Tallinna Ringkonnakohus Peeter Pällin, Ele Liiv ja Neve Uudelt
Otsuse tegemise aeg ja koht
4. november 2022, Tallinn
Kohtuasja number
2-20-18769
Kohtuasi
X hagi Omalaen OÜ vastu võla ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 10. septembri 2021. a vaheotsus
Kaebuse esitaja ja liik
Omalaen OÜ apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
349 626 eurot 41 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Kaspar Noor Kostja Omalaen OÜ (registrikood 11980486), lepinguline esindaja Oliver Ennok
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 10. septembri 2021. a vaheotsus muutmata.
2.Jätta Omalaen OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
2-20-18769 Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja) esitas 20. detsembril 2020 Harju Maakohtule hagiavalduse Omalaen OÜ (kostja) vastu võla ja viivise saamiseks.
2.Hagiavalduse ja nõude täpsustuse kohaselt sõlmisid pooled ja JMT Europe OÜ 21. oktoobril 2014 kavatsuste protokolli, millega lepiti kokku täitemenetluse kaudu võlgnik JMT Europe OÜ-lt Tallinnas, Vesivärava 22 asuva kinnistu omandamises, selle edaspidises korteriomanditeks jagamises, korteriomandite võõrandamises ning korteriomandi võõrandamisest saadava tulu jagamises. Samuti sõlmisid pooled 21. oktoobril 2014 nõude loovutamise lepingu, millega hageja loovutas oma nõuded JMT Europe OÜ vastu kostjale.
2.1.Kavatsuste protokollis lepiti lühidalt kokku alljärgnevas: 1) lepingu allkirjastamise seisuga oli kostja nõue JMT Europe OÜ vastu 437 479 eurot 14 senti, sh 36 666 eurot 64 senti intressid ja 125 812 eurot 50 senti viivised (p 1); 2) lepingu allkirjastamise seisuga oli hageja põhinõue JMT Europe OÜ vastu 352 000 eurot, hageja loovutab kõik oma nõuded koos neid tagavate hüpoteekidega täies ulatuses kostjale (p-d 2 ja 5); 3) kostja osaleb täitemenetluses korraldataval enampakkumisel ning omandab Vesivärava 22 kinnistu kostjale kuuluvale äriühingule ning tasaarvestab ostuhinna nõuetega JMT Europe OÜ vastu (p 6); 4) lepingu allkirjastamise ja kinnistu müügi vahelisel ajal lõpetavad pooled korterite müügiks vajalikud ehitustööd ning teevad kõik ettevalmistused kinnistu jagamiseks korteriomanditeks, kinnistu enampakkumiselt omandamise järel jagavad pooled kinnistu korteriomanditeks, korraldavad kasutusloa saamise ja seejärel võõrandavad korteriomandid (p 7); 5) kostja finantseerib lepingu täitmist kuni 20 000 euro ulatuses, sh täitemenetluse kaudu Vesivärava 22 kinnistu omandamist (sh täituri tasu), kinnistu korteriomanditeks jagamiseks vajalikke ettevalmistusi ning korterite müügiks vajalikke ehitustööde lõpuleviimist. Korterite müümisel lisandub vara hinnale käibemaks (p 8); 6) korteriomandite müümisel tasutakse kõigepealt kostja kulud seoses lepingu täitmise finantseerimisega ning kostja nõue JMT Europe OÜ vastu, seejärel jagatakse korteriomandite müügist saadud tulu põhimõttel 50% hagejale ja 50% kostjale (p 9); 7) hagejale tasutakse nõude loovutamise eest vastavalt korterite müügitulemusele, kuid mitte rohkem kui 50% puhastulust (p 10); 8) juhul, kui asjaomasel enampakkumisel ei omanda Vesivärava 22 kinnistut kostja, vaid kolmas isik, jagavad hageja ja kostja korterite müügist saadud tulu analoogselt lepingu p-s 9 sätestatuga (p 11).
