
5 1 3 1 1 2
el. soojendus löövis 6 kw. elektriline vent.luukide avamise süsteem löövi valgustid löövi valgustid Puistekartuli lööv nr. 6: läbipuhumisventilaatorid 5,5 kw. jahutusventilaatorid-aurustajad el. soojendused löövides 6 kw. löövi valgustid löövi valgustid elektriline vent.luukide avamise süsteem Sorteerimisruum: väljatõmbe ventilaator 0,75 kw el. soojendused 20,1kw laevalgustid 400w laevalgustid 400w päevavalguslambid 0,1 kw. päevavalguslambid 0,1 kw. El.käi (remonditöökojas) Õhuniiskusseadmed (kompl, USA), paikneb koridoris
1 1 5 3 2 2 1 1 2 1 1 2 8 22 1 4 1 1
4.4 Kohustada X andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas avatud registriosa nr 2384436 III jakku kantud märkuse: „üürilepingu (üürilepingu pool: X (isikukood XXXXXXXXXXXX)) kohta“, kustutamiseks. 4.5 Rahuldada Mäo Põllumajandusühistu 17.01.2025 hagi tagamise taotlus ja kohustada X õigussuhte esialgse reguleerimise korras võimaldama Mäo Põllumajandusühistule ja tema volitatud isikutele (töömeestele, elektrikutele) ja tõstetehnikale elektrikaablite, vee- ja suruõhutorude paigaldamiseks juurdepääsu hoone sorteerimisruumile ja ruumidele nr 6 ja 7, alates 23.01.2025.a. tööpäeviti kl. 9.00-st kuni 17.00-ni, üheks kuuks. Käesolev resolutsioonipunkt on viivitamata täidetav (TsMS § 390 lg 2). 4.6 Jätta menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus 10 % ulatuses Mäo Põllumajandusühistu kanda ja 90 % ulatuses X kanda.
5.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
3
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Mäo Põllumajandusühistu (hageja) esitas 10.05.2022 Pärnu Maakohtule hagi X (füüsilisest isikust ettevõtja ärinimega Y) (kostja) vastu, milles palus kohustada kostjat vabastama Paide linnas Tarbja külas asuva Kartulihoidla kinnistu (reg nr 2384436) ja üürilepingu sõlmimisel üleantud inventari valduse ja andma need üle hagejale. Ühtlasi palus hageja kohustada kostjat andma nõusoleku kinnistusraamatusse üürilepingu kohta tehtud märkuse kustutamiseks.
2.Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmiti 31.03.2009 poolte vahel üürileping Tarbja külas asuva Kartulihoidla kinnistu ja inventari kasutamiseks. Pärast üürilepingu muudatusi on kostja ainukasutusse jäänud kartulihoidla ruumid nr 6 ja 7.
3.Hageja ütles 15.05.2022 ülesütlemisavaldusega üürilepingu üles. Üürilepingu ülesütlemise põhjuseks oli, et kostja on võtnud enda valdusesse ka üldkasutatavad ruumid ja teistel hoone kasutajatel on takistatud nendele pindadele pääsemine. Samuti ei ole kostja andnud hagejale teavet üüritud seadmete seiskorrast. Lisaks on kostja rikkunud tuleohutusnõudeid. Kostja on ladustanud evakuatsiooniteedele puitmaterjali ning tulekustuteid ei ole nõutud koguses. Hagejalt ei saa üürilepingu täitmise jätkamist eeldada ka seetõttu, et üürileping on sõlmitud üürileandjale äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Juhul, kui kostja kasutab inventari ja üldkasutatavaid ruume tasuta kasutamise lepingu alusel, siis tuleb ülesütlemise avaldust hinnata tasuta kasutamise lepingu erakorralise ülesütlemise kontekstis.
4.Kinnistusraamatusse on kantud märkus üürilepingu kohta. Üürilepingu lõppemise tõttu tuleb märkus kustutada.
