Tallinn, Majaka tn 54 korteriühistu avaldus O. V. vastu võla nõudes
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: Tallinn, Majaka tn 54 korteriühistu (registrikood 80541496; asukoht Majaka tn 54, 11412 Tallinn); Avaldaja lepinguline esindaja: K. R. (Bene Est Law Office OÜ; asukoht Raua 34, 10120 Tallinn; e-post: xxx); Puudutatud isik: O. V. (isikukood xxx; registreeritud elukoht xxx; e-post: xxx); Puudutatud isiku lepinguline esindaja: J. B. (OÜ Flagman Grupp; e-post: [email protected])
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata Tallinn, Majaka tn 54 korteriühistu avaldus O. V. vastu võla nõudes.
2.Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine: 2.1 Jätta menetluskulud avaldaja Tallinn, Majaka tn 54 korteriühistu kanda. 2.2 Välja mõista avaldajalt Tallinn, Majaka tn 54 korteriühistu puudutatud isiku O. V. kasuks menetluskulud summas 600 eurot. 2.3 Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (summas 600 eurot) tuleb avaldajal Tallinn, Majaka tn 54 korteriühistu tasuda puudutatud isikule O. V. käesoleva kohtumääruse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
3.Toimetada käesolev kohtumäärus kätte avaldajale ja puudutatud isikule. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
1.Majaka tn 54, Tallinn asuvat elamut haldab Tallinn, Majaka tn 54 korteriühistu (avaldaja). O. V. (puudutatud isik) on korteriomandi registriosa numbriga 10687301, asukohaga xxx omanik. Majaka 54, Tallinn asuvas korterelamus toimusid ajavahemikus 2007 kuni 2009 juurdeehitustööd. Sel ajal toimus remont ka puudutatud isiku korteris. Nüüdseks teadaolevalt puudutatud isik eraldas korteri nr x elamu ühtsest küttesüsteemist (keskküttest) ning asendas enda korteris küttesüsteemi gaasiküttega. Teised korteriomanikud ei ole andnud puudutatud isikule nõusolekut korteri nr x eraldamiseks ühtsest küttesüsteemist, mistõttu oli puudutatud isiku vastav tegevus omavoliline.
2.Kuni 2014 oli Majaka tn 54, Tallinn korterelamu valitsejaks Osaühing T, kellega sõlmitud haldusleping lõppes 2014. Vaatamata korduvatele pöördumistele lepingu lõppedes, Osaühing T ei andnud korteriomanikele üle elamu majandamist puudutavat dokumentatsiooni. Vastaval ajal oli majanõukogu liige puudutatud isik. Alles peale korteriühistu loomist (13.01.2018) 2018 sügisel esitas puudutatud isik teistele korteriomanikele mõningad elamu majandamist ja haldamist puudutavad dokumendid tutvumiseks. Seejuures ei esitanud puudutatud isik korteri nr x gaasikütet puuduvat dokumentatsiooni.
3.Alates 13.01.2021 on korteriühistu juhatuse liikmetena registrisse kantud I. L., T.T. ja M. L. . Vastava juhatuse ametisse astumise järgselt tuvastas korteriühistu juhatus, et korteri nr x eest on tasutud aastate vältel oluliselt vähem küttekulusid võrreldes teiste korteritega ehk et küttekulu on arvestatud 57,1 m2 korteri eest üksnes 8,85 m2 eest. Eeltoodu tuvastamise järgselt pöördus korteriühistu juhatus päringuga puudutatud isiku poole paludes esitada dokumendid, millest nähtuksid põhjendused ja alus sellele, et küttekulu on arvestatud üksnes 8,85 m2 eest. Vastusena päringule esitas puudutatud isik 04.02.2009 koostatud tehnoloogilise arvutuse. Nimetatud dokumendi kohaselt projektdokumentatsioon puudub. Küttesüsteemi muutmiseks 2009 nii, et puudutatud isiku korteril oleks võimalik sellest eralduda, oli puudutatud isikul vaja kõikide teiste kaasomanike nõusolekut. Kõnealune kokkulepe puudub.
