Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu hagi Tallinn Dolls OÜ vastu põhivõlgnevuse, kahju hüvitise ja viiviste väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
32 121,76 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu (registrikood 80013092, asukoht Koidu tn 122, 10139 Tallinn); Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Ahti Kuuseväli (Advokaadibüroo HETA, e-post [email protected]); Kostja: Tallinn Dolls OÜ (registrikood 11957882, asukoht Koidu tn 122-64, 10139 Tallinn, e-post [email protected], xxx); Kostja lepinguline esindaja: Tuulikki Laesson (OÜ Laesson ja Partnerid, e-post [email protected]).
Asja läbivaatamine
01.06.2021 avalikul kohtuistungil
Istungil osalenud menetlusosalised
Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Ahti Kuuseväli ja kostja lepinguline esindaja Tuulikki Laesson
Juures viibis
Sekretär Claudia Järve
Resolutsioon
1.Rahuldada Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu hagi Tallinn Dolls OÜ vastu põhivõlgnevuse, kahju hüvitise ja viiviste väljamõistmiseks osaliselt.
2.Välja mõista Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu kasuks Tallinn Dolls OÜ-lt põhivõlgnevus 22 186,73 eurot, kahju hüvitis summas 1 687,80 eurot ja viivised 1 505,78 eurot.
3.Välja mõista Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu kasuks Tallinn Dolls OÜ-lt viivis põhinõudelt, s.o 22 186,73 eurolt, VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 03.09.2020 kuni põhinõude täitmiseni.
4.Välja mõista Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu kasuks Tallinn Dolls OÜ-lt viivis kahju hüvitiselt, s.o 1 687,80 eurolt, VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 03.09.2020 kuni kohustuse täitmiseni.
5.Jätta Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu nõue Tallinn Dolls OÜ vastu rahuldamata põhinõude summas 4 473,60 eurot osas.
6.Jätta jõusse 07.09.2020 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kohus seadis Tallinn Dolls OÜ (registrikood 11957882) korteriomandile aadressiga Koidu tn 122//Planeedi 4-X, Tallinn, registriosa nr xxx, esimesele vabale järjekohale kohtuliku hüpoteegi summas 36 000 eurot Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu (registrikood 80013092) kasuks tsiviilasjas nr 2-20-12782 esitatud nõude tagamiseks. Menetluskulud
7.Jätta menetluskulud 16% ulatuses hageja kanda ja 84% ulatuses kostja kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Edasikaebamise kord
8.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.Hageja on Koidu 122, Tallinn asuvas korterelamus asutatud ja tegutsev korteriühistu, mille eesmärk on korterelamu ja selle juurde kuuluva maa ühine majandamine ning seoses sellega ühistu liikmete ühiste huvide esindamine, samuti ühistu liikmetele teenuste osutamine ja vahendamine seoses elu- ja mitteeluruumide kasutamisega. Kostjale kuulub aadressil Koidu 122/Planeedi 4, Tallinn asuv korteriomand X, mille eriomandi ese on mitteeluruum suurusega 379,3 m2.
2.Hageja on osutanud ja vahendanud kostjale kuuluva mitteeluruumi X sihipäraseks kasutamiseks ja kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikke teenuseid, kuid kostja pole osutatud teenuste eest tasunud. Kostja põhivõlgnevus on perioodi 01.11.2017 kuni 31.07.2020 eest 26 660,33 eurot ning viivisevõlgnevus 02.09.2020 seisuga 1 505,78 eurot.
3.Lisaks on kostja hagejale põhjustanud kahju sellega, et on esitanud majandamiskulude tasumise vältimiseks tasaarvestuse avalduses nõudeid hageja vastu, mida tegelikkuses kostjal hageja vastu ei ole ja mille olemasolu tuvastamiseks on hageja olnud sunnitud tegema kulutusi õigusabile summas 1 687,80 eurot. Kostja esitas 2019. aastal tasaarvestusavalduse, milles kajastas enda nõudeid hageja vastu summas 12 833,10 eurot. Nõuete aluseks nimetas kostja kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud kulutusi. Tasaarvestusavalduses nimetatud nõuded olid ebaselged, mistõttu pidasid pooled pikalt kirjavahetust, kuid kostja ei suutnud anda selget ülevaadet sellest, milliseid kulutusi on ta kaasomandi esemele teinud. Muuhulgas käisid hageja esindajad 05.02.2020 ja 06.02.2020 kostja korteris tehtud töödega tutvumas, et veenduda kostja nõude olemasolus. Kuna asjaolude väljaselgitamise käigus ei suutnud kostja oma nõudeid põhjendada ja tõendada, pidasid pooled läbirääkimisi kokkuleppe sõlmimiseks, et kostja tasuks hagejale vähemalt need võlgnevuses olevad majandamiskulud, mis ületavad
kostja tasaarvestusavalduses nimetatud nõuete summat. Kostja oli küll tunnistanud oma võlgnevust hageja ees ning oli valmis hagejale tasuma võlgnevuse kostja tasaarvestusavalduses nimetatud nõuet ületavas osas, kuid kui võla tasumise kokkuleppe allkirjastamine muutus reaalseks, hakkas kostja seadma järjest uusi tingimusi, nt soovides maksegraafikut, seejärel maksegraafikus tähtaegade muutmist. Lõpuks, kui hageja edastas kostjale kompromissilepingu selliselt, nagu kostja oli seda soovinud, siis kostja sellegipoolest lepingut ei allkirjastanud. Kostja põhjustas hagejale kahju tahtlikult ning hageja on seetõttu kostjalt majandamiskulude võlgnevuse sissenõudmiseks teinud kulutusi, mis on käsitletav hageja otsese varalise kahjuna. Hageja märgib seoses kostja tasaarvestusega, et kostja kirjeldatud tasaarvestuse aluseks olev nõue kätkeb endas samu töid, mis ühtivad kostja 2019. aasta tasaarvestusavalduses kajastatuga. Kostja ei ole väitnud, et on teinud vahepeal täiendavaid töid, mistõttu ei saa kostjal olla suuremat nõuet hageja vastu kui 7 209,28 eurot