Pankrotiõigus › Juriidilise isiku vastu esitatud pankrotiavaldus

Maakohtu

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Võlausaldajad esitasid võlgniku vastu kaks eraldi pankrotiavaldust, mill ekohus liitis ühte menetlusse. Pankrotiavalduste esitamise aluseks olid pooltevahelised korteriomandite omandamisele suunatud võlaõigulikud lepingud, võlausaldajad tegid võlgnikule erinevates ummades ettemakseid, kuid ei ole kokkulepitud tähtaegdasel saanud võlgniku tegevuse tõttu sõlmida asjaõigusleipinguid kinnistute saamiseks. Omandamisele kuulundu objektid ei ole olnud kokkulepitud ehitugraafikus, võlgnik on hilinenud ehitustöödega, on korduvalt nõudnud lisamaksetet tegemist võlausaldajatelt. Võlgnik on viidanud ehitutegevuse üldisele kallminemisele ja pakkunud võlausldajatele erinevaid lahenudusi, kuid seni ei ole pooled kokkuleppeid saavutanud. Võlausaldajad on teinud võlgnikule erinevatel aegade pankrotihoiatused, mille ei ole järgnenud rahaliste kohustuste täitmist. Võlgnik on erineval moel teavitanud võlausaldajaid suutmatusest täita lepingulisi kohustusi. Kohus kuulas menetlusosalised ära 22.12.21. Võlausaldajaid jäid pankrotiavalduste juurde. Võlgniku esindaja vaidles nõuetele vastu, leides et puuduvad eeldusel menetluse alustamiseks. Võlgniku juhatuse liige selgitas, et tekkinud olukorrale on parem lahenuds kokkuleppeliselt täita varasemad lepingud, hüpoteegipidajate nõuded rahuldatakse sellisel juhul täiendavalt laekuvate summade arvelt. Määrusega 06.01.22. on pankrotiavaldused võetud menetlusse ja nimetatud ajutine pankrotihaldur, kelle tegevusaruanne esitati kohtule 11.02.22, sellest nähtuvad järgnevad asjaolud. Võlgnik on asutatud 24.05.2019. algselt usaldusühingu vormis ärinimega Karelon Invest UÜ. Äriühingu usaldusosanikuks oli juriidiline isik Valmisfirma24.ee OÜ (rk 11976425) ja täisosanik K. O. (ik XXX). Usaldusühingu aadressiks oli Rävala pst 8, 10143 Tallinn ja kavandatavaks põhitegevusalaks „muud mujal liigitamata äritegevust abistavad tegevused“. Äriühing on kantud äriregistrisse 24.05.2019. registrikoodiga 14729940. 05.08.2019. on äriregistrile esitatud avaldus koos osanike otsusega 24.05.2019, mille kohaselt on osanikud otsustanud: 1) muuta majandusaastat. Majandusaasta algab 25.05. ja lõpeb 24.05.; 2) usaldusosanik Valmisfirma24.ee OÜ (rk 11976425) astub ühingust välja 24.05.2019. 3) uueks usaldusosanikuks otsustati võtta R. P. (ik XXX) sissemakse tasumise tähtajaga 24.05.2019. 05.08.2019. on äriregistrile esitatud avalduse koos osanike otsusega 24.05.2019, mille kohaselt on

osanikud otsustanud: 1) kujundada Karelon Invest UÜ ümber osaühinguks. 2) muuta äriühingu ärinime – uus ärinimi on Karelon Kinnisvara OÜ; 3) osaühingu asukohaks määrata Kaunase pst 9-15, 50704 Tartu; 4) muuta majandusaastat. Majandusaasta algab 01.01. ja lõpeb 31.12.; 5) R. P. (ik XXX) osa nimiväärtusega 2 500 € asendada suhtega 1:1. Peale ümberkujundamist on ühingu osanik R. P. , kellele kuulub osa nimiväärtusega 2 500 €. Täisosanik K. O. lahkub ühingust; 6) ümberkujundatava osaühingu osakapitali suuruseks määrata 2 500 €; 7) osaühingu põhitegevusalaks määrata „muud mujal liigitamata äritegevust abistavad tegevused“ (EMTAK 82991) 8) määrata osaühingu juhatuse liikmeks R. P. (ik XXX). 18.06.2020. on ainuosanik otsustanud muuta osaühingu aadressi. Uus aadress on Ringtee tn 37a, 50105 Tartu. 17.11.2020. on ainuosanik otsustanud uuesti muuta osaühingu aadressi. Uus aadress on Ringtee tn 26, 50105 Tartu. 14.06.2021. lõppenud avalikul enampakkumisel võõrandas kohtutäitur Oksana Kutšmei R. P. ’ile kuulunud Karelon Kinnisvara OÜ osa nimiväärtusega 2 500,00 € Enigma Ventures OÜ’le (rk 11318030, 2 556 € nimiväärtusega osaga ainuosanik ja juhatuse liige on C. M. P. F. ik XXX). 29.06.2021. võõrandas Enigma Ventures OÜ temale kuulunud Karelon Kinnisvara OÜ osa nimiväärtusega 2 500,00 € Krediidi Ressurss OÜ’le (rk 12229185, 2 000 € nimiväärusega osaga enamusosanik on Uku Tammaru ik 37406210296, 500 € nimiväärtusega osaga vähemusosanik ja juhatuse liige on T. M. ik XXX). 01.09.2021. võõrandas Krediidi Ressurss OÜ temale kuulunud Karelon Kinnisvara OÜ osa nimiväärtusega 2 500,00 € Tauk Company OÜ’le (rk 12621115, 2 500 € nimiväärtusega osaga ainuosanik ja juhatuse liige on T. M. ik XXX). 03.11.2021. võõrandas Tauk Company OÜ temale kuulunud Karelon Kinnisvara OÜ osa nimiväärtusega 2 500,00 € Vexon Vara OÜ’le (rk 11161976, juhatuse liige on H. S. ik XXX ja ainuosanik on Õie Invest OÜ rk 10827099, mille ainosanik ja juhatuse liige on omakorda H. S. ). Ühtlasi pantis Vexon Vara OÜ 03.11.2021. temale kuulunud Karelon Kinnisvara OÜ osa nimiväärtusega 2 500,00 € Tauk Company OÜ’le (rk 12621115, 2 500 € nimiväärtusega osaga ainuosanik ja juhatuse liige on T. M. ik XXX). Kokkuvõttes on seisuga 07.01.2022. Karelon Kinnisvara OÜ osanik Vexon Vara OÜ (rk 11161976) ja juhatuse liige R. P. (ik XXX). Äriregistri andmebaasist nähtuvalt on äriühingu juhatuse liikmel R. P. ’il käesoleval hetkel kehtivad seosed veel: RPV Hooldus OÜ’ga (rk 16208702, esmakanne 16.04.2021.) juhatuse liikmena; RG Veod OÜ’ga (rk 16262274, esmakanne 02.07.2021.) juhatuse liikmena; Persen Group OÜ’ga (rk 10754852, esmakanne 24.04.2001.) ainuosanikuna ja juhatuse liikmena; Ehitusfirma Riplan OÜ’ga (rk 14609638, esmakanne 19.11.2018.) enamusosanikuna ja juhatuse liikmena, ehitusfirma R.G OÜ’ga (rk 12770714, kohtumääruse 18.05.2017. tsiv.asjas 2-17-1532 alusel kustutatud 04.09.2017.) dokumentide hoidjana; R.G Grupp OÜ’ga (rk 12069563, kohtumääruse 13.072017. tsiv.asjas 2-17-2768 kustutatud 04.09.2017.) dokumentide hoidjana. Andmed võlgniku tegevuse kohta Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liikme R. P. ’i poolt suuliselt antud selgituste kohaselt on äriühingu põhitegevuseks olnud hoonestusprojektide arendus - Karelon Kinnisvara OÜ soetas hoonestamata kinnistuid ja korraldas nendele kliendi soovil üksik- või paariselamute ehitamise. 2021. aastal soetas äriühing ka hoonestatud kinnistu Salutähe 7c, Tartu, mida planeeris kasutada majutusteenuse osutamiseks. Kõik kinnistute ostud finantseeris Karelon Kinnisvara OÜ krediidiasutustelt võetud laenudega. Kinnistutele ehitamine toimus osaliselt klientidelt müügilepingute alusel saadud rahaliste vahenditega ja osaliselt krediidiasutustelt võetud laenudega. R. P. ’i selgituste kohaselt oli ta veendunud, et kõik arendused on äriühingule finantsiliselt positiivse tulemusega. Kahjuks tõusid 2021. aastal ehitusmaterjali jms. teenuste hinnad kordades. Kliendid samal ajal keeldusid tööde ja materjali eest raha juurde maksmast ning nõudsid varasematel kokkulepitud tingimustel müügilepingute täitmist. Omavahendite

