3.Poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta 2/3 ulatuses Tallinn Dolls OÜ kanda ja 1/3 ulatuses Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu kanda.
1(15)
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Hageja on Koidu 122, Tallinn asuvas korterelamus asutatud ja tegutsev korteriühistu, mille eesmärk on korterelamu ja selle juurde kuuluva maa ühine majandamine ning seoses sellega ühistu liikmete ühiste huvide esindamine, samuti ühistu liikmetele teenuste osutamine ja vahendamine seoses elu- ja mitteeluruumide kasutamisega. Kostjale kuulub aadressil Koidu 122/Planeedi 4, Tallinn asuv korteriomand M64, mille eriomandi ese on mitteeluruum suurusega 379,3 m2.
2.Hageja on osutanud ja vahendanud kostjale kuuluva mitteeluruumi M64 sihipäraseks kasutamiseks ja kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikke teenuseid, kuid kostja pole osutatud teenuste eest tasunud. Kostja põhivõlgnevus on perioodi 01.11.2017 kuni 31.07.2020 eest 26 660,33 eurot ning viivisevõlgnevus 02.09.2020 seisuga 1 505,78 eurot.
3.Lisaks on kostja hagejale põhjustanud kahju sellega, et on esitanud majandamiskulude tasumise vältimiseks tasaarvestuse avalduses nõudeid hageja vastu, mida tegelikkuses kostjal hageja vastu ei ole ja mille olemasolu tuvastamiseks on hageja olnud sunnitud tegema kulutusi õigusabile summas 1 687,80 eurot. Kostja esitas 2019. aastal tasaarvestusavalduse, milles kajastas enda nõudeid hageja vastu summas 12 833,10 eurot. Nõuete aluseks nimetas kostja kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud kulutusi. Tasaarvestusavalduses nimetatud nõuded olid ebaselged, mistõttu pidasid pooled pikalt kirjavahetust, kuid kostja ei suutnud anda selget ülevaadet sellest, milliseid kulutusi on ta kaasomandi esemele teinud. Muuhulgas käisid hageja esindajad 05.02.2020 ja 06.02.2020 kostja korteris tehtud töödega tutvumas, et veenduda kostja nõude olemasolus. Kuna asjaolude väljaselgitamise käigus ei suutnud kostja oma nõudeid põhjendada ja tõendada, pidasid pooled läbirääkimisi kokkuleppe sõlmimiseks, et kostja tasuks hagejale vähemalt need võlgnevuses olevad majandamiskulud, mis ületavad kostja tasaarvestusavalduses nimetatud nõuete summat. Kostja oli küll tunnistanud oma võlgnevust hageja ees ning oli valmis hagejale tasuma võlgnevuse kostja tasaarvestusavalduses nimetatud nõuet ületavas osas, kuid kui võla tasumise kokkuleppe allkirjastamine muutus reaalseks, hakkas kostja seadma järjest uusi tingimusi, nt soovides maksegraafikut, seejärel maksegraafikus tähtaegade muutmist. Lõpuks, kui hageja edastas kostjale kompromissilepingu selliselt, nagu kostja oli seda soovinud, siis kostja sellegipoolest lepingut ei allkirjastanud. Kostja põhjustas hagejale kahju tahtlikult ning hageja on seetõttu kostjalt majandamiskulude võlgnevuse sissenõudmiseks teinud kulutusi, mis on käsitletav hageja otsese varalise kahjuna.
4.Hageja märgib seoses kostja tasaarvestusega, et kostja kirjeldatud tasaarvestuse aluseks olev nõue kätkeb endas samu töid, mis ühtivad kostja 2019. aasta
2(15)
tasaarvestusavalduses kajastatuga. Kostja ei ole väitnud, et on teinud vahepeal täiendavaid töid, mistõttu ei saa kostjal olla suuremat nõuet hageja vastu kui 7 209,28 eurot ning kostjal puudub õigus kohustuste täitmisest keeldumiseks hageja ees kostja väidetavat nõuet ületavas osas. Hageja vaidleb kostja nõuetele vastu, kuna kostja ei ole kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke kulutusi teinud ning tema nõuded on põhjendamata ja tõendamata. Täiendavalt leiab hageja, et kostja ei saaks isegi nõude olemasolu korral esitada hageja vastu nõudeid ühes käibemaksuga, kuna kostja on ise käibemaksukohustuslane ning saab tehtud kuludelt käibemaksu tagasi küsida. Hageja palub kostja tasaarvestuse avalduse jätta rahuldamata.
5.Kostja tasaarvestuse avalduses nimetatud väited uste nõuetele mittevastavuse osas on paljasõnalised. Uksed ei olnud ebaturvalised ja täitsid seega oma funktsiooni ega vajanud väljavahetamist, sest ruumi pääsemiseks oli vaja nendest sisse murda. Uste väljavahetamise eelne seisukord ei olnud selline, et vajanuks kulutusi nende säilitamiseks või hävimise eest kaitsmiseks. Peasissepääsu välisuks vajas värviparandusi ja võimalik, et tihendamist soojapidavuse tõstmiseks, kuid sellest tulenevalt ei olnud terve ukse väljavahetamine asja säilitamiseks vajalik kulutus, vaid toreduslik. Hoovipoolne uks oli korralik puidust uks, mis oli ilmastikukindel ja täitis oma funktsiooni välispiirdena. Hoovipoolne keldriuks ei olnud pehkinud – tegemist oli korraliku rauduksega, mis ei vajanud väljavahetamist. Hageja leiab, et kõik uksed on välja vahetatud omal algatusel ja kaasomanike huvisid arvestamata, teenides vaid kostja esteetilisi huvisid ning sellise nõude esitamine teiste kaasomanike vastu on ainuüksi hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetamatu. Kostja ei ole välja toonud ka ühtegi faktilist asjaolu ega tõendit, et välistreppidega seoses tööde tegemine oleks olnud vajalik asja säilitamiseks.
6.Elektrijuhtmetega seoses tehtud töid on kostja tõendanud arvega nr 879, mille kohaselt tehti elektritöid vaid 1940 euro ulatuses (+käibemaks). Hageja vaidleb nõudele täies ulatuses vastu, sest tööd ei olnud vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks. Tööd toimusid kostja äriruumisiseselt, st arvestist edasi ehk seetõttu tegemist ei olnud kaasomandi esemega. Teiseks hõlmasid elektritööd pelgalt elektrijuhtmete katmist kipsist karkassiga, mis pole seotud kaasomandi eseme säilitamisega. Asjaolu, et elektritöödeks oli vaid juhtmete katmine kipsist karkassiga, on kostja ise samale tõendile tuginedes väitnud ka varasemas menetluses tsiviilasjas nr 2-17-15156.
7.Veetorustiku, kanalisatsiooni ja trapiga seotud tööde osas on pooled 2017. aastal sõlminud kokkuleppe, mille kohaselt hageja hüvitas kostjale 1 200 eurot. Seetõttu on kostja saanud hüvitise kanalisatsioonitööde eest. Samuti on kostja esitatud arvesaatelehel nr 881 nimetatud tööd erinevad tsiviilasjas 2-17-15156 samal arvesaatelehel kajastatud tööde loendist, mistõttu on hageja hinnangul tegemist võltsitud tõendiga.
