Otsuse tegemise aeg ja koht 27.05.2022 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-21-126573
Tsiviilasi
SA Merimetsa Tervisekeskus hagi FysioMedica OÜ vastu võla nõudes hagi hind 3145,22 eurot
Hagihind
Menetlusosalised ja nende Hageja: SA Merimetsa Tervisekeskus (registrikood 90008138, esindajad Paldiski mnt 68a, 10617 Tallinn); Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kaarel Berg (Advokaadibüroo Eversheds Sutherland Ots & Co, Kentmanni 4, 10116 Tallinn, e-post: [email protected]); Kostja: FysioMedica OÜ (registrikood 12573497, Tihase 38, 10619 Tallinn); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Nele Tammemäe (Advokaadibüroo Küllike Namm, Lai 9, Tallinn, e-post: nele.tammemä[email protected]). Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta vastu hageja loobumine edaspidise 17 igakuise 219,70 euro suuruse makse nõudest ja lõpetada eeltoodud nõude osas menetlus käesolevas tsiviilasjas.
2.Hagi rahuldada.
3.Mõista kostjalt FysioMedica OÜ-lt (registrikood 12573497) hageja SA Merimetsa Tervisekeskus (registrikood 90008138) kasuks väja 1065,60 (üks tuhat kuuskümmend viis eurot ja 60 senti), millest 903,15 eurot on hagiavalduses toodud põhinõue ja 162,45 eurot sissenõutavaks muutunud viivis.
4.Mõista kostjalt FysioMedica OÜ-lt (registrikood 12573497) hageja SA Merimetsa Tervisekeskus (registrikood 90008138) kasuks välja sissenõutavaks muutuv viivis alates 09.12.2021 põhinõudelt 903,15 eurolt lepingulise määraga 0,2% päevas, kuid mitte suuremas summas kui 740,70 eurot.
5.Mõista kostjalt FysioMedica OÜ-lt (registrikood 12573497) hageja SA Merimetsa Tervisekeskus (registrikood 90008138) kasuks välja 1 205,72 (üks tuhat kakssada viis eurot ja 72 senti), millest 878,80 eurot on kohtumenetluse ajal tasumisele kuulunud lepingulised maksed ja 326,92 eurot on sissenõutavaks muutunud viivis.
6.Mõista kostjalt FysioMedica OÜ-lt (registrikood 12573497) hageja SA Merimetsa Tervisekeskus (registrikood 90008138) kasuks välja sissenõutavaks muutuv viivis alates kohtulahendi tegemisele järgnevast päevast (28.05.2022) menetluse ajal tasumisele kuulunud lepinguliste maksete summalt 878,80 eurolt lepingulise määraga 0,2% päevas, kuid mitte suuremas summas kui 551,88 eurot. Menetluskulude jaotus
1.Jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Mõista kostjalt FysioMedica OÜ-lt (registrikood 12573497) hageja SA Merimetsa Tervisekeskus (registrikood 90008138) kasuks välja 3017 (kolm tuhat seitseteist) eurot, millest 2 592 eurot on kulud õigusabile ja 425 eurot menetluses tasutud riigilõiv.
3.Mõista kostjalt FysioMedica OÜ-lt (registrikood 12573497) hageja SA Merimetsa Tervisekeskus (registrikood 90008138) kasuks välja viivis menetluskuludelt 3017 eurolt alates käesoleva kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hageja palus kostjalt põhinõudena välja mõista 717,13 eurot, hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisena 58,98 eurot, alates 05.10.2021 sissenõutavaks muutuva viivise määraga 0,2% tasumata põhisummalt päevas, kuid mitte rohkem kui 658,15 eurot. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista iga kalendrikuu 7. kuupäevaks 219,70 eurot alates 07.10.2021 (kaasa arvatud) kuni 07.06.2023 (kaasa arvatud) ning määrata, et kostjal on kohustus tasuda eeltoodud summa tasumisega igakordsel viivitamisel viivist määras 0,2% päevas, kuid mitte rohkem kui põhinõudega võrdses summas.
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja kostja vahel sõlmitud 09.06.2020 tähtajaline äriruumide üürilepingu nr 80, mille objektiks on Tallinnas aadressil Paldiski mnt 68a asuvad äriruumid, pindalaga 19,9 m2. Kostja teatas 27.05.2021 e-kirjas hagejale, et soovib üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada, kuna ei osuta selles ruumis enam teenust. Hageja vastas kostjale 01.06.2021 e-kirjas, et kostjal puudub õigus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks pelgalt põhjusel, et ta ei soovi üürilepingu objektiks olevates ruumides füsioteraapia teenust osutada. Kostja vastas 15.06.2021 e-kirjas uuesti väitega, et kuna ta ei osuta füsioteraapia teenust antud ruumides, võib lepingu erandkorras ennetähtaegselt lõpetada.
3.Hageja ja kostja vahetasid seejärel ajavahemikul 16.06.2021 - 02.08.2021 uuesti mitmeid ekirju, mille käigus hageja selgitas kostjale, et viimasel puudub õigus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kostja omakorda leidis, et tal on õigus üürileping ennetähtaegselt lõpetada. Kostja teatas 16.07.2021 e-kirjas, et loeb üürilepingu 27.06.2021 kuupäevaga lõpetatuks ning soovib selle esemeks olevad ruumid hagejale üle anda. Hageja teatas 02.08.2021 e-kirjas, et ülesütlemise avaldus on alusetu ja puudub õiguslik alus ning praktiline vajadus ruumide üleandmiseks.
4.Kostja on jätnud tasumata üürilepingu alusel esitatud arved. Kostja jättis tasumata arve nr 3007, mis oli esitatud kommunaalteenuste eest ajavahemikul 01.06.2021 – 30.06.2021 summas 87,16 eurot. Kostja jättis tasumata arve nr 3022 üürimakse eest ajavahemikul 01.07.2021 – 31.07.2021 summas 219,70 eurot. Kostja jättis tasumata arve nr 3061 kommunaalteenuste eest ajavahemikul 01.07.2021 – 31.07.2021 summas 108,18 eurot. Kostja jättis tasumata arve nr 3076 üürimakse eest ajavahemikul 01.08.2021 – 31.08.2021 summas 219,70 eurot. Kostja jättis tasumata arve nr 3115 kommunaalteenuste eest ajavahemikul 01.08.2021 – 31.08.2021 eest summas 82,39 eurot. Kokku jättis kostja tasumata arveid 717,13 euro eest.
5.Üürilepingu punkti 3.1 järgi on kostja kui üürnik kohustatud tasuma üürilepingu esemeks olevate ruumide eest üüri arvestusega 9,20 eurot ruutmeetri eest ehk 19,90 m2 eest 219,70 eurot kuus. Üürilepingu punkti 3.2 järgi tuli üür tasuda hiljemalt 7. kuupäevaks. Üürilepingu punkti 3.3 järgi oli kostja kui üürnik kohustatud tasuma eelmise kuu jooksul tarbitud kütte, vee, kanalisatsiooni, elektrienergia ning muude teenuste eest. Kõrvalkulude arvestamisel võeti aluseks üürniku tegelikult tarbitud mahud. Juhul, kui teenuste kasutamist ei saa fikseerida arvesti näitude alusel, pidi üürnik tasuma vastavate teenuste eest mahus, mis vastab üürilepingu esemeks olevate ruumide osale hoone üürilepingutega kaetud üldpinnast.