puudumise tõttu ei ole Karelon Kinnisvara OÜ’l võimalik pooleliolevaid arendusi lõpule viia. Kuna ehituse lõpphind on käesolevaks hetkeks tõusnud niivõrd, et krediidiandjatel on kasu saamine olemasolevatelt projektidelt välistatud (pigem on oht saada kahju), siis ei ole ka krediidiandjad olnud nõus Karelon Kinnisvara OÜ’le täiendavalt laenu andma. Vastupidi – krediidiandjad on senised laenulepingud hoopis üles öelnud ning soovivad enda nõuete rahuldamist hüpoteegiesemete realiseerimise kaudu. Äriühingu tegevus on 2021. aasta lõpuks seiskunud. Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liige R. P. ei ole vaatamata korduvatele korraldustele esitanud ajutisele haldurile andmeid äriühingu raamatupidamise korraldamise kohta, samuti raamatupidamisarvestust ja -dokumente seisuga 07.01.2022. Pankrotiasja raames on selgunud, et Karelon Kinnisvara OÜ’le tegi perioodil september 2020. kuni oktoober 2021. raamatupidamisteenust Profit Vektor OÜ. Profit Vektor OÜ töötajalt Aleksandr Tartult on ajutine haldur saanud Karelon Kinnisvara OÜ pearaamatu perioodi mai 2019.-oktoober 2021. kohta; bilansi ja kasumiaruande seisuga 31.10.2021.; raamatupidamisdokumendid, millised olid teenuseosutajal elektrooniliselt salvestatud. Väidetavalt puudub isikul mistahes informatsioon äriühingu edasise tegevuse kohta. Karelon Kinnisvara OÜ jättis juba juulist 2021. raamatupidamisteenuse eest tasumata ning info vahetus äriühingu juhi ja raamatupidamisteenuse osutaja vahel oli pehmelt öeldes puudulik. Võlgnevuse tõttu ütles teenuseosutaja oktoobris 2021. lepingu üles. Paberkandjal dokumendid on teenuseosutaja tagastanud äriühingu juhatuse liikmele R. P. ile. Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liige R. P. selgitas 13.01.2022. suuliselt, et äriühingu tegevus on alates novembrist 2021. sisuliselt seiskunud; äriühingul ei ole muud vara peale tema kinnistute; äriühingul ei ole tarnijate jms võlgnevusi, on ainult laenuvõlad ja müügilepingutest tulenevad kohustused klientide ees. 13.01.2022. õhtul edastati haldurile e-posti aadressilt [email protected] kaks allkirjastamata pdf-faili: Karelon Kinnisvara OÜ bilanss seisuga 31.10.2021. ja Karelon Kinnisvara OÜ kasumiaruanne seisuga 31.10.2021. Mingeid selgitusi bilansi kontode sisu kohta ei ole edastatud. Võrreldes aga raamatupidamisteenuse osutajalt saadud bilanssi ja kasumiaruannet ning e-posti aadressilt [email protected] 13.01.2022. edastatud bilanssi ja kasumiaruannet võib öelda, et need on identsed. Esitatud bilansist nähtuvalt pidi Karelon Kinnisvara OÜ’l aga olema seisuga 31.10.2021. raha summas 18 415,03 €, nõudeid ostjate vastu summas 1 670,00 €; maksude ettemakseid ja tagasinõudeid summas 42 094,52 €; muid lühiajalisi nõudeid summas 100 402,47 €; ettemakseid summas 412,80 €; toorainet ja materjale summas 19 538,13 €; lõpetamata toodangut summas 1 016 481,71 €; kinnisvara investeeringuid summas 300 000,00 €; masinaid ja seadmeid summas 24 372,57 €. Bilansi passivas oli aga kajastatud kohustusi tarnijate ees summas 284 309,06 €; töövõtjate ees summas 5 179,85 €; maksuvõlad summas 3 030,49 €; muud võlad summas 267,48 €; pikaajalised laenukohustused summas 1 115 926,83 €. Arvestades asjaolu, et Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liige R. P. oli samal päeval andnud suuliselt teistsuguseid seletusi äriühingu vara ja kohustuste kohta, esitas haldur e-posti aadressile [email protected] nõudmise anda edastatud bilansi iga konto kohta selgitus selle sisu kohta, samuti põhjendused, miks on toimunud andmetes muudatusi seisuga 07.01.2022. R. P. minu nõudmisele kirjalikult ei ole vastanud. Telefonivestluses aga teatas, et ta ei oska raamatupidamisbilansi kontode sisu kohta mitte mingisuguseid seletusi anda; ta ei tea kas bilanss 31.10.2021. on sisult õige; raamatupidamisteenuse ostmiseks rahalisi vahendeid ei ole; äriühingul kindlasti ei ole käesoleval ajal rahalisi vahendeid arvelduskontodel ega ka kassas; juhul kui bilansi kohaselt peaks olema raha kassas, siis see ei ole õige, sest kassarahast on ta tagastanud laenuvõlga RPV Hooldus OÜ’le. Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liikme R. P. ’i selgitused äriühingu tegevuse kohta hoonestusprojektide arenduse valdkonnas on õiged. Äriühing omab käesoleval ajal kokku 8

kinnisasja, millest kolm on hoonestamata, neli on ehitusjärgus arendused ja 1 on soetatud valmisehitatud üksikelamuna. Kinnistutoimikute dokumentidest nähtuvalt on Karelon Kinnisvara OÜ kõik temale kuuluvad kinnisasjad ostnud krediidiasutustelt laenuks võetud rahaliste vahenditega. Krediidiasutustelt saadud andmete ja Karelon Kinnisvara OÜ teadaolevate arvelduskontode andmetest nähtuvalt on kinnisasjadele ehitamist samuti finantseeritud krediidiasutustelt laenuks võetud rahaliste vahenditega, lisaks klientide poolt konkreetsetele kinnisasjadele üksik- või paariselamute ehitamiseks müügilepingute alusel makstud rahaliste vahenditega. Vaatamata minu korduvatele nõudmisele ei ole äriühingu juht esitanud mulle andmeid ja dokumente iga konkreetse arendusprojekti algse eelarve kohta, projekti hetkeseisu kohta, projekti täitmiseks sõlmitud lepingute kohta, projekti lõpetamiseks/jätkamiseks vajalike tööde/toimingute kohta (sh. kallinemine), projekti rahastamisskeemi kohta. Raamatupidamist korraldanud kolmanda isiku poolt haldurile esitatud Karelon Kinnisvara OÜ raamatupidamisarvestusest ei ole võimalik nendele küsimustele samuti vastuseid saada. Isiku poolt haldurile edastatud andmete kohaselt on Karelon Kinnisvara OÜ ostnud ehitusteenust enda ainuosanikuga ja juhatuse liikmega - R. P. ’iga seotud äriühingutelt Mixora OÜ, Persen Group OÜ ja Ehitusfirma Riplan OÜ. Karelon Kinnisvara OÜ arveldusarvetelt on väidetavate ehitus- jm teenuste eest kantud nimetatud isikutele rahalisi vahendeid järgmiselt: 1) Mixora OÜ’le 17 033,00 €; 2) Persen Group OÜ’le 5 879,80 €; 3) Ehitusfirma Riplan OÜ’le 363 747,18 €. Valdavast osast nimetatud isikute poolt esitatud arvetest ei ole võimalik teha üheseid järeldusi millise projektiga/objektiga seoses see esitati ja konkreetselt mis materjali müüdi või teenust osutati. Puuduvad tööde üleandmise-vastuvõtmise aktid, ehituspäevikuid jms ehituses tavapärane dokumentatsioon. Seega ei ole haldurile kolmanda isiku poolt esitatud dokumentide alusel võimalik tuvastada ka kas ja millises summas on laenuraha või klientidelt müügilepingute alusel saadud rahast kasutatud konkreetse objektiga/projektiga seoses. Karelon Kinnisvara OÜ arvelduskontode andmetest nähtuvalt on äriühing kasutanud tema poolt teistelt isikutelt kõrge intressimääraga laenuks võetud rahalisi vahendeid ja klientidelt konkreetsete ehitustööde tegemiseks makstud rahalisi vahendeid mitte ainult võlausaldajate ja klientide ees võetud lepinguliste kohustuste täitmiseks, vaid ka enda juhatuse liikmele ja juhatuse liikmega seotud äriühingutele Mixora OÜ’le, Persen Group OÜ’le, Ehitusfirma Riplan OÜ’le (teadmata tingimustel) „laenu“ andmiseks. Nii on näiteks: 1) Mixora OÜ’le tehtud ülekandeid selgitusega „laen“ kogusummas 32 423,32 €, millest Mixora OÜ on Karelon Kinnisvara OÜ arveldusarvele tagasi kandnud ainult 18 660,83 €. Muude andmete puudumisel saab järeldada, et seisuga 07.01.2022. võib Mixora OÜ’l olla Karelon Kinnisvara OÜ’le tagastamata laene kogusummas 13 762,49 €. (Raamatupidamisteenust osutanud isiku poolt esitatud andmetel oli laenuvõla saldo seisuga 31.10.2021. 13 240,00 €). Tartu Maakohtu määrusega 21.01.2022. tsiviilasjas 2-21-18415 lõpetati Mixora OÜ pankrotiavalduse menetlus pankrotti väljakuulutamata raugemise tõttu. Eeltoodut arvestades võib Karelon Kinnisvara OÜ võimalikku laenunõuet hinnata sisuliselt lootusetuks. 2) Persen Group OÜ’le tehtud ülekandeid selgitusega „laen“ kogusummas 12 789,47 €, millest Persen Group OÜ ei ole Karelon Kinnisvara OÜ arveldusarvele midagi tagasi kandnud. Muude andmete puudumisel järeldub seega, et seisuga 07.01.2022. võis Persen Group OÜ’l olla Karelon Kinnisvara OÜ’le tagastamata laene kogusummas 12 789,47 €. (Raamatupidamisteenust osutanud isiku poolt esitatud andmetel oli laenuvõla saldo seisuga 31.10.2021. samuti 12 789,47 € ). Andmed Persen Group OÜ varalise seisundi ja tegevuse kohta puuduvad; isik ei ole majandusaasta aruandeid alates 2019 (k.a.) esitanud; äriühingul on täitmata maksukohustusi kogusummas 9 359,67 €; äriregister on 01.02.2022. teinud äriühingu suhtes hoiatusmääruse registrist kustutamise kohta. Eeltoodud asjaolud kogumis viitavad tugevalt võimalusele, et Persen Group OÜ on samuti maksejõuetu. 3) Ehitusfirma Riplan OÜ’le tehtud ülekandeid selgitusega „laen“ kogusummas 81 373,00 €, millest Ehitusfirma Riplan OÜ on Karelon Kinnisvara OÜ arveldusarvele tagasi kandnud ainult 7 000,00 €. Muude andmete puudumisel järeldub seega, et seisuga 07.01.2022. võis Ehitusfirma Riplan OÜ’l olla Karelon Kinnisvara OÜ’le tagastamata laene kogusummas

