Otsuse tegemise aeg ja koht 09.12.2021 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-21-107535
Tsiviilasi
Uus Maa Kuressaare OÜ hagi Metsallika OÜ vastu võla nõudes
Hagihind
hagi hind 1100 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja: Uus Maa Kuresaare OÜ (registrikood 14604960, esindajad Tallinna tn 9, Kuressaare linn, Saare maakond 93819); Hageja lepinguline esindaja: Karlis Kolk (e-post: [email protected]); Kostja: Metsallika OÜ (registrikood 11811109, Pärnu mnt 110118, 11313 Tallinn); Kostja lepinguline esindaja: Tiia Raudmägi (IURING Õigusbüroo, Kotka 26, Tallinn, e-post: [email protected]). Menetluse liik
Lihtmenetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Mõista kostjalt Metsallika OÜ-lt (registrikood 11811109) hageja Uus Maa Kuresaare OÜ (registrikood 14604960) kasuks välja 1100 (üks tuhat ükssada) eurot, millest 500 eurot on vahendustasu ja 600 eurot on leppetrahv. Menetluskulude jaotus
1.Jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Mõista kostjalt Metsallika OÜ-lt (registrikood 11811109) hageja Uus Maa Kuresaare OÜ (registrikood 14604960) kasuks menetluskuludena välja 1100 (üks tuhat ükssada) eurot, millest 900 eurot on õigusabikulud ja 200 eurot hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv.
Mõista kostjalt Metsallika OÜ-lt (registrikood 11811109) hageja Uus Maa Kuresaare OÜ (registrikood 14604960) kasuks välja viivis menetluskuludelt 1100 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
Edasikaebamise kord Kohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja selle põhjendused
1.Hagiavalduse kohaselt allkirjastasid hageja ja kostja 22.01.2019 maaklerilepingu, mille kohaselt hageja asus vahendama kostjale kuuluvat Xxxx, asuvat Xxxx kinnistut ostja leidmise ja müügilepingu sõlmimise korraldamise eesmärgil. Kinnisvara alghinnaks lepiti kokku 7900 eurot. Maakleri tasuks lepiti kokku 600 eurot. Hageja registreeris end käibemaksukohustuslasena 17.05.2019, mistõttu oli lepingus kokku lepitud maakleri määratud käibemaksuta.
2.Lepingu punkti 1.d oli hagejal ainuõigus kinnisvara vahendamiseks. Kostjal ei olnud lepingu kehtivuse ajal õigus müüa kinnisvara ise ega kolmanda isiku vahendusel ilma hagejata. Ainuõiguse rikkumisel oli lepingu punkti 6.b järgi hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi maakleri tasu ulatuses ehk 600 euro ulatuses või lõpetada leping erakorraliselt teatades sellest kostjale ette 7 päeva.
3.Lepingu punkti 4.b järgi lasus kostjal vahendusteenuse eest tasu maksmise kohustus ka siis, kui hageja on leidnud lepingus fikseeritud tingimustel ostja, kuid kostja otsustab loobuda kogu tehingust. Lepingu kehtivuse tähtajaks oli selle punkti 5.a järgi 31.12.2019, kuid tähtaja saabumisel muutus leping tähtajatuks, kui kumbki pool ei teavitanud soovist lepingut lõpetada 7 päeva enne tähtaja saabumist. Kumbki pool lepingu lõpetamise soovist ei teavitanud, mistõttu jätkus leping tähtajatuna.
4.8. märtsil 2021 kell 14:48 pöördus hageja poole e-kirja teel huviline, kes soovis lisainfot kinnisvara kohta. Samal päeval kell 16:37 kinnitas huviline e-kirja teel kindlat soovi kinnisvara osta. Sellega seoses uuris hageja kinnistusraamatut ning avastas, et kostja oli kinnisvara võõrandanud 25.01.2021 ilma hagejata. Kostja kinnitas ise e-kirjas 09.03.2021, et võõrandas kinnisasja.
5.Hageja esitas kostjale 11. märtsil 2021 kell 11:38 e-kirja teel lepingu ülesütlemise avalduse punkti 6.b alusel, nõudes samal ajal leppetrahvi lepingu rikkumise eest. Hageja esitas ka arve vahendusteenuse eest. Kostja jättis vahendusteenuse eest esitatud arve ning leppetrahvi tasumata.
6.Hageja viitas VÕS §-le 8 ja leidis, et pooled sõlmisid täitmiseks kohustusliku maaklerlepingu. Lepingu kohaselt pidi kostja tasuma hagejale vahendustasu ka siis, kui hageja leiab lepingus
fikseeritud tingimustel ostja, kuid kostja loobub tehingu tegemisest. Hageja leidis ostja, kes oleks olnud nõus ostma kinnistu lepingus kokku lepitud 7900 euroga. Kuna kostja võõrandas kinnisvara enne huvilise tekkimist, loobus ta tehingu tegemisest maakleri vahendusel. Lepingu punkti 3.c järgi pidi kostja teavitama hagejat, kui lepingu täitmine muutub võimatuks, kuid kostja jättis selle tegemata. Kostja kinnitas 12.03.2021 e-kirjas, et müügitehing jääb ära. Lepingu punkti 4b alusel tekkis hagejal õigus nõuda vahendustasu ning seda sõltumata kostja loobumisest.
7.Võõrandades kinnisvara ilma hagejata, rikkus kostja lepingu punkti 1.d. Vastava punkti rikkumise eest tekkis hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi vastavalt lepingu punktile 6.b. Hageja sai rikkumisest teada 8. märtsil 2021 ning esitas leppetrahvi nõude 11. märtsil 2021. Seega esitas hageja leppetrahvi nõude mõistliku aja jooksul. Hageja palus kostjalt välja mõista vahendustasuna 500 eurot ja leppetrahvina 600 eurot.
8.17.06.2021 hageja kostja vastuväidetega ei nõustunud. Hageja ei nõustunud kostja väitega, et Xxxx kinnistu ning Xxxx kinnistu on analoogilised ning Xxxx kinnistu on isegi parem, sest on ümbritsetud suurte puudega ja on privaatsem. Hageja leidis, et tegu on kostja subjektiivse hinnanguga. Kostja esitatud tõenditest nähtub, et kinnistud erinevad kuju poolest (Xxxx kinnistu on piklikum) ning Xxxx kinnistut läbib kinnistu keskelt kuivenduskraav. Kinnistu on jagatud pooleks, mis raskendab selle kasutamist (sh ehitamist, kinnistul liikumist, kinnistu hooldamist). Xxxx kinnistut läbis kuivenduskraav vaid kinnistu servast, mistõttu oli see kinnistu elamiseks sobilikum.