6.Üürilepingu punkti 4.1.1 järgi oli kostja kui üürnik kohustatud tasuma üüri ja tasu teenuste eest vastavalt hageja esitatud arvetele. Kostja on jätnud tasumata üürilepingu alusel esitatud arved kokku summas 717,13 eurot. Sellega on kostja rikkunud üürilepingu punktides 3.1 – 3.3 ja 4.1.1 sätestatud tasumiskohustust. Hagejal on õigus nõuda kostjalt VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 alusel põhivõla summas 717,13 eurot tasumist.
7.Hageja viitas VÕS § 113 lõikel 1. Üürilepingu punkti 6.1 järgi pidi üürnik üüri, teenuste eest tasumisele kuuluvate summade ja muude lepingu alusel maksmisele kuuluvate summade õigeaegselt tasumata jätmise korral maksma viivist 0,2 % (null koma kaks protsenti) võlgnetavast summalt iga viivitatud päeva eest. Arve nr 3007 tasumisega viivitas kostja 71 päeva ja viivis on 12,38 eurot. Arve nr 3022 tasumisega viivitas kostja 57 päeva ja viivis on 25,05 eurot. Arve nr 3061 tasumisega viivitas kostja 40 päeva ja viivis on 8,65 eurot. Arve nr 3076 tasumisega viivitas kostja 26 päeva ja viivis on 11,42. Arve nr 3115 tasumisega viivitas kostja 9 päeva ja viivis on 1,48 eurot. Kokku on viivis 58,98 eurot.
8.Hageja palus kostjalt välja mõista edaspidi sissenõutavaks muutuv viivis alates 05.10.2021 üürilepingu punktis 6.1 sätestatud määras 0,2% põhinõudelt päevas, kuid arvestusega, et viivisenõue kokku ei ületaks hageja põhinõuet, seega mitte üle 717,13 – 58,98 = 658,15 euro.
9.Hageja on kostjale kirjavahetuses selgitanud, et viimasel puudub õigus lepingu ülesütlemiseks. Kostja on leidnud, et ta on vabanenud üüri tasumise kohustusest seoses lepingu ülesütlemisega. Kostja 27.05.2021 ülesütlemisavaldus on tühine ning üürileping on kehtiv. Üürilepingu punktis 8.3 on ammendavalt loetletud alused, mille esinemisel on kostjal kui üürnikul õigus üürileping
erakorraliselt üles öelda. Selline õigus on kostjal kahel juhul ehk siis, kui hoone või ruumide kasutuskõlblikkus halveneb oluliselt asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta või siis, hageja kui üürileandja jätab olulises ulatuses täitmata endale üürilepinguga võetud kohustused (üürilepingu punkt 8.3.2). Rohkem aluseid üürileping selle erakorraliseks ülesütlemiseks kostja kui üürniku poolt üürilepingu ülesütlemiseks ei sisalda. Kostjal ei ole õigust üürilepingut üles öelda põhjusel, et kostja ei osuta või ei soovi osutada füsioteraapia teenust üürilepingu esemeks olevates ruumides.
10.Kostjal on ebaõige arusaam üürilepingu punkti 8.1, sh selle alapunkti 8.1.3 sisust ja eesmärgist. Üürilepingu punkti 8.1 sisu ja eesmärk ei ole üürilepingu ülesütlemise aluste reguleerimine, vaid see sisaldab aluseid, milliste esinemisel loetakse üürileping automaatselt lõppenuks. Näiteks üürilepingu punkti 8.1.1 järgi lõppeb üürileping selle punktis 7.1 nimetatud tähtaja möödumisel. Üürilepingu punkti 8.1.4 järgi lõppeb üürileping üürniku või üürileandja pankroti väljakuulutamisel. Samuti sisaldab see üürilepingu lõppemisena punktis 8.1.3 alust, milleks on üürniku, s.o. kostja poolt füsioteraapia teenuse osutamise lõpetamine. See ei tähenda, et kostjal on õigus üürileping erakorraliselt üles öelda juhul, kui ta ei osuta üksnes üürilepingu esemeks olevates ruumides füsioteraapia teenust või ei soovi seda enam teha. Sellist õigust üürilepingu punktist 8.1.3 kostjale ei tulene.
11.Kostja leiab ekslikult, et tal on üürilepingu punkti 8.1.3. alusel õigus leping üles öelda igal ajal ühekuulise ette teatamisega lepingu punkti 8.4. alusel. See tähendaks kostja õigust üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks ühekuulise etteteatamisega, mis ei olnud poolte tahe üürilepingu sõlmimisel. Vastasel juhul puuduks vajadus sätestada üürilepingu punktis 8.3 alused, mille esinemisel on kostjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda.
12.Lisaks ei ole täidetud üürilepingu punkti 8.1.3 kohaldamise eeldused, et lugeda selle alusel lepingut lõppenuks. Antud punkt ei sätesta, et üürileping lõpeb, kui kostja ei osuta üürilepingu esemeks olevates ruumides füsioteraapia teenust, vaid sellest tuleneb, et üürileping lõppeb, kui kostja lõpetab sootuks füsioteraapia teenuse osutamise. Sellise asjaolu esinemist ei ole kostja välja toonud. Vaidlust ei ole selles, et kostja osutab põhitegevusena füsioteraapia teenust edasi käesoleval ajal. Alates 21.11.2013 on kostja ainsaks tegevusalaks äriregistris „Mujal liigitamata tervishoiuteenused“, EMTAK kood 86909. Nimetatud koodi alla kuulub muuhulgas füsioterapeutide tegevus. Kostja veebilehel www.fysiomedica.ee avaldatud teabe kohaselt pakub kostja füsioteraapia teenust, kuid asukohaks on Kotka 12, Tallinn. Kostja järelikult osutab jätkuvalt füsioteraapia teenust.
13.Kostja 27.05.2021 e-kirjas sisalduv tahteavaldus üürilepingu ülesütlemiseks on tühine, kuna materiaalsed eeldused üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ei ole täidetud. Järelikult on üürileping endiselt kehtiv ning hagejal ja kostjal on kohustus täita üürilepingust tulenevaid kohustusi. Kuna kostja on rikkunud üürilepingust tulenevat tasumiskohustust, on hagejal õigus nõuda kostjalt tasumiskohustuse täitmist.
14.Hageja esitas nõude tulevikus sissenõutavaks muutuvate üürisummade tasumiseks. Kostja on oma käitumisega ning hagejaga peetud kirjavahetuses mõista andnud, et ei kavatse üürilepingust tulenevat tasumiskohustust täita. Kostja on jätnud üürilepingu alusel väljastatud arved alates 25.07.2021 täielikult tasumata. Seejärel on kostja kirjavahetuses leidnud, et üürileping on lõppenud, millest järeldub, et kostja arvates ei ole tal kohustust tasuda üüri ja teenuste eest. Kostja arusaama järgi ei ole tal kohustus täita neid üürilepingust tulenevaid tasumiskohustusi, mis ei ole hagiavalduse esitamise seisuga veel sissenõutavaks muutunud. Hagejal on alust eeldada, et kostja ei täida üürilepingust tulenevat üüri ja teenuste eest tasumise kohustust ka
edaspidi kuni üürilepingu kehtivuse lõpuni. Üürileping kehtib selle punkti 7.1 alusel kuni 08.06.2023.
