Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Otsuse peale võib esitada põhjendatud apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotluse esitamine ei vabasta kaebuse tähtaegse esitamise nõudest. Asjaolud OÜ S.A.CITO on esitanud hagiavalduse A Vi, S Vi ja A Vi vastu kasutuseeliste ja viivise nõudes. Menetluskulud palub hageja jätta kostjate kanda ning hüvitatavatelt menetluskuludelt mõista hageja kasuks välja viivis. Hagiavalduse kohaselt kuulub OÜ-le S.A.CITO ja L Vile kaasomanikena korteriomand asukohaga xxx, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa number xxx. Hageja soetas 1⁄2 mõttelist osa korteriomandist 26.11.2019 avalikul enampakkumisel, mille viis läbi pankrotihaldur M B R Vi pankrotivara müümiseks. Hageja kanti kinnistusraamatu II jakku korteriomandi kaasomanikuna 09.12.2019. Hageja on edastanud korduvalt kostjatele teateid korteri vabastamiseks. Kostjad on saanud teated kätte, kuid korterit ei vabastanud. Hagiavaldusest nähtuvalt on kostjad alates 09.12.2019 kasutanud korteriomandit õigusliku aluseta. Hagiavalduse kohaselt xxx OÜ poolt 29.06.2021 koostatud eksperthinnangust nr xxx nähtuvalt oli 29.06.2021 seisuga korteriomandi keskmine üürihind 390 eurot. Hindaja pidas võimalikuks keskmise üürihinna kõikumist vahemikus +/-10%. Seega jääb keskmine üürihind vahemikku 351–429 eurot. Hageja võtab hüvitise arvestamisel aluseks minimaalse keskmise üürihinna 351 eurot ühes kalendrikuus, s.o 11,7 eurot päevas (351 / 30 = 11,7). Hageja palub kohtul mõista kostjatelt välja perioodil 04.03.2020-26.08.2021 saadud kasutuseelise hüvitis summas 3159 eurot. 10.09.2021 võttis kohus hagi menetlusse ning andis kostjatele tähtaja vastuse esitamiseks. Kostjad on edastanud kohtule vastuse hagiavaldusele 08.11.2021. Kostjad hagi ei tunnista. Kostjad möönavad, et hageja omandas 1⁄2 korteriomandist aadressil xxx avalikul enampakkumisel 2019. aastal. Varasemalt kuulus 1⁄2 korteriomandist kostja 1 abikaasale R Vile. R Vi võlgade katmiseks korraldas pankrotihaldur avaliku enampakkumise. Kostja 1 on seisukohal, et enampakkumine korraldamisel rikuti seadust, mistõttu kostja 1 pöördus 2020. aasta jaanuarikuus kohtusse hagiga pankrotihalduri ja hageja vastu enampakkumise tühiseks tunnistamiseks. Seetõttu jäid kostjad elama aadressile xxx kuni vaidluse lahendamiseni. Kostja 1 avaldas, et kuivõrd kostjad ootavad Riigikohtu otsust, siis on põhjendamatu hageja väide, et kostjad elavad alusetult vaidlusaluses korteris. Kostjate vastusest nähtuvalt on kostjate kasutuses üks 18 m2 suurune tuba. Kostjate seisukohast nähtuvalt on kostjad tasunud kommunaalmakseid täielikult, sellises mahus nagu 3-toalise korteri eest, sealhulgas hageja eest. Kostjate arvates on hoopis hageja kohustatud hüvitama kostjatele hageja eest tasutud kommunaalmaksed. Seega on hageja nõue saamata jäänud tulu osas on täielikult põhjendamatu, kuivõrd hageja saab olulise kasumi Tallinna kinnisvara järsu hinnatõusu arvelt alates 2021. aasta veebruarikuust seoses kinnisvarahindade tõusuga. 09.03.2022 toimus kohtuistung, kus osalesid hageja seaduslik esindaja, hageja lepinguline esindaja ning kostjate lepinguline esindaja. Kostjate esindaja avaldas, et poole korteri osas oli läbivaatamisel vaidlus kohtus ning kostjatel kokkulepet L Viga korteri kasutamiseks ei olnud. Kostjate esindaja lisas, et kostjad maksid kommunaalteenuste eest kuni jaanuarikuuni 2022. aastal. Kommunaalteenuseid maksti kogu korteri eest. Kostjate esindaja leidis, et kuivõrd korteri turuväärtus on kasvanud, siis ei ole hageja kahju saanud. Hageja lepinguline esindaja avaldas, et kasutuseeliseid nõutakse pooles ulatuses. Kohus andis hagejale tähtaja nõude täpsustuse esitamiseks 06.04.2022 ja kostjatele vastuse esitamiseks 20.04.2022.

