Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kaija Kaijanen ja Gea Lepik
Määruse tegemise aeg ja koht 14. juuni 2022, Tallinn Kohtuasja number
2-20-120934
Kohtuasi
X avaldus Sadama 29 Korteriühistu vastu 897 euro 51 sendi ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11. märtsi 2021. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
X määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Maria Suhnjova Puudutatud isik Sadama 29 Korteriühistu (registrikood 80063196), lepingulised esindajad Danil Lipatov ja Jelena Karžetskaja
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada X määruskaebus osaliselt.
2.Tühistada Harju Maakohtu 11. märtsi 2021. a määrus ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale ei saa Riigikohtule määruskaebust esitada. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja puudutatud isiku seisukoht
1.X (avaldaja, korteriomanik) esitas 2. juunil 2020 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse Sadama 29 Korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) vastu 309 euro saamiseks. Pärnu Maakohus tegi puudutatud isikule makseettepaneku, millele puudutatud isik esitas
2-20-120934 vastuväite. Pärnu Maakohus lõpetas maksekäsu kiirmenetluse ja andis avaldaja nõude üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.
2.Avaldaja esitas 20. juulil 2020 Harju Maakohtule avalduse, milles palus mõista puudutatud isikult enda kasuks välja põhivõla 299 eurot 17 senti, 19. juuli 2020. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 5 eurot 24 senti ning alates avalduse esitamisest kuni põhivõla tasumiseni sellelt seadusjärgses määras viivise. Pärast seda on avaldaja põhivõla nõuet vastavalt uute osamaksete sissenõutavaks muutumisele kahel korral suurendanud. Viimases, 4. novembri 2020. a nõude suurendamise avalduses palus avaldaja mõista puudutatud isikult välja põhivõla 897 eurot 51 senti, 4. novembri 2020. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 16 eurot 92 senti ning alates 5. novembrist 2020 kuni põhivõla tasumiseni sellelt seadusjärgses määras viivise.
2.1.Avalduse kohaselt on avaldaja Paldiskis Sadama 29-6 asuva korteriomandi omanik. Avaldaja korteril on rõdu, mis ei kuulu tema eriomandi hulka ja kuulub seega korteriomanike kaasomandisse. Sadama 29 asuva korterelamu kaasomandi eseme korrashoiu kohustus on puudutatud isikul.
2.2.Eesti Ehituse Asjatundjad OÜ 2. juuni 2016. a tehnilise seisukorra hindamisraporti (hindamisraport) järgi olid korterelamu rõdud avariilises seisukorras ning vajasid kiiremas korras kapitaalremonti või lammutamist. Samas ei olnud alates 2016. a-st õnnestunud enamike korteriomanike vastuseisu tõttu korteriomanike üldkoosolekul vastu võtta otsust avariiliste rõdude remonditööde tegemise ja sellega seotud kulude kandmise kohta. Kahju tekkimise ärahoidmiseks lasi avaldaja 2019. a oktoobris enda korteri rõdu korda teha, järgides hindamisraporti soovitusi. Ehitusprojekti ei olnud selleks vaja. Avaldaja lähtus korteriomandija korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg-st 1, mis võimaldab korteriomanikul teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta, ning nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.
2.3.Rõdu remont läks maksma 1236 eurot ning avaldaja esitas 24. oktoobril 2019 puudutatud isikule remondikulutuste hüvitamise nõude. Puudutatud isik tunnistas seda nõuet 24. oktoobri 2019. a leping-võlatunnistusega (leping-võlatunnistus) ning avaldaja ja puudutatud isik leppisid kokku selle tasumises nelja 309 euro suuruse osamaksega, mis tuli tasuda vastavalt 2020. a jaanuaris, aprillis, augustis ja oktoobris. Puudutatud isik tasus 31. jaanuaril 2020 esimese osamakse, kuid ei ole edasisi osamakseid tasunud. Avaldaja osa osamaksest on avaldaja kaasomandi ja kogu kaasomandi suuruse suhet arvestades 9 eurot 83 senti (309 ÷ 15786 × 502), mis tuleb igast võlgnetavast osamaksest maha arvata. Avaldaja põhivõlanõue on seega 897 eurot 51 senti (3 × 309 – 3 × 9,83).
2.4.Puudutatud isik tegi 22. juulil 2020 tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 131 lg-le 1 tugineva avalduse leping-võlatunnistuse tühistamiseks ja esitas selle avaldajale. See ei kehti, kuna tühistamise eeldused ei olnud täidetud. Seadus ega puudutatud isiku põhikiri ei takistanud puudutatud isiku toonasel juhatuse liikmel Y-l leping-võlatunnistust sõlmida. Seejuures oli selle sõlmimine puudutatud isiku huvides, et hoida ära rõdu varisemisega tekkida võivat kahju, mille eest puudutatud isik vastutaks.
