Kohtunik Zakaria Nemsitsveridze Otsuse avalikult teatavaks 20. oktoober 2022. a, Tartu kohtumaja kantselei tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number 2-21-18232 Tsiviilasi
Tsiviilasja hind
A.M. ja S.M. hagi Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) vastu 08.07.2022 võlausaldajate üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks 3500 eurot
Menetlusosalised ja nende Hagejad: A.M. (isikukood XXX) ja S.M. (isikukood esindajad XXX); lepinguline esindaja vandeadvokaat H.R. (PRIORE Advokaadibüroo; e-post XXX) Kostja: Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis; registrikood 14729940); esindaja A.S. (e-post XXX); pankrotihaldur K.M. (e-post XXX) Kohtuistungi toimumise aeg
30. september 2022
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada osaliselt A.M. ja S.M. hagi Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) vastu 08.07.2022 võlausaldajate üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks.
2.Tunnistada kehtetuks Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) 08.07.2022 toimunud võlausaldajate üldkoosoleku vastuvõetud otsus, millega võlausaldajad otsustasid mitte anda haldurile nõusolekut A.M. ja S.M. taotlustes 30.05.2022 ja 04.06.2022 esitatud asjaoludel kinnistu reg.nr XXX osas 04.11.2020 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu täitmiseks, asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning kinnistu omandi A.M. ile ja S.M.-le üleandmiseks.
3.Jätta rahuldamata A.M. ja S.M. nõue Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) 08.07.2022 toimunud võlausaldajate üldkoosolekul vastuvõetud otsuse kehtetuks tunnistamiseks, millega võlausaldajad otsustasid mitte vastu võtta A.M. ja S.M. pakkumist, et nad maksavad kinnistu reg.osa XXX (XXX) omandamiseks pankrotivarasse 31 500,00 eurot, ülejäänud nõudest loobuvad ja ei nõua haldurilt ostu-müügilepingu 04.11.2020 täitmist objekti lõpuni ehitamise osas.
4.Jätta rahuldamata A.M. ja S.M. nõue Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) 08.07.2022 toimunud võlausaldajate üldkoosolekul vastuvõetud otsuse kehtetuks tunnistamiseks, millega võlausaldajad otsustasid, et haldur müüb kinnistu reg.osa XXX asukohaga XXX avalikul elektroonilisel enampakkumisel Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koja oksjonikeskkonnas täitemenetluse seadustikus sätestatud korras ning esimese enampakkumise alghinnaks määrab Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ ekspertarvamuses märgitud hinna 265 000 eurot.
5.Jätta menetluskulud täielikult menetlusosaliste endi kanda.
6.Toimetada otsus kätte menetlusosalistele. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.
ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.Hagejad, A.M. ja S.M. esitasid Tartu Maakohtule hagiavalduse, milles paluvad tunnistada kehtetuks Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) võlausaldajate üldkoosoleku 08.07.2022 otsused. Hagiavalduse kohaselt kuulutati 28.03.2022 välja Karelon Kinnisvara OÜ pankrot. 19.04.2022 esitasid hagejad nõudeavalduse Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) pankrotimenetluses, milles teatasid rahalistest nõuetest Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) vastu summas 140 541,95 eurot. Hagejad andsid teada, et nende nõuded on tagatud XXX kinnistule seatud hüpoteegiga summas 100 000 eurot.
2.30.05.2022 esitasid hagejad pankrotihaldurile taotluse 04.11.2020 võlaõigusliku müügilepingu täitmiseks, sh asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja neile omandi üleandmiseks. 04.06.2022 esitasid hagejad taotluse täiendused. Taotluse aluseks on järgmised asjaolud: 01.07.2020 sõlmisid M.K., Karelon Kinnisvara OÜ ja L-Man Capital OÜ kinnistusraamatu registriosa nr XXX müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu. Nimetatud lepinguga seadis Karelon Kinnisvara OÜ kinnistusraamatus neljandasse jakku hüpoteegi LMan Capital AS kasuks summas 100 000 eurot. Hüpoteek kanti kinnistusregistrisse 07.07.2020. 04.11.2020 sõlmisid A.M. ja Karelon Kinnisvara OÜ müügilepingu, mille kohaselt müüs Karelon Kinnisvara OÜ hagejale XXX (registriosa 4197404) kinnistu. Kinnistule ehitatav elamu pidi lepingu kohaselt olema valmis ehitatud 30.06.2021. a ning asjaõigusleping kinnistu omandi üleandmiseks pidi lepingu kohaselt sõlmitama 30.06.2021. a. Kinnistu hind oli 172 000 eurot. Lepinguga seati kinnisasjale omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge hageja I ja S.M. (edaspidi hageja II) kasuks. Eelmärge kanti kinnistusraamatusse 17.11.2020. a. 08.12.2020. a sõlmisid Karelon Kinnisvara OÜ, L-Man Capital OÜ, Nordic Hypo AS ja hagejad hüpoteegi üleandmise lepingu, kokkuleppe hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmiseks, kokkuleppe hüpoteegisumma suurendamiseks, kokkuleppe notari deposiidist raha väljamaksmiseks ja asjaõiguslepingud. Nimetatud lepinguga andis L-Man Capital OÜ Nordic Hypo AS-le üle tema kasuks XXX kinnistule seatud hüpoteegi summas 100 000 eurot. Lepingus lepiti kokku, et Nordic Hypo AS-le loovutatud hüpoteek jääb tagama kõiki nõudeid Karelon Kinnisvara OÜ vastu, mis tulenevad Nordic Hypo AS ja Karelon Kinnisvara OÜ vahel sõlmitud laenulepingust nr XXX ja selle võimalikest muudatustest ja lisadest. Karelon Kinnisvara OÜ ei lõpetanud ehitustöid 30.06.2021 ja asjaõiguslepingut tähtaegselt ei sõlmitud. Võlgniku poolt on leping käesoleva ajani täitmata. Hagejad on lepingu alusel tasunud Karelon Kinnisvara OÜ-le 60 000 eurot. 18.10.2021. a sõlmisid hageja I ja Nordic Hypo AS nõude loovutamise lepingu, millega Nordic Hypo AS loovutas hagejale I nõude Karelon Kinnisvara OÜ vastu summas 66 874,00 eurot, mis tulenes Nordic Hypo AS ja Karelon Kinnisvara OÜ vahel 07.12.2020. a sõlmitud laenulepingust nr XXX. Nõude loovutaja oli algatanud nimetatud nõude sissenõudmiseks
täitemenetluse (täiteasi XXX ja hageja I omandas nõude, vältimaks XXX kinnistu müüki enampakkumisel. 22.10.2021. a sõlmisid hageja I ja Nordic Hypo AS hüpoteegi üleandmise kokkuleppe, millega Nordic Hypo AS loovutas tema kasuks 07.07.2020. a kinnistusraamatusse kantud hüpoteegi summas 100 000 eurot hagejale I.