8.Hageja hinnangul puudub kostjal ka käsundita asjaajamisest tulenev nõue hageja vastu, kuna kulutused, mille hüvitamist kostja nõuab, ei ole tehtud hageja huvides ning hageja ei ole neid kunagi heaks kiitnud. Kostja ei ole kunagi hagejat kulutuste tegemise kavatsusest teavitanud. Tööd, mida kostja väidab, et on teinud kaasomandi esemele, on ajendatud eesmärgist anda temale kuuluvale äriruumile (kauplusõmblustöökoda) esinduslik välisilme. Kaasomandisse mittekuuluvate tööde osas puudub kostjal mis tahes nõue mis tahes õiguslikul alusel. Käsundita asjaajamise mõte ei ole suruda isikutele peale soovimatute kulutuste tegemist ja kohustada isikuid nende eest maksma.
9.Samuti puudub kostjal alusetust rikastumisest tulenev nõue hageja vastu, kuna isegi, kui kostja on teinud kulutusi, siis pole need hagejale kasulikud ja kostja pole vastupidist tõendanud. Kostja nõuab seejuures alusetult ebamõistlikult suurt turuhinda
3(15)
ületavaid summasid, sh ka enda eriomandi osa (ca 8% kogu elamust) ulatuses koos käibemaksuga. Alusetu rikastumise nõude puhul ei saa nõuda teiselt poolelt kulutuste hüvitamist, mille ulatuses on rikastunud ainult nõude esitaja ning mille ulatuses ei ole rikastunud teine pool, kelle vastu nõue esitatakse. Ka ei ühti kostja nõudes nimetatud tööd hageja kavatsustega ja kostja käitub sihilikult ja pahatahtlikult teiste korteriomanike huvide vastaselt. Elamu parendamise osas ei lähtu kostja kõigi korteriomanike huvidest, vaid tegutseb teiste korteriomanike huvisid arvestamata ajendatuna pelgalt enda isiklikest soovidest ja vajadustest. Samuti välistab kostja alusetust rikastumisest tuleneva nõude asjaolu, et kostja ei ole kulutuste tegemise kavatsusest hagejale õigeaegselt teavitanud.
10.Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõla summas 26,660,33 eurot, sissenõutavaks muutunud viivised 1 505,78 eurot, kahjuhüvitise summas 1 687,80 eurot ning mittesissenõutavaks muutunud viivised põhivõlgnevuselt ja kahju hüvitiselt võlaõigusseaduse § 113 lg-s 1 sätestatud määrast alates 03.09.2020 kuni võlgnevuse tasumiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited
11.Kostja ei eita, et ei ole kommunaalkulusid vastavalt hageja poolt esitatud arvetele tasunud. Samas tuleb kostjal kommunaalarve kohaselt tasuda igakuiselt 227,58 eurot remondifondi, mille eesmärk on eelduslikult korterelamu korrastamine ja kaasomandi eseme säilimise tagamine. Remondifondi jääk järgmise aasta mai lõpus on ligi 125 000 eurot. Ometi on hageja pidevalt keeldunud kaasomandi eseme säilimiseks vajalike kulutuste tegemisest argumendiga, et hagejal pole piisavalt finantsvahendeid.
12.Hagejal ei ole õiguslikku alust nõuda kostjalt välja õigusabikulusid kahju hüvitisena. Õigusabiarvete esemeks olevad tegevused ei ole sellised, mis vajavad korteriühistu poolt professionaalse õigusabi kasutamist. Hagejal on soovi korral õigus kasutada professionaalset õigusabiteenust, kuid olukorras, kus hageja kasutab õigusabi ülesannete täitmiseks, mille pädevus on ka hageja juhatusel, on tegemist hageja enda valikuga ning tegemist ei ole kostja poolt tekitatud kahjuga. Hageja ei ole tõendanud, et kahju hüvitamise eeldused oleks täidetud. Samuti on oluline, et hageja 2019. a. kui ka 2020. a. majanduskavades on juriidilise teenuse real nähtud juriidilise teenuse kuluks ette 0 eurot. Seega ei ole majanduskavas hageja poolt ettenähtud professionaalse õigusabiteenuse kasutamist. See tähendab, et hageja on tasunud õigusabikulusid muude üldkoosoleku poolt kinnitatud majandamiskulude arvelt, mille osas on esitatud arve ka kostjale. Arvestades Riigikohtu senist praktikat, ei ole kostja kohustatud tasuma hageja kui korteriühistu õigusabikulusid, mis tehakse kostjaga seoses. Samuti on kostjal õiguslik alus keelduda kommunaalarvetel kajastatud haldusteenuse tasumisest olukorras, kus hageja finantseerib õigusvaidlusi kostjaga kostja raha eest.
13.Kostjal on hageja vastu tasaarvestatav nõue summas 15 486,30 eurot. Kostja keldriruumides oleval pinnal levib kanalisatsioonitorust lekkiv ebameeldiv lõhn, kus kostja töötajad on sunnitud töötama. Kostjale kuuluva kaupluse ruumide lae all asub vee- ja kanalisatsioonitoru. Nii keldris oleva toru kui ka esimese korruse ruumides oleva toru seisukord on visuaalsel hinnangul avariiohtlik. Kostja on juhtinud korteriühistu tähelepanu kaasomandi eseme seisukorrale, kuid korteriühistu on keeldunud kostjaga seotud pinnal kaasomandi eseme renoveerimisest. Kuna hageja ei ole kostjaga seonduvalt kaasomandi esemega töid teostanud, on kostja pidanud need tööd ise ära tegema, mille osas on kostja esitanud hagejale ka tasaarveldusavalduse. Kostjal on hageja vastu nõue kaasomandi esemega seotud tööde eest seoses välisukse vahetusega summas 1544,1 eurot, raudukse paigaldusega summas 513,6 eurot,
4(15)
välisukse valmistamise, viimistlemise, transpordi ja paigaldusega summas 3960 eurot, kaasomandis olevate elektrijuhtmetega seonduvate töödega summas 2704,20 eurot, veetorude korrastamise ja kanalisatsiooniga seotud töödega, välistrapi paigalduse ja eelpool tooduga seotud lisatöödega summas 5280 eurot, välistreppide renoveerimisega summas 1484,4 eurot.
14.Kostja selgitab, et uksed ei vastanud nõuetele ning olid ebaturvalised. Hagejale on teada varasemast juhtumid, kus kostja pinnale murti läbi amortiseerunud ja nõuetele mittevastavate uste sisse. On oluline rõhutada, et hageja on ära vahetanud kõigi eluruumide trepikodade uksed, kuid kostja ruume teenindavaid välisuksi hageja nõus vahetama ei olnud. Samuti oli vajalik elektrijuhtmestikuga seotud tööde teostamine, kuivõrd elektrijuhtmete seisukord oli selline, mis põhjustas ohtu kostjale kuuluvas ruumides töötavatele isikutele. Sama kehtib ka vee- ja kanalisatsioonitorustiku ning välistrapiga seotud tööde osas, kuna torustik oli amortiseerunud. Keldrisse viiva trepiesine trapp oli vajalik remontida, kuivõrd oli trapp ummistunud ning sadevesi kahjustas kaasomandi konstruktsioone, samuti valgus sisse keldriruumidesse. Välistrepp on kaasomandi ese ning selle rekonstrueerimine oli vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks. Ei ole vaidlust, et õnnetusjuhtum seoses elektrijuhtmestiku või veetoruga seoses oleks seadnud ohtu kostjale kuuluva mitteeluruumi säilimise.