4.Arvestades asjaolu, et puudutatud isiku korteri eest on aastate vältel küttekulusid alusetult väiksemas ulatuses arvestatud ning tasutud, on puudutatud isikul korteriomanikuna täitmata rahalised kohustused avaldaja ees. Võlgnevuse arvestusel lähtub avaldaja sellest, et puudutatud isik on tasunud küttekulude eest vastavalt esitatud arvetele ja lähtudes köetavast pinnast 8,85 m2. Eelmine korteriühistu juhatus ei ole kahetsusväärselt esitanud praegusele korteriühistu juhatusele kõiki asjakohaseid puudutatud isikule esitatud arveid. Seetõttu on vastavate puuduvate arvete asemel avaldaja võtnud aluseks samadel kuudel teistele korteriomanikele esitatud kuluarved. Lähtudes igal arvel kajastatud küttekulu tariifist/hinnast ning sellest, et puudutatud isik on tasunud küttekulude eest vastavalt esitatud arvetele ja lähtudes köetavast pinnast 8,85 m2, on avaldaja puudutatud isiku poolt tasutud küttekulude summad välja arvestanud. Seniajani kõik teised korteriomanikud korteriühistus on tasunud küttekulude kui tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude eest pärast kulude suuruse selgumist vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Üksnes puudutatud isik on tasunud küttekulusid väiksemas mahus. Puudutatud isiku korteriomandi eriomandi suurus on 57,1 m2 (571/7961 mõttelist osa kinnistust). Puudutatud isikul on avaldaja ees Tallinnas, Majaka tn 54 asuva korteri nr x küttekulude eest põhivõlg summas 1 736,13 eurot.
5.Avaldaja nõuab TsMS § 367 järgi puudutatud isikult edasiulatuva viivise väljamõistmist põhinõudelt (1 736,13 eurot) avalduse esitamisele järgnevast päevast, s.o 03.09.2021 kuni põhinõude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.
2-21-13742
6.Puudutatud isik on kohustatud hüvitama avaldaja poolt temalt võla sissenõudmisega seotud kulud (VÕS § 128 lg 3), milleks on käesoleval juhul X OÜ poolt avaldajale esitatud arve õigusteenuse osutamise eest (sissenõudmisega seotud kulud 3 tunni ja 55 minuti eest) kokku summas 516,78 eurot. 04.06.2021 avaldaja lepinguline esindaja esitas puudutatud isikule nõudekirja võlgnevuse tasumiseks, paludes võlgnevuse tasuda hiljemalt 14.06.2021. Avaldaja on seisukohal, et kohtumenetluse eelse õigusteenuse kasutamine on asjaolusid arvestades mõistlik ning sellest tulenevad mõistlikud kulud on käsitatavad avaldaja kahjuna.
7.Avaldaja tõi 16.11.2021 esitatud menetlusdokumendis täiendavalt esile, et MTÜS § 19 lg 1 p 4 kohaselt kuulub üldkoosoleku pädevusse juhatuse või muu põhikirjaga ettenähtud organi (§ 31) liikmega tehingu tegemise otsustamine, tehingu tingimuste määramine, õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles tehingus või vaidluses mittetulundusühingu esindaja määramine. Puudutatud isik ei ole välja toonud, et ta oleks juhatuse või muu põhikirjaga ettenähtud organi (§ 31) liige ning et temaga õigusvaidluse pidamine kuuluks üldkoosoleku pädevusse.
8.Maja ühise küttesüsteemi muutmiseks 2009 nii, et puudutatud isiku korteril oleks võimalik sellest eralduda, oli puudutatud isikul vaja kõikide teiste kaasomanike nõusolekut. Puudutatud isik on soovinud tõendada, et teised korteriomanikud on andnud puudutatud isikule nõusolekut korteri nr x eraldamiseks ühtsest küttesüsteemist. Nimekirjast nähtuvalt on korter nr 2 lahtrisse kirjutatud vene keeles tõlgituna eesti keelde, et ei nõustu. Seega puudub ühise küttesüsteemi muutmiseks kõigi korteriomanike nõusolek.
9.Avaldaja on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 01.10.2021 poolt välja antud kasutusteatise nr 2111301/11517 vaidlustanud halduskohtus. Liiatigi ei tee 01.10.2021 Tallinna Linnavalitsuse poolt väljastatud kasutusteatis nr 2111301/11517 2018 jaanuari kuni 2021 mai tasumata küttekulusid olematuks.