3.30.05.2022. a esitatud taotluses palusid hagejad arvestada 04.11.2020. a võlaõigusliku lepingu alusel makstud summad, Nordic Hypo AS’lt nõude loovutamise teel omandatud laenunõuded ning kinnistu parendamiseks makstud summad ja arvestatud intressid/viivised/leppetrahvid kogusummas 140 541,95 eurot nende poolt 04.11.2020. a sõlmitud võlaõiguslikust müügilepingust tulenevate kohustuste katteks. 04.06.2022. a esitasid hagejad pankrotihaldurile põhjaliku selgituse seoses õigusliku olukorraga ja lepingu täitmise nõudega ning palusid veelkord täita sõlmitud 04.11.2020. a võlaõiguslikku müügilepingut ning sõlmida sellest tulenevalt asjaõigusleping ning anda üle XXX kinnistu omand hagejatele.
4.Pankrotihaldur kutsus 01.07.2022. a avaldatud teatega kokku võlausaldajate üldkoosoleku, et otsustada 04.11.2020. a lepingu täitmine ja XXX kinnistu müük pankrotimenetluses. Üldkoosoleku päevakorras oli kinnistu reg.osa XXX (XXX) müügi viisi ja hinna või nimetatud kinnistu osas 04.11.2020. sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu täitmise otsustamine. Hageja I andis üldkoosolekule teada, et soovib igal juhul 04.11.2020. a lepingu täitmist ja on valmis oma nõude, mille täitmise tagamiseks on kinnistule seatud hüpoteek, loovutama koos tagatisega, et vältida olukorda, kus temale endale kuuluva nõude täitmiseks võõrandatakse enampakkumisel kinnistu ja ta kaotab seeläbi õiguse nõuda eelmärkega tagatud nõude täitmist, st õiguse nõuda 04.11.2020. a lepingu täitmist ja kinnistu omandi üleandmist.
5.Võlausaldajate 08.07.2022 üldkoosolek otsustas mitte anda haldurile nõusolekut kinnistu registriosa XXX osas 04.11.2020. a sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu täitmiseks, asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning kinnistu omandi hagejatele üleandmiseks. Üldkoosoleku teise otsusega otsustati mitte vastu võtta hagejate pakkumist, et nad maksavad kinnistu reg,osa XXX (XXX) omandamiseks pankrotivarasse 31 500,00 eurot, ülejäänud nõudest loobuvad ja ei nõua haldurilt ostu-müügilepingu 04.11.2020. a täitmist objekti lõpuni ehitamise osas. Hagejad rõhutavad, et üldkoosoleku päevakorras seda küsimust ette nähtud ei olnud. Kolmanda otsusena otsustas üldkoosolek, et haldur müüb kinnistu reg.osa XXX asukohaga XXX avalikul elektroonilisel enampakkumisel Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koja oksjonikeskkonnas täitemenetluse seadustikus sätestatud korras ning esimese enampakkumise alghinnaks määrab Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ ekspertarvamuses märgitud hinna 265 000 eurot.
6.14.07.2022 andis hageja I pankrotihaldurile veekord kirjalikult teada, et on esimese järjekoha hüpoteegipidajana nõus 04.11.2020 võlaõigusliku müügilepingu täitmisega, mida tagab kinnistusraamatu registriosa nr 4197404 kolmandasse jakku A.M. ja S.M. kasuks kantud eelmärge. Pankrotihaldur teatas 15.07.2022. a kirjaga, et asjaõiguste järjekoha muutmiseks ei piisa hageja ühepoolsest avaldusest ning et vastavad muudatused asjaõigustes peavad olema nähtavad ka kehtivatest kinnistusraamatu kannetest.