Kostja vastus hagile
5.Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Kostja ei ole üürilepingut rikkunud. Kostja valdab kõiki tema valduses olevaid ruume õiguspäraselt vastavalt üürilepingule. Üürilepingu kohaselt on üürilepingus märgitud ruumid kostja ainuvalduses. Seda kinnitab ka poolte vaheline praktika. Ruumid on kostja ainuvalduses olnud aastaid. Pooled ei ole sõlminud tasuta kasutamise lepingut. Tulekustutite taatlemine ja nende nõutavas koguses hoidmine on kinnistu omaniku kohustus. Hageja ei ole tõendanud evakuatsiooniteede paiknemist. Kostja ei ole takistanud hagejat tulla seadmeid üle vaatama. Kostja valduses ei ole enam sellises mahus inventari nagu üürilepingu sõlmimisel. Hageja on osad seadmed ise ära viinud. Üürilepingu ülesütlemise ajaks oli möödunud mõistlik aeg hageja poolt ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teadasaamisest. Maakohtu otsus ja põhjendused 4
6.Pärnu Maakohus rahuldas 20.01.2025 otsusega hagi ja kohustas kostjat vabastama järgmiste ruumide ja alade valdus kinnistul nr 2384436 ja sellel asuvas hoones: ladu nr 6, ladu nr 7, sorteerimisruum, koridorid, kontoriruumid, puhkeruum, riietusruum, tualettruum, remonditöökoda, varuosade laoruum, elektrikilpide-masinaruum, hoonet teenindav maatükk, sh mulla ja sorteerimisjäätmete ladustamise plats ning asfalteeritud juurdepääsuteed ja platsid kartulihoidla hoone igas küljes, ida- ja lääneküljel paiknevad varikatusealused betoonplatsid ja andma nende valduse üle kostjale. Samuti kohustas kohus kostjat vabastama hagejale kuuluva inventari valduse, mille koosseis on loetletud otsusele lisatud poolte vahel 02.04.2009 koostatud lepingu eseme üleandmise ja vastuvõtmise akti p-s 3 ja andma nimetatud esemete valdus üle hagejale. Lisaks kohustas kohus kostjat andma nõusoleku registriosa nr 2384436 III jakku kantud märkuse: „üürilepingu (üürilepingu pool: X (isikukood XXXXXXXXXXXX)) kohta“, kustutamiseks. Ühtlasi rahuldas kohus hageja 17.01.2025 hagi tagamise taotluse ja kohustas kostjat õigussuhte esialgse reguleerimise korras võimaldama hagejale ja tema volitatud isikutele (töömeestele, elektrikutele) ja tõstetehnikale elektrikaablite, vee- ja suruõhutorude paigaldamiseks juurdepääsu hoone sorteerimisruumile ja ruumidele nr 6 ja 7, alates 23.01.2025.a. tööpäeviti kl. 9.00-st kuni 17.00-ni, üheks kuuks. Menetluskulud jäid kostja kanda.
7.Vaidlus puudub, et pooled sõlmisid 31.03.2009 üürilepingu. Hageja ütles üürilepingu erakorraliselt üles 15.05.2022 kirjaliku avaldusega (dtl 22) VÕS § 313 alusel. Üürilepingu ülesütlemise avalduses oli lepingu ülesütlemise põhjendustena nimetatud asjaolu, et kostja ei ole esitanud ülevaadet sellest, millises seisukorras on kostja kasutusse antud sisseseade/ inventar. Kostja ei ole taganud hoones tuleohutust – kostja on ladustanud evakuatsiooniteel puitmaterjali ja kartulikonteinereid ning hoones puudub nõutav kogus tulekustuteid. Samuti teostab kostja, vastuolus üürilepinguga, üleandmise-vastuvõtmise akti p-s 2.1 nimetatud ruumide osas ainuvaldust.
8.31.03.2009 lepingu punktides 1.1, 1.1.1 ja 1.1.2 leppisid pooled kokku, et hageja annab lepingu alusel kostja valdusesse ja kasutusse kartulihoidla ruumid nr 2 (I ja II osa), 5, 6 ja 7 koos kartulihoidlat teenindava maatükiga ja selle oluliste osade ja päraldistega vastavalt lepingu lisale 1 (hoone plaan) ja lepingu eseme üleandmise-vastuvõtmise aktile. Lisaks andis hageja kostjale üürile sisseseade ja inventari, mis on loetletud lepingu lisas 2. Lepingu eseme üleandmise ja vastuvõtmise akti p-s 2.1 on lepingu eseme koosseisu kuuluvana nimetatud lisaks lepingu p-des 1.1, 1.1.1 ja 1.1.2 nimetatule ka sorteerimisruumi, koridore, kontoriruume, puhkeruumi, riietusruumi, tualettruumi, remonditöökoda, varuosade laoruumi, elektrikilpide-masinaruumi.
9.Võrreldes lepingu p-des 1.1, 1.1.1 ja 1.1.2 ja üleandmise-vastuvõtmise akti p-s 2.1 loetletut lepingu lisaks 1 oleva hoone plaaniga (dtl 19, 50) järeldub, et hageja ei andnud kostjale üürile kõiki kartulihoidlas asuvaid ruume (üürile ei antud hoone vasakus otsas paiknevat nelja ruumi ja paremas otsas asuvat viite ruumi). Selleks, et nimetatud ruumidesse pääseda, on hoone plaanilt nähtuvalt vajalik vähemalt osaliselt kasutada hoone 5
koridore ja kinnisasja, millel hoone asub. Eeltoodu viitab sellele, et pooled ei näinud lepingu sõlmimisel üleandmise-vastuvõtmise akti p-s 2.1 nimetatud ruumide ja kinnisasja arvamisega lepingu eseme koosseisu kostja ainuvaldust nendele ruumidele ja kinnisasjale, kuid nägid ette, et kostja võib neid ruume ja kinnisasja kasutada. Arvestades kohtu seisukohta koridoride ja kinnisasja osas, siis puudub mõistlik põhjus järeldada, et poolte tahe oleks aktis nimetatud muude ruumide osas olnud teistsugune, sest sellisel juhul oleksid pooled loetelus ruume õiguste ulatuse osas eristanud. Kuna seda ei ole tehtud, siis tuleb eeldada, et poolte tahe oli kõigi loetelus olevate ruumide osas ühesugune.