PUUDUTATUD ISIKU SEISUKOHT
10.Puudutatud isik esitas kohtule 27.10.2021 oma seisukoha, märkides, et avaldajal puudub esindusõigus avalduse esitamiseks puudutatud isiku vastu. Lähtudes MTÜS § 19 lg 1 p 4 õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles tehingus või vaidluses mittetulundusühingu esindaja määramine on üldkoosoleku pädevuses. Volikiri käesoleva avalduse esitamiseks puudutatud isiku vastu oli väljastatud avaldaja juhatuse liikmete nimelt. Avaldaja pole esitanud kohtule tõendit, et avaldaja juhatusele oli antud volitus avaldaja üldkoosoleku poolt vaidluse alustamiseks. Kohtueelsete kulude kandmine avaldaja poolt pole seotud hagita korteriomandi ja kaasomandi asjadega TsMS § 613 mõttes, antud nõue tuleb esitada hagimenetluses ja selle eest tasuda ka eraldi riigilõivu.
11.2009 aastal tegi puudutatud isik oma korteris ümberehitustöid, mille käigus ühendas enda korteri lahti ühtsest küttesüsteemist, jättes seintesse vaid vanad püstikutorud, ning paigaldas enda korterisse autonoomse gaasikatla. Antud ümberehitustöid teostas ehitusettevõte, kes omas antud tööde teostamiseks luba. Gaasiühendust kontrolliti AS X poolt. Korterisse jäid paigaldamata eraldi küttesüsteemi püstikutorud, vanad torud jäid seintesse ja kuna antud püstikutorusid läbib endiselt keskküttesüsteemi soe vesi, tellis puudutatud isik tehnoloogilise arvutuse selleks, et arvutada välja, kui suur on seintesse jäänud püstikutorude soojakulu tema korteris ja kui palju ta peab maksma selle eest lisaks ühtse küttesüsteemi eest. Antud arvutuse järgi oli arvestatud, et puudutatud isik peab maksma küttekulusid arvestatult 8,85 m2 eest. Alates 2009 aastast maksab puudutatud isik üldkütte eest mitte oma korteriomandi suurusest
2-21-13742 lähtuvalt vaid faktiliselt tarbitud keskkütte eest, mis on arvestatud tehnoloogilise arvutuse alusel. 2021 aastal tellis puudutatud isik projekti ja esitas kasutusteatise Tallinna Linnavalitsusele seoses gaasikütte seadustamisega ja sai selle 01.10.2021.
12.Korteriomanikud teadsid alates 2009 aastast, et puudutatud isik eraldas enda korteri ühtsest küttesüsteemist ning andsid selleks oma nõusoleku. Alates 2014 aastast, kui kommunaalarveid hakkas esitama korteriomanike ühisuse valitseja K. L. (kes ka korteriühistu moodustamisel 2019 aastal oli juhatuse liige koos käesoleva aja kehtivate juhatuse liikmetega I. L. ja T. T.), oli arvetel küttekulu arvestatud 8,85 m2 eest, mitte korteri täieliku pinna eest. Puudutatud isik esitas avaldajale tehnoloogilise arvutuse koheselt peale selle nõudmist veebruaris 2021. Varem pole keegi peale T OÜ seda arvutust küsinud.
13.Avaldaja pole eitanud asjaolu, et korter nr x on ühtsest küttesüsteemist eraldatud ning et ta kütab korterit nr x maagaasiga, aga avaldaja pole tõendatud, miks peab avaldaja maksma üldkütte eest ja korteri täieliku pinna eest olukorras, kus üldist keskkütet korteris ei kasutata. Avaldaja tellis 2021 suvel Majaka tn 54 maja ehitise auditi, mille käigus audiitor tuvastas, et korter nr x on hoone üldisest küttesüsteemist lahti ühendatud ja on rajatud autonoomne gaasikatlaga töötav küttesüsteem, kus soojuskandjaks on vesi ja küttekehadeks plekkradiaatorid.
14.Keskküttekulude arvutus toimub Majaka 54 majas tarnitud soojusenergia alusel, mida mõõdetakse soojusmõõtjaga. Olenemata kahest eraldi paiknevast soojussõlmest on soojusmõõtjaid üks (X AS), mis mõõdab mõlemale osale (A ja B) tarnitud soojusenergiat kauglugemissüsteemiga. Majaka tn 54 majas on lokaalne gaasiküte ainult korteris x, seega on põhjendatud, et teised korteriomanikud maksavad kütteteenuse eest vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Puudutatud isik ei esita kütteteenuste eest arveid endale ise, vaid seda tegi alguses OÜ T (majahaldur), hiljem korteriomanike poolt valitud valitseja K. L. ja hiljem avaldaja juhatus. Kuni 2021 vaidluse alustamiseni puudutatud isiku ja avaldaja juhatuse vahel pole tekkinud küsimusi, miks puudutatud isik maksab küttekulusid väiksemas mahus kui teised korteriomanikud.