7.Hagejad on seisukohal, et käesoleval juhul ei vasta Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) võlausaldajate 08.07.2022. a üldkoosoleku otsused seadusele. PankrS § 46 lg 1 teise lause kohaselt ei või haldur loobuda võlgniku lepingust tuleneva kohustuse täitmisest, kui kohustuse täitmise tagamiseks on kinnistusraamatusse kantud
eelmärge. PankrS § 77 sätestab võlausaldajate üldkoosoleku pädevuse ning nimetatud regulatsioonist ei tulene võlausaldajate üldkoosolekule pädevust otsustada halduri poolt lepingu täitmise jätkamist või mittejätkamist. Lepingu täitmise jätkamine on vaid halduri otsustada ning antud juhul ei ole halduril õigust keelduda hagejatega sõlmitud lepingu täitmisest, kuna lepingu täitmise tagamiseks on kinnistusraamatusse kantud eelmärge ning järjekohas eespool oleva piiratud asjaõiguse omaja on andnud lepingu täitmiseks nõusoleku. Seega ei olnud 08.07.2022. a võlausaldajate üldkoosolekul pädevust otsustada hagejatega sõlmitud lepingu täitmise üle, mistõttu ei vasta otsus seadusele ja kuulub kehtetuks tunnistamisele. Hagejad paluvad esitatud hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda.
PANKROTIHALDURI SEISUKOHT
8.25.07.2022 esitas pankrotihaldur, K.M. kohtu järelpärimisele pankrotihalduri seisukoha esitatud hagi osas. Pankrotihalduri hinnangul vastavad Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) võlausaldajate üldkoosoleku 08.07.2022 otsused seadusele ja puudub alus nende kehtetuks tunnistamiseks. Pankrotihaldur esitab hagejate nõude osas järgnevad omapoolsed selgitused Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) pankrotimenetluses.
9.30.05.2022 ja 04.06.2022 esitasid hagejad nõudmise, et pankrotihaldur täidaks 04.11.2020 sõlmitud võlaõiguslikku müügilepingut, sh sõlmiks asjaõiguslepingu ja annaks kinnistu reg.osa XXX omandi hagejatele üle. Hagejad taotlevad kõikide nende rahaliste nõuete kogusummas 140 541,95 eurot arvestamist 04.11.2020 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu täitmiseks ostja poolt. Hagejad soovivad eelmärkega tagatud kohustuse täitmist enne hüpoteegiga tagatud nõuet ja leiavad, et pankrotihaldur on kohustatud piiratud asjaõiguste järjekohtade muutmisega nõustuma. PankrS § 136 lg 1 järgi toimub pankrotivara müük enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. PankrS § 137 lg 1 kohaselt võib võlausaldajate üldkoosolek teha haldurile ettekirjutuse müüa vara enampakkumiseta, kui vara müük sel viisil annab suuremat kasu. Karelon Kinnisvara OÜ pankrotimenetluses ei ole võlausaldajate üldkoosolek teinud haldurile ettekirjutust müüa vara enampakkumiseta. Haldur ei või loobuda võlgniku lepingust tuleneva kohustuse täitmisest, kui kohustuse täitmise tagamiseks on kinnistusraamatusse kantud eelmärge (PankrS § 46 lg 1). PankrS § 139 lg 2 kohaselt kui haldur müüb pankrotivarasse kuuluva kinnisasja enampakkumisel, jäävad kinnisasja koormavatest õigustest kehtima üksnes õigused, mis asuvad järjekoha poolest eespool sellest esimesena kinnistusraamatusse kantud õigusest, millest tulenevalt saaks nõuda kinnisasja sundmüüki. Ülejäänud kinnisasja koormavad kinnistusraamatusse kantud õigused loetakse lõppenuks. Järjekorrapõhimõttest lähtuvate AÕS § 63 lg 4 ja PankrS § 139 lg 2 koostoime kohaselt jäävad halduri poolt pankrotivarasse kuuluva kinnisasja enampakkumise teel müümisel kinnisasja koormavatest õigustest kehtima üksnes õigused, mis asuvad järjekoha poolest eespool sellest kinnistusraamatusse kantud õigusest, millel kinnisasja sundmüük põhineb. Ülejäänud kinnistusraamatusse kantud õigused, s.h eelmärked kustutatakse ning sellega tagatud õigused loetakse lõppenuks (vt. 22.05.2015 Tallinna Ringkonnakohtu otsus tsiviilasjas nr XXX p 38). Olukorras, kus võlausaldajad ei saa nõuda kohustuse täitmist eelmärke alusel, saavad võlausaldajad jätkata pankrotimenetluses pankrotivõlausaldajatena. Kuna kinnisasja enampakkumisel müümisel kustub hagejate kasuks seatud eelmärge, ei saa hagejad nõuda haldurilt 04.11.2020. sõlmitud müügilepingu täitmist ning neil puudub täitmisnõue võlgniku pankrotimenetluses. Tasaarvestus pankrotimenetluses PankrS § 99 järgi eeldab mh seda, et tasaarvestuse poolte vahel oleks vastastikused nõuded, mida seadus lubab tasaarvestada. Kuna hagejatel puudub täitmisnõue pankrotimenetluses, siis ei teki ka pankrotihalduril hagejate vastu nõuet müügilepingu täitmisest tulenevalt ning tasaarvestuse
