Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

RESOLUTSIOON

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

päraldistega. Vastavalt lepingu p-le 1.3 on ehitisregistris registreeritud kinnistuga seotud ehitis järgnevalt: hoone suvila, ehitisregistri kood 120308428, esmane kasutus määramata, korruste arv 2, ehitusalane pind 94 m2. Lepingu p-des 2.2.4 ja 2.2.15 kinnitab müüja, et suvila on elamiskõlblik, lepingu esemel ei ole müüjale teadaolevaid varjatud puuduseid, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu p-i 2.3.4 järgi on ostja ülevaatused teostanud ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning ostab lepingueseme tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele ning müüja poolt lepingus esitatud andmetele. Lepingu p-i 11.8 kohaselt võib ostja asja lepingutingimustele mittevastavuse korral nõuda muuhulgas kahju hüvitamist. Hageja II teatas 27. oktoobril 2020 kostjale I saadetud e-kirjaga asja lepingutingimustele mittevastavusest. Asja kasutamisel ilmnes, et elamu küttekeha (kamin-ahi) on oluliste puudustega, millest hagejad said teada siis, kui kutsusid korstnapühkija. Korstnapühkija vaatas üle köögi pliidi ja sellega seotud soojamüüri, ühenduslõõri korstna ja kamin-ahju. Ülevaatuse käigus selgus, et köögipliit, soojamüür, ühenduslõõr ja korsten on kasutuskõlblikud ja töökorras. Kamin-ahju osas tegi korstnapühkija kasutamise keelu akti, põhjendades seda projekteerimis- ja ehitusvigadega. Kamin-ahju suitsukanaleid ei olnud võimalik kontrollida ja puhastada kuna puudusid tahmaluugid. Korstnapühkija tegi ettepaneku demonteerida ahju kolm ülemist rida telliseid eesmärgiga puhastada kamin-ahju kanaleid ja ehitada ahju sisse puhastusluugid. Hagejad olid sellega nõus. Tööde käigus ilmnes, et ahju ülemine osa on seestpoolt tehtud valedest nõuetele mittevastavatest telliskividest, müüritis on lõhutud ja küttekolde ukse kinnitus on tehtud valesti. Kamin-ahju remontida ei olnud võimalik, see tuli demonteerida ja ehitada uus ahi. Korstnapühkija akti kohaselt oli tellisahjul palju pragusid nii vuugivahedes kui tellistes endas. Vuugivahedes on näha musta suitsu jälgi (vingugaas). Remonditöödeks ahju lahtivõtmisel selgus, et ahju sisemine osa oli laotud mittenõuetekohaselt. Hagejad teavitasid kostjaid ilmnenud puudustest kohe, kui need tulid ilmsiks. Müügikuulutuse kohaselt paikneb krundil 2-korruseline palkelamu, kus on kokku kolm magamistuba, köök, elutuba, WC, vannituba ja panipaigad. Palgid on keskmiselt 25 cm jämedad, maja sobib elamiseks aastaringselt. Arvestades asjaolu, et kamin-ahi oli kasutuskõlbmatu, ei oleks hagejad saanud suvilat aastaringselt kasutada. Lepingu järgi olid hagejad nõus tegelema ehitise kasutusloa saamisega, mis eeldas mh ka maja küttesüsteemi ekspertiisi tegemist. Kuna puudus küttesüsteemi projekt ja kaetud tööde akt, kutsusid hagejad küttesüsteemi puhastamiseks ja kontrollimiseks korstnapühkija.

