Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Kersti Kerstna-Vaks
Määruse tegemise aeg ja koht
26. august 2022, Tartu
Tsiviilasja number
2-20-13406
Tsiviilasi
Kohtla-Järve linn, XXXXXX korteriühistu avaldus Eve Karbi vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 21. veebruari 2022 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Eve Karbi määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): Eve Karp (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tambet Laasik Vastustaja (avaldaja): Kohtla-Järve linn, XXXXXX korteriühistu (registrikood XXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Roman Golovenko
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Võtta asja materjalide juurde Eve Karbi 5. juulil 2022 ja Kohta-Järve linn, XXXXXX korteriühistu poolt 3. augustil 2022 esitatud tõendid.
2.Tühistada Viru Maakohtu 21. veebruari 2022 määrus osaliselt avaldaja kasuks viivise väljamõistmise algusaja ja suuruse osas ja teha selles osas uus määrus, millega mõista Eve Karbilt Kohta-Järve linn, XXXXXX korteriühistu kasuks välja viivis põhinõudelt (1240,33 eurot) alates 16. septembrist 2020.
3.Jätta maakohtu määruse resolutsioon ülejäänud osas muutmata, kuid muuta maakohtu määruse põhjendusi.
5.Lugeda Viru Maakohtu 21. veebruari 2022 määruse resolutsioon lõplikult sõnastatuks järgmiselt: „ 1. Rahuldada Kohtla-Järve linn, XXXXXX korteriühistu avaldus.
2.Välja mõista Eve Karbilt Kohtla-Järve linn, XXXXXX korteriühistu kasuks 1240,33 eurot.
3.Välja mõista Eve Karbilt Kohtla-Järve linn, XXXXXX korteriühistu kasuks viivis alates 16. septembrist 2020 põhinõudelt (1240,33 eurot) võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Põhivõlg ja viivis kokku ei või ületada 1500 eurot.
4.Jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.
5.Välja mõista Eve Karbilt Kohta-Järve linn, XXXXXX korteriühistu kasuks menetluskulud 722,60 eurot.
6.Välja mõista Eve Karbilt Kohtla-Järve linn, XXXXXX korteriühistu kasuks viivis menetluskuludelt (722,60 eurot) alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.“
6.Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud 95% ulatuses Eve Karbi ja 5% ulatuses Kohtla-Järve linn, XXXXXX korteriühistu kanda.
7.Määrata Eve Karbi hüvitatavate menetluskulude suuruseks ringkonnakohtus 38,45 eurot ja Kohta-Järve linn, XXXXXX korteriühistu hüvitatavate menetluskulude suuruseks 570 eurot. Tasaarvestada poolte menetluskulude hüvitamise nõuded ja mõista Eve Karbilt Kohta-Järve linn, XXXXXX korteriühistu kasuks välja hüvitis menetluskulude katteks 531,55 eurot. Menetluskuludelt tuleb tasuda viivist alates määruse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Kohta-Järve linn, XXXXXX korteriühistu (avaldaja) esitas 15. septembril 2020 Viru Maakohtule avalduse Eve Karbi (puudutatud isiku) vastu võlgnevuse 1311,72 euro ja viivise alates 16. septembrist 2020 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses väljamõistmiseks. Avaldaja täpsustas menetluse käigus, et puudutatud isik tasus
16.veebruaril 2022 avaldajale 71,39 eurot ja 17. veebruari 2022 seisuga on võlgnevus 1240,33 eurot. Ajavahemikul 31. jaanuarist 2017 kuni 30. juunini 2020 oli korteriomandi XXXXXX-X, Kohtla-Järve kaasomanikele esitatud tasumiseks arved summas 2623,44 eurot (viiviseta). Korteriomandil lasuvate kohustuste eest vastutas 1⁄2 suuruses selle kaasomanik (puudutatud isik).