olukorda ei esine. VÕS § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Hagejatel täitmisnõude puudumise tõttu ei esine ka hinna alandamise olukorda. Samas on A.M. il loovutamise teel saadud nõue laenulepingu 20201124-849 alusel, mis on hüpoteegiga tagatud ja PankrS § 99 lg 31 kohaselt on tal õigus tasaarvestada Karelon Kinnisvara OÜ pankrotimenetluses tunnustatud nõue hüpoteegiga koormatud kinnistu reg.osa XXX pankrotimenetluses müümisel ostuhinna ulatuses, milles tal oleks õigus saada tema poolt ostetava vara müügist saadud rahasumma jaotamisel ja millest on maha arvatud PankrS § 153 lg 2 sätestatud pankrotimenetlusega seotud väljamaksed ja kulud. On alust arvata, et kinnistu reg.osa XXX pankrotimenetluses enampakkumisel müümisel laekuks Karelon Kinnisvara OÜ pankrotivarasse oluliselt rohkem rahalisi vahendeid kui on A.M. hüpoteegiga tagatud nõuete summa (eksperthinnangu kohaselt on kinnistu väärtus 265 000) ja see võimaldaks rahuldada osaliselt ka pandiga tagamata võlausaldajate nõudeid. Juhul kui siiski nõustuda hagejate seisukohaga, et nad ise otsustavad milliseid nõudeid ja mis järjekorras nad pankrotimenetluse ajal rahuldada soovivad, ning halduril on vältimatu kohustus hagejate soovid rahuldada ja piiratud asjaõiguste järjekohtade muutmisega nõustuda, tuleb halduri hinnangul arvestada ka asjaoluga, et hagejate poolt 04.11.2020. sõlmitud võlaõigusliku lepingu alusel täitmiseks saaks lugeda ainuüksi 63 251,91 eurot tasumist (ostu-müügihinna osa 60 000 + õhutusklappide, magamistoa garderoobi ja tapeetide ostmise kulud 1 315,91 eurot, täiteasjas Karelon Kinnisvara OÜ eest tasutud täituritasud 1 936,00 eurot). Hagejate ülejäänud nõuete tasaarvestamiseks 04.11.2020. sõlmitud võlaõiguslikust lepingust tulenevate ostja kohustustega puudub alus (nt. nõuded, mida hagejad saaksid esitada ainult lepingust taganemise korral, loovutamisega saadud nõuete tasaarvestamise piirang). Seega on 04.11.2020. sõlmitud võlaõiguslik müügileping hagejate poolt 108 748,09 eurot osas faktiliselt täitmata. Ostuhinna vähendamiseks hagejate poolt taotletud ulatuses puudub halduri hinnangul alus.
10.Pankrotihaldur on seisukohal, et kinnistusraamatu kehtivate kannete järjekorrast ja PankrS regulatsioonist lähtuvalt on pankrotihalduril kohustus hüpoteegiese müüa ja seega hagejate eelmärkega tagatud õigus lõppeb. PankrS § 136 kohaselt toimub pankrotivara müük enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, kui PankrS-st ei tulene teisiti. Vara müügi alghinna määrab haldur, kooskõlastades selle pankrotitoimkonnaga. Pankrotitoimkonna puudumisel täidab neid ülesandeid võlausaldajate üldkoosolek. Vastavalt PankrS §-le 137 lg 1 võib võlausaldajate üldkoosolek teha haldurile ettekirjutuse müüa vara enampakkumiseta, kui vara müük sel viisil annab suuremat kasu. Karelon Kinnisvara OÜ võlausaldajate esimene üldkoosolek 20.04.2022. ei teinud haldurile ettekirjutust müüa pankrotivara enampakkumiseta suuremat kasu andval viisil, kuid tegi haldurile ülesandeks tellida uued eksperthinnangud kinnisasjade turuväärtuse selgitamiseks ning pärast eksperthinnangute saamist kutsuda kokku uus võlausaldajate üldkoosolek kinnisasjade müügitingimuste kooskõlastamiseks. Kuna Karelon Kinnisvara OÜ pankrotimenetluses ei ole pankrotitoimkonda moodustatud siis on võlausaldajate üldkoosolek pädev otsustama pankrotivara müügitingimusi.
11.Hagejate soovi järgi 04.11.2020. sõlmitud müügilepingust tuleneva eelmärkega tagatud kohustuse täitmine enne hüpoteegiga tagatud nõuet, muuhulgas alusetuid või keelatud nõudeid tasaarvestades, piiratud asjaõiguste järjekohti muutes ning kinnistu omandi hagejatele üleandmiseks asjaõigusliku lepingu sõlmimine vaatamata sellele, et hagejad ei ole kogu 04.11.2020. sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu järgset ostuhinda tasunud, on halduri hinnangul vaieldamatult sellise erilise tähtsusega tehing/toiming, mille tegemiseks vajab
pankrotihaldur igal juhul PankrS § 125 kohast pankrotitoimkonna nõusolekut. Kuna Karelon Kinnisvara OÜ pankrotimenetluses ei ole pankrotitoimkonda moodustatud siis täidab pankrotitoimkonna ülesandeid võlausaldajate üldkoosolek. Ametlikust Teadaandest 01.07.2022. nähtuvalt oli üldkoosoleku päevakorras: Kinnistu reg.osa XXX (XXX) müügi viisi ja hinna või nimetatud kinnistu osas 04.11.2020. sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu täitmise otsustamine. Võlausaldajate üldkoosoleku protokollist 08.07.2022. nähtuvalt ei ole ühtegi muud küsimust koosolekul ka arutatud. Eeltoodut arvestades on pankrotihaldur seisukohal, et pankrotihalduri poolt antud küsimuses võlausaldajate üldkoosoleku 08.07.2022 kokku kutsumine oli õiguslikult põhjendatud ja võlausaldajate üldkoosolek oli ka pädev nendes küsimustes otsuseid vastu võtma.
KOSTJA VASTUS HAGILE
12.Kostja vastuse kohaselt ei ole Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) pankrotimenetluses pankrotitoimkonda moodustatud. Võlgniku 26.07.2022 üldkoosolekul valiti võlgniku esindajaks A.S., kes esindab kostjat käesolevas menetluses. Kostja palub jätta esitatud hagi rahuldamata ja kõik menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Kostja tugineb oma vastuses järgmistele seisukohtadele.
