Virds Company OÜ hagi OSAÜHING VLAERI vastu võla ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30. novembri 2021. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Virds Company OÜ apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
53 319 eurot 34 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja Virds Company OÜ (registrikood 11902094), lepinguline esindaja vandeadvokaat Erki Siht Kostja OSAÜHING VLAERI (registrikood 10959424), vandeadvokaat Kristel Viru
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 11. novembri 2022. a kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 30. novembri 2021. a otsus ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
3.2.Mõista OSAÜHINGult VLAERI Virds Company OÜ kasuks välja 48 000 eurot.
3.3.Mõista OSAÜHINGult VLAERI Virds Company OÜ kasuks välja sissenõutavaks muutunud viivis põhivõlalt 48 000 eurot ajavahemiku 31.08.2020–09.12.2022 eest kokku 8739,04 eurot.
3.4.Mõista OSAÜHINGult VLAERI Virds Company OÜ kasuks välja viivis põhivõlalt 48 000 eurot võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 10.12.2022 kuni kohustuse täitmiseni;
4.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta OSAÜHINGu VLAERI kanda.
2-20-12622 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Virds Company OÜ (hageja) esitas 31. augustil 2020 Harju Maakohtule hagi OSAÜHINGU VLAERI (kostja) vastu võla ja viivise saamiseks. Hageja palus kostjalt välja mõista võla 48 000 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 1479 eurot 34 senti ning edasiulatuva viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda ning mõista need välja koos seadusjärgses määras viivisega.
1.1.Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hageja, kostja ja UUS MAA Pirita Büroo OÜ kokkuleppe, mille eesmärgiks ja esemeks oli kinnisasi asukohaga Sinilille tee 40, Tiskre küla, Harku vald, Harjumaa (registriosa nr 4705450) omandamine ja arendus, sh kinnisasjale korterelamu ehitamine, arendusest tulu ja kasumi teenimine ning kasumi jaotamine (kinnisasja arendus). Kuna hageja juhatuse liige Y (Y), kostja juhatuse liige C (C) ja UUS MAA Pirita Büroo OÜ juhatuse liige Q (Q) olid pikaaegsed sõbrad, ei peetud kirjaliku raamlepingu sõlmimist vajalikuks.
1.2.Kokkuleppe kohaselt pidi kostja omandama kinnisasja ning sõlmima elamu ehitamiseks töövõtulepingu ehitusettevõtjaga. Hageja kui ehitusettevõtja ülesandeks jäi kinnisasjale planeeritud korterelamu üldehituse- ja siseviimistluse kontroll ja järelevalve lepingulise ehitusettevõtja tööde üle, samuti muud ehitusega seotud abistavad tegevused. Lisaks jäi hageja ülesandeks koostöö lepingupartneritega ja vajadusel laenu andmine kinnisasja arenduse lõpuleviimiseks. Suurem osa laenust võeti Infare OÜ-lt. Kokkuleppe täitmiseks omandas kostja kinnisasja 147 000 euro eest selle varasemalt omanikult OÜ-lt Bravalla. 01.03.2018 kirjavahetusest nähtuvalt edastas kostja lepingu projekti ka Q-le. 07.05.2018 sai kostja kinnisasja omanikuks.
1.3.Hageja andis kinnisasja arendamiseks ja omandamiseks kostjale täiendavat laenu 19 000 eurot. Pärast kinnisasja ostu-müügilepingu sõlmimist sõlmis kostja kinnisasja teise omaniku, Tabasalu Meistrid OÜ-ga, kinnisasja jagamise lepingu. Kinnisasja jagamise lepinguga lõpetasid kaasomanikud kaasomandi ning kinnisasi jagati korteriomanditeks. Pärast lepingu sõlmimist kanti kinnisasja arendusega seotud korteriomandid kinnistusraamatusse. 12.12.2018 sõlmiti Landbild OÜ-ga töövõtuleping korterite ehitamiseks. Tööde maksumus oli lepingu kohaselt 602 033,94 eurot. 2020. aasta alguseks olid korterid valmis ning 14.04.2020 edastas kostja kokkuleppe osapooltele teadmiseks kinnisasjale rajatud objekti (ridaelamu korteritega) üleandmisakti. 31.03.2020 väljastati korteriomanditele kasutusluba. 2020. aasta aprilliks olid kõik kinnisasja arendusega seotud ja kostja nimele vormistatud korteriomandid müüdud. Korteri 40/1-2 notariaalse asjaõiguslepingu kohaselt oli korteri müügihinnaks lepingujärgselt 189 000 eurot. Korteri 40/1-1 notariaalse asjaõiguslepingu kohaselt oli korteri müügihinnaks
2-20-12622 200 000 eurot. Korteri 40/1-5 asjaõiguslepingu kohaselt oli korteri lepingujärgseks müügihinnaks 199 500 eurot. Nimetatud lepingu p 3.2.2 kohaselt kohustus ostja kandma 91 000 eurot hageja kontole nr EE222200221049082237 selgitusega „laen”. Tegemist oli pooltevahelise koostöö ja kokkuleppe alusel hagejale kostja poolt antud täiendava laenuga. Kõikide notariaalsete lepingute sõlmimist vahendas kokkuleppe üks osapool UUS MAA Pirita Büroo OÜ oma juhatuse liikme Q kaudu. Hageja tegeles kinnisasja arendamise kahe aasta jooksul korterelamu üldehituse ja siseviimistluse kontrolli ning järelevalvega. Tänu hageja headele kontaktidele saadi ehitamiseks soodsatel tingimustel ehitusmaterjale. Korterite müügist said osapooled müügitulu vähemalt 964 500 eurot, millest kasum moodustas vähemalt 182 966,06 eurot.
1.4.Korterite müügitehinguid vahendanud ja kokkuleppe osapooleks olnud UUS MAA Pirita Büroo OÜ kinnitas, et viie korteri müügihind oli kokku 964 500 eurot. Osapoolte kasumi arvutamiseks tuli sellest summast lahutada Landbild OÜ-ga sõlmitud lepingu hind ca 602 000 eurot ehitustööde teostamise eest ning krundi soetamiseks võetud laenud 149 000 + intressid ca 30 000, mis tasuti korterite müügihinnast Infare OÜ-le. Seega jäi kasumi suuruseks 180 000 eurot, mille pooled pidid jagama kolmeks.
1.5.Kokkuleppest tulenevalt pidi hageja saama oma panuse eest 1/3 kasumist ehk vähemalt 60 988 eurot. Igal juhul nähtub poolte kirjavahetusest, et pooltel puudus vaidlus, et hageja oli õigustatud saama kasumist vähemalt 48 000 eurot. Kuna 2020. a aprilliks olid projektist saadaolevad summad kostja arvele laekunud, esitas hageja 07.04.2020 kostjale oma tööde eest arve nr VIRDS-1 suurusega 60 000 eurot. Kõigil kolmel osapoolel oli kokkulepe, et hageja arve tasutakse ühe korteri müügilepingu sees. Sellest oli teadlik Q, kes edastas 07.04.2020 e-kirjaga arve tasumise tingimuse lisamise soovi ühte korteri notariaalset lepingut ettevalmistavale juristile W-le, märkides: „W, tervist! Pane palun tehingusse sisse, et ostu-müügi hinnast 60 000 eurot (sisaldab käibemaksu) selgitusega Sinilille tee, 2a/40, üldehituse ja siseviimistluse kontroll, läheb kontole nr EE222200221049082237, saajaks Virds Company OÜ“.
1.6.Hageja esitas arve nr VIRDS-1 ka suhtluskeskkonna Viber kaudu. Kostja kinnitas 07.04.2020 arve kättesaamist. Kostja maksetähtajaks arvet ei tasunud ja võttis lepingust arve tasumise tingimuse välja. Hageja palus kostjalt telefoni teel asjale selgitust. Kostja selgitas, et arve suurus 60 000 eurot on vale ning tegelik summa peaks olema 40 000 eurot. Hageja esitas 14.04.2020 suhtluskeskkonna „Viber“ kaudu kostjale uue arve suurusega 48 000 eurot. 14.04.2020 kinnitas kostja hagejale, et arve tasutakse, kuid kostja hinnangul pidi see olema koos käibemaksuga 40 000 eurot, mitte 48 000 eurot. Kui hageja selgitas kostjale, et kostja saab käibemaksu sisendkäibemaksuna maha arvata, nõustus kostja sellega. Parandatud arve esitati ka e-kirja teel. Pärast arve esitamist tegi kostja hagejale ettepaneku 15.04.2020 kohtuda. 15.04.2020 teatas kostja, et kohtumine jääb ära, kuna ta on haiglas ning lubas hagejale helistada. Arve on hagi esitamise seisuga endiselt tasumata ning kostja ei ole enam hagejaga ühendust võtnud.