15.Üürilepingu punktidest 3.1, 3.2 ja 4.1.1 on kostja kohustatud tasuma iga kuu 7. kuupäevaks üüri summas 219,70 eurot. Pärast hagiavalduse esitamist on järgmine üüri tasumise kohustuse tähtaeg 07.10.2021. Seda kohustust tuleb kostjal täita iga järgneva kuu 7. kuupäevaks kuni 08.06.2023. Viimane üüri tasumise tähtpäev on 07.06.2023. Hageja palus TsMS § 369 alusel kostjalt välja mõista tulevikus sissenõutavaks muutuvad üüri tasumise nõuded sellisel, et kostjal tuleb tasuda alates hagiavalduse esitamisest 04.10.2021 iga kuu 7. kuupäevaks hagejale 219,70 eurot kuni 07.06.2023 (kaasa arvatud). Hageja palus määrata, et nende kohustuste täitmata jätmisel on kostja kohustatud tasuma hagejale viivist üürilepingu punktis 6.1 sätestatud määras, milleks on 0,2% tasumata põhisummalt päevas.
16.Hagiavalduse täienduses täpsustas hageja oma nõuet. Hageja palus põhinõudena kostjalt välja mõista 717,13 eurot ja hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisena 58,98 eurot. Alates 05.10.2021 kuni põhinõude täitmiseni palus hageja välja mõista sissenõutavaks muutuva viivise määras 0,2% tasumata põhisummalt päevas, kuid mitte rohkem kui 658,15 eurot. Hageja palus mõista kotjalt välja iga kalendrikuu 7. kuupäevaks 219,70 eurot alates 07.10.2021 (kaasa arvatud) kuni 07.06.2023 (kaasa arvatud) ning eelnimetatud summa tasumisega igakordsel viivitamisel viivis määras 0,2% tasumata summalt päevas, kuid mitte rohkem kui põhinõudega võrdses summas.
17.08.12.2021 esitas hageja avalduse nõuete osaliseks suurendamiseks ja osaliseks vähendamiseks või vähendamise asemel alternatiivselt nõude eseme kohandamiseks või vähendamise asemel teise alternatiivina hagi muutmiseks. Hageja palus mõista kostjalt hageja kasuks välja põhinõue summas 903,15 eurot ja 08.12.2021 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis summas 162,45 eurot. Hageja palus välja mõista viivise alates 09.12.2021 kuni põhinõude täitmiseni määras 0,2% tasumata põhisummalt päevas, kuid mitte rohkem kui 740,70 eurot.
18.Hageja palus kostjalt välja mõista iga kalendrikuu 7. kuupäevaks 219,70 eurot alates 07.10.2021 (kaasa arvatud) kuni 07.01.2022 (kaasa arvatud) ja eelnimetatud summa tasumisega igakordsel viivitamisel viivis määras 0,2% tasumata summalt päevas, kuid mitte rohkem kui põhinõudega võrdses summas.
19.Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Kostja 27.05.2021 ülesütlemisavaldus on tühine ning üürileping on kehtiv. Kostjal puudus alus üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel põhjusel, et kostja ainus juhatuse liige ja ainuosanik JT oli rasedus- ja sünnituspuhkusel ning seejärel lapsehoolduspuhkusel, millisel ajal ei jätkanud ta füsioteraapia teenuse osutamist. Selline kostja väide on põhjendamatu. Kostja kirjeldatud asjaolud ei ole käsitletavad VÕS § 313 lg 1 kohase ülesütlemise alusena. Käesoleval juhul ei ole üürilepingu järgi üürnikuks mitte kostja juhatuse liige ja ainuosanik JT füüsilise isikuna, vaid kostja juriidilise isikuna. Veebiportaalist www.teatmik.ee kostja kohta nähtavad andmed näitavad, et kostjal oli 2021 aastal 6 töötajat.
20.Samas ei väida kostja ise, et ta oleks üürilepingu VÕS § 313 lg 1 alusel alates 15.07.2021 üles öelnud. Kostja ei ole esitanud täiendavalt ülesütlemisavaldust sellisel alusel. Täidetud ei ole ka formaalne ülesütlemise eeldus, milleks on ülesütlemisavalduse esitamine nimetatud alusel.
21.Kostja rikkus üürilepingust tulenevat tasumise kohustust. Hageja esitas kostjale 04.11.2021 nõudekirjaga hoiatuse üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta, kui kostja ei tasu võlgnevust hiljemalt 15.11.2021. Kostja lepinguline esindaja on kinnitanud kirja kättesaamist. Kostja ei ole
võlgnevust tasunud 15.11.2021 ega hiljem. Seetõttu esitas hageja menetlusdokumendis üürilepingu ülesütlemise avalduse. Äriruumide üürilepingu puhul peab ülesütlemise avaldus olema kirjalikus vormis (VÕS § 325 lg 1) ja hageja võib avalduse teha menetlusdokumendis.
22.Hageja ütleb üürilepingu erakorraliselt üles. Üürilepingu punktide 8.2.3– 8.2.5 alusel on üürileandjal õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda, kui üürnik on üüri või teenuste eest maksmisele kuuluvate summade tasumisega viivituses 2 (kahel) üksteisele järgneval maksetähtpäeval, kui üürniku teenuste eest võlgnetav summa ületab 2 (kahe) kuu teenuste eest tasumisele kuuluvat summat või kui üürniku võlgnetav üür ületab kokku 2 (kahe) kuu eest tasumisele kuuluvat üüri.
23.Käesoleval juhul täidetud kõik kolm eelloetletud alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kostja on jätnud tasumata rohkem kui kaks järjestikust üürilepingu alusel esitatud arvet, kostja võlgneb teenuste eest rohkem kui kahe kuu teenuste eest tasumisele kuuluv summa ja kostja võlgneb üüri rohkem kui kahe kuu üüri. Kostja ei ole rikkumist kõrvaldanud talle antud täiendava tähtaja jooksul.
24.Üürilepingu punkti 8.4 kohaselt tuleb üürilepingu ennetähtaegsest ülesütlemisest teisele poolele teatada kirjalikult ette vähemalt 1 (üks) kuu enne üürilepingu lõppemise päeva. Käesolev menetlusdokument ning selles sisalduv ülesütlemisavaldus on esitatud kohtule 08.12.2021 ning samal ajal teadmiseks kostja advokaadist lepingulisele esindajale. Seetõttu tuleb lugeda, et kostja on selle kätte saanud 08.12.2021. Hageja ütleb üürilepingu erakorraliselt üles alates 08.01.2022 ja üürileping tuleb lugeda lõppenuks alates 08.01.2022.
25.Hagiavalduses oli hageja põhinõude suuruseks 717,13 eurot. Pärast hagiavalduse esitamist on kostja jätnud tasumata kaks arvet kommunaalteenuste eest 2021. aasta septembri ja oktoobri eest. Kostja jättis tasumata kommunaalteenuste arve nr 3167 perioodi 01.09.2021 – 30.09.2021 eest summas 86,92 eurot ja arve nr 3219 kommunaalteenuste eest perioodil 01.10.2021 – 30.10.2021 summas 99,10 eurot. Kokku jättis kostja tasumata 186,02 eurot.
26.Ülaltoodu alusel suurendas hageja põhinõuet 186,02 eurot võrra ja hageja põhinõue on kokku 717,13 eurot + 186,02 eurot = 903,15 eurot. 4.2.4. Ühes sellega suureneb viivisenõue. Hageja esitas viivise arvestuse. Arve nr 3167 tasumisega viivitas kostja 44 päeva ja viivis on 7,65 eurot. Arve nr 3219 tasumisega viivitas kostja 13 päeva ja viivis on 2,58 eurot. Kokku on sissenõutavaks muutunud viivis 162,45 eurot seisuga 08.12.2021. Hageja palus edaspidi sissenõutavaks muutuva viivise välja mõista alates 09.12.2021, kuid arvestusega, et viivis kokku ei ületa põhinõuet. Hageja nõuab sissenõutavaks muutuvat viivist mitte rohkem kui summas 903,15 – 162,45 = 740,70 eurot.