Hagejad käisid müügiobjekti vaatamas kahel korral. Mõlemal korral tutvuti põhjalikult ehitise tehnilise seisukorraga ning tutvuti ka ahju seisundiga. Hagejaid teavitati, et ahi ehitati 2007. aastal pottsepa poolt ning ahju on kasutatud vähesel määral suviti, kui tegeleti ehitustöödega. Korstnapühkija akt on koostatud 15 kuud pärast kinnistu müüki. Praod, millest aktis räägitakse, ei ole käsitletavad varjatud puudustena. Lepingu p-i 2.2.15 kohaselt ei ole lepingu esemel mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teavitanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Järelikult pidanuks hagejad suvila ülevaatamisel märkama pragusid ahju vuugivahedes ja tellistes, kui need oleks ülevaatuse ajal olemas olnud. Alusetu on hagejate viide müügikuulutuses antud kirjeldusele. Lepingu p-de 2.2.4 ja 2.3.2 kohaselt olid suvila ehitustööd lõpuni viimata ning ostja ostis eseme eesmärgiga kasutada seda suvilana. Seega ei saa väita, et hagejad ostsid krundi koos eramuga eesmärgil omada kodu ja selles aastaringselt elada. Kostjad kinnitavad, et olid müügilepingu sõlmimisel veendunud, et ahjuga pole probleeme, kuna seda kasutati suviti mõnikord kütmiseks ning kõik toimis. Korstnapühkija aktist tulenevalt on kamin-ahjul puudused tulenevalt EVS 812-3:2018, mis kehtib alates aprillist 2018. a. Ahi ehitati 2007. aastal, mil nimetatud eeskiri ei kehtinud. Müügileping sõlmiti 9. juulil 2019, väidetavast puudustest teatamiseni möödus 15 kuud, mille hulka kuulub terve kütteperiood. Ei ole võimalik, et hagejad, kes väidetavalt soovisid suvilat kasutada aastaringselt, kordagi ei kütnud ahju terve kütteperioodi jooksul. Kostjad palusid ahju ehitanud pottsepalt arvamust ahjule tekitatud kahjustuste kohta. Pottsepp märkis, et ahju esimene lõõr on laotud šamott tellistest, üleval on jätkatud tellisega. Sinna leek enam ei jõua, mistõttu ei ole nõuet ega vajadust seal šamotti kasutada. Näha on, et kivi on lõhutud, murtud kohast ei paista tellisel suitsu, tahma ega muid jälgi, mis aja jooksul oleks sinna ladestunud. Seisund võib tekkida olukorrast, kus pikalt kasutamata olnud ahi on külmaperioodil läbi külmunud ning niiskust kogunud. Sellise ahju kütmisel tuleb arvestada, et kütmist tuleb alustada vähehaaval, talvel ei saa ahju kohe kuumaks kütta. Vastasel juhul tekitabki tule tegemine külmunud või niiske ahju äkilise ülessoojenemise ja paisumise, mis tahes-tahtmata võib ahju lõhkuda või mõrasid tekitada. Ahju võimaliku riknemise põhjustasid hagejad ise. Müügilepingu p-s 2.2.4 on avaldus selle kohta, et suvila alumise korruse põrandatalad on niiskuse tõttu kahjustatud. Kuivõrd põrandalaudade vahetamiseks pidi niikuinii nende kättesaamiseks ka ahjuga tegelema, on võimalik, et hagejad lammutasid ahju just põranda remondiks. Samas ei ole sel otstarbel ahju lammutamine vajalik. Kostjate arvates olnuks oluliselt odavam ahi remontida, kui seal ka mingid puudused esinesid. Hagejatele väidetavalt tekkinud kahju 6000 eurot on tõendamata. Põhjendamata on kahju põhjuslik seos kostjate käitumisega. Hagejad tellisid OÜ-st Kodukolle punastest tellistest ehitatud ahju asemele NunnaUuni Blanka PL. NunnaUuni ahi maksis 5690 eurot. Hagejad ei ole tõendanud ahju samaväärsust lammutatud ahjuga. NunnaUuni kui voolukivist ahju näol ei ole tegemist samaväärse ahjuga varasema punastest tellistest ehitatud ahjuga.

MAAKOHTU LAHEND

projektile, puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, suvila on elamiskõlbulik, suvila alumise korruse põrandatalad on niiskuse tõttu kahjustatud, suvila ehitustööd on lõpuni viimata ning kasutusluba on ehitisel vormistamata, suvila on ühendatud elektrivõrguga, lokaalsete vee- ja kanalisatsioonitrassidega ning on ahju- ja elektriküttega, lepingu esemel ei ole eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist peaks müüja lepingus vajalikuks (tl 14). Lepingu p-des 2.3.2 ja 2.3.3 ostjad (hagejad) avaldavad ja kinnitavad, et ostavad lepingu eseme eesmärgiga kasutada lepingu eseme koosseisu kuuluvat hoonet suvilana, ostja on kinnistu ja sellel paikneva ehitise ning müüja poolt esitatud dokumentatsiooni üle vaadanud (sh tutvunud kinnistu plaanidega ja maakasutusdokumentidega) ning eelnimetatud andmete alusel on teadlik lepingu eseme seisukorrast, mh maaüksusel paikneva ehitise ehituslikust ja tehnilisest seisukorrast (tl 14–15). Hagejad leiavad, et oktoobris 2020. a ilmnenud kamin-ahju puudused, mis päädisid kamin-ahju demonteerimise ja uue soetamisega, olid varjatud puudused, kostjad on müünud hagejatele lepingutingimustele mittevastava asja ning vastutavad mittevastavuse eest (võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 2 p 2, § 218 lg 1). Hagejad on puudustest teavitanud mõistliku aja jooksul. Kostjad on seisukohal, et hagejad ostsid kasutusloata suvila, mitte aastaringseks elamiseks mõeldud eramu. Müügiobjekt vastab müügilepingus kokkulepitud tingimustele. Puudusest ei teavitatud õigeaegselt ning hagejad on seetõttu minetanud võimaluse puudustele tugineda, kahjunõue on põhjendamata ja tõendamata. Ahju võimaliku riknemise põhjustasid hagejad ise. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üle antav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p-de 1 ja 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi või kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Vastavalt VÕS § 218 lg-le 1 vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Vastavalt VÕS § 222 lg-le 5, kui asi ei vasta lepingutingimustele ja ostja nõuab asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja ise asja parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Ostja peab väidetavalt lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise korral suutma tõendada nii lepingutingimustele mittevastavusele viitava puuduse olemasolu asjal kui ka seda, et puudus eksisteeris juba asja üleandmise hetkel. Kui ostja tõendab asja lepingutingimustele mittevastavuse, kehtib VÕS § 218 lg 1 alusel eeldus, et selle eest vastutab müüja. Müüja võib vastutuse vältimiseks tugineda mõne müüja vastutust välistava asjaolu esinemisele. Sel juhul peab müüja tõendama, et puuduse põhjustas ostja või ostja teadis lepingu sõlmimisel puudusest või pidi sellest teadma või et ostja hilines puudusest teatamisega (Riigikohtu 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 16). Hagejate soovil kamin-ahju üle vaadanud korstnapühkija-pottsepa I. Tšurkini akti kohaselt olid tellistel praod all vuugivahedes ja tellistes endas. Vuugivahedes olevates pragudes oli näha musta suitsu jälgi (vingugaas). Ahju remonditöödeks lahti võtmise käigus avastati, et sisemine osa on laotud ehitusnorme rikkudes. Ahju remont ei ole võimalik ning selle kasutamine keelatud (tl 28–29). Kamin-ahi demonteeriti ning hagejad soetasid asemele voolukivist ahju NunnaUuni Blanka PL maksumusega 5690 eurot (tl 72–74). Kamin-ahju ehitanud pottsepa selgituse kohaselt ei saagi kivid ahju füüsiliselt lammutades ja lõhkudes terveks jääda. Sisemise müüritise paisumine ja selle tulemusel välimise müüritise