Puudutatud isik kinkijana ning Rein Mällo ja Helja Saame kingisaajana sõlmisid 10. juulil 2014 kinkelepingu, millega puudutatud isik kinkis kingisaajatele korteriomandi asukohaga XXXXXX-X, Kohla-Järve. 9. detsembril 2014 puudutatud isik taganes kinkelepingust VÕS § 267 lg 1 p 1 alusel. Viru Maakohus rahuldas 5. jaanuari 2017 kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-14-63136 puudutatud isiku hagi ja kohustas Helja Saamet, Inna Mällot ja Rita Mällot (Rein Mällo seadusjärgsed pärijad) andma nõusoleku kustutada kinnisasja asukohaga XXXXXX-X, Kohtla-Järve linn omanikuna Rein Mällo ja Helja Saame ja kandma omanikuna sisse puudutatud isiku ning kohtuotsus asendab kostjate nõusolekut. Helja Saame kohtuotsust ei vaidlustanud ja selles osas kohtuotsus jõustus 7. veebruaril 2017. Puudutatud isik vältis pikema aja jooksul kinnistusraamatu ebaõige kande parandamist, käitudes hea usu põhimõtte vastaselt. Kinnistusraamatu kanne, et Helja Saame on korteri kaasomanik on ebaõige kanne vähemalt alates 7. veebruarist 2017.
2.Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Puudutatud isikule kuulus vastavalt kinnistusraamatu väljavõttele korteri kaasomand 1⁄2 ulatuses alates 2. aprillist kuni 2. juulini 2020, st kolm kuud ja selle aja eest on tal majandamiskulude tasumise kohustus. Kuna puudutatud isik ei olnud enne 2. aprilli 2020 korteri omanik, siis ei saa tal lasuda ka kohustust korteriga seotud kulude kandmiseks aja eest, mil ta omanik ei olnud. Omaniku muutus toimub kinnistusraamatu kandega. Kõik esitatud XXXXXX-X kommunaalteenuste arved on adresseeritud kuni 2020 aprillini endistele omanikele ning puudutatud isikule ühtegi arvet ei saadetud. Avaldaja teatas esmakordselt alles 18. juuni 2020 nõudekirjas, et puudutatud isik on kohustatud tasuma korteril lasuva 2017. aastast tekkinud võlgnevuse. Nõudes esitatud majandamiskulud on ebaselged. Põhikirja kohaselt enne kinnistusraamatus omanikukande tegemist ei olnud puudutatud isik ühistu liige. Kommunaalkulude tasumise kohustus tekib ühistu liikmeks saamisega, mis juhtub kinnisturaamatu kande tegemisega.
MAAKOHTU MÄÄRUS
3.Maakohus rahuldas avalduse ning mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja 1240,33 eurot ja viivise alates 2. juunist 2020 põhinõudelt kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Menetluskulud jättis maakohus puudutatud isiku kanda ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulude katteks 722,60 eurot ja viivise menetluskuludelt. Vaidlusaluseks küsimuseks on, kas puudutatud isik oli korteri XXXXXX-X kaasomanikuks alates 2017 jaanuarist või alates 2. aprillist 2020. Maakohus nõustus puudutatud isikuga, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 järgi on kinnisomandi üleandmiseks nõutav kande tegemine kinnistusraamatusse, kuid kinnistusraamatu kanne Helja Saame kui korteri kaasomaniku kohta oli ebaõige kanne (AÕS § 65). AÕS § 641 kohaselt on võimalik ka olukord, mil seaduse kohaselt läheb kinnisomand üle ilma sellekohase kandeta, st kinnistusraamatuväliselt. Kinnistusraamatu kanne ei ole absoluutselt konstitutiivne, s.t tegelik (materiaalne) õiguslik olukord võib sellest erineda. Sel juhul on tegemist ebaõige kandega. AÕS § 65 lg-st 1 järgi saab ebaõigeks pidada kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale. Tegelikule õiguslikule olukorrale ei vasta kinnistusraamatu kanne siis, kui kinkija on kinkelepingust kehtivalt taganenud, kuid kinnistusraamatusse ei ole kinkijat kaasomanikuna sisse kantud, s.t kaasomanikuks on kingisaaja. Sellisest kandest nähtuv isik (kingisaaja) ei ole tegelikult kinnisasja omanik, sest kinkelepingust taganemise korral on omanikuks teine isik (kinkija).