13.Võlausaldajate 08.07.2022 üldkoosoleku päevakorras oli XXX asuva kinnistu (kinnistusraamatu registriosa XXX) müügi viisi ja hinna või nimetatud kinnistu osas 04.11.2020 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu täitmise otsustamine. PankrS § 77 järgi on võlausaldajate üldkoosoleku pädevuses muu hulgas pankrotivara müügiga seonduva otsustamine seaduses sätestatud ulatuses (p 5) ja muude seadusega võlausaldajate üldkoosoleku pädevusse antud küsimuste lahendamine. PankrS § 74 lg 7 järgi täidab menetlustest, kus pankrotitoimkonda ei moodustatud, toimkonna ülesandeid võlausaldajate üldkoosolek. PankrS § 73 järgi on pankrotitoimkonna pädevuses kõigi võlausaldajate huvide kaitsmine; halduri tegevuse üle järelevalve teostamine ja võlgniku majandustegevuse käigu jälgimine. PankrS §-de 136 ja 137 järgi on toimkonna pädevuses vara müügi viisi otsustamine ja enampakkumisel vara müügi alghinna kooskõlastamine. Otsustega nr 1 ja nr 2 lahendas üldkoosolek võlgniku majandustegevusega seonduvat ja kõigi võlausaldajate huvide kaitsega seonduvat, otsusega nr 3 lahendas üldkoosolek vara müügi viisi ja alghinna määramisega seonduvat. Seega on kõik vaidlustatud otsused tehtud üldkoosoleku pädevuse piires.
14.Hagejad esitasid haldurile kirjalikult taotluse pankrotivarasse kuuluva kinnistu üleandmiseks ja 8.juuli 2022 üldkoosolekul suuliselt sama eesmärgi saavutamiseks kompromissi ettepaneku (kinnistu üleandmiseks pankrotivarasse tehtava makse vastu). Pankrotihalduril oli kohustus üldkoosolekul taotlusega /ettepanekuga seonduvat arutelu juhtida ja võlausaldajate ühise seisukoha väljaselgitamiseks ettepanekud hääletamisele panna. Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) võlausaldajate 08.07.2022 üldkoosoleku otsuste tegemisel ei rikutud seaduses ettenähtud korda. A.M. ja S.M. 30.05.2022 ja 04.06.2022 taotlused on suunatud pankrotivarasse kuuluva kinnistu (kinnistusraamatu registriosa XXX) üleandmiseks hagejatele. Hagi on rajatud arusaamale, et kinnistusraamatusse kantud omandi üleandmist tagav eelmärge on omandi üleandmise ainsaks ja absoluutseks eelduseks. Võlgniku arvates ei ole selline järeldus kooskõlas lepinguõiguse põhimõtetega üldiselt ega ka pankrotiseaduse §-s 46 sätestatuga. Pankrotiseaduse § 46 lg 1 järgi on halduril õigus võlgniku poolt sõlmitud lepingust tulenev seni täitmata kohustus täita ja nõuda teiselt poolelt tema kohustuse täitmist või loobuda võlgniku lepingust tuleneva kohustuse täitmisest, kui seadusest ei tulene teisiti. Haldur ei või loobuda võlgniku lepingust tuleneva kohustuse täitmisest, kui kohustuse täitmise tagamiseks on kinnistusraamatusse kantud eelmärge.
Selgitamaks, kas hagejatel on õigus nõuda omandi üleandmist, tuleb selgitada, kas hagejatel oli pankroti väljakuulutamise ajal õigus nõuda võlgnikult omandi üleandmist ja kas võlgnikul oli asjaõiguslepingu sõlmimise kohustus või see nii ei olnud. Kõnealune eelmärge on kinnistusraamatusse kantud võlgniku ja A.M. vahel 04.11.2020 sõlmitud kinnistu võlaõigusliku müügilepingu täitmise tagamiseks. Olemuselt on tegemist eellepinguga võlaõigusseaduse § 33 tähenduses. Pooled ei vaidle selles, et lepingut nr XXX nõuetekohaselt ei täidetud, millest tulenevalt ei ole kummalgi poolele tekkinud asjaõiguslepingu sõlmimise nõuet ega sellele vastavat asjaõiguslepingu sõlmimise kohustust. Hagejatel ei ole tekkinud õigust nõuda eellepinguga võetud kohustuse täitmist eelkõige ostuhinnast olulise osa tasumata jätmise tõttu.
15.Võlausaldajate esimesel üldkoosolekul otsustati võlgniku ettevõtte tegevus lõpetada ja juriidilisest isikust võlgnik lõpetada (PankrS § 78 lg 2). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 41 järgi toimub juriidilise isiku lõpetamisel selle likvideerimine. Likvideerija lõpetab juriidilise isiku tegevuse, nõuab sisse võlad, müüb vara, rahuldab võlausaldajate nõuded ja jagab allesjäänud vara selleks õigustatud isikute vahel. Likvideerijale on lubatud üksnes need toimingud, mis on vajalikud juriidilise isiku likvideerimiseks. TsÜS § 41 lg 1 ja PankrS § 55 lg 3 p 3 järgi viib võlgniku likvideerimise läbi haldur. Osundatud seaduste järgi ei ole pankrotihalduril olukorras, kus võlausaldajad otsustasid võlgniku ettevõtte tegevuse lõpetada, õigust jätkata võlgniku kohustuste täitmist (ehitustegevust) saavutamaks asjaõiguslepingu sõlmimise eeldusi. Püsiva maksejõuetuse tingimustes oleks lepingu täitmise jätkamine vastuolus võlausaldajate ühiste huvidega. Võlgnikul ei ole tekkinud asjaõiguslepingu sõlmimise ja kinnistu üleandmise kohustust, võlgniku ettevõtte tegevuse lõpetamise tõttu ei ole halduril võimalik teha toiminguid, mis on tingimata vajalikud selle kohustuse tekkimiseks.