2.5.Kuivõrd leping-võlatunnistus kehtib, on tõendamiskoormus ümber pööratud. Puudutatud isik ei ole tõendanud, et tal ei ole avaldaja ees võlga. Puudutatud isik on esitanud üksnes Teie Maja OÜ eksperdi W 21. detsembri 2020. a üldehitusliku auditi ja ekspertarvamuse (üldehituslik audit), mis ei ole usaldusväärne. Selles ei ole hinnatud kõiki avaldaja rõdu remonditöid, vaid ainult rõdu konsooli remonti. Selle koostaja on erapoolik ning ta ei ole
2-20-120934 lähtunud ehitise auditi tegemist reguleerivatest normidest, mh ei vaadanud ta üle ühegi rõdu paneele ega teinud ühtegi mõõtmist. Ilma betooni ja armatuuri mõõtmisteta on selles tehtud järeldused paljasõnalised. Lisaks ei ole selles tehtud järeldusi viidud kokku ehitusnõuetega ning need on liiga laialivalguvad. Puudutatud isik võttis leping-võlatunnistusega avaldajalt kui remonditööde teostajalt tööd vastu ning ei esitanud nende sisu ega mahu suhtes pretensioone. Seetõttu on ta kaotanud võimaluse tugineda tehtud tööde mittevastavusele. Puudutatud isik on käitunud vastuoluliselt ja pahauskselt. Enne kohtumenetlust teatas ta avaldajale, et ei tunnista leping-võlatunnistust riigihangete seaduse rikkumise tõttu. Seejärel esitas ta lepingvõlatunnistuse tühistamise avalduse ning alles mõned päevad enne kohtuistungit tugines ta sellele, et avaldaja kulutused ei olnud vajalikud.
3.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
3.1.On õige, et puudutatud isiku endine juhatuse liige Y sõlmis puudutatud isiku nimel avaldajaga leping-võlatunnistuse. Samas saab üksnes korteriomanike üldkoosolek otsustada korteriomanikule remondikulude hüvitamise, seejuures tuleb hüvitamise ulatus määrata korteriomanike üldkoosolekul kehtestatud majanduskavas. Puudutatud isiku majanduskavad ei näinud ette korteriomanikele rõdu remondikulude hüvitamist. Samuti ei olnud korteriomanike üldkoosolek võtnud vastu otsust, mis lubanuks juhatusel sellist lepingut sõlmida. Kuivõrd Y rikkus leping-võlatunnistuse sõlmimisel seadusest tulenevat piirangut ja tegi esindusõiguse piire ületades puudutatud isiku huvidega vastuolus oleva tehingu ning avaldaja pidi puudutatud isiku liikmena rikkumisest teadma, tühistas puudutatud isik leping-võlatunnistuse 22. juuli 2020. a avaldusega TsÜS § 131 lg 1 alusel. Avaldaja sai tühistamisavalduse kätte 23. juulil 2020. Leping-võlatunnistus ei saa seega olla avaldaja nõude aluseks.
3.2.Täidetud ei ole ka KrtS § 37 lg-st 1 tuleneva nõude eeldused. Avaldaja tehtud kulutused ei olnud vajalikud ning neid ei saanud seega teiste korteriomanike nõusolekuta teha. Üldehitusliku auditi järgi on mitmed rõdud kosmeetiliselt remonditud ning ehitustööd ei ole mitte ainult kasutud, vaid ka väga ohtlikud. Need ei peatanud rõdude hävimise protsessi ja rõdude kokkuvarisemine on ainult aja küsimus. Lisaks on 13. jaanuari 2021. a täiendatud üldehitusliku auditi järgi avaldaja rõdu remonditööde tegemisel rikutud ehituseeskirju, tööde tegijal ei olnud vajalikku kvalifikatsiooni ning puudu oli ehitusprojekt. Maakohtu määrus ja põhjendused
4.Harju Maakohus jättis 11. märtsi 2021. a määrusega avalduse rahuldamata, menetluskulud avaldaja kanda ning mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulude hüvitise 1342 eurot 30 senti.
4.1.Maakohus tuvastas järgmised olulised asjaolud: -
avaldaja on Paldiskis Sadama 29-6 asuva korteriomandi omanik; korterelamu korrashoiu eest vastutab puudutatud isik; 2016. a juunis selgus, et korterelamu rõdud on avariilises seisukorras ning vajavad kiiremas korras kapitaalremonti või lammutamist; puudutatud isiku majanduskava ei näinud ette rõdude remonti ega sellega seotud kulude hüvitamist; avaldaja remontis 2019. a oktoobris ilma projektita enda korteri rõdu, tasudes selle eest 1236 eurot; avaldaja esitas 24. oktoobril 2019 puudutatud isikule rõdu remondikulude hüvitamise nõude;
2-20-120934 -
puudutatud isik tunnistas 24. oktoobri 2019. a leping-võlatunnistusega võlgnevust avaldaja ees ja kohustus selle tasuma osamaksetega; puudutatud isik tasus ainult esimese 309 euro suuruse osamakse; puudutatud isik tegi 22. juulil 2020 avaldajale leping-võlatunnistuse tühistamise avalduse.
4.2.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei ole alust avaldust rahuldada. Avaldaja ei ole tõendanud, et rõdu remondikulud olid vajalikud KrtS § 37 lg 1 ja TsÜS § 63 p 1 mõttes. Puudutatud isiku esitatud üldehituslik audit tõendab rõdude betoonelementide kahjustusi. Selle järgi on kandev raudbetoonkonsool hävitatud ning on reaalne oht rõdude kokkuvarisemiseks. Lisaks on selle järgi mitut rõdu remonditud üksnes kosmeetiliselt ning kosmeetilised ehitustööd raudbetoonist tugikonstruktsioonide viimistlemiseks ei ole mitte ainult kasutud, vaid ka väga ohtlikud. Täiendatud üldehitusliku auditi järgi tehti avaldaja korteri rõdu remont projektita ja ehituseeskirju rikkudes. Eelnevaga on tõendatud, et rõdu on jätkuvalt avariiohtlik, mistõttu ei olnud remondikulud vajalikud. Avaldaja esitatud fotod ei lükka ümber eriteadmistega isiku arvamust. Nende alusel ei ole võimalik kindlaks teha remonditööde kvaliteeti ning avaldaja ei pidanud vajalikuks ka remonditöödele kohtuekspertiisi määramist. Puudutatud isik tühistas 24. oktoobri 2019. a leping-võlatunnistuse põhjendatult TsÜS § 131 lg 1 alusel, mistõttu ei ole puudutatud isikul selle alusel kohustust avaldajale makseid teha. Rõdude remont ja sellega seotud kulude hüvitamine oleksid pidanud KrtS § 41 lg 1 järgi sisalduma korteriomanike üldkoosolekul kehtestatud majanduskavas. Kuna majanduskava seda ette ei näinud, oleks juhatus pidanud KrtS § 37 lg 3 ja § 41 lg 4 järgi koostama uue majanduskava, mis tulnuks vastu võtta korteriomanike erakorralise üldkoosoleku otsusega. Avaldaja on ka ise tuginenud sellele, et puudutatud isik ei tegelenud rõdude remondiga ning ta pidi puudutatud isiku liikmena olema teadlik, et rõdude remonditööde tegemise üle otsustamine on üksnes üldkoosoleku pädevuses. Juhatusel ei olnud pädevust sõlmida leping rõdu remondiga seotud kulude eest tasumiseks. Lisaks ei olnud puudutatud isiku juhatuse liikmel õigust vastavat lepingut sõlmida KrtS § 37 lg-te 2 ja 3 alusel, kuivõrd avaldaja ei ole tõendanud, et rõdu remonditööd olid vajalikud.
