O P hagi AVA SPA Investment osaühingu vastu võlgnevuse nõudes
Tsiviilasja hind
5984.73 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
hageja O P (isikukood xxx); hageja lepinguline esindaja N R (JURCONSUL osaühing, epost xxx); kostja AVA SPA Investment osaühing (registrikood 11458437); kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Kukk, (Advokaadibüroo TETRIS, e-post xxx).
Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta hagi rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud hageja O P (isikukood xxx) kanda.
3.Mõista hagejalt O P (isikukood xxx) kostja AVA SPA Investment osaühingu (registrikood 11458437) kasuks välja õigusabikulud 622.20 eurot.
4.Hüvitamisele kuuluvatelt kostja menetluskuludelt tuleb hagejal O P (isikukood xxx) tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
2-23-128236 Edasikaebamise kord Harju Maakohtu otsuse peale on pooltel vastavalt TsMS § 632 lõikele 1 õigus apellatsiooni korras edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest. Otsuse peale esitatud kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. I Hageja nõue ja seisukohad
1.Harju Maakohtu menetluses on O P hagi AVA SPA Investment osaühingu vastu võlgnevuse nõudes. Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlg 5000 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 984.73 eurot (alates 01.04.2021 kuni 14.07.2023). Hagiavalduse kohaselt on nõude aluseks kostja AVA SPA Investment OÜ müüjana ja hageja O P broneerijana vahel lihtkirjalikus vormis 01.04.2021 sõlmitud leping, mida hageja ja kostja nimetasid „Broneerimisleping“. Lepingu esemeks oli ridaelamuboks aadressiga xxx hinnaga 271 000 eurot. Hageja selgitab, et hind ei ole märgitud lepingu sees, vaid käsitsi kirjutatud lepingu teisel poolel. Broneerimislepingu punktis 2 leppisid pooled kokku broneerimisperioodis ehk 45 päeva broneerimislepingu sõlmimisest, mille jooksul kohustus AVA SPA Investment OÜ mitte võõrandama korteriomandit kolmandatele isikutele. Broneerimislepingu punktis 3 tuleneva kohustuse täitmiseks andis hageja 01.04.2021 kostjale 5000 eurot sularahas. Hageja kohustuseks jäi broneerimislepingu punkti 5.1 kohaselt teha kostjaga koostööd muude õigustoimingute läbiviimiseks, mille alusel toimuks kinnisvaraga seotud valdusõiguse üleminek hagejale. Kostja sisuliselt survestas tegema kinnisasja omandamisele või võõrandamisele suunatud tehingut. Samuti kinnitab broneerimislepingu punkt 6 sõnastus boksiga seotud valduseõiguse ülemineku kohustust või tasutud summast ilmajäämist. Hageja sai aru, et võttis notari selgitusteta järelemõtlematult kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud siduva kohustuse. Hageja palus kostjalt tema poolt tasutud broneerimistasu 5000 euro tagastamist. Läbirääkimiste käigus keeldus kostja tagastama hagejale broneerimistasu, viidates broneerimislepingu punktile 6, kuid hageja ei ole nõus jätma broneerimistasu kostjale hüvitiseks. Lisaks edastas hageja esindaja kostjale kohtuvälise pretensiooni rahavahendite õigusvastase kinnipidamise kohta 25.08.2021, kuid kostja ignoreeris seda. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on müüja kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest. Kui broneerimislepingu pealkirja kandev leping sisaldab ka viidet tulevikus sõlmitavale müügilepingule ja broneerimistasu ostuhinna sisse arvestamises, ei ole enam tegemist pelgalt broneerimislepinguga hoolimata lepingudokumendi nimetusest, seega kehtib sellisel lepingule ka notariaalse vormi nõue ja lihtkirjalik leping on tühine. See omakorda tähendab, et lepingus kokkulepitul ei ole õiguslikku tähendust ning tühise lepingu alusel makstud broneerimistasu tuleb tagastada. II Kostjate vastuväited ja seisukohad
2.Kostja ei võta hagi õigeks ja palub hagi jätta rahuldamata. Kostja toob välja, et poolte vahel sõlmitud broneerimislepingu sisu on üheselt mõistetav ehk objekti kolmandatele isikutele pakkumise peatamine. Broneerimislepingus ei ole kordagi viidatud poolte kohustusele sõlmida võlaõiguslik- või asjaõiguslik müügileping või omandi üleminekule. Leping puudutab üheselt 2
