Üllar Roostoja, Triin Uusen-Nacke, Vahur-Peeter Liin
Otsuse tegemise aeg ja koht
10. oktoober 2022, Tartu
Tsiviilasja number
2-19-17710
Tsiviilasi
TREAAL FINANCE OÜ hagi OÜ T.M. DWELLING vastu kahju hüvitamiseks ja OÜ T.M.
DWELLING
vastuhagi võla väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
Apellatsioonkaebuse hind 46 094 eurot 68 senti Vastuapellatsioonkaebuse hind 32 951 eurot 68 senti
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 8. veebruari 2022. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
TREAAL FINANCE OÜ apellatsioonkaebus ja OÜ T.M. DWELLING vastuapellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
20. september kell 11:00
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja/vastustaja II): TREAAL FINANCE OÜ (registrikood 11451065), esindajad vandeadvokaadid Elmer Muna ja Edgar-Kaj Velbri Vastustaja I (kostja/vastuapellant): OÜ T.M. DWELLING (registrikood 10881295), esindaja vandeadvokaat Tõnu Mets
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 8. veebruari 2022. a otsus osas, milles maakohus rahuldas hageja põhivõlanõude 23 846 eurot 33 senti ületavas osas ning sellelt viivisenõude, samuti osas, milles maakohus rahuldas vastuhagi põhivõla 1556 eurot 88 senti ning viivisenõude 1957 eurot 13 senti ületavas osas, ning menetluskulude jaotuse osas.
Ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega jätab hagi ja vastuhagi tühistatud osas rahuldamata ning jaotab menetluskulud proportsionaalselt hagi ja vastuhagi rahuldamise ulatusega.
3.TREAAL FINANCE OÜ apellatsioonkaebus ja OÜ T.M. DWELLING vastuapellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
4.Otsuse tervikresolutsioon on järgmine:
4.1.Rahuldada hagi osaliselt ja vastuhagi osaliselt.
4.2.Mõista OÜ-lt T.M. DWELLING TREAAL FINANCE OÜ kasuks välja põhivõlg 23 846 eurot 33 senti ja viivis 5550 eurot 64 senti, kokku 29 396 eurot 97 senti.
4.3.Mõista TREAAL FINANCE OÜ-lt OÜ T.M. DWELLING kasuks välja põhivõlg 1556 eurot 88 senti ja viivis 1957 eurot 13 senti, kokku 3514 eurot 1 sent.
4.4.Tasaarvestada otsuse resolutsiooni punktides 4.2 ja 4.3 nimetatud summad ja mõista OÜ-lt T.M. DWELLING TREAAL FINANCE OÜ kasuks välja 25 882 eurot 96 senti.
4.5.Mõista OÜ-lt T.M. DWELLING TREAAL FINANCE OÜ kasuks välja viivis tasumata põhivõlalt 23 846 eurolt 33 sendilt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 11. oktoobrist 2022 kuni põhivõla tasumiseni.
4.6.Jätta hagi menetlemisega seotud kulud 55% ulatuses OÜ T.M. DWELLING ja 45% ulatuses TREAAL FINANCE OÜ kanda. Vastuhagiga seotud kulud jäävad 10% ulatuses TREAAL FINANCE OÜ ja 90% ulatuses OÜ T.M. DWELLING kanda. Menetluskulude suuruse määrab kindlaks maakohus pärast otsuse jõustumist. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.TREAAL FINANCE OÜ esitas 13. novembril 2019 Tartu Maakohtule hagi OÜ T.M. Dwelling (kostja) vastu. Hageja palus 3. detsembri 2020. a menetlusdokumendis lõpliku nõudena mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 42 850 eurot ja viivise sellelt alates hagi esitamisest seadusjärgses määras. Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja kostjaga 10. märtsil 2017 peatöövõtulepingu nr 1003-17, mille kohaselt pidi kostja korraldama peatöövõtjana Tartus Jaama tn 26b korterelamu ehitamise vastavuses ehitusprojektiga. Lepingu hind oli 464 750 eurot, tegemist oli siduva eelarvega. Ehitusluba väljastati OÜ Voluut koostatud korterelamu projektimuudatuste alusel, mis tugines
Arhitektuuribüroo Korrus OÜ 2014. a koostatud ehitusprojektile ning 2016. a ja 2017. a tehtud muudatustele. Korterelamu ehitas West Grupp OÜ ning omanikujärelevalvet viis läbi Kaspar Kull. 8. mail 2018 väljastati korterelamule kasutusluba. Hageja võttis korterelamu vastu ja tasus kostjale lepingu ja lisatööde kokkulepete alusel kokku 595 069 eurot 24 senti. Esimest korda teavitati kostjat mõradest korterites 3 ja 4 suuliselt 2019. a veebruaris-märtsis. 2019. a suvel ilmnes, et korteritesse olid terve korterelamu perimeetri ulatuses tekkinud praod. Hageja teavitas kostjat viimistlustöödega seotud puudustest hiljemalt 3. juulil 2019. 11. juulil 2019 tutvustas hageja West Grupp OÜ-le Mait Kaselot, kes pidi üle võtma korterelamu ehitustööde korraldamise. Mait Kaselo kaasas korterelamu ehitustööde kvaliteeti hindama riiklikult tunnustatud eksperdi Margus Sarmeti. Ekspert esitas esialgse arvamuse hagejale 2019. a augustikuu lõpuks ja lõpliku arvamuse 31. oktoobril 2019. Ehitusettevõte UNIRO GRUPP OÜ pakkus M. Sarmeti tuvastatud puuduste kõrvaldamise hinnaks ilma käibemaksuta 35 373 eurot. Hageja andis kostjale tähtaja kahju hüvitamiseks. Kostja ei ole parandustööde tegemist pakkunud ega kahju hüvitanud. Korterelamus tuvastatud ehituslikud puudused ei ole olemuslikult garantiitööd, vaid tekkisid puudulikust ehitamisest. Professionaalsel töövõtjal on kohustus kontrollida tellija juhiseid ja eeltööd, sh töövõtjale esitatud projekti. Kostja ei ole tõendanud, et ta seda algse projekti osas teinud oleks. Projektimuudatused tellis kostja juhatuse liige T. Laas. Tegemist on olulise lepingurikkumisega ja kostja vastutab rikkumiste eest. Kostja vastutab lepingu rikkumise eest, kuna lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud vähemalt raske hooletuse tõttu. Hagejale on tekkinud kahju, sh asjatundja arvamus 2500 eurot ning puuduste likvideerimise hind. Korterites nr 1, 4 ja 5 tehtud tööde summa on 14 820 eurot. Kõrvaldamata on puudused korteris nr 3 summas 6353 eurot. Samuti pole veel tehtud töid maja üldpindadel (9120 eurot). Seoses korteriomandi nr 2 ebakvaliteetse põranda puudustega on hagejale tekkinud kahju 10 057 eurot (+ km). Hageja leidis vastuseks kostja vastuväidetele, et M. Sarmet on oma arvamuses kinnitanud, et on tutvunud nii hagejalt kui ka ehitisregistrist saadud dokumentidega. Kostja esitatud hinnapakkumised ei ole usaldusväärsed.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja on täitnud kõik peatöövõtulepingust tulenevad kohustused. Korterelamu vastab vähemalt keskmisele kvaliteedile, sellel ei esine puudusi. Hageja ei ole kostjat teavitanud puuduste kõrvaldamise või garantiitööde tegemise vajadusest. Kostja möönab, et korterites tekkisid üksikud mõrad, mida tuleb erinevate materjalide liitekohtades uue korterelamu puhul ette. Mõrade tekke põhjuseks olid klimaatilised tingimused korterites, kuna keegi ei reguleerinud kütet ja ventilatsiooni. Kostja seaduslik esindaja T. Laas ja West Grupp OÜ juhatuse liige Aivo Allik näitasid hagejale puuduseid ka 3. juulil 2019 kohtumisel, kuid korterelamul muid puudusi ei tuvastatud ning arutati garantiitööde tegemist. Mõrad pidi oma kuludega likvideerima alltöövõtja Arujõe Ehitus OÜ, kes pidi saama objektile juurdepääsu. Kostjale korterelamule juurdepääsu ei võimaldatud. Hagejal ei ole õigus kahju hüvitamist nõuda, kuna ta ei ole nõudnud töö parandamist. Hageja on pakutud garantiitöödest loobunud ja tal pole võlaõigusseaduse (VÕS) § 107 lg 3 ls 2 järgi õigust õiguskaitsevahendeid kasutada. M. Sarmetile üle antud materjal oli puudulik, eksitav ja väär. Tegemist on asjatundja arvamusega, mitte eksperdiarvamusega. Kostja esitas vastuväited hageja nimetatud puudustele. UNIRO GRUPP OÜ 6. novembri 2019. a hinnapakkumises on kajastatud tööd, mis ei seondu M. Sarmeti arvamusega. Hageja ei saa korteri nr 3 osas nõuet esitada. Hageja ei ole korteri omanik ning korteris on teinud garantiitööd alltöövõtja Arujõe Ehitus OÜ. UNIRO GRUPP OÜ hinnapakkumised on ülepaisutatud ja ebausaldusväärsed.
Kostja esitas riiklikult tunnustatud eksperdi Kaarel Saha arvamuse, mille kohaselt korterelamu vastab ehitusprojektis sätestatule ning selle kvaliteet ja ehituslik teostatus vastab kehtivatele nõuetele. Sama leidsid ka kutseline kinnisvara hindaja Karmen Saarep, riiklikult tunnustatud ekspert Kerli Koha ja riiklikult tunnustatud ekspert Riho Lubi. Samuti kinnitavad korterelamu head kvaliteeti maakleri Kadri Kristelle Karu 12. märtsi 2021. a kaaskirjaga esitatud fotod ja maakler Anne Heinlo. Omanikujärelevalve on kinnitanud, et objekt vastas projektile.
3.Kostja esitas 11. septembril 2020 vastuhagi, milles palus mõista hagejalt kostja kasuks välja põhivõla 21 804 eurot 24 senti, sissenõutavaks muutunud viivise 9667 eurot 28 senti ja viivise 0,05% päevas alates hagi esitamisest kuni põhivõla täieliku tasumiseni. Peatöövõtulepingu nr 1003-17 p 3.1 kohaselt oli tööde hind 464 750 eurot, koos käibemaksuga 557 700 eurot. Hageja kohustus kostjale täiendavalt tasuma kallimate materjalide ja seadmete hinnavahe, samuti suures mahus lisatööde eest. Kostja on täitnud kõik peatöövõtulepingust tulenevad kohustused. Hageja nimel allkirjastas üleandmise-vastuvõtmise akti 17. augustil 2015 volikirja alusel T. Laas, samuti allkirjastas 2. aprillil 2018 tööde üleandmise-vastuvõtmise akti omanikujärelevalve teostaja. T. Laasil oli aktide allkirjastamiseks notariaalne volikiri. Hageja on jätnud kostjale peatöövõtulepingust tulenevad arved ja viivised tasumata. Põhivõlgnevuse suurus on 21 804 eurot 24 senti ning selle aluseks arved 1033, 1034 ja 1053. Hageja ei ole arvetele ega aktidele vastuväiteid esitanud. Hageja viidatud tasumised on osaliselt tehtud lisatööde katteks. Lisatöid tehti tulenevalt sisekujundaja esitatud muudatustest ja täiendustest. Hageja soovil asendati odavamad lahendused kallimatega ning lisatööde arvetel oli kajastatud vaid hinnavahe, mille võrra seetõttu materjal või töökulu suurenes. Hageja on lisatööde arved tasunud ja lisatöid seega aktsepteerinud. Kostja ei ole väljastanud hagejale ühtegi lõpparvet ega saldokinnitust, kus kostja oleks tabelis ja arvel nr 1053 nimetatud summast 19 330 eurost 56 sendist loobunud. Kostja esitas 25. mail 2021 selgituse selle kohta, millised maksed ei ole peatöövõtulepingus ette nähtud töödega seotud. Kostja leidis, et viiviste nõue ei ole aegunud ning viiviste vähendamise taotlus ei ole põhjendatud.