15.Puudutatud isik leiab, et kuna korteriomanikud olid juba 2009 aastal teadlikud, et tema korter hakkab üldisest küttesüsteemist lahti ühenduma ja oma korteri kütmiseks hakkab ta kasutama autonoomse gaasikatlaga töötavat küttesüsteemi, millele nad andsid ka oma nõusoleku, mida pole ka koheselt vaidlustatud, on nõue aegunud lähtudes TsÜS § 150 lg-st 1. Puudutatud isiku arvamusel on hea usu põhimõttega vastuolus kütte eest maksmine muu viisil ja muus mahus kui see oli määratud juba 12 aastat tagasi. Puudutatud isik keeldub lisakulude maksmisest lähtudes KrtS § 40 lg 3.
16.Puudutatud isik hinnangul on kohtueelsete kulude nõudmine põhjendamatu. Puudutatud isikul pole tekkinud mingeid kohustusi täiendava nõude täitmiseks avaldaja ees. Võlgnevus, mida avaldaja nõuab, ei ole seaduslikul alusel tekkinud. Puudutatud isik pole avaldajale kahju tekitanud.
17.Puudutatud isik esitas 29.11.2021 seisukoha, mille kohaselt kõik vaidlused, mis puudutavad majanduskava ja sellega seotud nõudeid, sh küttekulude katmist, peab otsustama korteriomanike üldkoosolek, mitte avaldaja juhatus ainuisikuliselt. Avaldaja pole esitanud tõendeid, et korteriomanike üldkoosolek kehtestas majanduskava, mille alusel puudutatud isiku kulud keskküte eest olid jaotatud lähtudes tema korteriomandi suurusest, mitte tehniliste arvutuse alusel. Avaldaja pole saanud esindusõigust esitada avaldust puudutatud isiku vastu
2-21-13742 korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud otsuse alusel, samuti puudub alus antud avalduse esitamiseks korteriomanike üldkoosolekul kehtestatud majanduskava alusel.
18.Lähtudes KrtS § 40 lg 3 võib korteriomanik keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Puudutatud isik leiab, et tema ei kasuta enda korteriomandi kütmiseks keskkütet samas ulatuses kui teised korteriomanikud lähtudes nende korteriomandi suurusest. Antud kord kehtib alates 2009 aastast.
19.Puudutatud isik kinnitab, et nõusolek oli saadud kõikidelt korteriomanikelt. Mingeid pretensioone pole talle kunagi esitatud ja alles 12 aastat pärast esitatud nõue ei saa olla hea usu põhimõttega kooskõlas. Samuti puudub õiguslik alus nõude täitmiseks. Möödunud on ka aegumise 3-aastane tähtaeg, mille järgi saaks vaidlustada küttesüsteemist eraldumist, sh puudub nõusolek kõikide korteriomanike poolt antud nõude esitamiseks.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
20.Kohus leiab, et avaldus tuleb jätta rahuldamata.
21.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 477 lg 1 järgi vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
22.Riigikohtu tsiviilkolleegiumi praktika kohaselt tuleb TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi lahendada hagita menetluses mh vaidlusi, mis puudutavad kahju hüvitamise nõudeid, mis tekivad selle tõttu, et üks korteriomandi omanik tekitab kahju teise korteriomandi omaniku eriomandile (RKTKm 2-19-19561 p 14), kui üks korteriomandi omanik või korteriühistu on tekitanud kahju teise korteriomandi omaniku eriomandi esemele või kui ei korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud (RKTKo 2-18-13649 p 20). Käesolev vaidlus seondub puudutatud isiku korteriomandiga nr 7, nimelt korteriomandi küttekulu vajalikus osas väidetava tasumata jätmisega. Avaldaja kahju hüvitamise nõue puudutatud isiku vastu tuleneb kohtueelsest nõudekirjast küttekulu tasumiseks. Kohtu hinnangul vastab käesoleval juhul nii majandamiskulu (küttekulu), viivise kui kahjuhüvitise nõue TsMS § 613 lg 1 p 1 tingimustele. Seega ei nõustu kohus puudutatud isiku etteheitega, et kahju hüvitamise nõue tuleb lahendada hagimenetluses.