74 373,00 €. (Raamatupidamisteenust osutanud isiku poolt esitatud andmetel oli laenuvõla saldo seisuga 31.10.2021. samuti 74 373,00 € ). Andmed Ehitusfirma Riplan OÜ varalise seisundi ja tegevuse kohta puuduvad; isik ei ole majandusaasta aruandeid alates 2020. (k.a.) esitanud; äriühingul on täitmata maksukohustusi kogusummas 74 593,52 €; äriühingu suhtes on pooleliolevaid täitemenetlusi. Eeltoodud asjaolud kogumis viitavad tugevalt võimalusele, et Ehitusfirma Riplan OÜ on samuti maksejõuetu. 4) R. P. ’ile tehtud ülekandeid selgitusega „laen“ kogusummas 3 092,00 €, millest R. P. on Karelon Kinnisvara OÜ arveldusarvele tagasi kandnud ainult 396,16 €. Muude andmete puudumisel järeldub seega, et seisuga 07.01.2022. võis R. P. ’il olla Karelon Kinnisvara OÜ’le tagastamata laene kogusummas 2 695,84 €. (Raamatupidamisteenust osutanud isiku poolt esitatud andmetel oli laenuvõla saldo seisuga 31.10.2021. 0,00 €). Kokkuvõttes on ajutise halduri hinnangul lähikondsete isikute poolt käesolevaks hetkeks Karelon Kinnisvara OÜ’le „laene“ tagastamata enam kui 100 000 € ulatuses ja nende „laenude“ laekumine tulevikus on ka ebatõenäoline. Eluliselt ebausutava on, et R. P. , olles samaaegselt nii Karelon Kinnisvara OÜ kui ka Mixora OÜ, Persen Group OÜ ja Ehitusfirma Riplan OÜ juhatuse liige, ei olnud Karelon Kinnisvara OÜ’st rahaliste vahendite väljalaenamise ajal teadlik nende äriühingute majanduslikust seisust ja suutmatusest võetud laene tagastada. Lisaks eeltoodule on Karelon Kinnisvara OÜ arvelduskontode andmetest nähtuvalt äriühingu juhatuse liige R. P. võtnud äriühingu arveldusarvetelt sularaha või teinud endale ülekandeid selgitusega „kassasse“ kogusummas 21 438,53 €. Kuna võlgniku sularaha kasutamist puudutavaid dokumente ei ole esitatud, ei ole võimalik võtta seisukohta kas nimetatud summa kasutamine on olnud Karelon Kinnisvara OÜ ettevõtlusega seoses ning äriühingu huvides. Puuduvad andmed, et Karelon Kinnisvara OÜ oleks käesoleval ajal äriliselt aktiivne. Võlgniku vara Raha kassas ja arvelduskontodel Kolmandalt isikult (s.o. raamatupidamisteenust varasemalt osutanud isikult) laekunud andmete kohaselt pidi Karelon Kinnisvara OÜ’l seisuga 31.10.2021. olema sularaha (kassajääk) 18 405,61 €. Äriühingu juhatuse liikme R. P. ’i poolt 10.02.2022. suuliselt antud selgituste kohaselt seisuga 07.01.2022. äriühingu kassas raha ei ole. Isiku väidetel on ta kassaraha kasutanud endaga seotud äriühingule - RVP Hooldus OÜ’le laenu tagasimaksmiseks. Karelon Kinnisvara OÜ ei oma pangakontosid Eesti krediidiasutustes. Kolmandalt isikult (s.o. raamatupidamisteenust varasemalt osutanud isikult) laekunud andmetel on Karelon Kinnisvara OÜ’l vähemalt kaks pangakontot Leedu krediidiasutuses PaySera LT: 1) arvelduskontot XXX (XXX), mille saldo seisuga 31.12.2021. oli 0,00 € ja 2) kaardikontot XXX (XXX), mille saldo seisuga 13.01.2022. oli 0,00 €. Aktsiad, osad, väärtpaberid Eesti Äriregistri andmetest nähtuvalt ei ole Karelon Kinnisvara OÜ’l osalusi teistes äriühingutes. Baltimaade Väärtpaberite Keskdepositooriumi e. Nasdaq CSD andmebaasis ei ole Karelon Kinnisvara OÜ nimele väärtpabereid registreeritud. Nõuded teiste isikute vastu Kolmandalt isikult (s.o. raamatupidamisteenust varasemalt osutanud isikult) laekunud andmete kohaselt oli Karelon Kinnisvara OÜ’l seisuga 31.10.2021. järgmised nõuded: 1) nõue D. S. vastu kogusummas 1 670,00 € arve 1028-08.09.2021. alusel (arve sisu: muudatused ja juurde tellitavad tööd – trapp, elekter, pesuruumi uks Rehe tee 12-2). Arvestades asjaolu, et D. S. on üks Karelon Kinnisvara OÜ suhtes pankrotiavalduse esitanud isikutest, kes