4.Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ning viivisenõude rahuldamise korral vähendada viiviseid VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määrani. Hageja vastuväidete kohaselt ei saa T. Laasi poolt kahepoolselt allkirjastatud aktid olla aluseks asja lahendamisele. Kui T. Laas on allkirjastanud hageja nimel akte lepingu maksumust ületavas summas, tühistab hageja need tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 131 alusel. Hageja on kostjale tasunud arvete alusel 633 203 eurot 69 senti. Täiendavad 65 586 eurot on tasutud viitega lisatöödele. Lepingus oli eelarve kokku lepitud ja see eelarve oli siduv. Lisaks on hageja esitatud arvetega tasaarvestanud 100 000 euro 79 sendi ulatuses omapoolseid nõudeid kostja vastu. Pooled on tasaarvestuses kokku leppinud. Tasaarvestatud on arved nr 800, 804 ja 835. Kostja on hagejale pärast kasutusloa väljastamist, st 9. mail 2018 andnud saldokinnituse, mille kohaselt on hageja võlgnevus kostja ees vastavalt arvele nr 850 kokku 43 139 eurot 8 senti. Saldokinnitus on negatiivne võlatunnistus, hageja on võla tasunud. Arved nr 1033 ja 1034 on alusetud, poolte vahel polnud täiendavate tööde tegemiseks kokkulepet ja hageja pole neid teenuseid tellinud. Ehitusaegne ja -järgne koristamine oli lepingu maksumuse osa. 3. septembri 2019. a arve summas 19 330 eurot 56 senti aluseks ei ole ühtegi akti, arve pole seostatav ühegi tööga. Kostja ei ole esitanud lisatööde hinnakokkuleppeid. Kostja viivise nõue on põhjendamatu ning aegunud.
MAAKOHTU LAHEND
5.Tartu Maakohus rahuldas 8. veebruari 2022. a otsusega hagi ja vastuhagi osaliselt. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 29 507 eurot ja viivise 5290 eurot 24 senti, kokku 34 797 eurot 24 senti ja hagejalt kostja kasuks välja põhivõla 20 887 eurot 44 senti ja viivise 9472 eurot, kokku 30 359 eurot 44 senti. Tasaarvestuse tulemusel mõistis maakohus kostjalt hageja kasuks välja 4437 eurot 80 senti ja viivise põhivõlalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 8. veebruarist 2022 kuni põhivõla tasumiseni. Menetluskulud jäid poolte endi kanda. Pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid 10. märtsil 2017 töövõtulepingu VÕS § 635 lg 1 mõttes. Pooled vaidlevad selle üle, kas töövõtja andis üle puudustega korterelamu. Lisaks on poolte vahel vaidlus selle üle, kas tellija on töövõtjale võlgu. Hageja kui tellija õiguskaitsevahendite kohaldamise eelduseks on lepingu rikkumine (s.o töö mittevastavus lepingutingimustele, VÕS § 641) ning töövõtja vastutus selle eest. VÕS § 642 lg 1 kohaselt vastutab töövõtja üldjuhul asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, v.a juhul, kui tellijalt on saadud ebaõige juhis (VÕS § 641 lg 3), puudustest teatati hilinemisega (VÕS § 644 lg 3) või pooled sõlmisid vastutust välistava või piirava erikokkuleppe. Hageja peab tõendama, et töö ei vastanud lepingu tingimustele ning puudused esinesid juba tellijale üleandmise hetkel. Kostja peab tõendama mõne erandliku vastutusest vabastava asjaolu esinemist. Kui õiguskaitsevahendi kohaldamise eeldused on täidetud, on hagejal õigus nõuda õiguskaitsevahendi kohaldamist. Hageja on soovinud kahju hüvitamist
(VÕS § 115, § 649).
Poolte vahel sõlmitud peatöövõtulepingu p 5.1.2. kohaselt pidi töövõtja korraldama ja tegema töid vastavalt Eesti Vabariigis kehtivatele eeskirjadele ja ehitusnormidele. Projektimuudatuste seletuskirjas on viidatud sellele, et projekti koostamise aluseks on muuhulgas Tarindi RYL2000, Viimistlus RYL2000 ja Maalritööde RYL2001. Lepingus ei ole rohkem erikokkuleppeid töö kvaliteedi osas ja seega pidi töö olema tehtud VÕS § 77 lg 1 kohaselt vähemalt keskmise kvaliteediga, arvestades RYL2000 nõudeid. Kuna kostja pidi ehitamise korraldama lepingu p 2.1 kohaselt ehitusprojekti ja selle muudatuste järgi, on projektist kõrvale kaldumisel töö puudustega VÕS § 641 lg 2 p 1 järgi. Kohus luges korteri siseviimistlustööde kvaliteedi puudused tõendatuks hageja esitatud M. Sarneti kui asjatundja arvamusega (I kd, tl 62-77). Asjatundja selgituste kohaselt oli vigade olemus kõikides korterites ühesugune (III kd, tl 113 jj). Kostja on esitanud asjatundja K. Saha arvamuse (II kd, tl 8-52). K. Sahk selgitas tunnistajana kohtuistungil, et tema nägi ainult kortereid 2 ja 3 (III kd, tl 122 jj). Tunnistaja ütluste kohaselt ei olnud korteris 3 selliseid ilminguid, milliseid saaks käsitleda mittevastavustena. Korteris 2 oli probleem parketiga. Kohtul ei ole põhjust kahelda M. Sarmeti kui asjatundja arvamuses. Tunnistaja on saanud oma seisukoha kujundada ja siseviimistlusega seotud probleemid kindlaks teha kortereid üle vaadates, mitte ainult esitatud dokumentide ja fotode põhjal. Ka kostja ise on möönnud, et korterites tekkisid mõrad. Seega luges kohus tunnistaja M. Sarmeti ütlustega tõendatuks, et siseviimistlus ei olnud kvaliteetne korterites nr 1, 4 ja 5. Kohus leidis, et tulenevalt lepingus kokku lepitust ning asjaolust, et tegemist on uue majaga ja see peab vastama vähemalt keskmisele uuele majale esitatavatele kvaliteedinõuetele, tuleb lähtuda tunnistaja poolt viidatud RYL2000 II klassi nõuetest – viimistlus ei tohi olla tagant langeva valgusega kahe meetri kauguselt vaadates häiriv. Kohtu arvates tuleks uue elamu puhul eeldada, et kõik seinte ja lagede nurgad on lõpuni täisnurgad, mitte kumerad. Lisaks ei tohiks nurgaliistud ja nurgalindid pahtli seest välja paista.
Tunnistaja M. Sarmeti ütlustest nähtuvalt olid kõik hageja viidatud tööd vajalikud selleks, et viimistlus vastaks ettenähtud kvaliteedile. M. Sarmeti kui asjatundja arvamust ei saa ümber lükata kinnisvara hindaja K. Saarepi
3.oktoobri 2019. a aktiga (II kd, tl 56-76), kuna selles on hinnatud ainult korteri nr 3 turuväärtust. K. Koha on 3. oktoobril 2019 andnud samuti arvamuse korteriomandi nr 3 hinna kohta (II kd, tl 77-99). Hindajad ei ole asjatundjana andnud arvamust korteriomandi ehituse ja viimistluse kvaliteedi kohta. Ka R. Lubi on andnud arvamuse korteriomandi nr 3 turuväärtuse kohta (II kd, tl 100-133) ning kinnitas samas hindamisaktis, et hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. Asjaolu, et hindaja arvates on ruumide seisukorra üldhinnang väga hea ja viimistluses on kasutatud keskmise/keskmisest kõrgema hinnaklassiga materjale, ei tõenda seda, et ehitis vastab peatöövõtulepingust tulenevatele kvaliteeditingimustele. Maakleri Kadri Kristelle Karu 12. märtsi 2021. a kaaskirjaga esitatud fotod ei tõenda ehitustööde kvaliteeti (IV kd, tl 1-36) ning maakler A. Heinlo kinnitus, et viimistluskvaliteet on väga hea (IV kd, tl 37) ei lükka samuti ümber M. Sarmeti kui asjatundja arvamust. Uusehitise puhul ei tohiks olla seinal näha krohvijälgi, tumedamaid triipe, ebakorrektseid termostaatide või lambisoklite ümbriseid jms (IV kd, tl 115-124, 134-159). Arujõe Ehitus OÜ kinnitus, et nende tehtud tööd vastasid nõuetele, ei tähenda samuti, et ehitisel puuduseid ei oleks (IV kd, tl 49). Kohtu jaoks on usaldusväärsem erapooletu asjatundja selgitus kui ehitaja kinnitus. M. Sarmet teatas kohtuistungil, et tema kommunikatsiooniluukidega ühtegi probleemi ei mäleta (III kd, tl 119 pöördel). Hageja enda esitatud UNIRO GRUPP OÜ hinnapakkumise kohaselt on kommunikatsiooniluugid paigaldatud korterisse 4, mitte korterisse 5. Seega ei ole hageja ühegi tõendiga tõendanud kommunikatsiooniluukide paigaldamata jätmist korterisse nr 5 ja kohus ei lugenud selle puuduse olemasolu tõendatuks. Ülejäänud osas luges kohus tõendatuks, et korterites nr 1, 4 ja 5 olid hageja osundatud viimistlustööde osas puudused, s.t töö ei vastanud lepingutingimustele. Tulenevalt UNIRO GRUPP OÜ 6. novembri 2019. a hinnapakkumisest (I kd, tl 78-80) ning teostatud tööde õiendist (I kd, tl 157-171) luges kohus tõendatuks, et hageja on lepingutingimustele mittevastavad tööd lasknud parandada. Kostja on esitanud omapoolsed hinnapakkumised tööde tegemiseks (II kd, tl 137-139). Hageja on õigesti viidanud, et kõige odavamad pakkumised teinud Martmer OÜ ning Ruumin OÜ põhitegevusalaks ei ole äriregistri andmete kohaselt ehitus ning seetõttu ei pruugi nende pakkumised olla adekvaatsed (II kd, tl 148-154). Kostja ei ole tõendanud, et hageja nimetatud töid ei olnud vaja teha või et neid ei olnud vaja teha hageja nimetatud mahus. Puuduste kõrvaldamise hind korterites nr 1, 4 ja 5 on seega kokku 7387 eurot 50 senti (2293,90 + 2755,70 + 2337,90). Kohus luges tõendatuks, et vaidlusaluses korterelamus asuv korter number 3 kuulub West Grupp OÜ-le (IV kd, tl 64). Kuivõrd West Grupp OÜ antud kinnituskirja kohaselt pole neil hageja vastu nõudeid seoses terrassi, seinte ja lagede viimistluse ja kommunikatsiooniluukidega, jättis kohus sellekohased hageja nõuded rahuldamata. Kuna hagejal ei ole korteri number 3 siseviimistluse võimalike puuduste parandamise kohustust, jättis kohus selles osas hagi rahuldamata. Hageja väitel ei ole tänavapoolse pikiseina ja katuslae sõlm tehtud vastavalt ehitusprojektile. Seetõttu tuleb korteris nr 5 II korruse aknapoolne sein ja kaldlagi värvida ja viimistleda (281 eurot 4 senti). Kohus leidis, et kuivõrd hageja ei ole nõudnud kostjalt sõlme ümber ehitamist või ümber ehitamisega seotud kulude hüvitamist, ei ole ehitusprojekti järgimine või mittejärgimine oluline. Seega ei analüüsinud kohus ka K. Kulli kostjale kirjalikult antud selgitusi konstruktsiooni kohta (IV kd, tl 51 jj). M. Sarmeti selgituse ja hageja esitatud fotodega