4.3.Menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda. Puudutatud isiku esindamiseks tehtud toimingud on asjakohased ja neile kulunud aeg on põhjendatud, v.a istungiks ettevalmistumise ja sellel osalemise ajakulu, mis on põhjendatud osaliselt. Põhjendatud on ka avaldajalt ekspertiisikulu väljamõistmine, kuivõrd see on TsMS § 138 lg 1 ja § 143 lg 2 alusel dokumentaalse tõendi saamise kulu. Kokku on seega puudutatud isiku põhjendatud ja vajalike menetluskulude suurus 1342 eurot 30 senti. Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad
5.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning teha uue määruse, millega avaldus rahuldada, jäädes maakohtus esitatud seisukohtade juurde. Määruskaebuse väidete kohaselt pidanuks maakohus esmalt hindama avaldaja nõuet lepingvõlatunnistuse alusel, mitte KrtS § 37 lg 1 alusel. Maakohus ei võtnud seisukohta avaldaja leping-võlatunnistuse kohta esitatud väidete kohta ja kordas ainult puudutatud isiku vastuväiteid. Samuti rikkus maakohus selgitamiskohustust ja uurimispõhimõtet. Avaldaja jääb selle juurde, et puudutatud isiku leping-võlatunnistuse tühistamise avaldus ei kehti. Lepingvõlatunnistus on sõlmitud puudutatud isiku igapäevases majandustegevuses ja teenuse
2-20-120934 turuhinna alusel. Puudutatud isik ei saanud sellest ka taganeda, kuna ta ei tuginenud kuni
13.jaanuarini 2021 sellele, et tööd ei olnud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud. Maakohus rakendas õigusnorme valikuliselt, leides, et remondikulud tuleb ette näha korteriomanike üldkoosolekul kehtestatud majanduskavas, kuid jättes tähelepanuta avaldaja väite, et sellisel juhul pidid korteriomanike kehtestatud majanduskavas kajastuma ka puudutatud isiku lepinguliste esindajate kulud. Maakohus oleks selle loogika järgi pidanud kontrollima ka puudutatud isiku lepingulise esindaja esindusõigust. Kui ringkonnakohus nõustub selles küsimuses maakohtuga, palub avaldaja kontrollida puudutatud isiku lepinguliste esindajate esindusõigust. Maakohus ei hinnanud avaldaja väidet, et puudutatud isiku käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega. Puudutatud isik on käitunud vastuoluliselt. Puudutatud isiku juhatus on varem erinevaid lepinguid sõlminud ka korteriomanike üldkoosoleku otsuseta ja nendega seotud kulude ettenägemiseta majanduskavas. Avaldaja tugines nõude alusena alternatiivselt ka KrtS § 37 lg-le 1. Avaldaja jääb selle kohta esitatud väidete juurde. Maakohus kordas üldehituslikus auditis ja selle täienduses esitatut seda sisuliselt hindamata, mh ei hinnanud maakohus avaldaja väiteid selles esinevate puuduste kohta. On arusaamatu, kuidas sai maakohus ühe pildi alusel tuvastada, et rõdu on jätkuvalt avariiohtlik ja remondikulud ei olnud vajalikud. Maakohus ei hinnanud avaldaja tehtud kulutusi sisuliselt ja kohtles menetlusosalisi ebavõrdselt. Avaldaja on tõendanud, et korteriomanikud rikuvad hea usu põhimõtet, kuna nad ei ole alates 2016. a-st otsustanud ohtlike rõdude remontimist. Puudutatud isik ei vaielnud vastu sellele, et korteriomanikud ei kavatse seda otsustada ka 2021. a-l. Maakohus oleks saanud avaldaja nõude lahendada ka käsundita asjaajamise sätete alusel. Puudutatud isik kiitis leping-võlatunnistusega asjaajamise heaks. Avaldaja ei nõustu temalt välja mõistetud menetluskulude suurusega ning jääb oma 28. jaanuari 2021. a seisukohas esitatud väidete juurde. Puudutatud isiku õigusabikulud on ülemäärased. Maakohus mõistis avaldajalt põhjendamatult välja üldehitusliku auditi saamisega seotud kulu. Puudutatud isik ei ole selle kohta arvet esitanud ning ei ole teada, mitu tundi kulus selle koostamisele ja kui suur oli eksperdi tunnihind. Samuti ei arvestanud maakohus, et üldehituslikus auditis on hinnatud kõigi korterelamu rõdude seisukorda ja avaldaja rõdu seisukorra hindamine moodustab sellest väikse osa.