tugineb avalduses asjaolule, et Karelon Kinnisvara OÜ on jätnud temaga sõlmitud ehituslepingu nõuetekohaselt täitmata, võib ka arve XXX. alusel kajastatav nõue osutuda alusetuks või tasaarvestatavaks. 2) nõue Maksu- ja Tolliameti vastu maksude ettemaksu osas kogusummas 42 094,52 €. Maksuja Tolliameti vastuskirjast 14.01.2022. nähtuvalt on amet algatanud 03.01.2022. kontrolli Karelon Kinnisvara OÜ suhtes seoses sellega, et isik taotleb 2021. aasta oktoobrikuu käibedeklaratsiooni alusel tagasi käibemaksu kogusummas 41 112,00 €. Käibemaksu enammaks on tekkinud peamiselt väidetavalt Karelon Kinnisvara OÜ poolt oktoobris 2021.a Ehitusfirma Riplan OÜ’lt tööde ja materjalide ostmisega kogusummas 246 000,00 €. Teadmata on kas Ehitusfirma Riplan OÜ on oktoobris 2021. ka reaalselt vastavaid töid teinud ja kaupu müünud. Karelon Kinnisvara OÜ ei ole nende arvete alusel Ehitusfirma Riplan OÜ’le tasunud.Ajutise halduri andmetel on Ehitusfirma Riplan OÜ jätnud nende arvete alusel tasumisele kuulunud müügikäibemaksu Maksu- ja Tolliametile ülekandmata. Eeltoodut arvestades on Maksu- ja Tolliametil õigus jätta nende arvete alusel Karelon Kinnisvara OÜ poolt taotletav käibemaksu enammakse ka Karelon Kinnisvara OÜ’le tagastamata. 3) nõue Mixora OÜ (rk 14527395) vastu laenu nõudes kogusummas 13 240,00 €. Tartu Maakohtu määrusega 21.01.2022. tsiviilasjas 2-21-18415 lõpetati Mixora OÜ pankrotiavalduse menetlus pankrotti väljakuulutamata raugemise tõttu. Eeltoodut arvestades võib kõnealuse nõude hinnata selgelt lootusetuks. 4) nõue Persen Group OÜ (rk 10754852) vastu laenu nõudes kogusummas 12 789,47 €. Äriühing on esitanud viimase majandusaasta aruande äriregistrile 2018. aasta kohta; isikul on alates 2020. aastast sundtäitmisel nõudeid kogusummas 18 091,16 €, lisaks on täitmata maksukohustusi kogusummas 9 359,67 €; äriregister on 01.02.2022. teinud äriühingu suhtes hoiatusmääruse registrist kustutamise kohta. Eeltoodut arvestades hindan kõnealust nõuet ebatõenäoliselt laekuvaks. 5) nõue Ehitusfirma Riplan OÜ (rk 14609638) vastu laenu nõudes kogusummas 74 373,00 €. Äriühing on esitanud viimase majandusaasta aruande äriregistrile 2019. aasta kohta; isikul on alates 2021. aastast sundtäitmisel nõudeid kogusummas 6 133,23 €, lisaks on täitmata maksukohustused kogusummas 74 593,52 €. Eeltoodut arvestades hindab haldur kõnealust nõuet ebatõenäoliselt laekuvaks. Lisaks tuleb arvestada, et Karelon Kinnisvara OÜ bilanss seisuga 31.10.2021. kajastab samal ajal kohustusi Ehitusfirma Riplan OÜ ees kogusummas 271 200,00 €. Juhul kui need kohustused osutuvad õigeks, võib Ehitusfirma Riplan OÜ taotleda vastastikuste nõuete tasaarvestamist. Osad väidetavalt võlgnevuses olevatest arvetest on Karelon Kinnisvara OÜ pangakonto andmetest nähtuvalt tegelikkuses siiski makstud ja oluliselt suuremas summas kui arved ise olid; osa arvete summas 246 000,00 € sisu on haldurile teadmata, sest neid ei ole esitatud. 6) nõue Astra Invest AS (rk 10063315) vastu kogusummas 412,80 €. Tegemist on Karelon Kinnisvara OÜ poolt üürilepingu alusel üürileandjale tasutud üüri tagatisrahaga (deposiit). Arvestades asjaolu, et Karelon Kinnisvara OÜ’l on tekkinud üürivõlgnevus, siis on Astra Invest AS’l igal juhul õigus kogu temale tasutud üüri tagatisraha tasaarvestada üürivõlaga ning nimetatud nõudest ei laekuks pankrotivarasse midagi. Liiklusvahendid Kolmandalt isikult (s.o. raamatupidamisteenust varasemalt osutanud isikult) laekunud andmete kohaselt oli Karelon Kinnisvara OÜ’l seisuga 31.10.2021. põhivarana arvel sõiduk Toyota RAV4, XXX . Transpordiameti liiklusregistri teate kohaselt ei ole Karelon Kinnisvara OÜ

nimele seisuga 07.01.2022. ega ka varem olnud registreeritud sõidukeid, väikelaevu, alla 12meetrise kogupikkusega laevu ja jette. Karelon Kinnisvara OÜ on liiklusregistris kantud: 1) Toyota RAV4 (reg.märk XXX , esm. reg. aasta 2021.) vastutavaks kasutajaks. Sõiduk on liiklusregistris registreeritud 04.05.2021.a CarCapital OÜ (rk 11609788) nimele ning Karelon Kinnisvara OÜ on registreeritud samal kuupäeval sõiduki vastutavaks kasutajaks. Sõiduki kasutajana on liiklusregistrisse kantud veel D. P. (ik XXX) ja R. P. ik XXX). Sõiduk on 27.11.2021. liiklusregistrist ajutiselt kustutatud. CarCapital OÜ teate 28.01.2022. kohaselt kasutas Karelon Kinnisvara OÜ kõnealust sõidukit 03.05.2021. sõlmitud liisingulepingu nr XXX alusel, leping on seisuga 28.01.2022. võlgnevuste tõttu üles öeldud ja võlgnikku on kohustatud lepinguese liisinguandjale tagastama hiljemalt 31.01.2022. Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liikme R. P. ’i poolt 10.02.2022. suuliselt antud seletuse kohaselt on sõiduk juba „üleeelmisel nädalal“ (s.o. perioodil 24.01.-30.01.2022.) liisinguandjale tagastatud. 2) Ford Transit (reg.märk XXX, esm. reg. aasta 2015.) vastutavaks kasutajaks. Kaubik on liiklusregistris registreeritud 04.03.2020.a Smart Arendus OÜ (rk 12532630) nimele ning Karelon Kinnisvara OÜ on registreeritud samal kuupäeval kaubiku vastutavaks kasutajaks. Kaubiku kasutajana on liiklusregistrisse kantud veel R. P. (ik XXX). Kõnealuse kaubiku vastutava kasutusega seotud asjaolud on käesoleval hetkel veel ebaselged, sest Smart Arendus OÜ ei ole vastavaid dokumente ajutisele haldurile esitanud. Smart Arenduse OÜ esindaja R. K. ’i poolt 27.01.2022. suuliselt antud selgituste kohaselt aga andis Smart Arendus OÜ R. P. ’i firmale kaubiku ostmiseks laenu, kaubik jäi kuni laenu tagastamiseni Smart Arendus OÜ omandisse ja Karelon Kinnisvara OÜ vormistati vastutavaks kasutajaks; laenu Smart Arendus OÜ’le ei ole tagastatud ja seega ei ole Karelon Kinnisvara OÜ’l mingeid õigusi kõnealusele kaubikule; Smart Arendus OÜ on vastutava kasutuse ka 2022. alguses kustutanud; kaubik oli seisuga 27.01.2022. Smart Arendus OÜ’le tagastamata. Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liikme R. P. ’i 10.02.2022. suulise selgituse kohaselt on kaubik juba „kolm nädalat“ (s.o. perioodil 17.01.-23.01.2022.) liisinguandjale tagastatud. Patendid, kaubamärgid, jms. Kolmandalt isikult (s.o. raamatupidamisteenust varasemalt osutanud isikult) laekunud andmete kohaselt ei ole Karelon Kinnisvara OÜ’l seisuga 31.10.2021. immateriaalset põhivara nagu patente, litsentse, kaubamärke, jms. Ka Patendiameti elektroonilisest andmebaasist ei nähtu, et Karelon Kinnisvara OÜ nimele oleks seisuga 07.01.2022. või kunagi varem olnud registreeritud intellektuaalomandeid. Samuti ei nähtu, et Karelon Kinnisvara OÜ oleks olnud ühegi intellektuaalomandi suhtes muul viisil õigustatud isikuks. Ehitised ja rajatised kui vallasasjad Ehitisregistri elektroonilise andmebaasi kohaselt ei olnud seisuga 07.01.2022. Karelon Kinnisvara OÜ nimele ehitisi kui vallasomandeid registreeritud. Kinnisasjad Karelon Kinnisvara OÜ nimele on seisuga 07.01.2022. registreeritud:

6) halduri taotluse 07.01.2022. ja Tartu Maakohtu määruse tsiv.asjas 2-21-18232 alusel 19.01.2022. tehtud märkus võlgnikul ajutise halduri nõusolekuta vara käsutamise keelu kohta; Kinnistusraamatust nähtub, et kinnisasjale on 11.03.2021 kinnistamisavalduse alusel 02.12.2020. sisse kantud hüpoteek summas 600 000,00 € Krediidi Ressurss OÜ (rk 12229185) kasuks. Ehitisregistri andmetel on katastriüksusel: 1) paariselamu (ehitisregistrikood XXX), ehitisealune pind 239,9 m2, maapealsete korruste arv 2, suletud netopind 275 m2, köetav pind 275 m2, tehnopind 11,8 m2; 2) piirdeaed (ehitisregistrikood XXX), ehitisealune pind 8,5 m2. Visuaalsel vaatlusel on kinnistul ehitusjärgus paariselamu karp, alustatud on sisetöödega. Võlgniku esindaja avaldas, et hindab ehitise valmiduseks 60 %. Ehitustehnilist ekspertiisi ehitise tegeliku seisundi ja valmiduse kohta ei ole tehtud. Ehitusalal on 20 euroalust kiviparketiga, 4 euroalust Bauroc ehitusplokkidega, välikäimla. Võlgniku esindaja on avaldanud, et välikäimla kuulub kolmandale isikule Kemmerling OÜ’le. Karelon Kinnisvara OÜ omandas kinnistu 16.11.2020. sõlmitud lepingu (Notariaalakt 3947 – Ühishüpoteegi seadmise leping ja asjaõiguslepingud) alusel Wesico Infra OÜ’lt (rk 11499439) hinnaga 55 000 €, millisele summale lisandus käibemaks 11 000,00 €, kokku müügisummas 66 000,00 €. Tehingut finantseeriti L-Man Capital OÜ’lt (rk 14722487) võetud laenuga, mis maksti laenuandja poolt otse kinnistu müüjale. Karelon Kinnisvara OÜ on kantud omanikuna kinnistusraamatusse 16.11.2020. 22.03.2021. on Karelon Kinnisvara OÜ sõlminud M. R. ’iga (ik XXX) korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (omandi üleandmiseta), millega Karelon Kinnisvara OÜ kohustus omal kulul ja riisikol jagama kinnistu kaheks iseseisvaks korteriomandiks, ehitama ning viimistlema elamu koos kõigi ehitusprojekti kohaselt selle juurde kuuluvate rajatistega ning selle teenindamiseks vajalike kommunikatsioonidega, haljastama ja heakorrastama kinnistu koosseisu kuuluva maaüksuse, laskma vormistada elamule kasutusloa, tagama elamule energia erikasutus klassi “A”, paigaldama täislahendusega inverter tüüpi päikesepaneelide süsteemi ja maasoojuspumba ning andma kinnistu jagamisel moodustatava korteriomandi (eriomandi ese eluruum nr 1) omandi üle hiljemalt 20.11.2021. M. R. kohustus omakorda lepingu eseme eest tasuma 158 333,33 €, millele lisandus käibemaks 31 666,66 €, kokku 192 000 €. M. R. kasuks seati kinnisasjale omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge. 21.05.2021. on Karelon Kinnisvara OÜ sõlminud P. P. ’iga (ik XXX) ja S. K. ’ga (ik XXX) korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (omandi üleandmiseta), millega Karelon Kinnisvara OÜ kohustus omal kulul ja riisikol jagama kinnistu kaheks iseseisvaks korteriomandiks, ehitama ning viimistlema elamu koos kõigi ehitusprojekti kohaselt selle juurde kuuluvate rajatistega ning selle teenindamiseks vajalike kommunikatsioonidega, haljastama ja heakorrastama kinnistu koosseisu kuuluva maaüksuse, laskma vormistada elamule kasutusloa, tagama elamule energia erikasutusklassi “A”, paigaldama täislahendusega inverter tüüpi päikesepaneelide süsteemi ja maasoojuspumba ning andma kinnistu jagamisel moodustatava korteriomandi (eriomandi ese eluruum nr 2) omandi üle hiljemalt 20.11.2021. P. P. ja S. K. kohustusid omakorda lepingu eseme eest tasuma 151 666,66 €, millele lisandus käibemaks 30 333,33 €, kokku 182 000 €. P. P. ja S. K. kasuks seati kinnisasjale omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge. Asjas kogutud andmete kohaselt on Karelon Kinnisvara OÜ ja M. R. ’i vahel 22.03.2021., samuti Karelon Kinnisvara OÜ ja P. P. ning S. K. vahel 21.05.2021. sõlmitud leping nõuetekohaselt täitmata. Karelon Kinnisvara OÜ ei ole lepingutes kokkulepitud töid 20. novembriks 2021. lõpetanud, kinnisasja korteriomanditeks jaganud ja korteriomandite omandit klientidele üle andnud; M. R. ’i poolt on aga vastaspoole lepingurikkumisele viidates lepingus kokkulepitud koguhinnast 151 844,08 € tasumata; P. P. ja S. K. poolt on vastaspoole lepingurikkumisele viidates lepingus kokkulepitud koguhinnast 42 000 € tasumata. Karelon Kinnisvara OÜ esindaja R. P. ’i selgituste kohaselt ei ole ehitustööde ja -materjalide hinnatõusust tulenevalt võimalik ehitustöid varasemalt kokkulepitud hinnatingimustel lõpetada,

Karelon Kinnisvara OÜ’l puuduvad endal rahalised vahendid tööde jätkamiseks. Kliendid ei ole nõus Karelon Kinnisvara OÜ’le müügilepingus kokkulepitud hinnale juurde maksma. Võlausaldajate poolt pankrotiavalduses avaldatu kohaselt on P. P. ja S. K. 21.05.2021. sõlmitud müügilepingust taganenud 22.10.2021. Tsiviilasja 2-21-16452 materjalide kohaselt on M. R. 22.03.2021. sõlmitud lepingust ja selle 23.07.2021. sõlmitud lisast taganenud 20.10.2021. Samal ajal on algatanud hüpoteegipidaja täitemenetluse enda nõuete rahuldamiseks hüpoteegiga koormatud kinnisasja sundmüügist laekuvate vahendite arvelt. Ajutisele haldurile ei ole käesoleval ajal teada asjaolusid, mis põhjendaksid hüpoteegipidaja eesõigusnõuete tunnustamata jätmist. Antud kinnisasjal on hüpoteegipidaja õigus ajalises järjestuses eespool müügilepingud sõlminud isikute õigustest, mistõttu hüpoteegiga koormatud kinnisasja sundmüügi korral tuleks hüpoteegipidaja nõudest tagapool olevad (sh. eelmärgetest tulenevad) õigused igal juhul kustutada. Kinnisvara kutselise hindaja poolt 09.02.2022. antud eksperarvamuse kohaselt on kõnealuse kinnisasja turuväärtus hetkeseisuga 176 000 € (müümisel lisandub käibemaks; hindamistulemuse täpsus +/- 15 %; prognoositav müügiperiood hinnatud turuväärtusega on tänases majandussituatsioonis 6-12 kuud).

Karelon Kinnisvara OÜ omandas kinnistu 16.11.2020. sõlmitud lepingu (Notariaalakt 3947 – Ühishüpoteegi seadmise leping ja asjaõiguslepingud) alusel Wesico Infra OÜ’lt (rk 11499439) hinnaga 55 000 €, millisele summale lisandus käibemaks 11 000,00 €, kokku müügisummas 66 000,00 €. Tehingut finantseeriti L-Man Capital OÜ’lt (rk 14722487) võetud laenuga, mis maksti laenuandja poolt otse kinnistu müüjale. Karelon Kinnisvara OÜ on kantud omanikuna kinnistusraamatusse 16.11.2020. 10.02.2021. on Karelon Kinnisvara OÜ sõlminud T. M. ’ga (ik XXX) ja E. M. ’ga (ik XXX) korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (omandi üleandmiseta), millega Karelon Kinnisvara OÜ kohustus omal kulul ja riisikol jagama kinnistu kaheks iseseisvaks korteriomandiks, ehitama ning viimistlema elamu koos kõigi ehitusprojekti kohaselt selle juurde kuuluvate rajatistega ning selle teenindamiseks vajalike kommunikatsioonidega, haljastama ja heakorrastama kinnistu koosseisu kuuluva maaüksuse, laskma vormistada elamule kasutusloa, tagama elamule energia erikasutusklassi “A” ning andma kinnistu jagamisel moodustatava korteriomandi (eriomandi ese eluruum nr 1) omandi üle hiljemalt 20.11.2021. T. M. ja E. M. kohustusid omakorda lepingu eseme eest tasuma 150 000,00 €, millele lisandus käibemaks 30 000,00 €, kokku 180 000 €. T. M. ja E. M. kasuks seati kinnisasjale omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge. 26.04.2021. on Karelon Kinnisvara OÜ sõlminud D. S. ’ega (ik XXX) korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (omandi üleandmiseta), millega Karelon Kinnisvara OÜ kohustus omal kulul ja riisikol jagama kinnistu kaheks iseseisvaks korteriomandiks, ehitama ning viimistlema elamu koos kõigi ehitusprojekti kohaselt selle juurde kuuluvate rajatistega ning selle teenindamiseks vajalike kommunikatsioonidega, haljastama ja heakorrastama kinnistu koosseisu kuuluva maaüksuse, laskma vormistada elamule kasutusloa, tagama elamule energia erikasutusklassi “A” ning andma kinnistu jagamisel moodustatava korteriomandi (eriomandi ese eluruum nr 2) omandi üle hiljemalt 20.11.2021. D. S. kohustus omakorda lepingu eseme eest tasuma 158 333,33 €, millele lisandus käibemaks 31 666,67 €, kokku 190 000 €. D. S. ’e kasuks seati kinnisasjale omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge. Asjas kogutud andmete kohaselt on Karelon Kinnisvara OÜ, T. M. ja E. M. vahel 10.02.2021., samuti Karelon Kinnisvara OÜ ja D. S. ’e vahel 26.04.2021. sõlmitud leping nõuetekohaselt täitmata. Karelon Kinnisvara OÜ ei ole lepingutes kokkulepitud töid 20. novembriks 2021. lõpetanud, kinnisasja korteriomanditeks jaganud ja korteriomandite omandeid klientidele üle andnud; T. M. ja E. M. poolt on vastaspoole lepingurikkumisele viidates lepingus kokkulepitud koguhinnast 107 680 € tasumata; D. S. ’e poolt on vastaspoole lepingurikkumisele viidates lepingus kokkulepitud koguhinnast 160 000 € tasumata. Karelon Kinnisvara OÜ esindaja R. P. ’i selgituste kohaselt ei ole ehitustööde ja -materjalide hinnatõusust tulenevalt võimalik ehitustöid varasemalt kokkulepitud hinnatingimustel lõpetada, Karelon Kinnisvara OÜ’l puuduvad rahalised vahendid tööde jätkamiseks. Võlausaldajate poolt pankrotiavalduses avaldatu kohaselt ei ole D. S. , E. M. ja T. M. nende poolt sõlmitud müügilepingutest taganenud. Tsiviilasjas 2-21-16476 nõuavad võlausaldajad Karelon Kinnisvara OÜ’lt müügilepingute täitmist. Samal ajal on algatanud hüpoteegipidaja täitemenetluse enda nõuete rahuldamiseks hüpoteegiga koormatud kinnisasja sundmüügist laekuvate vahendite arvelt. Mulle ei ole käesoleval ajal teada asjaolusid, mis põhjendaksid hüpoteegipidaja eesõigusnõuete tunnustamata jätmist. Antud kinnisasjal on hüpoteegipidaja õigus ajalises järjestuses eespool müügilepingud sõlminud isikute õigustest, mistõttu hüpoteegiga koormatud kinnisasja sundmüügi korral tuleks hüpoteegipidaja nõudest tagapool olevad (sh. eelmärgetest tulenevad) õigused igal juhul kustutada. Eeltoodust lähtuvalt on halduri hinnangul põhjendatud hinnata kõnealuse kinnisasja turuväärtust olukorras, kus kehtivaid müügilepinguid ei oleks juskui sõlmitud. Kinnisvara