(IV kd, tl 118, 119, 136, 138) on tõendatud, et korteri nr 5 II korruse aknapoolses seinas on ebakvaliteetne viimistlus (tume triip). Kohus luges puuduse olemasolu ja hinna tõendatuks. Hageja nõude kohaselt ei ole teise ja kolmanda korruse „sandvitš“ konstruktsiooni vahelae serva konstruktsiooni tõttu võimalik viimistleda praovabalt. Puuduse kõrvaldamiseks tuleb viidatud vahelae serv katta plaatmaterjalist viimistlusplaadiga. Esitatud M. Sarmeti arvamuse ja fotodega on tõendatud, et vahelae servas oli pragu ning selle püsivaks likvideerimiseks tuleb serv katta plaatmaterjalist viimistlusplaadiga (I kd, tl 66). Hageja ei ole tõendanud, et vahelae konstruktsioon ei vasta ehitusprojektile ja seega kohus ka projektile vastavust ei analüüsinud. Tööde tegemine, tööde mahud ja hinnad nähtuvad UNIRO GRUPP OÜ hinnapakkumisest ja õiendist tehtud tööde kohta (I kd, tl 78-80, 157-171). Kohus leidis, et tulenevalt VÕS § 139 lgst 1 tuleb antud juhul lähtuda soodsamast, s.o piirete esialgse paigaldaja pakutud hinnast. Hagejal on õigus lasta parandustööd teha sellise hinnaga, nagu ta soovib, kuid kostja vastutab ikkagi tööde mõistliku hinna ulatuses. Kostja tõendatud mõistlik hind on 320 eurot korteri kohta. Seega leidis kohus, et vahelae osas on töö puudustega ning puuduste kõrvaldamise maksumus on 2425 eurot (1535 + 890). Hageja väitel puudub katuse servaplekkide all distantslaud ja katuseplekk on piisava ülespöördeta korterelamu puitosale. Puuduste kõrvaldamise maksumus on 9120 eurot. Kohus leidis, et tehtud töö ei vasta vähemalt keskmisele kvaliteedile. M. Sarmeti kohtuistungil antud selgituse kohaselt on vintskappide puhul lahenduseks uue pleki peale panek ning laudist vahetama ei pea. Asjatundja on viidanud sellele, et kui töö teha ilma tõstukita, on mõistlik töö hind 500 eurot. Kui kasutada tõstukit, oleks töö hind umbes 2000 eurot. Kohus leidis, et hagejal tuleb töid tellides arvestada ka sellega, et töö tegemine oleks töötajale turvaline, st rõdu kaudu katusele plekke panema ronimine ei pruugi olla ohutu. Samas ei ole asjatundja arvamuse kohaselt põhjendatud uue laudise paigaldus ning kohus võttis aluseks asjatundja nimetatud hinna 2000 eurot. Kokku on katuse servaplekkide ja katusepleki puuduste kõrvaldamise hind 6250 eurot (2000 + 4250). Hageja väitel on korterisse nr 2 paigaldatud parkett kõver, ebatasane ja nagiseb peale astudes tugevalt. Liistud jooksevad põrandal viltu või on põrandast eemal. Puuduse kõrvaldamise kulu 10 057 eurot (+ km). Kohus leidis, et hageja on tõendanud põranda ebaõige paigalduse – betoonist aluspind oli liiga niiske ning ujuvparkett paigaldati PVA-tüüpi liimiga. Kostja esitatud tõendite kohaselt on võimalik, et edaspidi mõjutas põrandalaudade kõmmeldumist ka liiga kõrge põrandakütte temperatuur. Samas ei ole kostja tõendanud, et see oleks ainsaks põrandaga seotud probleemide põhjuseks. Kohus leidis, et korterisse nr 2 paigaldatud põrand ei vastanud lepingus kokku lepitud kvaliteedile ning see puudus ei tulenenud liiga kõrgest põrandakütte temperatuurist ega olnud eluruumi kasutamise tagajärg. Kohus lähtus hageja esitatud maksumusest ning luges puuduse kõrvaldamise hinnaks 10 057 eurot. Hageja on puudusena nimetanud, et rõdud ja terrassid on rajatud ruumide põrandatega sisuliselt samale kõrgusele, mis soodustab niiskuse ja vee tuppa tungimist. Lisaks on terrassilauad värvitud väga ebaühtlaselt, terrasside värvimisel on määritud ära servaplekke, avatäiteid jm. Osaliselt on terrassilaudade paigutamiseks lõigatud ära aknaplekk, mille tõttu tungib sadevesi juba praegu korterelamu konstruktsiooni. Kuna hageja ei nõua kostjalt ehituslike puuduste kõrvaldamist või hüvitamist, analüüsis kohus ainult terrassilaudade viimistlusega seonduvat. Kohus leidis, et töö ei vasta lepingus kokku lepitud kvaliteedile või vähemalt keskmisele uuele elamule esitatavatele kvaliteediootustele. Kohus luges tõendatuks, et hageja kulu korterite nr 1, 4 ja 5 terrasside parendamiseks on kokku 606 eurot 10 senti. Korteri nr 3 osas jäi kohus seisukohale, et hagejal puudub nõudeõigus.
Kostja peaks vastutusest vabanemiseks tõendama, et tellijalt on saadud ebaõige juhis (VÕS § 641 lg 3), puudustest teatati hilinemisega (VÕS § 644 lg 3) või pooled sõlmisid vastutust välistava või piirava erikokkuleppe. Kostja ei ole viimasele asjaolule, st erikokkuleppe sõlmimisele viidanud. Kohus on tuvastanud, et suurem osa hageja viidatud puudustest on seotud viimistluse kvaliteediga. Hageja tõendas, et ehituslikud puudused on katuse servaplekkide ja vintskapi lahendusel. M. Sarmeti arvamusest nähtuvalt ohustab katuse servaplekkide või vintskapi plekkide lahendus laudise säilimist sel määral, et laudis tuleks hiljemalt 10 aasta pärast välja vahetada. Kostja kui ehitusala asjatundja oleks pidanud hagejat sellest ohust hoiatama ning küsima, kas tellija on nõus lepingu hinna suurenemisega serva alla pandava lisalaua ning suurema ülespöördega pleki võrra. Kostja oleks pidanud hagejale selgitama, et projektis ette nähtud lahedus ei taga ehitise säilimist pikema aja jooksul. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks hagejalt seisukohta küsinud. Seega ei vabane kostja vastutusest VÕS § 641 lg 3 alusel. Kostja väitel ei ole hageja kostjat teavitanud puuduste kõrvaldamise või garantiitööde tegemise vajadusest. Poolte ja tunnistaja ütlustest nähtub, et nad kohtusid 2019. a märtsis ning siis näitasid kostja ja tunnistaja hagejale korterelamus olevaid mõrasid. Lisaks vaadati kõik korterid üle 3. juulil 2019 ning pooled said ühiselt aru, et kostjal tuleb puudused kõrvaldada. Kohus leidis, et seega on hageja kostjat teavitanud mõistliku aja jooksul puuduste olemasolust. Hageja seadusliku esindaja ütluste kohaselt ei olnud märtsikuus juttu terrassilaudadest. Kuna laudade ebakvaliteetne värvimine peaks olema lihtsa ülevaatusega avastatav, ei ole sellest puudusest teatatud VÕS § 644 lg 1 sätetatud tähtaega järgides. Samas ei too see VÕS § 645 lg 1 p 1 ja 2 kohaselt kaasa puuduste eest vastutusest vabanemist. Kostja ning alltöövõtjad on eelduslikult kutsealal tegutsevad professionaalid ning iga tööl esinev puudus tähendab eelduslikult töövõtja rasket hooletust. TsÜS § 132 lg 2 kohaselt vastutab kostja alltöövõtjate raske hooletuse eest nagu iseenda raske hooletuse puhul. Lisaks pidi töövõtja teadma, et töö ei vasta lepingutingimustele. Järelikult vastutab kostja ka nende puuduste eest, millest hageja teda õigeaegselt ei teavitanud. Hageja sai servaplekkide ja vintskapi plekkide puudustest teada 2019. a augusti lõpus esitatud asjatundja esialgsest arvamusest ning teavitas kostjat sellest 17. oktoobri 2019. a kirjaga (I kd, tl 81-84), s.o mõistliku aja jooksul. Seega ei tuvastanud kohus kostja vastutust välistavaid asjaolusid. Hageja saab tulenevalt VÕS § 115 lg-test 2, 3 ning § 647 lg-test 1 ja 3 esitada kahju hüvitamise nõude täitmise nõude asemel, kui kostja ei ole mõistliku aja jooksul tööd parandanud. Kohus leidis, et kuivõrd kostja ei asunud 2019. a märtsis tuvastatud puuduseid kõrvaldama, ei ole ta mõistliku aja jooksul tööd parandanud. Kuna kostja ei parandanud talle teada olevaid siseviimistluse puuduseid mõistliku aja jooksul, tuleb lugeda, et kostja on lepingut oluliselt rikkunud ning saab eeldada, et ka ülejäänud puuduste parandamise nõue oleks jäänud tagajärjetuks. Seega saab hageja puuduste kõrvaldamise nõude asemel kasutada õiguskaitsevahendina kahju hüvitamise nõude esitamist. Kohus asus seisukohale, et hageja kahju suuruseks on kokku 27 007 eurot (7387,50 + 281,4 + 2425 + 6250 + 10 057 + 606,10) ning kostjal tuleb see VÕS § 115 lg 1 alusel hüvitada. Lisaks on hageja palunud välja mõista asjatundja arvamuse kulu 2 500 eurot (I kd, tl 88-91). Kulud asjatundja arvamuse saamiseks on põhjendatud ning mõistlikus suuruses. Kokku mõistis kohus kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 29 507 eurot ja viivised.
Kostja esitas vastuhagi, milles palus hagejalt välja mõista põhivõla 21 804 eurot 24 senti. Kostja selgituste kohaselt tuleneb põhivõlg sellest, et hageja ei ole tasunud arveid nr 1033, 1034 ja 1053. Hageja vastuväite kohaselt ei ole hageja arvetel nr 1033 ja 1034 nimetatud töid tellinud. 8. juuli 2019. a arve nr 1033 summa oli 1556 eurot 88 senti, arve on esitatud akti nr 18 alusel (II kd, tl 174; III kd, tl 85). Aktist nähtuvalt on arve esitatud terrasside koristamise ja Pinotexiga katmise eest. Kuna 2019. aasta märtsis vaatasid pooled koos tehtud tööd üle ning selleks ajaks pidi olema tööd valmis, ei saanud need enam olla töölepingust tulenevad tööd. Pooled ei ole ka väitnud, et need tööd oleksid tehtud puuduste kõrvaldamisena. Seega luges kohus, et hageja on nõus kostja poolt pakutud tööde tegemisega ning poolte vahel oli sellega sõlmitud eraldi kokkulepe tööde tegemiseks. Tulenevalt VÕS §-dest 27 ja 28 tuleb töö tegemise hinnaks lugeda sellise töö eest tavaliselt tasutav hind. Hageja ei ole näidanud, et kostja nõutud tasu oleks suurem kui mõistlik hind. Seega tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista 1556 eurot 88 senti. 8. juuli 2019. a arve nr 1034 oli summas 916 eurot 80 senti, arve on esitatud akti nr 19 alusel (II kd, tl 175). Akti nr 19 kohaselt on tehtud akende pesu seest ja väljast, korterite ja trepikoja koristus (III kd, tl 91). Kostja esitatud WhatsAppi vestlusest (III kd, tl 86) ei ole üheselt aru saada, et hageja ja kostja oleks kokku leppinud korterite ja trepikoja koristuses ning akende pesus. Kuna 2019. a juulis olid korterites olevad viimistluse puudused kõrvaldamata, on usutavad ka hageja vastuväited, et kortereid ei olnud mõtet koristada. Seega ei lugenud kohus tõendatuks, et poolte vahel oli kokkulepe selle töö tegemiseks. Hageja leidis, et asjaolu, et kostja on aktile nr 19 alla kirjutanud ei tähenda automaatselt, et hageja on töö vastu võtnud. Kohtule on esitatud hageja seadusliku esindaja 17. augustil 2015 allkirjastatud volikiri (I kd, tl 118). Hageja on andnud T. Laasile täisvolituse, sh volituse allkirjastada hageja nimel tööde üleandmise-vastuvõtmise akte. Kohus leidis, et hageja ei saa deklaratiivselt teatada, et tühistab mingisugused aktid. Hageja peaks teatama, millised aktid ta konkreetselt tühistab. Seejuures tuleb hagejal arvestada ka TsÜS § 131 lõigetega 2 ja 3.