15.Kostja märgib seoses hageja vastuväitega, et hageja on hüvitanud kostjale 1 200 eurot seoses kanalisatsioonitöödega ning hagejale on teada või peab olema teada, et 1200 euro suurune hüvitis, mille suhtes pooled kokkuleppe sõlmisid, hõlmas võrreldes arvel nr 881 kajastatud töödega hoopis muid töid. Hageja 15.02.2021.a menetlusdokumendi lisa 7 punktist 4 nähtub samuti üheselt, et 1200 eurot hüvitati hageja poolt kostjale OÜ Sapo Karri arve nr 850 alusel. Kostja märgib, et arvel nr 850 kajastatud tööd hõlmasid kahe kanalisatsioonitoru vahetust põranda all ning hageja on sellest kindlasti ka teadlik. Teisi veetorustiku ja kanalisatsiooniga ega ka välistrapiga seotud töid arve nr 850 ei hõlmanud.
16.Samuti peab kostja vajalikuks märkida, et 09.05.2019.a esitatud tasaarvestusavalduse alusel mingit tasaarvestust tol hetkel ei toimunud ning hageja on ka ise esitanud käesolevas menetluses tõendid, et hageja on nõudnud kostjalt 13 435,98 euro suuruse makse tasumist ning kostja on selle nõutud suuruses ka tasunud. Kostja on hagejale viimase poolt nõutud summa tervikuna tasunud ehk tasaarvestust ei ole toimunud.
17.Alternatiivselt juhul kui kohus leiab, et kaasomandi esemega seotud tööd ei olnud vajalikud, siis on kostjal hageja vastu nõue käsundita asjaajamise alusel. Ei saa olla vaidlust selles, et kostja poolt teostatud tööd olid vajalikud kaasomandi eseme korrashoiuks ja tööd parendasid oluliselt kaasomandi osa. Kuna kaasomandi eseme valitseja on hageja ning kaasomandi eseme korrashoid tuleb seega tagada hagejal, siis on kaasomandi esemega seotud tööde teostamine hageja huvides, kuna hageja vabanes ise nende tööde teostamisest. Võimalikud avariid vee- ja kanalisatsioonitorustikega või elektrisüsteemiga seonduvalt seaksid ohtu terve korterelamu ja seeläbi kogu kaasomandi eseme tervikuna. Seega on nende tööde teostamine olnud selgelt hageja huvides. Kostja oli teadlik, et teostab kulutusi kaasomandi esemega seoses ning et kaasomandi eseme korrashoid on hageja kohustuseks. Seega oli kostjal tahe tegutseda hageja kasuks, et vabastada hageja ise tööde teostamisest. Ka varasemalt on hageja kostjale üksikutes osades kaasomandi esemega seotud tööde eest tehtud kulutusi hüvitanud, mistõttu teadiski kostja, et soodustab oma tegevusega hagejat. Tegemist oli hageja jaoks tavapärase praktikaga. Hageja ei ole tööde teostamisele vastu vaielnud. Hageja on vaidlustanud üksnes asjaolu, et tööde teostamine oli vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks. Kostja on seisukohal, et kaasomandi eseme parendamine tööde
5(15)
teostamise läbi vastab ka hageja huvidele ning tegelikule või eeldatavale tahtele, sest töid teostamata oleks olnud nende tööde teostamise kohustus hagejal.
18.Alternatiivselt juhul, kui asuda seisukohale, et hageja ei ole asjaajamist heaks kiitnud või asjaajamine ei vastanud hageja huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele, on kostjal hageja vastu nõue VÕS § 1024 lg 4 ja § 1042 lg 1 alusel. Kostja ei saanud tööde teostamisele asumisel aru ega pidanudki aru saama, et hageja ei kiida asjaajamist heaks või et asjaajamine ei vasta hageja huvile ja hageja tegelikule või eeldatavale tahtele. Kuna kostja teadis, et teostab töid kaasomandi esemega seonduvalt, siis eeldas kostja, et tööde teostamine vastab ka hageja huvile ning hageja tegelikule või vähemalt eeldatavale tahtele. Olukorras, kus tööde teostamine parendas oluliselt kaasomandi eset, millele hageja ei ole vastu vaielnud, eeldaks kostjaga sarnane mõistlik isik, et tööde teostamine on kaasomandi eseme valitseja huvides ja vastab valitseja tegelikule või eeldatavale tahtele. Esimese astme kohtu otsus
19.Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 22 186,73 eurot, kahju hüvitise summas 1 687,80 eurot ja viivised 1 505,78 eurot. viivise põhinõudelt, s.o 22 186,73 eurolt, VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 03.09.2020 kuni põhinõude täitmiseni, viivise kahju hüvitiselt, s.o 1 687,80 eurolt, VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 03.09.2020 kuni kohustuse täitmiseni. Jättis Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu nõude Tallinn Dolls OÜ vastu rahuldamata põhinõude summas 4 473,60 eurot osas.
20.Otsuse põhjenduste kohaselt leidis maakohus, et kuivõrd kostja ei ole hageja majandamiskulude nõudele vastuväiteid esitanud, on kohus seisukohal, et tulenevalt eeltoodust on kostjal kohustus tasuda hagejale põhivõlgnevus summas 26 660,33 eurot.
21.Kostja on esitanud tasaarvestuse avalduse, millega kostja tasaarvestab 15 486,30 eurot hageja majandamiskulude nõudega. Tasaarvestus põhineb asjaoludel, et kostja keldriruumides oleval pinnal levib kanalisatsioonitorust lekkiv ebameeldiv lõhn, kus kostja töötajad on sunnitud töötama. Kostjale kuuluva kaupluse ruumide lae all asub vee- ja kanalisatsioonitoru. Nii keldris oleva toru kui ka esimese korruse ruumides oleva toru seisukord on visuaalsel hinnangul avariiohtlik. Kostja on juhtinud korteriühistu tähelepanu kaasomandi eseme seisukorrale, kuid korteriühistu on keeldunud kostjaga seotud pinnal kaasomandi eseme renoveerimisest. Kuna hageja ei ole kostjaga seonduvalt kaasomandi esemega töid teostanud, on kostja pidanud need tööd ise ära tegema, mille osas on kostja esitanud hagejale ka tasaarvestuse avalduse. Kostjal on hageja vastu nõue kaasomandi esemega seotud tööde eest: välisukse vahetus 1 544,10 eurot, raudukse paigaldus 513,60 eurot, välisukse valmistamine, viimistlemine, transport ja paigaldus 3 960 eurot, kaasomandis olevate elektrijuhtmetega seonduvad tööd 2 704,20 eurot, veetorude korrastamise ja kanalisatsiooniga seotud tööd, välistrapi paigaldus ja eelpool tooduga seotud lisatöö 5 280 eurot, välistreppide renoveerimine 1 484,40 eurot. Eeltoodud tööd on olnud vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks. Juhul, kui kohus leiab, et kostja tehtud kulutused ei olnud vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks, siis on kostja tegutsenud käsundita asjaajana ja hageja on alusetult rikastunud.