pragunemine võis tekkida olukorras, kus kaua kasutuseta olnud ning külmaperioodil läbi külmunud ja niiskust kogunud ahi köeti kuumaks, mis tekitas ahju äkilise ülessoojenemise ja paisumise, mis lõhub ahju ja tekitab pragusid. Ahju on eeldatavalt üle köetud (tl 55). Hageja II selgituste kohaselt märkis korstnapühkija-pottsepp esmakordsel ülevaatusel, et küttekolde uksed on valesti kinnitatud. Kui hagejad kütsid ahju, metall kuumenes, paisus ja lõhkus seestpoolt ahju, mille tõttu tulid praod, mille kaudu suits ja vingugaas tulid tuppa. Ehituslikult oli ahi valesti ehitatud (tl 83). Hageja selgitus pragude tekkimise kohta ühtib üldplaanis kamin-ahju ehitanud pottsepa selgitustega pragude tekkimise võimaluste kohta. Hageja II selgitas ka seda, et kui käidi ehitist üle vaatamas, kütsid kostjad ahju, maja oli suitsu täis, aga tuulutati ära ja küttesüsteem töötas ilusti. Siis oli näha et küttesüsteem töötab ja on terve. Hagejatel tekkis mulje, et küttesüsteem on korras vaatamata sellele, et kasutusluba on saamata või tegemata (tl 86). Varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates (Riigikohtu 10. oktoobri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-37663, p 13). Eluruumi soojapidavus ja kütmise võimalus kuuluvad elementaarsete elamistingimuste juurde ning nende puhul ei ole tegemist tingimustega, milles tuleb eraldi kokku leppida. Tuleb lugeda endastmõistetavaks, et eluruumi peab olema võimalik kütta ja et kütmisel on ruumide soojapidavuse korral tagatud vajalik normaalne temperatuur. Puudustega küttekolded tuleb lugeda lepingutingimustele mittevastavateks VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi. Isik, kes ei sõlmi lepingut oma majandus- või kutsetegevuses, ei pea ostetud asja koheselt ja põhjalikult üle vaatama (Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04). Maakohus leidis, et kui kamin-ahjul olid praod vuugivahedes ja ka tellistes endas (välismüüritisel), siis pidid need olema visuaalselt nähtavad ka tavapärasele mõistlikule inimesele. Sellisel juhul ei saa olla tegemist varjatud puudustega. Juhul, kui need visuaalselt nähtavad ei olnud, saab järeldada, et ülevaatamisel ja lepingu sõlmimise ajal neid ei olnud (on tekkinud hiljem). Isegi kui nõustuda, et küttekoldel olid puudused, mis ei olnud visuaalselt nähtavad, ei takistanud see suvila tervikuna kasutamist. Teist korrust oli võimalik kütta elektriga ning majas oli olemas kasutuskõlblik pliit soojamüüriga (tl 84 pöördel). Maakohus ei nõustunud kostjatega, et hagejad ei teavitatud väidetavatest puudustest õigeaegselt ning on seetõttu minetanud võimaluse puudustele tugineda. Kui ostja ei ole majandus- või kutsetegevusega tegelev isik, eelkõige kui on tarbija, tekib tal müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise kohustus alates ajahetkest mil ta puuduse tegelikult avastas (VÕS § 220 lg 1 teine lause). Korstnapühkija-pottsepa akt on koostatud 19. oktoobril 2020. Hagejad on 27. oktoobril 2020 teavitanud sellest kostjaid (tl 26). Oletuslik ja tõendamata on kostjate väide, et hagejad kasutasid ahju sihipäraselt ning pidanuks väidetavad puudused avastama juba 2019. aasta kütteperioodi alguses ehk oktoobris 2019. a. Kuigi küttekolde ehitusvead / puudused, mis ei ole visuaalselt nähtavad, on üldjuhul käsitletavad lepingutingimistele mittevastavusena, tuleb käesoleval juhul arvestada, et hagejad omandasid kinnistu ja sellel oleva ehitise teades, et ehitisel puudub kasutusluba ning kinnitasid lepingu sõlmimisel, et vormistavad ise kasutusloa ega oma müüja suhtes sellega seoses pretensioone ega nõudmisi (lepingu p 2.3.6). Omandades kinnistu, millel asub kasutusloata ehitis, läheb kasutusloa saamiseks vajalike kulutuste tegemise riisiko üle omandajale (lepingu p 2.3.6), kui müügilepingus ei ole kokku lepitud teisiti. Lepingu kohaselt müüdi kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega, kinnistul paikneva ehitise (suvila) ehitustööd on lõpuni viimata ning kasutusluba vormistamata (lepingu p 1.1–1.2; 2.2.4). Kasutusloa saamise kulutused on ettenähtamatud, sest elamu ülevaatamisel võib spetsialist tuvastada puudusi, mida füüsilisest isikust ehitaja vm isik ette ei oska näha. Käesoleval juhul said kostjad nimetada hagejatele ainult selliseid töid, millised olid nende arvates vajalikud selleks, et taotleda ehitise

kasutusluba. Müüjad ei saanud väita hagejatele, et kui nad teatud tööd ära teevad, siis vastab elamu kasutusloa tingimustele (müüjatelt ei saanud seda oodata), ning hagejad pidid sellest aru saama (Tartu Ringkonnakohtu 3. mai 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-6111). Lõpuni ehitamata ja kasutusloata ehitisega kinnisasja ostmisel ei saa ostjad eeldada, et nad ei pea hakkama elamistingimuste tagamiseks sinna lisainvesteeringuid tegema. Hagejad ei saanud eeldada, et ehitises olev küttekolle (kamin-ahi) vastaks müügi ajal kehtinud EVS 812-3:2018 standardile. Küttekolde ehitamise ajal (2007. a) ei kehtinud standard EVS 812-3:2018 ning seetõttu ei saanud kostjad küttekoldeid ehitades sellega arvestada. Lepingu p 2.2.4 kohaselt olid suvila ehitustööd lõpuni viimata ning kasutusluba ehitisele vormistamata. Millised konkreetsed tööd on veel vaja teha lõpuni viimiseks ning kasutusloa saamiseks, on raske tuvastada. Lepingu p-s 2.2.4 on viide alumise korruse põrandalaudade niiskuskahjustustele, teatud tegemist vajavad tööd on kostja nimetanud e-kirjas (tl 26). Müüjad ei ole andnud ega saanudki anda kinnitust selle kohta, et nende tööde tegemisel on kasutusloa saamiseks kõik tingimused täidetud. Lepingus puudub kokkulepe selle kohta, et küttekeha tõttu ei ole võimalik elamus elada või erikokkulepe / kinnitus selle kohta, et küttekehad vastavad kehtivatele normidele ning kasutusloa saamiseks on kütekaha(de)le ettenähtud tingimused / nõuded täidetud. Ostjatel olid teada olemasolev lepingu eset puudutav dokumentatsioon. Seega oli teada ka see, et kaminahju kohta projekt ja dokumentatsioon puudub. Lepingu p 2.3.6 sedastab, et ostja vormistab ise kasutusloa ning korrastab ehitisregistri andmed. Järelikult läks ostjale üle ka kogu kulutuste tegemise riisiko, mis on vajalik kasutusloa saamiseks. Lepingu p-i 2.3.2 kohaselt ostsid hagejad lepingueseme eesmärgiga kasutada selle suvilana. Seega ei saanud hagejad eeldada, et kasutuseesmärgi ja -otstarbe muutmisel (kasutamine aastaringselt elamuna) ei kaasne sellega lisainvesteeringuid, sh kasutusloa saamisel. Kuigi küttekolle peab olema eesmärgipäraselt kasutatav olenemata sellest, kas tegemist on suveperioodil kasutatava suvilaga või aastaringselt kasutatava elamuga, tuleb arvestada erisuste ja tingimustega nn harva kütmisel ja pideval (aastaringsel) kasutamisel. Kui isegi väliselt oli kamin-ahi valmis ehitatud ja korras (hageja selgitus istungil, tl 86), siis dokumentatsiooni ja kasutusloa puudumisel puudus kohtu hinnangul ka kinnitus selle kohta, et küttekolle vastab kehtivatele nõuetele ja kas või mida on vaja teha kasutusloa saamiseks. Hageja ise möönab, et lepingu järgi olid nad nõus tegelema ehitise kasutusloa saamisega. Kasutusloa saamine eeldas muuhulgas maja küttesüsteemi ekspertiisi teostamist, kuna puudusid küttesüsteemi projekt ja kaetud tööde akt (tl 70).

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

Hagejad ei nõustu maakohtu seisukohaga, et käesolevas asjas ei saa tugineda varjatud puuduste olemasolule, sest hagejad olid teadlikud, et hoonel puudub kasutusluba. Käesoleva vaidluse esemeks ei ole kasutusloa olemasolu. Kasutusloa puudumine ei tähenda ilmtingimata seda, et ehitisel või elamul on mingi puudus. Maakohus oleks pidanud kindlaks tegema, miks ehitisel ei olnud kasutusluba, kuigi müügikuulutuse kohaselt oli hoone kasutamiskõlblik aastaringselt ja lepingu kohaselt elamiskõlblik. Maakohus on ekslikult leidnud, et ehitise kasutusloa puudumine välistab kostjate vastutuse. Maakohtu seisukoht, et omandades kinnistu, millel asub kasutusloata ehitis, läheb kasutusloa saamiseks vajalike kulutuste tegemise riisiko üle omandajale, peaks paika juhul, kui vaidlus oleks olnud kasutusloa saamise ja selle saamiseks tehtud kulutuste hüvitamise üle. Kamin-ahju väljavahetamine ei ole seotud kasutusloa saamisega vaid selle tingis asjaolu, et kamin-ahi oli puudustega, sh see polnud paigaldatud vundamendile, nagu seda näevad ette ehitusnõuded. Maakohus oleks pidanud esmalt kindlaks tegema, miks ei olnud omanike (müüjate) poolt vormistatud ehitisele kasutusluba, ning seejärel hindama esitatud tõendeid ja asjaolusid kogumis, et hinnata, kas kostjad (müüjad) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja. Maakohtu väide, et hagejad ostsid lõpuni ehitamata hoone, on ekslik. Käesolevas asjas on vaidlus selles, et küttekehas esinevate puuduste tõttu ei ole suvila elamiskõlblik nagu seda on müüjad kinnitanud lepingu p-s 2.2.4. Kui ostetud elamu ei vasta elementaarsetele tingimustele, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12912, p 23). VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Müügikuulutuses kinnitasid kostjad, et elamu (suvila) sobib elamiseks aastaringselt. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et lepingi p-i 2.2.4 kohaselt vastab ehitis täielikult projektile, puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, suvila on elamiskõlbulik. Põhjendamata on väide, et lõpuni ehitamata ja kasutusloata ehitisega kinnisasja ostmisel ei saa ostjad eeldada, et nad ei pea hakkama elamistingimuste tagamiseks sinna lisainvesteeringuid tegema. Hagejad oleks saanud tulevikus tehtavate investeeringute ulatust hinnata vaid selle põhjal, mida nad elamu ülevaatuse käigus nägid ja mis oli neile teada müüjate sõnade kohaselt. Maakohus ei ole arvestanud hagejate poolt esitatud tõenditega ja hagejate poolt kohtuistungil antud selgitustega.

– müüjad müüsid ja ostjad ostsid kinnistu pooleliolevate ehitustöödega kasutusloata hoonena, mille kasutusotstarbeks oli suvila (üldkokkulepe) ja milles esinesid üksikud loetletud puudused (eritingimused, nt põrandalaudade osas, veevarustuse olemasolu jms osas). Pooleli oleva ehitise osade suhtes mingeid õigusaktidest tulenevaid ega üldisi keskmiseid kvaliteedinõudeid ei kehti, see ei pea vastama valmis ehitise eeldatavatele omadustele. Kasutusloa puudumisest teavitamine omab kinnistu müümisel olulist tähtsust. Nimelt teavitab müüja ostjat asjaolust, et hoone vastavust õigusaktidele ei ole selleks pädeva isiku poolt kontrollitud ja sellise elamu kasutamine ei ole enne kasutusloa saamist lubatav ja seda lubatavust ei saa eeldada. Puuduva kasutusloaga hoonestatud kinnistu ostmisel võtab ostja endale riski omandada kinnistu, millel asuvas ehitises võivad esineda loa mittesaamist tingivad erinevad puudused. Seejuures ei ole ükski neist puudustest müüdud kinnisasja varjatud puudus. Kasutusloa puudumine on puudus, mis hõlmab endas kõiki ehituses esineda võivaid puudusi neid ükshaaval loetlemata. Müüjad kinnitasid, et ehitis vastab projektile. Palkdetailidest ehitise projekt ei hõlma küttelahenduse projekti ja ehitise projektikohase püstitamise kinnitamine ei hõlma kinnitust sellesse hiljem paigaldatud küttekollete projektikohase ehitamise kohta. Müüjad ei ole küttekollete projektide olemasolu ja küttekollete küttekolde projektikohasust kinnitanud. Müügiobjekti ning selle projektdokumentatsiooniga tutvunud ostjad teadsid, et kütteprojekti koostatud ei olnud. Kuna küttelahenduse projekti ei olnud koostatud, pidid ostjad mõistma, et müüjatel puudus ka teadmine küttekollete võimalikust nõuetelevastavusest. Pooled ei ole leppinud müügilepingus kokku selles, et kostjate müüdud kinnisasjal asuv pooleliolev ehitis peab vastama suvilale kasutusloa taotlemisel selle saamiseks kehtivatele tingimustele ega konkreetsetes töödes, mille valmimisel oleks pidanud olema kasutusluba saavutatav. Kasutusloata ehitise küttelahenduse kohta kokkulepitu (maja on köetav) ei hõlma müüja kinnitust, et kõik küttekolded vastavad müügihetkel või mingil muul tulevasel hetkel kehtivatele nõuetele. Müüja kinnitus kütte olemasolu kohta tähendab kinnitust, et ehitis on faktiliselt köetav, st kütmisel soojenev. Kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti, lähevad kasutusloata ehitise ostmisel ostjale üle kõik loa taotlemisega seotud riskid. Hagejate poolt esitatud korstnapühkija 19. oktoobri 2020. a akt saab tõendada üksnes ahju seisundit akti koostamise ajal, kuid ei tõenda müüdud asjas müügi hetkel puuduste esinemist. Hagejad ei ole tõendanud, et praod ja muud puudused oleksid müügihetkel ahjus olemas olnud. Hagejad on müügilepingu sõlmimisel kinnitanud kinnistu ja sellel asuva poolelioleva ehitisega tutvumist ega ole seda asjaolu hiljem vaidlustanud. Selline tavapärane tutvumine oleks olnud pragude märkamiseks piisav, kui need müügihetkel ahju vuukides ja kivides oleks olemas olnud. Pooltel puudusid ahju kvaliteedi ja muude tunnuste osas kvaliteedikokkulepped. Kasutusloata ehitise ostmisel selles projektdokumentatsioonita ehitatud ahju olemasolul on mistahes ahi lepingukohane ahi. Seega ei oma hagejate väited ahju mistahes omaduste kohta tähtsust hindamaks ahju vastavust lepingutingimustele. Hoonesse rajatud elektrikütte osas mingeid puudusi hagejad kostjatele ette ei heitnud, samuti puuduvad etteheited ahjuga samaaegselt rajatud pliidi nõuetele vastavuse osas. Neid küttekehi kasutavad hagejad siiani ja järelikult on suvila ka ilma ahjuta köetav. Hagejad on kaotanud õiguse puudustele tugineda (VÕS § 220 lg-d 1 ja 3). Pooled sõlmisid müügilepingu 9. juulil 2019, sellest väidetavast puudusest teatamiseni möödus rohkem 15 kuud, mille hulka mahub ka terve kütteperiood. Kahju suurus ei ole tõendatud. Hagiavaldusest ei selgu kahju 6000 euro tekkimine. Hagejate paigaldatud uue ahju hind on väiksem hagis nõutust. Väidetava kahju põhjuslik seos kostjate käitumisega on põhjendamata. Mistahes viited müügikuulutusele tuleb jätta tähelepanuta, kuna tegemist on tõendiga, mida ei ole esitatud tõendite esitamiseks ettenähtud viisil. Hagejad on esitanud hagis üksnes

(mitteaktiivse) internetilingi ilmunud müügikuulutusele, müügikuulutust kui tõendit asja materjalide juures ei ole.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

See, et maja teist korrust sai kütta elektriga ning majas oli olemas kasutuskõlblik pliit soojamüüriga, ei tähenda, et esimese korruse peamine küttekeha ei peaks olema töökorras. Müügikuulutuses on märgitud kütte viisina ahjuküte ja kamin.

ulatuses hagejate ja 95 % ulatuses kostjate kanda. Maakohus ei ole otsuses poolte menetluskulusid rahaliselt kindlaks määranud. TsMS § 174 lg 4 teise lause kohaselt ei määra kõrgema astme kohus kindlaks menetluskulude rahalist suurust kaebuse lahendamisel maakohtu kohtuotsuse või asja lõpetava määruse peale, millega maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud. Seega määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2). Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja või ei teata, et ta kulude hüvitist ei soovi, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata asja materjalide alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest

Triin Uusen-Nacke

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.