ning kostjal puudub õigus kohustuste täitmisest keeldumiseks hageja ees kostja väidetavat nõuet ületavas osas. Hageja vaidleb kostja nõuetele vastu, kuna kostja ei ole kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke kulutusi teinud ning tema nõuded on põhjendamata ja tõendamata. Täiendavalt leiab hageja, et kostja ei saaks isegi nõude olemasolu korral esitada hageja vastu nõudeid ühes käibemaksuga, kuna kostja on ise käibemaksukohustuslane ning saab tehtud kuludelt käibemaksu tagasi küsida. Hageja palub kostja tasaarvestuse avalduse jätta rahuldamata. Kostja tasaarvestuse avalduses nimetatud väited uste nõuetele mittevastavuse osas on paljasõnalised. Uksed ei olnud ebaturvalised ja täitsid seega oma funktsiooni ega vajanud väljavahetamist, sest ruumi pääsemiseks oli vaja nendest sisse murda. Uste väljavahetamise eelne seisukord ei olnud selline, et vajanuks kulutusi nende säilitamiseks või hävimise eest kaitsmiseks. Peasissepääsu välisuks vajas värviparandusi ja võimalik, et tihendamist soojapidavuse tõstmiseks, kuid sellest tulenevalt ei olnud terve ukse väljavahetamine asja säilitamiseks vajalik kulutus, vaid toreduslik. Hoovipoolne uks oli korralik puidust uks, mis oli ilmastikukindel ja täitis oma funktsiooni välispiirdena. Hoovipoolne keldriuks ei olnud pehkinud – tegemist oli korraliku Rega, mis ei vajanud väljavahetamist. Hageja leiab, et kõik uksed on välja vahetatud omal algatusel ja kaasomanike huvisid arvestamata, teenides vaid kostja esteetilisi huvisid ning sellise nõude esitamine teiste kaasomanike vastu on ainuüksi hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetamatu. Kostja ei ole välja toonud ka ühtegi faktilist asjaolu ega tõendit, et välistreppidega seoses tööde tegemine oleks olnud vajalik asja säilitamiseks. Elektrijuhtmetega seoses tehtud töid on kostja tõendanud arvega nr 879, mille kohaselt tehti elektritöid vaid 1940 euro ulatuses (+käibemaks). Hageja vaidleb nõudele täies ulatuses vastu, sest tööd ei olnud vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks. Tööd toimusid kostja äriruumisiseselt, st arvestist edasi ehk seetõttu tegemist ei olnud kaasomandi esemega. Teiseks hõlmasid elektritööd pelgalt elektrijuhtmete katmist kipsist karkassiga, mis pole seotud kaasomandi eseme säilitamisega. Asjaolu, et elektritöödeks oli vaid juhtmete katmine kipsist karkassiga, on kostja ise samale tõendile tuginedes väitnud ka varasemas menetluses tsiviilasjas nr 2-17-15156. Veetorustiku, kanalisatsiooni ja trapiga seotud tööde osas on pooled 2017. aastal sõlminud kokkuleppe, mille kohaselt hageja hüvitas kostjale 1 200 eurot. Seetõttu on kostja saanud hüvitise kanalisatsioonitööde eest. Samuti on kostja esitatud arvesaatelehel nr 881 nimetatud tööd erinevad tsiviilasjas 2-17-15156 samal arve-saatelehel kajastatud tööde loendist, mistõttu on hageja hinnangul tegemist võltsitud tõendiga. Hageja hinnangul puudub kostjal ka käsundita asjaajamisest tulenev nõue hageja vastu, kuna kulutused, mille hüvitamist kostja nõuab, ei ole tehtud hageja huvides ning hageja
ei ole neid kunagi heaks kiitnud. Kostja ei ole kunagi hagejat kulutuste tegemise kavatsusest teavitanud. Tööd, mida kostja väidab, et on teinud kaasomandi esemele, on ajendatud eesmärgist anda temale kuuluvale äriruumile (kauplus-õmblustöökoda) esinduslik välisilme. Kaasomandisse mittekuuluvate tööde osas puudub kostjal mis tahes nõue mis tahes õiguslikul alusel. Käsundita asjaajamise mõte ei ole suruda isikutele peale soovimatute kulutuste tegemist ja kohustada isikuid nende eest maksma.
9.Samuti puudub kostjal alusetust rikastumisest tulenev nõue hageja vastu, kuna isegi, kui kostja on teinud kulutusi, siis pole need hagejale kasulikud ja kostja pole vastupidist tõendanud. Kostja nõuab seejuures alusetult ebamõistlikult suuri turuhinda ülevatavaid summasid, sh ka enda eriomandi osa (ca 8% kogu elamust) ulatuses koos käibemaksuga. Alusetu rikastumise nõude puhul ei saa nõuda teiselt poolelt kulutuste hüvitamist, mille ulatuses on rikastunud ainult nõude esitaja ning mille ulatuses ei ole rikastunud teine pool, kelle vastu nõue esitatakse. Ka ei ühti kostja nõudes nimetatud tööd hageja kavatsustega ja kostja käitub sihilikult ja pahatahtlikult teiste korteriomanike huvide vastaselt. Elamu parendamise osas ei lähtu kostja kõigi korteriomanike huvidest, vaid tegutseb teiste korteriomanike huvisid arvestamata ajendatuna pelgalt enda isiklikest soovidest ja vajadustest. Samuti välistab kostja alusetust rikastumisest tuleneva nõude asjaolu, et kostja ei ole kulutuste tegemise kavatsusest hagejale õigeaegselt teavitanud.
10.Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõla summas 26,660,33 eurot, sissenõutavaks muutunud viivised 1 505,78 eurot, kahjuhüvitise summas 1 687,80 eurot ning mittesissenõutavaks muutunud viivised põhivõlgnevuselt ja kahju hüvitiselt võlaõigusseaduse § 113 lg-s 1 sätestatud määrast alates 03.09.2020 kuni võlgnevuse tasumiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited
11.Kostja ei eita, et ei ole kommunaalkulusid vastavalt hageja poolt esitatud arvetele tasunud. Samas tuleb kostjal kommunaalarve kohaselt tasuda igakuiselt 227,58 eurot remondifondi, mille eesmärk on eelduslikult korterelamu korrastamine ja kaasomandi eseme säilimise tagamine. Remondifondi jääk järgmise aasta mai lõpus on ligi 125 000 eurot. Ometi on hageja pidevalt keeldunud kaasomandi eseme säilimiseks vajalike kulutuste tegemisest argumendiga, et hagejal pole piisavalt finantsvahendeid.