3.septembri 2019. a arve nr 1053 oli summas 19 330 eurot 56 senti (II kd, tl 175 pöördel). Kostja selgituse järgi oli tegemist peatöövõtulepingu punktis 3.3.2 kirjeldatud poolte vahel üles jäänud summaga, mis tuli tasuda 5 päeva jooksul korterelamu kasutusloa kättesaamise päevast. Kostja on esitanud tabeli (III kd, tl 95; IV kd, tl 178-179), millest nähtuvalt on kostjale tööde eest tasumata 19 330 eurot 56 senti. Tabelis toodud kogusumma vastab lepingujärgsele summale 557 700 eurot. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et lepingus kokku lepitud summa on VÕS § 639 lg 1 järgi siduv eelarve ning kostjal on VÕS § 637 lg 3 kohaselt õigus nõuda töö eest tasu, kuna hoone on kasutusloa saanud. Hageja esitatud arvestuse kohaselt on ta tasunud kostjale kokku 633 203 eurot 69 senti (III kd, tl 43) ning lisaks on hageja kostjale tasunud tasaarvestuse korras 120 000 eurot (III kd, tl 47). Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja ettemaks (tasaarvestus) arvestati arvete nr 800, 804 ja 835 katteks (III kd, tl 44-46). Kostja on esitanud oma pangaväljavõtte nende summade kohta, mille hageja on kostjale tasunud (II kd, 176). Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja on tasunud aktide 1-14 alusel kostjale 418 713 eurot 49 senti. Lisaks on hageja tasunud tasaarvestuse tulemusena aktide nr 15 ja 16 alusel 119 655 eurot 95 senti, kokku 538 369 eurot 44 senti. Kostja esitatud arvega (IV kd, tl 180) on tõendatud, et hageja arvestusest nähtuv 5. mail 2017 makstud summa 28 800 eurot ei ole tasutud peatöövõtulepingu katteks. Arvel nimetatud kaup on JCB-4CX, s.o laadur-ekskavaator. Lepingust ei nähtu, et kostja oleks müünud hagejale ekskavaatori peatöövõtulepingu alusel. Arved nr 791 (14 914,18 eurot) ja 792 (8228,40 eurot; IV kd, tl 181-182; V kd, tl 7-8) on esitatud selgitusega „vastavalt muudatustöö kokkulepe nr 1, 2 alusel“. Seega ei ole need arved tasutud vastavalt peatöövõtulepingule, vaid poolte vahel kokku lepitud muudatusele. Hageja on õigesti viidanud sellele, et siduva eelarve puhul ei teki hagejale maksekohustust seetõttu, et
mingi töö või materjali turuhind läheb kallimaks. Kui pooled on kokku leppinud mingi töö muudatuse, tuli hagejal tasuda kostjale see vahe, mille võrra töö muudatuse tõttu kallimaks läks. Hageja ei ole tõendanud, et kostja nõudis muudatustööde summasid kahekordselt – nii aktides kui eraldi arvetena. Hageja esitatud M. Sarmeti arvamusega ei ole võimalik tõendada, millised tööd on lisatööd ja millised põhitööd – tegemist on poolte kokkuleppe hindamisega, s.o õigusliku küsimusega (V kd, tl 170-174). Lisatööde maksumus tuleneb poolte vahelisest kokkuleppest, mitte turuhinnast ja seega ei ole ka E-eelarvestus OÜ arvamus asjakohane (V kd, tl 175-183). Hageja on kostja esitatud arved ja aktid ilma vastu vaidlemata tasunud. Seega ei lugenud kohus arveid nr 791 ja 792 tasutuks põhilepingu alusel tehtud tööde katteks. Samal põhjusel ei lugenud kohus põhisumma katteks tasutud neid arveid ning selgitusi, kuhu on kumbki pooltest märkinud „lisatööd“ (IV kd, tl 18-190; V kd, tl 9-21). Hageja ei saa käesolevas menetluses asuda seisukohale, et tema poolt juba tasutud (ja järelikult ka heaks kiidetud) arvete alusel on maksed tehtud ilma põhjuseta. Hageja peaks sel juhul esitama kostja vastu eraldi nõude. Lisaks eelnevale ei ole poolte vahel vaidlust selle üle, et hageja on tasunud kostjale arve nr 850 alusel 83 139 eurot 8 senti (akt nr 16; IV kd, tl 191) ning arve nr 871 alusel 9976 eurot 56 senti (IV kd, tl 193). Kostja 9. mai 2018. a võlaarvestuse kohaselt on hageja olnud kostjale võlgu arve nr 850 eest 43 139 eurot 8 senti (V kd, tl 6). See arvestus läheb kokku hageja esitatud arvestusega arve nr 850 tasumise kohta (III kd, tl 43). Kostja esitatud võlaarvestusest ei nähtu üheselt kostja kinnitust, et välja toodud arve on kogu võlgnevus, mis hagejal kostja ees on ning poolte vahel rohkem õigussuhteid ei ole. Arvestuse aluseks on märgitud „arve maksetähtaeg“ ja seega peab kohus usutavaks kostja selgitust, et arvestus on tehtud ainult selle konkreetse arve alusel tekkinud võla kohta. Tegemist ei ole saldokinnitusega selle kohta, et rohkem võlgu ei ole. Kohtule esitatud tõendite kohaselt on arve nr 850 koostatud vastavalt aktile nr 16. Hageja esitas akti nr 16 juurde käiva lisa – LISATÖÖD Akti 16 lõpuakti arvestus (III kd, tl 48 – 54). Kostja on saatnud hagejale arve kohta käivad dokumendid koos kaaskirjaga „Saadan lõpuakti ja arve“ (III kd, tl 55). Kohus ei lugenud selle kirjaga tõendatuks, et kostja oleks hagejale saatnud põhitööde lõppakti ja arve. Akti juurde käiv lisa viitab sellele, et tegemist on lisatöödega ning hageja ei ole ka arvet makstes lisatööde tegemist vaidlustanud. Kostja e-kirja ei ole võimalik tõlgendada kinnitusena, et rohkem arveid kostja hagejale selle töövõtulepingu raames ei esita. Seega luges kohus arve nr 850 järgi tehtud tööd lisatöödeks, see summa ei ole tasutud põhitööde katteks. Hageja ei ole sõnaselgelt vaidlustanud kostja väidet, et arve nr 871 tehtud tööd on lisatööd. Seega luges kohus tõendatuks, et hageja on kostjale peatöövõtulepingus nimetatud põhitööde katteks tasunud 538 369 eurot 44 senti. Kuna tegemist on siduva eelarvega lepinguga, tuleb hagejalt kostja kasuks VÕS § 637 lg 3 alusel välja mõista 19 330 eurot 56 senti. Lisaks mõistis kohus hagejalt välja arve nr 1033 alusel 1556 eurot 88 senti. Kokku mõistis kohus hagejalt kostja kasuks välja 20 887 eurot 44 senti. Kostja palus hagejalt välja mõista viivise tasutud arvete maksmisega viivitamise eest (II kd, tl 178). Kohus leidis, et viivisenõue ei ole aegunud. Hageja ei ole tõendanud, et sai 2017. a ja 2018. a esitatud arved kätte hiljem, kui kostja on näidanud. Kohus ei pidanud õiguslikult asjakohaseks hageja viiteid sellele, et hageja seaduslik esindaja ei saa eesti keelsetest arvetest aru ning ta sai makseid teha ainult Eestis viibides. Kohus ei pidanud nende arvete alusel arvutatud viiviste summa vähendamist VÕS § 162 alusel põhjendatuks. Kostja on esitanud viiviste arvestuse (II kd, tl 178). Kohus jättis viiviste arvestusest välja arve nr 1034, mille osas jääb hagi rahuldamata. Kokku mõistis kohus hagejalt kostja kasuks välja viivised 9472 eurot.
Tasaarvestuse tulemusena tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 4437 eurot 80 senti. Vastavalt hageja taotlusele mõistis kohus kostjalt välja viivised. Kohus leidis, et kuna suurem osa poolte nõuetest on kohtulahendi tulemusena tasaarvestatud, tuleb poolte menetluskulud jätta poolte endi kanda (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1).
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
6.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist hagi rahuldamata jätmise ja vastuhagi rahuldamise osas ning uue otsuse tegemist, millega rahuldada hagi täies ulatuses ja jätta vastuhagi rahuldamata või alternatiivselt saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja palub menetluskulud jätta kostja kanda. Kommunikatsiooniluukide paigaldamata jätmine on tõendatud (tunnistaja M. Sarmeti ütlused 20. jaanuari 2021. a istungiprotokolli lk 18, foto korterist 4 - kostja 12. märtsi 2021. a seisukoha lisa 4, krt 4-4). Kohus ei ole neid tõendeid käsitlenud. Puudub alus jätta hageja nõue korteri nr 3 osas rahuldamata. Maakohus ei ole põhjendanud, miks on hageja nõudeõigus töid teostanud isiku vastu lõppenud seoses korteri nr 3 võõrandamisega. Hageja ei ole hagi esitades tuginenud ühelegi asjaõigusseadusest tulenevale õigusnormile, mis eeldaks omandiõigust. Selle asemel tugines hageja lepingust tulenevale kohustusele, mida kostja on rikkunud. Maakohus on rikkunud TsMS § 436 lg-t 1 ja 7. Kohus on jätnud osaliselt rahuldamata hageja nõude seoses II ja III korruse vaheliste mõrade kõrvaldamisega (kohtuotsuse p 10.1). Hageja märgib, et tööde tellimisel ei olnud talle teada ükski kolmas isik, kes pakuks sama teenust soodsamalt. Kostja hinnapakkumises ei sisaldu käsipuude ja puitkilpidega seotud töid. Kohus on põhjendamatult jätnud UNIRO hinnapakkumise (millega tööd reaalselt tehti) kõrvale. Kohus on oluliselt rikkunud TsMS § 232 lg-t 1. Otsusest jääb ebaselgeks, miks kohus ei pidanud vajalikuks uue laudise paigaldust, kui töö tegija hinnangul ei ole vana laudise eemaldamisel ja uue pleki paigaldamisel vana laudist võimalik taaskasutada. Seejuures kinnitas asjatundja, et ta jääb enda seisukoha juurde, et olemasoleva lahenduse juures saab laudis kahjustada. Kui laudis on olnud paigaldatud juba mitu aastat, ei saa ka puuduse kõrvaldamise juures enam vana kahjustunud laudist kasutada. Hageja ei ole tellinud kostjalt arvel nr 1033 nimetatud töid. Puudub vaidlus, et arvel nr 1033 nimetatud tööd ei olnud hõlmatud hagi lisaks 1 oleva töövõtulepinguga. Käesoleval juhul ei nähtu kostja kirjast hagejale isegi tööde teostamise maksumust ega tähtaega. 23. mai 2019. a Whatsappi vestlusest ei nähtu tasukokkulepet. Kohaldamisele kuulub VÕS § 28 lg 2. Kostja ei ole tõendanud selliste rõdutööde eest 2019. a Tartus tavaliselt tasutavat hinda. Kuna kostja ei täitnud enda tõendamiskoormist, tuleb tema nõue jätta rahuldamata. Kohus on ebaõigesti lahendanud asja T. Laasi poolt iseendaga sõlmitud tehingute alusel. T. Laasil võis olla volikiri hageja esindamiseks, kuid see volikiri ei andnud talle õigust tehingute tegemiseks iseendaga. Kõigi T. Laasi poolt kahepoolselt allkirjastatud aktide puhul kehtib eeldus, et T. Laas on nende allkirjastamisel rikkunud enda õiguseid hageja esindajana (TsÜS § 131 lg 1). Kui T. Laas on allkirjastanud hageja nimel akte lepingu maksumust ületavas summas, tühistas hageja need enda 26. oktoobri 2020. a avaldusega TsÜS § 131 alusel. Kohus on jätnud kohaldamata TsÜS § 131 lg 1 ja jätnud hindamata tühistamise aluseks olnud asjaolud. Seejuures ei ole kostja esile toonud ühtegi tühistamist välistavat asjaolu (TsÜS § 131 lg 2).