2.2.Vesivärava 22 kinnistu omandas kostja asutatud Las Tunas OÜ. Las Tunas OÜ võõrandas ajavahemikul 3. detsembril 2015–22. jaanuaril 2020 Vesivärava 22 kinnistul asuvad korteriomandid ja mitteeluruumid 889 364 euro 50 sendiga. Hagejal ei õnnestunud müügist saadud tulu jaotamises kostjaga kohtuvälisele kokkuleppele jõuda. Hageja on oma lepingust tulenevad kohustused täitnud. Kavatsuste protokolli punktidest 9–11 tulenevalt kujuneb hageja nõue selliselt, et korteriomandite väärtusest tuleb maha arvestada kostja investeering ja jagada
2-20-18769 korteriomandite müügist saadud tulu põhimõttel 50% hagejale ja 50% kostjale. Korteriomandid ja mitteeluruumid on võõrandatud 889 364 euro 50 sendi eest, millele lisandub veel võõrandamata parkimiskoht G 4 väärtusega 5000 eurot, kokku 894 364 eurot 50 senti. Lahutades eeltoodud summast Vesivärava 22 kinnistu väärtuse 300 000 eurot (3. detsembri 2015 notariaalses lepingus märgitud kinnistu väärtus), jääb tulemuseks 594 364 eurot 50 senti. Eeltoodust tulenevalt kujuneb hageja põhinõude suuruseks 297 182 eurot 25 senti (594 364 eurot 50 senti x 1⁄2 ehk 50%).
3.Vastuseks kostja vastuväidetele märkis hageja järgmist: 1) kavatsuste protokoll ei ole tühine, kuivõrd selle alusel ei ole omandatud ega võõrandatud ühtegi kinnisasja. Vastavas lepingus on kokkulepitud peamised nõude loovutamise, lepingu finantseerimise ning hilisema tulu jagamisega seonduvad põhimõtted, mis ei ole asjaõiguslikud tehingud, mis tuleks sõlmidanotariaalselt tõestatud vormis. Vastavat lepingut tuleb vaadelda koostoimes nõude loovutamise lepinguga; 2) lepingupoolte ühiseks tahteks ei olnud vormitühise lepingu sõlmimine. Hagejal ei olnud tahet sõlmida lepingut, mis on algusest peale tühine. Sellisel juhul oleks tegemist kas eksimuse või pettusega lepingu sõlmimisel; 3) kostja ei ole tõendanud, et hageja rikkus lepingut ning, et kostja on sellega seoses eelnevalt hageja poole pöördunud. Kostja vastuväited
4.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja esitas taotluse vaheotsuse tegemiseks selle kohta, kas hageja saab lepingu (kavatsuste protokolli) alusel esitada kostja vastu sooritusnõude, arvestades, et kostja hinnangul on leping tühine.
4.1.Kostja vastuväited hagile olid kokkuvõttes järgmised: 1) kavatsuste protokoll on vormipuuduse tõttu tühine, sest see on suunatud kinnisasja käsutamisele ja selle käsutamise tulemusena saadava tulu jagamisele; 2) Isegi kui leping on kehtiv, on hageja on jätnud omapoolsed kohustused täitmata. Omandataval kinnistul oli valmis ehitatud üksnes majakarp ning lepingu p-s 8 lepiti kokku, et hageja kohustuseks jääb kasutusloa hankimine, kinnistu jagamine korteriomanditeks ja ehitustööde lõpuleviimine. Hageja nimetatud kohustusi ei täitnud. Vastavad kohustused täitis kostja. Kuna hageja rikkus kohustust, mille eesmärk oli tõsta korteriomandite väärtust ning seeläbi ka kasumit, ei saa hageja esitada nõuet kasumi jaotamiseks nende põhimõtete alusel, mis sätestati lepingus juhtudeks, kui mõlemad pooled täidavad lepingut kohaselt. Vastupidine olukord tähendaks, et hageja soovib kostja arvel rikastuda; 3) Hageja eksis lepingu p-i 9 tõlgendamisel. Lepingu p 9 teises lauses märgitud tulu all mõeldakse kogu projekti n-ö puhaskasumit; 4) 3. detsembri 2015 notariaalses lepingus notari poolt märgitud tehingu väärtus 300 000 eurot ei tõenda vara turuväärtust ega soetamismaksumust. Kinnistu väärtust tõendab