2-23-128236 vaid pakkumuse peatamist ja valdust puudutavaid küsimusi. Lepingus nimetatud broneerimistasu ei ole ettemaks, käsiraha ega ka leppetrahv (puudub isegi tähtaeg, mille jooksul oleks kohustus mis iganes tehing sooritada). Kostja hinnangul on tegemist üheselt tasuga selle eest, et kokku lepitud perioodil kotja lepingu objekti kolmandatele isikutele ei paku ja hüvitisega broneerimisest tulenevate kulude katteks. Kostja on seisukohal, et broneerimistasu suurus on mõistlik. Xxx vallas olid 2021 aasta aprillis majade üürihinnad keskmiselt 11,7 eurot/m2. Siinjuures tuleb arvestada, et tegemist oli keskmisest oluliselt kallima 138,3 m2 suuruse pinnaga, kuna asus uusehitises ja seda ei olnud elamiseks varem kasutatud. Seega oleks vaid üürihind olnud minimaalselt 133m 2+5,3m2 x 11,7 eurot x 1,5 kuud = 2427.17 eurot, arvestada tuleb ka, et kinnistu omamisega kaasnevad ka majandamiskulud/ kommunaalkulud ning broneerimine viivitab müüki, millega kaasneb rahaline kahju antud juhul laenuintresside näol. Kuna tegemist on ka äriühinguga, siis peab tehinguga kaasnema ka mõistlik kasum. Arvestades eeltoodut ei saa väita, et broneerimistasu oleks olnud ebamõistlikult kõrge. Kostja hinnangul on hageja tõlgendus broneerimiskokkuleppe punkti 6 meelevaldselt laiendav, antud säte puudutab konkreetselt broneerimistasu hüvitamist ja ei survesta hagejat kinnistut omandama. Broneerimiskokkuleppe punkti 6 tuleb tõlgendada koosmõjus broneerimislepingu punktiga 2; 3 ja 4. Seega on broneerimislepingu sisu üheselt mõistetavalt vaid objekti kolmandatele isikutele pakkumise peatamine. III Kohtu põhjendused
3.Õigusnormid, millest kohus juhindub, on järgmised: tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 5 lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 438 lg 1 kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.
4.Harju Maakohtu menetluses on O P hagi AVA SPA Investment osaühingu vastu võlgnevuse nõudes. Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlg 5000 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 984.73 eurot (alates 01.04.2021 kuni 14.07.2023). Hageja on seisukohal, et poolte vahel 01.04.2021 sõlmitud lihtkirjaliku lepingu puhul on tegemist kinnisasja ostmisele suunatud eellepinguga VÕS § 33 mõttes, mis pidi olema notariaalselt tõestatud (AÕS § 119 lg 1). Hageja hinnangul on leping vorminõude rikkumise tõttu TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine, mistõttu peab kostja hagejale vastavalt alusetu rikastumise sätetele tagastama 5000 eurot.
5.Kostja on seisukohal, et broneerimislepingu sisu on üheselt mõistetav ehk objekti kolmandatele isikutele pakkumise peatamine. Broneerimislepingus ei ole kordagi viidatud poolte kohustusele sõlmida võlaõiguslik- või asjaõiguslik müügileping või omandi üleminekule. Leping puudutab üheselt vaid pakkumuse peatamist ja valdust puudutavaid küsimusi. Lepingus nimetatud broneerimistasu ei ole ettemaks, käsiraha ega ka leppetrahv (puudub isegi tähtaeg, mille jooksul oleks kohustus mis iganes tehing sooritada). Kostja hinnangul on tegemist üheselt tasuga selle eest, et kokkulepitud perioodil kostja lepingu objekti kolmandatele isikutele ei paku ja hüvitisega broneerimisest tulenevate kulude katteks. 3
2-23-128236
6.Kohus, tutvunud poolte seisukohtade ja esitatud tõenditega, leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele.
7.Poolte vahel puudub vaidlus, et: 01.04.2021 on sõlmitud broneerimisleping, millega kostja võttis kohustuse mitte pakkuda müügiks, pidada läbirääkimisi ega ka müüa ridaelamuboksi aadressiga xxx kuni 14.05.2021 (broneerimislepingu p 2); hageja andis kostjale sularahas broneerimistasu 5000 eurot; hageja ja kostja vahel ei sõlmitud ridaelamuboksi aadressiga xxx müügi- ja asjaõiguslepingut; kostja ei nõustunud 5000 eurot tagastama. Pooled vaidlevad selle üle, kas poolte vahel 01.04.2021 sõlmitud lepingu puhul on tegemist broneerimislepinguga või notariaalset kinnitamist vajava eellepinguga.
