Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

Hageja tõi välja, et kuivõrd augustis 2016 teostatud täiendavate parandustööde tulemusena hageja korteris ventilatsioon algsel kujul ei taastunud, jätkus poolte vahel kirjavahetus, milles hageja nõudis jätkuvalt puuduste likvideerimist ning kostjad otsisid erinevaid viise olukorra lahendamiseks. Kahjuks ei viinud kostjate tegevus rahuldava lõpptulemuseni, mistõttu tegi hageja esindaja 29.12.2017 lõpliku ettepaneku kahjulike tagajärgede likvideerimiseks. Kostja II avaldas 22.01.2018 valmisolekut läbirääkimisi pidada, kuid esitas ka omapoolsed tingimused. 22.01.2018 vastuses tunnustasid kostjad kohustust kõrvaldada ümberehitustööde tõttu hageja korteris lagedesse ja seintesse tekkinud praod ning ventilatsioonisüsteemi puudused. Kuna pooled ei jõudnud kokkuleppele, esitas hageja hagi. Hageja hinnangul sai asuda seisukohale, et alates 17.03.2012, kui hageja esmakordselt probleemi korteriühistu koosolekul tõstatas, kuni 31.05.2018 pidasid pooled läbirääkimisi tekkinud olukorra kokkuleppel lahendamiseks. Läbirääkimiste ajal oli aegumine peatunud. Kostjad esitasid aegumise vastuväite esmakordselt kohtumenetluses. Enne seda pidasid kostjad hagejaga läbirääkimisi ehitustööde tagajärgede kõrvaldamiseks ja heastamiseks ilma, et oleksid nõuete aegumisele tuginenud. Aegumisele tuginemine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Kuna kostjad teostasid ehitustegevust ebaseaduslikult ja nad ei kõrvaldanud hagejale põhjustatud kahjulikke tagajärgi, siis oli tegemist vältava rikkumisega, mille kõrvaldamist sai nõuda igal ajal. Hageja nõustus kostjate taotlusega vaheotsuse tegemiseks aegumise osas. Kostjate vastuväited

17.12.2015 kirjale (III kd, tl 132-133), et ehitustööd toimusid 2006–2008, ei leidnud kinnitust. Hageja väited tööde tegemise aja kohta polnud veenvad, sest hageja ise avaldas, et kostjad sulgesid hoone teisel korrusel asuvasse koridori juurdepääsu juba 2005 suvel, mistõttu ei olnud hagejal ülevaadet tööde kohta. Lisaks olid hageja väited ümberehitustööde aja kohta olnud ebajärjepidevad - hageja tõi kordamööda tööde tegemise ajaks nii 2005, kui ka 2006. Puudus vaidlus, et tööde käigus lammutatud korstnajalad koos nendes asuvate kommunikatsioonidega kuulusid kõikide korteriomanike kaasomandisse. Ka kostjate kortereid läbinud koridori ümbertõstmise käigus lammutatud seinad kuulusid kõikide korteriomanike kaasomandisse. Kostjad selgitasid, et nad võtsid maha nende kaht korterit eraldanud kergseina, ehitades selle asemele ukseava. Kohus leidis, et ka viidatud sein kuulus kõikide korteriomanike kaasomandisse. Ehitise osaks olevad kõik seinad, s.o nii välis- kui ka siseseinad olid korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asusid korteriomandi reaalosas või mitte (Riigikohtu 27.03.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 13). Kui kostjate tegevuse tulemusel oli hagejal tekkinud väidetud kahju, võisid kostjad rikkuda 2005 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS2005) § 10 lg 1 p 1, mis sätestas, et korteriomanik on kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Korstnajalgade koos nendes asunud kommunikatsioonidega lammutamine ning kommunikatsioonide väljaehitamine uues asukohas, kostjate kortereid eraldanud koridori lammutamine ja uue koridori ehitamine uues asukohas ning kostjate kortereid eraldanud seina osaline lammutamine oli hinnatav asja olulise muutmisena, mis eeldas kõikide korteriomanike nõusolekut asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 alusel. Täpsustatud hagist nähtuvalt ei tuginenud hageja kostjate korterites asunud kaminahjude lammutamisele, mistõttu ei käsitlenud kohus selles osas kostjate tegevuse õigusvastasust. Kui kostjad põhjustasid oma tegevusega hagejale kahju või teostasid ehitustöid ilma korteriomanike nõusolekuta, siis oli hagejal õigus nõuda kostjatelt endise olukorra taastamist AÕS § 89 ja § 74 lg 1 alusel. Hageja nõue oli hinnatav kahju hüvitamise nõudena võlaõigusseaduse (VÕS) § 136 lg 5 järgi (Riigikohtu 14.11.2018 otsus tsiviilasjas nr 2-1224747, p 30). Hageja palus ühe alternatiivina välja mõista kostjatelt solidaarselt varalise kahju hüvitis, kuid hageja kavatses nõutava summa eest ise endise olukorra taastada, mistõttu tuli varalise kahjuhüvitise väljamõistmise nõuet ja põhinõudena esitatud endise olukorra taastamise nõuet käsitleda sama nõudena. Korteriomanike ühisusest tulenes, olenemata korteriühistu olemasolust, eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldus VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (Riigikohtu 11.12.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 19). Korteriomanike ühisusest tuleneva nõude aegumisele kohaldus TsÜS § 149 esimene lause (Riigikohtu 20.12.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-14-25115, p 13). Viidatud sätte kohaldamisala polnud piiratud ainult võlanõuetega. Sätte sõnastusest tulenevalt rakendus säte kõikidele nõuetele, mis tulenesid seadusest. Hageja tugines, et kostjad tekitasid talle kahju seaduses sätestatud kohustuse rikkumisega. Hageja nõude aluseks polnud tehing ega selle rikkumine. Seetõttu ei olnud asjakohane TsÜS § 146 ega ka TsÜS § 152 lg 1. Hageja sai tugineda oma nõudes seadusest tuleneva kohustuse rikkumisele ja sellisel juhul delikt ei kohaldunud (Riigikohtu 11.12.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 21). Seetõttu ei kohaldunud ka TsÜS § 150. Kostjate kohustuse täitmise aega polnud kindlaks määratud. Määravat tähtsust ei omanud hageja teadmine kostjate ümberehitustööde tegemise ajast. Oluline oli hagejal kahju tekkimine kostjate kohustuste rikkumise tõttu ning nõude sissenõutavaks muutumine. TsÜS § 149

esimene lause sätestas, et seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg on kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Selleks, et tuvastada, millal nõue muutub sissenõutavaks TsÜS § 149 lg 1 esimese lause alusel, tuleb kohaldada VÕS § 82 lg-t 7 (Riigikohtu 29.03.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-17, p 13). VÕS § 82 lg 7 näeb ette, et kohustus muutub sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist pärast käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumist. VÕS § 82 lg 3 sätestab, et kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik kohustuse täitma selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist või muul alusel võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust. Kohtupraktika järgi ei saa kahju hüvitamise nõue muutuda sissenõutavaks enne, kui kahju on tekkinud (Riigikohtu 29.04.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-15, p 9). Rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõue tekib pärast kohustuse rikkumise tõttu kahju tekkimist ning muutub sissenõutavaks kohustuse täitmiseks vajaliku mõistliku aja möödumisel pärast kohustuse tekkimist (Riigikohtu 22.11.2018 otsus tsiviilasjas nr 2-14-53081, p 21). Pooled ei vaielnud, et hagejale tekkis kahju 2005 kaminaahjude lammutamisest ja kostjad parandasid hageja korteris tekkinud praod. Hageja sidus kahju hüvitamise nõude kostjate poolt kortereid nr 6 ja nr 11 eraldanud koridori lammutamise, korstnajalgade (sh nendes sisalduvate kommunikatsioonide) lammutamise ning kortereid eraldanud seina ukseava rajamisega. Oktoobris 2012 algas pooltevaheline kirjavahetus, kus hageja juhtis kostjate tähelepanu sellele, et hageja korteris oli mitterahuldav ventilatsioon (I kd, tl 95–97). Hageja korteris puudulikust ventilatsioonist tingitud hallituskahjustused tõi hageja välja ka 25.06.2013 e-kirjas korteriomanikele (IV kd, tl 48–52). Hageja avaldas, et korteri seintes olid tekkinud praod (IV kd, tl 56, IV kd, tl 54-55). Kostjad teostasid vaidlusaluseid ümberehitustöid perioodil mai–juuli 2005. Seega võisid kostjad rikkuda seaduses sätestatud kohustust hiljemalt juulis 2005. Vaidlusalustest ehitustöödest põhjustatud kahjulikud tagajärjed (praod, puudlik ventilatsioon) tekkisid hagejal 2012. Arvestades, et pooled alustasid oktoobris 2012 aktiivset kirjavahetust seoses hagejal tekkinud negatiivsete mõjutustega, sai eeldada, et need tekkisid enne kirjavahetuse algust. Kohtu hinnangul tuli mõistlikult võttes lugeda kahjulike tagajärgede tekkimise ajaks hiljemalt juuni 2012. Arvestades hagejal tekkinud mõjutuste olemust, pidid need olema kergesti märgatavad. Sellepärast leidis kohus, et mõistlik aeg kohustuse täitmiseks (kahju kõrvaldamiseks) oli kolm kuud. Seega hakkas hageja nõude kümneaastane aegumise tähtaeg kulgema kolm kuud pärast kohustuse rikkumise tõttu kahju tekkimist ehk alates septembrist 2012 ja nõue oleks aegunud augusti lõpus 2022. Hageja esitas hagi 31.05.2018, st aegumise tähtaja jooksul, mistõttu ei olnud hageja nõue aegunud. Kuna hageja nõue ei aegunud, puudus vajadus käsitleda poolte väiteid nõude aegumise katkemise või peatumise kohta. Vaidlusalustest ümberehitustöödest hagejale põhjustatud kahju osas tuli lähtuda kahju ühtsuse pritsiibist, mis tähendas, et kahju hüvitamise nõue tekib ja muutub sissenõutavaks ning hakkab aeguma kogu tulevikus tekkiva kahju osas (Riigikohtu 22.11.2018 otsus tsiviilasjas nr 2-1453081, p 19). Seega kahju hüvitamise nõue hõlmas ka nõuet välja mõista õigusabikulud. Hageja palus kohustada kostjaid võimaldama juurdepääs nende korterisse ehituseelse olukorra taastamiseks. Ka viidatud nõue oli seotud vaidlusaluste töödega tekitatud kahjuga ja seetõttu tuli lugeda, et kahju hüvitamise nõue hõlmas ka juurdepääsu võimaldamise nõuet. Kostjate apellatsioonkaebus

Kostjad nõustusid maakohtuga, et nad teostasid kõnealuseid ümberehitustöid perioodil mai– juuli 2005 ja arvestades tekkinud mõjutuste olemust, pidid hageja korteri kahjustused olema kergesti märgatavad. Hageja nõuete aegumisele kohaldus TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatud 3aastane tähtaeg. Korteriomanike vaheline suhe oli tehingupõhine suhe. Aegumistähtaeg algas TsÜS § 147 lg 1 kohaselt hetkest, mil hageja sai teada kahjust või pidi kahjust teada saama. TsÜS § 147 lg-st 2 ja VÕS § 82 lg 7 esimesest ja kolmandast lausest lähtudes oli nõude sissenõutavaks muutumise ajaks kolm kuud kahju tekkimisest. Arvestades, et väidetav kahju, mis seisnes ventilatsiooni kaotamises ja pragudes, pidi ilmnema pärast ehitustegevust või juba selle ajal ning ehitustegevus toimus 2005 maist – juulini, muutus kahjunõue ja kahju heastamise nõue sissenõutavaks hiljemalt oktoobris 2005 ning aegus oktoobris 2008. Kostjate hinnangul oli võimatu, et õhuvoolu puudumist ei tajuta seitsme aasta jooksul (ajavahemikus 2005 – 2012). Kostjate arvates tõendas asjaolu, et seitsme aasta vältel pärast ehitustegevust hagejal pretensioone ei olnud seda, et õhuvahetus oli tegelikult hageja korteris piisav. Ekspertiisidega oli tõendatud, et kostjate ehitustegevus ei kahjustanud hageja omandit. Pragude osas jõudis ka Tallinna Ringkonnakohus 15.09.2021 otsuses haldusasjas nr 3-18-1711 nimetatud ekspertidega samale järeldusele. Kui kaminahjude lammutamisest tekkinud praod tekkisid 2005 koheselt ehitamise ajal, siis oleks samamoodi pidanud kõik muud ehitusega seonduvad praod tekkima sama vahetult. Hageja nõue muude pragude parandamiseks ei saanud kuidagi sissenõutavaks muutuda alles seitse aastat pärast ehitust. Samas jäid kostjad seisukohale, et kahjunõuet, mis tulenes ühe korteriomaniku poolt teostatud ehitustööst võis käsitleda ka kui deliktilise kahju nõuet, millele kohaldus aegumise osas TsÜS § 150. Kostjad leidsid, et kui korteriomanike vahelisi eriomandi kokkuleppe rikkumisi ja sellest tulenevaid kahjunõudeid lugeda mitte tehingulisteks, vaid seadusest tulenevateks nõueteks, siis TsÜS § 149 regulatsioon ei kohaldu mistahes juhul korteriomanike vahelistele ehitamisest tulenevatele kahjunõuetele, kuivõrd seadusest tulenevate kahjunõuete osas oli TsÜS § 150 käsitletav kui erinorm. Isegi kui maakohtul oli õigus, et käesoleval juhul kohaldus TsÜS § 149, siis ei pidanud kostjad õigeks kohtu järeldust, et nõude sissenõutavaks muutumise aeg oli pärast mõistliku aja (kolm kuud) möödumist õigustatud isiku esmasest nõudekirjast. Puudus igasugune mõistlik põhjus, miks korteriomaniku poolt oma korteris tehtud ümberehitustega teisele korteriomanikule põhjustatud kahju peaks saama sisse nõuda kauem kui korteriühistu poolt ümberehitutega põhjustatud kahju (3 a) või ehitusettevõtte poolt tekitatud kahju (5 a) või mistahes kolmanda isiku poolt deliktiliselt – nt vandaalitsemisega põhjustatud kahju (10 a). Maakohtul tulnuks tuvastada, millal oli hagejal õigus nõuda kostjatelt kohustuse täitmist mitte aga, millal ta seda esmakordselt tegi. Hageja pidi teada saama kahjudest hiljemalt 2005 sügisel. Kostjate hinnangul hageja valetas nii seda, millal ta sai teada ehitustöödest, millal tal tekkis väidetav ventilatsiooniprobleem ja millal tekkisid praod. Hageja üritas oma korteri probleemide ja kostjate korteris toimunud ehitustööde vahele tekitada seost, kuid seda seost polnud. Hageja korteri probleemid ei tulenenud kostja ehitustöödest. Kostjad soovisid välja tuua ka alternatiivse tõlgenduse sellest, millal TsÜS § 149 nõude aegumistähtaeg algab. Maakohus ei käsitlenud seda (kostjad viitasid sellele ka 11.11.2021 menetlusdokumendis), et TsÜS § 149 kohaselt algab nõude aegumistähtaeg hoidumiskohustuse rikkumisest. Hoidumiskohustuse rikkumisel, mis väidetavalt seisnes 2005 ehitustegevuses, algaks nõude aegumistähtaeg justnimelt sellest rikkumisest endast – 2005 juulist. Täiendavalt leidsid kostjad, et tuli kohaldada hea usu põhimõtet. Maakohus jättis sellega arvestamata. Juhuks kui ringkonnakohtus peaks tõstatuma küsimus võimalikust katkemisest, jäid kostjad selles osas varasemalt esitatud seisukohtade ja tõendite juurde. Kahju ühtsuse põhimõtet tuli kohaldada ka kohtueelsete õigusabikulude nõudele ja lugeda ka see nõue aegunuks. Lisaks märkisid kostjad, et juba aegunud nõudeid ei taastanud ka see, kui pooled nõude üle vaidlesid. Kostjad polnud kunagi hageja nõuet tunnistanud.

Vastustaja seisukoht

regulatsioon (TsÜS § 146 ega 152 lg 1) ega kahju õigusvastaselt tekitamisest tuleneva nõude aegumise regulatsioon (TsÜS § 150). Kostjate käsitlus, et korteriomanike vahelised õigussuhted on sarnaselt korteriomaniku ja korteriühistu vaheliste suhetega tehingulaadsed, ei ole õige. Korteriühistu on mittetulundusühing, mille liikmeteks on seaduse alusel kõik korteriomanikud. Analoogselt iga juriidilise isiku organi ja põhikirjaga tekivad ühistu ja liikmete vahel vastastikused õigussuhted, mida võib käsitleda tehingulaadsetena, kuigi ühistu ja liikmed ei pruugi sõlmida kirjalikke lepinguid. Ka kaasomanikud võivad sõlmida kirjalikke kokkuleppeid, kuid selliste kokkulepete puudumisel reguleerib nendevahelisi õigussuhteid seadus. Õige on hageja apellatsioonkaebuse vastuses avaldatu, et olukorras, kus kinnisasja omanikud ei ole sõlminud kokkuleppeid ega teinud muul viisil vastastikuseid tehinguid, tulenevad nendevahelised õigussuhted seadusest. Tegemist ei ole tehingulaadsete suhetega, millised võivad esineda korteriomaniku ja korteriühistu vahel.

nõude maksmapanek aegumistähtaja jooksul võib osutuda üksnes erandlikel asjaoludel hea usu põhimõtte vastaseks. Praeguses vaidluses ühtki sellist erandlikku asjaolu esile toodud ei ole.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.