Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul jooksul esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. HAGI ALUSEKS OLEVAD FAKTILISED ASJAOLUD JA HAGEJATE NÕUE
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 09.07.2019.a notariaalse kinnistu müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu, asjaõiguslepingud ja kinnistamisavaldused. Lepinguga hagejad ostsid ja kostjad müüsid kinnistu xxx(registriosa nr xxx) koos selle oluliste osade ja päraldistega (lepinguese p 1.1 ja 1.2). Vastavalt lepingu p 1.3 on ehitisregistris registreeritud nimetatud kinnistuga seotud ehitis järgnevalt: hoone suvila, ehitisregistri kood xxx, esmane kasutus määramata, korruste arv 2, ehitusalane pind 94 m2. Lepingu p-s 2.2.4 kinnitab müüja, et suvila on elamiskõlblik. Lepingu p-s 2.2.15 kinnitab müüja, et lepingu esemel ei ole müüjale teadaolevaid varjatud puuduseid, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu p 2.3.4 järgi on ostja ülevaatused teostanud ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning ostab lepingueseme tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele ning müüja poolt lepingus esitatud andmetele. Lepingu p 11.8 kohaselt võib ostja asja lepingutingimustele mittevastavuse korral nõuda muuhulgas kahju hüvitamist.
2.27.10.2020.a saatis S. M. M. R.ile e-kirja, milles teatas kostjatele asja lepingutingimustele mittevastavusest. Asja kasutamisel ilmnes, et elamu küttekeha (kamin-ahi) on oluliste puudustega, millest kostjad said teada siis kui kutsusid korstnapühkija. Korstnapühkija vaatas üle köögi pliidi ja sellega seotud soojamüüri, ühenduslõõri korstna ja kamin-ahju. Ülevaatuse käigus selgus, et köögipliit, soojamüür, ühenduslõõr ja korsten on kasutuskõlblikud ja töökorras. Kamin-ahju osas tegi korstnapühkija kasutamise keelu akti põhjendades seda projekteerimis- ja ehitusvigadega. Kamin-ahju suitsukanaleid ei olnud võimalik kontrollida ja puhastada kuna puudusid tahmaluugid. Korstnapühkija pakkus varianti demonteerida ahju 3 ülemist rida telliseid eesmärgiga puhastada kaminahju kanaleid ja ehitada ahju sisse puhastusluugid. Hagejad olid sellega nõus. Tööde käigus ilmnes, et ahju ülemine osa on seestpoolt tehtud valedest nõuetele mittevastavatest telliskividest, müüritis on lõhutud ja küttekolde ukse kinnitus valesti tehtud. Kamin-ahju remontida ei olnud võimalik, tuli demonteerida ja ehitada uus.
3.Hagejad märgivad, et müügikuulutuse kohaselt paikneb krundil 2- korruseline palkelamu, kus on kokku 3 magamistuba, köök, elutuba, WC, vannituba ja panipaigad. Palgid on keskmiselt 25 cm jämedused – maja sobib elamiseks ka aastaringselt. Arvestades asjaolu, et kamin-ahi oli kasutuskõlbmatu, ei oleks hagejad saanud kuidagi suvilat aastaringselt kasutada. Korstnapühkija akti kohaselt oli tellisahjul palju pragusid nii vuugivahedes kui tellistes endas. Vuugivahedes on näha musta suitsu jälgi (vingugaas). Remonditöödeks ahju lahti võtmisel selgus, et ahju sisemine osa oli laotud mitte nõuetekohaselt (puududes kirjas 19.10.2020.a. aktis). Hagejad teavitasid kostjaid ilmnenud puudustest kohe kui need ilmsiks tulid. Kostjad müüsid väidetavalt aastaringseks elamiseks sobivat maja. Korstnapühkija selgitustest nähtuvalt ohustas nõuetele mittevastav kaminahi nii hagejaid kui ümberkaudseid naabreid.