23.Samuti on alusetu puudutatud isiku etteheide seoses avaldaja lepingulise esindaja esindusõiguse väidetava puudumisega. KrtS § 30 lg 2 järgi võib korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Sama sätte lg 4 kohaselt võib KrtS § 30 lõikes 2 sätestatud nõude esitada ka korteriühistu. Seega on KrtS § 30 lõikes 4 sätestatud korteriühistu õigus nõuda korteriomandi omanikult seaduse, kokkulepete ja põhikirja kohast käitumist. KrtS seletuskirjas (462 SE) on leitud, et eelnõus on korteriühistu selgelt määratletud eriliigilise juriidilise isikuna, mille tegevusele kohaldatakse MTÜS ainult otseste viidete kaudu. Käesoleval juhul ei kohaldu
2-21-13742 puudutatud isiku viidatud MTÜS § 19 lg 1 p 4, mistõttu ei analüüsi kohus eelnimetatud sätte eelduste esinemist.
24.KrtS § 12 lg 1 kohaselt teostavad korteriomanikud oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi KrtS-s sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. KrtS § 34 lg 1 kohaselt valitsetakse korteriomandite eset seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. Vaidlus puudub asjaolus, et puudutatud isik on korteriomandi registriosa numbriga 10687301, asukohaga xxx omanik. Samuti ei vaidle pooled asjaolu üle, et 2009 aastal puudutatud isik eraldas korteri nr x Majaka tn 54 ühtsest küttesüsteemist (keskküttest) ning asendas enda korteris seni olnud küttesüsteem gaasiküttega. Avaldaja hinnangul oli puudutatud isikule kuuluva korteriomandi nr x eraldamine ühtsest küttesüsteemist omavoliline.
25.Riigikohus on oma praktikas korduvalt selgitanud (vt RKTKo 3-2-1-50-11, 3-2-1-155-14), et elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskasutuses olevad torustikud nagu keskküttesüsteem kuuluvad korteriomanike kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa. Korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on seega ühtlasi ühise asja oluline muutmine. Tegemist on küsimusega, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel (AÕS § 72 lg 1 ja § 74 lg 1). Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kui majas on üks ühine küttesüsteem, siis on nõutav kõigi korteriomanike nõusolek. Seega maja ühise küttesüsteemi muutmiseks 2009 aastal nii, et puudutatud isiku korteril oleks võimalik sellest eralduda, oli puudutatud isikul vajalik teiste kaasomanike nõusolekut. Puudutatud isik on esitanud kohtule nimekirja isikutest, kes oma allkirjaga kinnitasid, et neil ei ole vastuväited asjaolule, et puudutatud isik paigaldab korterisse nr x alternatiivse küttekeha (tl 59). Nimetatud tõendist nähtub kohtule, et kaheksast isikust (sh puudutatud isik) oli küttesüsteemi muutmisega nõus üksnes seitse, korteri nr x omanik oli küttesüsteemi muutmisele selgelt vastu. Seega puuduvad asja materjalides tõendid, mis kinnitaksid kõigi korteriomanike nõusolekut korteri nr x eraldamiseks ühisest küttesüsteemist. Vajalikku nõusolekut ei asenda kohaliku omavalitsuse väljastatud informatiivne kasutusteatis (tl 56-57), tehnoloogiline arvutus (tl 60 ja pöördel), tehnoloogilise arvutuse edastamine juhatusele (tl 61) ega ehitise audit (tl 65-85 ja pöördel). Kaasomanike nõusolek peaks olema antud tahteavalduse vormis ning sellest peaks olema võimalik selgesti järeldada tahteavalduse tegija soovi kindlate õiguslike tagajärgede saabumiseks (TsÜS § 68). Seega tulnuks puudutatud isikul tõendada, et teised korteriomanikud olid nõus korteri nr 7 eraldumisega ühtsest keskküttesüsteemist. Eelnimetatud asjaolu tõendamise vajadusele viitas ka avaldaja.