12.Hagejal ei ole õiguslikku alust nõuda kostjalt välja õigusabikulusid kahju hüvitisena. Õigusabiarvete esemeks olevad tegevused ei ole sellised, mis vajavad korteriühistu poolt professionaalse õigusabi kasutamist. Hagejal on soovi korral õigus kasutada professionaalset õigusabiteenust, kuid olukorras, kus hageja kasutab õigusabi ülesannete täitmiseks, mille pädevus on ka hageja juhatusel, on tegemist hageja enda valikuga ning tegemist ei ole kostja poolt tekitatud kahjuga. Hageja ei ole tõendanud, et kahju hüvitamise eeldused oleks täidetud. Samuti on oluline, et hageja 2019. a. kui ka 2020. a. majanduskavades on juriidilise teenuse real nähtud juriidilise teenuse kuluks ette 0 eurot. Seega ei ole majanduskavas hageja poolt ettenähtud professionaalse õigusabiteenuse kasutamist. See tähendab, et hageja on tasunud õigusabikulusid muude üldkoosoleku poolt kinnitatud majandamiskulude arvelt, mille osas on esitatud arve ka kostjale. Arvestades Riigikohtu senist praktikat, ei ole kostja kohustatud tasuma hageja kui korteriühistu õigusabikulusid, mis tehakse kostjaga seoses. Samuti on kostjal õiguslik alus keelduda kommunaalarvetel kajastatud haldusteenuse tasumisest olukorras, kus hageja finantseerib õigusvaidlusi kostjaga kostja raha eest.
13.Kostjal on hageja vastu tasaarvestatav nõue summas 15 486,30 eurot. Kostja keldriruumides oleval pinnal levib kanalisatsioonitorust lekkiv ebameeldiv lõhn, kus kostja töötajad on sunnitud töötama. Kostjale kuuluva kaupluse ruumide lae all asub vee- ja kanalisatsioonitoru. Nii keldris oleva toru kui ka esimese korruse ruumides oleva
toru seisukord on visuaalsel hinnangul avariiohtlik. Kostja on juhtinud korteriühistu tähelepanu kaasomandi eseme seisukorrale, kuid korteriühistu on keeldunud kostjaga seotud pinnal kaasomandi eseme renoveerimisest. Kuna hageja ei ole kostjaga seonduvalt kaasomandi esemega töid teostanud, on kostja pidanud need tööd ise ära tegema, mille osas on kostja esitanud hagejale ka tasaarveldusavalduse. Kostjal on hageja vastu nõue kaasomandi esemega seotud tööde eest seoses välisukse vahetusega summas 1544,1 eurot, Re paigaldusega summas 513,6 eurot, välisukse valmistamise, viimistlemise, transpordi ja paigaldusega summas 3960 eurot, kaasomandis olevate elektrijuhtmetega seonduvate töödega summas 2704,20 eurot, veetorude korrastamise ja kanalisatsiooniga seotud töödega, välistrapi paigalduse ja eelpool tooduga seotud lisatöödega summas 5280 eurot, välistreppide renoveerimisega summas 1484,4 eurot.
14.Kostja selgitab, et uksed ei vastanud nõuetele ning olid ebaturvalised. Hagejale on teada varasemast juhtumid, kus kostja pinnale murti läbi amortiseerunud ja nõuetele mittevastavate uste sisse. On oluline rõhutada, et hageja on ära vahetanud kõigi eluruumide trepikodade uksed, kuid kostja ruume teenindavaid välisuksi hageja nõus vahetama ei olnud. Samuti oli vajalik elektrijuhtmestikuga seotud tööde teostamine, kuivõrd elektrijuhtmete seisukord oli selline, mis põhjustas ohtu kostjale kuuluvas ruumides töötavatele isikutele. Sama kehtib ka vee- ja kanalisatsioonitorustiku ning välistrapiga seotud tööde osas, kuna torustik oli amortiseerunud. Ei ole vaidlust, et õnnetusjuhtum seoses elektrijuhtmestiku või veetoruga seoses oleks seadnud ohtu kostjale kuuluva mitteeluruumi säilimise.
15.Kõik eelnimetatud tööd on olnud vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks, mida kostja tõendab riiklikult tunnustatud kohtueksperdi, volitatud ehitusinseneri tase 8 eksperdi E. E. tööga nr EK-22-01-2021. Peasissepääsu ukse näol on tegemist kaasomandi eseme piirdekonstruktsiooniga ning ukse vahetus oli vajalik kaasomandi eseme säilimiseks. Mitteeluruumi evakuatsiooniväljapääsu uks ei olnud ekspertarvamuse kohaselt ilmastikukindel ning ei täitnud oma sihtotstarvet välispiirdena. Elektritööd, sealhulgas vigastatud isolatsiooniga juhtmete vahetus, olid vajalikud ohutuse ja kaasomandi eseme säilimise tagamiseks. Keldrikorruse välusukse vahetus oli vajalik, kuivõrd oli vana uks pehkinud ja amortiseerunud. Kuna sissepääs keldrisse toimub nn trepiaugust, kuhu koguneb ka sadevesi, siis oli ukse väljavahetamine hädavajalik kaasomandi säilimiseks, et takistada sadevee sissevoolu kaasomandi konstruktsioonidele. Keldrisse viiva trepiesine trapp oli vajalik remontida, kuivõrd oli trapp ummistunud ning sadevesi kahjustas kaasomandi konstruktsioone, samuti valgus sisse keldriruumidesse. Välistrepp on kaasomandi ese ning selle rekonstrueerimine oli vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks. Kokkuvõttes on ekspertarvamuses asutud seisukohale, et kostja poolt teostatud ehitustööd olid hädavajalikud kogu hoone säilimise ja püsivuse huvides, kuna ilma nende teostamiseta oleks kahjustada saanud kaasomandi eseme konstruktsioonide püsivus ning tehnovarustuse säilimine, samuti oleks tööde teostamata jätmine vähendanud hoone tuleohutust.