8.Riigikohus on seisukohal, et hindamaks lepingulise kohustuse kehtivust, tuleb asjaomane leping õiguslikult korrektselt kvalifitseerida, sest eri liiki lepingutele võivad kehtida erinevad nende kehtivust mõjutavad nõuded (sh seadusest tulenev vorminõue, RKTKo 2-20-14179, p 10). Poolte esitatud asjaolude kogumile õigusliku hinnangu andmine (kvalifitseerimine) on kohtu ülesanne, kusjuures kohus ei ole seotud poolte õiguslike seisukohtadega (vt ka TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 esimene lause). Lepingu õiguslik kvalifitseerimine ei saa piirduda üksnes lepingudokumendis kasutatud lepingu nimetusega, vaid lepingu sisu tuleb välja selgitada lepingu tõlgendamise teel (VÕS § 29). Järgnevalt analüüsib kohus, mis liiki lepingu pooled sõlmisid.
9.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Seejuures ei piirdu kinnisasja omandamisele suunatud kokkulepe kitsalt üksnes kinnisasja omandamise otsest kohustust sisaldava müügilepinguga või sellise müügilepingu sõlmimisele eelneva eellepinguga VÕS § 33 mõttes, vaid vorminõude eesmärk on kaitsta pooli järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest ka muud liiki kokkulepete puhul, mille eesmärk on survestada pooli mh varaliselt ebasoodsa tagajärje ähvardusel tegema kinnisasja omandamisele või võõrandamisele suunatud tehingut (vt RKTKo 14.06.2021 2-20-14179/52, p 12.1).
10.Riigikohus on oma tsiviilasjas nr 2-16-8456 tehtud lahendi punktis 16 sedastanud, et „Ühes lepingudokumendis võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on aga müüja kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest. TsÜS § 77 lg 1 kohaselt võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07, 19. juuni 2007 tehtud otsuse punktis 14 leidnud, et broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe, seda vorminõuet ei ole ka kuni käesoleva ajani seadusega reguleeritud.
11.Kohtu hinnangul ei ole poolte vahel 01.04.2021 sõlmitud leping eellepinguks VÕS § 33 mõttes. Eellepingust peab selguma, millistel tingimustel on pooled endale põhilepingu kohustuse võtnud. 14.05.2021 sõlmitud lepingu tekstist ei nähtu, et pooled oleksid väljendanud kavatsust korteriomandit kokkulepitud tingimustel osta ja müüa, samuti ei nähtu lepingust, et pooled oleksid saavutanud kokkuleppe müügitingimustes. Lepingust ei nähtu ostuhinda ega muid olulisi tingimusi, sh seda, millistel tingimustel võtsid pooled endale põhilepingu sõlmimise ja võõrandamise kohustuse. Hageja on selgitanud, et hind ei ole märgitud lepingu sees, vaid on käsitsi kirjutatud lepingu teisel poolel, kuid hageja ei ole nimetatud asjaolu tõendanud. Lisaks 4
2-23-128236 nähtub lepingu punktist 4, et juhul, kui broneerija teeb täiendavaid õigustoiminguid, mille alusel toimub valdusõiguse üleminek, arvestatakse broneerimistasu õigustoimingutega seotud kulude osaliseks ettemakseks.
12.Riigikohus on selgitanud, et kaudselt väljendatud kohustust sõlmida kinnisasja omandamisele suunatud leping võib sisaldada ka broneerimisleping, millega nähakse kinnisasja ostmisest huvitatud isikule tehingu temast sõltuvatel asjaoludel ärajäämise puhuks ette rahaline koormis, mis ületab temale lepingu alusel osutatud teenuse harilikku väärtust (vt RKTKo 14.06.2021 2-20-14179/52, p 12.4). Kui tasu ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstavat summat ja kokku on lepitud selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppele, mis AÕS § 119 lg 1 järgi peab olema notariaalselt tõestatud (vt RKTKo 29.11.2017 2-16-8456/31, p 16). Kohtu hinnangul ei ole broneerimistasu suurust arvestades alust arvata, et tasu ei olnud (kogu ulatuses) mõeldud tasuna korteriomandi broneerimise eest. Lepingu punktis 2 lepiti kokku, et kuni 14.05.2021 ei paku müüja boksi teistele huvilistele ega sõlmi selle võõrandamiseks kokkuleppeid, samuti ei pea sellealaseid läbirääkimisi. Broneerimisperioodi pikkuseks oli 45 päeva ja broneerimistasu suurus oli 1,85% müügihinnast (5000 = 1,85% 271 000 eurost). Kohtu hinnangul ei saa 1,85% müügihinnast pidada korteriomandi kolmandatele isikutele pakkumisest ja võõrandamisest hoidumise eest ebamõistlikult suureks tasuks. Kostja on täiendavalt selgitanud, et Xxx vallas olid 2021 aasta aprillis majade üürihinnad keskmiselt 11,7 eurot/m2. Lisaks tuleb arvestada, et tegemist oli keskmisest oluliselt kallima 138,3 m2 suuruse pinnaga, kuna asus uusehitises ja seda ei olnud elamiseks varem kasutatud. Seega oleks vaid üürihind olnud minimaalselt 133m 2+5,3m2 x 11,7 eurot x 1,5 kuud = 2427.17 eurot, arvestada tuleb ka, et kinnistu omamisega kaasnevad ka majandamiskulud/ kommunaalkulud ning broneerimine viivitab müüki, millega kaasneb rahaline kahju antud juhul laenuintresside näol. Kuna tegemist on äriühinguga, siis peab tehinguga kaasnema ka mõistlik kasum. Arvestades eeltoodut ei saa kohtu hinnangul väita, et broneerimistasu oleks olnud ebamõistlikult kõrge. Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et 01.04.2021 sõlmitud lepingu puhul ei ole tegemist eellepinguga VÕS § 33 mõttes.