6.Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata, nõustudes maakohtu määruse põhjendustega.
7.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel Tallinna Ringkonnakohtule läbivaatamiseks.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb menetlusnormide olulise rikkumise tõttu tühistada ning asi saata TsMS § 667 lg 2, § 659 ning § 656 lg 1 p 5 ja lg 2 alusel samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Määruskaebus tuleb osaliselt rahuldada.
2-20-120934
9.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus asja lahendamisel jätnud välja selgitamata asjas tähtsad asjaolud, rikkunud kvalifitseerimis- ja selgitamiskohustust, jaganud valesti tõendamiskoormuse ning jätnud määruse olulises ulatuses põhjendamata, sh jätnud põhjendamata, miks ta ei nõustu avaldaja väidetega. Sellega on maakohus rikkunud oluliselt hagita menetluses kehtivat uurimispõhimõtet (TsMS § 5 lg 3 I lause, § 477 lg 5) ja määruse põhjendamise kohustust (TsMS § 463 lg 2 ja § 442 lg 8) ning jätnud avalduse ennatlikult rahuldamata. Ringkonnakohus ei saa maakohtu rikkumisi ise kõrvaldada, kuna see eeldaks kogu mahus menetluse uuesti läbi viimist.
10.Ringkonnakohus märgib, et maakohus pidanuks esmalt hindama, kas avaldaja nõude saab rahuldada 24. oktoobri 2019. a leping-võlatunnistuse (dtl 67 ja 68) alusel, sh hindama selle olemust, kehtivust ja õiguslikke tagajärgi. Seda tegemata ei olnud maakohtul võimalik nõuet kvalifitseerida ja jagada menetlusosaliste vahel tõendamiskoormust. Maakohus on jätnud välja selgitamata ka asjaolud ja tõendid, mille põhjal saaks anda hinnangu leping-võlatunnistuse olemusele, kehtivusele ja õiguslikele tagajärgedele, ega ole selles osas selgitamiskohustust täitnud.
11.Avaldaja tugines avalduses sellele, et puudutatud isik tunnistas leping-võlatunnistusega avaldaja 1236 euro suurust korteriomanike kaasomandisse kuuluva rõdu remondikulutuste hüvitamise nõuet ning kohustus selle tasuma nelja 309 euro suuruse osamaksega (vt dtl-d 67 ja 68). Puudutatud isik kinnitas vastuses avaldusele, et puudutatud isiku toonane juhatuse liige Y sõlmis puudutatud isiku nimel avaldajaga lepingu, millega puudutatud isik võttis kohustuse hüvitada avaldajale rõdu remondikulutuste katteks 1236 eurot (vt dtl 110). Samas tegi puudutatud isik 22. juulil 2020 leping-võlatunnistuse tühistamise avalduse (vt dtl-d 107 ja 108), mille avaldaja sai kätte 23. juulil 2020 (vt dtl-d 105 ja 106). Ringkonnakohus selgitab, et kui üks menetlusosaline esitab teise vastu võlatunnistusest tuleneva nõude, peab kohus esmalt võtma seisukoha, kas esitatud dokument on võlatunnistuse andja õigusliku sidumise tahteta antud kinnitus (võlgniku ühepoolne mittetehinguline tunnistus) või õiguslikult siduv võlatunnistus. Võlgniku ühepoolse mittetehingulise tunnistuse andmisel võlgnik üksnes konstateerib võla olemasolu või teatud asjaolude esinemist, soovimata õiguslikku siduvust. Sellise tunnistuse tagajärg on aegumise katkemine (TsÜS § 158) ning seda võib kohtumenetluses käsitada dokumentaalse tõendina nende asjaolude osas, mille olemasolu tunnistusega kinnitatakse. Samas ei loo see iseseisvat nõude alust ega piira tunnistuse andja poolt tunnistuses mainitud nõudele vastuväidete esitamist. Juhul kui tegemist on tehinguga, tuleb hinnata, kas võlatunnistus on abstraktne (konstitutiivne) või kausaalne (deklaratiivne). Seda, kas tegemist on konstitutiivse või deklaratiivse võlatunnistusega ning missugune on võlatunnistuse sisu, tuleb välja selgitada võlatunnistuse kui lepingu tõlgendamise teel, kohaldades mh VÕS §-s 29 sätestatut. Oluline on tuvastada poolte ühine tegelik tahe võlatunnistuse kokkuleppe sõlmimisel. Kui on selge, mis liiki võlatunnistusega on tegemist, tuleb järgmisena hinnata, kas võlatunnistus kui tehing on kehtiv. Seejuures tuleb avalduse lahendamist võlatunnistuse alusel hinnata enne, kui lahendada nõuet alussuhte alusel. Sellest sõltub nii tõendamiskoormus kui ka see, milliseid vastuväiteid saab võlgnik võlausaldaja nõudele esitada. Märkida tuleb, et nii deklaratiivse kui ka konstitutiivse võlatunnistuse puhul ei ole võlausaldajal vaja tunnustatud võla sissenõudmiseks esitada muid tõendeid peale võlatunnistuse. Alles siis, kui (hagi)avaldust ei saa rahuldada võlatunnistuse alusel, tuleb hinnata selle rahuldamist alussuhtest tulenevalt (vt nt Riigikohtu 3. juuni 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-19-5601, p-d 16 ja 17; 11. jaanuari 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-58735, p 11).