10.Eeltoodud käsitlust toetab lepingu p 5.1, milles on loetletud üürisummad konkreetsete ruumide eest. Lepingust ei nähtu kostja kohustust tasuda üüri üleandmise-vastuvõtmise akti p-s 2.1 loetletud ruumide ega kinnisasja eest. Samas on kostja eitanud, et nende ruumide osas oleksid pooled sõlminud tasuta kasutamise lepingu. 01.12.2014 sõlmisid pooled lepingu lisa 4 (dtl 43), millest nähtub, et edaspidi üürib kostja hagejalt kartulihoidlas asuvaid ruume nr 6 ja 7 koos kartulihoidlat teenindava maatükiga. Samuti on nimetatud lisas kokku lepitud üürisummades iga üüritava ruumi kohta. Seega viitab lepingu eseme üleandmise vastuvõtmise akti p-s 2.1 toodud loetelu sellele, et akti p-s 2.1 loetletud ruumid, mida lepingu enda tekstis ei ole loetletud, ei olnud mõeldud olema kostja ainukasutuses ja -valduses.
11.Kostja väite kohaselt on tema teostanud üleandmise-vastuvõtmise aktis loetletud ruumidele ainuvaldust juba enne lepingu sõlmimist. Kohus märkis, et lepingu sõlmimise hetkel ei olnud kartulihoidja kinnistul ja hoones teisi kasutajaid. Olukorras, kus kostja oli lepingu sõlmimise ajal ja hiljem hoones ainuke kasutaja, kellel oli ühtlasi õigus kasutada üleandmise-vastuvõtmise akti p-s 2.1 nimetatud ruume, ei saa teha järeldust, et tegemist oli pooltevahelise ühise arusaamaga sellest, et kostjal ongi õigus vaidlusaluste ruumide ainuvaldusele.
12.Kokkuvõtlikult oli kohus seisukohal, et kostja rikkus üürilepingut, takistades hageja õigust teostada vaidlusalustes ruumides valdus- ja kasutusõigust. Hageja on nõudnud rikkumise lõpetamist alates 17.10.2018 (dtl 172), kuid kostja ei ole rikkumist lõpetanud.
13.Hageja heitis kostjale rikkumisena ette asjaolu, et kostja tegevuse tõttu on hagejal takistatud ligipääs kilbiruumi. Kostja on seisukohal, et tal on üürilepingust tulenev õigus kilbiruumi ainukasutusele ja -valdusele, kuid kilbiruumi kasutusvajaduse korral on ta ligipääsu hagejale taganud. Kohus tuvastas, et kostjal ei olnud õigust kilbiruumi ainukasutusele ja -valdusele. Seega, kuigi kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kostja oleks ebamõistlikult venitanud kilbiruumile ligipääsu andmisega selle vajaduse korral, on kostja takistanud ligipääsu kilbiruumi sellega, et ta on teostanud ruumile õigusvastaselt ainuvaldust.
14.VÕS § 276 lg 2 sätestab, et üürnik peab asja kasutama hoolikalt. Kohus tuvastas 06.05.2021 e-kirja alusel, et Päästeameti Läänekeskuse ohutusjärelevalve büroo juhtivinspektor BR viis 02.11.2020 läbi ülevaatuse Kartulihoidja kinnistul, Tarbja külas, 6
Paide linnas (dtl 178) ja tuvastas, et evakuatsiooniteele oli ladustatud puitmaterjali. Tulekustutid olid taatlemata ja hoones puudus nõutud kogus tulekustuteid.
15.TuOS § 6 lg 1 sätestab, et ehitisest peab olema tagatud evakuatsioon ning kergesti läbitav evakuatsioonitee. Kohus oli seisukohal, et evakuatsioonitee vabana hoidmise kohustus kostjale tuleneb TuOS § 3 lg 1 p-s 2, VÕS § 276 lg-s 2 ja üürilepingu p-s 8.2.1 sätestatust. Kohus leidis, et kostja rikkus üürilepingut sellega, et ladustas kartulikonteinereid evakuatsiooniteele, s.o sorteerimisruumist koridoridesse viivate uste ette. Kohus tuvastas BR 02.11.2020 e-kirja ja kohtule esitatud fotode (dtl 321-324) alusel, samuti kohtule esitatud video (dtl 326) alusel, et kostja hoiab hoone koridorides (tema valduses olevas osas) hulganisti kartulikonteinereid.