kutselise hindaja poolt 09.02.2022. antud eksperarvamuse kohaselt on kõnealuse kinnisasja turuväärtus hetkeseisuga 158 000 € (müümisel lisandub käibemaks; hindamistulemuse täpsus +/- 15 %; prognoositav müügiperiood hinnatud turuväärtusega on tänases majandussituatsioonis 6-12 kuud).

1) 11.08.2021 kinnistamisavalduse alusel 18.08.2021. esimesele vabale järjekohale (kanne nr 2) sisse kantud ühishüpoteek summas 450 000,00 € L-Man Management OÜ (rk 16254562) kasuks. Kaaskoormatud kinnistud XXX, XXX, XXX. Kanne asub kinnistusraamatu IV jao kandega nr 3 samal järjekohal; 2) 11.08.2021 kinnistamisavalduse alusel 18.08.2021. esimesele vabale järjekohale (kanne nr 3) sisse kantud ühishüpoteek summas 200 000,00 € L-Man Capital OÜ (rk 14722487) kasuks. Kaaskoormatud kinnistu XXX. Kanne asub kinnistusraamatu IV jao kandega nr 2 samal järjekohal. Ehitisregistri andmetel katastriüksusel ehitisi ei ole. On olemas detailplaneering, liitumine ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga, küttegaasivõrguga ja elektrivõrguga (peakaitse 3x6A). Karelon Kinnisvara OÜ omandas kinnistu 11.08.2021. sõlmitud lepingu (Notariaalakt 2525 – Hoonestamata kinnistute müügileping, ühishüpoteekide seadmise leping ja asjaõiguslepingud) alusel Wesico Infra OÜ’lt (rk 11499439) hinnaga 67 500 €, millisele summale lisandus käibemaks 13 500,00 €, kokku müügisummas 81 000,00 €. Tehingut finantseeriti L-Man Management OÜ’lt (rk 16254562) võetud laenuga, mis makstilaenuandja poolt otse kinnistu müüjale. Karelon Kinnisvara OÜ on kantud omanikuna kinnistusraamatusse 18.08.2021. Kinnisvara kutselise hindaja poolt 09.02.2022. antud eksperarvamuse kohaselt on kõnealuse kinnisasja turuväärtus hetkeseisuga 66 000 € (müümisel lisandub käibemaks; hindamistulemusetäpsus +/- 15 %; prognoositav müügiperiood hinnatud turuväärtusega on tänases majandussituatsioonis 6-12 kuud).

kinnisasja turuväärtus hetkeseisuga 60 000 € (müümisel lisandub käibemaks; hindamistulemuse täpsus +/- 15 %; prognoositav müügiperiood hinnatud turuväärtusega on tänases majandussituatsioonis 6-12 kuud).

lepingu eseme eest tasuma 143 333,33 €, millele lisandus käibemaks 28 666,66 €, kokku 172 000 €. A. M. i kasuks seati kinnisasjale omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge. Asjas kogutud andmete kohaselt on Karelon Kinnisvara OÜ ja A. M. vahel 04.11.2020. sõlmitud leping nõuetekohaselt täitmata. Karelon Kinnisvara OÜ ei ole lepingus kokkulepitud töid 30. juuniks 2021. lõpetanud ja kinnisasja omandit kliendile üle andnud. A. M. on tasunud lepingus kokkulepitud hinnast 60 000 €. Lisaks on A. M. tasunud kinnisasja sundvõõrandamise vältimiseks Karelon Kinnisvara OÜ eest Nordic Hypo AS’le 66 850 €, omandades ühtlasi vastava nõude ning 1.rahuldamisjärgu hüpoteegi kinnisasjale. Põhimõtteliselt on A. M. il võimalik tema poolt omandatud nõuet Karelon Kinnisvara OÜ vastu tasaarvestada tema poolt müügilepingu alusel tasumisele kuuluva ostuhinnaga. Karelon Kinnisvara OÜ esindaja R. P. ’i selgituste kohaselt ei ole ehitustööde ja -materjalide hinnatõusust tulenevalt võimalik ehitustöid varasemalt kokkulepitud hinnatingimustel lõpetada, Karelon Kinnisvara OÜ’l puuduvad rahalised vahendid tööde jätkamiseks. Puuduvad andmed, et A. M. oleks müügilepingust käesolevaks hetkeks taganenud. Kinnisvara kutselise hindaja poolt 09.02.2022. antud eksperarvamuse kohaselt on kõnealuse kinnisasja turuväärtus hetkeseisuga 256 000 € (müümisel ei lisandu käibemaksu; hindamistulemuse täpsus +/- 15 %; prognoositav müügiperiood hinnatud turuväärtusega on tänases majandussituatsioonis 6-12 kuud.) Juhul kui Karelon Kinnisvara OÜ ja A. M. jätkaksid varem sõlmitud müügilepingu täitmist, ei oleks Karelon Kinnisvara OÜ’l õigust A. M. ilt rohkem nõuda kui müügilepingus kokkulepitud 172 000 €.

m2, pesemisvõimalus vann/dušš, saun koos saunasisustusega; tualett vesiklosett, soojavarustuse liik lokaalküte, soojusallikas: katel, energiaallikas küttegaas. Visuaalsel vaatlusel on üksikelamu valmis. Köögis on köögimööbel ja integreeritud köögitehnika, elutoas ja magamistubades on mööbel, pesuruumides vann ja duššid, saunas saunatehnika, tualettides valamud ja tualetipotid. Elutoas oleva nurgadiivani ja televiisori, I korruse magamistoa voodi ning terrassil asuva terrassimööbli ja garaažis asuva muruniiduki kohta on võlgniku esindaja R. P. avaldanud, et need on tema isiklikud. Köögis asuva külmiku, I korruse magamistoas asuva kapi, sauna eesruumis asuva pesumasina ja kuivati, II korruse pehmemööbli ja televiisori ning gaaraažis asuva serveri, kapi ja väiketarvikute kohta on võlgniku esindaja R. P. avaldanud, et need on U. J. omad. Karelon Kinnisvara OÜ omandas kõnealuse hoonestatud kinnistu 12.07.2021. sõlmitud lepingu (notarialakt nr 2564 – Käsutuskeelu lõpetamine, kinnistu müügileping, hüpoteekide loovutamise leping, hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise leping, hüpoteegi seadmise leping ja asjaõiguslepingud) alusel CloudScale OÜ’lt (rk 12480548) hinnaga 300 000 €. Tehingut finantseeriti peamiselt L-Man Capital OÜ’lt (rk 14722487) võetud laenuga summas 290 000 € ja Karelon Kinnisvara OÜ maksis 5 000 €. Ülejäänud summa 5 000 € kohustus Karelon Kinnisvara OÜ tasuma hiljemalt 12.09.2021. (mis on minule teadaolevalt kuni käesoleva ajani tasumata). Karelon Kinnisvara OÜ on kantud omanikuna kinnistusraamatusse 21.07.2021. Kinnisvara kutselise hindaja poolt 09.02.2022. antud eksperarvamuse kohaselt on kõnealuse kinnisasja turuväärtus hetkeseisuga 330 000 € (müümisel ei lisandu käibemaksu; hindamistulemuse täpsus +/- 15 %; prognoositav müügiperiood hinnatud turuväärtusega on tänases majandussituatsioonis 6-12 kuud.) Relvaregistrisse kantud vara Relvaregistris ei olnud seisuga 07.01.2022. registreeritud Karelon Kinisvara OÜ omandeid. Muu materiaalne vara Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liige R. P. ei ole esitanud mulle andmeid äriühingul muu vararegistritesse kandmata vara olemasolu kohta. Astra Invest AS on 08.02.2022. teatanud, et Karelon Kinnisvara OÜ poolt varasemalt üüritud ruumides Ringtee 26, Tartu (üürileping on võlgnevuste tõttu üles öeldud 31.12.2021.) võib olla Karelon Kinnisvara OÜ’le kuuluvaid varaesemeid (kohvimasin, lauad, toolid, väike kapp, Canon printer). Juhul kui nimetatud varaesemed kuuluvadki Karelon Kinnisvara OÜ’le on üürileandjal seadusest tulenev pandiõigus üüriruumides asuvatele varaesemetele. Kokkuvõttes on ajutine haldur aruande koostamise hetkeks kindlalt tuvastanud Karelon Kinnisvara OÜ’l vara olemasolu, mille väärtus kinnisvaraeksperdi hinnangul on 1 176 000 € +/- 15 % (st. mitte enam kui 1 352 400 €). Võlgniku võlad Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liige R. P. ei ole ajutisele haldurile esitanud täpseid andmeid äriühingu võlakohustuste kohta seisuga 07.01.2022. esitatud. Kolmandalt isikult (s.o. raamatupidamisteenust varasemalt osutanud isikult) saadud andmete põhjal on haldur pöördunud teadaolevate laenusaajate, laenuandjate, tarnijate, vara vastutavasse kasutusse andjate jms isikute poole. Kolmandatelt isikutelt käesoleva aruande esitamise hetkeks laekunud andmetest võib teha järelduse, et äriühingu vastu on vähemalt järgmised nõuded. Pandiga tagatud nõuded