3.detsembri 2014 enampakkumise akt, mille alusel OÜ Las Tunas omandas kinnistu hinnaga 580 500 eurot; 5) kinnistul asuvas kortermajas oli kokku viis korterit ning lisaks viis parkimiskohta ja viis panipaika, kuid kavatsuste protokoll hõlmas neist kolme. Hageja on ebaõigesti arvestanud tuluks korterite 1 ja 2 müügihinna, kuna nimetatud korterite osas on tehingud sõlmitud ja rahalised kanded tehtud enne kavatsuste protokolli allkirjastamist ning enne kinnistu võõrandamist Las Tunas OÜ-le (vt 13. septembri 2011 ja 18. detsembri 2012
2-20-18769 notariaalsed lepingud). Las Tunas OÜ-le ei ole eeltoodud korterite müügist raha laekunud. Maakohtu otsus ja põhjendused
5.Harju Maakohus tunnistas 10. septembri 2021. a vaheotsusega hageja hagi kostja vastu põhjendatuks ning määras menetluse jätkamise nõude rahalise suuruse kindlakstegemise osas.
5.1.Maakohus rahuldas kostja taotluse vaheotsuse tegemiseks nõude põhjendatuse osas (tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 449 lg 1) ning märkis, et võtab seisukoha kavatsuse protokolli kehtivuse kohta ning annab tõlgenduse selle sisule. Maakohus viitas asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg-le 1, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg-le 1 ja § 84 lg-le 1 ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg-tele 4 ja 5.
5.2.Kavatsuste protokolli puhul ei ole tegemist kokkuleppega, mis on suunatud otseselt kinnistu omandamisele, sest kinnistu võõrandamine toimus kohtutäituri korraldatud enampakkumisel. Kavatsuste protokolli ei olnud pooltel võimalik määratleda enampakkumise tulemust ega kulgu. Pooled leppisid kavatsuste protokollis kokku vaid selle, et kostja asutatud äriühing osaleb enampakkumisel. Ka ei ole kavatsuste protokoll suunatud kinnistu korteriomanditeks jagamisele, sest ka see toimus notariaalsete lepingute alusel.
5.3.Vesivärava 22 kinnistul asuvate tulevaste korteriomandite nr 1 ja nr 2 osas on sõlmitud võlaõiguslik müügileping 13. septembril 2011 ja ostjaks oli Starhouse OÜ. 18. detsembri 2012 lepinguga andis Starhouse OÜ võlaõiguslikust müügilepingust tulenevad õigused ja kohustused korteriomandi nr 2 osas üle C-le. Korteriomandite nr 1 ja nr 2 kohta sõlmiti asjaõiguslepingud pärast kavatsuste protokolli sõlmimist. Protokolli p-s 9 nimetatud müügihinda sai arvestada üksnes nende korteriomandite müügi puhul, mille võõrandamislepingud sõlmiti pärast kavatsuste protokolli allkirjastamist.
5.4.Kavatsuste protokolli ja nõude loovutamise lepingu koosmõjus tõlgendamisel saab väita, et kavatsuste protokolli p-s 9 nimetatud tulu on tasu, mille hageja pidi saama nõude loovutamise eest. Kavatsuste protokollis kasutatakse terminit „tulu“ ja „puhastulu“. Kavatsuste protokolli pde 9 ja 12 järgi tuleb korteriomandite müügitulust maha arvata kavatsuste protokolli p-s 8 nimetatud summa 20 000 eurot, seejärel kavatsuste protokolli p-s 1 nimetatud kostja nõue 437 479 eurot 14 senti ning kavatsuste protokolli p-s 12 nimetatud summad.