2-20-120934 Menetlusosalised ja maakohus on käsitanud leping-võlatunnistust tehinguna ja seega õiguslikult siduva võlatunnistusena ning ringkonnakohtul ei ole alust asuda neist erinevale seisukohale. Ringkonnakohus arvestab, et leping-võlatunnistusele on alla kirjutanud nii avaldaja kui ka puudutatud isik ning nad on selles kokku leppinud, et puudutatud isik tasub avaldajale rõdu remondikulutused osamaksetena, st nad on sellega avaldanud tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. Seejuures on maakohus tuvastanud, et puudutatud isik tasus avaldajale leping-võlatunnistuse alusel esimese osamakse, ning menetlusosalised ei ole selle asjaolu tuvastamist vaidlustanud. Eelnevat arvestades oleks maakohus pidanud enne avaldaja nõude lahendamist KrtS § 37 lg 1 alusel hindama avaldaja nõude lahendamist leping-võlatunnistuse alusel, hinnates esmalt selle liiki ja seejärel kehtivust. Kumbki menetlusosaline ei ole esile toonud asjaolusid ja põhjendusi, mille alusel saaks välja selgitada, kas leping-võlatunnistus on deklaratiivne või konstitutiivne. Maakohus ei ole menetlusosalistele ka selgitanud, et neil tuleb seda teha. Samuti ei ole maakohus vaidlustatud määruses leping-võlatunnistuse liiki üldse käsitanud. Sellega on maakohus rikkunud oluliselt nii uurimispõhimõtet, selgitamiskohustust kui ka põhjendamiskohustust. Ringkonnakohtul ei ole esile toodud asjaolude, väidete ja tõendite põhjal võimalik võtta seisukohta küsimuses, kas leping-võlatunnistus on deklaratiivne või konstitutiivne. Igal juhul oleks selline hinnang menetlusosalistele ka üllatav, kuna nendega ei ole seda küsimust arutatud. Asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul anda menetlusosalistele võimalus avaldada selle kohta oma seisukoht.
12.Järgmisena pidi maakohus hindama leping-võlatunnistuse kehtivust.
12.1.Puudutatud isik on leping-võlatunnistuse tühistamisel ja kohtumenetluses tuginenud sellele, et tema endisel juhatuse liikmel Y-l ei olnud õigust puudutatud isiku nimel avaldajaga leping-võlatunnistust sõlmida, kuivõrd korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustanud kulutuste hüvitamist ega kehtestanud hüvitatavate kulutuste suurust majanduskavaga. Avaldaja ei vaidle küll vastu sellele, et puudus korteriomanike üldkoosoleku otsus kulutuste hüvitamise kohta ja hüvitatavate kulutuste suurust ei olnud ette nähtud majanduskavaga, kuid leiab, et seadusest ega põhikirjast ei tulnud Y-le piirangut leping-võlatunnistuse sõlmimiseks. Olenevalt sellest, kas väidetav esindusõiguse piirang tuli väli- või sisesuhtest, võis leping-võlatunnistus olla kas TsÜS § 129 lg 1 alusel tühine või TsÜS § 131 lg 1 alusel tühistatav. Ringkonnakohus selgitab, et tehing võib olla tühine ehk kehtetu selle tegemisest alates, kuid ka selle tegemise järel kehtiv ning hiljem ühepoolselt tühiseks muudetav ehk tühistatav. Kuivõrd tühist tehingut ei saa tühistada ning kohus peab tehingu tühisuse alustega arvestama omal algatusel (vt nt Riigikohtu 29. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-81-15, p 15; 5. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17-17, p 20), pidanuks maakohus enne leping-võlatunnistuse tühistamise kehtivust hindama, ega leping-võlatunnistus ei ole menetlusosaliste esile toodud asjaolude põhjal tühine.
12.2.Ringkonnakohtul ei ole menetlusosaliste esile toodud asjaoludel alust arvata, et lepingvõlatunnistus oleks tühine. Ringkonnakohus selgitab, et korteriühistu on KrtS § 1 lg 4 järgi eraõiguslik juriidiline isik ning korteriühistu organiteks on KrtS § 20 ja § 24 järgi korteriomanike üldkoosolek ja juhatus. Korteriomanike üldkoosolek on korteriühistu kõrgeim organ. Korteriühistu juhatus on KrtS § 24 lg 1 I lause järgi korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut. Korteriühistu juhatusele kohaldatakse mh mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) §-s 27 mittetulundusühingu juhatuse kohta sätestatut. MTÜS § 27 lg 1 järgi on juhatuse igal liikmel õigus esindada
2-20-120934 mittetulundusühingut kõigi tehingute tegemisel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sama tuleneb juriidiliste isikute kohta üldiselt TsÜS § 34 lg 2 I lausest (vt ka Riigikohtu 17. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-56-12, p 15). Korteriühistu juhatuse liikme esindusõigus (sh selle ulatus) tuleneb seega seadusest ning on sisuliselt piiramatu. See tähendab, et korteriühistu juhatuse liige saab korteriühistu nimel kehtivalt teha kõiki tehinguid, kui just seaduses ei ole eraldi sätestatud välise esindusõiguse piirangut. Kui korteriühistu juhatuse liige teeb välise esindusõiguse piirangut rikkudes mitmepoolse tehingu, on see TsÜS § 129 lg 1 alusel tühine, välja arvatud juhul, kui esindatav selle hiljem heaks kiidab. Korteriühistu juhatuse liikme esindusõigust reguleerivad sätted ei piira juhatuse liikme esindusõigust tehingute tegemisel korteriomanike üldkoosoleku liikmega (korteriomanikuga). KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduvad MTÜS § 19 lg 1 p 4 ja § 27 lg 6 piiravad üksnes juhatuse liikme õigust esindada korteriühistut tehingute tegemisel juhatuse või muu põhikirjaga ettenähtud organi (MTÜS § 31; ei ole korteriühistu puhul asjakohane) liikmega. Sellist piirangut ei ole võimalik tuletada ka KrtS § 22 lg-st 3, kuivõrd see säte ei reguleeri korteriomanike üldkoosoleku pädevust ja korteriühistu juhatuse liikme esindusõigust, vaid piirab korteriomaniku hääleõigust, kui korteriomanike üldkoosolekul otsustatakse tema ja korteriühistu vahel tehingu tegemist (vt analoogselt Riigikohtu 20. märtsi 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-6563, p-d 13–14). Y väline esindusõigus ei olnud seega piiratud ning ta võis sõlmida puudutatud isiku nimel avaldajaga leping-võlatunnistuse. Menetlusosalised ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, mis võimaldaksid järeldada, et leping-võlatunnistus on tühine mõnel muul alusel.