Maakohus ei nõustunud puudutatud isiku seisukohaga, et põhikirjast tuleneb, et ühistu liikmeks saab siis, kui isikule on üle läinud korteri omand ehk isik on kantud omanikuna kinnistusraamatusse. Avaldaja põhikirja p 13 kohaselt loetakse korteri võõrandamisel omandaja liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva ja pärandi vastu võtnud pärija liikmeks astumise päevaks pärandi avanemise päeva. Kuna korteri majandamiskulude tasumise kohustus tuleneb korteriühistu liikmesusest, mis omakorda eeldab korteri omaniku staatust (korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 1 lg 4) ja puudutatud isik oli vaidlusalusel perioodil kinnistu kaasomanik, siis oli puudutatud isikul ka majandamiskulude tasumise kohustus AÕS § 75 lg 1, KrtS § 40 lg 1 ja VÕS §-de 76 ja 82 lg 1, 101 lg 1 p 1 ning 108 lg 1 alusel ja avaldus tuleb rahuldada. Arvetelt ja võla arvestusest on näha millise kulu eest tasu nõutakse ja kuidas see on arvestatud. Avaldaja on arvestanud puudutatud isiku majandamiskulude osa vastavalt kaasomandi suurusele. Võlgnevuse kujunemine on jälgitav ja arusaadav. Majandamiskulude tasumisega viivitamisel on korteri omanikul KrtS § 42 lg 1 alusel kohustus tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määrus tühistada ning teha uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata. Menetluskulud palub puudutatud isik jätta avaldaja kanda. Kinkelepingust taganemine ei muuda kinnistusraamatu kannet ebaõigeks. Kinnistusraamatu kanne, millega puudutatud isik sai korteri kaasomanikuks, tehti
2.aprillil 2020. Puudutatud isikul ei saanud tekkida kommunaalkulude kandmise kohustust enne seda päeva. Enne kaasomanikuks saamist puudus puudutatud isikul ka korteri valdus ja talle ei esitatud arveid. Põhikirja p-dest 13 ja 16 tuleneb, et kõik korteriühistu liikme õigused ja kohustused tekivad ühistu liikmeks astumisega ning selleks loetakse omandiõiguse ülemineku hetke. Avaldaja ei ole viivisearvestust esitanud. Võlgnevuse kujunemine ei ole mistahes viisil jälgitav ning see on täies ulatuses arusaamatu. Kohus mõistis avaldaja kasuks välja 1240,33 eurot ehk rahuldas nõude ca 94,5% ulatuses. Kohus oleks pidanud ka menetluskulud jätma puudutatud isiku kanda samas proportsioonis.
5.Avaldaja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud puudutatud isiku kanda. Avaldaja tugines oma nõude põhistamisel Riigikohtu tsiviilkolleegiumi seisukohale tsiviilasjas nr 3-2-1-100-12 (p 12). Riigikohus leidis, et AÕS § 56 lg 1 kohaselt eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust, kuid AÕS § 56 lg-s 1 nimetatud eeldus ei välista, et kanded võivad olla ebaõiged, kui see leiab tõendamist. Avaldaja ongi esitanud maakohtule Viru Maakohtu 5. jaanuari 2017 kohtuotsuse tsiviilasjas nr 2-14-63136 selleks, et lükata ümber kinnistusraamatusse kantud omanikukande õigsust. Avaldajale on teada, et puudutatud isikul oli juurdepääs korterisse. Kui puudutatud isik ei soovinud korterit kasutada, siis see ei välista tema kohustuste täitmist. Avalduses on toodud võlgnevuse tekkimise periood, võlgnevuse tekkimise perioodil arvestatud kululiigid, kululiikide alused ja arvestuskäik. Maakohtule avalduse esitamisel loobus avaldaja arvestatud viivise nõudest, sellepärast vähenes tema varesemates pretensioonides märgitud võlgnevuse suurus. Avaldaja vähendas nõude suurust (s.o loobus osa nõudest) põhjusel, et pärast avalduse esitamist rahuldas puudutatud isik avaldaja nõude osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)
§ 168 lg 5 kohaselt kannab sellisel juhul kostja hageja menetluskulud. Lähtudes eeltoodust jättis maakohus õigesti kõik menetluskulud puudutatud isiku kanda.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada osaliselt avaldaja kasuks viivise väljamõistmise algusaja osas. Ringkonnakohus teeb selles osas uue määruse, millega mõistab puudutatult isikult avaldaja kasuks välja viivise põhinõudelt (1240,33 eurot) alates 16. septembrist 2020. Ringkonnakohus jätab maakohtu määruse muutmata osas, milles maakohus mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja põhivõlana 1240,33 eurot. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
7.TsMS § 651 lg 1 ja § 659 järgi kontrollib ringkonnakohus määruskaebuse alusel maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Puudutatud isik vaidlustab maakohtu määruse täies ulatuses.