9.Hageja viitas lepingu punktile 5 c ja leidis, et lepingus on selgelt märgitud, et see ei pikenenud 11 kuuks vaid muutus tähtajatuks. Kuna kumbki pool ei teatanud teisele poolele lepingu lõppemise soovist enne tähtaja möödumist, muutus leping tähtaja saabudes tähtajatuks. Kostja tõlgendus, et leping lõppes 31. detsembril 2020, on alusetu. Üksnes asjaolu, et maakler ei suutnud kahe aasta jooksul leida kinnisasjale ostjat, ei anna kostjale alust kalduda kõrvale kehtivast lepingust. Maaklerilepinguga ei garanteeri maakler ostja leidmist kindla aja jooksul. Samuti ei esitanud kostja hagejale lepingu jooksul ühtegi pretensiooni, ei teavitanud hagejat soovist kinnisasja müük viia läbi ilma maaklerita ega öelnud lepingut üles.
10.Kostja väide, et hageja lõi ostuhuvilisega kunstliku kirjavahetuse, ei vasta tõele. Kuivõrd hageja on selgitanud erinevusi Xxxx ja Xxxx kinnistu vahel, ei ole kinnistud identsed. Seega on eluliselt usutav, et Xxxx kinnistu ei pakkunud ostuhuvilisele huvi. Maakler saatis ostuhuvilisele Xxxx kinnistu müügilingi, kuid ostuhuviline selle kinnistu suhtes huvi üles ei näidanud. Hageja esitas täiendava kirjavahetuse ostuhuvilisega, mis tõendab, et tegemist polnud kunstlikult loodud kirjavahetusega.
11.Vahendustasu arve on esitatud osutatud teenuse eest (ostja leidmine) ning leppetrahvi nõue sisaldub e-kirjas. Leppetrahvi osas ei esitatagi seaduse järgi kliendile arvet, kuivõrd leppetrahvi näol ei ole tegemist osutatud teenusega, vaid lepingurikkumisest tuleneva hüvitisnõudega. Leppetrahvi saamiseks on vajalik esitada üksnes leppetrahvi nõue, mida hageja on teinud.
12.Hageja pakkus kinnisasja müügiks kinnisvaraportaalides ja muudes kanalites teadmata, et kostja on selle ära müünud. Hageja eeldas, et kostja käitub heas usus ega müü kinnisasja ilma maaklerita. Leidnud ostja, avastas maakler, et kinnistusraamatu kohaselt on kinnisvara vahetanud maaklerile teadmata omanikku. Sellest hoolimata pakkus maakler müüjale võimalust tehing sooritada, sest esineb olukordi, kus müüja müüb kinnisvara, kuid on siiski õigustatud müügilepingu alusel langetama otsuseid kinnisvara käsutamise osas. Selle viitab kostja e-kiri, kus kostja küsinud, kas ostja soovib kinnistut osta kokku lepitud hinnaga ning osundas, et soovib arvet pärast tehingu tegemist. Hiljem kostja avaldas, et loobub tehingust.
13.Hageja ei nõustunud kostja väitega, et lepingu tingimused olid tüüptingimused. Kostjal oli võimalik lepingu sõlmimise eel esitada ettepanekuid lepingutingimuste osas ja neid läbi rääkida. Kuivõrd kostja viitab tüüptingimuste olemasolule, peab kostja esmalt suutma veenvalt tõendada, et tegemist oli tüüptingimusega ning seejärel tõendama, et tegemist oli seadusjärgselt tühise tüüptingimusega. Eelnevat pole kostja suutnud tõendada.
14.Hageja pidas arusaamatuks, millisel alusel soovib kostja leppetrahvi vähendada. Kostja ei ole põhjendanud, miks on leppetrahv ebamõistlikult suur. Alusetu on kostja väide, et hageja oli lepingut täites passiivne või jättis selle täitmata. Lepingus ei olnud hagejale ette nähtud kohustust leida ostja kindlaks ajaks. Maakler leidis ostja pisut enam kui 2 aasta jooksul, mis on tavapärane vastava piirkonna kinnisvara müügiperiood.
15.09.08.2021 seisukohtades selgitas hageja, et ostuhuviline küsis täiendavat teavet ning maakler vastas kõigile küsimustele. 08.03.2021 teatas ostuhuviline selgelt, et ta on kindel ostja ja küsis maaklerilt, kas ostja ei võiks ümber mõelda ning kinnistu talle müüa. Sellega on tõendatud, et maakler täitis lepingust tuleneva kohustuse leida ostja. Ostja leidmise tõttu on tal õigus nõuda vahendustasu.
16.Lisaks selgitas hageja et esitas kohtule täiendava e-kirjade vahetuse maakleri ja ostuhuvilise vahel. Täiendavalt esitatud tõendid tõendavad, et tegu ei olnud fiktiivse ostuhuvilisega. Ostuhuviline näitas üles huvi ka teiste Saaremaa kinnistute suhtes ja suhtlemine jätkus. Kompromissina pakkus hageja, et kostja tasub talle 600 eurot, millisel juhul hageja loobuks vahendustasu nõudest. Menetluskulud võiksid jääda poolte kanda.
17.Lõplikes seisukohtades leidis hageja, et hagi tuleb rahuldada. Maaklerilepinguga on maakleril õigus nõuda käsundiandjalt tasu, kui maakler leiab kinnisasjale ostja, kuid käsundiandja loobub tehingust. Antud juhul leidis maakler kinnisasjale ostja, kes kinnitas ekirjas ostusoovi. Kuivõrd kostja oli müünud kinnisasja ilma maakleri vahenduseta, tekitas kostja olukorra, kus ta ei saanud tehingut sõlmida ja pidi sellest loobuma.
18.Mõiste „ostja“ sisustamisel tuleb lähtuda mõistlikkuse põhimõttest. Kindlat ostuhuvi on kinnitanud M. K.. Lisaks jõudis hageja kostjaga suhtlemisel notari aja kokkuleppimise ja selle tühistamiseni, sest kostja keeldus tehingust. Kostja suhtles isiklikult M. K.iga. M. K. kinnitas kostjale e-kirjade vahetuses, et talle meeldib just Xxxx kinnistu. Hageja tegi kõik endast oleneva, et leitud ostjaga tehing sõlmitaks, kuid tehing jäi sõlmimata kostja tõttu.