22.Tehtud tööde eest esitatud arved on väljastatud KM Ideas OÜ-le ning samuti tasutud KM Ideas OÜ poolt, välja arvatud OÜ SAPO KARRI arve nr 879 summas 2 520 eurot, mille on tasunud kostja (I kd, lk 123). Kohus on seisukohal, et eelnimetatud tõenditega ei ole tõendatud kostja poolt kulude kandmine seoses kaasomandile tehtud toimingutega. Kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid, et kostja oleks arve väljastanud 6(15)
teenusepakkujatega kaasomandil tööde teostamiseks lepinguid sõlminud või toonud kohtu ette asjaolusid, millest nähtuvalt oleks KM Ideas OÜ täitnud kostja kohustust tasuda kostja eest arveid. Seega on kohus seisukohal, et eelnimetatud arvetel nimetatud toimingud on teostanud ja kulud kandnud KM Ideas OÜ. Kohus märgib seoses OÜ SAPO KARRI arve nr 879 tasumisega kostja poolt summas 2 520 eurot, et raha maksmise kohustust ei pea isik isiklikult täitma (VÕS § 78 lg 1). Kuna esitatud tõenditest ei nähtu, et kostja ja OÜ SAPO KARRI oleks sõlminud töövõtulepingu, leiab kohus, et antud juhul ei ole tõendatud, et kaasomandil oleks toiminguid teostanud kostja. Kohtu hinnangul ei nähtu esitatud tõenditest, et kostjal oleks kaasomandile tehtud toimingutega seoses kulud tekkinud ning, et kostja oleks vastavaid kulusid kandnud. Seega ei kuulu kohtu hinnangul kostja tasaarvestamise avaldus rahuldamisele välisukse vahetusega seotud kulude osas summas 1 544,10 eurot, kaasomandis olevate elektrijuhtmetega seonduvate tööde kulude osas summas 2 704,20 eurot, veetorude korrastamise ja kanalisatsiooniga seotud tööde, välistrapi paigalduse ja eelpool tooduga seotud lisatöö kulude osas summas 5 280 eurot ja välistreppide renoveerimise kuluga summas 1484,40 eurot.
23.Kohtu hinnangul on kostja tõendanud raudukse paigaldusega seotud kulude tekkimist ja kandmist summas 513,60 eurot ning välisukse valmistamise, transpordi ja paigaldamisega seotud kulude tekkimist ja kandmist summas 3 960 eurot.
24.Kohus märgib, et kostja esitatud tõendist nähtuvalt oli välisukse vahetus vajalik kaasomandis oleva ehitise seisukorra parandamiseks ning evakuatsioonipääsu ukse vahetamine vajalik, et muuta see ilmastikukindlamaks ning, et tagada teine varuväljapääs. Kohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud, et uste vahetamine oli vajalik toiming kaasomandi eseme säilitamiseks. Eeltoodust tulenevalt ei kuulu kostja tasaarvestuse avaldus rahuldamisele KrtS § 37 lg 1 alusel.
25.Alternatiivselt on kostja esitanud tasaarvestuse avalduse käsundita asjaajamise ja alusetu rikastumise sätete alusel. Kohus leiab, et peasissepääsu ukse ja raudukse vahetuse kulutuste puhul on käsundita asjaajamise eeldused täidetud. Asjas puudub vaidlus, et kostja on vahetanud kaasomandisse kuuluva peasissepääsu ukse. Kostja on esitanud tõendeid selle kohta, et kostja on tasunud välisukse valmistamise, transpordi ja paigalduse eest 3 960 eurot (I kd, lk 117-119). Hageja on vaidlustanud kostja poolt raudukse vahetamise, kuna hageja ei saa kinnitada, et uks oleks tegelikkuses vahetatud. Kohus on seisukohal, et kostja on tõendanud ka raudukse vahetamist kostja esitatud asjatundja arvamusega (I kd, lk 142 pöördel), mille fotol 9 on näha vana uks ning fotodelt 7-8 ja 10 uus uks. Samuti on kostja esitanud raudukse paigaldamisega seotud kulude tõendamiseks Rauduks OÜ arve nr 9 (I kd, lk 112) ja arve nr 96 (I kd, lk 113) ning maksekorraldused arvete tasumise kohta (I kd, lk 114-115).
26.Kostja on teinud parendusi kaasomandisse kuuluvate uste osas, mille korrashoiu ja remontimise kohustus lasub hagejal. Kohus leiab, et peasissepääsu ukse ja raudukse vahetamise puhul on täidetud käsundita asjaajamise eeldused, kuna vastavad toimingud olid kostja poolt tehtud ka hageja huvides ning kostja tegutses hageja soodustamise tahtega. Kuna hagejal on kostja vastu majandamiskulude nõue summas 26 660,33 eurot ning kostjal on omakorda hageja vastu nõue summas 4 473,60 eurot, tuleb hageja ja kostja vastastikused nõuded tasaarvestada ning mõista kostjalt hageja kasuks välja majandamiskulude võlgnevus summas 22 186,73 eurot.
27.Kuivõrd kostja ei ole ka viivisenõudele vastuväiteid esitanud, leiab kohus, et KÜS § 7 lg 4 ja KrtS § 42 lg 1 alusel tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis perioodi 01.11.2017 kuni 31.07.2020 eest summas 1 313,48 eurot ja perioodi 01.08.2020 kuni 02.09.2020 eest summas 192,30 eurot, kokku 1 505,78 eurot. Kuna kohus on osaliselt rahuldanud kostja esitatud tasaarvestuse avalduse ning tasaarvestamise tulemusena
7(15)
mõistnud kostjalt hageja kasuks välja majandamiskulude võlgnevuse summas 22 186,73 eurot, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista alates 03.09.2020 kuni põhinõude täitmiseni viivis põhinõudelt 22 186,73 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
28.Hageja palub kostjalt välja mõista kahjuhüvitise 1 687,80 eurot seoses kohtueelselt tekkinud õigusabikuludega. Antud juhul on hageja tõendanud kirjavahetustega (I kd, lk 33, 34-42, 44-49), kompromisslepingu projektiga (I kd, lk 58), õigusabikulude aruannetega (I kd, lk 50-53) ning 27.05.2020 arvega (I kd, lk54), 07.07.2020 arvega (I kd, lk 55) ja 26.08.2020 arvega (I kd, 56), et hageja on kohtueelse õigusabi saamiseks pöördunud OÜ Advokaadibüroo HETA poole ning hagejale on osutatud õigusabiteenust seoses hageja nõudega kostja vastu ning kostja tasaarvestuse avaldusega. Hageja on osutatud 5 tunni ja 35 minuti ulatuses õigusabiteenust tunnihinnaga 100 eurot + km ning 7 tunni 10 minuti ulatuses tunnihinnaga 115 eurot + km. Samuti on hageja esindajad kohtueelselt teinud sõidukulutusi 14 euro ulatuses ning kulutusi seoses kinnistusraamatu päringutega 10 euro ulatuses. Hageja poolt taotletavatele õigusabikuludele lisandub käibemaks. Kokku on hageja kandnud kohtueelseid õigusabikulusid summas 1 687,80 eurot, mille tasumist on hageja tõendanud konto väljavõttega (I kd, lk 57). Kohus märgib, et peab põhjendatuks kohtueelselt tehtud õigusabitoimingute sisu ja mahtu. Samuti on kohtu hinnangul hageja esindajate tunnitasude puhul tegemist mõistlike tunnitasudega, mis vastavad keskmisele turuhinnale. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hageja nõude kahju hüvitamiseks ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja kohtueelse õigusabi osutamisega seotud kahju hüvitise summas 1 687,80 eurot.
29.Kostja on esitanud vastuväite, et kohtueelsete õigusabikuludega seotud nõue ei ole põhjendatud, kuna olukorras, kus hageja kasutab õigusabi ülesannete täitmiseks, mille pädevus on ka hageja juhatusel, pole kahju tekkinud kostjast tulenevalt, vaid tegemist on hageja valikuga. Samuti pole majandamiskavas ette nähtud hageja poolt professionaalse õigusabi kasutamine. Kohus leiab, et kostja vastuväited ei anna alust jätta kostjalt kohtueelse õigusabiteenusega seotud kulud välja nõudmata, kuna hagejal oli õigus pöörduda kohtueelselt õigusabiteenuse osutaja poole, et saada asjatundja hinnang vaidluse asjaoludele, sh kostja esitatud tasaarvestuse avaldusele, ning samuti üritamaks võimaldada kostjal võlgnevus tasuda kohtumenetluse väliselt. Kohtu hinnangul pole asjakohane ka viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-89-13, kuna kostja ei ole tõendanud, et ta oleks juba hageja õigusabikulusid tasunud majandamiskulude arvelt või, et hageja nõuaks kostjalt õigusabikulude hüvitamist nii majandamiskulude raames kui ka kahju nõudena. Samuti ei tulene eelviidatud Riigikohtu lahendist, et kostja ei ole kohustatud üldse tasuma hageja kui korteriühistu õigusabikulusid, mis tehakse kostjaga seoses. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus kostja on keeldunud majandamiskulude tasumisest ning hagejal on tekkinud võlgnevuse sissenõudmisega kahju õigusabikulude näol, on põhjendatud nõuda kostjalt hageja kasuks välja kohtueelse õigusabi osutamisega seotud kahju hüvitis summas 1 687,80 eurot.