12.3.Samas võis puudutatud isikul olla õigus leping-võlatunnistus TsÜS § 131 alusel tühistada, kui täidetud olid nii tühistamise formaalsed kui ka materiaalsed eeldused. Seejuures lasub tühistamise eelduste täitmise tõendamise koormus puudutatud isikul.
12.3.1.Ringkonnakohus selgitab, et tühistamise formaalsed eeldused olid täidetud, kui tühistamise avaldus jõudis TsÜS § 98 lg 1 I lause tähenduses avaldajani TsÜS § 131 lg-s 3 sätestatud tähtaja jooksul. Tühistamise materiaalsed eeldused tulenevad TsÜS § 131 lg-st 1 ning need olid täidetud, kui Y rikkus leping-võlatunnistuse sõlmimisel esindamise aluseks olevast õigussuhtest (sisesuhtest) tulenevaid kohustusi puudutatud isiku ees, leping-võlatunnistus oli vastuolus puudutatud isiku huvidega ning avaldaja teadis või pidi kohustuste rikkumisest teadma. TsÜS § 90 lg 1 II lause sätestab, et kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see algusest peale kehtetu. Teisisõnu toob formaalsetele tingimustele vastav ja materiaalselt õigustatud tühistamisavaldus kaasa tehingu kehtetuse sõltumata sellest, kas teine pool sellele vastu vaidleb. Juhul kui tehingu teine pool peab tehingu tühistamist õigustamatuks, võib ta tehingu tühistanud poole vastu esitada tehingu täitmisele suunatud (hagi)avalduse. Selle esitamise korral peab tehingu tühistanud pool tõendama, et ta on tehingu kehtivalt tühistanud (vt Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne, 2010. § 90 kommentaar 3.1.3; Riigikohtu 13. aprilli 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9-16, p-d 33 ja 34; 27. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11-08, p 13). Kuivõrd avaldaja on esitanud puudutatud isiku vastu leping-võlatunnistuse täitmisele suunatud avalduse ning puudutatud isik on tuginenud selle tühistamisele, pidi puudutatud isik tõendama, et leping-võlatunnistuse tühistamise formaalsed ja materiaalsed eeldused olid täidetud. Avaldaja ei ole vastu vaielnud leping-võlatunnistuse tühistamise formaalsete eelduste
2-20-120934 täitmisele. Küll aga tugineb avaldaja sellele, et täidetud ei olnud leping-võlatunnistuse tühistamise materiaalsed eeldused.
12.3.2.Ringkonnakohtu hinnangul võib olla täidetud esimene materiaalne eeldus, et Y rikkus esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi. Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et rõdu, millele pääseb avaldaja korterist, kuulub korteriomanikke kaasomandisse. Seda kinnitavad ka avaldaja 31. augusti 2020. a avalduse täienduse lisad (vt dtl-d 86–92). Korteriomandi kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad KrtS § 35 lg 1 alusel korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. See tähendab, et korteriomandite kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimustes võetakse otsuseid vastu korteriomanike üldkoosolekul (KrtS § 20 lg 1). KrtS § 35 lg 2 sätestab näitliku loetelu tegevustest, mida käsitatakse tavapärase valitsemisena, mh on selliseks tegevuseks kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont ning laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine. Korteriomanike üldkoosolek otsustab KrtS § 36 lg 1 ja § 39 järgi ka korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat ületava laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmise ning kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajalike muudatuste tegemise. Kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on KrtS § 38 lg 1 järgi reeglina vaja kõigi korteriomanike kokkulepet. Lisaks saab KrtS § 41 lg 1 p-dest 1 ja 2 ning lg-st 3 tulenevalt ainult korteriomanike üldkoosolek otsustada, mis liiki kulutusi saab korteriühistu majandamiskuludena teha. Eeltoodud küsimused on seega seadusega antud üksnes korteriomanike pädevusse. See tähendab, et korteriühistu juhatusel ei ole korteriomanike kokkuleppe või korteriomanike üldkoosoleku otsuseta õigust võtta korteriühistule rahalisi kohustusi, sh otsustada, missuguste majandamiskulude hüvitamist korteriühistu liikmetelt nõuda. Korteriühistu juhatuse kohustusteks on korteriühistu esindamine ja juhtimine ning juhtimine tähendab eelkõige kohustust viia ellu üldkoosoleku kui kõrgeima juhtimistasandi poolt kujundatud korteriühistu tahet. Erandiks on siiski kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud toimingud ja kulutused. Korteriomanik võib KrtS § 37 lg 1 järgi teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Selliste toimingute tegemise võib KrtS § 37 lg 2 järgi otsustada ka korteriühistu juhatus, kui