16.Võlausaldajate otsus nr 1 millega keelduti haldurile müügilepingu täitmiseks nõusoleku andmisest on igati õiguspärane. Pankrotihalduri loobumine müügilepingu täitmisest on hinnatav lepingu lõpetamisena VÕS § 186 p 9 alusel (vt Riigikohtu otsus XXX p 11). Pankrotihalduri 15.07.2022 selgitus/vastus lõpetas lepingust tekkinud võlasuhte, sh lepinguga võetud asjaõiguslepingu sõlmimise kohustuse. Hagejad on kahtlusteta pankrotihalduri tahteavalduse kätte saanud (avaldus on lisatud hagiavaldusele), mis tähendab, et avaldus on muutunud kehtivaks (TsÜS § 69 lg 1) ja lepingul põhinev võlasuhe on lõppenud. Pankrotiseaduse § 46 lg 1 alusel võlasuhte lõppemise hetkest tekib kahepoolne tagasitäitmissuhe, st hagejatel on õigus esitada pankrotimenetluses nõue lepingu alusel üleantud tagastamiseks. Seega on võlgniku esindaja seisukohal, et 04.11.2020 lepingu lõpetas halduri esitatud lepingu täitmisest loobumise teade.
17.Võlausaldajate otsuse nr 2 osas esitab kostja järgmise selgituse. A.M. tegi võlausaldajate üldkoosolekul teistele võlausaldajatele ettepaneku realiseerida osa pankrotivarast muust varast erinevatel tingimustel. Võlausaldajad otsustasid ettepanekut mitte vastu võtta. Võlgniku hinnangul on otsus igati õiguspärane; ettepaneku vastuvõtmisega oleks rikutud võlausaldajate ühiseid huve. Võlausaldajate otsus teiste võlausaldajate huve olulisel määral kahjustava ettepaneku tagasilükkamises on põhjendatud ja õiguspärane.
18.Võlausaldajate otsuse nr 3 järgi on halduril kohustus müüa kinnistu registriosa XXX asukohaga XXX avalikul elektroonilisel enampakkumisel Kohtutäiturite ja pankrotihaldurite Koja oksjonikeskkonnas täitemenetluse seadustikus sätestatud korras ning esimese enampakkumise alghinnaks määrab Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ ekspertarvamuses märgitud hinna 265 000 eurot.
Pankrotihalduril lasub kohustus müüa vara, sh hüpoteegiga koormatud vara enim tulu tooval viisil. Hagejate taotlusel kinnistut koormavate asjaõiguste järjekoha muutmine oleks vastuolus teiste võlausaldajate huvidega. Kuivõrd tegemist on pankrotivaraga, peab haldur järgima pankrotiseadusega ettenähtud põhimõtteid ega saa anda nõusolekut võlausaldajate ühiseid huve kahjustavatele toimingutele. Haldur on kohelnud hagejaid võrdselt samas õiguslikus olukorras olevate teiste võlausaldajatega. Võlausaldajate otsus müüa kõnealune kinnistu samade põhimõtete alusel teiste pankrotivarasse kuuluvate kinnistutega igati põhjendatud ja õiguspärane. Kostja palub esitatud hagi jätta täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud jätta solidaarselt hagejate kanda.
KOHTU SEISUKOHT
Kohus, tutvunud toimiku materjalidega ja hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
19.Hagejad on esitanud nõude, milles taotlevad Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) võlausaldajate üldkoosoleku 08.07.2022 otsuste kehtetuks tunnistamist, kuna otsused ei vasta seadusele. Otsuste vaidlustamise põhjusena on hagejad tuginenud sellele, et võlausaldajate üldkoosoleku pädevuses ei ole otsustada halduri poolt 04.11.2022 võlaõigusliku müügilepingu täitmise jätkamise või mittejätkamist. See on PankrS § 46 lg 1 kohaselt halduri ainupädevus, seega ei saanud 08.07.2022 võlausaldajad üldkoosolekul otsustada hagejatega sõlmitud lepingu täitmise üle. Seetõttu ei vasta otsuse seadusele ja kuulub kehtetuks tunnistamisele.
20.Pankrotiseaduse (PankrS) § 83 lg 1 sätestab, et võlgnik, võlausaldaja või haldur võib nõuda, et kohus tunnistaks kehtetuks võlausaldajate üldkoosoleku otsuse, mis ei vasta seadusele või mille tegemisel on rikutud seadusest tulenevat korda, samuti otsuse, mille vaidlustamise õigus on seaduses otse ette nähtud. Võlausaldajate üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist võib nõuda ka siis, kui otsusega rikutakse võlausaldajate ühiseid huve. Pankrotihaldur kutsus 01.07.2022 teatega (tl. 42) kokku võlgniku Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) võlausaldajate üldkoosoleku. Üldkoosoleku päevakorras oli kinnistu reg.osa XXX, XXX müügi viisi ja hinna või nimetatud kinnistu osas 04.11.2020 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu täitmise otsustamine. 08.07.2022 toimus Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) võlausaldajate üldkoosolek. Koosoleku protokolli kohaselt (tl. 43-44) selgitas haldur, et võlausaldajate üldkoosolek on kutsutud kokku halduri initsiatiivil järgmise päevakorraga – kinnistu reg.osa XXX (XXX) müügi viisi ja hinna või nimetatud kinnistu osas 04.11.2020 sõlmitud võlaõigusliku lepingu täitmise otsustamine.