Senises menetluses kogutud andmetele tuginedes on Karelon Kinnisvara OÜ’l vähemalt järgmised pandiga tagatud võlakohustused:

M. R. n ik XXX – 43264,32 eurot P. P. ik XXX ja S. K. ik XXX – 1400000 eurot T. M. ik XXX ja E. M. ik XXX – 72320 eurot D. S. ik XXX 30000 eurot A. M. ik XXX ja S. M. ik XXX kokku 68292,44 eurot

KOKKU 353876,76 eurot. Muud kohustused (tarnijad, hankijad, töötajad, teenused, kohtutäiturid) ees kokku 47491,59 eurot. Kokkuvõttes on ajutisele haldurile teatatud võlausaldajate nõuetest Karelon Kinnisvara OÜ vastu vähemalt kogusummas 1 691 612,75 €, millest nõuded kogusummas 1 521 000,31 € on ka sissenõutavaks muutunud. Nendele kohustustele lisanduvad suure tõenäosusega intressid javiivised. Kolmandalt isikult (s.o. raamatupidamisteenust varasemalt osutanud isikult) saadud andmetel oli Karelon Kinnisvara OÜ’l seisuga 31.10.2021. võlakohustusi ka seotud isikute – Ehitusfirma Riplan OÜ ees kogusummas 271 200,00 € ja RPV Hooldus OÜ ees kogusummas 27 760,00 €. Nimetatud isikud ei ole ajutise halduri kirjalikule päringule käesolevaks hetkeks vastanud ning võlgade olemasolu kinnitanud.

Hinnang võlgniku varalisele seisundile ja maksejõulisusele, samuti võlgniku ettevõtte tegevuse jätkamise ja juriidilisest isikust võlgniku tervendamise väljavaadetele Vastavalt pankrotiseaduse §’le 1 lg 2 on võlgnik maksejõuetu, kui ta ei suuda rahuldada võlausaldaja sissenõutavaks muutunud nõuet ja see suutmatus ei ole võlgniku majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt on juriidilisest isikust võlgnik maksejõuetu ka siis, kui võlgniku vara ei kata tema kohustusi ja selline seisund ei ole võlgniku majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine. Kohustustena arvestatakse ka nõudeid, mis ei ole muutunud sissenõutavaks. Ajutisele haldurile ei ole käesoleval hetkel teada ühtki asjaolu, mis võimaldaks konkreetsel juhtumil ümber lükata seaduses sätestatud maksejõuetuse eeldused. Olles analüüsinud kõiki käesolevaks ajaks pankrotiasjas kogutud andmeid, hinnanud võlgniku teadaolevaid varasid ja võlgasid, realiseerimisnäitajaid, on haldur seisukohal, et Karelon Kinnisvara OÜ on maksejõuetu – ta ei suuda rahuldada võlausaldajate sissenõutavaks muutunud nõudeid ja see suutmatus ei ole tema majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine, samuti ei kata tema vara kõiki tema kohustusi ja selline seisund ei ole tema majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine.

Puuduvad andmed, et Karelon Kinnisvara OÜ oleks käesoleval ajal äriliselt aktiivne ja omaks mingisugustki tulutegevust - seega ei saa võlgniku vara sellest tegevusest lähitulevikus ka suureneda. Võlgniku võlakohustused kasvavad iga päevaga võlgadelt arvestatavate viiviste võrra, mistõttu võib võlgniku maksejõuetust hinnata süvenevaks. Ilma olemasolevate kohustuste refinantseerimiseta ja/või ajatamiseta ning täiendavate mahukate finantsinvesteeringuteta puuduvad minu hinnangul igasugused võimalused võlgniku ettevõtte tegevuse jätkamiseks ja juriidilisest isikust võlgniku tervendamiseks. Haldur on informeeritud sellest, et pankrotiavaldused esitanud võlausaldajad, võlgnik ja krediidiandjad peavad käesoleval ajal läbirääkimisi müügilepingute tagasitäitmise ja võlgade refinantseerimise küsimuses. Käesoleva aruande esitamise hetkeks ei ole ühtegi siduvat kokkulepet siiski esitatud. Arvamus tagasivõidetavate tehingute ja muul alusel nõuete esitamise võimaluste kohta Võttes arvesse asjaolu, et äriühingu juhatuse liige ei ole kuni käesoleva ajani esitanud äriühingu raamatupidamise dokumente, ei ole ajutine haldur käesoleva aruande esitamise hetkeks tuvastanud selgelt perspektiivikaid võimalusi tehingute kehtetuks tunnistamiseks ning seeläbi vara pankrotivarasse tagasivõitmiseks või muude varaliste nõuete esitamiseks kolmandate isikute vastu. Pankroti väljakuuluatmisel järel on põhjendatud kõrgendatud tähelepanu pööramine Karelon Kinnisvara OÜ ja tema lähikondsete vahelistele tehingutele, ning neid tagasivõidetavuse või võimalike kahjunõuete esitamise aspektist põhjalikumalt uurida. Arvamus võlgniku maksejõuetuse tekkimise põhjuste kohta Ajutine pankrotihaldur on seisukohal, et võlgniku juhatuse liige on toime pannud KarS § 3811 lg 1 järgi kvalifitseeritava kuriteo. Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liige R. P. on selgitanud äriühingu suutmatust võlaõiguslikest müügilepingutest tulenevaid kohustusi täita 2021. aastal ehitusmaterjalide ja - teenuste olulise hinnatõusuga, mistõttu ei olnud varasemalt kokkulepitud hinnatingimustel võimalik ehitustöid jätkata, ostjad ei olnud nõus ehitustööde eest juurde makma ning ka kõik äriühingule avatud krediidilimiidid olid juba ära kasutatud. Karelon Kinnisvara OÜ kui kinnisvaraarendusega tegelev ettevõte oli ehitusturul 2020.-2021. toimunud negatiivsete muutuste mõjusfääris, seega ei saa täielikult välistada äriühingu juhatuse liikme poolt antud selgituse õigsust. Samas ei ole isik vaatamata korduvatele nõudmisele esitanud ka andmeid ja dokumente iga konkreetse arendusprojekti algse eelarve kohta, projekti hetkeseisu kohta, projekti täitmiseks sõlmitud lepingute kohta, projekti lõpetamiseks/jätkamiseks vajalike tööde/toimingute kohta (sh. kallinemine), projekti rahastamisskeemi kohta. Kolmandalt isikult (s.o. raamatupidamisteenust varasemalt osutanud isikult) saadud andmetest ei ole võimalik nendele küsimustele samuti vastuseid saada. Ajutisele haldurile teadaolevalt on Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liige R. P. kasutanud krediidiandjatelt ja klientidelt kinnisvaraarenduseks saadud rahalisi vahendeid mitte ainult ehitustegevuseks, vaid on teinud äriühingu arveldusarvelt endale ja endaga seotud äriühingute Mixora OÜ, Persen Group OÜ, Ehitusfirma Riplan OÜ kontodele ulatuslikult ülekandeid selgitusega „laen“. Karelon Kinnisvara OÜ’st lähikondsetele antud „laenudest“ on käesolevaks hetkeks ajutise halduri arvestuste kohaselt tagastamata enam kui 100 000 €. Suure tõenäosusega on nende laekumine/sissenõudmine ka ebatõenäoline või lausa lootusetu arvestades „laenusaajate“ maksejõuetust ja/või neil Eestis teadaoleva vara ja pangakontode puudumist. Lisaks on Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liige võtnud äriühingu kontolt korduvalt välja sularaha või teinud enda isiklikule kontole ülekandeid nn „majanduskuludeks“ või „kassasse“, milliste summade äriühingu huvides kasutamise kohta ei ole ta seni samuti dokumente esitanud. Tsiviilasjas 2-21-18415 on Mixora OÜ ajutine pankrotihaldur tuvastanud, et Karelon Kinnisvara OÜ poolt Mixora OÜ’le tehtud maksed selgitusega „laen“ on faktiliselt samuti