16.Kostja märgib seoses hageja vastuväitega, et hageja on hüvitanud kostjale 1 200 eurot seoses kanalisatsioonitöödega, et hagejale on teada või peab olema teada, et 1200 euro suurune hüvitis, mille suhtes pooled kokkuleppe sõlmisid, hõlmas võrreldes arvel nr 881 kajastatud töödega hoopis muid töid. Hageja 15.02.2021.a menetlusdokumendi lisa 7 punktist 4 nähtub samuti üheselt, et 1200 eurot hüvitati hageja poolt kostjale OÜ S arve nr 850 alusel. Kostja märgib, et arvel nr 850 kajastatud tööd hõlmasid kahe kanalisatsioonitoru vahetust põranda all ning hageja on sellest kindlasti ka teadlik. Teisi veetorustiku ja kanalisatsiooniga ega ka välistrapiga seotud töid arve nr 850 ei hõlmanud.
17.Samuti peab kostja vajalikuks märkida, et 09.05.2019.a esitatud tasaarvestusavalduse alusel mingit tasaarvestust tol hetkel ei toimunud ning hageja on ka ise esitanud käesolevas menetluses tõendid, et hageja on nõudnud kostjalt 13 435,98 euro suuruse makse tasumist ning kostja on selle nõutud suuruses ka tasunud. Kostja on hagejale viimase poolt nõutud summa tervikuna tasunud ehk tasaarvestust ei ole toimunud.
18.Alternatiivselt juhul kui kohus leiab, et kaasomandi esemega seotud tööd ei olnud vajalikud, siis on kostjal hageja vastu nõue käsundita asjaajamise alusel. Ei saa olla vaidlust selles, et kostja poolt teostatud tööd olid vajalikud kaasomandi eseme korrashoiuks ja tööd parendasid oluliselt kaasomandi osa. Kuna kaasomandi eseme valitseja on hageja ning kaasomandi eseme korrashoid tuleb seega tagada hagejal, siis on kaasomandi esemega seotud tööde teostamine hageja huvides, kuna hageja vabanes ise nende tööde teostamisest. Võimalikud avariid vee- ja kanalisatsioonitorustikega või elektrisüsteemiga seonduvalt seaksid ohtu terve korterelamu ja seeläbi kogu kaasomandi eseme tervikuna. Seega on nende tööde teostamine olnud selgelt hageja huvides. Kostja oli teadlik, et teostab kulutusi kaasomandi esemega seoses ning et kaasomandi eseme korrashoid on hageja kohustuseks. Seega oli kostjal tahe tegutseda hageja kasuks, et vabastada hageja ise tööde teostamisest. Ka varasemalt on hageja kostjale üksikutes osades kaasomandi esemega seotud tööde eest tehtud kulutusi hüvitanud, mistõttu teadiski kostja, et soodustab oma tegevusega hagejat. Tegemist oli hageja jaoks tavapärase praktikaga. Hageja ei ole tööde teostamisele vastu vaielnud. Hageja on vaidlustanud üksnes asjaolu, et tööde teostamine oli vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks. Kostja on seisukohal, et kaasomandi eseme parendamine tööde teostamise läbi vastab ka hageja huvidele ning tegelikule või eeldatavale tahtele, sest töid teostamata oleks olnud nende tööde teostamise kohustus hagejal.
19.Alternatiivselt juhul, kui asuda seisukohale, et hageja ei ole asjaajamist heaks kiitnud või asjaajamine ei vastanud hageja huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele, on kostjal hageja vastu nõue VÕS § 1024 lg 4 ja § 1042 lg 1 alusel. Kostja ei saanud tööde teostamisele asumisel aru ega pidanudki aru saama, et hageja ei kiida asjaajamist heaks või et asjaajamine ei vasta hageja huvile ja hageja tegelikule või eeldatavale tahtele. Kuna kostja teadis, et teostab töid kaasomandi esemega seonduvalt, siis eeldas kostja, et tööde teostamine vastab ka hageja huvile ning hageja tegelikule või vähemalt eeldatavale tahtele. Olukorras, kus tööde teostamine parendas oluliselt kaasomandi eset, millele hageja ei ole vastu vaielnud, eeldaks kostjaga sarnane mõistlik isik, et tööde teostamine on kaasomandi eseme valitseja huvides ja vastab valitseja tegelikule või eeldatavale tahtele.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
20.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse, hageja ja kostja poolt menetluse käigus esitatud seisukohtade ja tõenditega, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
21.Asjas puudub vaidlus, et hageja majandab kinnistut asukohaga Koidu tn 122 // Planeedi tn 4, Tallinn. Kostja on hageja liige, kellele kuulub Koidu tn 122 // Planeedi tn 4, Tallinn kinnistul asuv äripind X suurusega 379,30 m2, mida tõendab kinnistusraamatu väljavõte (I kd, lk 5-6).
22.Käesolevas asjas on hageja esitanud kostja vastu nõude majandamiskulude võlgnevuse, kohtueelsete õigusabikuludega seotud kahju hüvitise ja viiviste väljamõistmiseks. Hageja nõuab kostjalt majandamiskulude eest tasumist perioodil 01.11.2017 kuni 31.07.2020. Kostja vaidleb vastu hageja kahju hüvitise nõudele. Kostja ei eita, et ta pole
kommunaalkulusid tasunud, kuid esitab tasaarvestuse avalduse hageja majandamiskulude võlgnevuse suhtes 15 486,30 euro ulatuses. Pooled vaidlevad asjaolude üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt kohtueelsete õigusabikulude tasumist ning, kas kostjal on õigus tasaarvestada hageja nõudeid 15 486,30 euro ulatuses.
23.Kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandi seaduse (KOS) § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Kuni 31.12.2017 kehtinud korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud KÜS tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 41 lg 1 p 3-5 kohaselt koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis koosneb muuhulgas korteriomanike kohustuste jaotusest majandamiskulude kandmisel; reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurusest; kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositavast kogusest ja maksumusest. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt, kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist, määratakse majanduskavas kindlaks ainult ülejäänud kulude suurus.