1.7.Hageja ja kostja vaheline kokkulepe on segatüüpi leping, millel on käsundus- ja töövõtulepingu tunnused. Samuti on kokkuleppes krediidilepingule omaseid tingimusi (laenu andmine kostjale). Kostja vastuväited
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2.1.Kostja kinnitas, et osapooled on omavahel tuttavad ning, et pooled otsustasid viia ühiselt ellu kinnisvara arendusprojekti kinnisasjal asukohaga Sinilille tee 40 (uus aadress Sinilille tee 2a, Tiskre küla, Harku vald, Harjumaa). Detailsemaid kokkuleppeid arendusprojekti elluviimiseks, rahastamiseks ja hilisemaks kasumi jaotamiseks ei tehtud. Suuliselt leppisid
2-20-12622 osapooled kokku, et panustavad ühiselt projekti oma raha, aega ja oskusteavet ning kasumi saamisel jagavad selle vastavalt panusele. Projekti algusfaasis selgus, et kostja oli ainukesena valmis projekti finantseerima. Hiljem selgus, et osapooled ei olnud huvitatud ka ehitusega seotud küsimuste lahendamisest. Hageja ütles korduvalt, et ei soovi projekti rahaliselt panustada. Kostja selgitas hagejale, et kui hageja rahaliselt ei panusta, ei osale ta hiljem ka kasumi jaotamises. Kinnisasja ostmist finantseeris kostja, tasudes selle eest 147 000 eurot. Kostja võttis kinnisasja müügihinna tasumiseks laenu. Kuna raha projekti teostamiseks ei olnud, prooviti kinnisasja korduvalt müüa. Müük ei õnnestunud. 2018. a sügiseks oli selge, et kuna teised osapooled arendusprojekti ei panusta, tuleb leping lõppenuks lugeda. Hageja ja kostja küll suhtlesid omavahel edasi, kuid mitte seoses arendusprojekti elluviimisega.
2.2.12.12.2018 sõlmis kostja Landbild OÜ-ga lepingu ehitustööde teostamiseks hinnaga 602 033 eurot 94 senti. Ka ehitamist finantseeris kostja laenuga. Kostja tegeles ise kõigi ehitusega seotud küsimustega. 2019. a oktoobris sõlmis kostja Ehitusnorm OÜ-ga (kuna varasema teenuse osutajaga oli leping lõppenud) lepingu omanikujärelevalve teenuse osutamiseks ning tasus Ehitusnorm OÜ-le osutatud teenuste eest. Kogu ehituse finantseerimine ja sisuline vastutus ehituse eest olid kostja kanda. Kostja võttis laenu nii kinnisasja ostmiseks kui ehitamiseks, seejärel vastutas kostja ka laenu tagasimaksmise eest. Hageja ei ole mitte ühegi sendiga projekti finantseerinud, tegelenud ehitusega ega vastutanud oma varaga kohustuste täitmise eest. Kostja suhtles igapäevaselt ehitajatega, tõi objektile ehitusmaterjale ja täitis projektijuhi rolli. Seega jääb arusaamatuks, millisele tegevusele või tõendile tuginedes väidab hageja, et tema roll oli üldehituse ja siseviimistluse kontroll ja järelevalve või finantseerimine. Kostja vaidleb hageja sellele väitele vastu. Samuti ei nõustu kostja hageja väitega, et hageja ülesandeks oli koostöö lepingupartneritega ning vajadusel laenu andmine. Hageja ei ole laenu andnud.
2.3.23.10.2019 sõlmisid kostja ja Landbild OÜ ehituslepingu muudatuse, millega pikendati ehitamise tähtaega. Lepiti kokku, et kostja tasub ise edaspidi erinevaid ehitusega seotud kulusid, kuna ehitaja selgituste kohaselt oli algne eelarve planeeritud valesti ja algse eelarvega kõiki kulusid tasuda ei õnnestunud.
2.4.2020. a jaanuarist maksis kostja kõik objektiga seotud ehituskulud ning pidas läbirääkimisi ostjatega, sest ehitus venis (üleandmine pidi toimuma detsembris, kuid toimus alles märtsis). Samuti olid objektil mitmed probleemid, mille lahendamisega (nii ajalises kui rahalises mõttes) tegeles kostja ainuisikuliselt. Omanikujärelevalve abiga, kostja isiklikest vahendistest finantseeringu toel ja mõistvate ostjate kaasabil õnnestus projekt 2020. aprillis lõpetada ja saada ka kasutusluba. Hagejal ei olnud selle tegevuse juures mingit rolli. Q pidas ostjatega läbirääkimisi ja tutvustas ostjatele müüdavaid kinnisasju. Garantiitööde tasumise eest vastutab kuni tänaseni kostja, kellel tuleb garantiitööd teha ostjatelt laekunud raha eest. Kostja ei vaidlusta fakti, et tasus UUS MAA Pirita Büroo OÜ-le 15 000 eurot tehingute (kinnisasjade müügi) vahendamise eest vastavalt 11.06.2020 arvele nr 115/20. Kostja vaidlustab väidet, et ta teenis projektist üle 180 000 euro kasumit - tegemist on hageja väitega. Kuna hageja projekti rahalisest poolest mitte midagi ei tea (ja seda ei tea ka tehinguid vahendanud maakler), siis ei ole hagejal ülevaadet kõigi kulude kohta, sh laenulepingutega kaasnenud kulude kohta ja ehitusega kaasnevate täiendavate kulude kohta.
2.5.Hagi on tõendamata järgmistel põhjustel: 1) Hageja ja kostja vahel puudub lepinguline suhe. Asjaolust, et kostja pole hagejale esitanud pretensioone väidetava lepingu täitmise kohta, ei saa tuletada, et poolte vahel oli leping. Sellest võib sama hästi järeldada ka seda, et kuna poolte vahel puudus lepinguline suhe, ei olnud kostjal alust hagejale pretensioone esitada.