koheselt edasi kantud R. P. i isiklikule pangakontole selgitusega „kassasse“ ja R. P. on neid rahalisi vahendeid kasutanud hoopis enda igapäevaste isiklike vajaduste rahuldamiseks. Ajutine haldur leiab, et Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liikme ülalpool kirjeldatud tegevus lõi objektiivselt olukorra, kus äriühing ei olnud enam suuteline endale võetud lepingulisi kohustusi nõuetekohaselt täitma. Selline tegevus on olnud teravas vastuolus Karelon Kinnivara OÜ majanduslike huvidega, on kahjustanud äriühingu klientide/võlausaldajate huve ja vastab nii raske juhtimisvea tunnustele kui ka KarS § 384 lg 1 sätestatud teo tunnustele. Ajutine pankrotihaldur leiab kokkuvõttes, et välja tuleks kuulutada võlgniku pankrot ning määrata teoimingud vastavalt pankrotiseaduse nõuetele. Ajutise pankrotuhalduri aruande esitamise järgsel perioodil on menetlusosalised estanud kohtule korduvalt taotlusi täiendava tähtaja võimaldamiseks eesmärgiga pidada läbirääkimis ja lahendada asi kohtuvälise kompromissida. Käesoleva määruse koostamise seisuga ei ole kohtule esitatud taotlust menetluse lõpetamiseks, võlausaldajad on taotlenud asja sisulist lahendamist. Võlgnik on esitanud kohtule kaks teadet, mille kohaselt otsitakse võimalusi investorite kaasamiseks ning kavatsetakse esitada kohtule võlgniku saneerimisavaldus.

KOHTU SEISUKOHT

Pankrotiseaduse (PankrS) § 31 lg 1 kohaselt kuulutab kohus pankroti välja, kui võlgnik on maksejõuetu. PankrS § 1 lg 2 kohaselt on võlgnik maksejõuetu, kui ta ei suuda rahuldada võlausaldaja nõudeid ja see suutmatus ei ole võlgniku majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine. Ajutise pankrotihalduri arvamuse kohaselt, mis on asjas tõendiks, on võlgnik püsvalt maksejõuetu. Vastupidine ei ole kinnitust leidnud. Võlgnik ei ole kohtule ega haldurile esitanud tõendied enda majandusliku olukorra kohta, mis lükkaksid ümber ajutise halduri aruandes sisalduva väited ja järeldused. Võlgnik on kohtule esitandu andmed omam varade kohta (tl 146 1.kd), asjas puudub vaidlus selle osas, et kinnisturamatu andmetel on võlgnik märgitud loetletud kinnistasajde omanikuks. Võlgnik on iga hoone puhul märkinud ehitamise jätkamiseks/lõpuleviimiseks vajaliku summa ning väitnud, et investorid on valmis aitama vajalike summadega 50-70 tuhat eurot. Oma väite tõendamise kohta ei ole võlgnik ühtegi tõendit esitanud. Menetluse kestel (detsember 2021 – märts 2022) jooksul ei ole ilmnenud, et võlgnik oleks suutnud oma kavatsusi lisainvesteeringute osas ellu viia. Kohtu hinnnagul ei ole usutav, et võlgnikul tekkinud majanduslikus olukorras leiduks mõistlikult käituv investor, kes nõustuks heas usus panustama vajalikud vahendid võlgniku kinnistute arendamisse või muul viisil võlgniku rahalisi kohustusi täitma. Kohus peab vajalikuks märkida, et seni kohtule esitatud andmete põhjal võlausaldajad T. M. , E. M. ja D. S. ei ole võlgnikuga sõlmitud lepingutest taganenud, seega puudub neil õigus koheselt nõuda seni tasutud summade tagastamist. Samas on võimalik nende isikute nõudeid selgelt rahaliselt hinnata ning pankroti väljakuulutamisel lasub võlgnikul vastavate nõuete esitamise korral seni tasutud summade hüvitamiskohustus. Kuna kinnistud on koormatud hüpteekidega teise võlausaldaja nõude tagamiseks, on ilmne et vara võõrandamise järel võlgnikul vara puudumise tõttu ei ole võimalik rahuldada kõigi võlausaldajate nõudeid. Tegemist oleks PankrS § 31 lg 1 sarnase olukorraga. Ajutise halduri aruandest nähtub, et võlgniku majandustegevus on seiskunud, võlgnik ei ole vastupidiseid andmeid esitanud. Seega saab võlgniku vara osas aluseks võtta aruandes kirjedatud ja ka visuaalselt fotodelt nähtava olukorra. Ehitustegevust võlgniku kinnistutel ei toimu. Võlgniku kinnistute väärtus on ajutise halduri hinnnagul kuni 1 352 400 eurot, vara väärtuse suurenemist ehitustegevuse kaudu ei toimu. Võlgniku muu vara, sh võimalikud nõuded, ei ole selgelt hinnatav, kuna selle kohta ei ole võlgnik esitanud andmeid.

Võlgniku tedaolevad ja koheselt sissenõutavad kohustused võlgnevused moodustavad vähemalt 1 521 000, 31 eurot, teadaolevate võlgnevuste kogusumma on vähemalt 1 691 612,75 eurot. Kinnitamata anmdetel võib nõudeid lisanduda ca 300 tuhande euro ulatuses, kuna kõik võlausaldajad ei ole haldurile oma seisukohti esitanud. Seega on võlgnikul väljakujunenud alaline maksejuetus, kuna varast ei jätku kõigi kohustuste täitmiseks. Erinevatel menetluslikel asjaoludel on pankroti väljakuulutamine viibinud, sh on menetlusoslaised püüdnud leida kohtuväliseid lahendusi, samuti on võlgniku teadete kohaselt püütud kaasata investoreid. Kohtu hinnangul on sellega võlgnikul olnud piisav aeg kohtu poolt välja kuulutatud pankroti vältimiseks. Kohus leiab, et pankrotiavaldus ja ajutise pankrotihalduri aruanne ja selle lisad tõendavad, et võlgnik ei suuda rahuldada võlausaldaja nõudeid ning selline seisund ei ole võlgniku majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine. Vara pankrotimenetluse läbiviimiseks on piisav. Kohus leiab, et Küllike Mitt vastab PankrS § 56 nõuetele ja ta tuleb nimetada Karelon Kinnisvara OÜ pankrotihalduriks (PankrS § 31 lg 5). Pankrotiseaduse § 23 lg 1 kohaselt on ajutisel halduril õigus saada oma ülesannete täitmise eest tasu, mille suuruse määrab kohus, samuti nõuda oma ülesannete täitmiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist. Tasu suuruse määramisel arvestab kohus ajutise halduri ülesannete mahtu, keerukust ja ajutise halduri kutseoskusi. Ajutise halduri tasu piirmäärad ja hüvitamisele kuuluvate kulutuste arvestamise kord on kehtestatud pankrotiseadusega. Ajutine haldur on esitanud kohtule taotluse, milles palub määrata tasu suuruseks 2064 eurot (sisaldab käibemaksu). Kohus leiab, et taotlus on põhjendatud, vastavuses tehtud töö, kulutuste ja seadusega ja tuleb rahuldada. Ajutise pankrotihalduri tasu tehtud töö eest tuleb jätta võlgniku kanda ja välja mõista äriühingu kasuks, mille kaudu haldur tegutseb. Pankroti väljakuulutamisel kohus määrab võlausaldajate üldkoosoleku toimumise aja ja koha PankrS § 31 lg 6, samuti tühistab pankrotiavalduse tagamise abinõud, kuna pankrotivara käsutamise õigus läheb üle pankrotihaldurile PankrS § 35 lg 1 p 2 ja § 36 kohaselt. Kohus avaldab viivitamatult pankrotiteate PankrS § 33 lg 1 ja lg 2 kohaselt. /allkirjastatud digitaalselt/ Zakaria Nemsitsveridze Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.