27.Samas esitas hageja nõude vähendamise avalduse. Lisaks eelmärgitud kommunaalteenuste arvetele on kostja jätnud tasumata üürilepingu alusel esitatud üüriarved septembri ja oktoobri eest (novembri üüri tasumise tähtpäev saabub 08.12.2021). Hageja on esitanud nõude iga kalendrikuu 7. kuupäevaks 219,70 euro väljamõistmiseks alates 07.10.2021 (kaasa arvatud) kuni 07.06.2023 (kaasa arvatud). See sisaldab nõuet üürilepingu alusel tasumisele kuuluvate üürimaksete (kokku 21 üürimakset) väljanõudmiseks igakuiselt, koguväärtuses summas 21 x 219,70 = 4613,70 eurot.
28.Kuna üürileping lõppeb erakorralise ülesütlemise tulemusel 08.01.2022, mitte üürilepingu punktis 7.1 sätestatud lõpptähtaja saabumisel 08.06.2023, siis vähendab hageja nõuet ja soovib üürisumma igakuist väljamõistmist hagiavalduses märgitud 07.06.2023 asemel kuni 07.01.2022
(kaasa arvatud). See tähendab kokku nelja osamakset koguväärtuses 4 x 219,70 = 878,80 eurot. Nõude vähendamine on tingitud asjaolust, et üürileping lõppeb hagimenetluse käigus toimuva ülesütlemise tõttu varem kui hagiavalduse esitamise ajal võis eeldada. Seetõttu on hageja nõude alus perioodiliste maksete osas hagimenetluse kestel muutunud asjaolude tõttu osaliselt ära langenud (pärast 08.01.2022).
29.Alternatiivselt, kui kohus leiab, et perioodiliste nõuete sellisel viisil vähendamine ei ole siiski käsitletav nõude vähendamisega TsMS § 206 lg 1 ja § 376 lg 4 p 2 mõttes, vaid nõude eseme muutmisega, on selle tinginud pärast hagiavalduse esitamist toimunud asjaolude muutus. Teise alternatiivina taotleb hageja hagi muutmist perioodiliste maksete osas. Hageja hinnangul on muutunud olukorras otstarbekas lubada hagi muutumist.
30.07.02.2022 seisukohtades selgitas hageja, et üürilepingu punktide 8.1 - 8.3 sõnastusest tuleneb, et need punktid reguleerivad üürilepingu lõppemise aluseid. Üürilepingu punktid 8.2 ja 8.3 reguleerivad aluseid, millisel juhul on kummalgi poolel õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda. Punkt 8.2 sisaldab aluseid üürileandja, s.o. hageja poolt ülesütlemiseks ning punkt 8.3 sisaldab aluseid üürniku ehk kostja poolt ülesütlemiseks. See tuleneb mõlema viidatud lepingupunkti esimesest lausest, milles on sätestatud, et vastavalt üürileandjal ja üürnikul on õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda ning seejärel on loetletud alused. Seevastu üürilepingu punkti 8.1 ei sisalda sõnastust, et selles loetletud alustel on kummalgi poolel õigus üürileping üles öelda. See sisaldab sõnastust, et leping lõppeb ning seejärel on loetletud alused, millisel juhul üürileping lõppeb. Nendest esimene alus on üürilepingus punktis 7.1 sätestatud tähtaja lõppemine, millisel juhul on ilmne, et see toob kaasa üürilepingu lõppemise, ilma et kumbki pooltest peaks esitama mistahes tahteavaldusi.
31.Üürileping tuleb lugeda lõppenuks teiste punkti 8.1 alapunktides 8.1.2 – 8.1.5 loetletud alustel. See tähendab, et kui esineb mõni üürilepingu punktis 8.1.2 – 8.1.5 loetletud alustest, toob see kaasa üürilepingu lõppemise. Hageja ei ole väitnud, et üürilepingu punkt 8.1.3 ei ole aluseks üürilepingu lõppemisele. Üürileping ei lõpe aga olukorras, kus kostja tegeleb jätkuvalt füsioteraapia teenuse osutamisega. See lepingu punkt kohaldub vaid juhul, kui kostja lõpetab füsioteraapia teenuse osutamise. Hageja on esitanud tõendid, et kostja põhitegevuseks on endiselt füsioteraapia teenuse osutamine. Seetõttu üürilepingu punkti 8.1.3 kohast olukorda ei esinenud.
32.Üürilepingu punkt 8.1.3 oleks kohaldunud näiteks juhul, kui kostja oleks lõpetanud majandustegevuse või muutnud enda tegevusala ja lõpetanud füsioteraapia teenuse osutamise ning alustanud mõne muu tegevusalaga tegemist. Kostja ei ole seda teinud. Kostja jätkas majandustegevusena füsioteraapia teenuse osutamist. Leping ei näinud kostjale ette õigust igal ajal ühepoolselt ilma mingite tagajärgedeta üürilepingut lõpetada. Sisuliselt tähendaks kostja tõlgendus, et ta saaks üürileandja käitumisest sõltumata üürilepingu igal ajal lõpetada või ühekuulise etteteatamisega üles öelda. Sellises olukorras oleks lepingul isegi tähtajatust üürilepingust leebem ülesütlemise kord, kuna tähtajatut üürilepingut saab korraliselt (s.o. põhjuseta) üles öelda kolmekuulise etteteatamisega. Kui see oleks olnud poolte tahe üürilepingu sõlmimisel, ei oleks punktis 8.3 ette nähtud üürniku õigust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ühekuulise etteteatamisega.
33.Punkt 8.1.3 kohalduks, kui üürnik lõpetab füsioteraapia teenuse osutamise. See tähendab senise majandustegevuse lõppemist või mõne teise majandustegevuse liigiga alustamist, mida ei esinenud. Ebaõige on kostja käsitlus, mis võimaldab tal igal ajal üürilepingu puntki 8.1.3 alusel üürilepingust vabaneda.
34.Hageja nõuab kostjalt muuhulgas 2021. aasta septembri ja oktoobri eest kommunaalkulude tasumist, kuigi kostja ei kasutanud üürilepingu objektiks olevaid ruume. Esiteks oli kostjal kohustus täita üürilepingust tulenevaid kohustusi sõltumata sellest, kas ta ruume reaalselt kasutas. Õigusaktid ega üürileping ei vabasta üürnikku kohustuste täitmisest seetõttu, et ta ei kasuta üürilepingu objekti. Hageja osundas, et esitatud kommunaalarvete ridadel 1, 8 ja 9 ei ole summasid tarbitud elektrienergia, vee ning kanalisatsiooni eest. Üürilepingu punkti 3.3 järgi võeti nende teenuste osas, mille kasutamise mahtu ei saa fikseerida, arvesse mahtu, mis vastas ruumide osale kogu hoone üürilepingutega kaetud üldpinnast. Üürilepingu kehtivuse ajal tuli kommunaalteenuste arvel ridadel 2 – 7 nimetatud teenust eest tasuda eeltoodud põhimõttel.
35.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista 3365 eurot. Hagejale on õigusabi osutatud hinnaga 144 eurot tunnis ilma käibemaksuta. Õigusabikulu on 2820 eurot. Lisaks tasus hageja hagiavalduse esitamisel riigilõivu 425 eurot.
KOSTJA VASTUVÄITED
36.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja nõustus, et tema ja hageja vahel oli 08.06.2020 sõlmitud äriruumi üürileping nr 80. Üüritud ruumide kasutamise otstarbeks on märgitud füsioteraapia teenuse osutamine (lepingu p 4.1.2). Leping sõlmiti tähtajaga kolm aastat ehk kuni 08.06.2023.
37.Lepingu punkt 8.1.3 võimaldas lepingu ennetähtaegselt lõpetada, kui üürniku lõpetab füsioteraapia teenuse osutamise. Kuivõrd kostja lõpetas üüritud ruumides füsioteraapia teenuse osutamise märtsis 2021, esitas ta 27.05.2021 avalduse üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Vastavalt lepingu punktile 8.4 tuli lepingu ennetähtaegsest ülesütlemisest teisele poolele kirjalikult ette teatada vähemalt 1 (üks) kuu enne lepingu lõppemise päeva. Seega lõppes leping erakorralise ülesütlemisavalduse alusel ennetähtaegselt 27.06.2021.
38.Hageja teatas kostjale 01.06.2021, et ta ei nõustu lepingu üleütlemise ja kostja tõlgendusega, kuid ei selgitanud, kuidas ta ise lepingut tõlgendab. Kostja saatis hagejale 12.07.2021 kinnituse, et ruumile on tekkinud üks potentsiaalne huviline, kes soovib ruumi edasi üürida. Kostja edastas tema kontaktid üürileandjale.
39.15.07.2021 kostja kordas, et on leidnud uue üürniku samas majas töötavate arstide hulgast. Kostja lisas naistearst MP 13.10.2021 kirjaliku sooviavalduse. Kostja teavitas hagejat 15.07.2021 täiendavalt, et tema ainus juhatuse liige ja ainuosanik JT on rasedus- ja sünnituspuhkusel ning seejärel suundub ta kuni kolm aastat kestvale lapsehoolduspuhkusele, mistõttu ta ei jätka lähiajal füsioteraapia teenuse osutamist. Kostja leidis, et tegu oli mõjuva põhjusega VÕS § 313 lg 1 mõistes. Kostja kinnitas, et loeb üürilepingu alates 27.06.2021 lõppenuks ning palus esimesel võimalusel infot selle kohta, millal ja kellele äriruumi võtmed üle anda.
40.Hageja keeldus üürilepingu lõpetamisest ja uue üürnikuga üürilepingu sõlmimisest ning pöördus võla nõudega kohtusse kostja vastu. Oktoobris 2021 kinnitas kostja, et on kompromissina nõus tasuma põhinõude 717,13 eurot ja viivise 58,98 eurot, kui hageja kinnitab, et üürileping on lõppenud. Kostja oli juba kaks isikut, kes oleksid olnud nõus üürilepingu sõlmima. Kostja esitas perearst PL 20.10.2021 kirjaliku sooviavalduse vaidlusaluse ruumi üürimiseks. Hageja ei nõustunud kostja pakutud tingimustel kompromissi sõlmimisega.
41.Leping on lõppenud alates 27.06.2021 seoses kostja 27.05.2021 erakorralise ülesütlemisavaldusega. Kostja tugines lepingu punktile 8.1.3, mis võimaldab lepingu ennetähtaegselt lõpetada üürniku füsioteraapia teenuse osutamise lõpetamisel. Kuivõrd kostja ei
osutanud üüritud ruumides alates märtsist 2021 füsioteraapia teenust, oli ta lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks õigustatud lepingu punkti 8.1.3 alusel. Lisaks esines VÕS §-s 313 lg 1 sätestatud mõjuv põhjus üürilepingu ülesütlemiseks.
42.07.03.2022 seisukohtades ei nõustunud kostja hageja tõlgendusega lepingu punktist 8.1.3, sest see ei ole kooskõlas lepingu sõnastusega. Lepingu p 8.1.3 kohaselt lõppeb leping üürniku poolt füsioteraapia teenuse osutamise lõpetamisel. Täiendavaid tingimusi nimetatud ei ole. Lepingus oli ka eraldi säte ehk punkt 8.1.4, mis nägi ette lepingu lõppemise äriühingu lõppemise korral. Seega ei saa lepingu punkti 8.1.3 tõlgendada viisil, et see kohaldub majandustegevuse lõppemisel, sest poole õigusjärgluseta lõppemisel/äriregistrist kustutamisel lõpeb leping automaatselt.
43.Kostja on asutanud füsioterapeut JT füsioteraapia teenuse osutamiseks. Teise majandustegevuse liigiga alustamine sama ettevõtte alt ei oleks sellises olukorras millegagi põhjendatud. Isegi kui ettevõtte omanik, füsioterapeut JT, peaks hakkama tegelema mõne teise majandustegevuse liigiga, asutaks ta selleks otstarbeks uue äriühingu. Hageja tõlgendus ei ole kooskõlas VÕS § 29 lõikega 1.
44.Kostja sõlmis hagejaga üürilepingu tulenevalt Merimetsa Tervisekeskuses tegutsevate arstide soovist saata patsiente füsioteraapiasse ning nad eelistasid suunata patsiente majasiseselt. Füsioteraapia teenust osutas vaidlusalusel üüripinnal kostja juhatuse liige ja omanik füsioterapeut JT. JT jäi 21.05.2021 rasedus- ja sünnituspuhkusele ega osutanud enam füsioteraapia teenust. Laps sündis 05.08.2021. Merimetsa Tervisekeskuses asuval üüripinnal lõppes füsioteraapia teenuse osutamine alates 2021 märtsist. Majasisest patsientide suunamist füsioteraapiasse ei toimunud tulenevalt Covid-situatsioonist. Seega esines alus üürilepingu punkt 8.1.3 kohaldamiseks ja lepingu lõpetamiseks. Seetõttu esitas kostja hagejale 27.05.2021 avalduse üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, teavitades üürilepingu lõpetamisest 1 kuu ette, kuigi punkt 8.1.3 võimaldas ilma etteteatamiseta leping lõpetada.
45.Üürilepingu punkti 8.5. kohaselt võivad üürnik ja üürileandja lepingu vastastikusel kirjalikul kokkuleppel igal ajal ennetähtaegselt lõpetada. Hageja teatas kostjale 01.06.2021 e-kirjas, et on valmis alustama läbirääkimisi üürilepingu lõpetamiseks, kui leidub uus üürnik. Kostja saatis hagejale 12.07.2021 kinnituse, et on tekkinud üks potentsiaalne huviline, kes soovib ruumi edasi üürida. 15.07.2021 kordas kostja üle, et tal on leitud potentsiaalne üürnik samas majas töötavate arstide hulgast. Kostjal puudub teave, kas hageja on nende isikutega üürilepingu sõlminud või mitte, kuivõrd kostja ei kasuta vaidlusalust üüripinda juba alates 2021 märtsist.
46.Hageja on esitanud kohtule 04.11.2021 nõudekirja, milles on märgitud, et kavatseb hiljemalt 15.11.2021 lepingu erakorraliselt üles öelda võlgnevuse tõttu. Kostja pidas arusaamatuks, millistel põhjendustel lõpetas hageja üürilepingu alles 08.01.2022 ja nõuab kuni selle ajani üürimaksete tasumist. Kostja pidas arusaamatuks kommunaalteenuste eest tasu nõudmist kuni oktoobrini 2021. Kosta ei ole pinda kasutanud alates märtsist 2021. Hageja nõude muutmisega kostja nõustus, kuid vaidles nõudele endiselt vastu.
47.Menetluskuludena palus kostja hagejalt välja mõista 1160 eurot ilma käibemaksuta. Kostja menetluskuludeks on kulud õigusabile. Õigusabi osutati hinnaga 160 eurot tunnis ilma käibemaksuta. Kostja palus hagejalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt.
48.Hageja menetluskuludele vaidles kostja vastu. Hageja menetluskulud on ebamõistlikult suured. 20 tundi ja 25 minutit on ebamõistlikult suur ajakulu, kostja õigusabi ajakulu on 7 tundi
ja 15 minutit. Lisaks viitas kostja, et on kompromissina pakkunud 776,11 euro tasumist, kuid hageja sellega ei nõustunud. Hagi osalise rahuldamise korral tuleb arvestada kostja kompromissettepanekut.
KOHTU PÕHJENDUSED
49.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub rahuldamisele.
50.Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle: 1) hageja ja kostja vahel oli 09.06.2020 tähtajaline äriruumide üürileping, mille alusel üüris kostja aadressil Paldiski mnt 68a asuvad äriruumid, pindalaga 19,9 m2; 2) kostja teatas 27.05.2021 e-kirjas hagejale, et soovib üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada, kuna ei osuta ruumides enam teenust; 3) hageja ei nõustunud kostja avaldusega ja pidas seda alusetuks; 4) üürilepingu alusel pidi kostja tasuma hageja arvete alusel igakuiselt üüri 219,70 eurot ja maksma kommunaalteenuste eest; 5) kostja jättis tasumata hageja esitatud arved nr 3007, nr 3022, nr 3061, nr 3076, nr 3115, nr 3167 ja 3219 üüri ja kommunaalteenuste eest; 6) kohtumenetluse ajal esitas hageja avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks kostja võlgnevuste tõttu.
51.Menetluse käigus muutis hageja nõuet. Algses hagis palus hageja põhinõudena välja mõista 717,13 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivisena 58,98 eurot. Alates 05.10.2021 palus hageja kostjalt välja mõista sissenõutavaks muutuva viivise lepingulise määra aluse, kuid mitte suuremas summas kui 658,15 eurot. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista igakuiselt 219,70 eurot alates 07.10.2021 kuni 07.06.2023 ja viivise.
52.08.12.2021 esitas hageja nõude muutmise avalduse, paludes põhinõudena välja mõista 903,15 eurot ja seisuga 08.12.2021 sissenõutavaks muutunud viivisena 162,45 eurot. Alates 09.12.2021 palus hageja kostjalt välja mõista sissenõutavaks muutuva viivise lepingulise määra alusel, kuid mitte suuremas summas kui 740,70 eurot. Edaspidi palus hageja kostjalt välja mõista 219,70 eurot alates 07.10.2021 (kaasa arvatud) kuni 07.01.2022 (kaasa arvatud) ja eelnimetatud summa tasumisega igakordsel viivitamisel viivis määras 0,2% tasumata summalt päevas, kuid mitte rohkem kui põhinõudega võrdses summas. Hageja leidis, et ta vähendas nõuet või alternatiivselt muutis nõude eset.
53.Kohus leiab, et kokkuvõttes on hageja nõuet vähendanud ehk sellest osaliselt loobunud. Algses hagis palus hageja kostjalt sisuliselt välja mõista 21 tulevikumakset igakuises summas 219,70 eurot. Pärast hagi muutmist oli hageja loobunud 17 igakuisest maksest summas 219,70 eurot. Kostja nõude vähendamisele ehk nõudest osalisele loobumisele vastu ei vaielnud.
54.Nõuetest loobumine tuleb kohtul vastu võtta ning loobutud nõuete osas tuleb menetlus käesolevas asjas lõpetada. TsMS § 428 lg 1 punkti 1 kohaselt õpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui hageja on hagist loobunud. TsMS § 429 lg 1 kohaselt võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. Vastavalt TsMS § 429 lõikele 4 ei võta kohus vastu tsiviilkohtumenetlusteovõimetu hageja seadusliku esindaja
avaldatud hagist loobumist, kui hagist loobumine on ilmses vastuolus tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isiku huvidega, samuti muul juhul, kui hagist loobumisega rikutaks olulist avalikku huvi.
55.Kohtul on kohustus nõude loobumise osas võtta selge seisukoht vaatamata sellele, kas hageja ise on esitanud kohtule avalduse võtta nõudest loobumine vastu või mitte. Nõudest loobumise võib kohus vastu võtta ka kohtuotsuses, kui selleks ei esine menetluslikke takistusi. Riigikohus on leidnud, et kui hageja loobub pärast hagi menetlusse võtmist mõnest esitatud nõudest, tuleb loobumine TsMS § 429 lg 1 alusel määrusega lahendada ja loobumise vastuvõtmise korral menetlus lõpetada (RK TKo 06.10.2010.a nr 3-2-1-73-10, p 19, RK TKo 3-2-1-96-13, p 12). Maakohus peab nõude vähendamisele menetluslikult reageerima (RK TKo 3-2-1-40-14, p 18). Ka siis, kui tegemist on nõude vähendamisega, peab maakohus tegema määruse kas hagist osalise loobumise või selle osaliselt tagasivõtmise kohta (RK TKm 3-2-1-3-14, p 11). Käesolevas osas on kohtul võimalik võtta seisukoht nõudest loobumise osas kohtulahendis, sest kostja ei vaielnud nõudest loobumisele vastu. Eeltoodut kokku võttes võtab kohus vastu hageja loobumise edaspidise 17 igakuise 219,70 euro suuruse makse nõudest ja lõpetab eeltoodu osas menetluse.
56.Hageja leidis, et kostja teatas alusetult üürilepingu ülesütlemisest lepingu punkti 8.1.3. alusel, sest antud säte ei andnud kostjale õigust lepingut ühepoolselt lõpetada. Lisaks ei ole kostja lõpetanud füsioteraapia teenuse osutamist, sest ta osutab jätkuvalt teenust ning tal on mitu töötajat teenuse esitamiseks. Kuna kostja jättis tasumata hageja üüri- ja kommunaalteenuste arved, ütles hageja ise menetluse käigus üürilepingu erakorraliselt üles alates 08.01.2022.
57.Kostja leidis, et lepingu punkt 8.1.3. andis talle õiguse lepingu erakorraliselt üles öelda, kui ta ruumides enam füsioteraapia teenust ei osuta või ei soovi osutada. Kostja lõpetas ruumides teenuse osutamise koroonapandeemia tõttu märtsis 2021. Kostja ainus juhatuse liige JT läks sünnitus- ja raseduspuhkusele ning leping lõppes kostja ülesütlemise avalduse alusel 27.06.2021, mistõttu ei ole hagejal õigus nõuda üüri ega tasu kommunaalteenuste eest. Kostja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel VÕS § 313 lg 1 alusel.
58.Kohus leiab, et kostja ei ole põhistanud ega tõendanud, et ta ütles lepingu erakorraliselt ja põhjendatult üles 27.06.2021. Lepingut tõlgendades ei ole võimalik järeldada, et kostjal oli õigus leping omal suval üles öelda, kui ta ei soovinud enam ruumides füsioteraapia teenust osutada. VÕS § 29 lg 1 näeb ette, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Seega oleks kostja pidanud põhistama ja tõendama, et tema lepingu tõlgendus vastas poolte ühisele tahtele. VÕS § 29 lg 4 näeb ette, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Kohus leiab, et lepingupooltega sarnane mõistlik isik ei oleks lepingut tõlgendanud viisil, nagu seda tegi kostja.
59.Kohus selgitas kostjale 06.01.2022 saadetud pöördumises (lk 71-72), et viimasel tuleb põhistada ning tõendada oma väiteid seoses lepingu punkti 8.1.3 tõlgendamise kohta. Kohus selgitas kostjale vajadust vastata hageja väitele, et kostjal olid tegelikult mitmed töötajad, kes jätkasid füsioteraapia teenuse osutamist. Kohtu selgitustele vaatamata kostja oma väiteid täiendavalt ei põhistanud ega tõendanud.
60.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja ja kostja sõlmisid 08.06.2020 äriruumi üürilepingu nr 80 (toimiku lk 17-21), mille alusel andis hageja kostjale tähtaegselt üürile
äriruumi üldpinnaga 19,90 ruutmeetrit. Lepingu punkti 3.1. järgi tuli üürnikul tasuda igakuiselt üüri 219,70 eurot kuus ning üür tuli lepingu punkti 3.2. järgi tasuda kord kuus hiljemalt 7.-ndaks kuupäevaks üürileandja arve alusel. Lepingu punkt 3.3. nägi ette, et üürnikul tuli tasuda eelmise kuu jooksul tarbitud kütte, vee, kanalisatsiooni, elektrienergia ning muude teenuste eest vastavalt esitatud arvetele 10 päeva jooksul pärast arve saamist. Kõrvalkulude arvestamisel võeti lepingu järgi aluseks üürniku tegelikult tarbitud mahud või kui teenuste kasutamist ei saa fikseerida arvesti näitude alusel, tuli teenuste eest tasuda mahus, mis vastab ruumide osale hoone üldpinnast. Iseenesest pooled ei vaidle selle üle, et kostjal tuli lepingu kehtivuse ajal tasuda üüri ja teha makseid kommunaalteenuste eest.
61.Lepingu punkt 6.1. nägi ette, et üüri, teenuste eest tasumisele kuuluvate summade või muude lepingu alusel maksmisele kuuluvate summade õigeaegselt tasumata jätmise korral pidi üürnik tasuma viivist 0,2% võlgu olevalt summalt iga viivitatud päeva eest. Leping pidi punkti 7.1 järgi kehtima kuni 08.06.2023.
62.Lepingu punkt 8 reguleeris lepingu lõppemist. Selle alapunkt 8.1. reguleeris üldisi aluseid, mil leping lõppes, punkt 8.2. juhtumeid, mil üürileandjal oli õigus leping ennetähtaegselt üles öelda ja punkt 8.3 neid juhtumeid, mil selline õigus oli üürnikul.
63.Lepingu punkti 8.1. järgi pidi leping lõppema kas selle tähtajal, ruumide hävimisel või kasutuskõlbmatuks muutumisel, üürniku või üürileandja pankroti väljakuulutamisel või lepingu ennetähtaegsel ülesütlemisel lepingus ning seaduses sätestatud alusel. Muuhulgas nägi lepingu punkt 8.1.3 ette, et leping lõpeb üürniku poolt füsioteraapia teenuse osutamise lõpetamisel. Seega eristas leping neid juhtumeid, mil see lõppes automaatselt mõne välise objektiivse sündmuse tõttu nendest juhtumitest, mil pooltel oli õigus lepingut ühepoolselt ja ennetähtaegselt üles öelda.
64.Lepingu punktid 8.2.3, 8.2.4 ja 8.2.5 andsid üürileandjale õiguse lepingut erakorraliselt üles öelda üürniku võlgnevuste korral. Lepingu punkt 8.3. reguleeris üürniku õigusi lepingu erakorralisel ülesütlemisel ning see ei näinud õigust lepingut ühepoolselt ennetähtaegselt üles öelda, kui kostja enam ruumides teenust osutada ei saa või ei soovi. Lepingu punkt 8.4. nägi ette, et lepingu ennetähtaegsest ülesütlemisest tuli ette teatada vähemalt 1 kuu.
65.Kohus leiab, et lepingu pooltega sarnane mõistlik isik oleks lepingust aru saanud viisil, et selles on eristatud juhtumeid, mil leping lõpeb poolte soovidest ja tahtest sõltumatutel asjaoludel ning neid juhtumeid, kus leping lõpetatakse ühe poole soovil või avalduse alusel. Lisaks ei näinud lepingu punkt 8.1.3 ette, et leping lõpeb siis, kui kostja ei soovi enam üüritud ruumides füsioteraapia teenust osutada, vaid hoopis juhul, kui kostja üldse enam vastavat teenust ei osuta, vaid otsustab asuda tegelema teistsuguse majandustegevusega. Kohus nõustub hageja väidetega, et kostja tõlgenduse korral oleks leping andnud üürnikule sisuliselt omal suval ja igal ajal lepingu üles öelda, kui ta enam ruume kasutada ei soovi. Sellise ühise poolte tahte olemasolu, mis oleks oluliselt rikkunud üürileandja õigusi ja soove, ei saa eeldada ja see ei nähtu lepingust.
66.Lisaks nõustub kohus hagejaga, et tegelikult ei ole kostja füsioteraapia teenuse osutamist lõpetanud vaatamata sellele, et juhatuse liige läks rasedus- ja sünnituspuhkusele. Kostja esitas kohtule oma seadusliku esindaja sünnituslehe (toimiku lk 80), mille kohaselt oli ta rasedus- ja sünnituspuhkusel ajavahemikul 21.05.2021 kuni 07.10.2021. Laps sündis 05.08.2021 (toimiku lk 81).
67.Hageja esitas kohtule äriregistri andmed kostja kohta (toimiku lk 31-32), mille kohaselt on
kostja tegevusalaks mujal liigitamata tervishoiuteenuste osutamine koodiga 86909, mis koodide klassifikaatori järgi (toimiku lk 33) tähendab füsioterapeutide tegevust. Kostja kodulehe andmetel (toimiku lk 34-36) pakub kostja endiselt füsioteraapia teenust ning ettevõttes töötab 5 terapeuti, kellest üks on juhatuse liige JT. Facebooki lehe andmetel tegutseb kostja ja osutab teenust aadressil Kotka 12 (toimiku lk 37). Portaalist teatmik.ee tehtud väljavõttest kostja kohta (toimiku lk 65-67) nähtub, et kostja osutab endiselt mujal liigitamata tervishoiuteenuseid ning tema asukohaks on Tihase 38, Tallinn. Kostjal on jätkuvalt töötajad. Eeltoodut kokku võttes ei saa järeldada, et kostja oleks lõpetanud füsioteraapiateenuse osutamise ning et kostja juhatuse liikme rasedus- ja sünnituspuhkus oleks teenuse osutamist mõjutanud.
68.Kohus leiab, et kostja ei ole esile toonud ega tõendanud VÕS § 313 lg 1 mõistes mõjuva põhjuse olemasolu lepingu ülesütlemiseks. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
69.Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 313 lg 1 järgi on põhjus mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 1 eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid. VÕS § 313 lg 1 eesmärgiks on tagada üürilepingu jätkamise võimatusel selle õiglase lõpetamise võimalus (RK TKo nr 3-2-1-143-07, p 21, 3-2-1-84-10, p 10). VÕS § 313 lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine on muutunud ühe või teise poole jaoks võimatuks (RK TKo 3-2-1-84-10 p 12).
70.Ainuüksi kostja juhatuse liikme viibimine sünnitus- ja raseduspuhkusel ei ole kohtu hinnangul selliseks ootamatuks ja erakorraliseks asjaoluks, mida kostja ei saanud ette näha. Lepingu täitmisel antud asjaolule kohtu hinnangul mõju ei olnud, sest kostjal olid olemas töötajad, kes said teenust osutada. Kostja osutab jätkuvalt teenust ning järelikult ei esinenud lepingu punktis 8.1.3. toodud asjaolu ega ühtegi muud erakorralist asjaolu. Kostjal ei olnud õigust lepingut üles öelda ja leping lõppes hageja erakorralise ülesütlemise avalduse alusel alates 08.01.2022. Kuni selle ajani leping kehtis ja kostjal tuli täita lepingulisi kohustusi.
71.Täiendavalt on kostja menetluses väitnud, et talle olid teada kaks võimalikku uut üürnikku, kellega oleks hageja saanud lepingu sõlmida. Kuidas antud asjaolu oleks võimaldanud kostjal lepingut ühepoolselt üles öelda ning välistada lepingu täitmise kohustuse, ei ole kostja põhistanud. Kostja esitas kohtule naistearst MP e-kirja talle (toimik lk 52), milles viimane teatada, et on huvitatud ruumide rentimisest Merimetsas. 20.10.2021 saatis kostjale e-kirja perearst PL, kes tundis huvi ruumi üürimise kohta. Kas kostja huviliste e-kirjad hagejale edastas, tõenditest järeldada ei saa, mistõttu ei saanud võimalike uute üürnike leidmine omada pooltevahelisele lepingulisele suhtele mistahes mõju.
72.Asjas kogutud tõenditest nähtu, et 27.05.2021 saatis kostja hagejale e-kirja (toimiku lk 22), milles teatas, et soovib lepingut ennetähtaegselt lõpetada, kuna ei osuta ruumis enam teenust. Hageja ei nõustunud sellega ja leidis, et lepingu punkt 8.1.3 ei anna kostjale õigust lepingut erakorraliselt üles öelda (toimiku lk 23). Kostja jäi oma soovi juurde leping lõpetada. Hilisemas e-kirjade vahetuses pooled kokkuleppele ei jõudnud (toimiku lk 24-25). Kuna kostjal ei olnud õigust lepingut ühepoolselt üles öelda, kehtis see edasi kuni 08.01.2022.
73.Hageja esitas kostjale hagi põhinõude aluseks olevad arved üüri ja kommunaalteenuste eest (toimiku lk 26-30). Hageja esitas täiendavalt kostjale esitatud arved nr 3167 ja 3219 septembri ja oktoobri kommunaalteenuste eest (toimiku lk 69-70). Kommunaalteenuste arvetel on tarbimise mahust lähtuvate teenuste maksumuseks märgitud 0 eurot. Kuna kostjal ei olnud õigust ühepoolselt lepingut üles öelda, tuli tal tasuda nii üüri kui ka kommunaalkulusid.
74.Hageja ja kostja lepingulise esindaja e-kirjadest (toimiku lk 53-54) nähtub, et pooled pärast hagiavalduse esitamist peetud läbirääkimistes kokkuleppele ei jõudnud. 04.11.2021 saatis hageja kostjale nõude võlgnevuse tasumiseks ja hoiatuse üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta (toimiku lk 64). Avalduses teatas hageja, et võlgnevuse tasumata jätmise korral hiljemalt 15.11.2021 kavatseb ta lepingu üles öelda. Erinevalt kostja väidetest ei ole hageja avaldanud, et loeb üürilepingu sellisel juhul üles öelduks juba 15.11.2021. Kostja esindaja kinnitas kirja kättesaamist (toimiku lk 68). Seega teatas hageja kostjale nõuetekohaselt lepingu lõpetamisest ette.
75.Kõike eeltoodut kokku võttes kuulub hageja nõue rahuldamisele. Hageja palus mõista kostjalt hageja kasuks välja põhinõue summas 903,15 eurot ja 08.12.2021 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise summas 162,45 eurot. Hageja palus välja mõista viivise alates 09.12.2021 kuni põhinõude täitmiseni määras 0,2% tasumata põhisummalt päevas, kuid mitte rohkem kui 740,70 eurot. Hageja nõue kuulub rahuldamisele ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhinõudena 903,15 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivisena 162,45 eurot. Alates 09.12.2021 tuleb kostjalt välja mõista viivis põhinõudelt 903,15 eurolt lepingulise määraga 0,2% päevas, kuid mitte suuremas summas kui 740,70 eurot.
76.Alates 07.10.2021 kuni 07.01.2022 tuli kostjal igakuiselt tasuda üürina 219,70 eurot, mille hageja palus kostjalt välja mõista iga kuu 7. kuupäevaks. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks viidatud igakuiseid makseid teinud. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks täiendavalt välja mõista nelja tasumata üürimaksena 878,80 eurot. Kohtulahendi tegemise päevaks 27.05.2022 on sissenõutavaks muutunud viivis antud summalt kokku 326,92 eurot (07.10.2021 tasumisele kuuluvalt makselt on viivis 101,94 eurot, 07.11.2021 tasumisele kuuluvalt makselt 88,32 eurot, 07.12.2021 tasumisele kuluvalt makselt 75,14 eurot ja 07.01.2022 tasumisele kuuluvalt makselt 61,52 eurot). Kogumis tuleb kostjalt täiendavalt välja mõista 1 205,72 eurot. Alates kohtulahendi tegemisele järgmisest päevast 28.05.2022 tuleb kostjalt välja mõista sissenõutavaks muutuv viivis põhinõudelt 878,80 eurolt lepingulise määra 0,2% päevas alusel, kuid mitte suuremas summas, kui 551,88 eurot (põhinõude summa 878,80 eurot – juba välja mõistetud viivise summa 326,92 eurot).
77.TsMS § 162 lg 1 näeb ette, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse hageja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
78.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista 3365 eurot. Hagejale on õigusabi osutatud hinnaga 144 eurot tunnis ilma käibemaksuta. Õigusabikulu on 2820 eurot. Lisaks tasus hageja hagiavalduse esitamisel riigilõivu 425 eurot. Hageja menetluskuludele vaidles kostja vastu, pidades neid ebamõistlikult suureks.
79.Kohus nõustub kostja väidetega osaliselt. Kohus leiab, et kostja 08.12.2021 menetlusdokumendi koostamisele ei saanud aega kuluda 6 h 55 min, vaid mõistlik aeg on menetlusdokumendi sisu ja mahtu arvestades 5 tundi. 07.02.2022 menetlusdokumendi koostamise mõistlikuks ajaks loeb kohus 1 h, sest menetlusdokument sisaldas valdavalt varasemate seisukohtade kordusi. Muus osas on hagejale õigusabi osutamiseks kulunud aeg mõistlik ja kooskõlas kohtule esitatud dokumentide sisu ja mahuga.
80.Kohus loeb õigusabi osutamise mõistlikuks ajaks 18 tundi. Hageja esindaja tunnitasu suurust peab kohus põhjendatuks ning seega on hageja kulud õigusabile põhjendatud summas 18 x 144 eurot = 2 592 eurot. Koos hageja tasutud riigilõivuga 425 eurot tuleb kostjalt hageja kasuks menetluskuludena välja mõista 3017 eurot. Kooskõlas hageja taotlusega tuleb kostjalt välja mõista viivis menetluskuludelt 3017 eurolt alates käesoleva kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.