8.Avalduse kohaselt ei ole puudutatud isik tasunud Kohta-Järve linn, XXXXXXX (registriosa nr XXXXXXX) korteriomandi kaasomanikuna kasutatud teenuste ja majandamiskulude eest nõuetekohaselt. Avaldaja palus mõista puudutatud isikult välja korteriomandi majandamiskulude võla 1311,72 eurot (hooldustasu ja tasu kütte eest) (31. jaanuari 2017 arve nr 0117/18 kuni 30. juuni 2020 arve nr 0620/18) ja viivise alates 16. septembrist 2020 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. 17. veebruaril 2022 teatas avaldaja maakohtule, et puudutatud isik tasus 16. veebruaril 2022 võlgnevuse katteks 71,39 eurot ja sellest lähtuvalt palub avaldaja puudutatud isikult välja mõista 1240,33 eurot.
9.Avaldaja ja puudutatud isik vaidlevad, millise perioodi eest on puudutatud isikul tekkinud kohustus majandamiskulude võlgnevuse eest tasuda. Kinnistusraamatu andmete järgi oli puudutatud isik korteromandi Kohtla-Järve linn, XXXXXX-X omanik alates 27. juunist 2014. Alates 25. juulist 2014 oli 1⁄2 osa kaasomanik Helja Saame ja 1⁄2 osa kaasomanik Rein Mällo. Puudutatud isik kanti 2. aprillil 2020 kinnistusraamatusse 1⁄2 mõttelise osa kaasomanikuna 16. märtsi 2020 kinnistamisavalduse ja
20.novembri 2017 kohtuotsuse alusel. Teise mõttelise osa kaasomanikuks jäi Rein Mällo, kelle pärijad Inna Mällo ja Rita Mällo loobusid 1⁄2 mõttelisest osast kaasomandist (16. aprilli 2020 kinnistamisavalduse alusel muudetud 18. mail 2020) Eesti Vabariigi kasuks. Puudutatud isik loobus oma osast Eesti Vabariigi kasuks 2. juuli 2020 kinnistamisavaldusega, kanne tehtud
6.juulil 2020. Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku omandiõigus taastus alates asjakohasest kinnistusraamatu kandest 2. aprillil 2020 ja mitte Viru Maakohtu 5. jaanuari 2017 kohtulahendi nr 2-14-63136 jõustumisest. AÕS § 56 lg 1 järgi kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Lisaks puudutatud isiku nõusolekut asendavale kohtulahendile oli puudutatud isikul omanikukande muutmiseks vajalik esitada ka avaldus kinnistusosakonnale. Kuna kohtulahendi alusel kinnistamisavaldust ei esitatud, ei olnud kinnistusraamatusse tehtud ka vastavat kannet ning puudutatud isik ei saanud korteriomandi Kohta-Järve linn, XXXXXX-X (registriosa nr XXXXXXX) kaasomanikuks enne 2. aprilli 2020.
10.Maakohus on jätnud tähelepanuta, et avaldaja nõue on osaliselt tekkinud enne 1. jaanuari 2018, kui kehtisid korteriomandiseadus (KOS) ja korteriühistuseadus (KÜS). 1. jaanuaril 2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse sätetele ei ole seadusandja andnud tagasiulatuvat jõudu, mistõttu tuleb enne seda kuupäeva tekkinud nõuete lahendamisel kohaldada kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud korteriomandiseadust ja korteriühistuseadust. Nõuded, mis tekkisid alates 1. jaanuarist 2018, tuleb läbi vaadata kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse alusel.
11.Seadus ei välista korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud ja täitmata kohustuste nõudmist omandajalt. Alates 1. jaanuarist 2018 kehtima hakanud KrtS § 43 lg 1 kohaselt lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest ja KrtS § 43 lg 2 kohaselt vastutab selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. KrtS § 43 lg 2 kohaselt on korteriomandi omandaja vastutus piiratud korteriomandi väärtusega. Lähtuvalt eelnevast ei vabasta omandi üleminek uut omanikku sissenõutavaks muutunud kohustustest. Käendusega on tagatud korteriomandist tulenevad kohustused, eelkõige majandamiskulude nõuded ja viivised. Kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud KOS 13 lg 4 kohaselt vastutas korteriomandi võõrandamisel selle omandaja võõrandaja sissenõutavaks muutunud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutuste eest käendajana. Omandaja vastutus oli piiratud korteriomandi väärtusega. KÜS § 7 lg 3 sätestas, et korteriomandi võõrandamisel või pärimisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Riigikohus on leidnud, et KÜS § 7 lg 3 alusel tekib omandaja ja võõrandaja solidaarvastutus, st viidatud sätte alusel võib korteriühistu nõuda korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt. Sätte eesmärk ei ole vabastada korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada korteriühistu nõude maksmapanekut olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 2. novembri 2016 määrus nr 3-2-1-97-16 p 14).