19.Hagejalt kui maaklerilt on ebamõistlik eeldada, et tal on olemas tõendid M. K.i rahalise seisu kohta. Käesoleval juhul ei olnud kinnisvara hind sedavõrd kõrge, et oleks kaheldav finantseerimisvõimaluse olemasolu isiklikult või panga kaudu. Lepingus ei olnud kokku lepitud, et maakler peaks tõendama ostja rahalist seisu. Hageja ei nõustunud kostja väitega, et M. K.i käitumine oli ebausutav, sest ta ei põhjendanud, miks talle kõrvalkinnistu ei sobinud. Hageja ei nõustunud kostja väitega, et keset kinnistut kulgev kuivenduskraav ei seganud ehitamist, sest kuivenduskraavile otseselt ehitada ei saa ilma lisatööde tegemiseta. Lisaks on kuivenduskraavil oma eesmärk. Kui see kinni ehitada, võib see tekitada ettenägematuid tagajärgi.
20.Lisaks viitas hageja, et kinnistud olid erineva kujuga, mis on ehitise planeerimisel olulise tähtsusega. Nelinurksel kinnistul oli suurema ulatusega ligipääs kinnistuga piirnevale sõiduteele. Kinnistu asukoht ja suurus ei ole ainsad aspektid, mis määravad isiku ostuhuvi. Ostja ei käitunud eluliselt ebausutavalt, sest mitmete asjaolude (kuivenduskraav paiknemine, kinnistu kuju) tõttu oli tegemist erinevate kinnistutega. Kuivõrd kostja müüs kinnisasja ilma hageja vahenduseta, rikkus ta lepingut ja hagejal on õigus nõuda leppetrahvi.
21.Hageja ei ole nõudnud leppetrahvi vahendustasu asemel. Hageja esitas ühes e-kirjas leppetrahvi ja vahendustasu nõude. Kostja ei ole tõendanud, miks ei saa hageja nõuda korraga
vahendustasu ja leppetrahvi lepingu rikkumise eest, kui mõlema nõude esitamise eeldused on täidetud. Kostja ei ole tõendanud, et leping sõlmiti tüüptingimustel. Leping oli lühike ja sõlmitud ühel lehel. Klientidega räägitakse alati enne lepingu punktid üle ja neid muudetakse vastavalt klientide soovidele ja maakleri võimalustele. Kostja ei ole tõendanud, et ta esitas ettepanekuid lepingu muutmiseks, mida kostja ei teinud. Isegi juhul, kui tegu oleks tüüptingimustel sõlmitud lepinguga, ei ole kostja tõendanud, et tüüptingimused oleksid olnud ebamõistlikult kahjustavad.
22.Kostja on taotlenud kohtult leppetrahvi vähendamist 60 euroni põhjusel, et hageja oli müügil passiivne. Hageja passiivsust lepingu täitmisel ei ole kostja tõendanud. Kostja järeldab passiivsust vaid sellest, et hageja ei suutnud kinnistut kahe aasta jooksul müüa. Leping ei näinud hagejale ette kohustust tagada müük teatud perioodi jooksul. Xxxx on kinnisasja müügil pikem periood kui näiteks Tallinna äärelinna korterite puhul. Ebaõige on pikemast müügiperioodist järeldada hageja passiivsust. Hageja avaldas pidevalt tasulist kuulutust, vastas ostuhuvilistele ja andis teavet edasi kostjale. Hageja tegeles objektiga 2 aastat ja hageja kulutused olid leppetrahvist suuremad. Kostja ei ole tõendanud, et leppetrahvi vähendamist tingib tema varaline seis. Kostjale kuulub endiselt Xxxx kinnistu, mistõttu ei ole ta varatu.
23.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista kulud õigusabile. Hagejale on osutatud õigusteenust 9 tundi hinnaga 100 eurot tunnis ilma käibemaksuta. Ilma käibemaksuta on hageja õigusabikulud 900 eurot ja koos käibemaksuga 1080 eurot. Hagi koostamisele, materjalide analüüsile ning kliendiga konsulteerimisele kulus 3 tundi. 18.05.2021 menetluskulude nimekirja koostamisele kulus 20 min. Kostja vastuse ja tõendite analüüsile kulus 30 min. Seisukoha koostamiseks kostja 24.05.2021 seisukohale ja kliendiga konsulteerimisele kulus 2 h 30 min. Kohtu kirjaga tutvumisele ja vastuse koostamisele kulus 50 min. Kostja 20.09.2021 seisukohaga tutvumisele ja kliendiga konsulteerimisele kulus 30 min. Lõplike seisukohtade ja menetluskulude nimekirja koostamisele kulus 1 h 20 min. Hageja palus kostjalt menetluskuludena välja mõista 900 eurot ja viivise seadusjärgses määras. Kostja vastuväited
24.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja oli Xxxx kahe samas asukohas asuva analoogilise krundi omanik. Kostjale kuulusid Xxxx kinnistu ja Xxxx kinnistu. Kostja soovis mõlemat kinnistut müüa ja mõlema kinnistu osas sõlmis kostja hagejaga maaklerlepingud jaanuaris 2019. Hageja on esitanud maaklerlepingu Xxxx kinnistu osas, kuid samaaegselt kirjutati alla ka maaklerleping Xxxx kinnistu osas.
25.Xxxx ja Xxxx kinnistud asuvad kõrvuti, mõlemad olid müügis sama hinnaga ja ligipääs kinnistutele oli samalt teelt. Xxxx kinnistu oli kostja arvates parem kinnistu, kuna oli ümbritsetud suurte puudega ja privaatsem. Mõlemad kinnistud on elamumaad.
26.Maaklerlepingud olid sõlmitud perioodiga 11 kuud kuni 31.12.2019 lepingute punktid 5a järgi ja müügihinna osas lähtuti maakleri soovitusest. Hageja kostjale ühtegi ostuhuvilist ei tutvustanud ja hagejaga suhtlus toimus korra kvartalis, kus hageja pidevalt kinnitas, et ostuhuvilisi ei ole tekkinud. Kostja sai aru, et leping pikenes veel üheks perioodiks ning lepingud lõppesid 31. detsembril 2020. Ligi kahe aasta vältel ühtegi maaklerlepingus kokku lepitud hinnaga ostuhuvilist maakler kinnistu omanikule ei tutvustanud. Kuna hageja ei suutnud kahe aasta jooksul ühtegi ostjat leida, müüs kostja 25.01.2021 kinnistu naabri tütrele K. J..