Hagejad ostsid kinnistu eesmärgiga omada kodu, selles aastaringselt elada ning kasutada. Elamut ei olnud aga võimalik ilmnenud puuduste tõttu kasutada. Selleks, et elamus aastaringselt elada, tuli hagejatel teha täiendavaid kulutusi. Hageja leiavad, et ilmnenud puuduste tõttu on tegemist lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses. Hagejad on seisukohal, et elamu ei ole ehitatud vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes. Selles asunud küttekolle ei vastanud heale ehitustavale, puudused tehtud töös olid olulised, millest tulenevalt võis tekkida tulekahju oht. Notariaalses müügilepingus puudub erikokkulepe müüjate vastutuse välistamiseks. Seega vastutavad puuduste eest kostjad /müüjad. Müügilepingus puudub ka erikokkulepe, et elamus ei ole puuduliku ja valesti ehitatud küttekeha (kamin-ahju) tõttu võimalik elada, seadmata ohtu hagejate enda ning naabrite elu, tervist ja vara. Kuivõrd küttekehaga seotud puuduste tõttu oli elamus elamine ilma ulatuslike tööde teostamiseta välistatud, tuleb hagejate arvates lugeda, et kostjad on lepingut rikkunud ning vastutavad rikkumise eest. Hagejad nõuavad kostjatelt kahju 6000 euro (Kodukolde hinnapakkumises toodud tööde teostamise eest) hüvitamist juhindudes VÕS § 115 lg 1, § 127 lg 1, 6, § 128 lg 2, § 136 lg 1, § 222 lg 5.
4.Hagejad ei nõustu kostja vastuväidetega, et on kaotanud õiguse puudustele tugineda. Hagejad said puudustest teada 19. oktoobril 2020.a. ja teavitasid kostjat sellest 27.10.2020.a. Spekulatiivsed on kostjate väited selle kohta, et hagejad kasutasid ahju sihipäraselt ja pidid seetõttu puuduse avastama juba hiljemalt oktoobris 2019.a. ning sellest tulenevalt möödus puudustest teavitamise mõistlik aeg detsembris 2019. Hagejad selgitavad, et lepingu järgi olid ostjad nõus tegelema ehitise kasutusloa saamisega, kasutusloa saamine eeldas muuhulgas ka maja küttesüsteemi ekspertiisi teostamist. Kuna puudus küttesüsteemi projekt ja kaetud tööde akt, kutsusid kostjad Liivaku 12 küttesüsteemi puhastamiseks ja kontrollimiseks korstnapühkija. Kamin-ahju suitsukanaleid ei olnud võimalik kontrollida ja puhastada kuna puudusid tahmaluugid. Korstnapühkija pakkus demonteerida ahju 3 ülemist rida telliseid. Tööde käigus ilmnes aga, et ahju ülemine osa oli seest valede tellistega ehitatud, müüritis lõhutud ja küttekolde ukse kinnitus valesti tehtud. Kamin-ahju remontida ei saanud ning tuli ehitada uus. Uue ahjuga seotud kulude hüvitamist hagejad nõuavadki.
KOSTJA VASTUVÄITED
5.Kostjad hagi ei tunnista ja paluvad jätta selle rahuldamata. Kostjad leiavad, et - hagejad ostsid kasutusloata suvila, mitte aastaringseks elamiseks mõeldud eramu. Müügiobjekt vastab selgelt notariaalselt tõestatud müügilepingus kokkulepitud tingimustele. - võimalikust puudusest ei teavitatud õigeaegselt ning hagejad on seetõttu minetanud võimaluse puudustele tugineda. - kahjunõue on põhjendamata ja tõendamata.
6.Lepingu p 2.2.4 kohaselt on suvila ehitustööd lõpuni viimata ning kasutusluba ehitisele vormistamata., p 2.2.1 järgi ei ole suvilale vormistatud kasutusluba. Lepingu p 2.3.2 kohaselt ostab ostja lepingu eseme eesmärgiga kasutada lepingu eseme koosseisu kuuluvat hoonet suvilana. Punktis 2.3.3 kinnitab ostja, et on üle vaadanud lepingu esemeks oleva kinnistu ja sellel paikneva ehitise ning müüja poolt esitatud eseme kohta käiva dokumentatsiooni, sh tutvunud kinnistu plaanidega ja maakasutusdokumentidega ning on eelnimetatud andmete alusel teadlik lepingu eseme seisukorrast, sh maaüksuse suurusest, piiridest, asukohast ja paiknemisest looduses, samuti maaüksusel paiknevate ehitiste ehituslikust ja tehnilisest seisundist.