21.Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) 08.07.2022 võlausaldajate üldkoosolekul võeti vastu kolm otsust, mida on hagejad käesoleva hagiga vaidlustanud. Järgnevalt kohus käsitleb ja võtab seisukoha võlausaldajate üldkoosolekul otsuste kehtetuks tunnistamise osas iga otsuse osas eraldi.
21.1.Esimese otsusega otsustasid võlausaldajad mitte anda haldurile nõusolekut A.M. ja S.M. 30.05.2022 ja 04.06.2022 taotlustes esitatud asjaoludel kinnistu reg.osa XXX osas 04.11.2020 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu täitmiseks, asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning kinnistu omandi A.M. ile ja S.M.-le üleandmiseks.
Hagejad on seisukohal, et nimetatud otsus on seadusega vastuolus, kuna PankrS § 46 lg 1 teise lause kohaselt ei või haldur loobuda võlgniku lepingust tuleneva kohustuse täitmisest, kui kohustuse täitmise tagamiseks on kinnistusraamatusse kantud eelmärge. PankrS § 77 sätestab võlausaldajate üldkoosoleku pädevuse ning nimetatud regulatsioonist ei tulene võlausaldajate üldkoosoleku pädevust otsustada halduri poolt lepingu täitmise jätkamise või mittejätkamist. Lepingu täitmise jätkamine on vaid halduri otsustada ning seega ei olnud võlausaldajate üldkoosoleku pädevuses hagejaga sõlmitud lepingu täitmise üle, mistõttu ei vasta otsus seadusele. Kostja on seisukohal, et otsusega nr 1 lahendas üldkoosolek võlgniku majandustegevusega ja kõigi võlausaldajate huvide kaitsega seonduvat, vastav pädevus tuleneb PankrS §-dest 73 ja 77. PankrS § 46 lg 1 kohaselt on halduril õigus võlgniku poolt sõlmitud lepingust tuleneva seni täitmata kohustus täita ja nõuda teiselt poolelt tema kohustuse täitmist või loobuda võlgniku lepingust tuleneva kohustuse täitmisest, kui seadusest ei tulene teisiti. Haldur ei või loobuda võlgniku lepingust tuleneva kohustuse täitmisest, kui kohustuse täitmise tagamiseks on kinnistusraamatusse kantud eelmärge. Sama sätte lõike 2 kohaselt kui teine pool teeb haldurile ettepaneku käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud valikuõigust kasutada, peab haldur viivituseta, ent mitte hiljem kui seitsme päeva jooksul teatama, kas ta täidab võlgniku kohustuse või loobub sellest. Seega on PankrS § 46 lg 1 säte, mis näeb ette halduril valikuõiguse teostamise. Eelkõige on sätte eesmärk tagada lepingu poolele selgus küsimuses, kas ta saab arvestada sellega, et pankrotivõlgnik täidab lepingut või mitte. Pankroti väljakuulutamine iseenesest lepingut ei muuda ega lõpeta. Seega juhul kui võlausaldaja teeb haldurile ettepaneku PankrS § 46 alusel valikuõigust kasutada, peab haldur ettepanekule vastama. Antud juhul ei ole poolte vahel vaidlust, et A.M. ja S.M. on 30. mail 2022 ja 04. juunil 2022 teinud pankrotihaldurile avalduse (tl. 35- 40), milles nõuavad Karelon Kinnisvara OÜ poolt XXX aadressil asuva kinnistu osas 04.11.2020 sõlmitud võlaõigusliku lepingu täitmist, sh asjaõigusliku lepingu sõlmimist ja kinnisasja omandi neile üleandmist. Pankrotihaldurile tehtud avalduses tuginevad hagejad PankrS § 46 lg-le 1. Eeltoodust lähtuvalt on kohus seisukohal, et kuna hagejad pöördusid pankrotihalduri poole võlaõigusliku lepingu täitmise küsimuses tuginedes PankrS § 46 lg-le 1, siis tuli halduril vastata võlausaldajatele lepingu täitmise küsimuses. Kohus toob siinjuures välja, et halduril on kohustus vastata viivituseta või hiljemalt 7 päeva jooksul. Seaduse säte ega selles sätestatud tähtaeg ei näe seda võimalust, et PankrS § 46 lg 1 alusel esitatud taotluse lahendab võlausaldajate üldkoosolek. Seega ei ole nimetatud sättega kooskõlas pankrotihalduri poolt nimetatud küsimuse otsustamine panna võlausaldajate üldkoosolekule. Kohus on seisukohal, et Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) 08.07.2022 toimunud üldkoosolekul vastuvõetud otsus, millega võlausaldajad otsustasid mitte anda haldurile nõusolekut A.M. ja S.M. taotlustes 30.05.2022 ja 04.06.2022 esitatud asjaoludel kinnistu reg.nr XXX osas 04.11.2020 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu täitmiseks, asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning kinnistu omandi A.M. ile ja S.M.-le üleandmiseks, on seadusega vastuolus ja tuleb tunnistada kehtetuks.
21.2.Teise otsusega otsustasid võlausaldajad mitte vastu võtta A.M. ja S.M. pakkumist, et nad maksavad kinnistu reg.osa XXX (XXX) omandamiseks pankrotivarasse 31 500 eurot, ülejäänud nõudest loobuvad ja ei nõua haldurilt ostu-müügilepingu 04.11.2020 täitmist objekti lõpuni ehitamise osas. Hagejad on seisukohal, et kuna võlausaldajate üldkoosoleku kokkukutsumise teates ei olnud märgitud, et otsustatakse ka hagejate eelnimetatud pakkumise üle, siis ei oleks üldkoosolek tohtinud antud küsimust hääletada. Seega kuulub nimetatud otsus kehtetuks tunnistamisele.