12.Käendusest tulenev kohustus on VÕS § 141 p 1 järgi kõrvalkohustus ning põhivõlgniku kohustuse rikkumise korral vastutavad põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees VÕS § 145 lg 1 järgi üldjuhul solidaarselt. Kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt, siis võib võlausaldaja VÕS § 65 lg 1 järgi nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neilt. See säte annab võlausaldajale otsustamisvabaduse, millise solidaarvõlgniku vastu esitada kohtule avaldus võla väljamõistmiseks. Kuna puudutatud isikust sai kaasomanik 2. aprillist 2020, vastutab ta korteriomandil tekkinud võlgnevuste eest tulenevalt KÜS § 7 lg-st 3 (võlgnevus 2017. aasta eest) ja KrtS § 43 lg-st 1 ja 2 (võlgnevus alates 1. jaanuarist 2018). Viidatud normid kohalduvad ka olukorras, kus puudutatud isik sai omanikuks kohtulahendi alusel.
13.Kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud KÜS § 151 lg 1 sätestas, et majandamiskulud on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Kehtiva KrtS 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg-s 2 sätestatud tingimustel ja korras võib korteriühistu põhikirjaga ette näha sama paragrahvi esimeses lõikes sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel. KrtS § 41 lg 1 kohaselt koostab ühistu juhatus majanduskava igaks majandusaastaks, mis koosneb samas lõikes loetletud osadest. KrtS § 41 lg 2 järgi võib majandamiskavas jätta kindlaks määramata üksnes tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud, kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud selliste kulude tasumine pärast kulude suuruse
selgumist. Riigikohus on märkinud, et kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on korteriühistul KrtS § 40 lg-st 1 tulenevalt siiski võimalik nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui konkreetsete majandamiskulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek (Riigikohtu 20. juuni 2022 määrus tsiviilasjas nr 2-19-8045 p 11). Sellist liiki majandamiskulude suurust, mis ei sõltu vahetult tegelikust tarbimisest, saab tõendada korteriomanike üldkoosoleku otsusega, millega vastavad kulud ja nende jaotus kindlaks määrati. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja hooldustasu kulu nõue on tõendatud KÜ XXXX üldkoosoleku 28. mai 2016. a otsusega, mille kohaselt alates 1. juunist 2016 on hooldustasu suurus 0,8 eurot m2 kohta. Kinnistusraamatu andmetel on eluruumi X üldpind 35,90 m2, seega hooldustasu ühes kuus on 28,72 eurot, mis on kooskõlas avaldaja nõude ja esitatud arvetega. Ringkonnakohus leiab, et korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud kütte puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuse osutajale tasuma. Avaldaja on esitanud kohtule igakuised VKG Soojus AS arved XXXXX, Kohtla-Järve tarbimiskoha kohta soojusenergia kasutamise eest ning on selgitanud küttekulu kujunemist. VKG Soojus AS arves esitatud küttekulu jaotatakse vastavalt elamu korterite köetavate pinnale (s.o 1285,1 m2) ja seejärel tariif korrutatakse vastavalt korteriühistu liikme korteri pinnale, s.o korteriomandi reaalosa suurusele. Avaldaja esitatud tabelist on näha, kuidas toimub tariifi arvutamine ning kaasomanikele esitatud arvetelt on näha selle alusel korteriomandile küttekulu arvutus. Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isikuga, et väidetud kulud on tõendamata. Avaldaja on esitanud nõude aluseks olevad arved ja andmed ning esitanud selgitused arvetel kajastatud summade kujunemise kohta. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et arvetelt ja võla arvestusest on näha, millise kulu eest tasu nõutakse ja kuidas see on arvestatud. Üldkoosoleku otsuse ja teenuseosutajate arvetega, raamatupidaja kütte tariifide arvutuse tabeliga ja esitatud arvetega on tõendatud, et arvetel kajastatud nõue perioodi jaanuar 2017 kuni juuni 2020 eest kokku on 1311,72 eurot (pool korteriga nr X seotud kulust), millest avaldaja on maha arvanud puudutatud isiku poolt 16. veebruari 2020 tasutud 71,39 eurot. Viivise kujunemist ei ole vajalik avaldajal selgitada, sest avaldaja nõuab viivist alates avalduse esitamisele järgnevast päevast 16. septembrist 2020, mitte varasema perioodi eest.