Lepingu p-s 2.3.6 kinnitab ostja, et on teadlik, et lepingu eseme koosseisu kuuluva elamu kohta ei ole välja antud energiamärgist, samuti on ostja teadlik, et p-s 1.1 nimetatud kinnistu oluliseks osaks olevale ehitistele (suvilale) ei ole väljastatud kaustustuluba. Hagejad käisid müügiobjekti vaatamas kahel korral. Mõlemal korral tutvuti põhjalikult ehitise tehnilise seisukorraga ning tutvuti ka ahju seisundiga. Hagejat teavitati, et ahi ehitati 2007.a aastal pottsepa poolt ning ahju on kasutatud vähesel määral suveti kui tegeleti ehitustöödega.
7.Hagile lisatud korstnapühkija akt on koostatud 15 kuud pärast kinnistu müüki. Praod, millest aktis märgib korstnapühkija, ei ole mingil moel käsitletavad varjatud puudustena. Müügilepingu p 2.2.15 kohaselt ei ole lepingu esemel mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teavitanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Järelikult pidanuks hagejad suvila ülevaatamisel märkama pragusid ahju vuugivahedes ja tellistes kui need oleks ülevaatuse ajal olemas olnud. Tõsiasi, et pragusid müügi ajal ei olnud, tähendab üksnes seda, et tegemist ei ole puudusega, mille eest müüjad vastutaksid. Alusetu on hagejate viide müügikuulutuses antud kirjeldusele. Müügilepingu p 2.2.4 ja 2.3.2 kohaselt olid suvila ehitustööd lõpuni viimata ning ostja ostis eseme eesmärgiga kasutada seda suvilana. Seega ei saa väita, et hagejad ostsid krundi koos eramuga eesmärgil omada kodu ja selles aastaringselt elada. Kostjad kinnitavad, et olid müügilepingu sõlmimisel veendunud, et ahjuga pole probleeme, kuna seda kasutati suveti mõnikord kütmiseks ning kõik toimis. Korstnapühkija aktist tulenevalt on kamin-ahjul puudused tulenevalt EVS 812-3:2018, mis kehtib alates aprillist 2018.a. Ahi ehitati 2007. aastal, mil nimetatud eeskiri ei kehtinud.
8.VÕS § 220 lg 1 järgi peab ostja teavitama müüjale lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda kui mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Tarbijalemüügi korral 2 kuu jooksul pärast seda kui sai mittevastavusest teada. Müügileping sõlmiti 09.07.2019, väidetavast puudustest teatamiseni möödus 15 kuud , mille hulka kuulub terve kütteperiood. Ei ole võimalik, et hagejad, kes väidetavalt soovisid suvilat kasutada aastaringselt, ei kütnud ahju terve kütteperioodi jooksul kordagi. Vastupidi, on eluliselt usutav, et hagejad kasutasid küttekeha sihipäraselt ja pidid väidetava puuduse seega avastama hiljemalt oktoobris 2019.a. ning sellest tulenevalt teavitama võimelikest puudustest detsembris 2019.a. Mida pikem on aeg müügilepingu sõlmimise ja asja puudustest teatamise vahel, seda suurema tõenäosusega on puuduse põhjustanud ostja ise (VÕS § 220 lg 1 ja 3) Kostja palus ahju ehitanud pottsepalt arvamust ahjule tekitatud kahjustuste kohta. Pottsepp märkis, et ahju esimene lõõr on laotud šamott tellistest, päris üleval on jätkatud tellisega. Sinna leek enam ei jõua, mistõttu ei ole nõuet ega vajadust seal šamotti kasutada.... Näha on, et kivi on lõhutud, murtud kohast ei paista tellisel suitsu, tahma ega muid jälgi, mis aja jooksul oleks sinna ladestunud. Kivi on lammutamise käigus puruks tehtud. Seisund võib tekkida olukorrast, kus pikalt kasutamata olnud ahi on külmaperioodil läbi külmunud ning niiskust kogunud. Sellise ahju kütmisel tuleb arvestada, et kütmist tuleb alustada vähehaaval, talvel ei saa ahju kohe kuumaks kütta. Vastasel juhul tekitabki tule tegemine külmunud või niiske ahju äkilise ülessoojenemise ja paisumise, mis tahes-tahtmata võib ahju lõhkuda või mõrasid tekitada. Kostjad on seisukohal, et ahju võimaliku riknemise põhjustasid hagejad ise.