26.Järgnevalt analüüsib kohus, kas avaldaja esitatud majandamiskulu (küttekulu) väljamõistmise eeldused on käesoleval juhul täidetud. Avaldaja väitel on puudutatud isikul korteriomanikuna täitmata rahalised kohustused kütteperioodi eest jaanuar 2018 – mai 2021 kogusummas 1 736,13 eurot. Seega kohaldub 01.01.2018 jõustunud KrtS. Avaldaja nõude õiguslikuks aluseks on VÕS § 108 lg 1 ja KrtS § 40. VÕS § 108 lg 1 näeb ette, et võlausaldaja võib raha maksmise kohustuse rikkumise korral võlgniku poolt (VÕS § 100) nõuda kohustuse täitmist. Sellise nõude rahuldamise eelduseks on kehtivast võlasuhtest tuleneva kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või mida ei ole kohaselt täidetud, st see on muutunud sissenõutavaks. KrtS § 40 sätestab tingimused, mille alusel majandamiskulud korteriomanike vahel jagunevad. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 võimaldab korteriühistu põhikirjaga kõrvale kalduda KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust ja seadus ei nõua selleks korteriomanike kokkulepet. Kui kokkulepe on aga olemas, tuleb sellega KrtS § 40 lg 2 ja § 17
2-21-13742 lg 2 kohaselt arvestada (RKTKm 2-18-12753, p 12). KrtS § 40 lg 2 teise lause järgi võib põhikirjaga eelkõige ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või tarbitud teenuse mahule (RKTKm 2-18-12753, p 13.1). Vastavalt KrtS seletuskirjale (467 SE) jaotatakse KrtS § 40 lg 1 alusel majandamiskulud korteriomanike vahel kaasomandiosa suuruse järgi, mitte „arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta“, nagu KÜS § 151 lg 1 varasemalt sätestas. Kui korteriühistu põhikirjas on siiski korratud KÜS-i jaotuse alust, siis ei tähenda pindala kadumine kinnistusraamatust seda, et selline põhikirja säte muutuks kehtetuks.
27.Avaldaja tugineb asjaolule, et puudutatud isiku korteriomandi eriomandi suurus on 57,1 m2 (571/7961 mõttelist osa kinnistust), kuid puudutatud isik on tasunud korteri eest aastate vältel küttekulusid alusetult väiksemas ulatuses, s.o 8,85 m2 eest. Avaldaja väitel on küttekulude arvestuseks võetud köetav pind ning küttekulu tariif. Samuti toob avaldaja esile, et kõik teised korteriomanikud on seniajani tasunud küttekulude kui tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude eest pärast kulude suuruse selgumist vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.
28.Seega avalduses esitatud perioodil (jaanuar 2018 – mai 2021) jagunesid majandamiskulud korteriomanike vahel mitte KrtS § 40 lõikest 1 tulenevalt (st ettemaksena majanduskava alusel), vaid viisil, mis nõuab põhikirjas sätestatuna seadusest erinevat kohustuste jaotust ja tasumise korda. Puudutatud isik tõi oma 29.11.2021 menetlusdokumendis esile, et avaldaja pole esitanud tõendeid, et korteriomanike üldkoosolek kehtestas majanduskava, mille alusel puudutatud isiku kulud keskküte eest olid jaotatud lähtudes tema korteriomandi suurusest, mitte tehniliste arvutuse alusel. Seega puudutatud isik heidab avaldajale ette, et viimane pole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et keskkütte kulud olid jaotatud puudutatud isiku osas lähtudes korteriomandi suurusest. Avaldaja ei ole küttekulude jagunemise alust lähtuvalt majanduskavast tõendanud. Puudutatud isiku väitel puudub avaldajal põhikiri. Avaldaja pole nimetatud väitele vastu vaielnud. Lähtudes hagita asjale omasest uurimispõhimõttest kontrollis kohus põhikirja olemasolu äriregistris. Kohus ei tuvastanud, et avaldajal oleks põhikiri.
29.Muuhulgas peab korteriühistu oma majandamiskulude nõude rahuldamiseks tõendama majandamiskulude suurust ning asjaolusid, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel (RKTKo 3-2-1-181-12, p 15). Selleks tuleb tõendada muu hulgas, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse (vt RKTKo 3-2-1-53-10, p 14). Seda ei ole avaldaja teinud. Avaldaja esitas küll erinevates versioonides võla arvestusi, kuid ei tõendanud kulude suurust. Üksnes võla arvestus ei tõenda tekkinud küttekulu. Liiatigi ei saa majandamiskulude nõude esitamisel ühe korteriomaniku vastu võtta kulude jagunemise ja suuruse tõendamise aluseks teistele korteriomanikele esitatud arveid (tl 11, 14, 15 ja pöördel, 16 ja pöördel, 17 ja pöördel, 18, 19 ja pöördel, 20 ja pöördel, 21 ja pöördel, 22).