Kostja ei ole teinud arve nr 1053 alusel mistahes töid. Hageja ei vaidlusta, et kortermajas tehti lisatöid. Hageja ei ole nõus sellega, et lisatöödena kajastatakse põhitöid. Kostja on nimetanud töövõtulepingu alusel tehtavaid töid suvaliselt lisatöödeks või esitanud lisatöid ja nö põhitöid samas dokumendis segamini. Seetõttu ei ole mitte mingit alust eeldada, et arve nr 850 oleks esitatud lisatööde eest ainuüksi põhjusel, et mitte arve ise, vaid selle spetsifikatsioon ühes kohas nii väidab. Tööde kuulumist algse töövõtulepingu eelarve alla tuleb vaadata sisuliselt, mitte lähtudes ehitaja suvast. Käesoleval juhul on leidnud tõendamist, et arvega nr 850 on arveldatud suuremas osas (summas 45 607,12 eurot) just töövõtulepingu järgses eelarves nimetatud töid ja sellega on lepingu eelarve ammendatud. Asjatundja M. Sarmet on hinnanud seda, et millised kostja väidetud lisatöödest on tegelikult lisatööd ja milliseid neist töödest on vältimatult vajalikud selleks, et saavutada lepingus nõutud ehitustehniliste omadustega kortermaja valmimine. Kohus on jätnud asjatundja arvamuse tähelepanuta. Ehitustehniliselt ei ole kostja väidetud „lisatööde“ näol tegemist lisatöödega vaid lepingujärgse tulemuse (valmis kortermaja) saavutamiseks vältimatult vajalike töödega. Kostja on jätnud väga suures mahus lisatööde tegemisel tasaarvestamata sellega säästetud põhitööde kulud. Ka neid asjaolusid on hageja väga põhjalikult selgitanud enda 10. jaanuari 2022. a seisukoha p-s 180jj, viidates asjakohastele tõenditele. Neid argumente ja tõendeid ei ole kohus käsitlenud. Kohus on põhjendamatult jätnud tähelepanuta hageja esitatud tõendid. Kohus on jätnud hageja poolt esitatud asjatundja arvamuse põhjendamatult arvestamata. Kostja viivisenõue on põhjendamatu. Kostja ei ole tõendanud seda, et millal on kostja saatnud arved hagejale. Kostja ei ole tõendanud viivisearvestuse algusaega. Kohus on jätnud tähelepanuta, et ühe arve osas on hageja tõendanud, et see edastati temale neli päeva hiljem arvele märgitud kuupäevast (hageja 26. oktoobri 2020. a seisukoha lisa 6). Kohus ei ole seda tõendit käsitlenud. Selles osas on kohus viivisenõude alusetult rahuldanud. Kui ka asuda seisukohale, et arvete edastamise aeg on hageja tõendamiskoormis (millega hageja ei nõustu), siis on kohus rikkunud TsMS § 351 lg-t 2. Samuti on kohus jätnud ebaõigesti rahuldamata hageja taotluse viiviste vähendamiseks seadusjärgse määrani.
7.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ja menetluskulude hageja kanda jätmist. Hageja hagi osaline rahuldamata jätmine on põhjendatud. Hageja ei ole nõuet kommunikatsiooniluukide osas tõendanud. Hageja nõue korteri 3 osas on alusetu. Hageja ei ole mistahes võrreldavaid hinnapakkumisi kunagi küsinud ega nt kostjat selliste hinnapakkumiste võtmise soovist informeerinud. Hageja väited katuse servaplekke ja katuseplekki puudutava laudise väljavahetamise osas on vastuolus tema enda asjatundja M. Sarmeti seisukohtadega, mille kohaselt on kogu kõnealuse töö mõistlik hind 500 eurot ehk isegi mitte 2000 eurot, mida leidis maakohus. Kostja vastuhagi on arve nr 1033 osas korrektselt rahuldatud. Kui ringkonnakohus peaks leidma, et kostja peab tõendama hinda VÕS § 28 lg 2 järgi, siis tuleb seda kostjale selgitada ning võimaldada selle kohta teises kohtuastmes täiendavaid tõendeid esitada. Maakohus ei ole viidatud sättele tuginevalt kostjale tõendamiskoormist selgitanud. Maakohus ei ole asja lahendanud T. Laasi poolt iseendaga sõlmitud tehingute alusel. Asjas on TsÜS § 131 lg 1 kohaldamine TsÜS § 131 lg 2 p 1 järgi välistatud. Aktid on allkirjastatud kehtivalt. Nõude aluseks on aga töövõtulepingu alusel tehtud tööd. Arvel nr 1053 kajastatud tööd on tehtud ja nähtuvad poolte vahel jooksvalt peetud Exceli tabelist. Arve nr 1053 põhines põhitööde võlgnevusel, mida ei ole muude arvete alusel tasutud ning mida ei saa ka muul viisil tasutuks lugeda ning vastuhagi on selles osas õigesti rahuldatud.
Hageja tõendid ja väited esitati hilinemisega ning on asjakohatud. Hageja on apellatsioonkaebuses heitnud maakohtule ette, et viimane luges 6. oktoobri 2021. a seisukohale lisatud M. Sarmeti täiendava arvamuse ja E-Eelarvestus OÜ arvamuse asjakohatuteks. Kostja leiab, et tõendid oleks õige olnud jätta tähelepanuta, kuna need olid esitatud hilinemisega. Samas nõustub kostja ka maakohtuga, et need olid asjakohatud. Kostja viivisenõue on põhjendatud. Hageja on märkinud, et kõik kostja arved on jõudnud hagejani mitu päeva pärast arvel nimetatud päeva, tuues näitena 4-päevase hilinemise. Seega ei eita hageja, et kõik arved on temani jõudnud. Hageja ei ole kostja viivise arvutuskäiku vaidlustanud. Hageja taotlus viivise vähendamiseks tuleb jätta rahuldamata.
8.Kostja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist hagi osalise rahuldamise ja vastuhagi rahuldamata jätmise osas ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi. Kostja palub menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja ei nõustu maakohtuga, et töö kvaliteedi puhul pidi arvestama RYL2000 nõudeid. Töö pidi vastama keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 mõttes, arvestades peatöövõtulepingu punktis 5.1.2 kokku lepitud hierarhiat, st juhinduma eelkõige Eesti Vabariigis kehtivatest eeskirjadest ja ehitusnormidest, kusjuures vastuolude korral tuli juhinduda just eelmainitud eeskirjadest. Maakohus on jätnud analüüsimata asjatundja M. Sarmeti arvamuse ebausaldusväärsuse. Arvamus on koostatud tuginedes üksnes hagejalt saadud informatsioonile. Kostja on tõendanud, et hagiavalduses esitatud informatsioon ja M. Sarmetile üle antud materjal oli teadlikult esitatud puuduliku, eksitava ning väärana. Ekspert K. Sahk leidis kokkuvõtvalt, et M. Sarmeti arvamuses ei ole olemasolevaid dokumente kasutatud, millest tulenevalt on arvamus oluliste puudustega. Korterelamu vastab vähemalt keskmisele kvaliteedile. Maakohus ei ole analüüsinud ekspertide arvamustes sisalduvaid vastuolusid. Lisaks K. Sahale kinnitavad korterelamu vastavust heale kvaliteedile aga ka täiendavalt veel kutselise kinnisvara hindaja K. Saarepi, riiklikult tunnustatud eksperdi K. Koha ja riiklikult tunnustatud eksperdi R. Lubi koostatud vara eksperthinnangutes selle kvaliteedile omistatud hinnangud (vt 29. juuni 2020. a seisukoht, punkt 2.2, lisad 2-4). Samuti kinnitab korterelamu head kvaliteeti selle kohta toimikusse esitatud fotomaterjal (vt 12. märtsi 2021. a seisukoht, lisad 1-5) ja Arco Vara Kinnisvarabüroo maakleri A. Heinlo 12. märtsi 2021. a kinnituskiri, mille kohaselt oli korterite viimistluskvaliteet kortereid müüki võttes ja müügi perioodil 2018-2019 väga hea ja silmaga nähtavaid puudujääke nendel ei esinenud (vt 12. märtsi 2021. a seisukoht, lisa 6). Eelmainitud asjatundjatel on olemas ja kontrollitud korterelamu kvaliteedi hindamiseks vajalik pädevus ning nendega tuli asja lahendamisel arvestada. UNIRO GRUPP OÜ hinnapakkumine on ülepaisutatud ja ebausaldusväärne. Hageja ei ole toimikusse mistahes võrdlevaid hinnapakkumisi lisanud. M. Sarmeti arvamuses ei ole välja toodud selget puuduste nimekirja, mille abil oleks üleüldse võimalik UNIRO GRUPP OÜ hinnapakkumisi puudustega siduda. Ükski asjatundja ei ole esitanud puuduste kõrvaldamiseks vajaminevate tööde nimekirja. Selliselt tulnuks hagi tõendamatuse tõttu jätta rahuldamata. Hageja ise ei ole kostjalt garantiitööde tegemist ega asja parandamist nõudnud, vaid esitas kohe kahju hüvitamise nõude, sellele tõendeid lisamata. Kostja oli garantiitöödeks valmis, kuid hageja keeldus nendest. Kuna hageja keeldus ise kostja pakutud töödest ega nõudnud kostjalt ise paranduste teostamist, tuli hageja nõue jätta rahuldamata. Kostja tegi ehitustööd temale ette antud juhiste järgi ning juhindus tänavapoolse pikiseina ja katuslae sõlme teostustel hageja tellitud projektist. Kostja on esitanud tõendina omanikujärelevalvet teostanud K. Kulli 12. märtsi 2021. a vastused küsimustele (vt 12. märtsi 2021. a seisukoht, lisa 10), mille kohaselt on kolmanda korruse müüritis lõpetatud U ehk