30.Kohus leiab, et hageja viivisenõue kuulub TsMS § 367 alusel rahuldamisele ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista viivis kahju hüvitiselt, s.o 1 687,80 eurolt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 03.09.2020 kuni kohustuse kohase täitmiseni.
Kostja apellatsioonkaebus
8(15)
31.Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
32.Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt leidis maakohus, et kuna esitatud tõenditest ei nähtunud, et kostjal oleks kaasomandile tehtud toimingutega seoses kulud tekkinud ning et kostja oleks vastavaid kulusid kandnud, siis ei kuulu kostja tasaarvestamise avaldus rahuldamisele välisukse vahetusega seotud kulude osas summas 1544,10 eurot, kaasomandis olevate elektrijuhtmetega seonduvate tööde kulude osas summas 2704,20 eurot, veetorude korrastamise ja kanalisatsiooniga seotud tööde, välistrapi paigalduse ja eelpool tooduga seotud lisatöö kulude osas summas 5 280 eurot ja välistreppide renoveerimise kuluga summas 1484,40 eurot ehk kokku summas 11 012,70 eurot.
33.Kostja on seisukohal, et kaasomandi eseme säilimiseks vajalike kulutuste hüvitamise osas ei oma määravat tähendust asjaolu, kes on olnud see isik, kes on säilimiseks vajalike tööde eest arved tasunud, sest kaasomandi eseme säilimiseks vajalike kulutuste hüvitamist saab nõuda ainult korteriomandi omanik. Kaasomandi eseme säilimiseks vajalike kulutuste hüvitamist ei saa nõuda ei ehitaja, ei üürnik ega ka mitte korterelamu haldaja, vaid ainult korteriomanik.
34.Maakohus on otsuse tegemisel rikkunud ka menetlusõiguse norme. Kohus on pooltele üllatuslikult asunud otsuses seisukohale, et kaasomandiga seotud tööde eest esitatud arved peavad olema tasutud korteriomaniku poolt. On oluline rõhutada, et ka hageja ei esitanud vastuväiteid selles osas, kes on tööde eest esitatud arved tasunud, vaid hageja vastuväited seisnesid tööde teostamise vajalikkuses.
35.Kostja märgib, et maakohus ei ole selgitanud, et KM Ideas OÜ ja TallinnDolls OÜ vaheliste suhete selgitamine või kulude kandmise tõendamine Tallinn Dolls OÜ poolt on kaasomandi esemega seotud kulude hüvitamise osas oluline ning maakohus ei pidanud menetluse ajal vajalikuks nõuda kostjalt tõendeid enda poolt kulude kandmise kohta.
36.Maakohus on mõistnud välja kostjalt kahjuhüvitise 1687,8 eurot seoses kohtueelselt tekkinud õigusabikuludega. Ei ole vaidlust, et hageja on pöördunud advokaadibüroo HETA poole, kes on hagejale osutanud õigusabiteenust seoses hageja nõudega kostja vastu. Õigusabiteenuse raames on ka tehtud kulutusi seoses kinnistusraamatu päringutega, mis oleks korteriühistu jaoks olnud tasuta.
37.Kostja on seisukohal, et suhtlemine hageja liikmeks oleva kostjaga, ka juhul kui tegemist on arvete tasumisega seonduvate küsimustega, on hageja juhatuse tavapärane tegevus. Samuti on tavapärane tegevus korteriühistu juhatuse jaoks kaasomandi eseme säilimise ja remondiga seonduvad küsimused. Kui sedastada, et sellised küsimused väljuvad juhatuse igapäevasest tööst, siis tekib olukord, et juhatuse tööks ei oleks ka kaasomandi eseme säilimise ja remondiga seonduvate küsimustega tegelemine ehk siis tavapärane valitsemine KrtS § 35 mõttes.
38.Kostja märgib, et maakohus ei ole käsitlenud otsuses teostatud õigusabiteenuse sisu ja seda, miks väljuvad teenuse kaudu teostatud toimingud hageja juhatuse liikmete igapäevasest tegevusest.
39.Kostja on seisukohal, et kuna kohteelselt tekkinud õigusabikulude kahjuhüvitise summa mõistetud kostjalt välja materiaalõigust rikkudes, siis on maakohus ebaõigesti kohaldanud ka viiviste määramist põhivõlgnevuse pealt.
40.Eeltoodust tulenevalt on kostja seisukohal, et maakohus on kohtueelse kahjuhüvitise väljamõistmisel kohaldanud ja sisustanud ebaõigesti VÕS § 115 lõiget 1 koosmõjus korteriomandi- ja korteriühistu seadusega ning rikkunud oluliselt menetlusnorme.
41.Kostja on seisukohal, et kuna maakohus on materiaalõigust kohaldanud ebaõigesti ning rikkunud menetlusnorme, siis on ka menetluskulude hageja ja kostja kanda
9(15)
jätmisel määranud maakohus hageja kanda jääva menetluskulude protsendi vääralt ja kostja kanda jääva menetluskulude protsendi vääralt. Hageja apellatsioonkaebus
42.Apellant palub tühistada maakohtu otsuse selles ulatuses, milles kohus jättis hageja nõude rahuldamata ning menetluskulude jaotuse osas. Apellant palub teha ringkonnakohtul uus otsus, millega rahuldada hagi täies ulatuses ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda.
43.Hageja hinnangul on maakohus ekslikult asunud seisukohale, et uste vahetus vastas hageja huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele. Hageja huvi uste vahetuse vastu tuvastas kohus vaid ühele tõendile – asjatundja arvamus – tuginedes. Kui kohus oleks hageja vastuväidetega arvestanud, oleks kohus pidanud asuma seisukohale, et kostja ei ole tõendanud hageja eeldatavat huvi kõnealuste uste välja vahetamise kohta. Selline kohustus tuleneb tõendite igakülgse hindamise nõudest. Lisaks eelnevale on kohus asjatundja arvamuse hindamisel eksinud selles, millise raudukse vahetusega seotud kulutusi kostja tasaarvestuseks kasutab. Kostja korteriomandist pääseb hoovi läbi kahe raudukse – üks uks esimesel korrusel ning teine uks keldrikorrusel. Kohus on otsuses märkinud, et kuna evakuatsioonipääsu uks ei vastanud varuväljapääsule esitatud nõuetele ega olnud ilmastikukindel, vastas uste vahetus hageja objektiivsele huvile ja eeldatavale tahtele, kuna uste vahetus oli vajalik kaasomandis oleva ehitise seisukorra parandamiseks ning ohutusnõuete täitmiseks. Kohtu põhjendustest nähtub, et kohus on raudukse vahetamise vajaduse hindamisel lähtunud asjatundja arvamusest esimese korruse raudukse kohta, mitte aga selle ukse kohta antud arvamusest, mille vahetamise kulu nõuet kostja tasaarvestuseks kasutada soovib. Nimelt 01.06.2021 toimunud kohtuistungi protokollis (26:45) kostja vastustest hagejale selgub, et kostja nõue puudutab vaid suurt peaust ja trepi kaudu keldrisse viivat ust. Viimase kohta antud asjatundja hinnanguid ei ole maakohus otsuse tegemisel aluseks võtnud. Seega on kohus jätnud otsuses hindamata selle raudukse vahetamise vajaduse, millega seotud kulusid kostja ise tasaarvestuseks kasutab.