30.Riigikohus on selgitanud, et ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, korteriühistu liikmele kohustusi ei teki (vt RKTKo nr 3-2-1-5310, p 14). Käesoleval juhul esitas avaldaja kohtule arved, mis on puudutatud isiku poolt nõuetekohaselt tasutud. Selle üle pooltel vaidlus puudub. VÕS § 76 lg 4 järgi, kui võlausaldaja on talle kohustuse täitmisena vastu võtnud, siis eeldatakse, et täitmine oli täielik, täitmisena pakutud oli võlgnetav ning kohustus täideti kohaselt. Kuivõrd puudutatud isik on talle esitatud küttearved nõuetekohaselt tasunud, siis pidi avaldaja ka sel põhjusel tõendama, et eelnevalt täitmisena vastuvõetud on ebapiisav ning avaldajal on puudutatud isiku vastu täiendavaid nõudeid.
2-21-13742
31.Kohtu hinnangul esineb avaldaja käitumises vastuolu mõistlikkuse ja hea usu põhimõttega VÕS § 6 ja § 7 tähenduses. Avaldaja on enam kui 10 aastat lähtunud puudutatud isikule kuuluva korteriomandi küttekulu arvestamisel vähendatud määrast, st puudutatud isiku koostatud tehnoloogilisest arvutusest (tl 60 ja pöördel). Kohus leiab, et sellega loobus korteriühistu ning selle asutamisele eelnevad majahaldamisega tegelenud isikud eelnimetatud ajavahemikul puudutatud isikult korteri kogu pindala alusel kütte eest tasu nõudmast (vt Tartu Ringkonnakohtu 07.05.2015 otsus nr 2-13-45097, p 10). Kohus nõustub puudutatud isiku seisukohaga, et hea usu põhimõtte vastane on varasemalt alternatiivküttele läinud korteriomanikule arvestuse korra muutmine vastavalt sellele, kui muutub ühistu juhatus. Puudutatud isikul tekkis õigustatud ootus, et arvete tähtaegse ja kohase tasumisega, on tema kohustused eelneva kütteperioodi eest lõppenud. Eelnev ei tähenda seda, et avaldajal puudub õigus nõuda puudutatult isikult kaugküttest omavolilise loobumise tõttu soojusenergia tasumist täies ulatuses. Selline nõue saaks aga kohtu hinnangul olla suunatud üksnes tulevikku ning selle esitamisel tuleks tugineda kehtivale küttekulude jagunemise alusele (KrtS § 40 lõikele 1 ja/või korteriomanike kokkuleppele ja/või põhikirjale) ning oma nõuet (sh kulude suurust) tõendada.
32.Eeltoodud põhjendusel jätab kohus avalduse põhinõude osas rahuldamata. Kuivõrd avaldaja põhinõue jääb rahuldamata, puudub alus ka viivise väljamõistmiseks Kuna avaldaja põhinõue on alusetu, siis ei ole põhjendatud ka avaldaja kohtumenetluse eelsete õigusabikulude nõue. Kohtu hinnangul on käesoleval juhul täitmata kahju hüvitamise eeldused. Avaldaja taotleb puudutatud isikult kahjuhüvitise väljamõistmis summas 516,78 eurot. Avaldaja sisustab oma nõuet kohtumenetluse eelsete õigusabikuludega (tl 35). Kohustuse rikkumisega tekitatud ja hüvitamisele kuuluv kahju hõlmab VÕS § 128 lg 3 järgi ka kulusid kahjuhüvitise saamiseks, mh kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Nõude aluseks on VÕS § 115 lg 1 ning täidetud peavad olema kahju hüvitamise nõude maksmapaneku üldised eeldused, eelkõige kahju olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel (RKTKo 3-2-1-79-08, p 18). Lisaks peavad kulud olema mõistlikud, st vajalikud ja mõistliku suurusega (vt RKTKo 3-2-1-19-13, p 11). Samuti on Riigikohus leidnud, et kulutused õigusabile võivad olla mittevajalikud ulatuses, milles need on seotud lepingust taganemisega, kui kohus asub seisukohale, et hageja lepingust taganemine ei ole kehtiv (RKTKo 2-18-13432, p 24). Kuivõrd käesoleval juhul jättis kohus avalduse põhinõude ja viivisenõude osas rahuldamata ning avaldaja nõuab puudutatud isikult hüvitist samade nõuete kohtueelse esitamisega seotud kulude eest (tl 29-30), siis on kohtu hinnangul eelnimetatud õigusabikulud (tl 35) mittevajalikud. Lisaks eelnevale puudub kohtu hinnangul kohtueelsetel kuludel põhjuslik seos puudutatud isiku poolse rikkumisega. Kohus jätab ka kahju hüvitise nõude rahuldamata.