5.5.Edasise menetluse käigus tuleb kindlaks teha p-s 12 nimetatud summad ehk lisaks valge karbi väljaehitamisele tehtud kulutused, mida kostja tegi lisaks p-s 8 märgitud summale. Kavatsuste protokolli p 9 ei seo hageja tasu saamise nõuet tema poolt kavatuste protokollis kokkulepitud kohustuste täitmisega, küll aga on p-i 9 järgi kostjal õigus nõuda p-s 1 toodud nõudelt viiviseid, kui hageja ei täida oma kohustusi nõuetekohaselt. Seega tuleb edasise menetluse käigus välja selgitada, kas ja millises suuruses on kostjal viivise nõue OÜ JMT Europe vastu. Apellatsioonkaebus
6.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu vaheotsuse tühistada ja teha asjas uue otsuse, millega tunnistada hageja nõue kostja vastu põhjendamatuks. Kostja palus jätta menetluskulud hageja kanda.
6.1.Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõttes järgmised: 1) Kavatsuste protokoll on vormipuuduse tõttu tühine. Kostja seisukohta kinnitab ka kohtupraktika (RKTKo nr 2-18-7948 p 19; RKTKo nr 2-16-8456, p 12). Poolte kokkulepe on suunatud kinnisasja käsutamisele. Lepingu eesmärgiks on lõpetada vajalikud ehitustööd, et kortereid oleks võimalik müüa, hankida kasutusluba, jagada kinnistu korteriomanditeks ning korteriomandid võõrandada. Lepingu p-s 6 märgitud
2-20-18769 kokkulepe kinnistu omandamise kohta omab keskset tähendust kõikide muude protokolli tingimuste osas. 2) hageja ei täitnud lepingu p 8 alusel võetud kohustusi. Nõude suuruse arvutamisel tuleb võtta arvesse hageja poolt täitmata jäetud kohustuste tõttu tekkinud kahju ja rahalisi kulutusi ning protokolli sõlmimisel hageja poolt varjatud muid puudusi, mis tõid kaasa otsese rahalise kulu (küttesüsteem oli rikkis, kanalisatsioon ei töötanud nõuetekohaselt jne); 3) protokolli alusel rahalise nõude täitmise eelduseks on kokkuleppe esemeks oleva vara müügist saadav tulu ning selle jagamine. Kokkuleppe esemeks olnud kinnistu omandas ja võõrandas seejärel korteriomanditena OÜ Las Tunas. Seega on hageja esitanud oma rahalise nõude vale kostja vastu. Kostja oli koos hagejaga lepingu esemega seotud projekti finantseerija, kellel jäi samuti tulu saamata. Kostja võimalik kohustus hageja ees saaks eksisteerida ainult juhul, kui kostjale oleks välja makstud tulu, mida jagada. Praegusel juhul ületasid projektiga seotud kulud müügist saadud tulu. Vastustaja seisukoht
7.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Hageja peab võimalikuks, et apellatsioonkaebus tuleb jätta läbi vaatamata, kuna kostja ei ole seda nõuetekohaselt põhjendanud vastavalt TsMS § 633 lg-le 3. Väite, et hageja on oma nõude esitanud vale isiku vastu, on kostja esitanud esmakordselt apellatsioonkaebuses ning see väide tuleb jätta seega tähelepanuta.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata jätta. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
9.TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatud asjaoludest. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid.
10.Vastuseks kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
11.Poolte vahel 21. oktoobril 2014 sõlmitud kavatsuste protokoll vastab seltsingulepingu tunnustele VÕS § 580 lg 1 järgi. VÕS § 580 lg 1 sätestab, et seltsingulepinguga kohustuvad kaks või enam isikut (seltsinglased) tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega. VÕS § 581 lg 1 järgi võib seltsinglase panuseks olla igasugune ühise eesmärgi edendamine, sealhulgas vara võõrandamine seltsingule, vara seltsingu kasutusse andmine või seltsingule teenuse osutamine. Seltsing on käsitatav seltsingulepingu alusel ühise eesmärgi saavutamiseks tegutseva isikute ühendusena (Riigikohtu halduskolleegiumi 19. märtsi 2012 määrus haldusasjas nr 3-3-1-87-11, p 27).
