Kärberi 20 OÜ hagi Aktsiaseltsi Megaron-E vastu võlgnevuse 550 000 euro ja viivise saamiseks
Tsiviilasja hind
605 825 eurot
Menetlustoiming
Hagi läbivaatamata jätmine
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Kärberi 20 OÜ (registrikood 14449229), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ken Kaarel Gross Kostja Aktsiaselts Megaron-E (registrikood 10364157), lepingulised esindajad vandeadvokaat Raul Kartsep ja vandeadvokaadi abi Kärt Saar
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Aktsiaseltsi Megaron-E 24. septembri 2025 taotlus hagi läbivaatamata jätmiseks.
2.Jätta Kärberi 20 OÜ hagi Aktsiaseltsi Megaron-E vastu võlgnevuse 550 000 euro ja viivise saamiseks läbi vaatamata.
3.Toimetada kohtumäärus menetlusosalistele kätte. Menetluskulude jaotus
2.Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 1 p 2 ja lg 2). Edasikaebamise kord 1
Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest alates. Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Kärberi 20 OÜ (hageja) esitas 22.08.2025 Harju Maakohtule hagi Aktsiaseltsi Megaron-E (kostja) vastu, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista võlgnevuse 550 000 eurot ja viivise põhivõlgnevuselt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagiavalduse esitamisest kuni põhinõude kohase täitmiseni. Koos hagiga esitas hageja taotluse menetluse peatamiseks.
2.Harju Maakohus võttis 02.09.2025 määrusega hagi menetlusse.
3.24.09.2025 esitas kostja vastuse hagile, milles palus jätta hagi läbi vaatamata, hagi edasisel menetlemisel jätta see rahuldamata ning menetluskulud jätta hageja kanda. Samuti palus kostja jätta rahuldamata hageja taotluse menetluse peatamiseks. Kostja palus jätta hagi läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel, sest see pole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks. Hageja taotleb kaitset omandile, mille hageja soetas müügilepingu alusel 11.06.2018. Muuhulgas omandas hageja müügilepinguga müüja nõuded hoone ehitaja (ehk kostja) vastu. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 2 kohaselt aeguvad müügilepingust tulenevad nõuded puudustega hoone puhul kolme aasta jooksul hoone üleandmisest, mis võib pikeneda maksimaalselt kuni viie aastani alates ehitise valmimisest. Vaidlusalune hoone valmis 08.04.2016 ning müüdi hagejale 11.06.2018. Niisiis on lepingulised nõuded nii ehitaja kui müüja vastu kõige hiljemalt 2021. aastaks selgelt aegunud. Tänaseks on need nõuded ning ehitaja garantiiperiood lõppenud. Kostja leiab, et hageja lepingulised nõuded hoone endise omaniku (Megaron Kinnisvara) ja hoone ehitaja (kostja) vastu on tänaseks lõppenud. Hageja ei ole esitanud lepingust tulenevad nõuded, vaid on esitanud kostja vastu üksnes lepinguvälisest õigussuhtest tuleneva nõude väites, et kostja on rikkunud ehitusseaduse (EhS) kaitsenorme. Deliktiõiguse eesmärk ei ole anda isikule täiendav kaitse pärast lepinguliste nõuete aegumist ning EhS normid ei kvalifitseeru sellisteks kaitsenormideks, mille eesmärk oleks kaitsta hagejat pärast ehitise garantiiaja lõppu (ja seadusest tulenevate nõuete aegumistähtaja möödumist). Hagi aluseks olev asjatundja arvamus tõendab, et kostjale ette heidetavate puudustega (1-2 mm laiune pragu ning 1,5cm vajumine ühe posti juures) ei kaasne hoonele avariiohtu. Seega oht hoone püsimisele ja seeläbi oht inimeste elule ja tervisele puudub. Ehitaja ei pea ning EhS normide eesmärk ei ole panna ehitajat vastutama ehitise tavapärase kulumise/vajumise eest mitmeid aastaid pärast lepingulise garantiiaja lõppu. Hageja nõue puudutab hoone jooksvaid hooldustöid, mille eest peab hoone igakordne omanik ise hoolt kandma.