Kohtule esitatud asjaolude kohaselt tegi A.M. 08.07.2022 võlausaldajate üldkoosolekul (30.09.2022 kohtuistungi protokoll) pakkumise, kus kinnistu omandamiseks makstakse pankrotivarasse 31 500 eurot ja ülejäänud nõudest hagejad loobuvad. Seega ei saanud hageja enda poolt 08.07.2022 üldkoosolekul tehtud ettepanekut (kompromiss ettepanekut) avaldada ka haldur 01.07.2022 üldkoosoleku kutse teates. PankrS § 79 lg 4 kohaselt haldur avaldab võlausaldajate üldkoosoleku toimumise aja, koha ja päevakorra kohta teate väljaandes Ametlikud Teadaanded. Kohtu hinnangul ei ole hagejate nõue, et võlausaldajate üldkoosoleku otsus nr 2 on seadusega vastuolus tõendatud. Hagejate sellekohased selgitused on vastuolulised arvestades hagejate endi poolt kohtule esitatud asjaolusid. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Kohus on seisukohal, et arvestades, et hagejad esitasid nö kompromissi ettepaneku üldkoosolekul, siis ei ole vastuolu otsus nr 2 ja halduri 01.07.2022 kutses esitatud päevakorra teemaga. Kohus jätab rahuldamata hagejate nõude Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) 08.07.2022 toimunud üldkoosolekul vastuvõetud otsuse kehtetuks tunnistamiseks, millega võlausaldajad otsustasid mitte vastu võtta A.M. ja S.M. pakkumist, et nad maksavad kinnistu reg.osa XXX (XXX) omandamiseks pankrotivarasse 31 500,00 eurot, ülejäänud nõudest loobuvad ja ei nõua haldurilt ostu-müügilepingu 04.11.2020 täitmist objekti lõpuni ehitamise osas.
21.3.Kolmanda otsusega otsustasid võlausaldajad, et haldur müüb kinnistu reg.osa XXX asukohaga XXX avalikul elektroonilisel enampakkumisel Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koja oksjonikeskkonnas täitemenetluse seadustikus sätestatud korras ning esimese enampakkumise alghinnaks määrab Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ ekspertarvamuses märgitud hinna 265 000 eurot. 24.08.2022 seisukohas hagejad avaldavad (tl. 133), et iseenesest on üldkoosolekul õigus otsustada vara müügi viisi ja hinna üle, kuid antud juhul pidi sellele otsusele eelnema pankrotihalduri otsus lepingu täitmise kohta, sest üldkoosolek sai vara müügi viisi ja hinna üle otsustada vaid siis, kui haldur oli teinud otsuse lepingu täitmise loobumise kohta. Lepingu täitmisega jätkamise/mittejätkamise küsimuse otsustas võlausaldajate üldkoosolek, kuigi see ei ole üldkoosoleku pädevuses. Hagejate põhiseisukoht ja hagi esitamise põhjus ongi see, et üldkoosolekul ei olnud õigust otsustada lepingu täitmisega jätkamise üle ja sellest tulenevalt ei ole seadusega kooskõlas ka üldkoosoleku otsus vara müügi osas. PankrS § 77 p 5 kohaselt on võlausaldajate üldkoosoleku pädevuses pankrotivara müügiga seonduva otsustamine seaduses sätestatud ulatuses. PankrS § 74 lg 7 teine lause sätestab, et kui võlausaldajate üldkoosoleku otsusel on jäetud pankrotitoimkond moodustamata, täidab pankrotitoimkonna ülesandeid võlausaldajate üldkoosolek. Vastavalt PankrS § 136 lg 1 ja 2 kohaselt toimub pankrotivara müük enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, vara alghinna määrab haldur, kooskõlastades selle pankrotitoimkonnaga. Nimetatud sätetest tulenevalt oli võlausaldajate üldkoosolek õigustatud 08.07.2022 koosolekul võtma vastu otsuse pankrotivara müügi viisi ja alghinna määramise osas. Antud juhul puudub poolte vahel vaidlus, et kinnistu reg.osa XXX asukohaga XXX on võlgniku pankrotivara PankrS § 108 lg 1 mõttes, mida kasutatakse sihtvarana võlausaldajate nõuete rahuldamiseks ja pankrotimenetluse läbiviimiseks. Siinjuures ei ole õiguslikult põhjendatud hagejate seisukoht, et üldkoosolek ei olnud õigustatud vara müügi viisi ja hinna üle otsustama enne halduri poolt lepingu täitmisest loobumist.
Kohus jätab rahuldamata hagejate nõude Karelon Kinnisvara OÜ (pankrotis) 08.07.2022 toimunud üldkoosolekul vastuvõetud otsuse kehtetuks tunnistamiseks, millega võlausaldajad otsustasid, et haldur müüb kinnistu reg.osa XXX asukohaga XXX avalikul elektroonilisel enampakkumisel Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koja oksjonikeskkonnas täitemenetluse seadustikus sätestatud korras ning esimese enampakkumise alghinnaks määrab Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ ekspertarvamuses märgitud hinna 265 000 eurot. Menetluskulude jaotus
22.TsMS § 173 lõike 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lõige 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vastavalt TsMS § 163 lg 1, hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades nõude olemust ja selle rahuldamise ulatust, peab kohus antud kohtuasjas põhjendatuks jätta menetluskulud täielikult poolte endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Zakaria Nemsitsveridze Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.