12.Kui seltsinglaste eesmärk on eseme omandamine seltsinglaste ühisomandisse ning selle eseme omandamise aluseks oleva tehingu osas on seadusega kehtestatud kohustuslik vorminõue, peab olema ka seltsinguleping vastavas vormis. Nii peab seltsinguleping, mille eesmärk on kinnisasja omandamine seltsinglaste ühisomandisse, olema notariaalselt tõestatud. Kui seltsingulepingu sõlmimisel ei ole sellist vorminõuet järgitud, siis ei saa lähtuda sellest, et poolte eesmärk oli eseme soetamine poolte ühisomandisse (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 20. detsembri 2005. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-05, p 14).
13.Kohtupraktikas on selgitatud, et seltsingulepingu sätete kohaldamist ei välista see, kui ese kuulub asjaõiguslikult seltsinglaste kaasomandisse või ühe poole ainuomandisse. Seltsingulepingu sisu võib olla ka eseme kasutamine seltsingu tarbeks ehk üksnes n-ö majanduslikus mõttes ühisvarana (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 29. aprilli 2020. a otsus
2-20-18769 tsiviilasjas nr 2-18-255, p 13; Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 3. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, p 17; Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14. detsembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-128-11, p 20).
14.Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et 21. oktoobri 2014 kavatsuste protokoll ei ole kokkulepe, mis on suunatud otseselt kinnistu omandamisele. Kavatsuste protokoll on suunatud poolte tegevuste kirjeldamisele seoses kinnistul asuva elamu väljaehitamise, tegevuste finantseerimise ja tulu jaotusega pärast ehitise valmimist ja korteriomandite müüki. Pooled leppisid kavatsuste protokollis kokku vaid selles, et kostja või tema asutatud äriühing osaleb enampakkumisel.
15.Ka juhul, kui kostja oleks ühiseks tegevuseks vajaliku kinnistu omandanud enda omandisse, ei oleks notariaalne vorm nõutav olnud. Poolte kokkulepped, eelkõige p-d 7 ja 12, reguleerisid küll kinnisasja ehitamist ja korteriomanditeks jagamist, kuid need olid suunatud kinnisasja majanduslikule kasutamisele, mitte asja omandamisele poolte ühisomandisse. Üksnes asjaolu, et poolte ühise äriprojekti lõpuleviimiseks tuli omandada kinnisasi, see korteriomanditeks jagada ja võõrandada, ei tähenda, et kokkulepe oli suunatud kinnisasja käsutamisele. Eelviidatud kohtupraktika valguses tuleb kinnisasja käsutamisele suunatud tehingut mõista pigem kitsalt.
16.Põhjendatud ei ole etteheide, et maakohus jättis arvestamata, et hageja ei ole täitnud endale p-s 8 võetud kohustusi ning seetõttu tuli kohustused täita kolmandal isikul. Vaheotsus nõude põhjendatuse kohta peab lõplikult lahendama küsimuse, kas hagi kuulub (ulatust arvestamata) rahuldamisele või mitte. Kui hageja rikkus lepingu p-s 8 sätestatud kohustusi, võis kostjal tekkida VÕS § 115 lg 1 järgi kahjunõue ning õigus nõuet tasaarvestuse teel maksma panna. Tasaarvestuse vastuväide on küsimus nõude ulatusest, mitte nõude alusest, ja see lahendatakse lõppotsuse tegemisel.
17.Kolleegium ei nõustu kostja vastuväitega, et kui hageja nõue on põhjendatud, vastutab selle eest OÜ Las Tunas. Protokolli osaline on kostja ning hageja nõuab kostjalt lepingust tulenevate kohustuste täitmist. Vastuväide, et kostjal jäi OÜ-lt Las Tunas tulu saamata, puudutab nõude ulatust, mitte põhjendatust. Kostja saadud tulu täpne suurus tuleb kindlaks teha lõppotsuse tegemise menetluses. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
18.TsMS § 173 lg 5 kohaselt ei märgi kohus menetluskulude jaotust vaheotsuses. Menetluskulude jaotuse määrab kohus kindlaks lõppotsuse tegemisel. (allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Ele Liiv, Neve Uudelt
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.