9.Kostjatele jääb arusaamatuks terve ahju lammutamise vajadus. Müügilepingu p 2.2.4 on avaldus selle kohta, et suvila alumise korruse põrandatalad on niiskuse tõttu kahjustatud. Kuivõrd põrandalaudade vahetamiseks pidi niikuinii nende kättesaamiseks ka ahjuga tegelema, on võimalik, et hagejad lammutasid ahju just päranda remondiks. Samas ei ole sel
otstarbel ahju lammutamine vajalik. Kostjate arvates olnuks oluliselt odavam ahju remontida kui seal ka mingid puudused esinesid. Hagiavalduses on tõendamata, kuidas tekkis hagejatele väidetav kahju summas 6000 eurot. Põhjendamata on kahju põhjuslik seos kostjate käitumisega, Hagejad esitasid tõendid, millest nähtuvalt tellis hageja OÜ-st K punastest tellistest ehitatud ahju asemele NunnaUuni Blanka PL. Hagejad ei ole tõendanud kahju suurust 6000 eurot. NunnaUuni ahi maksis 5690 eurot. Samuti ei ole hagejad tõendanud ahju samaväärsust lammutatud ahjuga. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku astemaine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. NunnaUuni kui voolukivist ahju näol ei ole tegemist samaväärse ahjuga varasema punastest tellistest ehitatud ahjuga.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
10.Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ning hinnanud asjas kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ning tuleb jätta rahuldamata. Asja materjalide kohaselt sõlmisid hagejad ostjatena ja kostjad müüjatena 09. juulil 2019. aastal kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu, mille esemeks on kinnistu xxx (registriosa nr xxx) koos selle oluliste osade ja päraldistega (lepingu p 1.1 ja 1.2) (tl 11-25)
Lepingu p 2.2.4 kohaselt avaldab ja kinnitab müüja (kostjad), et lepingu esemeks olev kinnistu on hoonestatud ja kinnistul paikneb p-s 1.3 nimetatud ehitis (suvila), ehitis vastab projektile, puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, suvila on elamiskõlbulik, suvila alumise korruse põrandatalad on niiskuse tõttu kahjustatud, suvila ehitustööd on lõpuni viimata ning kasutusluba on ehitisel vormistamata, suvila on ühendatud elektrivõrguga, ühendatud lokaalsete vee- ja kanalisatsioonitrassidega ning on ahju- ja elektriküttega, lepingu esemel ei ole eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist peaks müüja lepingus vajalikuks (tl 14) Lepingu p-des 2.3.2 ja 2.3.3 avaldab ja kinnitab ostja, et ostab lepingu eesmärgiga kasutada lepingu eseme koosseisu kuuluvat hoonet suvilana, ostja on kinnistu ja sellel paikneva ehitise ning müüja poolt esitatud dokumentatsiooni (sh tutvunud kinnistu plaanidega ja maakasutusdokumentidega) üle vaadanud ning eelnimetatud andmete alusel on teadlik lepingu eseme seisukorrast, muuhulgas ka maaüksusel paiknevate ehitise ehituslikust ja tehnilisest seisukorrast (tl 14-15). 19.10.2020.a. vormistas korstnapühkija I. T. akti, mille kohaselt kamin-ahju tellistel praod all vuugivahedes ja tellistes endas. Vuugivahedes olevates pragudes on näha musta suitsu jälgi (vingugaas). Ahju remonditöödeks lahti võtmise käigus avastati, et sisemine osa laotud ehitusnorme rikkudes. Ahju remont ei ole võimalik ning selle kasutamine keelatud (tl 28-29). Kamin-ahi demonteeriti ning hagejad soetasid asemele voolukivist ahju NunnaUuni Blanka PL. maksumusega 5690 eurot (tl 72-74). Pooled ei vaidle selle üle, et omandamise hetkel oli ehitisel kasutusluba vormistamata, ehitustööd lõpetamata, hagejad olid sellest teadlikud ning kinnitasid, et vormistavad ise kasutusloa, korrastavad ehitisregistri andmed ( lepingu p 2.2.4, 2.3.6). Pooled vaidlevad selle üle, kas küttekoldes tuvastatud puudused on käsitletavad müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusega võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 2 p 2 ja VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes (varjatud puudused), mille eest vastutab müüja (kostjad).
Hagejad leiavad, et oktoobris 2020.a. ilmnenud kamin-ahju puudused, mis päädisid kamin-ahju demonteerimise ja uue soetamisega, olid varjatud puudused, kostjad on seetõttu müünud hagejatele lepingutingimustele mittevastava asja ning vastutavad mittevastavuse eest (VÕS § 217 lg 2 p 2, § 218 lg 1). Hagejad on puudustest teavitanud müüjaid mõistliku aja jooksul. Kostjad on seisukohal, et hagejad ostsid kasutusloata suvila, mitte aastaringseks elamiseks mõeldud eramu. Müügiobjekt vastab selgelt notariaalselt tõestatud müügilepingus kokkulepitud tingimustele; võimalikust puudusest ei teavitatud õigeaegselt ning hagejad on seetõttu minetanud võimaluse puudustele tugineda, kahjunõue on põhjendamata ja tõendamata. Arvestades puudustest teatamise aega (15 kuud pärast lepingu sõlmimist), leiavad kostjad, et ahju võimaliku riknemise põhjustasid hagejad ise.
13.VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üle antav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Vastavalt VÕS § 218 lg 1 vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Tarbijale müügi puhul peab tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada. Sama paragrahvi 3. lõike järgi kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest mitteõigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Vastavalt VÕS § 222 lg 5 kui asi ei vasta lepingutingimustele ja ostja nõuab asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja ise asja parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. VÕS § 115 lg 1 järgi kui võlgnik rikub kohustust, võiv võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.
14.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Sama paragrahvi 2. lõike järgi esitavad tõendeid menetlusosalised ning pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab (TsMS § 5 lg 2).
Ostja (käesoleval juhul hagejad) peab väidetavalt lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise korral suutma tõendada nii lepingutingimustele mittevastavusele viitava puuduse olemasolu asjal kui ka seda, et puudus eksisteeris juba asja üleandmise hetkel. Kui ostja tõendab asja lepingutingimustele mittevastavuse, kehtib VÕS § 218 lg 1 alusel eeldus, et selle eest vastutab müüja. Müüja võib vastutuse vältimiseks tugineda mõne müüja vastutust välistava asjaolu esinemisele. Sel juhul peab müüja tõendama, et puuduse põhjustas ostja või ostja teadis lepingu sõlmimisel
puudusest või pidi sellest teadma või et ostja hilines puudusest teatamisega (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12 p 16)
15.Lepingu rikkumisega põhjustatud kulutuste ja kahju hüvitamise nõude rahuldamise esmaseks eelduseks on see, et kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 222 lg 1 ja § 115 lg 1). Täidetud peavad olema ka alljärgnevad eeldused: kostja vastutab lepingu rikkumise eest; kostjale on antud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, v.a kui tegemist on olulise rikkumisega, on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik; hagejale on tekkinud kahju; kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga; kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu; rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos.
16.Hagejad leiavad, et oktoobris 2020.a. ilmnenud kamin-ahju puudused, mille tõttu tuli küttekolle demonteerida ja uus ahi soetada, olid varjatud puudused; müüdud asi ei vastanud lepingutingimustele. Hagejate soovil kamin-ahju üle vaadanud korstnapühkija-pottsepa I. T. akti kohaselt olid tellistel praod all vuugivahedes ja tellistes endas. Vuugivahedes olevates pragudes oli näha musta suitsu jälgi (vingugaas). Ahju remonditöödeks lahti võtmise käigus avastati, et sisemine osa on laotud ehitusnorme rikkudes. Ahju remont ei ole võimalik ning selle kasutamine keelatud (tl 28-29). Kamin-ahju ehitanud pottsepa selgituse kohaselt ei saagi kivid ahju füüsiliselt lammutades ja lõhkudes terveks jääda. Ülevaltpoolt allapoole lammutades murduvad segu ja kivid tahes tahtmata. Sisemise müüritise paisumine ja selle tulemusel välimise müüritise pragunemine võis tekkida olukorras, kus kaua kasutuseta olnud ning külmaperioodil läbi külmunud ja niiskust kogunud ahi köeti kohe kuumaks, mis tekitas ahju äkilise ülessoojenemise ja paisumise, mis tahes tahtmata lõhub ahju ja tekitab pragusid. Ahju on eeldatavalt üle köetud (tl 55) Hageja S. M. selgitas kohtuistungil, et kui korstnapühkija-pottsepp tegi ahju lahti, selgus, et küttekolle pragunenud, küttekoldest levib vingugaas ja suits tuppa, leidis ka selle koha, kust vingugaas ja suits tuppa tulid. ... Esmakordsel ülevaatusel märkis korstnapühkija-pottsepp, et küttekolde uksed valesti kinnitatud, avastas metallist tehtud kinnituse. Ta ütles, et kui me kütsime ahju, metall kuumenes, paisus ja lõhkus seestpoolt ahju, mille tõttu omakorda tulid need praod, mille kaudu suits ja vingugaas tuppa tulid. Ehituslikult oli ahi valesti ehitatud.... (tl 83) Hageja selgitus pragude tekkimise kohta ühtib üldplaanis kamin-ahju ehitanud pottsepa selgitustega pragude tekkimise võimaluste kohta. Hageja selgitas ka seda, et kui käidi ehitist üle vaatamas, kütsid müüjad ahju, maja oli suitsu täis, aga tuulutati ära ja küttesüsteem töötas ilusti. Siis oli näha et küttesüsteem töötab ja on terve. Meil tekkis mulje, et küttesüsteem on korras vaatamata sellele, et kasutusluba on saamata või tegemata (tl 86)
17.Riigikohus on märkinud, et varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. (Riigikohtu lahend 2-14-37663, punkt 13).
Eluruumi soojapidavus ja kütmise võimalus kuuluvad elementaarsete elamistingimuste juurde ning nende näol ei ole tegemist tingimustega, milles tuleb eraldi kokku leppida. Tuleb lugeda endastmõistetavaks, et eluruumi peab olema võimalik kütta ja et kütmisel on ruumide soojapidavuse korral tagatud vajalik normaalne temperatuur. Puudustega küttekolded tuleb lugeda lepingutingimustele mittevastavateks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses. Isik, kes ei sõlmi lepingut oma majandus- või kutsetegevuses, ei pea ostetud asja koheselt ja põhjalikult üle vaatama (vt Riigikohtu 25.10.2004..a lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04) Samas leiab kohus, et kui kamin-ahjul olid praod vuugivahedes ja ka tellistes endas (välismüüritisel), siis pidid need olema visuaalselt nähtavad ja arusaadavad ka tavapärasele mõistlikule inimesele. Sellisel juhul ei saa olla tegemist varjatud puudustega. Juhul, kui need visuaalselt nähtavad ei olnud, saab kohtu hinnangul järeldada, et ülevaatamisel ja lepingu sõlmimise ajal neid ei olnud (on tekkinud hiljem). Isegi kui nõustuda, et küttekoldel olid puudused, mis ei olnud visuaalselt nähtavad, ei takistanud see suvila tervikuna kasutamist. II korrust oli võimalik kütte elektriga ning majas oli olemas kasutuskõlblik pliit soojamüüriga (tl 84 pöördel). Kohus ei nõustu kostja seisukohaga selles, et hagejad ei teavitatud väidetavatest puudustest õigeaegselt ning on seetõttu minetanud võimaluse puudustele tugineda. Kui ostja ei ole majandus- või kutsetegevusega tegelev isik, eelkõige kui on tarbija, tekib tal müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise kohustus alates ajahetkest mil ta puuduse tegelikult avastas (VÕS § 220 lg 1 lause 2). Korstnapühkija-pottsepa akt on koostatud 19.10.2020.a. 27.10.2020.a. on hageja teavitanud sellest kostjaid (tl 26). Oletuslik ja tõendamata on kostjate väide, et hagejad kasutasid ahju sihipäraselt ning pidanuks väidetavad õudused avastama juba 2019. aasta kütteperioodi alguses ehk oktoobris 2019.a.
18.Kuigi küttekolde ehitusvead / puudused, mis ei ole visuaalselt nähtavad, on üldjuhul käsitletavad võimaliku lepingutingimistele mittevastavusena, tuleb käesoleval juhul arvestada asjaolu, et hagejad omandasid kinnistu ja sellel oleva ehitise / suvila teades, et ehitisel puudub kasutusluba ning kinnitasid lepingu sõlmimisel, et vormistavad ise kasutusloa ega oma müüja suhtes sellega seoses pretensioone ega nõudmisi (lepingu p 2.3.6). Kohus on seisukohal, et omandades kinnistu, millel asub kasutusloata ehitis, läheb kasutusloa saamiseks vajalike kulutuste tegemise riisiko üle omandajale (lepingu p 2.3.6), kui müügilepingus ei ole kokku lepitud teisiti. 09.07.2019.a. sõlmitud lepingu kohaselt müüdi kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega, kinnistul paikneva ehitise (suvila) ehitustööd on lõpuni viimata ning kasutusluba vormistamata (lepingu p 1.1-1.2; 2.2.4) Kohtu hinnangul on kasutusloa saamise kulutused ettenähtamatud, sest elamu ülevaatamisel võib spetsialist tuvastada puuduseid, mida füüsilisest isikust ehitaja vm isik ette ei oska näha Ehitusseadustiku (EhS) § 51 lg 1 kohaselt otsustab kohalik omavalitsus, kas ehitisele (suvilale/elamule) on võimalik väljastada kasutusluba või mitte. Pärast kasutusloa taotluse ja vajalike dokumentide esitamist teostatakse ehitise kohapealne ülevaatus. Kui ehitis tunnistatakse nõuetele vastavaks, väljastatakse kasutusluba. Kasutusloa andmisest keeldumise alused sätestab EhS § 55. Kohus leiab, et käesoleval juhul said müüjad (kostjad) nimetada hagejatele siiski ainult selliseid töid, millised olid nende arvates vajalikud teha selleks, et taotleda ehitise kasutusluba, müüjad ei saanud aga väita hagejatele, et kui nad teatud tööd ära teevad, siis vastab elamu kasutusloa tingimustele (müüjatelt ei saanud seda oodata), ning hagejad pidid sellest aru saama (vt ka Tartu RKK 03.05.2021.a otsus tsiviilasjas nr 2-20-6111)
Lõpuni ehitamata ja kasutusloata ehitisega kinnisasja ostmisel ei saa ostjad eeldada, et nad ei pea hakkama elamistingimuste tagamiseks sinna lisainvesteeringuid tegema. Samuti ei saanud hagejad eeldada, et ehitises olev küttekolle (kamin-ahi) vastaks müügi ajal kehtinud EVS 812-3:2018 standardile. Küttekolde ehitamise ajal (2007.a) ei kehtinud standard EVS 812-3:2018 ning seetõttu ei saanud kostjad küttekoldeid ehitades arvestada standardiga EVS 8123:2018. Lepingu p 2.2.4 kohaselt olid suvila ehitustööd lõpuni viimata ning kasutusluba ehitisele vormistamata. Millised konkreetsed tööd on veel vaja teha lõpuniviimiseks ning kasutusloa saamiseks, on raske tuvastada. Lepingu p 2.2.4 on viide alumise korruse põrandalaudade niiskuskahjustustele, teatud tegemist vajavad tööd on kostja nimetanud e-kirjas (tl 26) Müüjad ei ole andnud ega saanudki anda kinnitust selle kohta, et nende tööde tegemisel, on kasutusloa saamiseks kõik tingimused täidetud.
19.Hagejad märgivad hagiavalduses, et notariaalses müügilepingus puudub erikokkulepe müüjate vastutuse välistamiseks, puudub erikokkulepe, et elamus ei ole puudulikult ja valesti ehitatud küttekehast (kamin-ahjust) tulenevalt võimalik elada. Müügikuulutuse ja lepingu järgi müüsid kostad elamut kui aastaringseks elamiseks sobivat eluaset. Kuivõrd küttekehaga seotud puudtse tõttu oli elamus elamine välistatud ilma ulatuslikke tööde teostamiseta, tuleb lugeda, et müüjad on müügilepingut rikkunud. Kohus eeltoduga ei nõustu. Lepingus puudub kokkulepe selle kohta, et küttekeha tõttu ei ole võimalik elamus elada, puuduab aga ka erikokkulepe / kinnitus selle kohta, et küttekehad vastavad kehtivatele normidele ning kasutusoa saamiseks on kütekaha(de)le ettenähtud tingimused, nõuded täidetud. Ostjatel olid teada olemasolevad lepingu eset puudutav dokumentatsioon. Seega oli teada ka see, et kamin-ahju kohta project ja dokumentatsioon puudub. Lepingu p 2-3-6 sedastab, et ostja vormistab ise kasutusloa ning korrastab ehitisregistri andmed. Jäelikult läks ostjale üle ka kogu kulude tegemise riisiko, mis vajalik kasutusloa saamiseks.
20.Kui lepingu p 2.3.2 kohaselt oli ostjate lepingueseme kasutamise eesmärk suvila, siis ei saanud kohtu hinnangul hagejad eeldada ka seda, et kasutuseesmärgi ja -otstarbe muutumisel (kasutada aastaringselt elamuna) ei kaasne sellega lisainvesteeringuid sh kasutusloa saamisel. Kuigi kohus möönab, et küttekolle peab olema eesmärgipäraselt kasutatav olenemata sellest, kas tegemist on suveperioodil kasutatava suvilaga või aastaringselt kasutatava elamuga, tuleb arvestada erisuste ja tingimustega nn harva kütmisel (nt talveperioodil kütmata ahju kütmisel) ja pideval (aastaringsel) kasutamisel. Kui isegi väliselt oli kamin-ahi valmis ehitatud ja korras (hageja selgitus istungil tl 86), siis dokumentatsiooni ja kasutusloa puudumisel puudus kohtu hinnangul ka kinnitus selle kohta, et küttekolle vastab kehtivatele nõuetele ja kas või mida on vaja teha kasutusloa saamiseks. Hageja ise möönab, et lepingu järgi olid nad nõus tegelema ehitise kasutusloa saamisega. Kasutusloa saamine eeldas muuhulgas maja küttesüsteemi ekspertiisi teostamist kuna puudusid küttesüsteemi project ja kaetud tööde akt (tl 70) Seega ei saanud hagejad eeldada, et selle käigus ei kaasne lisakulutusi sh ümbertegemisi nõuetele vastavusse viimiseks.
21.Kohus on seisukohal, et hagejatel ei ole alust tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele (VÕS 217 lg 2 p 2 ja VÕS § 77 lg 1) , seega ka lepingurikkumisele müüjate poolt, mis õigustaks VÕS § 222 lg 5 ja § 115 lg 1 alusel kulutuste / kahju hüvitamist. Kuivõrd lepingu rikkumisega põhjustatud kulutuste ja kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused on täitmata, jätab kohus hagi rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
22.Vastavalt TsMS § 173 lg 1 ja 4 märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ning menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kohus jätab hagi rahuldamata, seega jäävad poolte menetluskulud hagejate kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg 2 sätestatud korras (TsMS § 174 lg 4).
/allkirjastatud digitaalselt/ Piret Raik Kohtunik
Osaliselt tühistatud Tartu RKK lahendiga.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.