16.Kohus tuvastas Päästeameti Läänekeskuse ohutusjärelevalve büroo juhtivinspektor BR 06.05.2021 e-kirja alusel, et tegemist on hoone evakuatsiooniteedega. Kohtu hinnangul ei lükka kostja poolt 04.03.2024 esitatud dokument (dtl 502) ümber hageja esitatud tõendeid selle kohta, et evakuatsiooniteed kulgevad mööda hoone koridore. Kostja esitatud evakuatsiooniplaan on koostatud vaid ühe ruumi, s.o sorteerimisruumi kohta. Arvestades TuOS § 6 lg-s 1 sätestatut, siis ei järeldu kostja esitatud plaanist, et ülejäänud hoone evakuatsiooniteed ei pidanud kulgema mööda koridore. Nimetatud plaan ei lükka ümber Päästeameti Läänekeskuse 06.05.2021 e-kirjas sedastatut. IL 20.01.2023 e-kiri (dtl 248) ei tõenda, et BR 06.05.2021 e-kirja ei saatnud, et e-kirja saatmise aluseks ei olnud vastav vaatlus ning et e-kirjas kirjeldatu oleks ebaõige (isegi, kui tegemist ei olnud n-ö ametliku kontrolliga). BR on oma 05.01.2024 e-kirjas (dtl 466) kinnitanud ülevaatuse teostamist ja puuduste tuvastamist.
17.Lisaks eeltoodule oli kohus seisukohal, et kostja on seadnud ohtu osa talle üleantud inventari, s.o kartulikonteinerite säilimise, mis seisneb kartulikonteinerite ladustamises õues, mis on ilmselt viinud selleni, et kartulikonteinerid on olulisel määral lagunenud ja amortiseerunud (dtl 26 – 31).
18.Kohus leidis, et tulekustutite hooldamata jätmist ei saa kostjale ette heita. TuOS § 30 lg 2, TuOS § 31 ja üürilepingu ülesütlemise ajal kehtinud Siseministri 30.08.2010 määruse nr 39 § 8 lg 1 alusel on tulekustutite hooldus ja hoones piisava arvu tulekustutite tagamine hoone omaniku, s.o hageja kohustus.
19.Kohus ei nõustud hagejaga selles, et kostja oli kohustatud andma hagejale ülevaate tema kasutusse antud sisseseade/inventari seisukorra/säilimise osas. Üürilepingu punktist 7.1.3 sellist kohustust ei tulene. Lepingupunkti sõnastusest tuleneb kostjale kohustus võimaldada hagejal kontrollida lepingu eseme, sh inventari kasutamise vastavust lepingu tingimustele. Asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks soovinud, et kostja võimaldaks tal kontrollida inventari kasutamise vastamist lepingu tingimustele.
20.Maakohus leidis, et olukorras, kus kostja rikkus lepingut kestvalt ja hageja andis 01.12.2021 kirjaga kostjale tähtaja lepingu rikkumise lõpetamiseks, ei olnud VÕS § 196
7
lg-s 3 sätestatud mõistlik tähtaeg lepingu ülesütlemisel (15.05.2022) möödunud. Võttes arvesse eeltoodut oli kohus seisukohal, et lepingu ülesütlemine hageja poolt oli õiguspärane.
21.AÕS § 80 lg 2 järgi on kostja kohustatud ebaseaduslikus valduses olevate hagejale kuuluvate esemete valduse hagejale tagastama. Pooled vaidlevad mh selle üle, milline hageja inventar kostja valduses on. Kohus on seisukohal, et üürilepingu ja selle juurde kuuluva üleandmise-vastuvõtmise aktiga on tõendatud inventari koosseis, mille valdus on hageja poolt kostjale üle antud. Kohus leidis, et tõendite alusel ei saa tuvastada, et kostja valdus oleks mingile osale üüritud inventarist lõppenud. Seega tuleb mõista kostjalt välja üürilepingu alusel saadud kõigi asjade valdus.
22.Kuna üürileping on lõppenud, siis ei ole enam õiguslikku sisu üürilepingu kohta tehtud kinnistusraamatusse kantud märkusel. Apellatsioonkaebus
23.Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.
24.Maakohus leidis ebaõigesti, et osa üürilepingu esemeks olevatest ruumidest olid ühiskasutatavad. Maakohus on eiranud, et üürilepingu lisa 2 määrab kindlaks lepingu eseme täpse koosseisu. Üürilepingus ega selle lisades ei ole kirjas, et mõni lepingu eseme hulka kuuluv ruum oleks ühiskasutatav. Seda, et vaidlusalused ruumid olid kostja ainukasutuses, kinnitab ka aastatepikkune praktika.
25.Põhjendamatu on maakohtu seisukoht, et kostja ladustas kartulikonteinereid evakuatsiooniteedele. Päästeameti endine töötaja BR ei ole kartulihoidlas ülevaatust teinud. Isegi kui ta käis 02.11.2020 kartulihoidlas, siis ei saanud ta läbi viia ametlikku Päästeameti toimingut, kuna Päästeamet on teatanud, et 02.11.2020 ei ole menetluse kohta andmeid. BR kirjast ei järeldu, et blokeeritud olid just kostja valduses olevates ruumides asuvad evakuatsiooniteed.