06.04.2022 esitas hageja kohtule nõude täpsustuse. Kuivõrd hageja sai korteriomandi asukohaga xxxx otsese valduse 25.02.2022, on selgunud periood, mille jooksul oli korteriomand kostjate ebaseaduslikus valduses. Selleks on hageja sõnul 05.03.2020-25.02.2022. Kuna hageja on xxx asuva korteriomandi 1⁄2 mõttelise osa omanik, on hageja võtnud nõude summa arvutamisel hüvitise suuruseks poole päevase kasutuseelise hüvitise summast, so 5,85 eurot. Hageja palub mõista kostjatelt hageja kasuks välja kasutuseelise hüvitis summas 4223,70 eurot. Hageja tõi välja, et lisaks ebaseaduslikule valdamisele tarbisid kostjad ajal, mil nad korteriomandit valdasid, ka kommunaalteenuseid, kuid jätsid alates jaanuarikuust 2022. aastal majandamiskulude eest tasumata. Kulud tasus pärast vaidlusaluse korteriomandi valduse saamist hageja. 2022. aasta jaanuarikuu majandamiskulude eest esitas korteriühistu arve nr 11051 summas 221,59 eurot ja 2022. aasta veebruarikuu majandamiskulude eest arve nr 11052 summas 170,06 eurot. Arve nr 11051 tasus hageja 28.02.2022 ja arve nr 11052 08.03.2022. Hageja nõuab kostjatelt majandamiskulude hüvitamist kokku summas 367,36 eurot. Seega palub hageja mõista kostjatelt solidaarselt välja kasutuseeliste eest hüvitis summas 4591,06 eurot, viivis summas 166,46 eurot ja edasiulatuv viivis. Kostjad hageja täpsustatud nõudele seisukohta ei esitanud. Kohtu põhjendused Kohus leiab, et asja võib lahendada kirjalikus menetluses tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1 alusel. Pooled on oma seisukohad ja vastuväited esitanud kohtule kirjalikult. Lisaks on kohus pooled ära kuulanud 09.03.2022 toimunud kohtuistungil. Kohus küsis pooltelt 09.03.2022 kohtuistungil asja edasise menetlemise kohta. Pooled avaldasid, et on nõus asja edasise menetlemisega kirjalikus menetluses. TsMS § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 85 lg 1 kohaselt vastutab valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt VÕS §-dele 1037-1040. VÕS § 1037 lg 1 näeb ette, et õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. VÕS § 1037 lg 3 esimese lause kohaselt hinnatakse eelnimetatud harilikku väärtust rikkumise aja seisuga. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 l õige 1 sätestab, et esemest saadav kasu on eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid (vt nt Riigikohtu 22. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14, p 16; 19. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 15). Riigikohus on leidnud, et kinnisasja (aga ka ehitiste kui vallasasjade) kasutuseeliste arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha (RKTKo nr 3-2-1135-05, p 26). Seega on hageja VÕS § 1037 lg 1 alusel esitatud nõude eeldused järgmised:

Puudub vaidlus, et OÜ-le S.A.CITO ja L Vile kuulus kaasomanikena korteriomand asukohaga xxx, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa number xxx. Hageja soetas 1⁄2 mõttelist osa korteriomandist 26.11.2019 avalikul enampakkumisel ning hageja kanti kinnistusraamatu II jakku korteriomandi kaasomanikuna 09.12.2019. Kostjad on jätnud korteriühistu poolt esitatud majandamiskulude arved tasumata alates 2022. aasta jaanuarikuust. Kinnistusraamatu kohaselt on käesolevalt kõnealuse korteriomandi omanikuks Setnera OÜ, kes on 18.03.2022 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 24.03.2022. Kõigepealt selgitab kohus välja, kas kostjad on rikkunud hageja omandit või valdust. Puudub vaidlus, et kostjad valdasid nimetatud korteriomandit nõudeperioodil, s.o vähemalt 04.03.2020-25.02.2022. Hageja on arvestanud kasutuseeliste arvutamise aega alates 04.03.2020, kuivõrd vastav kuupäev oli hageja