27.Pärast Xxxx kinnistu müümist jäi jätkuvalt müüki Xxxx kinnistu, mis oli Xxxx kinnistuga identne, kuid mida hageja väidetav ostja osta ei soovinud. Kostja pidas sellist käitumist eluliselt ebausutavaks ja leidis, et hageja esitatud kirjavahetus loodi kunstlikult kostjalt raha saamiseks. Kostja pidas eluliselt ebausutavaks, et ostja ei soovinud osta täpselt kõrval olevat kinnistut, mis oli elamu ehitamiseks isegi privaatsem. Lisaks ei ole M. K. nimel tänaseks ühtegi kinnistut, kuigi
müügiportaalide andmetel on Xxxx müüa üle 200 maatüki ning väidetav ostja soovis kohe asuda elamut ehitama.
28.Hageja nõuab nii leppetrahvi kui ka vahendusteenuse tasu, kuigi esitas kostjale ainult vahendusteenuse arve. 11.03.2021 e-kirjas viitas hageja üksnes leppetrahvile ja ütles lepingu üles. Kostja pidas ebaselgeks, kas hageja nõuab leppetrahvi või vahendustasu. Kostja pidas mõlemat nõuet alusetuks ja leidis, et need välistavad teine-teist. Kui hageja sai teada, et kinnistu on müüdud, ei saanud ta seda enam ostjatele müüa ja nõuda vahendusteenuse tasu. Hageja tasunõue ei ole muutunud sissenõutavaks.
29.Hageja on kaotanud leppetrahvi nõude õiguse, sest ta oleks saanud müüa ostuhuvilisele kõrvalkinnistu. Hageja ei täitnud kokku lepitud tähtajal maaklerlepingut ja asus seejärel tasu nõudma läbi nn fantoomostja leidmise. Tehing on näiline ja tühine. Lisaks leidis kostja, et leping sõlmiti tüüptingimustel, mida kostjaga eraldi läbi ei räägitud. Leppetrahvi tüüptingimus on tühine VÕS § 42 lg 1 alusel, sest lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaal on kostja kahjuks oluliselt rikutud. Hagejale ei olnud lepingus ette nähtud leppetrahvi lepingu täitmata jätmise eest, kuigi hageja soovis ainuesindusõigust. Kui kohus leiab, et hagejal on õigus leppetrahvi nõuda, tuleb arvestada hageja passiivsust ostja leidmisel kahe aasta jooksul ja lepingu täitmata jätmist, mistõttu tuleb leppetrahvi vähendada VÕS § 162 alusel 10%-ni ehk 60 euroni.
30.20.09.2021 seisukohtades teatas kostja, et pakub hagejale kompromissina 400 euro tasumist. Kostja kinnitas, et talle kuulub jätkuvalt Xxxx kinnistu. Seda pidas kostja Xxxx kinnistust paremaks. Kuigi kinnistud olid erineva kujuga, on mõlemale võimalik ehitada maja. Xxxx kinnistu eeliseks on, et sissesõidutee suurelt teel asub nimelt Xxxx kinnistul. Kinnistul asuv kraav on tegelikkuses täis kasvanud ja vaid kerge vagu üle heinamaa, mis ei sega ehitamist. Kinnistud on praktiliselt sama suured. Xxxx kinnistu oli 9227 m2 ja Xxxx kinnistu 8985 m2.
31.Kostja leidis, et hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas hageja maaklertasu ja leppetrahvi nõue, kuna maakler ei suutnud hageja aasta jooksul ostjat leida. Maakler pakkus M. K.ile ka kõrvalkinnistut, kuid seda ostja ei soovinud. Kostja pidas eluliselt ebausutavaks, et kindel ostja ei tule kohale kinnistutega tutvuma ning ei osta ühtegi teist kinnistut samas piirkonnas, kuigi ostupakkumisi jagub. Kostja leidis, et hageja peab tõendama, et ostjal oli olemas raha tehingu tegemiseks ja ta oleks ilmunud notari juurde. Ainult isiku paljasõnaline kinnitus e-kirjas ostusoovi kohta ei ole piisav.
32.Hagejal pidi tekkima õigus maaklertasule, kui ostja sõlmib kinnisvara müügilepingu, mis omakorda eeldab, et tal on ostuks vajalik raha. Antud ostjaga ei ole kokku lepitud notari aega ega küsitud ostusumma makset. Hageja ei ole tõendanud, et ostja oleks reaalselt kinnisvara müügilepingu sõlminud. Vastavalt maaklerilepingu punktile 4 a ei ole maaklerlepingu tasu muutunud sissenõutavaks.
33.Kostjale saadetud e-kirjas kinnitas hageja, et nõuab leppetrahvi asendustäitmisena vahendustasule. Maaklerilepingu punkt 6 b nägi ette, et kui maakleri ainuõigust on rikutud, saab maakler lepingu üles öelda ja/või nõuda leppetrahvi p .1 c toodud tasu ulatuses. Seega kui kinnistu oli juba müüdud, asendus käsundi täitmise tasu asendub leppetrahviga. Kostja jäi jätkuvalt väite juurde, et leping on sõlmitud tüüptingimustel ja leppetrahvi tuleb vähendada. Kostja on väike ja peaaegu varatu osaühing, kellele kuulub üks kinnistu ja pangaarvel on 5,41 eurot.
34.Lõplikes seisukohtades jäi kostja varasemate väidete juurde. Hageja ei ole tõendanud, et M. K. oli kindel ostja. Üksnes ostja kinnitus e-kirjas ei tõenda, et ta oleks ilmunud notari juurde ja tal oleksid olnud olemas vajalikud vahendid. Ostja ei tahtnud osta teist paremat kinnistut. Hageja põhjendused, miks ostjale Xxxx kinnistu ei sobinud, on välja mõeldud.
35.Maaklerlepingu tasunõue ei muutunud sissenõutavaks. Hageja on ise 11.03.2021 e-kirjas kinnitanud, et nõuab vahendustasu asemel leppetrahvi. Lepingu punktist 1 c tulenes, et kui kinnistu oli juba müüdud, asendus tasu leppetrahviga. Kostja jäi samas leppetrahvi vähendamise taotluse juurde. Hageja oli kinnistu müümisel passiivne ja ainult müügikuulutuse alusel kinnistu müük ongi passiivne müük. Maakler oleks võinud ühendust võtta naabritega või lähikonnas asuvate kinnistute omanikega, kuid seda ta ei teinud.
36.Hageja on kostjaga võrreldes hoopis paremas olukorras. 2020. a majandusaasta aruande kohaselt oli hageja müügitulu 113 059 eurot, kasum 37 010 eurot ja koos põhivaradega oli hagejal vara 62 829 euro väärtuses. Kostja esitas hageja majandusaasta aruande ja leidis, et hageja soovib tema arvelt alusetult rikastuda.
37.Menetluskuludena palus kostja hagejalt välja mõista kulud õigusabile. Kostjale on osutatud õigusabi tunnitasuga 80 eurot ilma käibemaksuta ja 96 eurot koos käibemaksuga. Hagiavaldusega tutvumiseks ja vastuse koostamiseks kulus 3,7 tundi. Kohtu kirjaga tutvumiseks ja kompromissläbirääkimiste pidamiseks kulus 1 tund. 20.09.2021 kulus seisukoha koostamiseks 2 tundi. Lõplike seisukohtade koostamiseks kulus 1,8 tundi. Kokku kulus õigusabi osutamisele 8,5 tundi. Kuna kostja ei ole käibemaksukohustuslane, palus ta kulud välja mõista koos käibemaksuga. Kostja palus hagejalt välja mõista 816 eurot ja viivise seadusjärgses määras. Kohtuotsuse põhjendused
38.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub rahuldamisele. Kohus ei anna käesolevas asjas luba otsuse edasikaebamiseks, kuid kohus peab vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 444 lõikes 1 sätestatust koos kirjeldava ja põhjendava osaga.
39.Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle: 1) hageja ja kostja sõlmisid 22.01.2019 maaklerlepingu, mille alusel pidi hageja vahendama kostjale Xxxx kuuluva Xxxx kinnistu müüki; 2) maaklerlepingu alusel pidi hageja pakkuma kinnistut müügiks hinnaga 7900 eurot; 3) pooled leppisid maakleri tasuks kokku 600 eurot; 4) lepingu kohaselt ei olnud kostjal lepingu kehtivuse ajal õigust kinnisvara ise ega kolmandate isikute kaudu müüa ning selle õiguse rikkumise korral pidi kostja tasuma leppetrahvi 600 eurot; 5) lisaks Xxxx kinnistule kuulus kostjale Xxxx kinnistu, mille müümiseks sõlmisid hageja ja kostja 2019. a jaanuaris eraldiseisva lepingu; 6) 25.01.2021 müüs kostja ise Xxxx kinnistu oma naabri tütrele; 7) 2021. aasta märtsis teatas hageja kostjale, et on leidnud kinnistule ostjale.
40.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja rikkus maaklerlepingut ning kas kostjal tuleb hagejale tasuda vahendustasuna 500 eurot ja leppetrahvina 600 eurot.
41.Hageja tõi hagiavalduses välja, et ta leidis kinnistule ostja, kuid tehingut ei saanud sõlmida, sest kostja oli kinnistu juba võõrandanud. Seega loobus kostja ise tehingust ja hagejal oli lepingu alusel õigus nõuda vahendustasu. Kuigi algselt pidi leping kehtima kuni 31.12.2019, siis tähtaja saabumisel muutus leping selles toodud tingimustel tähtajatuks. Hageja leidis lepingu tingimustele vastava ostja, kuid kostja teatas, et on kinnistu juba võõrandanud. Hageja ütles seetõttu lepingu üles, nõudes vahendustasu ja leppetrahvi tasumist. Hageja ei nõustunud kostja väidetega, milliste kohaselt ei olnud tegemist tegeliku ostjaga, kelle maksevõimet oleks hageja pidanud tõendama. Hageja ka ei nõustunud kostja väidetega, et teine kostjale kuulunud kinnistu oleks olnud parem. Tegu on kostja subjektiivse hinnanguga ning ostja Xxxx kinnistu vastu huvi ei tundnud. Ebaõige on kostja väide, et leping sõlmiti tüüptingimustel.
42.Kostja leidis, et leping pikenes veel üheks perioodiks ning lõppes 31.12.2020. Hageja oli kinnistu müümisel passiivne, mistõttu müüs kostja kinnistu ise. Hageja leitud ostuhuviline ei saanud olla tegelik huviline, sest ta ei soovinud osta teist kostjale kuulunud kinnistut, mis oleks olnud parem. Hageja ei ole tõendanud, et tema pakutud osja oli maksejõuline. Hagejal ei ole õigust nõuda vahendustasu ega leppetrahvi, sest ta oleks saanud ostjale müüa kõrvalkinnistu. Leping oli sõlmitud tüüptingimustel ja leppetrahvi tingimus on tühine, sest kohustuste tasakaal oli kostja kahjuks oluliselt rikutud. E-kirjas teatas hageja, et nõuab leppetrahvi vahendustasu asemel. Lisaks palus kostja leppetrahvi vähendada 10%-ni ehk 60 euroni, sest hageja oli ostja leidmisel passiivne ning kostjal on hagejaga võrreldes oluliselt vähem vara.
43.Kohus leiab, et kostja vastuväited ei võimalda jätta hagi rahuldamata. Kostja rikkus oma lepingulisi kohustusi. VÕS § 76 lg 1 näeb ette, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele.
44.Kohus selgitas 02.07.2021 pöördumises (toimiku lk 77-78) kostjale, et viimane ei ole esile toonud asjaolusid, mis võimaldaksid hagi jätta täielikult rahuldamata. Kohus osundas, et leping ei pikenenud selle sõnastuse järgi mitte järgmiseks tähtajaks, vaid tähtajatult. Kohus selgitas, et kui M. K. ei olnud kostja hinnangul tegelik ostuhuviline, oleks seda tulnud tõendada kostjal. Kohtu hinnangul ei olnud kostja põhistanud, miks välistasid teineteist hageja vahendustasu nõue ja leppetrahvi nõue. Samuti selgitas kohus kostjale vajadust tõendada, et leping sõlmiti tüüptingimustel ja kostja ei saanud lepingu tingimusi muuta.
45.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja ja kostja sõlmisid 17.01.2019 maaklerlepingu nr 1701-19 (toimiku lk 21-23), mille punkti 1 a järgi pidi hageja leidma ostja ja korraldama müügilepingu sõlmimise Xxxx kinnistu müügiks. Lepingu punkti 1 b järgi oli müümisel kinnistu alghinnaks kokku lepitud 7900 eurot. Lepingu punkti 1 c kohaselt oli maakleri tasuks 600 eurot. Punkti 1 d järgi oli maakleril käsundi täitmise ainuõigus, mille kohaselt ei tohtinud kostja lepingu kehtivuse ajal kinnisvara ise müüa ega teha seda kolmanda isiku abil ilma hageja vahendamiseta. Seega on õiged hageja viited, et lepingu kohaselt sai ta kinnistule ostja otsimiseks ainuõiguse.
46.Lepingu punktis 2 olid loetletud maakleri kohustused. Muuhulgas pidi hageja kinnistut reklaamima ja tasuma reklaami maksumuse, samuti korraldama ostuhuvilistele kinnistu külastuse ning korraldama läbirääkimisi. Muid kohustusi seoses kinnistu müügiga leping hagejale ette ei näinud. Leping ei näinud erinevalt kostja väidetest maaklerile ette kohustust leida ostja mõneks kindlaks tähtajaks. Leping ei näinud maaklerile ette kohustust võtta ostja leidmiseks ühendust lähipiirkonnas asuvate teiste kinnistute omanikega või teha teisi toiminguid, milliste tegemata jätmist kostja hagejale ette heidab.
47.Maakleri tasu maksmist reguleeris punkt 4. Lepingu punkti 4 a järgi pidi kostja tasuma hagejale maakleritasu 3 päeva jooksul pärast kinnisvara müügilepingu sõlmimist. Samas nägi lepingu punkt 4 b ette, et kostjal on tasu maksmise kohustus ka siis, kui maakler on leidnud lepingus fikseeritud tingimustel ostja, aga kostja otsustab loobuda kogu tehingust.
48.Kohus osundab, et lepingu teksti kohaselt sõlmisid pooled tavapärase maaklerlepingu ning lepingu säte, mille kohaselt oli kostjal kohustus tasuda maaklertasu ka siis, kui ta ise tehingust loobub, on kooskõlas seadusega. VÕS § 658 lg 1 sätestab, et maaklerlepinguga kohustub üks isik ehk maakler vahendama teisele isikule ehk käsundiandjale lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu ehk maakleritasu. VÕS § 664 lg 1 järgi on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. VÕS § 644 lg 2 näeb selgelt ette, et kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on
maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Seega ei tulenenud ei lepingust ega seadusest, et maakleril oleks olnud õigus saada vahendustasu üksnes juhul, kui tema vahendatud ostjaga on leping sõlmitud.
49.Poolte vahel sõlmitud maaklerlepingu punkti 5 a järgi oli leping sõlmitud tähtajalisena kuni 31.12.2020. Samas nägi punkt 5 c ette, et kui pool ei ole teatanud soovist lepingut lõpetada 7 päeva enne lepingu tähtaja möödumist, pikeneb leping automaatselt ja muutub tähtajatuks. Kumbki pool ei ole väitnud ega tõendanud, et nad oleksid teisele poolele enne tähtaja saabumist teatanud soovist leping lõpetada. Seega muutus leping tähtajatuks. Kostja ei ole põhistanud ega tõendanud väidet, mille kohaselt pikenes leping vaid järgmiseks sama pikaks perioodiks. Kostja väide ei ole kooskõlas lepingu tingimustega.
50.Maaklerlepingu punkt 6 b nägi ette, et kui kostja rikub hageja ainuõigust, on maakleril õigus leping erakorraliselt üles öelda ja nõuda leppetrahvi. Seega oli hagejal juhul, kui kostja müüb kinnistu ise, õigus leping üles öelda ja nõuda leppetrahvi. Kostja ei ole vaatamata kohtu selgitustele põhistanud ega tõendanud, miks sõlmiti leping tema hinnangul tüüptingimustel. VÕS § 35 lg 1 sätestab, et tüüptingimuseks loetakse lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Kostja ei ole põhistanud ega tõendanud, et ta ei olnud võimeline mõjutama tingimuste sisu.
51.Sõltumata eeltoodust leiab kohus, et isegi juhul, kui tegu oleks olnud tüüptingimustel sõlmitud lepinguga, ei ole selle punkt 6 b tühine. Kohus ei nõustu, et leppetrahvi maksmise kohustus oleks kostjat ebamõistlikult kahjustav. Leping nägi ette kostjale kohustuse mitte müüa kinnistut ise lepingu kehtivuse ajal, et tagada maaklerile kindlamad võimalused ostja leidmiseks. Maakleril, kes ise ei olnud kinnisvara omanik, puudusid samas mistahes õiguslikud võimalused takistamaks kostjal kinnistut müüa. Leppetrahvi näol oli tegemist kõrvalkohustusega, mis pidi tagama, et kostja oma kohustusi ei rikuks. Arvestades müüdava kinnistu hinda ja vahendustasu suurust, ei olnud tasumisele kuuluv leppetrahv ebamõistlikult suur ega kostjat ülemäära koormav. Kostja sõlmis lepingu oma majandus- ja kutsetegevuses ning leppetrahvi summa oli kohtu hinnangul võrdväärne kokku lepitud vahendustasuga. VÕS § 42 lg 2 järgi ei loeta tüüptingimust ebamõistlikult kahjustavaks, kui see puudutab lepingu põhilist eset või hinna ja üleantu väärtuse suhet või kui tingimuse sisu tugineb õigusaktil, millest ei saa lepingupoolte kokkuleppel kõrvale kalduda. Antud juhul oli leppetrahvi suurus kooskõlas lepingu hinna ja kostja eeldatavalt saadava väärtuse suhtega. Kostja väited, et leppetrahvi tingimus kahjustas teda ebamõistlikult, on põhistamata.
52.Hageja esitatud kinnistusraamatu väljavõttest (toimiku lk 25) nähtub, et 25.01.2021 on Xxxx kinnistu omanikuna sisse kantud K. J.. Pooled ei vaidle sisuliselt selle üle, et kostja võõrandas kinnistu ise ilma maakleri vahenduseta ega teavitanud sellest maaklerit koheselt. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja teatas kostjale 2021. a märtsis ostja leidmisest, kuid selleks ajaks oli kostja kinnistu juba ise võõrandanud.
53.Hageja ja kostja e-kirjade vahetusest 2021. a märtsis (toimiku lk 26-28, lk 63-64) nähtub, et kostja ei teatanud hagejale, et on kinnistu müünud. 08.03.2021 saatis hageja kostjale aga e-kirja, milles avaldas, et on tuvastanud kinnistusraamatust kinnistu müümise. Hageja saatis koos ekirjaga kostjale arve vahendusteenuse eest summas 600 eurot (toimiku lk 35, lk 65) ja maaklerlepingu ülesütlemise avalduse. Kostja nõustus 09.03.2021 e-kirjas, et ta müüs kinnistu naabri tütrele, kuid tundis sellele vaatamata huvi, kas võimalik ostja on valmis kinnistu ostma maaklerlepingus märgitud hinnaga. Arvet soovis kostja tasuda pärast tehingu sõlmimist.
54.Hageja kordas 09.03.2021, et kinnistule on ostuhuviline olemas ja soovib osta pakutud hinnaga. Hageja selgitas kostjale neid lepingu punkte, milliste alusel on tal õigus nõuda
vahendustasu ja leppetrahvi. Kuna kostja hagejale rohkem ei vastanud, saatis hageja kostjale 11.03.2021 e-kirja, milles teatas, et ütleb lepingu üles. Hageja palus tasuda vahendusteenuse arve ning leppetrahvi. Seepeale soovis kostja 11.03.2021 teada, kui ruttu saaks sõlmida notariaalse tehingu. Kohus ei nõustu esitatud tõendite alusel kostja väitega, et hageja nõudis temalt leppetrahvi vahendustasu asemel ja loobus sisuliselt vahendustasu nõudest. Selliseid tahteavaldusi ei ole hageja teinud. Hageja on selgelt nõudnud e-kirjas leppetrahvi, lisades samas ka vahendustasu arve. Hageja on selgitanud kostjale lepingu sätteid, mis võimaldasid tal esitada mõlemaid nõudeid. Hageja ei ole üheski kirjas avaldanud, et nõuab üksnes leppetrahvi.
55.Järgmises poolte e-kirjade vahetuses (toimiku lk 29-34) pakkus hageja kostjale 11.03.2021 juba konkreetse notari aja tehingu vormistamiseks. Vastavalt kostja palvele selgitas hageja, et ostuhuviline on M. K., kes on Saaremaa inimene ja soovib rajada elamu. 12.03.2021 aga teatas kostja, et isik, kellele ta kinnistu müüs, seda võõrandada ei soovi. Kostja kinnitas e-kirjas, et ta suhtles võimaliku ostja M., kes oli talle kinnitanud, et ta soovib osta just Xxxx kinnistut. Kostja leidis, et leping ei olegi muutunud tähtajatuks ja soovis tasu maksta, kui hageja võõrandab Xxxx kinnistu. Hageja selgitas vastuseks, et kahe erineva kinnistu müümiseks on sõlmitud kaks erinevat lepingut. Täiendavalt selgitas hageja, et Xxxx kinnistu osas uusi huvilisi ei ole tekkinud.
56.Kohus leiab, et hageja ja kostja vaheline eelviidatud e-kirjade vahetus tõendab, et kostja rikkus maaklerlepingut. Kuigi hageja oli leidnud kinnistule ostja, ei saanud tehingut sõlmida, sest kostja oli kinnistu edasi müünud. Kostja küll avaldas huvi tehing kinnistu võõrandamisele vaatamata sõlmida, kuid kinnistu uus omanik sellega ei nõustunud. Seega jäi kinnistu võõrandamise tehing sõlmimata kostjast tulenevatel põhjustel. Kohus leiab, et kostjal tekkis tehingu sõlmimata jäämisele vaatamata kohustus tasuda hagejale vahendustasu.
57.Hageja esitas kohtule ka e-kirjade vahetuse ostja M. K.iga (toimiku lk 36-38, lk 72-75). Esmalt tundis ta huvi, kas kinnistu hinna osas on võimalik kaubelda, millele hageja vastas eitavalt. Järgnevalt soovis ostja teada, kuidas toimub kinnistu tutvustamine. Hageja selgitas, et lisaks Xxxx kinnistule on müügil Xxxx kinnistu ning teatas, et esmalt võib ostuhuviline kinnistu ise kohapeal üle vaadata. Ostja kinnitas, et ta on seda juba teinud ja esitas planeeringuga seotud küsimusi. 08.03.2021 teatas hageja, et osta saab veel ainult Xxxx kinnistut, sest teine kinnistu ei ole enam müügis. Ostja soovis teada, kas ehk kostja ei sooviks ümber mõelda. Kuna sellele oli hageja sunnitud vastama eitavalt, tundis M. K. huvi ka ühe teise kinnistu vastu, kus osutus probleemiks elektriliitumise puudumine.
58.Kohus ei nõustu kostja väidetega, et M. K.i näol ei olnud tegemist tegeliku ostuhuvilisega. Kostja väited on spekulatiivsed ega ole tõendatud. Kostja on ekslikult asunud väitma, et hageja oleks pidanud täiendavalt tõendama, et M. K.il on olemas vahendid kinnistu ostmiseks ning et ta oleks ilmunud notari juurde tehingut vormistama. Selliseid kohustusi leping hagejale ette ei näinud ning kostja väited ei ole kooskõlas õigusaktidega. VÕS § 644 lg 3 sätestab, et maakleri õigust maakleritasule ei mõjuta asjaolu, et vahendatud või osutatud leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist. VÕS § 699 lg 1 kohaselt ei vastuta maakler tema poolt vahendatud või osutatud lepingu täitmise eest. Eeltoodud sätetest tuleneb, et maakleri kohustuseks on vaid vahendada tehingu sõlmimist kolmanda isikuga ning kui maakler on leidnud ostja, on tema kohustused täidetud. Maakleri kohustuseks ei ole kontrollida ega tagada, et leitud kolmas isik lepingut täidab või täita saab.
59.Alusetud on kostja väited, et ta ei pea leppetrahvi tasuma, sest M. K. oleks võinud osta veelgi parema Xxxx kinnistu, mida ta ei ostnud. Pooled ei vaidle selle üle, et vaidlusaluse lepingu alusel ei pidanud hageja leidma ostjat Xxxx kinnistule. Ainuüksi asjaolu, et sama ostja ei tundnud huvi Xxxx kinnistu vastu, ei muuda olematuks kostja rikkumist vaidlusaluse lepingu alusel.
60.Kostja esitas kohtule Xxxx ja Xxxx kinnistute katastrikaardid (toimiku lk 49-50). Kaartidelt
nähtub, et Xxxx kinnistu on nelinurkse kujuga, Xxxx kinnistu pikliku kujuga. Lisaks läbib Xxxx kinnistut kraav. Millises seisus see täpselt on ja kas tegu on sisuliselt kinni kasvanud kraaviga, nagu väitis kostja, kaardist järeldusi teha ei saa. Kohus ei saa nõustuda kaardipiltide alusel kostja väitega, et kinnistud on tingimata samaväärsed ja Xxxx kinnistu parem. Nõustuda ei saa väitega, et teelt oli ligipääs vaid Xxxx kinnistult, sest tee asub kahe kinnistu piiril. Sõltumata sellest, kumba kinnistut kostja ise paremaks pidas, ei saa ostjale ette heita huvi puudust Xxxx kinnistu vastu. Vaidlus puudub selle üle, et ostja ei saanud osta Xxxx kinnistut, sest kostja oli selle maaklerlepingut rikkudes ise võõrandanud.
61.Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et hagejal oli õigus nõuda kostjalt ostja vahendamise eest 500 eurot, sõltumata sellest, et tehingut tegelikult ei sõlmitud. Müügitehing jäi sõlmimata kostja tegevuse tõttu. Samuti on hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 600 eurot, sest kostja rikkus lepingut, võõrandades kinnistu ise. Leping ega õigusaktid ei välista samaaegselt vahendustasu ja litsentsitasu nõudmise. Hageja ei ole kordagi avaldanud, et ta vahendustasu nõudest loobuks.
62.Kohus leiab, et kostja taotlus leppetrahvi vähendamiseks ei ole põhjendatud ega tõendatud. Asjakohatud on kostja viited, et hageja oli kinnisasja müügiks pakkumisel passiivne. Kohus osundab, et leping ei näinud hagejale ette konkreetseid toiminguid, mida ta oleks pidanud tegema ostja leidmiseks. Leping samuti ei kohustanud hagejat leidma ostja mõneks konkreetseks tähtajaks.
63.Hageja ja kostja e-kirjade vahetusest 2018 ja 2019 (toimiku lk 51-57), et maaklerlepingu sõlmimisel arutati, millise hinnaga kinnistut müügiks pakkuda. Hageja saatis pärast lepingu sõlmimist kostjale kuulutuste lingid. Aprilliks 2019 ei olnud tekkinud ostuhuvilisi, misjärel tegi maakler kinnistutest suvised pildid ja lisas need kuulutustesse. 28.10.2019 selgitas maakler kostjale, et ostuhuvi on olnud tagasihoidlik ja tegi kostjale ettepaneku teha hinnasoodustus. Eeltoodust nähtub, et hageja tegi toiminguid kinnistule ostja leidmiseks ja tegi selleks ka kulutusi, avaldades kuulutuse ja tehes fotosid. Kostja esitas kohtule Saaremaa erinevate kinnistute müügikuulutuste hinnad (toimiku lk 59-62), kuid ainuüksi selle alusel ei saa kohus tuvastada, kas kostja soovitud kinnistu hind 7900 eurot võis olla põhjuseks, miks kinnistule ostja leidmine aega võttis. Kostja ei ole põhistanud ega tõendanud, et hageja oleks mõnel viisil lepingut rikkunud, mis välistaks tema õiguse leppetrahvi saada.
64.VÕS § 158 lg 1 sätestab, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Antud juhul rikkus kostja lepingut ja sellise rikkumise korral tuli tal maksta lepingus kokku lepitud rahasumma. VÕS § 162 lg 1 näeb ette, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Esmalt osundab kohus, et VÕS § 162 lg 1 ei võimalda leppetrahvi vähendada, arvestades leppetrahvi nõudva poole lepingulise kohustuse täitmise ulatust. Arvestada oleks saanud kostja kohustuse täitmise ulatust, kuid sellele ei ole kostja tuginenud.
65.Muus osas ei ole kostja põhistanud, kuidas oleks põhjendatud leppetrahvi vähendamine 60 euroni, arvestades poolte õigustatud huve ja kostja majanduslikku seisundit. Kostja rikkus lepingut, kuid juhul, kui rikkumist ei oleks toimunud, oleks kostja saanud hageja abil kinnistu müügist tulu 7900 eurot. Seega oli kostja huvi lepingu sõlmimisel saada 7900 eurot, mis on oluliselt suurem temalt nõutavast leppetrahvist. Kostja õigustatud huvi arvestades ei saa leppetrahvi pidada kohtu hinnangul põhjendamatult suureks.
66.Kohus ei nõustu kostja väidetega, et leppetrahvi tuleks vähendada 60 euroni tema majandusliku seisundi tõttu. Kostja esitas kohtule kinnistusraamatu väljavõtted talle kuuluva
vara kohta (toimiku lk 86-87) ning oma konto väljavõtte (toimiku lk 88), millest nähtub, et kostja kontole on laekunud erinevad summas teede ja trasside müügi eest ning laenu tagastus, samas on kostja tasunud oma lepingulise esindaja arve, mille tulemusena oli seisuga 15.09.2021 kostja kontol 5,41 eurot. Samas on kostja ise väitnud, et talle senini kuuluv Xxxx kinnistu oli samaväärne Xxxx kinnistuga, millest võib järeldada, et kostjale kuulub endiselt vara vähemalt 7000 euro väärtuses. Millise majandustegevusega kostja aga tavapäraselt tegeleb ja millised on tema tavapärased kulud ja tulud majandusaasta jooksul. Seetõttu ei saa kohus ainuüksi kostja konto väljavõttest teha järeldusi selle kohta, milline on kostja vara. Arvestades aga kostjale kuuluva kinnistu väärtust, ei saa 600 euro suurune leppetrahv olla ebamõistlikult suur. Samuti on kostja võõrandanud Xxxx kinnistu ja pidi saama selle eest tulu. Kostja majanduslik seisund ei võimalda pidada põhjendatuks taotlust vähendada leppetrahvi 60 euroni.
67.Kohus selgitas kostjale 02.07.2021 pöördumises, et eelmenetlus lõppeb 20.09.2021. Vaatamata sellele esitas kostja pärast eelmenetluse lõppemist 18.11.2021 uue tõendina hageja 2020. a majandusaasta aruande. Kohus jätab selle tõendi tähelepanuta, sest kostja esitas tõendi hilinemisega ega ole põhistanud selleks mõjuva põhjuse olemasolu. ei ole põhistanud tõendi hilinemisega esitamisel mõjuva põhjuse olemasolu.
68.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
69.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista kulud õigusabile. Hagejale on osutatud õigusabi 9 tundi hinnaga 100 eurot tunnis ilma käibemaksuta. Ilma käibemaksuta on hageja õigusabikulud 900 eurot ja koos käibemaksuga 1080 eurot. Hageja palus kostjalt menetluskuludena välja mõista 900 eurot ja viivise seadusjärgses määras. Kohus leiab, et hagejale osutatud õigusabi tunnitasu on mõistlik ja kooskõlas vaidluse keerukusega. Hageja esindaja õigusabi osutamiseks kulunud aeg on kooskõlas kohtule esitatud menetlusdokumentide sisu ja mahuga.
70.Kohus leiab, et kostjalt tuleb hageja kasuks õigusabikuludena välja mõista 900 eurot. Lisaks tasus hageja hagiavalduse esitamisel riigilõivu 200 eurot. Kogumis tuleb kostjalt hageja kasuks menetluskuludena välja mõista 1100 eurot. Kooskõlas hageja taotlusega tuleb kostjalt välja mõista viivis menetluskuludelt 1100 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.