Hageja X (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja Kaire Kiviselg (isikukood xxxxxxxxxxx) Kostja osaühing Nordkapital (registrikood 10819149), lepinguline esindaja Kristjan Aava (isikukood xxxxxxxxxxx)
Kohtuistungi toimumise aeg või menetluse liik
25.11.2020, edasi kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta hagi rahuldamata.
Määrata menetluskulud hageja kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse
2-19-121714 lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue
Hageja X palub kostjalt OÜ-lt Nordkapital välja mõista hageja kasuks 4 000 eurot ning määrata menetluskulud kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 11.07.2019 lihtkirjalikud lepingud korteriomandite asukohaga Paepargi 50/1 ja 50/2 broneerimiseks. Hageja tasus kostjale lepingute alusel kokku 4 000 eurot broneerimistasu.
3.Hageja avaldas 16.07.2019 kostjale soovi lepingute tühistamiseks ja raha tagastamiseks. Kostja ei ole hagejale raha tagastanud.
4.Hagejale jäi maakleri selgitustest mulje, et broneerimistasu on ettemaks, mis arvestatakse kinnisvaraobjektide ostuhinnast maha. Maakler on hilisemas kirjavahetuses seda hagejale kinnitanud. Hageja hinnangul on kostja eelnevaga hagejat eksitanud ja käitunud vastuolus hea usu põhimõtetega.
5.Hageja leiab, et 4 000 eurot tasuti tegelikkuses kinnisvaraobjektide ostu ettemaksuna, mitte broneerimistasuna, mida kinnitab ka maksete suurus. Hageja väitel sisalduvad 11.07.2019 lepingus kõik eellepingu kohustuslikud tingimused, s.h kohustus notariaalse võlaõigusliku ostu-müügi lepingu sõlmimiseks hiljemalt 12.08.2019.
6.Hageja on asunud seisukohale, et pooled on sõlminud tegelikkuses eellepingu, mis ei vasta võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2 sätestatud vorminõuetele ning on seetõttu tühine.
7.Hageja nõuab 4 000 euro tagastamist alusetu rikastumise alusel vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg-le 2. Kostja seisukohad
8.Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
9.Broneerimislepingud sisaldavad kostjale ainult ühte kohustust, milleks on kohustus hoiduda perioodil 11.07.2019 kuni 12.08.2019 korteri võõrandamisest või broneerimisest kolmandatele isikutele. Kostja selgitab, et lepingus esitatud viide võlaõigusliku müügilepingu sõlmimise kuupäevale ei anna hagejale õigust esitada kinnisasjade omandiga seotud nõudmisi.
10.Hageja broneeris vara kokku 307 500 euro ulatuses ja maksis broneerimistasu 4 000 eurot, s.o 1,3% kogu broneeritud vara väärtusest. Kostja leiab, et broneerimistasu 1%-1,7% broneeritava vara väärtusest on mõistlik ning ei ole ebamõistlikult suur ega koormav.
11.Kostja väitel puudub pooltel kokkulepe selle kohta, et broneerimistasu oleks arvestatud hiljem kinnisasja müügihinna sisse. Kinnisvaramaakleril Y puudusid volitused kostja nimel broneerimistasude ning sõlmitud lepingute osas tahteavalduste andmiseks. Kostja selgitab, et broneerimislepingud sõlmisid X ning OÜ Nordkapital. Lepingud ei sisalda volitusi kolmandatele isikutele, mistõttu ei saa kolmandad isikud ka viidatud õigussuhte sisu kujundada või mõjutada selle sisu hilisemate tahteavaldustega. Selguse huvides avaldab kostja, et ei kiida heaks tõlgendust, et broneerimistasu arvatakse hilisemalt müügihinna sisse. Kostja hinnangul ei saa kõne alla tulla ka taluvusvolitus TsÜS § 118 lg 2 mõistes, sest kostjale ei olnud maakleri tegevus broneerimistasu puudutavas osas teada. (5)
2-19-121714 Kohtu põhjendused
12.Kohus, tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega ja hinnanud kõiki kogutud tõendeid, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
13.Poolte seisukohtadest nähtuvalt ja kooskõlas TsMS § 231 lg 4 ei ole poolte vahel vaidlust selles, et: -
X ja OÜ Nordkapital sõlmisid 11.07.2019 kaks lepingut, millega X kohustus OÜ-le Nordkapital tasuma kokku 4000 eurot ja OÜ Nordkapital hoiduma korterite võõrandamisest või broneerimisest kolmandatele isikutele kuni 12.08.2019 (dtl 31 ja 32).
-
X on OÜ-le Nordkapital tasunud 4 000 eurot.
14.Pooled vaidlevad eelkõige selle üle, kas sõlmitud lepingud vastasid eellepingu tunnustele ning kas tasutud 4 000 eurot on käsitatav broneerimistasuna või ettemaksena.
15.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 1 sätestab, et eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Tutvudes vaidlusaluste lepingute struktuuri ja sõnastusega, asub kohus seisukohale, et lepingutest ei tulene poolte kohustust sõlmida tulevikus mistahes teisi lepinguid. Lepingute sissejuhatavas osas, mis on ära märgitud fraasiga: „arvestades et“, viidatakse poolte soovile sõlmida konkreetsete korteriomandite osas võlaõiguslikud müügilepingud, kuid lepingust tulenevad kohustused on selgelt ja alapunktidena välja toodud peale fraasi: „Pooled sõlmisid käesoleva broneerimislepingu (edaspidi Leping) alljärgnevas:“ Eeltoodust tulenevalt pidi iga mõistlik isik mõistma, et sõlmitud lepingust ei tulene pooltele kohustust kokkulepitud tingimustel tulevikus lepingu sõlmimiseks. Seega lepingu struktuurist ja sõnastusest tulenevalt ei ole 11.07.2019 sõlmitud lepingud suunatud tulevikus sõlmitavate lepingute tingimustes kokku leppimiseks ning ei vasta seetõttu VÕS § 33 lg 1 sätestatud eellepingu tunnustele.
16.VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Lepingute tekstis on hageja rahalist kohustust nimetatud läbivalt broneerimistasuks ning 11.07.2019 lepingute tekst ei ole mahukas ega keeruline ning sisaldab endas vaid kahte selget põhitingimust: a) OÜ Nordkapital kohustub hoiduma korterite võõrandamisest või broneerimisest kolmandatele isikutele kuni 12.08.2019 (lepingute p 1), b) X kohustub OÜ-le Nordkapital kohustuse täitmise eest tasuma broneerimistasu 2000 eurot (lepingute p 2). Lepingut kui tervikut ja lepingu põhitingimusi arvestades, ei ole kohtu hinnangul võimalik lepinguid tõlgendada selliselt, et poolte tahe oli suunatud tulevikus sõlmitava korteriomandi ostumüügilepingu tingimustes kokku leppimisele.
17.Hageja leiab, et broneerimistasu suurus viitab tegelikkuses ettemaksu iseloomule ja seetõttu broneerimislepingu eellepingu tunnustele. Broneerimislepingutes on korteriomandite hinnaks märgitud kokku 307 500 eurot. Hageja tasutud 4000 eurot moodustaks müügihinnast vaid 1,3%, mis kohtu hinnangul ei viita ettemaksu tegemisele. (5)
2-19-121714 Kohus leiab, et korterite müümise aeg on seotud müüja jaoks jookvate kuludega. Broneerimistasus kokku leppimise peamiseks eesmärgiks võib seega pidada müügi peatamisega seotud kulude hüvitamist müüjale, kuid broneerimistasu suurus ei ole siiski üheselt samastatav kulu suurusega. Kulu hüvitamise kõrval võib müüja huviks pidada ka broneerimislepinguga eraldiseisva tulu teenimist. Siiski saab broneerimisega seotud kulude suurust pidada indikatsiooniks broneerimistasu proportsionaalsusest. Kostja on esitanud kalkulatsiooni, mille kohaselt korteriga Paepargi 50/1-x on seotud kulutusi vähemalt 2 935 eurot (s.h laenu intress 600 eurot kuus) ja Paepargi 50/2-x korteriga on kujunenud müügieelseks kuluks 8 446 eurot (s.h laenuintress 972 eurot), millesse ei ole arvestatud korteriomandite igapäevast ülalpidamise kulu (dtl 104, 108). Kostja esitatud asjaoludest ja tõenditest ei saa järelduda täpne korteriomandite müümise peatamisega seotud kulu. Kohus saab siiski järeldada, et kokkulepitud broneerimistasu on proportsionaalne kostja tehtud kulutustega ja sooviga teenida broneerimislepingutelt ka tulu. Hageja on viidanud artiklile, milles avaldatakse arvamust, et kallimate varade ja pikema perioodi puhul oleks mõistlik broneerimistasu kuni 1000 eurot (dtl 113). Kohus ei saa nimetud arvamuse põhjal siiski järeldada, et broneerimistasu kuni 1000 eurot vastaks ka väljakujunenud tavale või kataks broneerimisega seotud kulud. Hageja ei ole esitanud asjaolusid, millest võiks järelduda broneerimistasu oluline hälbimine tavapärasest praktikast. Arvestades, et korteriomandite müük koguväärtusega 307 500 eurot peatati lepingute kohaselt kuuks ajaks (11.07.2019 kuni 12.08.2019), siis ei saa broneerimistasusid, kokku 4 000 eurot, pidada ebamõistlikult suureks ega tasutuks ettemaksuna.
18.Kostja on Riigikohtu 29.11.2017. a lahendi nr 2-16-8456 p-le 16 viidates leidnud, et kuna 11.07.2019 lepingute p 3 näeb ette tasu jäämise müüjale müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepinguga. Kohtu hinnangul broneerimislepingu sõlmimine ja broneerimistasu maksmine kaotaks oma eesmärgi ilma ostja tegeliku võimaluseta ostu sooritamiseks broneerimistähtaja vältel. Seetõttu on broneerimisleping ja tulevikus sõlmitav müügileping paratamatus seoses. Pooltel on seega mõistlik kokku leppida broneerimistasu tagastamise tingimustes juhuks kui müügileping jääb sõlmimata. Siiski ainult viide tulevikus sõlmitavale lepingule, ilma konkreetsetes müügitingimustes kokku leppimata, ei saa anda broneerimislepingule eellepingu tunnuseid. Lepingute p3 esimese lause sõnastusest saab järeldada, et broneerimistasu jääb alati müüjale v.a juhul kui müügileping jääb sõlmimata müüjast tuleneval põhjusel. Seetõttu ei oma tähtsust lepingu punktis 3 hilisem kinnitus et broneerimistasu jääb müüjale ka sellisel juhul kui müügilepingut ei sõlmita ostjast tuleneval põhjusel. Kohus tuvastab, et lepingutes puudub mistahes kokkulepe broneerimistasu arvestamiseks korteriomandi müügihinna sisse. 11.07.2019 lepingutes saab broneerimistasu käsitada vaid broneerimistasuna ning tasu tagastamise tingimustest kokkulepe ei saa sanktsioneerida ostjat tulevase korteri ostu-müügi tehingu sooritamata jätmisel.
19.Eelnevast järelduvalt asub kohus seisukohale, et 11.07.2019 lepingutes puuduvad eellepingu tunnused ja neid tuleb mõista broneerimislepingutena.
20.Kostja on hagiavalduses viidanud sellele, et ta on 11.07.2019 lepingud sõlminud eksimuse mõjul tulenevalt maakleri selgitusest, et broneerimistasu arvestatakse müügihinnast maha. (5)
2-19-121714 Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 92 lg 1 kohaselt on eksimus ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Kohus leiab, et hagejal ei saa olla broneerimislepingute tingimuste osas ekslikku arusaama, sest kõik broneerimistasusid puudutavad kokkulepped sisalduvad 11.07.2019 broneerimislepingutes. Broneerimislepingus ei ole pooled kokku leppinud selles, et broneerimistasu arvestatakse hiljem korterite müügihinnast maha. Asjasse puutumatud on ka tehingut vahendanud maakleri hinnangud lepingu tingimuste osas, sest maakler ei olnud käesoleval juhul tehingu pooleks ega kostja esindajaks. Kohus märgib siiski, et hageja ei ole esitanud asjaolusid ega tõendeid selle kohta, et maakler on broneerimistasu osas andnud eksitavat teavet enne broneerimislepingu sõlmimist. Peale lepingu sõlmimist maakleri antud hinnangud ei saa aga omada tähendust hageja seisukoha kujunemisel enne lepingute sõlmimist. Seega jätab kohus vastavad tõendid hindamata. Hageja ei ole esitanud asjaolusid, milles kohus saaks järeldada kostja hea usu põhimõtetega vastuolus olevat käitumist ega eksimusse viimist.
21.Eelnevat kokku võttes asub kohus seisukohale, et 11.07.2019 broneerimislepingute tühistuse tuvastamiseks ja broneerimistasu hagejale välja mõistmiseks puudub alus. Hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus.
TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Juhindudes TsMS § 162 lg-st 1 määrab kohus menetluskulud hageja kanda.
Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist. Kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus TsMS § 174 lg 4 järgi menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/ Alan Biin Kohtunik
(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.