44.VÕS § 1018 lg 2 sätestab, et käsundita asjaajamisega ei ole tegemist, kui isikul puudub tahe tegutseda teise isiku kasuks. Kõnealused uksed on kostja korteriomandi välisuksed ning ühelgi teisel korteriomanikul ei ole kõnealuste uste kasutamise vajadust. Kohus on asunud seisukohale, et kõnealuseid uksi välja vahetades tegutses kostja hageja huvides. Seejuures ei ole kohus viidanud ühelegi tõendile, millest nähtuks kostja huvi tegutseda hageja soodustamise tahtega. Kohus oleks pidanud arvestama asjatundja arvamuses esitatud väitega, et välisukse välimus oli ebaesteetiline ega sobinud esindusliku firma sissepääsuks. Selline väide viitab asjaolule, et tehtud kulutus oli toreduslik (TsÜS § 63 p 3 mõttes) ning see tehti vaid kostja ärihuvidest lähtuvalt. Lisaks sellele ei ole kostja esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et ta oleks enne uste väljavahetamist pöördunud hageja poole sooviga vahetada kõnealused uksed välja (VÕS § 1020). Kostja tegevuse kooskõlastamata jätmine hagejaga näitab ilmekalt, et kostja tegutses välisuksi välja vahetades üksnes enda huve silmas pidades ning tal puudus hageja soodustamise tahe. Vastused apellatsioonkaebustele
45.Pooled vaidlesid teise poole apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta need rahuldamata ning menetluskulud jätta teise poole kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
10(15)
46.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb lõppjärelduses jätta muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi. Poolte apellatsioonkaebused tuleb jätta rahuldamata.
47.Asja materjalidest nähtub: -Hageja on Koidu 122, Tallinn asuvas korterelamus asutatud ja tegutsev korteriühistu, mille eesmärk on korterelamu ja selle juurde kuuluva maa ühine majandamine ning seoses sellega ühistu liikmete ühiste huvide esindamine, samuti ühistu liikmetele teenuste osutamine ja vahendamine seoses elu- ja mitteeluruumide kasutamisega. -Kostjale kuulub aadressil Koidu 122/Planeedi 4, Tallinn asuv korteriomand M64, mille eriomandi ese on mitteeluruum suurusega 379,3 m2. -Hageja on osutanud ja vahendanud kostjale kuuluva mitteeluruumi M64 sihipäraseks kasutamiseks ja kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikke teenuseid, kuid kostja pole osutatud teenuste eest tasunud. -Kostja põhivõlgnevus hageja poolt osutatud ja vahendatud teenuste eest perioodil 01.11.2017 kuni 31.07.2020 on 26 660,33 eurot ning viivisevõlgnevus 02.09.2020 seisuga 1 505,78 eurot.
48.Hageja nõudis kostjalt majandamiskulude eest tasumist perioodil 01.11.2017 kuni 31.07.2020. Maakohus leidis, et hageja majandamiskulude nõue on põhjendatud. Apellatsioonimenetluses pooled selle üle enam ei vaidle.
49.Kostja esitas hageja nõudele tasaarvestuse avalduse 15 486,30 euro ulatuses. Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt kohtueelsete õigusabikulude tasumist ning, kas kostjal on õigus tasaarvestada hageja nõue 15 486,30 euro ulatuses.
50.Maakohus leidis, et kuna esitatud tõenditest ei nähtu, et kostjal oleks kaasomandile tehtud toimingutega seoses vastavaid kulusid kandnud, ei kuulu kostja tasaarvestamise avaldus rahuldamisele välisukse vahetusega seotud kulude osas summas 1544,10 eurot, kaasomandis olevate elektrijuhtmetega seonduvate tööde kulude osas summas 2704,20 eurot, veetorude korrastamise ja kanalisatsiooniga seotud tööde, välistrapi paigalduse ja eelpool tooduga seotud lisatöö kulude osas summas 5 280 eurot ja välistreppide renoveerimise kuluga summas 1484,40 eurot ehk kokku summas 11 012,70 eurot.
51.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu lõppjäreldus selle kohta, et nimetatud summade osas on kostja tasaarvestus põhjendamatu, on õige, kuid muudab osaliselt selles osas otsuse põhjendusi. Asja materjalidele lisatud välisukse vahetusega seotud kulude arved summas 1544,10 eurot (I kd, tlk 108, 109) on esitatud OÜ-le KM Ideas, arved on tasunud sama äriühing (I kd, tlk 110, 111), veetorude korrastamise ja kanalisatsiooniga seotud tööde, välistrapi paigalduse ja eelpool tooduga seotud lisatöö kulude osas summas 5 280 eurot ja välistreppide renoveerimise kuluga summas 1484,40 eurot arved on esitatud OÜ-le KM Ideas ning nimetatud äriühing on ka arved tasunud (tlk 124-128).
52.Apellatsioonkaebusest nähtuvalt rikkus maakohus menetlusõiguse norme asudes pooltele üllatuslikult otsuses seisukohale, et kaasomandiga seotud tööde eest esitatud arved peavad olema tasutud korteriomaniku poolt. Kostja on seisukohal, et kuna hageja ei esitanud tasaarvestusavaldusele selliseid vastuväiteid, ei oleks maakohus tohtinud otsust nimetatud asjaolule rajada. Ringkonnakohus leiab, et osaliselt on kostja apellatsioonkaebuse etteheited põhjendatud. Nõustuda ei saa sellega, et kohus rajas otsuse asjaolule, millele hageja ei tuginenud. Hageja on 15.02.2021 menetlusdokumendi p-s 1.2 esitanud vastuväite kostja tasaarvestuse aluseks olevale nõudele, leides, et kostja ei ole kaasomandi säilitamiseks vajalikke kulutusi teinud ning tema nõuded on põhjendamata ja tõendamata.
11(15)
53.Ringkonnakohus osutab, et kohtul tuleb kohaldada õigust tuvastatud asjaoludest lähtudes ise, kohus ei ole TsMS § 436 lg 7 järgi seotud poolte õiguslike väidetega ega õigussuhte kvalifikatsiooniga. Arvestades kostja tasaarvestuse aluseks olevaid seisukohti ning hageja vastuväiteid tuli kostja tasaarvestuse aluseks oleva nõude põhjendatuse kontrolliks kohaldada nii KOS § 15 lg-s 2 ja AÕS § 72 lg-s 4 sätestatut. KOS sätteid seetõttu, et välisukse vahetusega seotud kulude arved summas 1544,10 eurot, veetorude korrastamise ja kanalisatsiooniga seotud tööde, välistrapi paigalduse ja eelpool tooduga seotud lisatöö kulude arve summas 5 280 eurot ja välistreppide renoveerimise arve 1484,40 euro esitati 2017.a,st sissenõutavaks muutusid nad 2017.a. Samuti tuli alternatiivselt, arvestades kostja esitatud asjaolusid, kohaldada VÕS-is käsundita asjajamise ja alusetu rikastumise kohta sätestatut.