nõudekirjast tulenev viimane tähtaeg, millal kostjad pidid korteri vabastama. Tegelikkuses aga kasutasid kostjad korterit ebaseaduslikult juba 09.12.2019, mil hageja kanti kaasomanikuna kinnistusraamatusse. Kinnisturaamatust ei nähtu kostjate kinnistu kasutamise õigust. Seega on kostjad kasutanud korterit ilma õigusliku aluseta. Kohus nõustub hagejaga selles, et kasutuseelise väärtuse saab vastavalt TsÜS §-le 65 kindlaks määrata eluruumi kasutamisest saadava eelise kohaliku keskmise turuhinna järgi, s.o eluruumi üürimisel saadava üüri järgi. xxx OÜ 29.06.2021 koostatud eksperthinnangu nr xxx alusel võttis hageja kasutuseelise hüvitise arvestamisel aluseks minimaalse keskmise üürihinna, so 351 eurot ühes kalendrikuus. Kuna hageja oli xxx asuva korteriomandi 1⁄2 mõttelise osa omanik, on hageja võtnud nõude summa arvutamisel hüvitise suuruseks poole päevase kasutuseelise hüvitise summast so 5,85 eurot. Kuivõrd kostjad kasutasid korteriomandit kuni 25.02.2022 nõuab hageja kostjatelt majandamiskulude hüvitamist 2022. aasta jaanuarikuu eest summas 221,59 eurot ja 2022. aasta veebruarikuu eest summas 145,77 eurot. Kokku nõuab hageja kasutuseeliseid summas 4591,06 eurot (so kasutuseelis korteriomandi kasutamise eest summas 4223,70 eurot ja kommunaalkulude hüvitis summas 367,36 eurot). Kostjad on väitnud, et hageja ei saa nõuda kasutuseeliseid, kuivõrd enampakkumise korraldamisel, millel hageja omandas 1⁄2 korterist rikuti seadust. Seetõttu jäid kostjad elama aadressile xxx kuni enampakkumise tühiseks tunnistamise kohtuvaidluse lahendamiseni. Kohus selgitab, et asjaolu, et kohtus oli pooleli menetlus enampakkumise tühiseks tunnistamise nõudes, ei andnud kostjatele õigust ilma õigusliku aluseta korterit kasutada. Kohus, analüüsinud poolte poolt esitatut, on jõudnud seisukohale, et nõudeperioodil puudus kostjate valdusel õiguslik alus. Kuivõrd kostjad valdasid nõudeperioodil korterit õigusliku aluseta, on nad rikkunud hageja omandit. Seega on täidetud kasutuseeliste nõude eeldus. Kostjate väited, et nad maksid ka hageja eest kommunaalkulusid ning need tuleks nüüd hageja poolt kostjatele hüvitada, ei ole asjakohased, kuna kostjad ei ole esile toonud, millised olid nende kantud kulud, mida tegelikult pidanuks kandma hageja. Kostjate poolt kantud igakuised kommunaalkulud olid tekkinud kostjate poolt hagejale kuuluva korteriomandi kasutamisega ning nende kulutuste kandmine oli kostjate, mitte hageja kohustus. Osundatust tulenevalt tuleb kostjatelt hageja kasuks välja mõista xxx korteri kasutuseelise hüvitisena perioodi 04.03.2020 – 25.02.2022 eest 4591,06 eurot. Kohus selgitab, et Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid. Kostja on kasutanud vaidlusalust korterit ning on sellega kokku hoidnud kulusid, mida tulnuks analoogsest korteris

elamisel muidu teha. Seejuures ei oma tähendust, kas korteriomandi väärtus on sel ajal kasvanud või kahanenud. Järgnevalt analüüsib kohus hageja viivisenõuet seonduvalt kasutuseelistega. VÕS § 101 lg 1 p-st 6 tulenevalt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. VÕS § 113 lg 2 sätestab, et kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Hageja palus kostjatelt viivise välja mõista alates hagi esitamisest 27.08.2021 kuni 06.04.2022 (kaasa arvatud) summas 166,46 eurot ning edasiulatuvalt alates 06.04.2022 kindla summana kuni kohtuotsuse tegemiseni ning alates kohtuotsuse tegemisest põhinõudelt summas 4591,06 eurot seadusjärgses määras kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte enam, kui on põhinõude summa. Kohus leiab, et viivisenõue on põhjendatud. Seega kohus rahuldab hageja viivisenõude ning mõistab kostjatelt hageja kasuks välja viivise alates hagi esitamisest 27.08.2021 kuni nõude täpsustuse esitamiseni 06.04.2022 summas 166,46 eurot ja kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise summas 63,38 eurot (periood: 07.04.2022 – 08.06.2022, viivisemäär: VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud seadusjärgne viivisemäär) ning alates 09.06.2022 viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata põhinõudelt 4591,06 eurot (kasutuseelised) kuni põhinõude täitmiseni. Kostja ei ole hageja nõude täpsustusele ega viivisenõudele vastuväiteid esitanud. Kuivõrd kohus rahuldab hagi, siis jäävad menetluskulud kostja kanda (TsMS § 162 lg 1). TsMS § 174 lg 1 ja 2 alusel määrab kohus menetluskulud kindlaks käesolevas kohtuotsuses. Hageja on palunud kostjalt välja mõista hageja kasuks riigilõivu ja õigusabikulud. TsMS § 138 lg 1 ja 2 järgi on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud, kohtukulud on mh riigilõiv. Hagihind on 5124,80 eurot ning sellise hinnaga hagilt tuli hagi esitamise ajal kehtinud riigilõivuseaduse kohaselt tasuda riigilõivu 595 eurot, mille hageja on tasunud. Riigilõivukulu on põhjendatud. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud mh menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et „kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.“ Hageja on menetluskulude nimekirjas märkinud, et tema ajakulu seoses käesoleva menetlusega on olnud 12,5 tundi, tunnitasu on määras 150 - 160 eurot (ilma käibemaksuta) ning palunud määrata kindlaks õigusabikulud summas 1917,50 eurot. Lisaks on hageja kandnud dokumentaalse tõendi saamise kulu summas 130 eurot (xxx OÜ 29.06.2021 eksperthinnang nr xxx). Ekspertiisikulu summas 130 eurot on põhjendatud kulu ja kohus mõistab vastava kulu kostjatelt välja.

Hagejat esindab käesolevas menetluses vandeadvokaadist esindaja. Hageja esindaja tunnitasu jääb vahemikku 150 – 160 eurot. Kohus peab põhjendatuks hageja esindaja tunnitasu summas 150 eurot. Hageja on teostanud toiminguid 12,5 tunni ulatuses järgmiselt: hagiavalduse koostamine - 5,5 tundi; kostja seisukoha analüüs, ettevalmistus ja osalemine Harju Maakohtu 09.03.2022 istungil - 2,75 tundi; kompromissettepaneku ja 06.04.2022 menetlusdokumendi koostamine - 3,5 tundi; 04.05.2022 menetlusdokumendi koostamine - 0,75 tundi. Arvestades asja mahtu ja keerukust peab kohus hageja ajakulu ja teostatud toiminguid põhjendatuks 10 tunni ulatuses. Kohus mõistab kostjatelt hageja kasuks välja põhjendatud õigusabikulud summas 1500 eurot. Eeltoodu põhjal määrab kohus hageja põhjendatud ja vajalike menetluskuludena kindlaks 2225 eurot (riigilõiv 595 eurot, ekspertiisikulu 130 ja õigusabikulud 1500 eurot) ning mõistab menetluskulud kostjatelt välja. Kostjad on palunud jätta kostjate menetluskulud hageja kanda. Kuivõrd kohus rahuldab hagi, jäävad kostjate menetluskulud kostjate endi kanda. Vastavalt TsMS § 177 lg 4 kohus märgib menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Vastavalt hageja taotlusele mõistab kohus kostjatelt välja menetluskulude viivise. TsMS § 178 lõike 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata kulude hüvitamiseks õigustatud või kulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav kulude summa ületab 200 eurot. Sama paragrahvi lõike 4 kohaselt ei hüvitata menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid. Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 430 lõikele 1 võivad pooled menetluse kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni lõpetada kompromissiga. /Allkirjastatud digitaalselt/ Meelis Eerik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.