33.TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane. Arvestades korteriomandi nõuete lahendamise erisusega hagita menetluses ning asjaolu, et kohus jätab avalduse rahuldamata, on õiglane jätta menetluskulud avaldaja kanda.
34.Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks menetluskulude nimekirja ja kohtutoimiku materjalide põhjal. Puudutatud isik esitas kohtule menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on puudutatud isiku menetluskulu kogusummas 1 064 eurot (tl 92 ja pöördel, 107).
2-21-13742
35.Kohtuväline kulu on TsMS § 144 p 1 alusel menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. Kohus määrab lepingulise esindaja kulude rahalise suuruse kindlaks menetluskulude jaotuse alusel üksnes vajalikus ja põhjendatud ulatuses (TsMS § 175 lg 1). Tunnihinna ja menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata iga kohtuasja raames eraldiseisvalt (vt RKTKm 3-2-1-115-14, p 14). Kohus on seisukohal, et puudutatud isiku lepingulise esindaja tunnitasu 80 eurot/h on käesolevas menetluses põhjendatud. Puudutatud isiku lepingulise esindaja ajakulu osas märgib kohus, et tegemist on hagita menetluse vaidlusega ning kohus võtab arvesse Riigikohtu seisukohta, mille kohaselt hagita menetluses hüvitatakse menetlusosaliste õigusabikulusid vähemalt üldjuhul piiratumalt kui hagimenetluses, st hagita menetluses puudub üldjuhul vajadus kasutada menetluses professionaalset õigusabi ja selle kasutamise korral ei saa menetlusosalisel olla üldjuhul õigustatud ootust, et õigusabikulud piiramatult mõnelt teiselt menetlusosaliselt välja mõistetaks (RKTKm 3-2-1-18-11, p 19).
36.Kohus leiab, et puudutatud isiku lepingulise esindaja poolt näidatud ajakulu käesolevas menetluses kokku 13,3 h on ülemäärane. Kohus leiab, et lepingulise esindaja töö peaks üldjuhul väljenduma kohtule esitatavas menetlusdokumendis, mille vajalikkust ja põhjendatust (TsMS § 174) kohus hindab. Kohus leiab, et 27.10.2021 kohtule esitatud menetlusdokumendi koostamisele jm sellega seotud toimingutele (sh kliendinõupidamised, tõendite kogumine) kulunud mõistlik aeg ei ületa kokku 4 tundi. Kohtu hinnangul on põhjendatud puudutatud isiku näidatud ajakulu 02.11.2021 menetluskulude nimekirja koostamise eest 0,5 h ulatuses. Avaldaja seisukohtadega tutvumise, ja sellele 29.11.2021 lõpliku seisukoha koostamise mõistlik aeg (sh kliendinõupidamine) ei ületa kohtu hinnangul kokku 3 h.
37.Kokkuvõttes vähendab kohus avaldaja lepingulise esindaja ajakulu 5,8 h võrra. Kohus leiab, et puudutatud isiku lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik ajakulu käesolevas menetluses oli kokku 7,5 h, mis kohtu poolt mõistlikuks peetavat puudutatud isiku lepingulise esindaja tunnitasu 80 eurot/h arvestades vastab summale 600 eurot, mille kohus mõistab avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja. Puudutatud isiku taotlus menetluskulude hüvitamiseks jääb rahuldamata summas 464 eurot. Kohus ei pea vajalikuks määrata kohtuotsusega kindlaks konkreetset pangaarvet, kuhu menetluskulud kanda ja puudutatud isiku sellekohane taotlus jääb rahuldamata. Vastavalt TsMS § 177 lg 4 märgib kohus puudutatud isiku taotluse alusel, et avaldaja poolt puudutatud isikule hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (600 eurot) tuleb avaldajal tasuda käesoleva kohtulahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kuna menetluskulud jäävad avaldaja kanda, siis puudub kohtul vajadus käesoleva kohtulahendiga kindlaks määrata avaldaja menetluskulude rahalist suurust.
38.Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 4 on sätestatud, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andres Suik, kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.