24.Hageja põhikirja (I kd, lk 11-13) punkti 3.3 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Põhikirja punkti 3.4 kohaselt tasub tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulude liigid ja korteriomandid, milliste puhul tegeliku tarbimise põhist arvestust rakendatakse, määratakse kindlaks üldkoosoleku otsusega. Põhikirja punkti 3.5 kohaselt esitab valitsemisega seotud kulude kohta korteriomanikele arved korteriühistu ning korteriomanikul on kohustus tasuda arved täies ulatuses ja õigeaegselt.
25.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 108 lg 1 alusel, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.
26.Hageja on kostjale esitanud arveid perioodi 01.11.2017 kuni 31.07.2020 eest seoses Koidu tn 122 // Planeedi tn 4-X, Tallinn korteriomandist tulenevate kohustustega, millest kostja on jätnud hagejale tasumata 26 660,33 eurot. Hageja on esitanud enda nõude kujunemise tõendamiseks võlgnevuse arvestuse (I kd, lk 14-15) ja kostjale esitatud arve nr 200764 (I kd, lk 16) maksetähtajaga 31.07.2020. Hageja poolt esitatud arvelt nähtub teenuste loetelu: haldustasu, tehnohooldus, hooldustasu, kindlustus, remondifond, pangalaen, üldelekter, vesi (üld), vesi, soojusenergia, soojusenergia korter
64, prügivedu ning õueala ja värava (automaatika) hooldustasu. Kohtul, olles tutvunud hageja poolt esitatud arve ning nõude arvestusega, puudub kahtlus hageja poolt esitatud nõuete õigsuses. Kuivõrd kostja ei ole hageja majandamiskulude nõudele vastuväiteid esitanud, on kohus seisukohal, et tulenevalt eeltoodust on kostjal kohustus tasuda hagejale põhivõlgnevus summas 26 660,33 eurot.
27.Kostja on esitanud tasaarvestuse avalduse, millega kostja tasaarvestab 15 486,30 eurot hageja majandamiskulude nõudega. Tasaarvestus põhineb asjaoludel, et kostja keldriruumides oleval pinnal levib kanalisatsioonitorust lekkiv ebameeldiv lõhn, kus kostja töötajad on sunnitud töötama. Kostjale kuuluva kaupluse ruumide lae all asub vee- ja kanalisatsioonitoru. Nii keldris oleva toru kui ka esimese korruse ruumides oleva toru seisukord on visuaalsel hinnangul avariiohtlik. Kostja on juhtinud korteriühistu tähelepanu kaasomandi eseme seisukorrale, kuid korteriühistu on keeldunud kostjaga seotud pinnal kaasomandi eseme renoveerimisest. Kuna hageja ei ole kostjaga seonduvalt kaasomandi esemega töid teostanud, on kostja pidanud need tööd ise ära tegema, mille osas on kostja esitanud hagejale ka tasaarvestuse avalduse. Kostjal on hageja vastu nõue kaasomandi esemega seotud tööde eest: välisukse vahetus 1 544,10 eurot, Re paigaldus 513,60 eurot, välisukse valmistamine, viimistlemine, transport ja paigaldus 3 960 eurot, kaasomandis olevate elektrijuhtmetega seonduvad tööd 2 704,20 eurot, veetorude korrastamise ja kanalisatsiooniga seotud tööd, välistrapi paigaldus ja eelpool tooduga seotud lisatöö 5 280 eurot, välistreppide renoveerimine 1 484,40 eurot. Eeltoodud tööd on olnud vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks. Juhul, kui kohus leiab, et kostja tehtud kulutused ei olnud vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks, siis on kostja tegutsenud käsundita asjaajana ja hageja on alusetult rikastunud.
28.Kostja on esitanud kaasomandile tehtud kulutuste tõendamiseks muuhulgas järgmised tõendid: V AS ettemaksuarve nr 201711738 (I kd, lk 108) ja maksekorralduse arve tasumise kohta (I kd, lk 110); V AS arve nr 201703266 (I kd, lk 109) ja maksekorralduse arve tasumise kohta (I kd, lk 111); OÜ S arve-saateleht nr 879 (I kd, lk 121-122) ja maksekorralduse arve tasumise kohta (I kd, lk 123); OÜ S arve-saateleht nr 881 (I kd, lk 124-125) ja maksekorralduse arve tasumise kohta (I kd, lk 126); OÜ S arve-saateleht nr 882 (I kd, lk 127) ja maksekorralduse arve tasumise kohta (I kd, lk 128).
29.Kohus märgib, et eelnimetatud arved on väljastatud X OÜ-le ning samuti tasutud X OÜ poolt, välja arvatud OÜ S arve nr 879 summas 2 520 eurot, mille on tasunud kostja (I kd, lk 123). Kohus on seisukohal, et eelnimetatud tõenditega ei ole tõendatud kostja poolt kulude kandmine seoses kaasomandile tehtud toimingutega. Kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid, et kostja oleks arve väljastanud teenusepakkujatega kaasomandil tööde teostamiseks lepinguid sõlminud või toonud kohtu ette asjaolusid, millest nähtuvalt oleks X OÜ täitnud kostja kohustust tasuda kostja eest arveid. Seega on kohus seisukohal, et eelnimetatud arvetel nimetatud toimingud on teostanud ja kulud kandnud X OÜ. Kohus märgib seoses OÜ S arve nr 879 tasumisega kostja poolt summas 2 520 eurot, et raha maksmise kohustust ei pea isik isiklikult täitma (VÕS § 78 lg 1). Kuna esitatud tõenditest ei nähtu, et kostja ja OÜ S oleks sõlminud töövõtulepingu, leiab kohus, et antud juhul ei ole tõendatud, et kaasomandil oleks toiminguid teostanud kostja. Kohtu hinnangul ei nähtu esitatud tõenditest, et kostjal oleks kaasomandile tehtud toimingutega seoses kulud tekkinud ning, et kostja oleks vastavaid kulusid kandnud. Seega ei kuulu kohtu hinnangul kostja tasaarvestamise avaldus rahuldamisele välisukse vahetusega seotud kulude osas summas 1 544,10 eurot, kaasomandis olevate elektrijuhtmetega seonduvate tööde kulude osas summas 2 704,20 eurot, veetorude
korrastamise ja kanalisatsiooniga seotud tööde, välistrapi paigalduse ja eelpool tooduga seotud lisatöö kulude osas summas 5 280 eurot ja välistreppide renoveerimise kuluga summas 1484,40 eurot.
30.Kohus märgib, et kostja on esitanud Re paigaldamisega seotud kulude tõendamiseks R OÜ arve nr 9 (I kd, lk 112) ja maksekorralduse arve tasumise kohta (I kd, lk 114) ning R OÜ arve nr 96 (I kd, lk 113) ja maksekorralduse arve tasumise kohta (I kd, lk 115). Samuti on kostja esitanud välisukse valmistamise, transpordi ja paigaldusega seotud kulude tõendamiseks I OÜ arve 0204 (I kd, lk 116) ja maksekorraldused arve tasumise kohta (I kd, lk 118-119) ning I OÜ arve 0304 (I kd, lk 117) ja maksekorralduse arve tasumise kohta (I kd, lk 120). Kohtu hinnangul on kostja eelnimetatud tõenditega tõendanud Re paigaldusega seotud kulude tekkimist ja kandmist summas 513,60 eurot ning välisukse valmistamise, transpordi ja paigaldamisega seotud kulude tekkimist ja kandmist summas 3 960 eurot.
31.KrtS § 37 lg 1 kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 kohaselt on esemele tehtud kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-31-15 p-s 9 selgitanud, et kui tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p-i 1 mõttes, tuleneb teistele korteriomanikele kui kaasomanikele korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 4 kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi teinud korteriomanikule sõltumata oma nõusolekust kulutuste tegemiseks. Selliste kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet või korteriühistu üldkoosoleku otsust ning need kulud ei pea olema iseenesest hõlmatud korteriühistuseaduse (KÜS) §-s 15.1 nimetatud majandamiskuludest (Riigikohtu 8. oktoobri 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 17).
32.Kohus märgib, et on 13.01.2021 e-kirjas selgitanud kostjale, et kostjal tuleb kohtu ette tuua asjaolud ja tõendid, millest ilmneb, et kõik kostja poolt tehtud tööd olid vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks. Kostja on esitanud asjatundja E. E. töö nr EK-22-012021 (I kd, lk 141-169), millega kostja soovib tõendada, et kostja poolt tehtud tööd olid vajalikud kaasomandi eseme säilimiseks. Kohtu hinnangul ei nähtu kostja esitatud asjatundja arvamusest, et kostja poolt teostatud tööd olid vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks TsÜS § 63 lg 1 mõttes. Kohus märgib, et kostja esitatud asjatundja arvamuse kohaselt (I kd, lk 141 pöördel) on vahetatud Koidu tn 122 hoone peasissepääsu uks, renoveeritud trepp ja lisatud üks trepiplaat. Välispiirded tuli renoveerida, kuna välisuks oli väga kehvas seisus, ukselingid pehkinud ja uksetahvli alumine serv mädanenud. Uks oli tursunud ja raskelt suletav-avatav. Ukse väljanägemine väga ebaesteetiline esindusliku firma sissepääsuks. Tehtud tööd olid vajalikud kaasomandis oleva ehitise seisukorra parandamiseks. Samuti on asjatundja leidnud (I kd, lk 142 pöördel), et hoone taga evakuatsioonipääsu ukse vahetus on õigustatud, sest vana uks ei olnud ilmastikukindel ning ei täitnud oma sihtotstarvet välispiirdena. Kuna Planeedi tänavale viiv uks on suletud, siis peab olema tagatud teine evakuatsiooniks ja tuletõrjetöödeks vajalik varuväljapääs ja varuväljapääsule esitatud nõuded peavad olema täidetud. Samas on ukse all veeloik, kuna vihmavee torust tulev sajuvesi ei ole juhitud betoonis renniga majast eemale. Kohus märgib, et kostja esitatud tõendist nähtuvalt oli välisukse vahetus vajalik kaasomandis oleva ehitise seisukorra parandamiseks ning evakuatsioonipääsu ukse vahetamine vajalik, et muuta see
ilmastikukindlamaks ning, et tagada teine varuväljapääs. Kohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud, et uste vahetamine oli vajalik toiming kaasomandi eseme säilitamiseks. Eeltoodust tulenevalt ei kuulu kostja tasaarvestuse avaldus rahuldamisele KrtS § 37 lg 1 alusel.
33.Alternatiivselt on kostja esitanud tasaarvestuse avalduse käsundita asjaajamise ja alusetu rikastumise sätete alusel. Kohus märgib, et VÕS § 1018 lg 1 kohaselt, kui isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku (soodustatu) kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tegema, on käsundita asjaajajal käesoleva seaduse §-des 1019–1023 sätestatud õigused ja kohustused, kui: 1) soodustatu kiidab asjaajamise heaks; 2) asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele; 3) asjaajamisele asumata jätmise korral jääks õigeaegselt täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või on asjaajamisele asumine muul põhjusel avalikes huvides oluline. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-1-15 p-s 14 asunud seisukohale, et üheks käsundita asjaajamise kohustuslikuks eelduseks on VÕS § 1018 lg 2 järgi asjaajaja tahe tegutseda teise isiku kasuks.
34.Kohus leiab, et peasissepääsu ukse ja R vahetuse kulutuste puhul on käsundita asjaajamise eeldused täidetud. Asjas puudub vaidlus, et kostja on vahetanud kaasomandisse kuuluva peasissepääsu ukse. Kostja on esitanud tõendeid selle kohta, et kostja on tasunud välisukse valmistamise, transpordi ja paigalduse eest 3 960 eurot (I kd, lk 117-119). Hageja on vaidlustanud kostja poolt Re vahetamise, kuna hageja ei saa kinnitada, et uks oleks tegelikkuses vahetatud. Kohus on seisukohal, et kostja on tõendanud ka R vahetamist kostja esitatud asjatundja arvamusega (I kd, lk 142 pöördel), mille fotol 9 on näha vana uks ning fotodelt 7-8 ja 10 uus uks. Samuti on kostja esitanud R paigaldamisega seotud kulude tõendamiseks R OÜ arve nr 9 (I kd, lk 112) ja arve nr 96 (I kd, lk 113) ning maksekorraldused arvete tasumise kohta (I kd, lk 114-115).