2-20-12622 2) Isegi kui hageja ja kostja vahel oleks lepinguline suhe, siis on hageja oma kohustusi rikkunud ja tal puudub nõue kostja vastu. Kuigi asjaosalised leppisid alguses kokku selles, et proovivad arendusprojekti ühiselt arendada ja hiljem kasumi omavahel jaotada, siis hiljemalt kinnisasja ostmise hetkeks (05.03.2018) oli selge, et koostöökokkulepped ei pea paika, kuna mitte keegi peale kostja ei panustanud kinnisasja ostmiseks raha leidmisse. Koostöö ühise projekti arendamiseks oli kindlasti lõppenud peale kinnisasja ostmist (05.03.2018) ning enne ehituslepingu sõlmimist 12.12.2018. Kinnisasja ostmisel (05.03.2018) ja ehitustööde lepingu sõlmimisel (12.12.2018) ega ka hiljem hageja projekti raha ei panustanud. Kuna hageja rahaliselt ei panustanud, ütles kostja hagejale, et hagejal ei ole projektist võimalik kasu saada. Poolte vahel ei olnud töövõtulepingu tunnustele, käsunduslepingu tunnustele või krediidilepingu tunnustele vastavat lepingut. Hageja ei ole tõendanud, et teostas projektis väidetavalt talle pandud ülesandeid, milleks oli hageja väitel „järelevalve üldehituse ja siseviimistluse üle“. Kostja on tõendanud, et teostas ainuisikuliselt ise vastavat järelevalvet ning ostis omanikujärelevalve teenust Ehitusnorm OÜ-lt. Ehitusnorm OÜ on kostja väiteid kinnitanud. Kuna hageja ja kostja on sõbrad, käis hageja aeg-ajalt ehitusobjektil kostjaga suhtlemas, mis ei tähenda seda, et poolte vahel oli töövõtuleping. Kostjale on teada, et hageja on sõlminud ka korteriomandid ostnud omanikega erinevaid kokkuleppeid väiksemate ehitustööde tegemiseks, kuid see ei oma mingit puutumust kostjaga, kuna nimetatud tööde tellisid ja tööde eest tasusid korteriomanikud, mitte kostja. Hageja ei ole kostjale tööd üle andnud ning tegemata tööd ei saa lugeda vastuvõetuks. Väidetav tasunõue ei ole muutunud sissenõutavaks. Hagejal ei ole kostja vastu nõuet. Hageja ei ole ka tõendanud, et on teinud kostjale töid käsunduslepingu alusel. Hageja aitas küll leida objektile maalrid, kuid nende töö eest tasus kostja Landbild OÜ-le, kes ise tasus omakorda ettevõttele, kelle juures maalrid töötasid. 3) Hageja väidetava nõude suurus on tõendamata. Vaidlust ei ole, et hageja andis kostjale 19 000 eurot laenu, mille kostja hagejale tagastas. Samuti ei ole vaidlust, et kostja andis hagejale 91 000 eurot laenu, mille hageja on tagastanud. Seetõttu on arusaamatud hageja väited, et poolte vahel oli krediidileping. Hageja on tuginenud nõude suuruse arvutamisel hageja lepingulise esindaja teabenõude vastuseks esitatud Q 25.08.2020 vastusele. Jääb arusaamatuks, miks on asjaomane teabenõue esitatud Q-le. Hageja pole selle küsimusega pöördunud kordagi kostja poole, kes ilmselgelt teab ainukesena asjaomaseid kulusid. Samuti väidab hageja seda, et nõude suurust tõendab hageja ja kostja vaheline kirjavahetus ja/või hageja arved. Hageja arve ei tõenda nõude olemasolu. Ka Q 07.04.2020 e-kiri notarile ei tõenda hageja nõuet või selle suurust. Hageja tõendina esitatud Viber programmi vahendusel peetud kirjavahetuse väljatrükist nähtub, et hageja esitas kostjale arve. Kostja ei mäleta, millistel asjaoludel vestlust peeti, kuid ilmselt oli see seotud hagejale laenatud rahaga (91 000 eurot) või mingi muu kokkuleppega laenu saamiseks, kuna lühikese perioodi jooksul olid hageja ja kostja vastastikku raha laenanud. 4) Hageja esitatud Q kirjad ei ole usaldusväärsed tõendid. Q 08.09.2020 e-kiri ei tõenda, kui suur oli tegelik ehituskulu, projekti finantseerimisega kaasnenud kulu ning kogu projekti kasum. Viidatud e-kirjas ei ole ühtegi selgitust, kust Q kulude andmed võttis. Q kirjad sisaldavad valeväiteid, kuna Q kinnitab neis, et pooltel oli kokkulepe, mida kostja on rikkunud. UUS MAA Pirita Büroo OÜ osutas kostjale maakleriteenuseid, mille eest kostja tasus arve alusel. Maakleriteenuse osutamist on kinnitanud ka Ehitusnorm OÜ. UUS MAA Pirita Büroo OÜ ei ole esitanud seoses arendusprojektiga mingeid täiendavaid nõudeid, sest Q mõistab, et tal oli õigus saada tasu vaid maakleriteenuste eest. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus jättis 30. novembri 2021. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Menetluskulusid maakohus rahaliselt kindlaks ei määranud.
2-20-12622
4.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt hindas kohus, kas pooled on sõlminud lepingu. Hageja esile toodud asjaoludel võis pooltel olla sõlmitud segatüüpi leping, mis koosnes käsunduslepingust (VÕS § 619), töövõtulepingust (VÕS § 635) ja krediidilepingust. Alternatiivselt võis poolte vahel olla seltsinguleping või vaikiva seltsingu leping. Pooled peavad saavutama kokkuleppe kõikides olulistes lepingu tingimustes.
5.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud, mille üle poolte seisukohtadest nähtuvalt pooltel vaidlust ei olnud. - Kostja ja OÜ Bravalla sõlmisid 05.03.2018 kinnistu mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks. Lepingu esemeks oli OÜ-le Bravalla kuuluv 2584/4818 suurune mõtteline osa kinnistust asukohaga Sinilille tee 40, Tiskre küla, Harku vald, Harjumaa koos selle oluliste osadega ja päraldistega (kd I, tl 29; kd I, tl 30-35). - 07.05.2018 kanti kostja kinnisasja kaasomanikuna kinnistusraamatusse (2584/4818 kaasomandist, kd I, tl 36-40). - 16.05.2018 sõlmisid OÜ Tabasalu Meistrid ja kostja kinnistu jagamise lepingu, millega lõpetati kaasomand ja kinnistu jagati korteriomanditeks (kd I, tl 42-45, pöördel). - Korterite ehitamiseks sõlmisid Landbild OÜ ja kostja 12.12.2018 töövõtulepingu (kd I, tl 97-99). Töövõtulepingu järgi oli ehitajale makstav tasu 602 033,94 eurot (punkt 3.1., kd I, tl 97, pöördel). - 07.03.2020 objekti üleandmis-vastuvõtmise aktiga andis Landbild OÜ objekti kostjale üle (kd I, tl 48). Akti koostamisel esindasid Landbild OÜ-d juhatuse liikmed M ja F ning kostjat juhatuse liige C. Kostja edastas üleandmis-vastuvõtmise akti 14.04.2020 Q-le (kd I, tl 47). - 31.03.2020 väljastati korteritele kasutusluba (kd I, tl 49-50, pöördel). - Kostja võõrandas korterid ajavahemikus detsember 2019–aprill 2020. Korterite võõrandamist vahendas UUS MAA Pirita Büroo OÜ, keda esindas juhatuse liige Q. - Hageja saatis kostjale 07.04.2020 e-kirjaga arve nr VIRDS-01 suurusega 60 000 eurot (kd I, tl 75; kd I, tl 76). Arve kirjelduseks oli märgitud Sinilille 2a/1 üldehituse ja siseviimistluse kontroll ajavahemikus 01.12.2018–08.03.2020 - C ja Y suhtlesid arve teemal, misjärel hageja saatis kostjale uue arve suurusega 48 000 eurot. Kostja arvet ei tasunud.
6.Maakohus leidis, et pooled ei ole lepingut sõlminud.
7.Maakohus tuvastas, et 04.05.2018 laenas kostja hagejalt 19 000 eurot. Kostja tagastas hagejale 21.06.2018 laenu koos intressidega summas 19 300 eurot (kd I, tl 126). Hageja poolt kostjale laenu andmisel puudus viide kokkuleppele. Maakohtu hinnangul ei järeldu hageja poolt eeltoodud laenu andmisest kostjale hageja tahe panustada projekti ja 2018. a veebruaris sõlmitud kokkuleppe olemasolu, kuna vastav laen on koos intressidega hagejale tagastatud.
8.Hageja saatis kostjale 07.04.2020 e-kirjaga arve nr VIRDS-01 summas 60 000 eurot (kd I, tl 75; kd I, tl 76). Arve kirjelduseks oli märgitud Sinilille 2a/1 üldehituse ja siseviimistluse kontroll ajavahemikus 01.12.2018–08.03.2020. Maakohus leidis, et ainuüksi viide üldehituse ja siseviimistluse kontrollile 60 000 eurot ei tõenda kokkuleppe olemasolu poolte vahel. Selleks, et arvel näidatud tingimused muutuksid poolte kokkuleppe osaks, peaks olema arvel selgelt näidatud, et soovitakse kokku leppida seni kokkuleppimata tingimustes.
9.Maakohus leidis, et 14.04.2020 C ja Y vestluses kostja avaldatu ei kujuta endast nõude tunnustamist ega võlatunnistust VÕS § 30 lg 1 mõistes. Kostja avaldatu ei sisalda tahteavaldust ega tegu, millest saaks järeldada nõude tunnustamist või kohustuse olemasolu kinnitamist. Maakohtu hinnangul ei kinnita nimetatud tõendid, et poolte vahel oli kehtiv leping, et hageja täitis oma kohustused ning et oli kokkulepe 48 000 euro kandmiseks hagejale arendusprojekti raames. Maakohus jättis hageja esiletoodud asjaolu, et tegemist võiks olla saldokinnitusega, tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 329 lg 1 järgi tähelepanuta.
2-20-12622
10.Maakohus leidis, et tunnistajate M, F ja Q ütlused ei kinnita, et hageja ja kostja sõlmisid lepingu. Maakohus leidis, et tunnistajate M, F ja Q ütlused võivad olla kallutatud.
11.Tunnistajate ütlused on vastuolulised selles osas, kas ja kui tihti viibis hageja seaduslik esindaja Y Sinilille tee 2a objektil ja kas ta tegi seal töid (üldehituse- ja siseviimistluse kontroll ja järelevalve lepingulise ehitusettevõtja tööde üle, samuti muud ehitusega seotud abistavad tegevused). Tunnistajad U ja L kinnitasid täiendavalt, et Y ei käinud ehitusobjektil. Tunnistaja R ütlustest järeldas kohus, et Y käis aeg-ajalt ehitusobjektil.
12.Maakohus leidis, et Q ja tema äriühing ei olnud võimaliku lepingu osalised. Tunnistaja M ütlustest nähtub, et hageja poolt esitatud kirjavahetuses oli adressaadiks märgitud muuhulgas Q põhjusel, et Q valdas eesti keelt paremini ja aitas tõlkida kirjade sisu kostjale. Tõendatud ei ole, et UUS MAA Pirita Büroo OÜ (läbi Q) oli 2018. a veebruaris sõlmitud kokkuleppe pooleks. Samuti ei ole maakohtu hinnangul tõendamist leidnud see, et tunnistaja Q roll oli laiem kui maakleriteenuse osutamine. Maakohtule on esitatud UUS MAA Pirita Büroo OÜ poolt kostjale väljastatud arve nr 115/20 (kd I, tl 157) suurusega 15 000 eurot. Arve selgitusse on märgitud kinnisvara vahendusteenus Sinilille tee 2a-40 korteri müümise eest. Arve selgitustest ei nähtu, et arve oleks esitatud 2018. a veebruaris sõlmitud kokkuleppe alusel. Hageja ei ole tõendanud ja tunnistaja Q ütlustest ei tulene, et poolte tahe oleks olnud midagi muud, kui arvel märgitud kinnisvara vahendusteenus. Vaidlus puudub selle üle, et tunnistaja Q kinnisvarabüroole on arve tasutud. Kuigi tunnistaja Q on selgitanud, et kostja on endiselt tema büroole võlgu, siis ei ole UUS MAA Pirita Büroo OÜ vastavat nõuet käesoleva ajani kostja vastu maksma pannud.
13.Tõendamist ei leidnud, et hageja, kostja ja UUS MAA Pirita Büroo OÜ oleksid sõlminud 2018. a veebruaris kokkulepe, mille eesmärgiks ja esemeks oli Sinilille tee 2a omandamine ja arendus, ja hageja tegi Sinilille tee 2a objektil töid (üldehituse- ja siseviimistluse kontroll ja järelevalve lepingulise ehitusettevõtja tööde üle, samuti muud ehitusega seotud abistavad tegevused), mille alusel on hagejal kostja vastu nõue 48 000 euro saamiseks. Kuna hageja põhinõue 48 000 eurot ei kuulu rahuldamisele, ei kuulu rahuldamisele ka hageja viivisenõuded. Apellatsioonkaebus
14.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada või alternatiivselt, kui ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada, saata asi tagasi maakohtule uueks lahendamiseks. Menetluskulud jätta kostja kanda.
14.1.Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõttes järgmised: 1) maakohus on rikkunud põhjendamiskohustust, kuna otsuse põhjendavast osast ei ole võimalik aru saada, milliste tõendite ja väidete põhjal maakohus oma järeldusteni jõudis; 2) maakohus on otsuse tegemisel jätnud hindamata enamuse hageja esitatud tõenditest, andes kostja tõenditele oluliselt suurema kaalu. Otsusest ei selgu, miks maakohus ei nõustu hageja või kostja väidete või esitatud tõenditega; 3) Maakohus on jätnud otsuses käsitlemata kostja kinnitused lepingu sõlmimise ja hageja rahalise panuse kohta. Hagi vastuses märgib kostja: 1.3. Y, C ja Q otsustasid ühiselt ellu viia kinnisvara arendusprojekti. Arendusprojektiks sobiv kinnisasi asus aadressil Sinilille tee 40 (uus aadress Sinilille tee 2a), Tiskre küla, Harku vald. Kinnisasja müügihind oli turu keskmine (147 000 eurot). Juba nimetatud kostja kinnitusest on võimalik järeldada algse pooltevahelise kokkuleppe sõlmimist ja olemasolu. Veelgi enam, 02.10.2021 hagivastuse p.-s 1.4. (lk 2) kinnitab kostja: Detailsemaid kokkuleppeid arendusprojekti elluviimiseks, rahastamiseks, ehitamiseks ja hilisema kasumi jaotamiseks ei tehtud, kuid algne suusõnaline kokkulepe oli selline, et
2-20-12622 asjaosalised panustavad ühiselt projekti eelkõige oma raha, kuid ka aega ja oskusteavet ning kasumi korral jagavad seda ka vastavalt panusele. Hagivastuse p.-s 1.5. märgib kostja küll seda, et kuna hageja väidetavalt rahaliselt ei panustanud, siis ei osale hageja ka kasumi jaotamises, kuid algse kokkuleppe sõlmimise fakti, ei ole kostja ju kunagi eitanud. Kui selle kostja enda kinnituse juurde lisada kogumis: a) tunnistajate vande all antud ütlused kokkuleppe olemasolu kohta (sh lepingu osapooleks olnud Uus Maa Pirita büroo OÜ ning tema esindaja vande all antud ütlused ja kirjalik kinnitus); b) hageja osalemise kohta ehitusprojektis (nt tunnistajad M, F ja Q on selgitanud, et objektil toimusid iganädalaselt koosolekud, kus hageja osales ning hageja pideva osalemise kohta ehitustegevuses ja kontrollis) ning c) poolte kirjavahetus 07.04.2020 – 14.04.2020 (tl 75 – 84), on hageja hinnangul vajalikul määral tõendatud nii pooltevahelise kokkuleppe sõlmimise fakt, kokkuleppe täitmine hageja poolt, ning kostja kohustus tasuda hageja esitatud arve. 4) Otsuse p-s 12 leiab maakohus, et 19 000 euro laenamisest hagejalt (04.05.2018 anti laenu ning kostja tagastas hagejale laenu koos intressidega summas 19 300 eurot 21.06.2018, kd I, tl 126) ei nähtu hageja tahe panustada projekti ja veebruaris 2018 sõlmitud kokkuleppe olemasolu, kuna vastav laen on koos intressidega hagejale tagastatud. Maakohtu vastavasisuline järeldus kummastav. Kostja ise kinnitab 2.10.2020 hagivastuses, et hageja panustas ka rahaliselt vaidlusalusesse projekti ehk kokkuleppesse omalt poolt laenu andes, kuid millegipärast tõlgendab kohus nimetatud asjaolu ja tõendit hageja kahjuks, märkides et kuna juunis 2018 laen hagejale tagastati, siis ei saa see panus mitte kuidagi tõendada kokkuleppe olemasolu. Menetluses on selgunud, et hageja panustas projekti eelkõige ehitusalaselt, kuid asjaolu, et hageja andis lisaks ka laenu (ehk panustas ka rahaliselt), kinnitab kogumis muude tõenditega just kokkuleppe olemasolu, mitte ei tõenda kokkuleppe puudumist (nagu kohus on järeldanud). 5) Maakohus andis hagi lisades 25,26, 27 ja 28 (tl 75–84) esitatud tõenditele ebaõige hinnangu, jättes olulised fragmendid tõenditest hindamata ning samuti jättes tõendid hindamata kogumis teiste tõendiga. Viidatud tõenditest nähtub, et 7.04.2020 kell 20:24 kostja ise küsib hageja käest arvet e-postile pärast seda, kui hageja on kostjale saatnud arve Viber vahendusel („Y, kas sa saad mulle arve e-posti panna“) ehk juba selle lausega kinnitas kostja, et ta on võimalikust hageja arvest teadlik ning soovib seda epostile. Hageja vastab samal päeval kell 20:34 „Püüan“. Hagi lisast 22 on näha, et minuti pärast ehk kell 20:35 edastab hageja kostjale arve. Mõne aja pärast ehk 7.04.2020 kell 20:44 kinnitab kostja arve saamist sõnadega „Sain kätte“ (saates ka „pöial üles“ emotikoni), mille peale hageja vastab kell 20:45 „Väga hea“. Poolte vahel puudub vaidlus, et kõik vestluse käigus esitatud arved (kus on märgitud Sinilille objekti üldehituse ja siseviimistluse kontroll) on kostjale edastatud ja vestlus ise toimus (Kostja kinnitas seda täiendavalt kohtule 08.06.2021 saadetud e-kirjas (kd II, tl 205, pöördel)). 6) Kuna nädala jooksul ei olnud kostja arvet tasunud, esitas hageja 14.04.2020 kell 21:06 suhtluskeskkonna „Viber“ kaudu kostjale uuesti arve VLAERI_OÜ_Arve_nr_VIRDS01.pdf (vt Lisa 26). (Sinilille 2a/1 üldehituse ja siseviimistluse kontroll ajavahemikus 01.12.2018-08.03.2020, kokku 40 000 eurot + km) ning seda summas 40 000 eurot, millele lisandus käibemaks 8000 eurot (Lisa 25 ja Lisa 26). Pärast arve uuesti esitamist arenes poolte vahel järgnev kirjavahetus: Kell 21:16 ehk täpselt 10 minutit hiljem (on ilmne, et kostja sai arvega põhjalikult tutvuda) vastab kostja „Y, me ju rääkisime 40st“ - ehk sellest lausest tulenebki kostja sõnaselge kinnitus ja teadmine, et pooled olid vähemalt 40 000 euro tasumises leppinud kokku ning kostja sai aru (või pidi VÕS § 15 lg 4 tähenduses aru saama), et tegemist on arvega Sinilille 2a/1 üldehituse ja
2-20-12622 siseviimistluse kontrolli eest ajavahemikus 01.12.2018-08.03.2020. Mis põhjusel annaks kostja muidu sellise kinnituse, kus kostja ütleb, et Y, me ju rääkisime 40st (ehk 40 000 eurost). Kell 21:17 ehk minut aega hiljem vastab hageja selgitusega: „Ma ju esitasin sulle 40 pluss käibemaks, käibemaksu said sa tagasi.“ Seepeale vastab kostja kell 21:31 ehk 14 minutit hiljem „Hästi.“ Seepeale kell 22:47 palub kostja hagejaga kohtumist. Ehk nende tõenditega on tõendatud, et kostjal oli võimalik haginõude aluseks oleva arve ja arvetega tutvuda vähemalt nädala jooksul. Kostja väide: „Y, Me ju rääkisime 40st“ ning fakt, et kostja oli arvetega tutvunud juba enam kui nädala jooksul kinnitab ühemõtteliselt, et kostja sai suurepäraselt aru, mis arvega tegemist on ning mis asjaoludel see esitati. Kostja enda 2.10.2021 hagivastuse p.-s 2.4.4 (lk 10) toodud väide, et ta ei mäleta, mis asjaoludel seda vestlust peeti, kuid ilmselt oli see seotud summaga, mis sai hagi lisa 20 alusel laenatud kostjalt hagejale (91 000 eurot), või mingi muu kokkuleppega laenu saamiseks, kuna lühikese perioodi jooksul olid hageja ja kostja teineteisele raha laenanud ja seda ka tagasi maksnud – on absurdne ning eluliselt selgelt ebausutav. Kui kostja poleks aru saanud, mis arvega tegemist on ning mis asjaoludel vestlust peeti, ei oleks kostja esitanud ka tõenditest nähtuvaid täpsustavaid küsimusi arvete kohta. Kostja kinnitas maakohtule 08.06.2021 saadetud e-kirjas (kd II, tl 205, pöördel), et ta on arved nr VIRDS-01 (esialgne summa 60 000 eurot ja parandatud arve alusel summa 48 000 eurot) kätte saanud, ülalnimetatud vestlus tõepoolest peeti ning hagi lisades 25-28 toodud asjaolud vastavad tõele. 7) Maakohus jättis ülalviidatud asjaolud sisuliselt hindamata leides, et viidatud tõendid ei kinnita, et poolte vahel oleks olnud kehtiv leping, et hageja täitis oma kohustused ning, et pooltel oli kokkulepe 48 000 euro kandmiseks hagejale seoses arendusprojektiga. 8) Hageja hinnangul saab kostja vastuseid ja käitumist käsitada võla tunnistamisena ehk deklaratiivse võlatunnistusena või võla tunnistamisena tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 158 lg 2 tähenduses, sest kirjavahetusest nähtub, et kostja on oma kohustusest väga hästi teadlik ega esita sellele sisulisi vastuväiteid. Kui kostja oleks algusest peale olnud veendumusel, et hagejal puudub igasugune õigus arendusprojektist mingitki raha saada, siis ei oleks kostja hagejale selliseid vastuseid esitanud. 07.04 ja 14.07 kirjavahetusest järeldub vaieldamatult kostja teadlikkus nõude olemasolust ja ka kohustusest. Kui tegemist oleks alusetu nõudega, oleks kostja sellele viivitamatult vastu vaielnud. 9) Maakohus leidis tõendeid ebaõigesti hinnates, et UUS MAA Pirita Büroo OÜ osalus arendusprojektis oli seotud üksnes tavapärase kinnisavaramüügi vahendusega. Maakohus rajas oma järelduse (otsuse lk 17) asjaolule, et B saadetud 10.06.2019 ja 01.07.2019 koosoleku protokollide projektides Q märgitud. See järeldus on vastuolus teiste tõendite ja kostja enda seletustega. Lisaks edastas järelevalve teostaja B 26.03.2019 Landbildi arved ja aktid M-le, C-le ning Q-le (kd II, tl 189). 10) Maakohus leidis tõendeid vääralt hinnates, et hageja ei ole objektil järelevalvet ega ka korterelamu üldehituse ja siseviimistluse kontrolli teostanud. Tunnistajate M, F, Q ja U 12.04.2021 toimunud eelistungil ja R 08.06.2021 toimunud istungil antud ütlused tõendavad vastupidist. Poolte kirjavahetusest on võimalik igal juhul välja lugeda, et hageja osales ehitusprojektis märkimisväärses ulatuses. Asjaolu, et hageja esindaja ei olnud erinevate kirjade adressaatideks ei tähenda, et hageja osalemine ehitusprojektis ei oleks olnud tõendatud teiste tõenditega. Kuna ehitusleping oli sõlmitud OSAÜHINGUGA VLAERI, siis on loogiline, et ehitusega seotud kirjad olid suunatud eelkõige kostjale. See ei tähenda, et hageja ei olnud projektiga üldse seotud.
2-20-12622 11) Maakohus omistas D kirjalikule seletusele põhjendamatult suure kaalu. D väide hageja esindaja kohta ei vasta samuti tõele. Isiku väiteid ei ole vande all kontrollitud, seega ei tohi omistada lihtkirjalikule seletuskirjale samasugust kaalu nagu on vande all antud ütlustel. 12) Maakohus ei ole hinnanud tõendeid objektiivselt ega ka kogumis. Maakohtu otsusest ei ole võimalik aru saada, miks peab maakohus ühte tõendit kaalukamaks kui teist. Maakohus on jätnud otsuses vastamata mitmetele hageja sisulistele väidetele ning jätnud selgitamata, miks üks või teine tõend ei oma asjas tähtsust. Sellega on maakohus rikkunud nii menetlusõigust kui ka materiaalõigust (jättes hageja nõude põhjendamatult rahuldamata). Maakohus on hinnanud otsuses tõendeid äärmiselt ühekülgselt ning kohati jääb kohtu põhjendusi lugedes mulje, nagu oleks kõik hageja esitatud tõendid tähtsusetud ning kostja esitatud tõendid arusaamatult suure kaaluga. 13) Maakohus on jätnud tähelepanuta ka asjaolu, et hageja ei ole mitte kunagi väitnud, et ta on teostanud omanikujärelevalvet ehitusseaduse (EhS) § 20 lg 1 teise lause tähenduses. Arve ei olnud esitatud omanikujärelevalve teenuse eest. Hageja esitatud arves oli kirjas üldehituse ja siseviimistluse kontroll ajavahemikus 01.12.2018–08.03.2020. 14) Maakohus ei ole kontrollinud kas hagejal võib olla nõue ka lepinguvälisel alusel. Hageja märkis 08.06.2021 istungil (vt protokoll lk 16), et kohtul on õigus ja kohustus hinnata, kas poolte vahel võis olla ka lepinguväline võlasuhe, ning palunud kontrollida mistahes võimalikke võlasuhteid poolte vahel. Juhul, kui kohus peaks leidma, et poolte vahel puudus leping, ei ole välistatud, et hageja nõue on käsitletav käsundita asjaajamisest tuleneva kulutuste hüvitamise ja mõistliku tasu maksmise nõudena VÕS § 1023 lg-te 1 ja 2 alusel. Hageja arvates on piisavalt tõendatud, et hageja osales ehitustegevuses ligikaudu kahe aasta vältel ning kostja ei esitanud hageja esitatud arvele sisulisi vastuväiteid. Maakohus ei ole neid asjaolusid ja hageja võimalikku nõuet lepinguvälisel aluse otsuses kontrollinud. Sellega rikkus maakohus nii menetlusõigust kui ka kohaldas vääralt materiaalõigust. Vastustaja seisukoht
15.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
16.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada. Apellatsioonkaebus rahuldatakse ja menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jäävad kostja kanda.
17.Kolleegium leiab, et maakohus hindas tõendeid nende kogumis ebaõigesti, mis viis maakohtu ebaõigele järeldusele, et hageja ja kostja ei sõlminud kinnisvara arenduseks seltsingulepingut.
18.Maakohus tuvastas järgmised asja lahendamiseks vajalikud asjaolud, mille üle ei vaidle pooled ka apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel. - Kostja ja OÜ Bravalla sõlmisid 05.03.2018 kinnistu mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks. Lepingu esemeks oli OÜ-le Bravalla kuuluv 2584/4818 suurune mõtteline osa kinnistust asukohaga Sinilille tee 40, Tiskre küla, Harku vald, Harjumaa koos selle oluliste osadega ja päraldistega (kd I, tl 29; kd I, tl 30-35). - 07.05.2018 kanti kostja kinnistusraamatusse kinnisasja kaasomanikuks (2584/4818 kaasomandist, kd I, tl 36-40).
2-20-12622 - 16.05.2018 sõlmisid OÜ Tabasalu Meistrid ja kostja kinnistu jagamise lepingu, millega lõpetati kaasomand ja kinnistu jagati korteriomanditeks (kd I, tl 42-45, pöördel). - Korterite ehitamiseks sõlmisid Landbild OÜ ja kostja 12.12.2018 töövõtulepingu (kd I, tl 97-99). Töövõtulepingu järgi oli ehitajale makstav tasu 602 033,94 eurot (punkt 3.1., kd I, tl 97, pöördel). - 07.03.2020 objekti üleandmis-vastuvõtmise aktiga andis Landbild OÜ objekti kostjale üle (kd I, tl 48). Akti koostamisel esindasid Landbild OÜ-d juhatuse liikmed M ja F ning kostjat juhatuse liige C. Kostja edastas üleandmis-vastuvõtmise akti 14.04.2020 Q-le (kd I, tl 47). - 31.03.2020 väljastati korteritele kasutusluba (kd I, tl 49-50, pöördel). - Kostja võõrandas korterid ajavahemikus detsember 2019 – aprill 2020. Korterite võõrandamist vahendas UUS MAA Pirita Büroo OÜ, keda esindas juhatuse liige Q. - Hageja saatis kostjale 07.04.2020 e-kirjaga arve nr VIRDS-01 summas 60 000 eurot (kd I, tl 75; kd I, tl 76). Arve kirjelduseks oli märgitud Sinilille 2a/1 üldehituse ja siseviimistluse kontroll ajavahemikus 01.12.2018–08.03.2020 - C ja Y suhtlesid arve teemal, misjärel hageja saatis kostjale uue arve summas 48 000 eurot. Kostja arvet ei tasunud.
19.Hageja esile toodud asjaoludel võib tal olla kostja vastu seltsingulepingust tuleneva kasumi jaotamise nõue. VÕS § 580 lg 1 ja § 604 järgi on sellise nõude eeldused: - kokkuleppe sõlmimine seltsingu sisus; - seltsingu lõppemine eesmärgi saavutamisega (§ 596 lg 1 p 5) või muul viisil; - ülejäägi olemasolu.
20.Kõiki nõude eeldusi peab tõendama hageja (TsMS § 230 lg 1). Seltsingulepingust tuleneva kasumi jaotamise nõude eeldusi ning tõendamiskoormist on maakohus pooltega arutanud eelmenetluses. Esmalt hindab kolleegium, kas pooltel on kokkulepe seltsingu sisus (I) ja seejärel, kas seltsing on lõppenud ja kas esineb seltsinguvara ülejääk (II). I
21.Kolleegium möönab, et otseseid tõendeid C, Y ja Q suulise seltsinguleppe kohta ei saa olla palju, sest pooled kokkulepet kirjalikult ei vormistanud. Otseseks tõendi allikaks on üksnes Q ütlused.
21.1.Q kinnitas eelistungil kõiki hageja väiteid seltsingulepingu sõlmimise kohta. Q kinnitas, et tema kaudu tuli info soodsa hinnaga kinnisasja kohta. Lepingupooled leppisid kokku, et viiest boksist koosnev arendusprojekt tuleb ühiselt valmis ehitada ja kasum jagada kolmeks. Igaüks pidi panustama nii palju kui saab ja nii, kuidas oskab. Üldiselt pidi Q tegelema müügiga ning C ja Y pidid organiseerima ehituse. Enne kinnisasja ostmist oli üldjoontes teada ehituse hind ja viiest korterist kolmele olid ostjad.
21.2.Kolleegium ei näe põhjust kahelda Q ütluste usaldusväärsuses, kuivõrd tegemist on isiklikult huvitatud isikuga, kes soovib, et vaidlus lahendataks hageja kasuks, et siis hakata kostjalt ka „oma osa“ nõudma. Tegemist on oletusega, mida Q käitumine pärast projekti valmimist ei kinnita. Q äriühing esitas kostjale arve suurusega 15 000 ning kostja tasus selle arve. Pooled ei ole esile toonud, et Q oleks raha saamiseks täiendavalt kostja poole pöördunud. Seega võib arvata, et Q rahuldus juba saadud rahaga ning tal ei ole lahendamata õigusvaidlusi kostjaga. Oletuslik on ka väide, et Q oli kohtuistungil ütlusi andes joobes või jääknähtudega, mistõttu tema ütlused ei olnud adekvaatsed. Tunnistaja nõustumisest, et tal võivad eelmisest päevast olla „lõhnad juures“, ei saa järeldada, et tema ütlused on ebaadekvaatsed. Seda enam, et ütluste esemeks ei olnud minevikudetailid, mida jääknähud teoreetiliselt võiksid mõjutada, vaid põhimõttelised sündmused.
2-20-12622
22.Lepingu sõlmimise kohta esitatud otseseid tõendeid hindab kolleegium koos kaudsete tõenditega. Eelkõige on kaudsed tõendid esitatud seoses väitega, et pooled asusid tegelikkuses kokkulepet täitma ning möönsid kokkuleppe olemasolu oma tegudega.
23.Kolleegium leiab, et tunnistajate ütluste ja kirjalike tõendite alusel saab tuvastada, et Y viibis ehitusobjektil sageli, kontrollis ja juhendas ehitajaid ja ehitas ise.
23.1.Tunnistaja Q selgitas eelistungil, et C ja Y organiseerisid projekti ehituse. Tunnistaja ütlused viitavad, et Y viibis ehitusobjektil igapäevaselt, tegi järelevalvet ja tegi ka ise töid. Pärast tööde lõppu suhtles Y ka ostjatega.
23.2.Kolleegium nõustub, et tunnistaja Q ütlustes on teatud ebatäpsusi. 12.04.2021 kohtuistungil väitis tunnistaja Q (protokolli lk 16), et omanikujärelevalvet teostas B, kes saatis alati peale ehituskoosolekuid e-kirju nii kostjale kui ka hageja esindajale. Samas esitas kostja tõendeid selle kohta, et mitmel puhul see selliselt toimunud ei ole. B edastas 10.06.2019 e-kirja koos koosoleku protokolliga nr 1 ning see e-kiri on adresseeritud kostja esindajale ja ehitajate esindajatele. Ka B 27.06.2019 e-kiri on adresseeritud vaid M-le ja kostja esindajale, 10.07.2019 e-kiri on adresseeritud vaid kostja esindajale. Kostja tõi esile, et Q ütlused olid tendentslikud ka väites, et aknad tellis Y tuttava kaudu Leedust.
23.2.1.Kolleegium on seisukohal, et kuigi tunnistaja Q ütlustes on teatud ebatäpsusi, ei muuda see tema ütlusi tervikuna ebaõigeteks ega ebausaldusväärseteks. Kogu ehitustöö ja suhted erinevate isikute vahel, kes ehitusse panustasid, oli korraldatud võrdlemisi dünaamiliselt ja spontaanselt ilma selgeid kirjalikke kokkuleppeid sõlmimata. Seega ei ole üllatav, et erinevatel tunnistajatel võis jääda ehitustöö korraldusest erinev mulje ja nende kirjeldused ehituse korraldusest on erinevad. Sellegipoolest saab põhiküsimustes, et E viibis ehitusobjektil tihti ja tegeles seal ehitajate töö korraldamisega ning ehitas ise, teha selgeid järeldusi.