4.31.10.2025 esitas hageja seisukoha kostja läbivaatamata jätmise taotlusele, milles palus jätta kostja taotluse hagi läbivaatamata jätmiseks rahuldamata kuna hageja ei ole esitanud lepingulise kahju hüvitamise nõuet vaid on esitanud deliktiõigusliku nõude VÕS § 1044 lg 2 alusel. Hageja
2
on seisukohal, et TsMS § 423 lg 2 p-s 2 sätestatud alternatiividest ei ole mitte ükski täidetud ning hageja deliktiõigusel põhinev nõue ei ole aegunud. Seadus ei sätesta, et isik minetab deliktiõigusest tulenevad nõuded seetõttu, et isiku nõuded lepingulisel alusel on aegunud, isegi kui hagejal oleks võimalik kahju eest hüvitist saada mõnel lepingulisel alusel, ei välista see nõude esitamist kostja vastu VÕS § 1044 lg 2 alusel. Hageja on seisukohal, et menetluse peatamiseks esineb hagejast tulenev mõjuv põhjus, et hinnata hagejale kuuluva hoone vajumise ulatust ja intensiivsust. Kostja argumendid menetluse peatamata jätmiseks on ainetud ning hageja palub menetluse peatada mõjuval põhjusel kuni 26.07.2026.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
5.Kohus on seisukohal, et kostja 24.09.2025 taotlus hagi läbivaatamata jätmiseks kuulub rahuldamisele ning hageja hagi tuleb jätta läbi vaatamata.
6.TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata juhul, kui ilmneb, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada.
7.Pooltel puudub vaidlus selle üle, et hageja ja Aktsiaselts Megaron Kinnisvara sõlmisid 11.06.2018 müügilepingu, mille alusel omandas hageja Aktsiaseltsilt Megaron Kinnisvara aadressil Harjumaa, Tallinn, Lasnamäe linnaosa, K. Kärberi tn 20 asuva hoone. Muuhulgas omandas hageja müügilepinguga müüja nõuded hoone ehitaja (kostja) vastu. Samuti puudub vaidlus selles, et Aktsiaselts Megaron Kinnisvara ja kostja sõlmisid 01.06.2015 hoone peatöövõtulepingu ning kostja ehitas hoone, mis anti tellijale üle 08.04.2016. Hagi aluseks on asjaolu, et hoones asuvasse xxx põrandale on tekkinud praod ja et hoone on väidetavalt lõuna poolsest otsast kuni 4 cm vajunud. Hageja hinnangul on hoone vajumise ja pragude põhjuseks kostja poolt ehitusseadusest tulenevate kohustuste rikkumine ehitamise ajal, mistõttu vastutab kostja hageja ees deliktiõiguse alusel (VÕS § 1045 lg 1 p 7 koosmõjus EhS § 1, § 7, § 8, § 10, § 11 lg 2 p-d 1 ja 4, § 12 lg 1).
8.TsÜS § 146 lg 2 kohaselt aeguvad müügilepingust tulenevad nõuded puudustega hoone puhul kolme aasta jooksul hoone üleandmisest, mis võib pikeneda maksimaalselt kuni viie aastani alates ehitise valmimisest (vt nt Riigikohtu 06.06.2023 otsus tsiviilasjas nr 2-18-18020, p-d 11, 15). Nimetatud aegumistähtaja eesmärk ehitise puudustega seotud nõuete puhul on tagada, et ehitisega kinnisasja ostjal on ehitise puuduste ilmnemisel võimalik esitada nõudeid müüja vastu sama tähtaja kestel, mis tellijal töövõtja vastu. Vaidlusalune hoone valmis 08.04.2016 ning müüdi hagejale 11.06.2018. Seega on lepingulised nõuded nii ehitaja kui ka müüja vastu kõige hiljemalt 2021. aastaks aegunud. Pooled ei vaidle, et hageja lepingulised nõuded hoone endise omaniku (Aktsiaselts Megaron Kinnisvara) ja hoone ehitaja (kostja) vastu on tänaseks lõppenud ning lepingulistele nõuetele hageja ei tugine. Hageja on esitanud kostja vastu üksnes lepinguvälisest õigussuhtest tuleneva nõude väites, et kostja on rikkunud ehitusseaduse kaitsenorme.
9.Kohus nõustub kostjaga, et deliktiõiguse eesmärk ei ole kaitsta isikut täiendavalt lepinguliste nõuete aegumise korral. Lepingu rikkumisest tulenevate kahju hüvitamise nõuete ja deliktiõiguslike kahju hüvitamise nõuete konkurentsi reguleerib VÕS § 1044. VÕS § 1044 tuleb analoogia korras kohaldada ka seaduse alusel tekkinud võlasuhtest tuleneva kohustuse rikkumisest tulenevate kahju hüvitamise nõuete ja deliktiõiguslike kahju hüvitamise nõuete konkurentsi korral (vt Riigikohtu 13.04.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-181-15, p-d 24-25). Viidatud otuses selgitas Riigikohus, et deliktiõigusliku nõude esitamine on välistatud VÕS § 1044 lg 2 alusel olukorras, kus seaduse või lepingulise kohustuse rikkumise tulemusel tekkinud varaline kahju on hõlmatud
3
rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 mõttes, st et sellisel juhul saab isik vastutada üksnes lepingu rikkumisest tulenevalt.
10.Kohtu hinnangul kaitseb tellijat (sh hagejat) hoone puudustest tekkinud kahju eest töövõtuleping ja lepingulised nõuded. Kohus nõustub kostjaga, et VÕS § 127 lg 2 mõttes on töö lepingutingimustele vastavuse kohustuse eesmärk, sh töövõtulepingu järgselt ehitaja poolt väljastatud garantii eesmärk, kaitsta tellijat võimalike hoone puuduste eest, mis ilmnevad pärast töö (hoone) üleandmist. Kohtupraktika kohaselt on sellised ehitise puudustega seotud nõuded ajaliselt piiratud maksimaalselt viie aastaga alates ehitise valmimisest (vt nt Riigikohtu 06.06.2023 otsus tsiviilasjas nr 2-18-18020, p-d 11, 15). Seega arvestades, et hagi aluseks olevatel asjaoludel tekkinud kahjunõue olnuks teoreetiliselt kaitstud lepinguliste nõuetega, kuid need nõuded on juba ammu aegunud, siis puuduvad hagejal nendel samadel asjaoludel deliktiõiguslikud nõuded kostja vastu (VÕS § 1044 lg 2, Riigikohtu 13.04.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-181-15, p-d 24-25). Järelikult on hagi õiguslikult perspektiivitu.
11.Ülaltoodust tulenevalt ning juhindudes TsMS § 423 lg 2 p-st 2 jätab kohus hageja hagi läbi vaatamata. Kohtu hinnangul teenib hagi läbi vaatamata jätmine nimetatud alusel käesoleval juhul TsMS §-s 2 sätestatud tsiviilkohtumenetluse eesmärki lahendada tsiviilasi võimalikult väikeste kuludega. Kohus peab seejuures silmas nii üldist menetlusökonoomiat kui ka poolte menetluskulude kokkuhoidu.
12.Kohus selgitab, et tulenevalt TsMS § 426 lg-st 1 loetakse hagi läbivaatamata jätmise korral, et hagi ei ole kohtu menetluses olnud ja hageja võib pöörduda hagiga sama kostja vastu samal alusel vaidluses sama hagieseme üle kohtusse.
13.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 168 lg 2 järgi kannab hageja menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui menetlus lõpetatakse määrusega ja sama paragrahvi lõigetest 3-5 ei tulene teisiti. Kuivõrd TsMS § 168 lg 3-5 sätestatud aluseid käesolevas asjas ei esine, jätab kohus menetluskulud hageja kanda.
14.Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2).
15.TsMS § 178 lg-st 1 lähtudes saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
16.Lisaks eeltoodule peab kohus vajalikuks selgitada, et hagejal on seoses hagi läbivaatamata jätmisega õigus taotleda riigilõivu tagastamist vastavalt TsMS § 150 lg 1 p-le 3.
(allkirjastatud digitaalselt)
4
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.