35.Kostja on teinud parendusi kaasomandisse kuuluvate uste osas, mille korrashoiu ja remontimise kohustus lasub hagejal. Kohus leiab, et peasissepääsu ukse ja Re vahetamise puhul on täidetud käsundita asjaajamise eeldused, kuna vastavad toimingud olid kostja poolt tehtud ka hageja huvides ning kostja tegutses hageja soodustamise tahtega. Kostja esitatud asjatundja E. E. töö nr EK-22-01-2021 (I kd, lk 141-169) kohaselt oli välisuks väga kehvas seisus, ukselingid pehkinud ja uksetahvli alumine serv mädanenud. Uks oli tursunud ja raskelt suletav-avatav. Samuti ei olnud hoone taga evakuatsioonipääsu uks ilmastikukindel ning ei täitnud oma sihtotstarvet välispiirdena. Kuna Planeedi tänavale viiv uks on suletud, siis peab olema tagatud teine evakuatsiooniks ja tuletõrjetöödeks vajalik varuväljapääs ja varuväljapääsule esitatud nõuded peavad olema täidetud. Samas on ukse all veeloik, kuna vihmavee torust tulev sajuvesi ei ole juhitud betoonis renniga majast eemale. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus peasissepääsu uks oli osaliselt mädanenud ning uks oli raskesti avatav ja suletav ning evakuatsioonipääsu uks ei vastanud varuväljapääsule esitatud nõuetele ega olnud ilmastikukindel, vastas uste vahetus ka korteriühistu objektiivsele huvile ja eeldatavale tahtele, kuna uste vahetus oli vajalik kaasomandis oleva ehitise seisukorra parandamiseks ning ohutusnõuete täitmiseks. Olukorras, kus uksed ei täitnud enda sihtotstarvet, s.o peasissepääsu uks oli tursunud ja raskesti avatav-suletav ning evakuatsioonipääsu uks polnud ilmastikukindel, oli uste parandamine hageja kohustus. Kostja on 09.03.2021 menetlusdokumendi punktis 2.6 selgitanud, et oli teadlik, et teostab kulutusi kaasomandi esemega seoses ning, et kaasomandi eseme korrashoid on
hageja kohustuseks. Seega oli kostjal tahe tegutseda hageja kasuks, et vabastada hageja ise tööde tegemisest. Kohus märgib seoses hageja vastuväitega, et uksed täitsid enda funktsiooni ja olid turvalised, et hageja ei ole kohtu ette toonud tõendeid, millest tulenevalt saaks kohus asuda seisukohale, et uste vahetamine ei olnud vajalik kaasomandi eseme parandamiseks ega hageja huvides. Seega on kostja poolt tehtud toimingud olnud hageja huvides ja hagejale kasulikud ning kostja poolt kulutuste tegemata jätmisel oleks hageja pidanud ise tegema samaväärseid kulutusi uste olukorra parandamiseks, mistõttu vastas kulutuste tegemine ka hageja eeldatavale tahtele.
36.VÕS § 1023 lg 1 kohaselt võib käsundita asjaajaja nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused ja vabastaks ta asjaajamisel võetud kohustustest. Kulutuste hüvitamist ja asjaajamisel võetud kohustustest vabastamist võib käsundita asjaajaja nõuda ulatuses, milles käsundita asjaajaja võis kulutuste tegemist või kohustuste võtmist pidada mõistlikult vajalikuks. Võttes arvesse, et kohus on eelnevalt tuvastanud, et antud juhul on täidetud VÕS § 1018 lõigetes 1 ja 2 sätestatud eeldused, on kostjal VÕS § 1023 lg 1 alusel õigus nõuda hagejalt tehtud kulutuste hüvitamist. Kostja on tõendanud, et kostja tegi kaasomandi esemele kulutusi 4 473,60 euro ulatuses, mistõttu tuleb vastav summa hagejalt kostja kasuks välja mõista.
37.Kuna hagejal on kostja vastu majandamiskulude nõue summas 26 660,33 eurot ning kostjal on omakorda hageja vastu nõue summas 4 473,60 eurot, tuleb hageja ja kostja vastastikused nõuded tasaarvestada ning mõista kostjalt hageja kasuks välja majandamiskulude võlgnevus summas 22 186,73 eurot.
38.Lisaks põhivõlgnevusele taotleb hageja kostjalt sissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmist summas 1 505,78 eurot ja mittesissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmist põhinõudelt alates 03.09.2020 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lgs 1 sätestatud määras. Hageja on arvestanud sissenõutavaks muutunud viiviseid tasumata põhisummalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kostjale esitatud arvete sissenõutavaks muutumisest kuni 02.09.2020. Kuni 31.12.2017 kehtinud korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg 4 kohaselt võib korteriühistu juhatus majandamiskulude maksmisega viivitamisel nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. KrtS § 42 lg 1 kohaselt, kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. Hageja põhikirja (I kd, lk 11-13) punkti 3.6 kohaselt, kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. TsMS § 367 alusel võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus leiab, et kuivõrd kostja pole tasunud majandamiskulusid tähtaegselt, tuleb kostjalt KÜS § 7 lg 4 ja KrtS § 42 lg 1 alusel hageja kasuks välja mõista viivised kostja poolt tasumata summadelt.
39.Hageja on esitanud viivisenõude suuruse tõendamiseks arve nr 200764 (I kd, lk 16) ja viiviseraporti (I kd, lk 17). Kuivõrd kostja ei ole ka viivisenõudele vastuväiteid esitanud,
leiab kohus, et KÜS § 7 lg 4 ja KrtS § 42 lg 1 alusel tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis perioodi 01.11.2017 kuni 31.07.2020 eest summas 1 313,48 eurot ja perioodi 01.08.2020 kuni 02.09.2020 eest summas 192,30 eurot, kokku 1 505,78 eurot. Kuna kohus on osaliselt rahuldanud kostja esitatud tasaarvestuse avalduse ning tasaarvestamise tulemusena mõistnud kostjalt hageja kasuks välja majandamiskulude võlgnevuse summas 22 186,73 eurot, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista alates 03.09.2020 kuni põhinõude täitmiseni viivis põhinõudelt 22 186,73 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
40.Hageja palub kostjalt välja mõista kahjuhüvitise 1 687,80 eurot seoses kohtueelselt tekkinud õigusabikuludega. VÕS § 115 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg-st 3 tulenevalt peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Ka Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-84-14 p-s 24 leidnud, et kohtueelsed õigusabikulud on VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel kahjuna põhimõtteliselt hüvitatavad.
