Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Kostja vaidleb hagile vastu. Hageja on esitanud vindikatsiooninõude, kuid hagejale vaidlusalused ruumid ei kuulu. Seetõttu ei ole hageja õiguste rikkumine võimalik. Mitteomanik vindikatsiooninõuet esitada ei saa. Hageja ei saa kaitsta ka korteriomanike kollektiivseid huve, sest nõudeid võib korteriühistu kaudu esitada vaid korteriomanike omavahelistes suhetes. Kostja palub jätta hagi läbi vaatamata või rahuldamata. Kostja palub menetluskulud jätta hageja kanda. Kohtu põhjendused Kohus lahendab asja kirjalikus menetluses tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1 alusel. Kohus pidas eelistungi 08.06.2022, mil pooled üritasid asja lahendada kompromissiga. Kompromissile pooled ei jõudnud. Pooled andsid nõusoleku asja arutada kirjalikus menetluses. Kohus andis eelistungil ka tähtajad menetlusdokumentide esitamiseks. Kohus leiab, et asja võib lahendada kirjalikus menetluses. Faktilistes asjaoludes vaidlus puudub. 01.06.2020 sõlmisid pooled mitteeluruumide rendi lepingu, mille järgi andis hageja kostjale rendile J. Koorti 4 poolkeldri pindalaga 150m2. Leping oli tähtajaline ja kehtis kuni 31.05.2021. Lepingu tähtaega ei ole pikendatud. Kostja kasutab nimetatud ruume ka käesoleval ajal. J. Koorti 4 on korterelamu ning renditud ruum kuulub korteriomanike kaasomandisse. Kohus loeb need asjaolud tuvastatuks. Kuna hageja ei ole renditud ruumide omanik leiab kostja, et hagejal puudub õigus käesoleva hagi esitamiseks. Kohus selle seisukohaga ei nõustu. Kohtupraktika on asunud seisukohale, et korteriühistul kui oma liikmete (korteriomanike) ühiste huvide esindajal on õigus esitada korteriomanike valduse kaitseks hagi (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-85-07). Korteriomanike õiguste rikkumine võib seisneda korteriomandi eriosa hulka mitte kuuluvate ruumide ebaseaduslikus valdamises. Sellisel juhul on korteriühistul õigus esitada vindikatsioonihagi korteriomanike kaasvalduse kaitseks. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 lg 1 järgi „korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu.“ Kostja leiab, et see säte piirab hageja õigust käesolevat hagi esitada, sest viidatud seadus näeb ette, et nõudeid võib korteriühistu kaudu esitada vaid korteriomanike omavahelistes suhetes. Kohus hinnangul sellist piirangut seadusest ei tulene. Korteriühistu tegeleb ka korteriomanike vaheliste suhetega, kuid kindlasti ka esindab korteriühiomanike huve suhetes kolmandate isikutega. KrtS § 34 lg 2 kohaselt „korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu.“ Kaasomandi, antud juhul keldripinna rendile andmine on üks korteriomandite valitsemise viise. Riigikohus on leidnud, et korteriühistu võib esitada vindikatsioonihagi ka AÕS § 80 alusel. Vastavalt AÕS § 80 „omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse.“ Õige on kostja viide, et hageja ei ole renditud ruumi omanik. Vaidlusalune ruum kuulub kõigi korteriomanike kaasomandisse. AÕS § 80 kohase hagi saab esitada aga ainult omanik, mida hageja ei ole. Samas on Riigikohus viidanud eeltoodud lahendis, et korteriühistu võib antud vindikatsioonihagi esitada viidates ka AÕS § 47 lg 2, mille järgi võib kaudne valdaja nõuda otsese valdaja valduse taastamist, s.o valduse taastamist võib nõuda ka kellegi teise huvides. Need põhimõtted on kohtu hinnangul ka käesolevas vaidluses asjakohased ning kohus leiab, et korteriühistul on õigus nõuda vaidlusaluseid ruume elamu omanike kaasvaldusesse AÕS § 80 alusel.

AÕS § 80 kohaldamise tingimuseks on lisaks ka valdaja (antud juhul kostja) valduse õigusliku aluse puudumine. Kohus leiab, et see tingimus on täidetud. Kostja valdas hageja hallatava elamu keldripinda rendilepingu alusel. See rendileping on lõppenud. Seetõttu puudub kostjal õiguslik alus ruume vallata. Seega on kostja valdus ebaseaduslik. Kohtu järeldust ei väära ka asjaolu, et osad korteriomanikud soovivad kostja tegevuse jätkumist nimetatud aadressil. Kostja on selle kohta esitanud mitmete korteriomanike allkirjad. Need tõendid ei tekita aga õiguslikku alust ruumide valdamiseks. Kostja õiguslik alus saab tulla lepingulisest suhtest. Uut lepingut sõlmitud ei ole. Kuna varasem rendileping on lõppenud, ei saa pikendada enam ka selle rendilepingu tähtaega, sest pikendada saab kehtivat lepingut. Antud situatsioonis tuleks sõlmida uus leping. Kuna kostjal puudub ruumide kasutamiseks lepinguline või muu õiguslik alus leiab kohus, et kostja valdab ruume ebaseaduslikult. Kohus rahuldab hagi. Kohus täpsustab, et ruumide valdus tuleb üle anda korteriomanike kaasvaldusesse, kuid korteriomanikke esindab hageja. Seega tuleb lõppkokkuvõttes anda ruumide valdus üle hagejale. Samas on see täpsustus selles mõttes oluline, et valduse üleandmist saab nõuda ka iga üksik korteriomanik AÕS § 71 lg 4 järgi. See õigus ei tuleks esile, kui kohtulahendi resolutsiooniks oleks õigustatud isikuks märgitud vaid korteriühistu ning see võib korteriomanike õigusi riivata. Üleantavad ruumid on piiritletud pooltevahelise 01.06.2020 lepinguga, mistõttu viide sellele lepingule on asjakohane. Kuivõrd kohus rahuldab hagi, siis jäävad menetluskulud kostja kanda (TsMS § 162 lg 1). TsMS § 174 lg 1 ja 2 alusel määrab kohus menetluskulud kindlaks käesolevas kohtuotsuses. Hageja on palunud kostjalt välja mõista hageja kasuks riigilõivu ja õigusabikulud. TsMS § 138 lg 1 ja 2 järgi on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud, kohtukulud on mh riigilõiv. Hageja on tasunud riigilõivu 300 eurot. Riigilõivukulu on põhjendatud. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud mh menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et „kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.“ Hageja on menetluskulude nimekirjas märkinud, et tema ajakulu seoses käesoleva menetlusega on olnud 9,5 tundi, tunnitasu on määras 120 eurot ning palunud määrata kindlaks õigusabikulud summas 1140 eurot. Kohus leiab, et õigusabi kulude suurus on vajalik ja põhjendatud. Hageja esindaja tunnitasu vastab turusituatsioonile, samuti on ajamaht põhjendatud. Sellele viitab ka see, et kostjal kulus õigusabile 10 tundi, s.o võrreldav aeg. Kohus mõistab kostjalt seega menetluskuludena hageja kasuks välja riigilõivu summas 300 eurot ja lepingulise esindaja kulud summas 1140 eurot, kokku 1440 eurot. Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 430 lõikele 1 võivad pooled menetluse kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni lõpetada kompromissiga. /Allkirjastatud digitaalselt/ Meelis Eerik Kohtunik Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 20.02.2023. a otsusega nr 2-2115579.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.