sarrusplokiga st selliselt nagu projekt ette nägi. 21. juuli 2017. a kaetud tööde akt nr 25 kinnitab, et omanikujärelevalve on kinnitanud selle vastavust projektile. M. Sarmeti seisukohad ja hageja etteheited tänavapoolse pikiseina ja katuslae sõlme teostuse osas on eeltooduga ümber lükatud. Hageja ei ole tõendanud, et kostja tööd ei juhinduks projektist. Maakohus on õigesti märkinud, et teise ja kolmanda korruse vahel on avaldunud praod, kuid hageja ei ole tõendanud, et vahelae konstruktsioon ei vasta ehitusprojektile. Kostja konstruktsioonist tulenevate puuduste eest ei vastuta. Lisaks on maakohus jätnud tööde maksumuse osas tähelepanuta, et pragudega seotud tööde hinna osas on K. Sahk 18. detsembri 2020. a istungil leidnud: „See on sadades, aga kindlasti mitte tuhandetes.“ Samuti on maakohus analüüsinud OÜ Kolmas 9. septembri 2020 hinnapakkumist (vt 14.09.2020, lisa 1), kuid arvestanud nõude sisse ka käibemaksu. Seega mõistlik piirdeklaaside demontaaži ja tagasi paigaldamise kulu ei ole suurem kui 800/3=266 eurot 67 senti korteri kohta, mitte 320 eurot korteri kohta, nagu leidis maakohus. Maakohus on katuse servapleki ja katusepleki puuduseks lugenud ebapiisava ülespöörde, tuginedes ekslikult RYL2000 nõuetele. 18. detsembri 2020. a istungil nõustusid asjatundjad, et põhimõtteliselt võib pleki ülespööre jääda ka puitosa alla. Maakohus on jätnud omaniku järelevalvet teostanud K. Kulli selgitused ja viited EVS standardile tähelepanuta. Lisaks on oluline, et maakohtu poolt leitud 6250 euro asemel on hageja enda asjatundja M. Sarmet väitnud 18.12.2020 istungil tema soovitud lahenduse teostamise kuluks: „Kahele poolele kokku plekkide ja töö kulu on umbes 500 eurot.“ Tulenevalt VÕS § 127 lõikest 1 tulnuks maakohtul juhinduda nimetatud summast. Hüvitise suurus ei ole suurem kui 500 eurot. Maakohus on leidnud, et korterisse nr 2 paigaldatud põrand ei vastanud lepingus kokku lepitud kvaliteedile. Maakohus on jätnud tähelepanuta K. Saha 26. juuni 2020. a arvamuses avaldatu, mille kohaselt oleks mittevastava niiskusrežiimi kohaselt ilmnenud kahjustused oluliselt varem. Arvestades korteris nr 2 esinenud põrandakütte temperatuuri probleeme, kus see oli reguleeritud pikalt liiga kõrgele temperatuurile, ei oleks saanud olla betoonpõrand selle all liigkõrge niiskusesisaldusega. Temperatuuriprobleemi olemasolu on kostja poolt aga vaieldamatult tõendatud. Kostja on esitanud tõendina omanikujärelevalve teostaja K. Kulli seisukoha, mille kohaselt ei ole objektil parketti niiskele aluspinnale paigaldatud ja selle märgumine alt tulevast niiskusest on samuti välistatud. Seega on kostja tõendanud omanikujärelevalvet teostanud isiku tõendiga, et ehitustööde ajal liigniiskus betoonis puudus ja alt see tulla ei saanud. Maakohtu välja mõistetud 10 057 eurot ületab kordades turuhinda. VÕS § 127 lõikest 1 tulenevalt ei ole korteri nr 2 põrandaga seotud kahju suurem kui 1200 eurot. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et hageja nõue sisaldas küttesüsteemiga seotud töid (Tece ajamid, küttesüsteemi täitmine) ning põrandaga mitteseotud töid (aknapõskede viimistlus), millised ei olnud vajalikud. Maakohus on analüüsinud terrassilaudade viimistlusega seonduvat ja leidnud, et töö ei vastanud lepingus kokku lepitud kvaliteedile. Maakohus on jätnud tähelepanuta K. Saha 18. detsembri 2020. a istungil antud ütlused. Tegemist on TsMS § 232 lg 2 ja § 442 lg 8 rikkumisega. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et kostja poolt garantiitööde pakkumine on ebaoluline, kuna hagejal on õigus õiguskaitsevahendite vahel valida. Olukorras, kus hageja on mistahes aluseta otsustanud kostja pakutud garantiitöödest keelduda, keelab VÕS § 107 lg 3 ls 2 tal õiguskaitsevahendite kasutamise. Esineb alus VÕS § 139 lg 1 järgi kahju vähendamiseks nullini. Kostja ei vastuta ehitusprojektist tulenevate puuduste eest (VÕS § 641 lg 3). Arvel nr 1034 on kajastatud 2019. a teostatud koristustöid. Koristustööd olid poolte vahel kooskõlastatud 23. mai 2019. a WhatsAppi teel (vt 10. detsembri 2020. a arvamus, lisa 5).
Arvestades poolte juhatuse liikmete tihedat läbikäimist ja usaldust, saab sõna „koristame“ mõista ainult kui heakskiitu kostjale selline töö ära teha. Seega oli poolte vahel kokkulepe selle töö tegemiseks olemas. Kokkuleppe olemasolu kinnitavad täiendavalt A. Alliku ja T. Laasi vande all antud ütlused (vt nt 11.05.2021 istungi protokoll, lk 7-8 ja 16.06.2021 istungi protokoll, lk 13). Maakohus ei ole ütlusi analüüsinud. Menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus tuleb TsMS § 162 lg 1 või alternatiivselt § 163 lg 2 alusel jätta tervikuna kostja kanda.
9.Hageja vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ja menetluskulude kostja kanda jätmist. Maakohus on hagi rahuldavas osas hinnanud õigesti M. Sarmeti arvamust. Hageja on 3. mai 2021. a seisukoha lisana 8 esitanud kohtule 36 fotot, mille M. Sarmet on teinud ülevaatuse käigus Jaama tn 26B kortermajas. Nendelt fotodelt nähtuvad hageja ette heidetavad puudused objektiivselt ka ehitustehnilise erihariduseta isikule. Kohus on õigesti esile toonud ka selle, et maakleritel ei ole üldjuhul pädevust hinnata ehitise kvaliteeti. Sõltumata sellest, kui mitu isikut on kostja väitel andnud kinnitusi korteri nr 3 kohta, ei muuda see asjaolu, et need isikud ei ole teiste korterite seisukorda hinnanud. Maakohus on kohaldanud õigesti mh RYL2000 standardi nõudeid. Kohus ei ole ühegi rikkumise osas tuginenud primaarselt RYL2000 nõuetele vaid eelkõige on kohus kõiki rikkumisi sisustanud keskmise kvaliteedi nõude rikkumisega. Maakohus on hagi rahuldavas osas hinnanud õigesti kahju suurust. Alusetu on etteheide, mille kohaselt ei ole hageja võrdlevaid hinnapakkumisi kohtutoimikusse lisanud. Sellist kohustust hagejal ei olnud. Kostja ei ole tõendanud, et hageja nimetatud töid ei olnud vaja teha või et neid ei olnud vaja teha hageja nimetatud mahus. Kohus on õigesti hinnanud siseviimistlustööde alaseid rikkumisi. Nimelt ei ole kostja esile toonud, et tema viidatud tõendid siseviimistluse kvaliteedi kohta on esitatud vaid korteri 3 kohta, samas kui UNIRO hinnapakkumine siseviimistlustööde kohta on esitatud korterite 1, 3, 4 ja 5 kohta. Hageja rõhutab taaskord, et kostja väited tuginevad vaid kostja koostööpartnerite jutule. Hageja väited tuginevad aga lisaks asjatundja arvamusele ka korterites tehtud fotodele. Siseviimistlustööde kvaliteeti ei kinnita ka K. Kulli akt. Sisuliselt teostas K. Kull järelevalvet iseenda tegevuse üle. Maakohus on õigesti tuvastanud puudused tänavapoolse pikiseina ja katuslae sõlmes. Alusetu on kostja väide, et tema ehitas projekti järgi ja lähtus sõlme lahendamisel projektist. Kostja ei vastuta töö lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis tulenes tellija juhistest või kolmanda isiku eeltöödest vaid juhul kui kostja juhiseid või eeltöid piisavalt kontrollis (VÕS § 641 lg 3). Kohus on õigesti järeldanud, et teise ja kolmanda korruse vaheliste pragude kõrvaldamise kulude eest vastutab kostja. Olukorras, kus hageja on tõendanud, et ehitustööde tulemil esineb puudus, peab kostja tõendama, et ta ehitas kooskõlas ehitusprojektiga. Samuti peab kostja tõendama, et ta projekti piisavalt kontrollis. Kumbagi ei ole kostja tõendanud. Kohus on õigesti tuvastanud töövõtulepingu rikkumise servaplekkide lahenduse osas. Servaplekkide osas on kohus õigesti kohaldanud RYL2000 nõudeid. Kohus asus õigesti seisukohale, et kostja vastutab ka põrandatega seotud puuduste eest. Kostja vastuväited on alusetud ka korter nr 2 põrandatega seotud puuduste osas. Kostja ei ole tõendanud enda väidet, justkui liigniiskust ei oleks paigaldamise ajal esinenud. Kohus on õigesti hinnanud ka puuduse kõrvaldamise maksumust.
Kostja vastutab ka rõdude ja terrassidega seotud puuduste eest. Kostja on asunud arusaamatult seisukohale, justkui esteetilised puudused ei oleks puudused. Kostja ei ole garantiitöid teinud. Kohus on sisuliselt tuvastanud, et hoolimata korduvatest lubadustest ei ole kostja puuduseid kõrvaldanud. Hagejal oli õigus valida millist õiguskaitsevahendit kasutada (VÕS § 650 ja § 230 lg 5). Kostja viide VÕS § 107 lg-le 3 on alusetu. Kostja ei olenud nelja kuu vältel garantiitöödega isegi alustanud, mistõttu tekkis hagejal õigus tööd ise teha ja nõuda sellega tekkinud kahju hüvitamist kostjalt. Alusetud on kostja väited ehitusprojektiga seotud puuduste kohta. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks töövõtja juhiseid mistahes määral kontrollinud. Kostja vastuapellatsioonkaebus on ka kostja vastuhagi puudutavas osas põhjendamatu. Kostja kaebus menetluskulude jaotusele on põhjendamatu.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada osas, milles maakohus rahuldas hageja kahju hüvitamise nõude 23 846 eurot 33 senti ületavas osas ning vastava viivise nõude. Maakohtu otsus tuleb tühistada ka osas, milles maakohus rahuldas kostja vastuhagi põhivõla 1556 eurot 88 senti ja viivisenõuet 1957 eurot 13 senti ületavas osas ning menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega jätab hagi ja vastuhagi tühistatud osas rahuldamata ning jaotab menetluskulud proportsionaalselt hagi ja vastuhagi rahuldamise ulatusega. Nii apellatsioonkaebus kui ka vastuapellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
11.Hageja on esitanud hagi töövõtulepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise ja viivise nõudes. Kostja on esitanud vastuhagi töövõtulepingu järgse tasu ja viivise saamiseks. Mõlemad pooled on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles nende hagi jäeti rahuldamata ja vastaspoole hagi rahuldati. Seega on maakohtu otsus vaidlustatud tervikuna. Ringkonnakohus lahendab esmalt hagi nõuded (I), teiseks vastuhagi nõuded (II) ning lõpuks menetluslikud küsimused (III). I
12.Hageja on esitanud hagi töövõtulepingu rikkumisest tingitud puuduste kõrvaldamise kulu hüvitamiseks. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja väidetud puudused esinesid, kas kostja vastutab nende eest ning kui palju nende kõrvaldamine maksab.
13.Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega osas, milles maakohus tuvastas puuduste olemasolu. Erinevalt maakohtust leiab ringkonnakohus üksnes, et täiendavalt on hageja tõendanud ka kommunikatsiooniluukide puudumise korteris nr 4. Maakohus on tuvastatud puuduste osas hinnanud põhjalikult asjas esitatud tõendeid, sh asjatundjate M. Sarmeti ja K. Saha kirjalikke arvamusi ning kohtuistungil antud ütlusi. Ringkonnakohtul ei ole alust asuda tõendite hindamisel maakohtust erinevale seisukohale.