23.3.12.04.2021 toimunud eelistungil andis Landbild OÜ juhatuse liige tunnistaja F üksikasjalikke ja veenvaid selgitusi, et Y viibis ehitusobjektil peaaegu iga päev, kontrollis ja juhendas ehitajaid ja ehitas ise. Tunnistaja selgitas, et Landbild OÜ ja arendajate vahel toimusid koosolekud kord nädalas, võib-olla isegi rohkem ja koosolekutel osalesid C, Q ja Y. Y aitas oma tööjõu ja tutvustega ehitusmaterjalide hankimisel.
23.4.12.04.2021 toimunud eelistungil andis Landbild OÜ juhatuse liige tunnistaja M üksikasjalikke ja veenvaid selgitusi, et Y viibis ehitusobjektil peaaegu iga päev, kontrollis ja juhendas ehitajaid ja ehitas ise. Tunnistaja selgitas, et Y osales kaks korda nädalas arendaja ja ehitaja töökoosolekutel. Tunnistaja kinnitas, et Y aitas oma tööjõu ja tutvustega ehitusmaterjalide hankimisel.
23.5.Kolleegium ei nõustu kostja seisukohaga, et tunnistajate F ja M ütlused tuleb jätta arvestamata seetõttu, et nad võivad olla kostja suhtes halvasti meelestatud. Asjaolu, et F-le kuuluvalt Landbilt OÜ-lt on kostja kasuks välja mõistetud võlg 4466 eurot, ei tähenda, et nad andsid kostja kahjuks teadvalt valeütlusi. Oletuslik on väide, et tunnistajad võisid saada oma ütluste andmise eest hagejalt tasu.
23.6.Tunnistaja R ütlustest saab järeldada, et Y viibis ehitusobjektil sageli ja tegeles seal peamiselt ehitajate töö kontrollimise ja neile juhiste andmisega, vahel osales ka ise töödes. Samas ei teadnud ega saanudki tunnistaja teada Y täpseid ülesandeid, sest tunnistaja ei olnud ehitusega seotud, vaid tuli sinna üksnes kui C sõber ja autojuht.
23.7.Tunnistaja L ütlustest ei saa järeldada, et Y tegelikkuses objektil ehitustöid ei teinud. Tunnistaja selgitas, et on C enda käest kuulnud, et ka Y oli Sinilille 2A ehitusobjektiga seotud. Tunnistaja ei teadnud ega saanudki teada Y täpseid ülesandeid, sest tunnistaja ei olnud ehitusega seotud, vaid tuli sinna üksnes kui C sõber.
2-20-12622
23.8.U ütlustest ei saa järeldada, et Y tegelikkuses objektil ehitustöid ei teinud. 12.04.2021 U ülekuulamisprotokollist (lk 2) nähtub, et esimesel kohtumisel C-ga viibis koos C-ga kohal Y. U kinnitab, et kohtumine lõppes sellega, et Sinilille 2 A objektiga seotud tegevuste osas suhtles U edaspidi C ja Y-ga.
23.9.Põhjendatud ei ole vastustaja seisukoht, et asjas ei oma tähtsust see, kas Y tegi objektil projektiga seotud tegevusi ja kui tihti ta seal viibis. Asjaolu, et Y asus lepingut täitma ning panustas selleks ligi aasta jooksul oma tööjõudu, viitab sellele, et pooled sõlmisid seltsingulepingu.
23.10.Kolleegium ei nõustu maakohtu arutlusega, et tunnistajate ütlustest oluliselt suurem kaal tuleb anda kirjalikele tõenditele. Asjaolu, et hageja esindaja ei olnud erinevate kirjade adressaatideks ei tähenda, et hageja osalemine ehitusprojektis ei oleks olnud tõendatud teiste tõenditega. Et kinnisasja omanik ja ehituslepingu pool oli kostja, on mõistetav, et osa ametlikku suhtlust leidis aset vaid C-ga ning Y sellesse ei kaasatud. Samas on ka kirjalikke tõendeid, kus Y on suhtluse osapoolena kajastatud (nt B 16.08.2019 e-kiri).
24.Pooled vaidlevad selle üle, kas Q osutas oma äriühingu kaudu üksnes maaklerteenust või oli ta üks arendusprojekti osaline. Vaidlust ei ole selles, et Q suhtles korterite ostjatega ning kostja tasus talle arve alusel maaklerteenuse osutamise eest. Samas nähtub kirjalikest tõenditest, et ta osales mitmel koosolekul, näiteks seoses kasutusloa taotlusega, ning ta oli osaline mitmes kirjavahetuses.
24.1.Landbild OÜ juhatuse liige M on korduvalt edastanud Sinilille 2a ehitusobjektiga seotud e-kirju samaaegselt nii C-le kui ka Q-le (dtl 699 jj): - 12.12.2018 kell 16:31 Landbild OÜ e-kiri Q-le ehituslepinguga seoses; - 22.01.2019 kell 19:55 Landbild OÜ e-kiri Q-le ja C-le Sinilille objektiga seoses; - 08.03.2019 kell 12:23 Q e-kiri C-le ja M-le seoses suhtlusega Harku vallavalitsuse ja arhitektuuribürooga - 24.05.2019 kell 17:07 Landbild OÜ e-kiri C-le ja Q-le seoses ehitustegevuse ja töögraafikuga Sinilille objektil; - 26.07.2019 kell 11:36 B e-kiri Q-le ja C-le tööde akti edastamine.
24.2.Kokkuvõttes saab esitatud tõenditest teha järelduse, et kuigi Q ei viibinud ehitustöödel sama palju kui C või Y, oli ta ehitusega seotud suuremal määral, kui tavapärase maaklerteenuse osutaja.
24.3.Praeguse vaidluse lahendamisel ei anna kolleegium hinnangut sellele, kui suur oli Q panus arendusprojektis ja kas tal tekkis õigus kolmandikule kasumist või mitte. On võimalik, et seltsingulepingu täitmise ajal muudavad lepinguosalised lepingut otseste või kaudsete tahteavaldustega. Q panus võis jääda esialgu plaanitust väiksemaks ja seetõttu võis ta sõlmida kokkuleppe, et tema tasu on 25 000 eurot (Q ütlused). Samas viitab tema oluline seotus arendusprojektiga, et algselt sõlmisid hageja, kostja ja Q äriühing seltsingulepingu hageja väidetud tingimustel.
25.Kolleegium on seisukohal, et hageja, kostja ja Q käitumine 2020. a aprillis viitab sellele, et pooled olid sõlminud seltsingulepingu hageja väidetud tingimustel.
25.1.Eelnevalt tuvastas kolleegium, et hageja saatis kostjale 07.04.2020 e-kirjaga arve nr VIRDS-01 suurusega 60 000 eurot (kd I, tl 75; kd I, tl 76). Arve kirjelduseks oli märgitud Sinilille 2a/1 üldehituse ja siseviimistluse kontroll ajavahemikus 01.12.2018–08.03.2020.
2-20-12622 tee, 2a/40, üldehituse ja siseviimistluse kontroll, läheb kontole nr EE222200221049082237, saajaks Virds Company OÜ“.
25.3.Hageja esitas arve nr VIRDS-1 ka suhtluskeskkonna Viber kaudu. Kostja kinnitas 07.04.2020 arve kättesaamist. Kostja maksetähtajaks arvet ei tasunud ja võttis lepingust arve tasumise tingimuse välja. Hageja palus kostjalt telefoni teel asjale selgitust. Kostja selgitas, et arve suurus 60 000 eurot on vale ning tegelik summa peaks olema 40 000 eurot.
25.4.14.04.2020 esitas hageja suhtluskeskkonna „Viber“ kaudu kostjale uuesti arve VLAERI_OÜ_Arve_nr_VIRDS-01.pdf suurusega 40 000 eurot, millele oli lisatud käibemaks 8000 eurot, kokku 48 000 eurot. Kell 21:16 vastas kostja „Y, me ju rääkisime 40st“. Kell 21:17 vastab hageja selgitusega „Ma ju esitasin sulle 40 pluss käibemaks, käibemaksu said sa tagasi.“ Seepeale vastab kostja kell 21:31 „Hästi.“ Järgnevalt kell 22:47 palub kostja hagejaga kohtumist.