54.Kõik nimetatud õigussuhete alusel edukaks nõude esitamise eelduseks on nõude esitaja poolt kulude kandmine. Kostja kulude kandmist asjas ei tõendanud, va arvatud elektrijuhtmetega seonduvate tööde kulude osas summas 2 520 tasunud, kuid selle kulu tasaarvestuse põhjendatuse osas annab ringkonnakohus hinnangu edaspidi.
55.Kuna kostja kulude kandmist ei tõendanud, siis leidis maakohus põhjendatult, et selles osas on kostja tasaarvestus aluseta. Õige on kostja seisukoht selles, et kohtu õiguslik hinnang ei või tulla pooltele üllatuslikult, st maakohus oleks pidanud juhtima kostja tähelepanu sellele, et kostja tasaarvestuse aluseks olev nõue ei saa olla edukas, kui kostja pole kulusid ise kandnud. Siiski ei muuda see eksimus maakohtu lõppjäreldust tasaarvestuse aluseks oleva nõude põhjendamatuse kohta ebaõigeks. Ringkonnakohus kõrvaldas maakohtu minetuse ning kohtu küsimusele avaldas kostja ringkonnakohtus toimunud istungil selgelt, et kostja ei ole kulutusi, milles arved tasus kolmas isik, kandnud ning ta ei pea neid ka kandma, kuna kostja ja kolmanda isiku vahel on kokkulepe, et nende kulude hüvitamine on kolmanda isiku kohustus. Kuna kostja ei ole menetluses tuginenud sellele, et kolmas isik kandis kulud kostja eest, kuid kostjal tuleb need kolmandale isikule hüvitada, siis tuleb asuda seisukohale, et osas, milles väidetavalt kaasomandile tehtud tööde eest on tasunud kolmas isik, ei ole kostja tasaarvestuse aluseks olev nõue tõendatud.
56.Elektrijuhtmetega seonduvate tööde kulude osas summas 2704,20 eurot on arve nr 879 esitatud OÜ-le KM Ideas (tlk 121), kuid arve on osaliselt, st summas 2 520 tasunud kostja (tlk 123). Ringkonnakohus leiab, et nimetatud kulu osas on kostja tasaarvestuse aluseks olev nõue tõendamata. Asjas ei ole võimalik tuvastada milliseid elektrijuhtmeid ja millistes ruumides vahetati/parendati. Seega ei ole juba seetõttu võimalik tõendatuks lugeda kostjal nende töödega seonduvalt nõude olemasolu hageja vastu. Arve saatelehel nr 879 on viidatud vaid, et arve on esitatud seoses elektrijuhtmetega seonduvate töödega. Seda, et kostjal tuleb tasaarvestamise aluseks oleva nõuega seonduvad asjaolud esile tuua ning neid tõendada on maakohus selgitanud 13.01.2021 kirjaga (I kd, tlk 137). Vastavalt maakohtu osutatud ettepanekule esitas kostja asjatundja arvamuse, mis on koostatud 26.01.2021. Asjatundja avaldas (I kd, tlk 146), et uuringu tulemusel selgus korrastustööde tegemine kaasomandis olevate elektrijuhtmetega seoses. Asjatundja avaldas oma seisukoha ka arvamusele lisatud fotode 19 ja 20 juures ning selle järgi on tuvastatud asjatundja poolt Koidu tn 122 korter M64 õhuruumis olevate elektrikaablite ja juhtmete korrastamine. Samas on kostja esitanud 2015.a. juulis vormistatud asjatundja arvamuse, millele lisatud fotodelt 77-82 (II kd, tlk 16 pöördel) juba nähtub sarnaste juhtmete paiknemine. Seega ei ole võimalik tuvastada, kas ja milliseid elektrijuhtmeid on eemaldatud ja/või välja vahetatud, et tuvastada tasaarvestuse aluseks oleva sellesisulise nõude põhjendatus. Ringkonnakohus osutab, et 01.06.2021 istungil avaldas kostja, et elektrijuhtmetega seonduvate töödega seotud kulud on tekkinud
12(15)
hoopis seoses kaabliredelite paigaldamisega ja osaliselt kipsitööde tegemisega kaablite peitmiseks. Asjatundja pole oma arvamuses selliste tööde tegemist märkinud. Asjatundja on arvamuses esile toonud, et kostja on lasknud korrastada elektrikapi ning lasknud teha elektrikontrollimõõtmised ning vastava korralise auditi, kuid kostja ei ole tasaarvestuse aluseks olevat nõuet nende töödega põhjendanud. Kokkuvõtvalt tuleb ringkonnakohtu arvates asuda seisukohale, et tõendamata on elektrijuhtmetega seonduvate töödega nõue hageja vastu. Asjas esitatud arve ja kostja poolt selle arve osaline tasumine seda ainuüksi ei tõenda.
57.Täiendavalt toob ringkonnakohus esile järgmist. Kuigi veetorude korrastamise ja kanalisatsiooniga seotud tööde kulude hüvitamise nõudmine hagejalt on põhjendamatu juba seetõttu, et kostja pole kulusid kandnud on ka nimetatud tööde tegemine tõendamata. Arve esitamine ning kolmanda isiku poolt selle tasumine tehtud töid ei tõenda. Kuigi 26.01.2021 asjatundja arvamusele lisatud fotodele 22 ja 23 lisatud märkustelt võib järeldada, et kanalisatsiooni- ja veetorusid on vahetatud, ei ole asja materjalidele lisatud tõenditest võimalik tuvastada, kus ja milliseid arve saatelehel nr 881 (I kd, tlk 147) märgitud vee- ja kanalisatsioonitöid on tehtud. Põhjendatult on hageja viidanud ka sellele, et varasemalt on hageja hüvitanud kostjale veetorustikega seotud tööde kulu 1 200 eurot, mistõttu tulnuks kostjal esile tuua konkreetselt, milliste tööde eest on hageja juba kulu hüvitanud ning milliste konkreetsete tööde eest on kostjal hageja vastu tekkinud uus nõue. Kostja on menetluses esile toonud, et varasemalt hüvitas hageja talle 1 200 eurot kahe kanalisatsioonitoru vahetuse tõttu tekkinud kulud, kuid milliste torude vahetuse tõttu on käesolevas asjas kostjal hageja vastu nõue tekkinud, see on jäänud kostjal esile toomata ja seega ka tõendamata. Ringkonnakohus leiab, et samuti on hageja põhjendatult seadnud kahtluse alla käesolevas menetluses tasaarvestuse aluseks oleva esitatud arve nr 881 (I kd, tlk 147) ehtsuse, kuivõrd varasemalt on kostja esitanud samasuguse arve (I kd, tlk 192, sama on arve esitamise kuupäev, maksetähtaeg, summa on sama, st 5 280 eurot ning arve number sama), kuid teiste, küttesüsteemiga seotud tööde eest. Kostja ei osanud peale hageja poolt võltsituse vastuväite esitamist veenvalt selgitada, miks on samasugune arve esitatud erinevate tööde eest. Ringkonnakohus leiab, et seega on käesolevas menetluses kostja esitanud arve nr 881, mida ei saa TsMS § 238 lg 5 teise lause järgi arvestada. Sellest tulenevalt ei ole ringkonnakohtu arvates tõendatud ka tasaarvestuse aluseks olev nõue välistrapi tööde ja lisatööde maksumuse osas. Ringkonnakohus leiab, et analoogselt elektrijuhtmete ning vee- ja kanalisatsioonitorude vahetamise töödega on tõendamata jäänud ka välistreppide parendamisega seotud nõue. Asjatundja on arvamuses märkinud, et treppe on parendatud, kuid kuna algset olukorda ei ole võimalik asja materjalidest tuvastada, siis võrreldavad olukorrad puuduvad. Seega ei ole võimalik ka veenvalt kindlaks teha, milliseid töid on tegelikult treppide juures tehtud ning, kas esitatud vastava arve järgi on kulud tehtud tööde osas põhjendatud.
58.Osas, milles maakohus rahuldas kostja tasaarvestuse aluseks oleva nõude, st 2 välisukse vahetamise osas muutus uste vahetamisest tulenev nõue sissenõutavaks 2018.a ning seettõttu ei saa kohaldada KOS-i sätteid. KrtS § 65 järgi korteriomanditele, mis on KrtS-i jõustumisel kantud kinnistusraamatusse, kohaldatakse KrtS-is korteriomandi kohta sätestatut. Seega kohaldas maakohus selles osas põhjendatult KrS sätteid. Ringkonnakohus leiab, et maakohus eksis kui leidis, et uste osas on kostja tasaarvestuse aluseks olev nõue põhjendatud käsundita asjajamise sätete järgi.
59.AÕS § 72 lg 4 ja KrtS § 37 lg 1 alusel on hagejal kaasomanikuna õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta
13(15)
ning teistel korteriomanikel kui kaasomanikel on kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi teinud korteriomanikule sõltumata oma nõusolekust kulutuste tegemiseks.
60.Ringkonnakohus leiab, et käesolevas asjas on asjatundja arvamusega tõendatud, et 2 välisukse väljavahetamise näol oli tegemist vajalike kuludega TsÜS § 63 p 1 mõttes. Nimelt on asjatundja avaldanud seisukoha, et esifassaadil olev välisuks oli väga kehvas seisus, ukselengid pehkinud ning uksetahvi alumine serv mädanenud, uks oli tursunud ja raskelt suletav-avatav (I kd, tlk 141 pöördel). Arvamusele on lisatud fotod endise ukse ja asendatud ukse kohta. Ringkonnakohtu arvates ei lükka asjatundja poolt avaldatut ümber ka hageja poolt esitatud lähivaatest foto endise ukse kohta (I kd, 176), vastupidi sellelt on tõepoolest visuaalselt tuvastatavad kahjustused uksetahvli alumisel serval ja lengide juures. Asjatundja on esitanud arvamuse ka teise ukse väljavahetamise osas (I kd, tlk 142 pöördel fotod 7,9,10), leides, et ukse vahetus oli õigustatud, sest uks ei olnud ilmastikukindel ning evakuatsiooniks ning tuletõrjetöödeks vajalikule varuväljapääsule esitatud nõuded peavad olema täidetud. Ringkonnakohtu arvates nähtub nimetatud asjatundja arvamusest, et nimetatud ukse väljavahetamise kulusid tuleb analoogselt eelnevalt käsitletud esifassaadil oleva välisukse väljavahetamisega pidada vajalikuks kuluks TsÜS § 63 p 1 mõttes. Kuna 2 välisukse väljavahetamise näol oli tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes, tuleneb teistele korteriomanikele kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi teinud korteriomanikule sõltumata nõusolekust kulutuste tegemiseks. Tasaarvestus selles osas oli kostjal põhjendatud ja tõendatud. Käesolevas asjas tugines kostja sellele, et tasaarvestuse aluseks oleva nõude saab hageja täita kõigilt kaasomanikelt, sh ka kostjalt kogutud remondifondi raha arvelt, mida hagejale on kogunenud piisavalt. Pooled ei vaidle menetluses selle üle, et kostjal tuleks tasaarvestuse aluseks olevast nõudest lahutada summa, mis kulus võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa parendamiseks.
61.Kolmanda, keldrikorruse välisukse väljavahetamisega seonduvad kulud, jättis maakohus õigesti ringkonnakohtu arvates arvestamata. Asjatundja on nimetatud ukse väljavahetamise vajadust jaatanud (I kd, tlk 143, fotod 15 ja16) avaldades arvamuse, et vana ukse avamine-sulgemine oli raskendatud ukse detailide pehkimise, amortiseerimise tõttu. Samas nähtub fotodelt vaid väljavahetatud uks, endise ukse olukorda fotodelt ei nähtu. See asjaolu aga viitab sellele, et eksperdi arvamuse aluseks ei ole uste olukordade võrdlus, vaid kostja antud selgitused ukse väljavahetamise kohta. Hageja esitas asja materjalide juurde foto ukse endise olukorra kohta (I kd, tlk 178), millelt nähtub, et ka varasemalt oli tegemist rauduksega. Seetõttu on ilmselgelt põhjendamatu asjatundja arvamuses toodu, et ukse mingid osad olid pehkinud. Kuigi hageja poolt esitatud fotolt nähtub, et ukse välisilme vajas värskendamist, värvimist, ei ole asjas esitatud tõendite pinnalt võimalik tõendatuks lugeda selle väljavahetamise vajadus. Kuna asjas ei ole tõendatud ka see kas ja millises ulatuses said kaasomanikud ukse väljavahetamisest kasu või rikastusid seetõttu on kostja nimetatud tasaarvestuse aluseks olev nõue tõendamata ka käsundita asjaajamise või alusetu rikastumise järgi.
62.Apellatsioonkaebuses vaidlustas kostja temalt hageja kasuks kohtueelsete õigusabikulude väljamõistmise. Apellatsioonkaebuse kohaselt puudub vaidlus selles, et hageja pöördus advokaadibüroo poole ning hagejale osutati õigusabiteenust seoses hageja nõudega kostja vastu. Apellatsioonkaebuses vaidlustab kostja temalt õigusabikulude väljamõistmise kuna leiab, et õigusabiteenuse tellimine advokaadibüroolt oli põhjendamatu, sest hageja juhatuse liikmed oleksid pidanud oma tavapärase tegevuse raames ise sellist teenust osutama. Ringkonnakohus kostjaga ei nõustu. Apellatsioonkaebuses kinnitab kostja, et hageja tellitud teenus sisaldas õigusabi ning osutatud õigusabi oli seotud hageja ja kostja vaheliste nõuetega.
14(15)
Arvestades kostja vastuväiteid hageja nõudele oli vajalik välja selgitada, kas kostja tasaarvestuse aluseks olevad nõuded on põhjendatud, kas tegemist oli asja säilitamiseks vajalike kulutustega või kas kulutuste tegemiseks oli kaasomanike eeldatav nõusolek jne. Seetõttu oli tellitud õigusabiteenus põhjendatud. Asja materjalidele lisatud poolte kirjavahetusest nähtub, et kostjaga üritati saavutada kokkulepe, et vältida kohtusse pöördumist. Siiski ei õnnestunud see kostja tõttu, hoolimata sellest, et tulenevalt kostja nõudmistest arvestas hageja märkimisväärses ulatuses kostja tasarvestuse aluseks olevaid nõudeid ning kostja poolt soovitud muid maksete tegemise tingimusi. Maakohus käsitles hageja kahju hüvitamise nõuet seoses õigusabikuludega otsuse p-des 40-43, andes hinnangu nende põhjendatusele. Seega ei saa nõustuda kostja apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus ei käsitlenud otsuses teostatud õigusabiteenuse sisu ning seda, miks teenus väljub juhatuse liikme tavapärasest tegevusest. Menetluskulude jaotus
63.Kuna poolte apellatsioonkaebused jäävad rahuldamata, siis arvestades kaebuste ulatust ning menetluse asjaolusid, tuleb poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta 2/3 ulatuses Tallinn Dolls OÜ kanda ja 1/3 ulatuses Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu kanda. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel.
/allkirjastatud digitaalselt/
15(15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.