viivitamine tekitaks kaasomandi esemele olulist kahju. Erinevalt korteriomanikust teeb korteriühistu juhatus need toimingud korteriühistu, mitte iseenda nimel, mistõttu on ka kulude kandmise kohustus vahetult korteriühistul (vt ka KrtS eelnõu seletuskiri, lk 66). Kui kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulude kandmine ei ole kehtiva majanduskava alusel võimalik, on korteriühistu juhatus KrtS § 41 lg 4 järgi koosmõjus KrtS § 37 lg-ga 3 kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks. Siinsel juhul ei otsustanud puudutatud isiku juhatus ise kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toimingute tegemise üle KrtS § 37 lg 2 tähenduses, vaid tunnistas avaldaja nõuet juba tehtud kulutuste hüvitamiseks (vt ka avaldaja 24. oktoobri 2019. a avaldus puudutatud isikule, dtl 66). Avaldaja oli 15. septembril 2019 sõlminud töövõtulepingu ARGO&COMPANI OÜ-ga (dtl 64), millega viimane võttis endale kohustuse teha rõdu remonditöid ja anda need avaldajale üle hiljemalt 25. oktoobril 2019 ning avaldaja võttis endale kohustuse tehtud tööde eest tasuda. Tööde üleandmise-vastuvõtmise akti (dtl 65) kohaselt võttis avaldaja tehtud tööd vastu
20.oktoobril 2019. Leping-võlatunnistus on aga sõlmitud 24. oktoobril 2019 ning selles on kokku lepitud avaldajale töövõtulepingu alusel tasutu kompenseerimises. Seega tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel ülalviidatud sätete valguses hinnata, kas korteriühistu
2-20-120934 toonane juhatuse liige rikkus seadusest tulenevat sisemist esindusõiguse piirangut või enda ja korteriühistu vahelisest sisesuhtest tulenevat hoolsuskohustust (vt Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne, 2010. § 115 kommentaar 3.4.2.c, mille järgi võivad sisemise esindusõiguse piirang tuleneda nii seadusest kui ka juhatuse liikme hoolsuskohustusest; KrtS § 24 lg 1 ja MTÜS § 32 lg 1, mis sätestavad korteriühistu juhatuse liikme hoolsuskohustuse; Riigikohtu 2. detsembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-133-15, p 14).
12.3.3.Juhul, kui korteriühistu toonane juhatuse liige rikkus oma kohustusi, tuli puudutatud isikul selgelt esile tuua ka asjaolud, millest kohus saab järeldada, et leping-võlatunnistus oli vastuolus puudutatud isiku huvidega, st täidetud on ka teine tühistamise eeldus. Puudutatud isik on nii tühistamisavalduses kui ka kohtumenetluses tuginenud üldsõnaliselt sellele, et leping-võlatunnistus oli vastuolus tema huvidega. Puudutatud isik ei ole täpsustanud, milles tema huvid seisnesid ning miks läks leping-võlatunnistus nendega vastuollu. Ainuüksi asjaolu, et Y rikkus leping-võlatunnistuse sõlmimisel oma kohustusi puudutatud isiku ees, ei tähenda veel seda, et leping-võlatunnistus oleks vastuolus puudutatud isiku huvidega. Seejuures ei ole maakohus puudutatud isikule selgitanud, et tema peab esile tooma ja tõendama asjaolud, mille põhjal saaks teha järelduse, et leping-võlatunnistus on vastuolus tema huvidega, rikkudes sellega uurimispõhimõtet ja selgitamiskohustust. Lisaks on maakohus rikkunud määruse põhjendamise kohustust, kuivõrd maakohus ei ole leping-võlatunnistuse vastuolu puudutatud isiku huvidega üldse hinnanud ja on seega jätnud ühe tühistamise eelduse esinemise kindlaks tegemata. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul puudutatud isikule selgitada, et temal lasub kohustus tõendada, et leping-võlatunnistus oli vastuolus tema huvidega, ning anda talle vajadusel võimalus esitada selleks uusi asjaolusid ja tõendeid. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et leping-võlatunnistuse vastuolu puudutatud isiku huvidega saaks jaatada juhul, kui leping-võlatunnistus oleks puudutatud isikule kahjulik, näiteks kui sellega oleks puudutatud isikule võetud põhjendamatu kohustus, tunnistatud majanduslikult ebaotstarbekat tehingut või loobutud osaliselt või täielikult alusnõudele vastuväidete esitamisest. Praegu on asjas tuvastatud, et avaldaja korteri rõdu kuulub korteriomanike kaasomandisse. Seega valitsevad korteriomanikud rõdusid korteriühistu kaudu (vt KrtS § 34 lg 2), sh oli korteriühistul rõdude korrashoiukohustus. Avaldaja korteri rõdu, nagu ka teised korterelamu rõdud, oli avariiohtlik. Korteriomanikud ega puudutatud isiku juhatus ei otsustanud rõdude säilitamiseks vajalike toimingute tegemist ning avaldaja tegi seetõttu ise kulutusi rõdu remondile. Sellises olukorras tehtud kulutuste hüvitamise lubamine ei ole iseenesest vastuolus korteriühistu ega teiste korteriomanike huvidega.
12.3.4.Puudutatud isik on avaldaja nõudele vastu vaieldes tuginenud sellele, et avaldaja tehtud toimingud ja kulutused ei olnud vajalikud. Kui puudutatud isiku arvates seisneb lepingvõlatunnistuse vastuolu tema huvidega üksnes avaldaja tehtud toimingute ja kulutuste ebavajalikkuses, pidi puudutatud isik tõendama, et tehtud kulutused ei olnud rõdu säilitamiseks vajalikud. Maakohus on vaidlustatud määruses avaldaja nõude lahendamisel KrtS § 37 lg 1 alusel leidnud, et avaldaja ei ole tõendanud, et tema tehtud kulutused olid vajalikud. Nagu eespool selgitatud, pidi maakohus esmalt aga hindama asja lahendamist leping-võlatunnistuse alusel ning enne selle kehtivuse küsimuse lahendamist ei saanud tõendamiskoormus lasuda avaldajal, v.a juhul,
2-20-120934 kui puudutatud isik oli esitanud piisavad tõendid selle kohta, et avaldaja tehtud toimingud ja kulutused ei olnud vajalikud. Maakohus on määruses tsiteerinud puudutatud isiku esitatud üldehituslikku auditit ja selle täiendust ning teinud selle põhjal järelduse, et rõdu oli avariiohtlik ka pärast remondi tegemist, mistõttu ei olnud sellele tehtud kulutused vajalikud. Samas ei hinnanud maakohus seda kogumis teiste tõenditega, mh hindamisraporti ja selles tehtud ettepanekutega olukorra parandamiseks. Samuti ei võtnud maakohus seisukohta ühegi vastuväite kohta, mille avaldaja üldehituslikule auditile ja selle täiendusele esitas, kuigi kohus peab põhjendama ka seda, miks ta ei nõustu menetlusosalise hinnanguga tõendile (vt nt Riigikohtu 21. veebruari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-154-06, p 13). Eriti oluline on see juhul, kui kohus avalduse rahuldamise üle otsustamisel sisuliselt ainult ühele tõendile tuginebki. Avaldaja on erinevates menetlusdokumentides juhtinud tähelepanu mh sellele, et üldehitusliku auditi ja selle täienduse koostaja on erapoolik ja ei ole järginud ehitise auditi läbiviimise nõudeid, mh ei arvestanud ta rõdu remonditööde kohta esitatud dokumente ja avaldaja selgitusi, ei teinud ühtegi uuringut ega mõõtmist ja tegi oma järeldused üksnes rõdu välise vaatluse põhjal (rõdu maa poolt vaadates), mistõttu on selles tehtud järeldused põhjendamatud ja tõend asjakohatu. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel hinnata kõiki avaldaja vastuväiteid üldehituslikule auditile ja selle täiendusele, kuivõrd need võivad näidata, et üldehituslik audit ja selle täiendus ei tõenda asjaolu(sid), mille tõendamiseks need on esitatud. Sellisel juhul tuleks maakohtul teha puudutatud isikule ettepanek esitada oma väidete tõendamiseks täiendavaid tõendeid.
13.Eeltoodud põhjendustel tuleb maakohtu määrus tühistada ning asi saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel anda menetlusosalistele võimalus esitada uusi asjaolusid ja tõendeid ning võtta seisukoht kõigi menetlusosaliste faktiliste ja õiguslike väidete kohta. Samuti tuleb maakohtul selgitada menetlusosalistele õiguslikku olukorda ning tõendamiskoormust lähtuvalt sellest, kas leping-võlatunnistus kehtib või mitte. Selgitamisel tuleb arvestada ka sellega, et avaldaja on nõude esitamisel lähtunud leping-võlatunnistuse kehtivusest ja nõudnud selle alusel sissenõutavaks muutunud osamaksete tasumist, mistõttu on avaldaja kohtule esitatud nõue väiksem tema tehtud kulutustest. Avaldajale tuleks seega anda võimalus kas nõuet suurendada või täpsustada, milliste konkreetsete remonditöödega seotud kulutuste hüvitamist ta soovib, kui leping-võlatunnistus osutub kehtetuks. Kui maakohus peaks leidma, et leping-võlatunnistus ei kehti ja avaldaja nõuet ei saa rahuldada KrtS § 37 lg 1 alusel, tuleb maakohtul hinnata, kas avaldaja nõuet on esitatud asjaoludel võimalik rahuldada mõnel muul õiguslikul alusel (vt ka Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p-d 29 ja 30).
14.Vastuseks avaldaja väitele, et puudutatud isiku lepingulistel esindajatel ei pruugi olla õigust puudutatud isikut kohtumenetluses esindada, märgib ringkonnakohus, et korteriühistul on õigus volitada omal äranägemisel end kohtumenetluses lepingulise esindajana esindama iga isikut, kes vastab TsMS § 218 lg-s 1 sätestatule (vt ka Riigikohtu 18. juuni 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-14, p 13). Praegu on puudutatud isik volitanud end 11. juuni 2020. a volikirjaga (dtl 403) esindama D. Lipatovit ja J. Karžetskajat, kes on esitanud ka TsMS § 218 lg 1 p-s 2 nõutud haridust tõendavad diplomid (dtl 404–406). Üksnes juhul, kui seaduse järgi on volituse andmiseks vaja ka korteriomanike üldkoosoleku otsust, tuleb see kohtule esitada (vt Riigikohtu
15.veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-165-10, p 9). Seadus ei näe ette, et korteriomanike üldkoosolek peaks otsustama korteriühistu esindaja määramise vaidluses, milles korteriomanik nõuab korteriühistult raha. Puudutatud isiku lepinguliste esindajate õigust esindada puudutatud isikut kohtu ees ei mõjuta see, kui puudutatud isiku juhatus peaks olema võtnud puudutatud isikule korteriomanike üldkoosoleku otsuseta kohustuse maksta lepingulistele esindajatele esindamise eest tasu.
2-20-120934
15.TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt otsustab menetluskulude jaotuse maakohus, vastavalt asja uue läbivaatamise tulemustele.
16.Kuna ringkonnakohus ei tee menetlust lõpetavat määrust, ei saa määruse peale määruskaebust esitada (TsMS § 696 lg-d 3 ja 4 ning § 617 lg 2; vt analoogselt Riigikohtu 28. mai 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p 11).