14.Ringkonnakohus ei nõustu kostja väidetega, et M. Sarmeti arvamus ei ole usaldusväärne, kuna kostjat ei kaasatud M. Sarmeti poolt elamu ülevaatamisele ning M. Sarmet ei tutvunud kõigi dokumentidega. Ringkonnakohus märgib, et praegune vaidlus on piiratud hagis esitatud nõuetega puuduste kõrvaldamiseks (I kd, tl 78- 79). Tegemist on selliste puudustega, mida on võimalik välisel vaatlusel kindlaks teha. See nähtub ka M. Sarmeti istungil antud ütlustest (III kd, tl 113 pöördel-122). Ringkonnakohtul ei ole alust arvata, et M. Sarmeti arvamus olnuks kuidagi kallutatud, arvestades mh seda, et M. Sarmet andis istungil puuduste kõrvaldamise kulude suuruse kohta selgelt ka hagejale ebasoodsaid ütlusi. Maakohus on põhjalikult
selgitanud, miks ta eelistas ehitusala asjatundja M. Sarmeti arvamust kinnisvara hindajate arvamusele. Samuti on maakohus hinnanud asjas esitatud fotosid, mis kinnitavad M. Sarmeti arvamuses toodud puuduste olemasolu. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et maakohus on jätnud analüüsimata M. Sarmeti ja K. Saha arvamuse vastuolud. K. Saha kirjalikus arvamuses (II kd, tl 8-52) ei ole erinevalt M. Sarmeti arvamusest detailselt analüüsitud viimistluse kvaliteeti. K. Sahk on tuginenud viimistluse kvaliteedi hindamisel peamiselt kinnisavarahindajate seisukohale (II kd, tl 26). Seejuures on K. Sahk möönnud, et enne tema ülevaatust võisid olla viimistluse puudused parandatud. Sellele viitab ka asjaolu, et K. Saha ütluste kohaselt ta majas mingeid pragusid ei näinud, samas, kui praod on nähtavad ka ilma erialaste teadmisteta isikutele nii M. Sarmeti arvamuses sisalduvates kui ka täiendavalt esitatud fotodel (nt I kd, tl 65, teine pilt; IV kd, tl 119). Pragude olemasolu kinnitasid ka kostja esindaja vande all antud ütlused, kes nimetas neid küll mikromõradeks (V kd, tl 41 pöördel). Ringkonnakohtul ei ole põhjust asuda tõendite hindamisel maakohtust erinevale seisukohale.
15.Vastuseks kostja väidetele selle kohta, et pooltel ei olnud kokkulepet ehitustööde vastavuses RYL 2000 kvaliteedinõuetele, märgib ringkonnakohus, et viimistlustööde vastavus RYL 2000 nõuetele tulenes projektist (I kd, tl 27). Kostja on ise vastuses apellatsioonkaebusele välja toonud, et eesmärgiks oli rajada Tartu linna ilusaim kortermaja ning viidanud enda esitatud sisekujundaja M. Liplapi vastavale kinnistusele (V kd, tl 26). Sellises olukorras ei saa kostja asuda vastuoluliselt seisukohale, et töödele mingeid kvaliteedinõudeid ei kehtinud.
16.Maakohus on võtnud seisukoha ka kostja väidete kohta, et puudused olid tingitud ehitusprojektist. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on kohaldanud VÕS § 641 lg-t 3 õigesti. VÕS § 641 lg 3 järgi oli kostjal kohustus kontrollida, kas eeltööd , sh projekt sobivad selleks, et ta saaks teha enda töid lepingu nõuetekohaseks täitmiseks, või on eeltöödel puudusi, mis ohustavad ka tema tehtud tööde vastavust lepingutingimustele. Selliste puuduste esinemisel tuleb tellijat neist informeerida (vt nt Riigikohtu 27. oktoobri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-76-16, p 15). Maakohus on õigesti leidnud, et kostja ei ole tõendanud, et ta oleks hagejat informeerinud projekti puudustest. Seega ei vabane kostja VÕS § 641 lg 3 alusel vastutusest isegi juhul, kui puudused on tingitud projektist.
17.Katuse servaplekkide ja katusepleki paigalduse osas on maakohus hinnanud nii M. Sarmeti kui ka K. Saha arvamust, samuti K. Kulli seisukohta. Nii M. Sarmeti kui ka K. Saha arvamusest nähtuvalt puudused esinesid. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole alust neile eelistada K. Kulli seisukohta, kes on kostjaga seotud isik (IV kd, tl 130 ja pöördel). Maakohus on hinnanud tõendeid nõuetekohaselt ka põranda puuduste tuvastamisel. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega. Ainuüksi asjaolu, et kostja arvates tuleks tõendeid teisiti hinnata ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Vastuseks kostja väidetele terassilaudade puuduste kohta märgib ringkonnakohus, et ehitustööd peavad vastama ka esteetilistele nõuetele. Ainuüksi asjaolu, et tegu ei ole ehitustehnilise kahjustusega, ei tähenda, et tööd olid tehtud nõuetekohaselt.
18.Ringkonnakohus leiab, et hageja apellatsioonkaebus on põhjendatud osas, milles hageja vaidlustab kommunikatsiooniluukide paigaldamiseks korterisse nr 4 tehtud kulutuste hüvitamise nõude rahuldamata jätmist. Hageja on viidanud fotole (IV kd, tl 22), millelt nähtub selgelt, et korteris ei ole kommunikatsiooniluuki. Sellega seoses tuleb kostjalt hageja kasuks täiendavalt välja mõista 30 eurot (I kd, tl 78).
19.Ringkonnakohus leiab, et maakohus jättis põhjendatult rahuldamata hageja nõude korteris nr 3 esinenud puuduste kõrvaldamiseks. Korteri omanik West Grupp OÜ on andnud kinnituse, et korteris puuduseid ei esine ning ta hageja vastu puudustest tulenevaid nõudeid ei esita (IV kd, tl 83). VÕS § 127 lg-te 1 ja 5 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärgiks asetada kahjustatud isik olukorda, kus kahju ei oleks tekkinud, mitte kahjustatud isikut rikastada. Hageja ei ole
menetluses tuginenud asjaolule, et korteri nr 3 müügihind oleks olnud puuduste tõttu madalam. Seega olukorras, kus korteriomanik on kinnitanud, et tal ei ole hageja vastu nõudeid, ei ole hagejale kahju tekkinud ning hageja rikastuks korteriga nr 3 seotud puuduste eest kahjuhüvitise väljamõistmisel.
20.Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et hageja nõude välistab asjaolu, et hageja on keeldunud kostja pakutud heastamisest. Maakohus on hinnanud poolte vande all antud ja tunnistaja A. Alliku ütlusi ning tuvastanud, et pooled kohtusid 2019. aasta märtsis ning siis näitasid kostja ja tunnistaja hagejale korterelamus olevaid mõrasid ning pooled said ühiselt aru, et kostjal tuleb puudused kõrvaldada. Vaatamata sellele ei olnud puuduseid juuliks 2019 kõrvaldatud. Kostja ütlused selle kohta, et pragusid ei tulnud kõrvaldada on vastuolus nii hageja kui ka tunnistaja ütlustega. Tunnistaja ütlustest (IV kd, tl 167) nähtub, et mõrad tuli kõrvaldada, kuid seda ei juhtunud. Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus kostja enam kui kolme kuu jooksul puuduseid ei kõrvaldanud, ei saa rääkida sellest, et ta oleks mõistliku aja jooksul soovinud rikkumist heastada.
21.Ringkonnakohus leiab, et kostja vastuapellatsioonkaebus on osaliselt põhjendatud kahju suuruse osas. Kuivõrd pooled ei vaidle selle üle, et hageja saab käibemaksukohustuslasena puuduste kõrvaldamiseks tehtud kuludelt sisendkäibemaksu maha arvata, on mõlemad pooled lähtunud hageja kahju hüvitamise nõude puhul kuludest ilma käibemaksuta. Maakohus on ekslikult võtnud kahju suuruse tuvastamisel aluseks OÜ Kolmas hinnapakkumise koos käibemaksuga (III kd, tl 8). Seega tuleb kostjalt väljamõistetu kahju suurusest maha arvata käibemaksuosa kokku 106 eurot 67 senti. Ringkonnakohus peab osaliselt põhjendatuks ka kostja vastuväiteid korteri nr 2 põranda puuduste kõrvaldamise kuludele. Maakohus on aluseks võtnud UNIRO GRUPP OÜ hinnapakkumise (III kd, tl 72). ringkonnakohus nõustub iseenesest maakohtu põhjendustega osas, milles maakohus eelistas UNIRO GRUPP OÜ hinnapakkumist kostja esitatud hinnapakkumistele. Samas on kostja juhtinud tähelepanu sellele, et UNIRO GRUPP OÜ hinnapakkumine sisaldab töid, mis ei seondu põranda puuduste kõrvaldamisega. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et töid põrandaküttega ja aknapõskede viimistlust ei saa pidada põrandaparketi paigaldamise puuduste kõrvaldamiseks vajalikuks. Seega tuleb kostjalt väljamõistetud kahjuhüvitist vähendada 1834 euro võrra (374+540+380+540). Ringkonnakohus märgib vastuseks kostja vastuapellatsioonkaebuse väidetele, et olemasoleva parketi eemaldamine ja korrektselt paigaldamine on juba oma olemuselt kallim, kui ainult uue parketi paigaldus. See eeldab lisakuluna parketi eemaldamist ja olemasoleva mööbli eemaldamist ja tagasipaigutamist. Osaliselt põhjendatud on ka kostja vastuväited katusetööde hinnale. Maakohus on vähendanud hageja nõutud summat vintskappide plekkide osas M. Sarmeti ütluste alusel, et puudusi on võimalik kõrvaldada odavamate meetoditega. Samas ei ole maakohus võtnud arvesse seda, et M. Sarmet on sama öelnud ka servapleki alla distantsliistu paigutamise kohta, mille kuluks on asjatundja pidanud maksimaalselt 500 eurot, mitte 4250 eurot nagu UNIRO GRUPP OÜ hinnapakkumises. Ringkonnakohus leiab, et ka selle kulu osas saab lähtuda asjatundja hinnangust puuduste kõrvaldamise kulule, mistõttu tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõistetava hüvitise suurust vähendada 3750 euro võrra. Siseviimistlustööde osas on maakohus kõiki asjassepuutuvaid tõendeid hinnanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega. Ainuüksi see, et pooled maakohtu hinnanguga tõenditele ei nõustu, ei anna alust maakohtu otsust selles osas muuta.
22.Vastuseks hageja apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus, et VÕS § 132 lg 3 kohaselt asja kahjustumisel hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud. Seega ei ole määrav see, millised kulutused hageja tegi, vaid see, kas need kulutused on ka mõistlikud. Olukorras, kus puudused on võimalik kõrvaldada odavamate meetoditega või muul põhjusel oluliselt odavamalt, ei ole alust lähtuda ainult ühe hageja väljavalitud ettevõtja hinnapakkumisest.
23.VÕS § 128 lg 3 kohaselt on otseseks varaliseks kahjuks mh kulud kahju kindlaks tegemiseks. Kuivõrd asjas on tuvastatud, et kostja rikkus poolte vahel sõlmitud lepingut, siis saab pidada hageja hüvitatavaks kahjuks ka rikkumisest tingitud kahju kindlakstegemiseks tellitud asjatundja M. Sarmeti arvamuse saamiseks tehtud kulu 2500 eurot (I kd, tl 88-91). Ringkonnakohus nõustub selles osas hagi rahuldamisel maakohtu põhjendustega.
24.Eeltoodust tulenevalt tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles maakohus rahuldas hageja kahju hüvitamise nõude 5 660 euro 67 sendi ulatuses (106,67+1834+3750-30). Sellega seoses tuleb jätta rahuldamata ka viivisenõue sellelt nõude osalt. Maakohtu otsus jääb jõusse kahjuhüvitise 23 846 euro 33 sendi väljamõistmise osas. Viivis sellelt hagi esitamisest kuni praeguse otsuse tegemiseni 10. oktoobril 2022 on 5550 eurot 64 senti. II
25.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ekslikult rahuldanud kostja peatöövõtulepingust tuleneva tasunõude. Mõlemad pooled tuginevad sellele, et töövõtulepingus lepiti kostja tasu suuruseks kokku 557 700 eurot (koos käibemaksuga). Kostja leiab, et hagejal on sellest veel 19 330 eurot 56 senti tasumata. Hageja vastuväidete kohaselt on ta tasunud hagejale kokkulepitust enam. Kohtule esitatud kostja kontoväljavõttest (II kd, tl 176-177) nähtub, et hageja on tasunud kostjale kokku 647 782 eurot 19 senti. Sellest ei ole töövõtulepingu täitmisega seotud 14 038 eurot 50 senti, mis on makstud laenulepingu alusel ning 28 800 eurot, mis on makstud laadur-ekskavaator JCB-4CX eest, st töövõtulepingu alusel on hageja tasunud 604 943 eurot 69 senti (647 782,19-14 038,5-28 800). Lisaks ei vaidle pooled selle üle, et kostja tasunõue on 120 000 euro ulatuses tasaarvestusega lõppenud (III kd, tl 47). Seega on hageja töövõtulepingu alusel oma kohustusi täitnud kokku 724 943 euro 69 sendi ulatuses, mis on 167 243 eurot 69 senti rohkem kui töövõtulepingus kokku lepitud tasu suurus.
26.Pooled ei vaidle selle üle, et töövõtulepingus lepiti kokku siduvas eelarves. Samas kostja leiab, et hageja on tasunud lisatööde eest, mitte lepingujärgset põhitasu. Olukorras, kus kostja väidab, et osaliselt tasus hageja lisatööde eest, pidi ta enda vastuväidet ka tõendama. Iseenesest ei vaidle pooled selle üle, et mingis ulatuses lisatöid tehti, kuid vaieldakse lisatööde mahu ja maksumuse üle. Hageja on esitanud lisatööde hinnapakkumised ja kokkulepped (V kd, tl 7-21). Üldjoontes kattuvad neis toodud hinnad kostja lisatööde eest esitatud arvetel märgitud hindadega (IV kd, tl 181-195) ja kostja kontoväljavõtetest nähtuvate maksete suurusega. Nende hinnapakkumiste ja kokkulepete kogusumma on 87 878 eurot 98 senti. Seega saab lähtuda, et selles ulatuses oli pooltel lisatöödes kokkulepe.
27.Peamine erimeelsus on pooltel seoses arvega nr 850 (IV kd, tl 191). Kostja väitel on tegemist lisatööde eest esitatud arvega, hageja leiab aga, et arve kajastab ka töövõtulepingujärgseid põhitöid. Maakohus on lugenud arve esitatuks lisatööde eest, tuginedes üksnes arvele lisatud akti pealkirjale. Ringkonnakohus leiab, et see ei ole piisav tuvastamaks, et arve oli esitatud lisatööde eest, milles pooled olid kokku leppinud. Kohtule ei ole esitatud ei hinnapakkumist ega kokkulepet arves nr 850 nimetatud tööde tegemiseks lisatöödena erinevalt teistest lisatöödest. Kui vaadata arve aluseks olevat akti (III kd, tl 49-52), tuleb nõustuda hagejaga, et see sisaldab ka töid, mida ei saa pidada lisatöödeks. Pooled on töövõtulepingus kokku leppinud, et lepingu hind sisaldab kõiki töid koos vajalike materjalide ja seadmetega. Kuivõrd töö maksumuse riski kannab üldjuhul töövõtja kui professionaal (vt Riigikohtu
12.novembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-14, p 20), ei saa vastupidise kokkuleppe puudumisel pidada lisatöödeks töid, mida tuli teha töövõtulepingu täitmiseks isegi, kui kostja jättis ekslikult tööde tegemise vajadusega hinnapakkumise tegemisel arvestamata. Seega ei saa pidada lisatööks aktis märgitud kirjet „katuse vill oli pakkumisest välja jäänud“ maksumusega 3685 eurot. Samuti on põhjendatud hageja väited, et terasside ja rõdude ehitus sisaldus juba töövõtulepingus (I kd, tl 15) ja lisatööde muudatuskokkuleppes nr 2 (V kd, tl 8), mistõttu ei saa täiendavaks lisatööks pidada terasside vundamendi, terasside ja rõdude ümberehituse kulu kokku 10 102 eurot. Kostja on esitanud tõendamaks, et terasside konstruktsioonilist lahendust muudeti, sisekujundaja M. Liplapi õiendi (V kd, tl 77), kuid sellest ei nähtu, et uus lahendus olnuks kallim. West Grupp OÜ 9. oktoobri 2017. a akt ei tõenda, et rõdude ümberehitus oli lisatöö. Tõendeid ei ole selle kohta, et algselt ei olnud rõdudele ette nähtud vihmavee ärajuhtimise süsteemi. Kostja ei ole esitanud tõendeid ka selle kohta, et pooled oleksid kokku leppinud täiendavas tasus projektijuhtimise eest 8000 eurot. Ainuüksi asjaolu, et hageja kostja esitatud arve tasus, ei tähenda, et vastav kokkulepe pooltel oli. Ainuüksi nimetatud tööde maksumus ületab kostja esitatud töövõtulepingu järgset tasunõuet, mistõttu kohus muid hageja vastuväiteid arve nr 850 aluseks olevas aktis 16 sisalduvatele töödele ei käsitle.
28.Ringkonnakohus leiab eeltoodust tulenevalt, et kostja ei ole tõendanud lisatöödes kokkuleppimist ja nende tegemist mahus, mille maksumus ületaks 167 243 eurot 69 senti. Ainuüksi kostja seadusliku esindaja ütlused, et kokkulepped olid suulised ei ole selleks piisavad. Need on vastuolus ka kohtule esitatud tõenditega, millest nähtub, et muudatuskokkuleppeid ja hinnapakkumise tehti kirjalikult taasesitamist võimaldavas vormis. Seda, et kostjal ei ole täiendavat töövõtulepingujärgset tasunõuet kinnitab ka see, et kostja on nimetanud arvet 850, mille hageja on tasunud) ja selle aluseks olevat akti hagejale saates lõpuaktiks ja arveks (III kd, tl 55). Seega on ka kostja ise enne poolte vaidlust olnud seisukohal, et tal ei ole täiendavat töövõtulepingujärgset nõuet.
29.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega arvete 1033 ja 1034 alusel esitatud nõuete lahendamisel (Terasside koristamine ja Pinotexiga katmine ning akende pesu ja korterite ja trepikoja koristus). Maakohus on hinnanud kokkuleppe sõlmimise kohta esitatud poolte vestlust (III kd, tl 86). Iseenesest võib nõustuda poolte väidetega, et selles toodut võib tõlgendada erinevat moodi, kuid ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus poolte vestluses väljendatud tahteavaldusi ilmselgelt valesti tõlgendanud. Sellises olukorras ei ole alust maakohtu tõlgendust muuta. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ka tasukokkuleppe osas. Töövõtuleping on oma olemuselt tasuline leping. Hageja ei ole ka apellatsioonkaebuses välja toonud, milline võiks olla tehtud tööde mõistlik hind. Hageja ei pea küll mõistliku tasu suurust tõendama, kuid olukorras, kus kostja nõutud tasu ei ole ilmselgelt ebamõistlik, peaks hageja enda väiteid vähemalt põhistama. Praegu on hageja enda esitatud UNIRO GRUPP OÜ hinnapakkumises (I kd, tl 78) terasside koristus ja terassilaudade õlituse ühe m2 maksumus sarnases suurusjärgus kostja nõutuga. Vastuseks vastuapellatsioonkaebuse väidetele märgib kohus, et tunnistaja A. Alliku ütlused ei kinnita kostja väidetud koristuskokkuleppe sõlmimist. Tunnistaja ei ole koristustöödega seonduvat maininud. Pooled on vande all andnud üksteisele vastukäivaid ütlusi, mis ei anna alust kokkuleppe sõlmimist tuvastada.
30.Kuivõrd ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osas, milles maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja töövõtulepingujärgse tasu, tuleb maakohtu otsus tühistada ka tasult viivise nõude osas. Maakohus on rahuldanud ka kostja vastuhagis esitatud viivisenõude varasemate töövõtulepingu alusel esitatud arvete tasumisega viivitamise eest. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et maakohus on seejuures jaganud valesti tõendamiskoormise. Töövõtulepingu p 5.3.3 kohaselt kohustus hageja tasuma arvete eest 5 päeva jooksul alates arve talle esitamisest. Hageja vaidles vastu kostja väidetus arvete saatmise ajale. Seega pidi kostja, tuginedes
hilinenud tasumisele, tõendama seda, millal ta hagejale arved edastas. Kostja on esitanud tõendid üksnes arvete nr 1033, 1034 ja 1053 edastamise kohta (III kd, tl 88, 92 ja 97). Seejuures arvete nr 1034 ja 1053 osas jääb hagi rahuldamata, mistõttu ei ole neilt alust arvestada ka viivist. Ainsa tõendi arve edastamise kohta on esitanud hageja arve nr 850 kohta 6. aprillil 2018 (III kd, tl 55), st selle arve pidi hageja tasuma hiljemalt 11. aprillil 2018. Hageja on tasunud arve 850 kolmes osas 2. mail, 10. mail ja 11. mail 2018. Seega on kostja viivisenõue põhjendatud üksnes arve 850 osas 1059,59 eurot (21×0,0005×83 139,08+8×0,0005×43 139,08+0,0005×28 139,08) ning arve 1033 osas, arvestades selle edastamist 9. augustil 2019, alates 15. augustist 2019 kuni praeguse otsuse tegemiseni 10. oktoobril 2022 897,54 eurot (1556,88×0,0005×1153), s.o. kokku 1957 eurot 13 senti. Seda ületavas osas tuleb vastuhagi viivisenõue jätta rahuldamata. Ringkonnakohus märgib, et kuna viivisenõue rahuldatakse üksnes aastal 2018 ja hiljem esitatud arvete osas, ei ole hageja aegumise vastuväide põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et viivise vähendamiseks ei anna alust hageja väited tema seadusliku esindaja Venemaal viibimise ja eesti keele mittevaldamise kohta.
31.Kostja vastuhagi rahuldatakse seega kokku 3514 euro 1 sendi ulatuses (1556,88+1957,13). III
32.TsMS § 445 lg 1 teise lause kohaselt, kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Praegu on kohus rahuldanud osaliselt nii hagi kui ka vastuhagi. Tasaarvestuse tulemusena tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista kokku 25 882 eurot 96 senti (29 396,97- 3514,01). Kuivõrd see hõlmab osaliselt ka hageja viivisenõuet, tuleb kostjalt edasiulatuv viivis välja mõista hageja põhinõudelt 23 846 eurot 33 senti.
33.Nii hagi kui ka vastuhagi osalise rahuldamise tõttu tuleb menetluskulud TsMS § 163 lg 1 järgi jaotada proportsionaalselt vastavalt hagi ja vastuhagi rahuldamise ulatusele. Hagi menetlemisega seotud kulud jäävad 55% ulatuses kostja ja 45% ulatuses hageja kanda. Vastuhagiga seotud kulud jäävad 10% ulatuses hageja ja 90% ulatuses kostja kanda. Kuivõrd maakohus poolte menetluskulude suurust otsuses kindlaks ei määranud, määrab menetluskulude suuruse TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus pärast otsuse jõustumist. /allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Üllar Roostoja
Triin Uusen-Nacke
Vahur-Peeter Liin
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.