41.Antud juhul on hageja tõendanud kirjavahetustega (I kd, lk 33, 34-42, 44-49), kompromisslepingu projektiga (I kd, lk 58), õigusabikulude aruannetega (I kd, lk 5053) ning 27.05.2020 arvega (I kd, lk54), 07.07.2020 arvega (I kd, lk 55) ja 26.08.2020 arvega (I kd, 56), et hageja on kohtueelse õigusabi saamiseks pöördunud OÜ Advokaadibüroo HETA poole ning hagejale on osutatud õigusabiteenust seoses hageja nõudega kostja vastu ning kostja tasaarvestuse avaldusega. Hageja on osutatud 5 tunni ja 35 minuti ulatuses õigusabiteenust tunnihinnaga 100 eurot + km ning 7 tunni 10 minuti ulatuses tunnihinnaga 115 eurot + km. Samuti on hageja esindajad kohtueelselt teinud sõidukulutusi 14 euro ulatuses ning kulutusi seoses kinnistusraamatu päringutega 10 euro ulatuses. Hageja poolt taotletavatele õigusabikuludele lisandub käibemaks. Kokku on hageja kandnud kohtueelseid õigusabikulusid summas 1 687,80 eurot, mille tasumist on hageja tõendanud konto väljavõttega (I kd, lk 57). Kohus märgib, et peab põhjendatuks kohtueelselt tehtud õigusabitoimingute sisu ja mahtu. Samuti on kohtu hinnangul hageja esindajate tunnitasude puhul tegemist mõistlike tunnitasudega, mis vastavad keskmisele turuhinnale. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hageja nõude kahju hüvitamiseks ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja kohtueelse õigusabi osutamisega seotud kahju hüvitise summas 1 687,80 eurot.
42.Kostja on esitanud vastuväite, et kohtueelsete õigusabikuludega seotud nõue ei ole põhjendatud, kuna olukorras, kus hageja kasutab õigusabi ülesannete täitmiseks, mille pädevus on ka hageja juhatusel, pole kahju tekkinud kostjast tulenevalt, vaid tegemist on hageja valikuga. Samuti pole majandamiskavas ette nähtud hageja poolt professionaalse õigusabi kasutamine. Kohus leiab, et kostja vastuväited ei anna alust jätta kostjalt kohtueelse õigusabiteenusega seotud kulud välja nõudmata, kuna hagejal oli õigus pöörduda kohtueelselt õigusabiteenuse osutaja poole, et saada asjatundja hinnang vaidluse asjaoludele, sh kostja esitatud tasaarvestuse avaldusele, ning samuti üritamaks võimaldada kostjal võlgnevus tasuda kohtumenetluse väliselt. Kohtu hinnangul pole asjakohane ka viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-89-13, kuna kostja ei ole tõendanud, et ta oleks juba hageja õigusabikulusid tasunud majandamiskulude arvelt
või, et hageja nõuaks kostjalt õigusabikulude hüvitamist nii majandamiskulude raames kui ka kahju nõudena. Samuti ei tulene eelviidatud Riigikohtu lahendist, et kostja ei ole kohustatud üldse tasuma hageja kui korteriühistu õigusabikulusid, mis tehakse kostjaga seoses. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus kostja on keeldunud majandamiskulude tasumisest ning hagejal on tekkinud võlgnevuse sissenõudmisega kahju õigusabikulude näol, on põhjendatud nõuda kostjalt hageja kasuks välja kohtueelse õigusabi osutamisega seotud kahju hüvitis summas 1 687,80 eurot.
43.Hageja on esitanud kostja vastu ka täiendava viivisenõude. Hageja palub kostjalt hageja
kasuks välja mõista viivise kahjuhüvitiselt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates hagi esitamisest, s.o 03.09.2020 kuni kahjuhüvitise nõude täitmiseni. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 alusel võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus leiab, et hageja vastav nõue kuulub TsMS § 367 alusel rahuldamisele ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista viivis kahju hüvitiselt, s.o 1 687,80 eurolt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 03.09.2020 kuni kohustuse kohase täitmiseni.
44.Kohus on käesolevas asjas kohaldanud 07.09.2020 määrusega hagi tagamist. TsMS § 386 lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kohus tühistab hagi tagamise ka siis, kui hagi tagamise on otsustanud teine kohus, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. TsMS § 445 lg 2 kohaselt, kui hagi otsusega rahuldatakse või kui kohus lõpetab menetluse kompromissi sõlmimisega, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, või kompromissilepingu pooled ei taotle abinõu tühistamist. Võttes arvesse, et kohus rahuldab esitatud hagi osaliselt, tuleb kooskõlas TsMS § 386 lõikega 4 ja TsMS § 445 lg-ga 2 jätta jõusse 07.09.2020 määrusega kohaldatud hagi tagamine, millega seati Tallinn Dolls OÜ korteriomandile aadressiga Koidu tn 122/Planeedi 4-X, Tallinn, registriosa nr xxx, esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 36 000 eurot Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu kasuks tsiviilasjas nr 2-20-12782 esitatud nõude tagamiseks.
45.Tulenevalt TsMS § 124 lg-st 1, §-st 133 on hagi hind 32 121,76 eurot. Menetluskulud
46.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg-st 1 tulenevalt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid
täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jaotada poolte vahel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Hageja nõudis kostjalt põhinõude ja kahju hüvitise väljamõistmist kokku summas 28 348,13 eurot, kuid kohus mõistis kostjalt välja 23 874,53 eurot, mis tähendab, et hageja nõue kuulus rahuldamisele 84% ulatuses. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus menetluskulud 84% ulatuses kostja kanda ja 16% ulatuses hageja kanda.
47.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist.