nr 2-21-19519; J. L. ja S. T. hagi D. K. V. OÜ vastu broneerimistasu tagastamiseks; tsiviilasja hind 3104,38 eurot Kalev Kuningas
Kohtunik Hageja I Hageja II Hagejate esindaja Kostja Kostja esindajad Asja lahendamine
J. L. (isikukood xxxxxxxxxxx; aadress xxxxxxx xx, xxxxx, xxxxx xxxxxxxx) S. T. (isikukood xxxxxxxxxxx; aadress xxxxxxx xx, xxxxx, xxxxx xxxxxxxx) vandeadvokaat Tambet Laasik ([email protected]) D. K. V. OÜ (registrikood xxxxxxxx; aadress xxxxx xxx xxx, xxxxxxx xxxxx xxxxxxxx; [email protected]) vandeadvokaat Paul Keres ([email protected]) vandeadvokaat AlekS. Muru ([email protected]) kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi ja välja mõista D. K. V. OÜ-lt J. L.a ja S. T. kasuks 2500 eurot ja viivis 535,34 eurot; välja mõista D. K. V. OÜ-lt J. L.a ja S. T. kasuks viivis põhinõudelt (2500 eurot) võlaõigusseaduse § 113 lg 1 sätestatud määras alates 11.08.2022 kuni põhinõude täitmiseni, kuid kokku viivist mitte rohkem kui põhinõude ulatuses.
2.Seoses eelnevaga: 2.1 jaotada menetluskulud ning jätta need kostja kanda; 2.2 toimetada kohtuotsus pooltele kätte.
3.Selgitada: 3.1 kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2); menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1);
3.2 kohtumenetluse poolel on kohtuotsuse peale õigus edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse esitamisega (TsMS § 630); 3.3 TsMS § 632 lg 1 kohaselt võib apellatsioonikaebuse esitada 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest; 3.4 kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil; 3.5 TsMS § 187 lg 6 kohaselt seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUDE KIRJELDUS JA KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
Hagi sisu
1.Hagejate seisukohad on kokkuvõtlikult järgmised. Hagejad sõlmisid 10.09.2019. S. S.iga (omanik) ja kostjaga kolmepoolse lepingu. Lepingu punktis 1 lepiti kokku, et omanik ei müü xxxxxxxxx xxxxx xx asuvat kinnistut kuni 9. novembrini 2019. a teistele ostuhuvilistele ning lepingu punktis 2 märgiti, et hagejad maksavad selle eest omanikule 5000 eurot, mis kantakse kostja pangakontole.
2.Hageja II maksis 11. septembril 2019. a D. K. V. OÜ-le 5000 eurot.
3.Pooled pikendasid lepingu tähtaega läbi omavahelise kirjavahetuse ning sõnumite.
4.Kostja teatas hagejatele 5. novembri 2019. a e-kirjas, et omanik andis nõusoleku pikendada broneerimistähtaega 2 nädalat. Sellega pikendati broneerimislepingu tähtaega
23.novembrini 2019. 20. novembril 2019. a teavitasid hagejad, et nad saavad maja eest maksta 140 000 eurot. 22. novembril 2019. a pakkus omanik kostja kaudu, et ta on nõus müüma maja hinnaga 150 000 eurot. 25. novembril 2019. a pakkus omanik kostja kaudu, et ta on nõus müüma maja hinnaga 145 000 eurot, paludes vastata neljapäevaks st 28. novembriks 2019. a.28. novembril 2021. a vastas hageja I, et hagejad on nõus maja selle hinnaga st 145 000 euroga ostma.1. detsembril 2019. a teatas kostja ootamatult, et „omanik pani maja müügile selle nädala keskel peale STOP ́i“ ning kavatseb ehitada maja hoopis korteriteks.
5.Kostja tagastas 20. jaanuaril 2020 vaid 2500 eurot. Ülejäänud 2500 eurot on jätkuvalt kostja valduses ning kostja keeldub selle tagastamisest.
6.Müügileping jäi sõlmimata omanikust tulenevatel asjaoludel, st omaniku otsese keeldumise tõttu ning hagejatel on õigus nõuda nende poolt müüki eeldades makstud tasu tagastamist.
7.Poolte vahel 10.09.2019 sõlmitud broneerimisleping on olemuslikult eelleping kinnisasja omandamiseks, kuid see on tühine, sest selle sõlmimisel ei ole järgitud kohustuslikku vorminõudeid.
8.Tegemist on mitte broneeringuga vaid eellepinguga, sest leping sisaldab ka muid sätteid kui need, mis on vajalikud lepingu eseme broneerimiseks; broneerimistasu moodustab olulise osa kogu kinnistu hinnast;
lepingus on ette nähtud negatiivsed tagajärjed, mis realiseeruvad põhilepingu sõlmimata jätmisel ning mis on ette nähtud põhilepingu sõlmimise tagamiseks; lepingus on olemas müügilepingu olulised tingimused; lepingus märgitud suur broneerimistasu, jääb müügilepingu sõlmimisel müüja kohustuste katteks maaklerile; leping sisaldab müügilepingu sõlmimist tagavaid kokkuleppeid; lepingu p 9 on kostja kinnitus, et leping peaks olema notariaalses vormis, mis on vajalik vaid eellepingu puhul.
9.Alternatiivselt, isegi kui kohus ei nõustu hagejatega, et vaidlusalune leping on tühine, on hagejatel õigus saada broneerimistasu täies ulatuses tagasi lepingu p 5 kohaselt.
10.Hagejad paluvad välja mõista kostjalt D. K. V. OÜ-lt hagejate J. L. ja S. T. kasuks välja 2500 eurot; hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivised 404,38 eurot ja seadusjärgsed viivised (hagi esitamisel 8% aastas) tasumata summalt 2500 eurot alates hagiavalduse esitamisest kuni kohustuse täitmiseni; jätta hagejate menetluskulud kostja kanda.
11.Vastavalt esitatud menetluskulude nimekirjale on hageja palunud välja mõista kostjalt menetluskuludena 2414 eurot, mille koosseisus on: riigilõiv 300 eurot ja õigusabikulud 2114 eurot (koos käibemaksuga). Kostja põhjendused
12.Kostja vastuväited on kokkuvõtlikult järgmised. Kostja vaidles hagile vastu. Hagejate alusetu rikastumise nõue tuleb jätta rahuldamata, sest 10.09.2019 sõlmitud leping ei ole tühine. Hagejate kohustuse täitmise nõue tuleb jätta aga rahuldamata tulenevalt lepingu punktist 7, sest hagejad ja omanik ei ole kokkuleppega või kohtuotsusega teinud omavahel selgeks, kellest sõltuvalt läbirääkimised tulemusteta lõppesid. Sellest tulenevalt ei ole kostjal tekkinud kohustust kanda broneerimistasu hagejatele tagasi. Kuivõrd hagi tuleb põhinõude osas jätta rahuldamata, tuleb see jätta rahuldamata ka viivisenõude osas.
13.Hagejate ja omaniku vahelised läbirääkimised lõppesid tulemusteta hagejatest sõltunud põhjustel, millisel juhul kuulus õigus broneerimistasule vastavalt lepingu p-le 4 omanikule.
14.Asjaolud, mis esinesid pärast kuupäeva 23.11.2019, sh omaniku „STOP“ müügile ei ole broneerimislepingu kontekstis relevantsed, sest broneerimisleping lõppeski 23.11.2019, nagu nähtub kostja 22.11.2019 saadetud SMS-is sisalduvas kinnituses.
15.Kostja on hagejatele juba vastu tulnud ja tagastanud poole (2500 eurot) broneerimistasust. Kostja tegi seda hoolimata faktist, et broneerimistasu tagastamise kohustust tegelikult ei tekkinud. Kuna kostja on olnud alati, st ka broneerimistasu osalise tagastamise ajal arvamusel, et läbirääkimised lõppesid tulemusteta hagejate tõttu, saab broneerimistasu tagastamist pidada justnimelt vastutulekuks ja mitte nt lepingulise kohustuse osaliseks täitmiseks.
16.Vastavalt esitatud menetluskulude nimekirjale on kostja palunud välja mõista hagejalt menetluskuludena 3686 eurot.
Kohtu põhjendused
17.Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada.
18.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: 1) hagejad, S. S. (omanik) ja kostja sõlmisid 10.09.2019 lepingu (tl 11 ja 13 pöördel); 2) hageja II maksis 11.09.2019 kostjale 5000 eurot (tl 14); 3) pooled pikendasid lepingu tähtaega 05.11.2019 e-kirjaga kuni 23.11.2019; 4) hagejad teavitasid 20.11.2019, et nad saavad maja eest maksta 140000 eurot; 5) 25.11.2019 e-kirjaga teatas kostja, et omanik on nõus maja müüma hinnaga 145000 eurot, paludes vastata hiljemalt 28.11.2019; 6) 01.12.2019 e-kirjaga teatas kostja, et „omanik pani maja müügile selle nädala keskel peale STOP’i“; 7) 06.12.2019 kirjaga teatasid hagejad, et nad soovivad broneerimistasu tagasi; 8) kostja tagastas 20.01.2020 2500 eurot (tl 21).
19.Pooled vaidlevad põhiliselt järgmiste asjaolude üle: kas 10.09.2019 lepingu puhul oli tegemist eellepinguga VÕS § 33 lg 1 mõttes või nn broneerimislepinguga; kas nimetatud leping on tühine; kas lepingu tähtaega pikendati või seda tuleb lugeda pikendatuks; kelle tõttu jäi kinnisasja müügitehing sõlmimata.
20.Hagejad leiavad, et 10.09.2019 leping on tühine, sest tegemist ei ole broneerimislepinguga, vaid kinnisasja müügi eellepinguga. Nimetatule vastab kohus eitavalt.
21.Hagejad leiavad, et poolte jätkuvaid läbirääkimisi pärast 23.11.2019 tuleb tõlgendada 10.09.2019 lepingu tähtaja pikendusena. Nimetatule vastab kohus jaatavalt.
22.Hagejad leidsid alternatiivselt, et kui 10.09.2019 lepingut lugeda broneerimislepinguks, siis on olemas alus, mis tuleneb 10.09.2019 lepingu p-st 5, hagi rahuldamiseks. Nimetatule vastab kohus jaatavalt.
23.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lg 1 kohaselt müügileping on leping, millega müüja kohustub andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.
24.VÕS § 33 lg 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Müügi eellepinguga võetakse kohustus sõlmida müügileping, müügilepinguga võtab müüja kohustuse asi üle anda ja teha võimalikuks omandi üleminek ostjale ehk teha käsutustehing (sõlmida asjaõigusleping).
25.VÕS § 33 lg 2 kohaselt kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi notariaalselt tõestatud. Samasugune
vorminõue kehtib seega ka kinnisasja müügi eellepingu osas. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing tsiviilseadustiku üldosa seadustiku (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine (Riigikohtu lahendid tsiviilasjades nr 3-2-1-32-06, p 15 ja 2-16-8456, p 11).
26.VÕS § 29 lg 1 ls 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. VÕS § 29 lg 5 p 3 sätestab, et lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist. VÕS § 29 lg 5 p 4 sätestab, et lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada lepingu olemust ja eesmärki.
27.Õige on hagejate poolt märgitu, mille kohaselt VÕS § 29 lg 2 alusel ei ole tähtis, kas pooled nimetavad lepingut broneerimislepinguks, müügilepinguks või eellepinguks.
28.Broneerimislepingut kui lepinguliiki ei ole eraldiseisva lepinguliigina seaduses kirjeldatud. Broneerimislepingu kui lepingu, millega lepitakse kokku mingit tegu mitte teha, sõlmimine ei ole välistatud. Lepinguosalised leppisid kokku, et omanik kinnisasja kolmandatele isikutele ei müü.
29.10.09.2019 lepingut tõlgendades jõudis kohus järeldusele, et 10.09.2019 leping oli suunatud läbirääkimiste pidamisele seoses kinnisasja (xxxxxxxx xxxx, xxxxx xx) võimaliku müügiga hagejatele, kusjuures konkreetsemaks eesmärgiks oli (kinnisasja müügi) tehingu ettevalmistamine. Lepingu kohaselt ei tekitanud leping siduvaid kohustusi kinnisasja müümiseks ega ostmiseks. Puuduvad nii müüja kui ka ostjapoolsed kinnitused võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu allakirjutamise kohustuse ja vastavate tähtaegade kohta.
30.10.09.2019 lepingu punktist 9 nähtub, et kostja soovitas lepingule notariaalset vormi ning hoiatas, et selle järgimata jätmisega kaasnevad riskid. Erinevalt hagejatest leiab kohus, et tegemist on üldise tõestusastme tõstmise soovitusega ja see ei puuduta hagejate poolt väite kaudu esitatud asjaolu, mille kohaselt kostja oli teadlik, et 10.09.2019 leping on kohustusliku vorminõude järgimata jätmise tõttu AÕS § 119 lg 1, VÕS § 33 lg 2 ja TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine.
31.Õige on kostja poolt esile toodu, mille kohaselt 10.09.2019 leping ei ole eelleping VÕS § 33 lg 1 tähenduses ega ole ka sellisena algusest peale tühine, kuivõrd nimetatud leping ei kohustanud hagejaid ja omanikku tulevikus sõlmima lepingut kinnistu võõrandamiseks. Lepingu sõlmimise ajal puudus ostja ja müüja vahel kokkulepe, millistel konkreetsetel tingimustel sõlmida kinnistu müügileping. Lepingupoolte tegelik tahe ei olnud suunatud sellele, et juba eellepingus leppida kokku tulevikus kinnisasja müügilepingu kindlaksmääratud tingimustel sõlmimiseks.
32.Hagejate seisukohad seoses asjaoludega (sh kõrvalkohustustega), mis justkui annavad indikatsiooni, et tegemist oli 10.09.2019 lepingu puhul VÕS § 33 lg 1 mõttes eellepinguga kinnisasja omandamiseks, ei ole piisavad, et samale järeldusele jõuda olukorras, kus 10.09.2019 puudus lõplik kokkulepe kinnisasja hinna osas. 10.09.2019 leping ei ole eelleping VÕS § 33 lg 1 mõttes ka teistel hageja poolt esitatud asjaoludel. Tegemist on kehtiva lepinguga kõikide lepingupunktide osas kõige sellest tulenevaga.
33.Ka broneerimistasu suurus oli 10.09.2019 lepingus kokku lepitud ja ei ole oma suurusest tulenevalt vältimatult käsitletav koosmõjus muu 10.09.2019 lepingus nimetatuga nö indikatsioonina eellepingulise olemuse kinnituseks, sest lepinguosalised leppisid kokku kinnisasja müügi tehingu ettevalmistamise põhieesmärki silmas pidades. Kinnisasja broneerimise kokkulepe ei olnud kõrvalkokkulepe, vaid põhiline lepingu osa.
34.Kohus nõustub kostja seisukohaga, et broneerimislepingus p.1 ei ole kokku lepitud hind, millega kinnisasi omandatakse, vaid on kirjeldatud seda objekti ja millise hinnaga
kinnisasi müügis on. Lepinguosaliste suhtlust sisaldavatest tõenditest (tl 15-20, 34-35) nähtub, et läbirääkimised käisid hinna üle ja hagejad ei soovinud selle lepingu sõlmimisel võtta endale siduvat kohustust osta kinnisasi hinnaga 155000 eurot.
35.Õige ei ole kostja seisukohas väljendatu, et hagejate ja omaniku vahelised läbirääkimised lõppesid tulemusteta hagejatest sõltunud põhjustel ja rakendada tuli 10.09.2019 lepingu p 4.
36.Erinevalt kostjast leiab kohus, et ei ole alust pärast 23.11.2019 toimunud lepinguosaliste kommunikatsiooni tähtsusetuks pidada. Omanik ja hagejad jätkasid pärast 23.11.2019 sisuliselt läbirääkimisi kinnisasja müügiks sobiva hinna kokkuleppimiseks.
37.Nähtuvalt esitatud tõenditest (e-kirjavahetus, tl 17 pöördel, tl 18) 25. 11. 2019. a pakkus omanik kostja kaudu hagejatele, et ta on nõus müüma maja hinnaga 145000 eurot, paludes vastata neljapäevaks, st 28. novembriks 2019. Neljapäevaks, 28. novembriks 2019. a hagejad saatsid vastuse (e-kirjavahetus, tl 17 pöördel) et nad soovivad omaniku pakutud hinnaga kinnisasja osta. Pooled saavutasid läbirääkimiste käigus kokkuleppe hinna osas ning leppisid kinnistu müügihinnaks kokku 145000 eurot tehes seda vastavalt 25. ja 28.
11.2019. a kirjadega. Kuivõrd pärast seda kostja 01. detsembril 2019 teatas kirjaga (ekirjavahetus, tl 17), et omanik siiski loobub ja ei soovi enda poolt pakutud hinnaga kinnisasja müüa, siis saab järeldada, et tekkis 10.09.2019 lepingu p 5 märgitud olukord, st omanikust sõltuvatel tingimustel läbirääkimised lõppesid. Seetõttu pidi kostja broneerimistasu hagejatele kogu ulatuses tagastama. Kohus nõustub selles osas hagejate käsitlusega, mille kohaselt kostja teatas 1. 12.2019. a, et „omanik pani maja müügile selle nädala keskel peale STOP’i“ (e-kirjavahetus, tl 17), kusjuures 1.12.2019 oli pühapäev ja seetõttu kostja poolt viidatud „nädala keskel“ tähendab seetõttu kas 27.11 või 28.11.2019. Kohus leiab, et poolte jätkuvaid läbirääkimisi pärast 23.11.2019 tuleb lugeda lepingu tähtaja pikendamiseks. Kui müüja oleks lugenud 23.11.2019 broneerimistähtaega lõppenuks, ei oleks ta jätkanud hagejatega läbirääkimisi kinnisasja müügihinna osas. Seega oli hinnapakkumine omaniku poolt kostja kaudu otsene tahteavaldus. Kohus nõustub hagejatega, et omanik tegi ettepaneku kostja kaudu maja hinna osas, hagejad nõustusid selle hinnaga omaniku poolt antud tähtaja jooksul ning seejärel omanik keeldus kinnisasja müügist, olles asunud kinnisasja müüma seostamata seda vaidlusaluse lepinguga. Tegemist on hea usu põhimõtet eirava käitumisega, kus esmalt tehakse pakkumine ja kui teine pool on sellega nõus, siis ise loobutakse sellest. Seega on 10.09.2019 lepingu punkti 5 rakendamine põhjendatud ja kostja pidi 5000 eurot tagastama. Kuivõrd tagastatud nimetatud summast on 50%, siis tuleb ülejäänud 2500 eurot ja viivised kostjalt hagejate kasuks välja mõista.
38.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi ning mõistab kostjalt hagejate kasuks välja 2500 eurot, viivis 404,38 eurot (6.12.2019-14.12.2021), viivis alates 15.12.2021 kuni 10.08.2022 (https://www.viivisekalkulaator.ee/debt) 130,96 eurot ning viivis põhinõudelt (2500 eurot) võlaõigusseaduse § 113 lg 1 sätestatud määras alates 11.08.2022 kuni põhinõude täitmiseni, kuid kokku viivist mitte rohkem kui põhinõude ulatuses.
39.Hagejate poolt esitatud asjaolu, et kostja ega omanik ei ole broneerimisel kahju saanud (KV indeks 2005.a – 2021.a (tl 22), KV indeks 09.09.2019.a – 09.11.2019.a (tl 23)) ei ole asja lahendamisel määrava tähtsusega asjaolu.
Menetluskulude jaotuse kindlaksmääramine
40.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.
41.Menetluskulud tuleb jätta kostja kanda.
42.TsMS § 177 lg 1 p 2 kohaselt kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist. TsMS § 177 lg 2 kohaselt kui kohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks vastavalt TsMS § 177 lõike 1 punktile 1, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.
43.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul pärast käesolevas asjas tehtava kohtulahendi jõustumist.
(allkirjastatud digitaalselt) Kalev Kuningas Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.