26.Maakohus leidis ebaõigesti, et kostja on seadnud ohtu kartulikonteinerite säilimise. Kostja on kartulikonteinereid ladustanud nii kartulihoidla sees kui välitingimustes (kartulihoidla varikatuse all), nii nagu need olid ladustatud üürilepingu sõlmimisel. Hageja ei ole tõendanud kartulikonteinerite seisukorda nende üleandmisel.
27.Hageja ei öelnud üürilepingut üles mõistliku aja jooksul pärast seda kui ta väidetavatest rikkumistest teada sai. Kohus jättis alusetult kohaldamata VÕS § 196 lg 3.
28.Maakohus on põhjendamatult kohustanud kostjat tagastama hagejale kõik üürilepinguga kostja valdusesse antud esemed, jättes arvesse võtmata tõendid selle kohta, et hageja on osa üüritavatest esemetest kostja valduses olevatest ruumidest ära viinud.
8
Vastus apellatsioonkaebusele
29.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
30.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles maakohus kohustas kostjat tagastama hagejale lepingu eseme üleandmise ja vastuvõtmise akti p-s 3 loetletud esemed ja teha selles osas uus otsus, millega rahuldada nimetatud nõue osaliselt. Samuti tuleb maakohtu otsus tühistada menetluskulude jaotuse osas ja teha uus menetluskulude jaotus. Muus osas jääb kohtuotsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt (TsMS § 657 lg 1 p 2 ja p 21).
31.Asja materjalidest nähtuvalt on pooled 31.03.2009 sõlminud üürilepingu, mille punkti 1.1.1 kohaselt andis hageja kostja kasutusse kartulihoidja ruumid nr 2 (I ja II osa), 5 ja 6 ning konteinerite ruumi nr 7 koos kartulihoidlat teenindava maatükiga ja selle oluliste osade ja päraldistega vastavalt lepingu lisaks 1 olevatele plaanidele ja lepingu eseme üleandmise ja vastuvõtmise aktile aadressil Tarbja küla, Paide (registriosa nr 2384436). Samuti andis hageja kostja kasutusse kartulihoidlas paikneva sisseseade vastavalt lepingu eseme üleandmise ja vastuvõtmise aktile (p 1.1.2). Lepingu p 4.1 järgi allkirjastavad pooled lepingu eseme üleandmise ja vastuvõtmise akti, mis on ainsaks tõendiks lepingu eseme koosseisu ja seisundi kohta lepingu sõlmimise ajal, mh ka kohtu- ja vahekohtumenetluses. Lepingu eseme üleandmise ja vastuvõtmise akti p 2.1 kohaselt annab üürileandja üürnikule üle lepingu eseme koosseisu kuuluvad ruumid kartulihoidlas - ladu nr 2 (I ja II osa), ladu nr 5, ladu nr 6, ladu nr 7 (konteinerite ruum), sorteerimisruum, koridorid, kontoriruumid, puhkeruum, riietusruum, tualettruum, remonditöökoda, varuosade laoruum, elektrikilpide-masinaruum – koos kartulihoidlat teenindava maatükiga, sealhulgas mulla ja sorteerimisjäätmete ladustamise platsi ning asfalteeritud juurdepääsuteed ja platsid kartulihoidla hoone igas küljes, samuti ida- ja lääneküljel paiknevad varikatusealused betoonplatsid. Lepingu eseme hulka kuuluva sisseseade ja inventari koosseisu loetlesid pooled üleandmise ja vastuvõtmise akti punktis
3.Üürilepingu p 5.1 järgi kohustus kostja tasuma lepingu eseme kasutamise eest üüri järgmiselt: ruumide 2, 5 ja 6 eest 9882 krooni kuus ja ruumi nr 7 eest 4977 krooni kuus. Üürilepingu p 5.2 kohaselt sisalduvad üüri summas kõik lepingu esemega seotud kulud, maksud, koormised ja tasud üürileandja ja kolmandate isikute poolt üürnikule osutatavate teenuste eest, sh veevarustuse ja kanalisatsiooni eest, välja arvatud tarbitud elektrienergia eest. 01.04.2014 on pooled sõlminud üürilepingu muudatuse, millega muutsid üürilepingu punkte 1.1.1 ja 5.1. Muudetud lepingu p 1.1.1 kohaselt antakse kostja kasutusse 9
kartulihoidja ruum nr 6 ning konteinerite ruumi nr 7 koos kartulihoidlat teenindava maatükiga ja selle oluliste osade ja päraldistega vastavalt lepingu lisaks 1 olevatele plaanidele ja lepingu eseme üleandmise ja vastuvõtmise aktile. Muudetud lepingu p 5.1 järgi kohustus kostja tasuma lepingu eseme kasutamise eest üüri järgmiselt: ruumi nr 6 eest 157,79 eurot kuus ja ruumi nr 7 eest 318,08 eurot kuus.
32.Hageja esitas kostjale 15.05.2022 avalduse üürilepingu ülesütlemiseks. Ülesütlemisavalduse kohaselt ei ole kostja esitanud hagejale ülevaadet üürileandja seadmetest, mistõttu eeldab hageja, et teatud osas ei ole need säilinud. Sealhulgas on õues asuvad kartulikonteinerid katki. Kostja on rikkunud tuleohutusnõudeid, kuna on ladustanud evakuatsiooniteedel puitmaterjali ja kartulikonteinereid ning puudub nõutav kogus tulekustuteid. Kostja on hõivanud üürilepingus märgitud üldkasutatavad ruumid ning hagejal ning teistel hoone kasutajatel on takistatud nendele pindadele pääsemine. Sealhulgas on üürileandjal olnud takistatud ligipääs kilbiruumi.
33.Ringkonnakohus nõustub maakohtu lõppjäreldusega, et üürilepingu kohaselt on kostja ainukasutuses ruumid 6 ja 7 ning ülejäänud lepingus märgitud ruumid ja alad ei ole lepingu järgi kostja ainukasutuses. VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kostja tasus algselt üüri ruumide 2, 5, 6 ja 7 eest ning hiljem ruumide 6 ja 7 eest, ülejäänud ruumide ja pindade eest kostja üürilepingu kohaselt tasu ei pidanud maksma. Sealjuures on kostja vastu vaielnud väitele, et poolte vahel sõlmitud leping on osaliselt tasuta kasutamise leping. Kolleegiumi hinnangul viitab asjaolu, et kostja pidi tasuma üüri osade ruumide eest, sellele, et üürilepingu mõtte kohaselt pidid kostja ainukasutuses olema üksnes need ruumid ning ülejäänud ruumid ja alad ei pidanud olema kostja ainukasutuses. Nimetatut toetab ka üürilepingu p 7.2.6, mille kohaselt on üürnikul õigus kasutada lisaks lepingu eseme hulka kuuluvatele ruumidele ka kartulihoidla sorteerimisruumi, kontoriruume, riietusruumi, tualettruume, puhkeruumi, remonditöökoja ruume, elektrikilpide – masinaruumi ja koridore. Sellest ilmneb ringkonnakohtu arvates poolte kokkulepe, et kostjal on õigus neid ruume küll kasutada, kuid ruumid ei ole kostja ainukasutuses. Eeltoodud järeldust ei muuda üürilepingu punktis 4.1 ja üleandmise-vastuvõtmise aktis sätestatu. Arvestades üürilepingu punktides 5.1 ja 7.2.6 märgituga, ei saa üleandmise-vastuvõtmise aktist järeldada, et poolte tahteks oli, et kõik üleandmis-vastuvõtmise aktis märgitud ruumid ja alad on kostja ainukasutuses. Seda toetab ka asjaolu, et mõne üleandmise vastuvõtmise akti loetelus märgitu puhul (nt asfalteeritud juurdepääsuteed ja platsid kartulihoidla hoone igas küljes, vt ka plaan dtl 151) muudaks selle ainukasutus teistel võimatuks kartulihoidla hoone kasutamise. Samas ei ole vaidlust, et üürilepinguga ei antud kostja kasutusse kartulihoidla hoone kõiki ruume. Kostja leiab, et lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada ka praktikat, mille kohaselt on kostja ainukasutanud vaidlusaluseid ruume alates üürilepingu sõlmimisest. Kolleegium märgib, et asjaolust, et hagejal või hoone teistel üürnikel ei olnud varasemalt vajadust vaidlusaluseid ruume kasutada, ei saa teha järeldust, et poolte tahteks oligi üürilepingu sõlmimisel, et need ruumid on lepingu järgi kostja ainukasutuses. 10
34.Kuna kostja võttis ainuvaldusse ruumid, mis ei pidanud üürilepingu järgi tema ainuvalduses olema, siis on kostja lepingut rikkunud. Kolleegiumi hinnangul ei ole üürilepingu rikkumise hindamisel iseseisvat tähendust küsimusel, kas enne üürilepingu ülesütlemist oli kostja alati taganud hagejale kilbiruumile ajutiselt ligipääsu või mitte.
35.Hageja leiab, et kostja rikkus üürilepingut ka sellega, et ladustas kartulikonteinereid evakuatsiooniteele. Ringkonnakohus märgib, et VÕS § 276 lg 2 kohaselt peab üürnik kasutama asja hoolikalt. Üürilepingu p 8.2.1 järgi on üürnik kohustatud kasutama lepingu eset heaperemehelikult ja kaitsma lepingu eset selle hävimise eest. Vastavalt TuOS § 6 lgle 1 peab ehitisest olema tagatud evakuatsioon ning kergesti läbitav evakuatsioonitee. TuOS § 3 lg 1 p 2 järgi on isik kohustatud kontrollima tema valduses oleva kinnisasja, ehitise, ruumi, seadme ja nende kasutamise ohutust ja nõuetekohasust.
36.Hageja on avaldanud, et sorteerimisruumis on parempoolse koridori ava ette (suunaga ruumidesse 7, 8A jt) ladustatud kartulikonteinereid. Kostja on märkinud, et hageja või teine üürnik on koridori ava sulgenud vaheseinaga, mistõttu evakuatsiooniteed seal ei ole ning kartulikonteinerid seisavad suletud seina ees. Kostja on esitanud ka fotod, mille kohaselt on kartulikonteinerid plekist seina ees (dtl 321-324). Hageja ei ole esitanud tõendeid, mis kostja väited ja tõendid selles osas ümber lükkaksid.
37.Samuti leiab hageja, et kostja oli ladustanud vasakpoolses koridoris kartulikonteinereid, mis blokeerisid evakuatsioonitee sorteerimisruumi kaudu. Kolleegiumi hinnangul on hageja tõendanud, et kostja ladustas hoone vasakpoolses koridoris sorteerimisruumi poolses koridoriosas kartulikonteinereid (vt video dtl 326). Seda, et kartulikonteinerid koridoris asusid, on möönnud kostja ka ise 16.06.2022 seisukohas (p 32). Päästeameti ohutusjärelevalve büroo juhtivinspektor BR on 06.05.2021 e-kirjas märkinud, et ta viis 02.11.2020 läbi kinnistul ülevaatuse ja tuvastas, et evakuatsiooniteele oli ladustatud puitmaterjali. Põhjendatud on kostja seisukoht, et e-kirjast ei järeldu, millist evakuatsiooniteed on e-kirjas silmas peetud. Kartulihoidla hoones on ka teisi ruume ja üürnike. Sealjuures on hageja ise pidanud evakuatsiooniteeks sorteerimisruumi parempoolse koridori ava, mis ei leidnud tõendamist. Seega ei tõenda viidatud e-kiri hageja väiteid. Samas leiab ringkonnakohus, et kuna hoone vasakpoolses osas on üks koridor, siis saab seda pidada evakuatsiooniteeks. Kuna kostja oli enne üürilepingu ülesütlemist vasakpoolses koridoris sorteerimisruumi poolses koridoriosas uste juurde ladustanud kartulikonteinereid ning takistanud sellega evakuatsioonitee kasutamist, siis on põhjendatud maakohtu järeldus, et kostja on rikkunud üürilepingut.
38.Maakohus leidis, et kostja on rikkunud üürilepingut ka sellega, et ta on seadnud ohtu kartulikonteinerite säilimise, kuna on neid ladustanud õues, mis on viinud selleni, et kartulikonteinerid on lagunenud. Kostja avaldas, et tõendamata on kartulikonteinerite seisukord nende üleandmisel, samuti oli osa kartulikonteinereid ladustatud hoonest väljas juba üürilepingu sõlmimisel. Ringkonnakohus märgib, et fotodelt nähtub, et osad väljaspool hoonet asuvad kartulikonteinerid on lagunenud (dtl 26-29). Samas nähtub 11
fotodelt, et suur osa kartulikonteineritest on siseruumides ning fotode pinnalt ei saa järeldada, et need on lagunenud (dtl 435, 437, 438, 440-447). Arvestades, et hageja ei ole tõendanud kartulikonteinerite täpset seisukorda nende kostjale üleandmisel, et osad kartulikonteinerid olid juba üleandmisel ladustatud välitingimustes, ning et puidust kartulikonteinerid paratamatult ajaga amortiseeruvad, ei loe ringkonnakohus selles osas lepingurikkumist tõendatuks.
39.Maakohus asus seisukohale, et tulekustutite hooldus ja piisava arvu tulekustutite tagamine on hageja, mitte kostja, kohustus. Samuti leidis maakohus, et üürilepingust ei tulnud kostjale kohustust anda hagejale ülevaadet asjade seisukorrast, vaid kostja pidi võimaldama hagejal kontrollida inventari kasutamise vastavust lepingu tingimustele, kuid asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks kostjale sellist soovi avaldanud. Eeltoodud maakohtu järeldusi ei ole pooled apellatsioonimenetluses vaidlustanud.
40.Hageja on nõudnud kostjalt vaidlusaluste ruumide kasutamise ja evakuatsiooniteele kartulikonteinerite ladustamisega seonduva lepingrikkumise lõpetamist (vt hageja 01.12.2021 ja 21.01.2022 e-kirjad, dtl 177, 180). Kostja üürilepingu ülesütlemise ajaks rikkumisi ei kõrvaldanud. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et hageja on kaotanud lepingu ülesütlemise õiguse, kuna ei teinud seda mõistliku aja jooksul ülesütlemise aluseks olevatest asjaoludest teadasaamisest. VÕS § 196 lg 3 sätestab, et ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Õiguskirjanduses on selgitatud, et kui ülesütlemise aluseks on vastaspoole jätkuv rikkumine, pikeneb eelduslikult vastavalt ka ülesütlemistähtaeg (Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, 2016, lk 968). Kuna käesoleval juhul oli kostja lepingurikkumine jätkuv, siis ei ole hageja VÕS § 196 lg 3 sätestatud mõistlikku aega ületanud. Eeltoodust tulenevalt on üürilepingu erakorraline ülesütlemine kehtiv (VÕS § 313 lg 1, § 313 lg 2, § 315 lg 1 p 1) ning hagejal on õigus nõuda üürieseme tagastamist.
41.Lisaks ruumidele ja aladele on maakohus kohustanud kostjat tagastama hagejale lepingu üleandmise vastuvõtmise akti p-s 3 loetletud esemed. Kolleegiumi hinnangul on maakohus põhjendamatult kohustanud kostjat hagejale tagastama esemed, mille osas puudub pooltel vaidlus, et kostjal neid ei ole. Kostja on 02.02.2023 menetlusdokumendi pdes 79 ja 80 loetlenud üles esemed, mida tema valduses ei ole. Hageja ei ole vaidlustanud seda, et kostjal neid ei ole. Pooled vaidlevad üksnes esemete puudumise põhjuse üle. Kostja väidab, et hageja viis need esemed ära, hageja vaidleb sellele väitele vastu. Kuna hageja on esitanud üleandmise-vastuvõtmise akti p-s 3 loetletud esemetega seonduvalt üksnes tagastamise nõude ja muid nõudeid esitanud ei ole, siis ei ole esemete tagastamise nõude lahendamiseks vaja analüüsida, kas hageja on 02.02.2023 menetlusdokumendi pdes 79 ja 80 nimetatud esemed ära viinud. Kuna vaidlus puudub, et kostjal neid ei ole, siis ei saa selles osas esemete tagastamise nõuet rahuldada. Kostja on kinnitanud 02.02.2023 menetlusdokumendi p-des 75-77 nimetatud esemete olemasolu. 22.02.2023 e-kirjas on kostja avaldanud, et tema valduses on 696 kartulikonteinerit (dtl 365). Seega tuleb kostjat kohustada hagejale üle andma järgmised esemed: 12
Nimetus Kartuli vastuvõtupunker, suur Kartuli vastuvõtupunker, väike Mullaeraldaja, kummitähikutega Transportöör kõrge 10000x500 Transportöör madal 6500x600 Transportöör 7000x400 Etteandeelevaator (kalasabamustriga lindiga,K700) Teleskoop-kaksiktransportöör Puistekartuli ülesvõtja Kartulikonteinerite täitja (2-ne) Konteinerite kallutaja (tühjend.) Kartulite kottipakendaja 25-50 kg. Jafix, 0,37 kw Kartulisorteer (kmpl.) Puistekartuli laotaja (löövitäitja) Kahveltõstuk Balkancar 3t. Kartulikonteinerid 1300x1300x1300 Ventileerimis-, jahutus-, automaatika-, elektriseadmed Jahutuskompressor + jahut.süst. Jahutuskompressor + jahut.süst. Jahutussüst. soojusvahetid (välis) Lööviautomaatika juhtpult Potato Processor ItuMic Elektrisüsteemi juhtkilbid Elektrisüsteem Konteinerite ladu (7 lööv): läbipuhumisventilaatorid 5,5 kw. läbipuhumisventilaator 5,5 kw. jahutusventilaatorid-aurustajad jahutusventilaator-aurustaja el. soojendus löövis 6 kw. el. soojendus löövis 6 kw. elektriline vent.luukide avamise süsteem löövi valgustid löövi valgustid Puistekartuli lööv nr. 6: läbipuhumisventilaatorid 5,5 kw. jahutusventilaatorid-aurustajad el. soojendused löövides 6 kw. löövi valgustid löövi valgustid elektriline vent.luukide avamise süsteem Sorteerimisruum: väljatõmbe ventilaator 0,75 kw el. soojendused 20,1kw
Kogus 1 1 1 4 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 696 1 1 2 5
5 1 3 1 1 1 1 5 3 2 2 1 1 2 1 1 2 13
laevalgustid 400w laevalgustid 400w päevavalguslambid 0,1 kw. päevavalguslambid 0,1 kw. El. käi (remonditöökojas) Õhuniisutusseadmed (kompl, USA), paikneb koridoris
8 22 1 4 1 1
42.Kuna üürileping on lõppenud, siis on maakohus põhjendatult kohustanud kostjat andma tahteavalduse kinnistusraamatust üürilepingu kohta tehtud märke kustutamiseks.
43.Maakohus on kohtuotsuses rahuldanud hageja 17.01.2025 hagi tagamise taotluse. Kostja selgitas ringkonnakohtu istungil, et selles osas ta maakohtu otsust ei vaidlusta. Seega ei kontrolli ringkonnakohus nimetatud osas maakohtu otsust. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
44.Arvestades hagi rahuldamise ulatust peab ringkonnakohus põhjendatuks jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus 10 % ulatuses hageja kanda ja 90 % ulatuses kostja kanda (TsMS § 163 lg 1). Tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest (TsMS § 177 lg 2). (allkirjastatud digitaalselt)
14
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.