25.5.Kuigi viidatud kirjavahtust ei ole kolleegiumi arvates võlatunnistus VÕS § 30 lg 1 mõttes, on tegemist kaudse tõendiga seltsingulepingu kohta. Hageja, kostja ja Q käitusid arve tasumata jätmiseni sellisel viisil, mida mõistlik inimene võib eelda lepingupooltelt, kes on sõlminud seltsingulepingu hageja väidetud tingimustel. Kostja hagivastuse p.-s 2.4.4 toodud väide, et ta ei mäleta, mis asjaoludel seda vestlust peeti, kuid ilmselt oli see seotud hageja 91 000 euro suuruse laenuga kostjale või mõne muu sarnase laenuga, ei ole eluliselt usutav. Usutavat seletust 14.04.2020 vestluse kohta kostja menetluses pakkunud ei ole.
25.6.Kuigi kostja ei andnud 14.04.2020 toimunud vestluses selget lubadust, et maksab arve ära, ei esitanud ta hageja nõudele sisulisi vastuväiteid. Mõistlikule kõrvalseisjale jääb toimunud vestlusest mulje, et hagejal on kostja vastu nõue, kuid nad on pidanud või peavad jätkuvalt läbirääkimisi nõude suuruse üle. See järeldus riimub hageja väitega, et pooltel oli kokkulepe kasumi jaotamise kohta. Et kasumi täpset suurust teadis kõige paremini kostja ning kostja ei esitanud hagejale seltsingu aruannet, on mõistetav, et hageja pidas nõude üle läbirääkimisi ja vähendas nõuet. Kui kostja soovis algset kokkulepet muuta selliselt, et hageja saaks kasumist osa vastavalt tema panusele, võib eeldada, et ta läbirääkimistel nõuet tunnistas, aga soovis kokku leppida väiksemas kasumiosas. Et pärast 14.04.2020 C ja Y suhtlus katkes, näitab, et C mõtles ümber ja otsustas jätta seltsingulepingust tulenevad kohustused Y ees täitmata.
26.Pooltel ei ole vaidlust, et projekti teostamise ajal andis hageja kostjale kahel korral laenu, vastavalt 19 000 eurot ja 91 000 eurot, ning kostja maksis need summad tagasi. Kolleegium leiab, et kuigi laenude andmisest ei saa teha väga kindlaid järeldusi, siis pigem need kinnitavad hageja väiteid seltsingulepingu sõlmimise kohta. Et kinnisasja omanikuks ja ehituslepingu pooleks oli kostja, võib eeldada, et kui hageja panustas projekti rahaliselt, siis ei teinud ta seda otse ehituse eest tasudes, vaid kostja kaudu. Kui hageja laenude andmisega ka otseselt projekti ei panustanud, näitas see tema huvi projekti eduka kulgemise vastu.
27.Kokkuvõttes leiab kolleegium, et poolte esitatud tõenditest nende kogumis järeldub, et hageja, kostja ja Q äriühing UUS MAA Pirita Büroo OÜ sõlmisid seltsingulepingu kinnisvara arendamiseks. Kokkulepe oli, et kostja omandab kinnisasja Sinilille tee 40, hageja ja kostja organiseerivad kinnisasjale ridaelamu ehitamise ja Q aitab kinnisasja omandamisel, asjaajamisel ja korterite müügiga. Hageja ülesanne oli üldehituse- ja siseviimistluse kontroll ja järelevalve lepingulise ehitusettevõtja tööde üle ning muud abistavad tegevused. Pooled leppisid kokku, et rahaliselt panustatakse vastavalt võimalustele ning kasum jaotatakse võrdselt. II
28.Järgnevalt hindab kolleegium, kas seltsinguleping on lõppenud selle eesmärgi täitmisega ning kas esineb seltsinguvara ülejääk.
2-20-12622
29.Kolleegium ei nõustu kostja väitega, et seltsinguleping on üles öeldud hiljemalt siis, kui oli selge, et mitte keegi peale kostja projekti ei panusta. Kostja tõi esile, et 2018. a suvel/sügisel prooviti objekti korduvalt müüa, kuna ei olnud raha, et ehitustegevust alustada. See oli hetk, mil oli ilmne, et mitte keegi ei ole huvitatud nn seltsingu jätkamisest ja projekti elluviimisest.
29.1.Eelnevalt tuvastas kolleegium seltsingulepingu sisu ning selle kohaselt ei lepitud kokku, et kõik pooled panustavad projekti rahaliselt. Seltsingukokkuleppe sisuks oli, et C ja Y organiseerivad korterite valmis ehitamise, rahalised panused pidi tehtama vastavalt võimalustele.
30.Kolleegium leiab, et seltsinguleping lõppes kõikide korterite võõrandamisega. Põhjendatud ei ole kostja seisukoht, et seltsinguleping lõpeb alles garantiiperioodi lõpus. Seltsingu sisu oli korterite valmis ehitamine ning võõrandamine. Poolte suulist kokkulepet võib mõistliku isiku seisukohast (VÕS § 29 lg 4) mõista selliselt, et seltsingu eesmärk saavutatakse kõikide korterite võõrandamisega. Tavapäraselt on garantiitööde maht väike osa terve lepingu mahust, seepärast võib eeldada, et kui pooled oleksid soovinud jätta osa kasumist jaotamata ja hoida seda võimalike garantiitööde jaoks, oleks selles eraldi kokku lepitud. Tunnistaja Q viitas, et enne, kui C kasumi jaotamise osas ümber mõtles, soovis ta jätta hageja kasumist 10 000 eurot garantiitööde katteks. Sellekohase kokkuleppe sõlmimist aga pooled esile toonud ei ole.
31.Hageja tõi esile, et kokku oli viie korteri müügihind 964 500 eurot. Sellest summast tuleb lahutada Landbild OÜ-ga sõlmitud lepingu hind 602 000 eurot, mis tasuti ehitajale, krundi soetamiseks võetud laenud 149 000 eurot + intressid 30 000 eurot. Kostja ei ole vaidlustanud müügihinda ega seda, et vähemalt hageja väidetud ulatuses on ta kulutusi teinud. Arvutuskäigu kohaselt on kasum 183 500 eurot.
31.1.Kostja tõi esile, et korterite garantiiperiood ei ole veel möödunud ja kostja on juba teinud garantiitöid. Landbild OÜ lahkumise tõttu pidi kostja tegema oma vahenditest kulutusi tööde lõpetamiseks ja puuduste kõrvaldamiseks ning sellised kulutused tuleb kasumist maha arvestada. Maakohus selgitas pooltele 08.06.2021 kohtuistungil õigesti, et pooltel tuleb tõendada oma väiteid seltsinguvara ülejäägi kohta. Kostja esile toodud täiendavad mahaarvamised tuli TsMS § 230 lg 1 järgi täpsemalt esile tuua ja tõendada kostjal, kuid täpseid summasid ega neid kinnitavaid tõendeid kostja ei esitanud. Seega tuvastab kolleegium, et pärast seltsingu lõppemist jäi kostja kätte kasum 183 500 eurot.
31.2.VÕS § 592 järgi tuleb kasumi jaotamisel lähtuda poolte kokkuleppest seltsinglaste osade kohta. Praegusel juhul leppisid seltsinglased kokku kasumi jaotamises võrdselt. Seega tekkis igal seltsinglasel õigus kasumile 61 166 eurot. Sellest palub hageja välja mõista 48 000 eurot. Et kolleegium on tuvastanud kasumi jaotamise nõude kõik eeldused, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 48 000 eurot.
31.3.Hageja on palunud kostjalt välja mõista VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses viivise põhivõlalt suurusega 48 000 eurot alates hagi esitamisest (31.08.2020) kuni kohustuse kohase täitmiseni. Viivisekalkulaatori (viivisekalkulaator.ee) järgi on viivis ringkonnakohtu otsuse langetamise päeva seisuga 8739,04 eurot. TsMS § 367 järgi mõistab kohus kostjalt välja viivise põhivõlalt 48 000 eurot võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 10.12.2022 kuni kohustuse täitmiseni. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
32.TsMS § 162 lg 1 järgi jätab ringkonnakohus menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus kostja kanda. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse. Kuna ringkonnakohus lahendab vaidluse maakohtust
2-20-12622 erinevalt, siis määrab menetluskulud rahaliselt kindlaks maakohus tsiviilkolleegiumi 2. novembri 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-14924, p 21).
(Riigikohtu
(allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Ele Liiv, Neve Uudelt
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.