14.Kuna puudutatud isiku vastutus on enne kinnistusraamatusse omaniku kande tegemist piiratud korteriomandi väärtusega (kuni 31. detsember 2017 KOS § 13 lg 4 ja alates
1.jaanuarist 2018 KrtS § 43 lg 2), tuleb asjas välja selgitada korteriomandi väärtus. Puudutatud isik tegi 27. aprilli 2020 avaldajale ettepaneku osta puudutatud isikule kuuluv 1⁄2 korteriosa 2000 euro eest ja loobuda sellega puudutatud isiku vastu nõuetest. Avaldaja hindas ettepanekule esitatud vastuses korteri turuhinnaks maksimaalselt 500 eurot ja märkis, et samas majas müüdavate korterite müügihinnad jäävad mõnesaja euro kanti. Vastavaid tõendeid korteri väärtuse kohta lisatud ei olnud. Ringkonnakohus palus avaldajal ja puudutatud isikul esitada tõendid korteriomandi väärtuse kohta. Puudutatud isik leiab 5. juuli 2022 vastuses, et korteri väärtus nõudeperioodi vältel oli 500 eurot nagu avaldaja on märkinud 27. aprilli 2020 ettepanekule esitatud vastuses
2.mail 2020. Puudutatud isik on esitatud ringkonnakohtule kohtutäituri enampakkumise teateid, mille kohaselt on XXXXXX majas enampakkumise korras müüdud kortereid sarnaste hindadega ja ka käesoleval ajal müüakse Kohtla-Järvel mõnesaja euro suuruse alghinnaga kortereid. Puudutatud isik leiab, et oluline on korteri väärtus omandi ülemineku hetkel 2. aprillil 2020, mitte käesoleval aasta suvel.
Avaldaja esitas 3. augustil 2022 vaidlusaluse korteriomandi müügilepingu, mille kohaselt müüdi korteriomand 21. jaanuaril 2022 hinnaga 3000 eurot. Avaldaja esitas ka samas majas müüdava korteri müügikuulutuse, mille kohaselt müüakse sarnast korterit 3200 euro eest. Ringkonnakohtu hinnangul ei oma määravat tähtsust see, mis hinnaga pakutakse müügiks sarnast korterit kinnisvaraportaalides või milline alghind on määratud korterite müügil enampakkumise korras. Oluline on see, millise hinnaga korteri müügitehing tehakse. Puudutatud isik ise on leidnud, et 1/2 osa korteriomandi väärtus oli 27. aprillil 2020 vähemalt 2000 eurot (ettepaneku järgi soovis ka nõuetest loobumist). Sellest lähtuvalt võis puudutatud isiku arvates olla korteri tegelikuks väärtuseks vähemalt 4000 eurot. Kumbki pool ei ole aga kohtule tõendanud korteri väärtust avalduses esitatud nõude perioodil. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa lugeda asjakohasteks tõenditeks erinevate korteriomandite enampakkumiste alghindasid või asjaolu, et isegi madala alghinnaga ei ole õnnestunud samaväärseid kortereid müüa. Iga korteriomandi müümisel on omad iseärasused ja müügi edukus sõltub erinevatest asjaoludest nt kas korteriga on võimalik eelnevalt tutvuda või millised kohustused kaasnevad korteri ostul ning milline on maja ja korteri üldine seisukord jne. Praegusel juhul on avaldaja esitanud kohtule usaldusväärse tõendi, mille kohaselt on vaidlusalune korteriomand müüdud 3000 euroga. Kuigi üldist inflatsiooni ja kinnisvara turusituatsiooni arvestades võib eeldada, et vaidlusaluse korteri väärtus oli 2020. aastal madalam kui müügimomendil 2022. a jaanuaris, ei ole see esitatud tõenditega kinnitamist leidnud. Samas jääb 3000 eurot avaldaja märgitud 500 euro ja puudutatud isiku seisukohast tuleneva 4000 euro vahele. Sellest lähtuvalt loeb ringkonnakohus vaidlusaluse korteri 1⁄2 mõttelise osa väärtuseks 1500 eurot (3000/2). Seega saab puudutatud isik vastutada eelmise korteriomaniku võla eest 1500 euro ulatuses. Avaldaja nõutud põhivõlg 1240, 33 eurot jääb alla selle summa. Lähtuvalt eelnevast tuleb määruskaebus põhivõla 1240,33 euro väljamõistmise vaidlustamise osas jätta rahuldamata.
15.VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. KrtS § 42 lg 1 kohaselt, kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. TsMS § 367 alusel võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Avaldaja taotles maakohtule avalduse esitamisel viivise väljamõistmist alates
16.septembrist 2020 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Maakohus on aga mõistnud välja viivise põhinõudelt alates 2. juunist 2020 ja vastavat selgitust märgitud kuupäeva osas maakohtu määrusest ei nähtu. Seega on maakohus ületanud nõude piire. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 367 ja KrtS § 42 lg 1 alusel tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista viivis põhinõudelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates avalduse esitamisele järgnevast päevast s.o 16. septembrist 2020. Põhivõlg ja viivis kokku ei tohi ületada 1500 eurot.
16.Lähtuvalt eelnevast tühistab ringkonnakohus Viru Maakohtu 21. veebruari 2022. a määruse osaliselt avaldaja kasuks viivise väljamõistmise algusaja osas ja teeb selles osas uue määruse, millega mõistab puudutatult isikult avaldaja kasuks välja viivise alates 16. septembrist 2020 põhinõudelt (1240,33). Ülejäänud osas jätab ringkonnakohus määruskaebuse resolutsiooni muutmata, kuid muudab maakohtu määruse põhjendusi.
17.Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu peab ringkonnakohus TsMS § 172 lg 1 alusel õiglaseks jätta menetluskulud määruskaebemenetluses 95% ulatuses puudutatud isiku kanda ja 5% ulatuses avaldaja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi määrab menetluskulude rahalise suuruse vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Avaldaja menetluskulude nimekirja kohaselt on avaldaja menetluskuluks määruskaebemenetluses esindajakulu 5 tundi tunnitasuga 120 eurot ja ajakulu 5 tundi. Kokku on avaldaja menetluskulud 600 eurot. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja esindajakulu TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud ja vajalik. Esindaja tunnitasu määr ei ületa oluliselt keskmist sarnase õigusabi tunnihinda ning ajakulu vastab asja mahule ja keerukusele. Arvestades määruskaebuse osalist rahuldamist peab puudutatud isik hüvitama avaldaja menetluskuludest 95%, s.o 570 eurot. Puudutatud isiku menetluskulude nimekirja kohaselt on puudutatud isiku menetluskuludeks määruskaebemenetluses 769 eurot, millest riigilõiv 70 eurot, esindajakulu 696 eurot, tõendi hankimise seotud kulu (kinnisturegistri väljavõte) 3 eurot. Esindajakulu on 696 eurot tunnitasuga 120 eurot, kokku 4 tundi 50 minutit. Ringkonnakohus peab puudutatud isiku esindajakulu TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud ja vajalikuks. Esindaja tunnitasu määr ei ületa oluliselt keskmist advokaadist esindaja tunnitasumäära ning ajakulu on vastab asja mahule ja keerukusele. Puudutatud isiku menetluskulu kokku on 769 eurot, millest avaldaja peab hüvitama 5%, s.o 38,45 eurot. Kokkuvõttes peab puudutatud isik hüvitama avaldaja menetluskulud 570 euro ulatuses ja avaldaja puudutatud isiku menetluskulud 38,45 euro ulatuses. Vastastikkused hüvitisnõuded tuleb tasaarvestada ja mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks välja hüvitis menetluskulude katteks 531,55 eurot. Lähtudes TsMS § 177 lg-st 4, märgib kohus vastavalt avaldaja taotlusele määruse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb alates määruse jõustumisest kuni selle täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot (TsMS § 178 lg 2).
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Triin Uusen-Nacke
Andra Pärsimägi
Kersti Kerstna-Vaks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.