13.Kohus on seisukohal, et poolte leping vastab broneerimislepingu tingimustele ja broneerimislepingule ei tule seadusest kohustuslikku vorminõuet. Kuigi broneerimislepingut ei ole võlaõigusseaduses eraldi lepinguliigina reguleeritud, on kohtupraktikas peetud seda võimalikuks ja eristatud müügilepingu eellepingust. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest (RKTKo 19.06.2007, 3-2-1-70-07, p 14). Kuna tegemist on kehtiva broneerimislepinguga, siis on kehtiv ka lepingu punkt 6, mis sätestab, et juhul, kui broneerimistähtaja jooksul ei tehta broneerijast tulenevalt täiendavaid õigustoiminguid, mille tulemusena toimuks boksiga seotud valdusõiguse üleminek, loetakse, et broneerimistasu arvelt kaetakse broneerimisega seotud kulud ja sellisel juhul jääb tasutud broneerimistasu hüvitiseks müüjale. Hageja nõue 5000 euro tagastamiseks ei ole põhjendatud. Kuna 5000 euro tagastamiseks ei ole alust ja hageja nõue tuleb jätta rahuldamata, ei ole alust rahuldada ka hageja viivisenõuet.
5
2-23-128236
14.Eeltoodu alusel jätab kohus hagi rahuldamata. IV Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
15.Õigusnormid, millest kohus juhindub, on järgmised: Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 138 lg kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 144 p 1 järgi kohtuvälised kulud on menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist (TsMS § 174 lg 2).
16.Kohus jättis hagi rahuldamata, mistõttu tuleb menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kostja menetluskulud on kokku 622.20 eurot (käibemaksuga). Kostjale osutatakse õigusabi Advokaadibüroo Tetris OÜ poolt tunnitasu alusel, mille suuruseks on 150 eurot tunnis (ilma käibemaksuta). Kostjal on tekkinud menetluskulud seoses: -
Materjaliga tutvumine, vastuse koostamine hagile 2-23-128236, 2 tundi 54 minutit; Hageja seisukohaga tutvumine, seisukoha ja menetluskulude nimekirja koostamine 2-23128236, 30 minutit.
Kostja kinnitab, et kõik menetluskulude nimekirjas toodud kulud on kantud seoses kohtumenetlusega tsiviilasjas nr 2-23-128236. Juhindudes TsMS § 175 lg-st 1 mõistab kohus menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kohtu hinnangul on kostja lepingulise esindaja vandeadvokaadi tunnitasu määr 150 eurot ilma käibemaksuta põhjendatud. Kohus andis hagejale võimaluse esitada seisukoht kostja menetluskuludele, kuid hageja seisukohta ei esitanud. Kohus leiab, et kostja väljatoodud toimingud maakohtus olid vajalikud ning toimingute ajaline maht vastab menetluses tehtud toimingutele ja on kooskõlas menetluse mahu ja keerukusega. TsMS § 174 lg 10 kohaselt peab menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks menetlusosaline kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kostja ei ole käibemaksukohustuslane ega saa tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. 6
2-23-128236 Eelnevast tulenevalt on kostja põhjendatud esindajakulu 622.20 eurot. TsMS § 177 lg 2 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Antud juhul on kostja vastava taotluse esitanud, mistõttu märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et määruse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb hagejal tasuda kostjale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates.