Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Peeter Pällin
Määruse tegemise aeg ja koht 07.12.2021, Tallinn Kohtuasja number
2-20-9418
Kohtuasi
C, P, D ja H avaldus X ja Y vastu tahteavalduste andmisele kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 26.01.2021 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
X ja Y määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja I C (isikukood XXXXXXXXXXX) Avaldaja II P (isikukood XXXXXXXXXXX) Avaldaja III D (isikukood XXXXXXXXXXX) Avaldaja IV H (isikukood XXXXXXXXXXX) Avaldajate lepinguline esindaja Irina Reva Puudutatud isik I X (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik II Y (isikukood: XXXXXXXXXXX) Puudutatud isikute I ja II vandeadvokaadi abi Angela Kase
lepinguline
esindaja
Puudutatud isik III Tallinn, Männiku tee 59 korteriühistu (registrikood 80252000), seaduslik esindaja juhatuse liige C Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Võtta vastu määruskaebemenetluses esitatud täiendavad dokumentaalsed tõendid. Harju Maakohtu 26.01.2021 määrus jätta muutmata. X ja Y määruskaebus jätta rahuldamata. Jätta määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud solidaarselt X ja Y kanda. Määrata kindlaks C-le, P-le, D-le ja H-le hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ning mõista X-lt ja Y-lt solidaarselt avaldajate kasuks välja menetluskulud määruskaebemenetluses 407.50 eurot.
2-20-9418
6.Kohustada X ja Y tasuma C-le, P-le, D-le ja H-le viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras menetluskulude hüvitise 407.50 eurot tasumisega viivitamise korral alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
1.Avaldajad esitasid 30.06.2020 Harju Maakohtule avalduse, milles paluvad kohustada puudutatud isikuid I ja II andma tahteavalduse kinnistu Männiku tee 59, Tallinnas (edaspidi kinnistu) ja kinnistul asuva parkimisala korrastamiseks, nimelt uue piirdeaia ehitamiseks ning laguneva jalg- ja autovärava asendamiseks, kõnnitee ja parkimiskohtade tänavakiviga katmiseks ning kõnnitee ja parkimiskohtade vahelise ala katmiseks murukiviga. Menetluskulud paluvad avaldajad jätta solidaarselt puudutatud isikute I ja II kanda.
2.Avaldajad on korteriomandite omanikud Männiku tee 59, Tallinnas asuvas kortermajas. Majas on viis korteriomandit, mis seati 02.08.2006 notariaalse korteriomandi seadmise lepingu alusel. Sama lepinguga sõlmisid omanikud kokkuleppe korteriomandite mõtteliste osade hulka kuuluvate hooneosade kasutamise ja valdamise kohta. Kinnistu asub miljööväärtuslikus piirkonnas ja hoone on kantud Tallinna linna väärtuslike hoonete nimekirja. Notariaalse kasutuskorra punkti 4.2 kohaselt leppisid omanikud kokku, et tunnustavad 1940. a arhitekt Karl Treumanni (Tarvase) projekti alusel ehitatud hoone välimuse säilitamise otstarbekohasust. Kõik katusekatte ja akende vahetamise jne, aga ka maja võimalike gabariitidest väljaehitamisega seotud tegevused tuleb eelnevalt kooskõlastada kõigi korteriomanikega. Lepingu punkt 4.3 näeb ette, et kõik olulised küsimused, mis on seotud eluruumide pinna ja ruumide funktsiooni muutmisega, hoovi planeerimisega jne, otsustatakse kõigi korteriomanikega kooskõlastatult. Hoovi planeerimisel jne loetakse kooskõlastuseks ka kahe nädala jooksul pärast enamusotsuse teatavakstegemist kirjaliku seisukoha edastamata jätmist või motiveerimata põhjendusega eitava vastuse esitamist. Lepingu punktis 4.7.1 leppisid omanikud kokku hoovi planeeringu muutmises selliselt, et sinna luuakse elamu elanike autodele parkimisplats võimalikult idapoolse aia lähedale, kuid mitte lähemale kui 15 meetrit hoovipoolsest fassaadist. Seejärel on autode parkimine ja pesemine hoovis sellest piirist lähemal keelatud.
3.Puudutatud isik III esitas 26.09.2007 üldkoosolekul omanikele kinnitamiseks hoovi üldplaani, kus autod pargivad 15 meetri kaugusel hoone fassaadist, mis vastab omanike vahel sõlmitud notariaalsele kokkuleppele. Plaaniga nõustusid kõik korteriomanikud, v.a korteri nr 2 ühisomanikud (puudutatud isikud I ja II). Teised puudutatud isikud, viidates notariaalse
2-20-9418 kasutuskorra punktist 4.3 tulenevale vetoõigusele, vaidlustasid üldkoosoleku otsuse. Tallinna Ringkonnakohtu 26.05.2009 otsusega puudutatud isikute I ja II hagi rahuldati.
4.Korteriomanikud pargivad autosid aastate jooksul väljakujunenud korra järgi. Parkimiseks kasutatav hoovi osa on tänaseni korrastamata, kuna korteri nr 2 ühisomanikud ei anna selleks nõusolekut. Tänase päeva seisuga pargitakse hoovis maksimaalselt 5 autot ja parkimisel täidetakse kokkuleppega määratud tingimusi, s.t hoovipoolsest fassaadist autodeni on mitte vähem kui 15 meetrit. Sealjuures on hoovi parkimise osa nagu tühermaa (inetu, lahtine kruus, liiv, vihmaga sügavad lombid ja ebatasasused), mis ei ole selliselt kaasomanike enamuse huvides.
5.26.08.2019 üldkoosolekul arutasid korteriomanikud taas kinnistu ja parkimisala korrastamisega seotud küsimusi. Korteriühistu (KÜ) juhatus tegi ettepaneku teostada järgmised vajalikud tööd: ehitada uus piirdeaed ja asendada lagunev jalg- ja autovärav; katta kõnnitee ja parkimiskohad tänavakiviga; katta kõnnitee ja parkimiskohtade vaheline ala murukiviga. Ettepanekut toetasid kõik korteriomanikud, v.a puudutatud isikud I ja II. Nad põhjendasid mittenõustumist sellega, et soovivad väravate liigutamist vähemalt 15 meetri kaugusele fassaadist, kuna tahavad vaikust ja rahu ning rajada parkimisala asemele isikliku haljasala. Puudutatud isikud I ja II leiavad, et mitte ainult autod ei pea parkima vähemalt 15 meetrit fassaadist, vaid ka hoovi sissesõidutee peab asuma mitte lähemal kui 15 meetrit hoovi fassaadist ja otsida tuleks alternatiivne variant parkimisala paigutamiseks. Puudutatud isikud esitasid ka 2007. a parkimisala alternatiivsed versioonid.
6.Avaldajad ei poolda parkimisala liigutamist mujale järgmistel põhjustel: • 2006. a notariaalsele kasutuskorrale alla kirjutades oli juttu ainult autode parkimisest 15 meetri kaugusele fassaadist. Sellega olid kõik nõus ning reaalselt pargivad autod võimalikult kaugel, rohkem kui 20 meetri kaugusel; • väravad on olnud praeguses kohas hoone ehitamisest alates (vt foto 1960. a) ning seda kinnitab ka 1946. aastast korteris nr 5 elanud Q. Algse planeeringu muutmine läheb vastuollu kokkuleppe punktiga 4.2, see kokkulepe on kõikidele omanikele oluline; • väravate liigutamiseks tuleks langetada kolm puud tänava äärest – üks vaher, kaks noort pihlakat. See on Nõmme linnaosa üldplaneeringu kohaselt taunitav; • väravate liigutamine 15 meetri kaugusele fassaadist muudaks parkimisala väga kitsaks ja põhjendamatult ebamugavaks, arvestades, et ruumi on tegelikult palju; • sissesõit hoovialale Pohla 2/Männiku tee 59 on kohakuti sissesõiduga vastas olevale hoovialale Pohla 1. Nõmmele omaste kitsaste tänavate tõttu on omanikud proovinud sissesõite hoovialale planeerida kohakuti erinevate suuremate veokite paremaks manööverdamise võimaluks. Sellist põhimõtet on mõistlikult rakendatud ka Pohla 1/Pohla 2 sissesõitude puhul; • korteril nr 2 on hoovi pool oma akende all u 95 m2 suurune põhimõtteliselt isiklik haljasala sinna sisse kuuluva terrassiga ning samamoodi eeshoovis u 20 m2, mida oma isikliku äranägemise järgi haljastada; • parkimisala rajamiseks krundil hoopis mujale selliselt, et täita ka päästeameti ja liikumispuudega inimeste ligipääsetavuse eeskirju ning rajada piisav manööverdamise ruum ohutuse tagamiseks ja mugavaks majandamiseks, tuleks maha võtta 6–8 1.–3. väärtusklassi puud (männid ja pärn/tamm olenevalt paiknemisest). Nõmme linnaosa üldplaneering on piiranud Nõmmele uute kortermajade ehitamise, et parklate rajamise tõttu ei peaks langetama kõrghaljastust. Lisaks eeldaks uue parkla rajamine kõrghaljastuse likvideerimist ka tänava äärest. Nii suure hulga puude langetamiseks loa
2-20-9418
• •
•
saamiseks tuleb täita ka väga mahukas asendusistutuse kohustus (suurusjärgus 700–800 elupuud); uue parkimisala rajamine nõuaks Männiku tee poolse kõnnitee ümberehitamist autodele sissesõiduks sobivaks; kinnistu kaotaks olulise osa Nõmmele omasest kõrghaljastusest ja metsaalusest aiapinnast. Praegune parkimisala on lage tühermaa ning sinna oleks küll võimalik külvata muru ja istutada puid, kuid kõrghaljastuse ja metsaaluse taastumine võtaks aega kümneid aastaid; praegune parkimisala (kortermaja tagaukse lähedusse jääv hooviosa) on olnud loogiline majandamis- ja parkimisala hoone valmimisest alates.
7.Arvestades, et omanike vahel sõlmitud kokkuleppe punkti 4.3 järgi eeldavad hoovi planeerimise küsimused kõikide omanike nõusolekut ja korteri nr 2 ühisomanikud on hoovi korrastamistöödele vastu, ei ole senini õnnestunud kokkulepet saavutada ja vastavat otsust vastu võtta. Puudutatud isikute I ja II käitumist ei saa lugeda heatahtlikuks kortermaja teiste omanike ja elanike suhtes ning see riivab tugevalt teiste omanike huve. Avaldajad on seisukohal, et 26.08.2019 korteriomanike üldkoosolekul arutusel olnud tööd, mis on seotud uue piirdeaia ehitamisega ning laguneva jalg- ja autovärava asendamisega, kõnnitee ja parkimiskohtade tänavakiviga katmisega ning kõnnitee ja parkimiskohtade vahelise ala katmisega murukiviga, on vajalikud kinnistu korrashoiuks ega kahjusta ülemääraselt puudutatud isikute I ja II õigustatud huve.
8.Seoses puudutatud isikute I ja II seisukohtadega märgivad avaldajad järgmist. 26.08.2019 üldkoosolekul volitasid korteriomanikud KÜ juhatuse liiget avaldajat I kohtu poole pöörduma ja nõudma korteri nr 2 omanikelt vajaliku tahteavalduse andmist kehtiva korteriomanike kokkuleppe muutmiseks. Praegune avaldus on esitatud kohtule korteriomanike, mitte KÜ nimel. Avaldajate õigus pöörduda kohtusse tuleneb otseselt seadusest.
9.Avaldajad ei ole saanud senini võtta vastu otsuseid, mis puudutaksid hoovi ja parkimisala korrastamise lahendusi. Tööde etapid tuleb panna järjekorda ning kuni korteriomanikel ei ole lahendust, mis lubab töödega alustada, olnuks kujundusdetailide üle arutlemine kõigi aja raiskamine. Puudutatud isikute I ja II esitatud foto hooviala sissesõidust oli halbadest suhetest tekkinud häbiväärne vaatepilt, mille avaldajad likvideerisid 2010. a, rajades ajutise lahendusena sissesõidu- ja jalgvärava, traataia, mille ilmet parendati viinapuuväätidega ning lisaks prügimaja. Ajutine lahendus kestab juba 10 aastat.
10.Elamu juurde oli algusest peale projekteeritud maa-alune fekaalihoidla. 2002. a rajas AS Tallinna Vesi Nõmmele, sh Männiku tee 59 elamule, kanalisatsiooni. Seega 1939.–2002. a oli igakuiseks hoidla tühjendamiseks vajalik vastaskrundiga kohakuti olev sissesõit hoovialale suurema veoki paremaks manööverdamiseks. Pildil aastast 1960 on näha ka jalgvärava katus, mis oli postidel sissesõidu kõrval. Sellise pikaajaliselt väljakujunenud eesmärgipärase hoovialale sissesõidu tõttu tekkis ja rajati ka haljastus. Fekaalihoidla likvideerimise tõttu elamu juurde praktilise kasutamisvõimalusega majandusala (küttepuude transport, prügikonteiner, mugav transport majja, autode manööverdamisala jne). Kuna puudutatud isikud I ja II omandasid korteriomandi 2004. a, ei pruugi nad olla teadlikud hoovi kujunemise asjaoludest kanalisatsiooni rajamisele eelnenud perioodil.
11.2010. a paigaldati projekti „Hoovid korda“ raames krundile unikivist jalgrada hooviuksest õuele ning Pohla tänava poolne kõnnitee Männiku teest Pohla 4 krundini. Hoovi sissesõidu kohale paigaldati äärekivi. Hiljem rajasid omanikud jalg- ja autoväravad ning prügimaja. Väravad on 50 mm torude küljes. Torud on kinnitatud äärekivile raudlattidega. Peitsitud
2-20-9418 laudadest prügimaja krundi piiril toetub raudvaiadele. Ajutise lahendusena ei ole nende töödega ühtegi kaevamistööd tehtud.
12.Plaanis on teostada järgmised tööd, milleks on vajalik puudutatud isikute I ja II nõusolek ja milleks nõuavad avaldajad puudutatud isikutest tahteavalduse andmist: unikiviga katta jalgtee aiaväravast jalgteeni; unikiviga katta autode parkimisala (aia äärest maja poole) 5,5 meetrit; murukiviga katta jalgtee ja parkimisala vahepealne ala (manööverdamisala). Unikivi (75 m2) on muretsetud 2010. a ja ladustatud hiljuti kuuri, suurema osa ajast seisid need aia ääres virnas. Samuti on kattematerjalidest korduvalt juttu olnud erinevatel koosolekutel. Aia- ja sissesõiduvärav soovitakse rajada kujunduslikult samas stiilis juba olemas oleva Männiku tee poolse aiaga – väravad metallist, aialippide värviks pruun peits. Sissesõiduväravat soovitakse elektroonilist. Erimeelsuste tõttu hooviala kasutamise korras ei ole otsust materjalide osas vastu võetud.
13.Aia- ja sissesõiduväravate rajamiseks püsilahendusena on vaja korralikke aiaposte. Ehitusseadustiku (EhS) § 35 punkti 3 järgi on aiapostide rajamiseks vajalik ehitusprojekt ja -teatis. Ehitusprojekt tuleb kõigi omanikega kooskõlastada. Avaldajad on tellinud projekti Externa Projekt OÜ-lt. Projekti valmimisel saavad avaldajad selle esitada puudutatud isikutele I ja II kooskõlastamiseks ning täpsustada oma nõudeid.
14.Puudutatud isikud on sõnastanud ainult ühe oma võimaliku põhjendatud huvidest, mis on kajastatud ühistu koosoleku 26.08.2019 protokollis: „Soovime väravate liigutamist vähemalt 15 meetri kaugusele fassaadist, kuna tahame vaikust ja rahu ning tahame parkimisala asemele rajada isikliku haljasala“. Teised omanikud on pakkunud neile võimalust enda korteri rõdu all oleva u 90 m2 suuruse mitteläbikäidava murulapi äärestamiseks hekiga ning haljastamiseks omale meeldival moel. Avaldajad ei ole mingil viisil puudutatud isikutele I ja II andnud alust õigustatud ootuseks, et soovivad hoovi planeeringut muuta.
15.Praeguse asja raames puudutatud isiku I esitatud uued plaanid kordavad koosolekutel arutlusel olnud ühte lahendust. Varasemalt esitatud plaanidel on auto pikkus kujutatud korrektsete proportsioonidega, mis tekitab kasutajale küsimusi väga keerulise manööverdamise osas erinevatel aastaaegadel. Uutel plaanidel on auto pikkus kujutatud kolmandikuna märgitud parkimisala laiusest ehk proportsionaalselt ebakorrektselt lühikesena. Tegelikkuses on reaalne parkimisala 10 (11,5) meetrit ehk keskmiselt kaks auto (4,5 meetrit) pikkust. Minimaalne ühe auto parkimiskoha laius 2,5 meetrit on uutel ja varasematel plaanidel olematu. Üldiselt on avaldajatel keskmise suurusega autod ning üks avaldaja kasutab juba aastaid tööga seotult ka kaubikut. Puudutatud isik I kujutab plaanidel oma lähtekohast standardite järgi sisse- ja väljasõitu parkla osana, kõik muu parkimise standarditega seonduv puudub ja on välja jäetud. Kuna puudutatud isikud I ja II ei ole autode kasutajad, võib olla, et neil on keeruline mõista autokasutajate huve.
16.Peamised lahkarvamused on seotud värava asukohaga. Puudutatud isikud I ja II leiavad, et parkimisala korrastamisel tuleks lähtuda parkla rajamise standarditest, mille järgi kuuluvad autoparkla territooriumi hulka ka sisse- ja väljasõidutee. Ülejäänud omanikud lähtuvad asjaolust, et nad ei soovi muuta hoovi planeeringut. Nende soov on korrastada olemasolev parkimisala nii, et autod pargitakse jätkuvalt mitte lähemale kui 15 meetrit hoovipoolsest fassaadist. Nad leiavad, et antud juhul ei ole vaja rakendada parkla rajamise standardit, mis on mõeldud eelkõige avalikku ruumi. Eelmainitust tulenevalt tõlgendavad osapooled kasutuskorra kokkuleppe punkte 4.3 ja 4.7.1 erinevalt.
2-20-9418
17.Männiku tee 59 omanikud ei ole kunagi, ka mitte suuliselt, kokku leppinud parkla kui objekti rajamises maja hoovialale. Seetõttu ei vaidle avaldajad kohtuotsuse ja puudutatud isiku I nõudmisega, et parkla territooriumi hulka tuleb lugeda ka parkla sisse- ja väljasõidud. Kasutuskorra kokkuleppe punktis 4.7.1 sõnastasid omanikud selgelt parkimise kui tegevuse tingimused ja autode parkimise asukoha, sest antud hooviosa on olnud loogiline majandamisja parkimisala. 26.09.2007 üldkoosolekul sooviti kinnitada parkimisala plaan veendumusega, et kõik omanikud olid sellest üheselt aru saanud. Ühest arusaamist kinnitas ka puudutatud isik I, kes valmistas ise ette professionaalse joonise, mida kinnitada sooviti. Puudutatud isik I tõi peale ühiselt koostatud omapoolse plaani mittekinnitamist uue distsipliinina antud teemasse sisse parkla kui standardite järgi ehitatud objekti („alternatiivne lahendus“), millest on siiani oma pakutud lahendustes lähtunud ja rõhunud kasutuskorra kokkuleppe punktile 4.3. Nii on avaldajate jaoks ühine kokkulepe autode parkimise osas punkti 4.7.1 näol aja jooksul puudutatud isiku I poolt moonutatud. Selline ideelise ühisosa kadumine poolte vahel on muutnud läbirääkimised võimatuks. Kohtu poolt 2009. a tehtud otsust, et elamu hoov on piisav leidmaks kõiki omanikke rahuldav lahendus, ei ole olnud võimalik praktikas rakendada. Avaldajatel ja puudutatud isikutel I ja II on vastandlikud seisukohad – avaldajad soovivad planeeringut säilitada ja puudutatud isikud soovivad planeeringut muuta. 26.08.2019 koosoleku kutses ja protokolli lisades olid kõik puudutatud isiku I aastate jooksul esitatud lahendused. Koosolekute aruteludes on alati nendega arvestatud. Samas ei vähenda puudutatud isiku I eriharidus teiste omanike õigust oma arvamusele säilitada algupärast ja loomulikku planeeringut.
18.Avaldajad ei nõustu puudutatud isikute I ja II väitega, et kuna jalg- ja autovärav vajavad niikuinii asendamist, ei saa seniste väravate asukoha mõningane muutmine, eriti kuna kavas on ehitada ka uus piirdeaed, kaaluda üles kaasomanike põhjendatud huve (või jätta arvestamata kasutuskorra kokkuleppe punktis 4.1.7 toodud põhimõttega). Avaldajad pööravad korduvalt tähelepanu sellele, et väravad on olnud praeguses kohas hoone ehitamisest alates. Algse planeeringu muutmine läheb vastuollu kasutuskorra kokkulepe punktiga 4.2.
19.Tallinna linna miljööalade spetsialisti sõnul saab väravate planeeringut muuta, kui see on vajalik ja põhjendatud. Tallinna keskkonna- ja kommunaalameti seisukohalt on vaja planeeringu muutmiseks ja parkimisala laiendamiseks dendroloogilist hinnangut 5 meetri ulatuses väljaspool planeeritavaid töid – kui hinnatavate puude hulka kuulub I–III väärtusklassi puid, on kooskõlastuse saamine parkimisala laiendamise põhjendusega ebatõenäoline. Puudutatud isikute I ja II esitatud plaanide alla jääb minimaalselt 3 puud ning mõjualasse kuni 5 puud, 2 neist naaberkrundil, mis kuuluvad tõenäoliselt vähemalt III väärtusklassi. Puudutatud isikute seisukohad
20.Puudutatud isikud I ja II vaidlesid avaldusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.
21.26.09.2007 korteriomanike üldkoosolekul kinnitati hoovi planeerimise plaan (otsus nr 1). Korteriomanikud ei hääletanud ühehäälselt plaani poolt, puudutatud isikud I ja II olid plaani vastu, kuna see oli vastuolus kasutuskorra kokkuleppega. Kuna plaani kooskõlastanud korteriomanikud asusid seda ellu viima, pöördusid puudutatud isikud I ja II kohtusse (asja nr 2-07-51782). Kohus tühistas 26.09.2007 üldkoosoleku otsuse nr 1 ja sedastas, et korteriühistul on kohustus majandada kinnistut kooskõlas kasutuskorra kokkuleppega. Lisaks selgitas kohus, et: a) parkla territooriumi hulka tuleb lugeda ka parkla sisse- ja väljasõidud; b) elamu hoov on piisav, et lahendada sellel autode parkimiseks ja hooldamiseks vajalikud küsimused kõiki kaasomanikke rahuldaval viisil.
2-20-9418
22.Korteriomanike soov oli hoov korda teha, kuid puudutatud isikute I ja II väljapakutud hooviala, sh parkimisala, lahendusi KÜ ei aktsepteerinud. Puudutatud isikut I saab elanikest ainsana pidada asjatundjaks, kuna ta on diplomeeritud arhitekt. Ühtegi mõistlikku põhjust, miks diplomeeritud arhitekti välja pakutud hooviala planeerimise ettepanekuid ei arvestatud, KÜ ei esitanud.
23.26.08.2019 toimus taas KÜ üldkoosolek, mille päevakorras oli: a) kasutuskorra kokkuleppe punktide 4.3, 4.7 ja 4.7.1 tühistamine (punkt 1); b) parkimisala korrastamine (punkt 2); c) KÜ juhatuse volitamine vajadusel kohtu poole pöördumiseks (punkt 3). Taas ei arvestatud puudutatud isiku I alternatiivsete plaanidega. Peale arutelu oli üldkoosoleku tulemus järgmine: a) punkti 1 osas otsustati, et kasutuskorra kokkulepet ei saa omanike ühise kokkuleppe korras muuta; b) punkt 2 ei kuulu arutamisele ega hääletamisele vastavalt punkti 1 hääletustulemustele ja asjaolule, et kehtib kasutuskorra kokkulepe; c) punkti 3 osas otsustati anda avaldajale I volitus kohtusse pöördumiseks nõudmaks puudutatud isikutelt I ja II tahteavaldusi kasutuskorra kokkuleppe muutmiseks.
24.Avaldajatel puudus avalduses toodud eesmärgil kohtusse pöördumiseks volitus. Üldkoosoleku otsusest tuleneb, et avaldajale I anti häälteenamusega volitus kohtusse pöördumiseks, kuid volituse ulatus oli piiratud ainult kasutuskorra kokkuleppe punktide 4.3, 4.7 ja 4.7.1 muutmiseks puudutatud isikute tahteavalduste kohtuotsusega asendamise nõudega. Praegune avaldus väljub avaldajale I antud volitusest, kuna kohtusse pöördumise eesmärk oli üldkoosolekul antud volituse ulatusest erinev.
25.Avaldajate eesmärk on arusaamatu. Avaldajad ei ole üldkoosolekul ühegi hooviala lahenduse osas otsust vastu võtnud.
26.Puudutatud isikud I ja II ei ole hooviala korrastamise vastu põhimõtteliselt, küll aga soovivad nad, et lahenduse üle otsustamisel arvestatakse kõigi kaasomanike huvidega ning tagatakse lahenduse ja valitud materjalide sobivus väga miljööväärtusliku elamuga. Korteriomanikele esitatud hooviala plaanilt ega üldkoosoleku protokollist ei selgu, millist piirdeaeda soovitakse ehitada, kuidas asendatakse jalg- ja autovärav, millist tänavakivi soovitakse kasutada või millist murukivi paigaldada. Eeltoodu on aga puudutatud isikutele oluline hindamaks, kas kavandatav sobitub väga miljööväärtusliku elamuga, ning otsustamaks, kas puudutatud isikud saavad ainuüksi neile materjalidele nõusolekud anda. Lisaks sõltub eeltoodust, kas hooviala korrastamise läbiviimiseks (kui selle küsimuse üle oleks üldkoosolekul otsustatud) on vaja lisaks kasutuskorra kokkulepetest kinnipidamisele taotleda ka ehitusluba või esitada ehitusteatis EhS-i lisa 1 alusel. Puudutatud isikute I ja II kõrgendatud huvi kavandatavate tegevuste osas on põhjendatud ka seeläbi, et 2010. a toimusid hoovialal „korrastustööd“, sh piirdeaia ning ajutise jalg- ja autovärava ehitamine Pohla tänava äärde. Ka tol korral tehti ehitustöid ja valiti lahendusi puudutatud isikutega kooskõlastamata, kasutuskorra kokkulepet ignoreerides.
27.Avaldajad ei arvesta puudutatud isikute I ja II huvidega. Jääb arusaamatuks, miks ei ole avaldajad valmis konstruktiivselt arutama ja kaaluma puudutatud isikute mõistlikke ettepanekuid hooviala korrastamiseks, liiatigi kui selles küsimuses on selged suunised andnud kohus. Puudutatud isik I on elamus ainus asjatundja arhitektuuriküsimustes. Selle asemel, et kaaluda tema esitatud mitmeid mõistlikke alternatiivseid lahendusi, otsivad avaldajad sisutühje või alusetuid vastuväiteid, nt: a) avaldajad on möönnud, et viidatud päästeameti nõue ei kohaldu elamule. Lisaks jääb arusaamatuks väide, et päästeamet pääseb elamuni vaid ühelt küljelt. Elamu on kahest küljest (Männiku tee ja Pohla tn poolt) tänava ääres, lisaks ei takista parkimisala puudumine otse elamu ees vajadusel päästetehnika pääsu parkimisalalt kaugemale,
2-20-9418 elamule lähemale; b) kuna jalg- ja autovärav vajavad niikuinii asendamist, ei saa seniste väravate asukoha mõningane muutmine, eriti kuna kavas on ehitada uus piirdeaed, kaaluda üles kaasomanike põhjendatud huve (või jätta arvestamata kasutuskorra kokkuleppe punktis 4.1.7 toodud põhimõttega); c) liikumispuudega korteriomaniku parkimiskoha saab tuua elamule sissepääsule lähemale, ent see ei too automaatselt kaasa vajadust tuua teisi parkimiskohti ja nendega seotud sisse- ja väljasõiduteid elamule lähemale; d) väide muude lahendustega kaasneva mahavõtmist vajavate puude arvust on selgelt ülepaisutatud, ka puude väärtusklasside kirjeldus. Puudutatud isikutele I ja II ei ole teada, et avaldajad või KÜ oleks tellinud elamu hoovialal asuva haljastuse inventeerimise. Lisaks eeltoodule vaidlevad avaldajad jätkuvalt vastu kasutuskorra kokkuleppe punktide 4.3 ja 4.7.1 tõlgendamisele, kuigi kohus on selles selged suunised andnud.
28.Väär on avaldajate väide, et elamu hooviala on algupäraselt olnud sellise lahendusega ning puudutatud isikud I ja II rikuvad avaldajate õigust elamu hooviala „algupärase ja loomuliku planeeringu säilitamisele“. Selle tõenduseks esitasid puudutatud isikud I ja II 2008. ja 2020. a ortofotod, kust on näha, et hooviala lahendus on ainuüksi viimase 20 a jooksul märkimisväärselt muutunud. Eluliselt on usutav, et algupärane hooviala planeering on ajas veelgi enam muutunud juba ainuüksi seetõttu, et 1940. a, mil elamu ehitati, olid autod üksikutel inimestel ning kahe auto parkimiskohad olid ette nähtud elamu soklikorruse garaažis.
29.Puudutatud isik III toetas avaldust. Avalduse eesmärk on mitte rikkuda puudutatud isikute I ja II õigusi. Omanike kohustuseks on mh kinnistu säilitamine ja maa-ala korrashoid. Puudutatud isikud I ja II peavad ka täitma omanike kohustusi. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 lõike 1 järgi teostavad korteriomanikud oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi korteriühistu kaudu. Puudutatud isikute I ja II mittenõustumine kinnistu ja parkimisala korrastamisega takistab KÜ-l täita ja ellu viia enamuse omanike poolt 26.08.2019 üldkoosolekul vastuvõetud otsuseid. Maakohtu määrus ja põhjendused
30.Harju Maakohus rahuldas 26.01.2021 määrusega avalduse ja kohustas puudutatud isikuid I ja II andma tahteavalduse korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, mille kohaselt: Männiku tee 59 kinnistule ehitatakse uus piirdeaed ning jalg- ja autovärav; Männiku tee 59 kinnistul asuv parkimisala korrastatakse selliselt, et kõnnitee ja parkimiskohad kaetakse tänavakiviga ning kõnnitee ja parkimiskohtade vaheline ala kaetakse murukiviga vastavalt määruse lisas olevale hooviala korrastamise plaanile. Kohus asendas tahteavaldused kohtumäärusega. Kohus luges määruse lahutamatuks osaks sellele lisatud plaani.
32.Antud juhul puudub vaidlus, et: • avaldajad ja puudutatud isikud I ja II on Männiku tee 59, Tallinnas kinnistu omanikud ning kinnistu asub miljööväärtuslikus piirkonnas; • kortermajas Männiku tee 59 on viis korteriomandit, mis seati 2006. a; tegemist on aastast 1940 pärit elamuga, mis on tunnistatud miljööväärtuslikuks hooneks; • 02.08.2006 sõlmisid elamu tolleaegsed korteriomanikud notariaalse kasutuskorra kokkuleppe, mis kanti iga korteriomandi kinnistusraamatu III jakku (t lk 12-16, ptk 4); • 26.09.2007 toimus korteriomanike üldkoosolek, kus otsustati kinnitada hoovi planeerimise plaan. Korteriomanikud ei hääletanud ühehäälselt plaani poolt. Puudutatud isikud I ja II olid plaani vastu, kuna see oli vastuolus kasutuskorra kokkuleppega;
2-20-9418 • •
puudutatud isikud I ja II pöördusid 12.12.2007 kohtusse (asja nr 2-07-51782). Kohus tühistas 26.09.2007 üldkoosoleku otsuse nr 1 ja sedastas, et KÜ-l on kohustus majandada kinnistut, sh hoone hoovi kooskõlas kasutuskorra kokkuleppega (t lk 17-22); 26.08.2019 toimus KÜ üldkoosolek, mille päevakorras olid järgmised küsimused: a) kasutuskorra kokkuleppe punktide 4.3, 4.7 ja 4.7.1 tühistamine (punkt 1); b) parkimisala korrastamine (punkt 2); c) KÜ juhatuse volitamine vajadusel kohtu poole pöördumiseks (punkt 3). Peale arutelu oli üldkoosoleku tulemus järgmine: a) punkti 1 osas otsustati, et kasutuskorra kokkulepet ei saa omanike ühise kokkuleppe korras muuta; b) punkt 2 ei kuulu arutamisele ega hääletamisele vastavalt punkti 1 hääletustulemustele ja asjaolule, et kehtib kasutuskorra kokkulepe; c) punkti 3 osas otsustati anda avaldajale I kui korteriomanikule/KÜ juhatuse liikmele volitus kohtusse pöördumiseks nõudmaks puudutatud isikutelt I ja II tahteavaldusi kasutuskorra kokkuleppe muutmiseks (t lk 23-26).
33.Pooled vaidlevad selle üle: (i) kas avaldajatel oli olemas kehtiv volitus käesoleva avaldusega kohtu poole pöörduda; (ii) kas KÜ üldkoosolek oleks pidanud enne kohtusse pöördumist vastu võtma otsuse, millega otsustatakse kinnistu hoovialal tehtavate töödega seonduv detailselt (millised materjalid, planeering, vajalikud load jms); (iii) kuidas tõlgendada kasutuskorra punkte 4.3 ja 4.7.1; (iv) milline on parim kinnistu hooviala korrastamise lahendus.
35.26.08.2019 KÜ üldkoosolekul otsustati anda avaldajale I kui korteriomanikule/KÜ juhatuse liikmele volitus kohtusse pöördumiseks nõudmaks puudutatud isikutelt I ja II tahteavaldusi kasutuskorra kokkuleppe muutmiseks (t lk 23-26 – protokoll, ptk 3). Antud juhul on kohtusse lisaks avaldajale pöördunud ka kolm teist korteriomanikku. Kohus leidis, et avaldajatel on seadusest tulenev õigus käesoleva avaldusega kohtu poole pöörduda, mistõttu on puudutatud isikute I ja II vastupidine väide alusetu. KrtS § 9 lõiked 2 ja 6 sätestavad mistahes korteriomanikule ja ka KÜ-le õiguse korteriomanike kokkulepet puudutava avaldusega kohtu poole pöörduda. Nimetatud õigust ei saa kitsendada KÜ üldkoosoleku otsusega. Ühtlasi märkis kohus, et käesolev vaidlus ei puuduta korteriomanike kokkuleppe muutmist, kuid nimetatud avalduse esitamisega seonduva volituse andmist on 26.08.2019 KÜ üldkoosolekul arutatud. Seega ei ole 26.08.2019 üldkoosoleku punktis 3 otsustatud volituse temaatika käesolevasse menetlusse puutuv. Avaldajaid esindab kohtumenetluses Irina Reva ning esindusõiguse olemasolu tõendavad avaldajate 09.03.2020 volikirjad (t lk 29-36). Volitus on antud mh parkimisala korrastamisega seonduva kohtumenetluse pidamiseks. Seega oli avaldajatel õigus praeguse avaldusega kohtu poole pöörduda ning avaldajate esindaja volitus on kehtiv.
36.Järgnevalt analüüsis kohus, kas KÜ üldkoosolek oleks pidanud enne kohtusse pöördumist vastu võtma otsuse, millega otsustatakse kinnistu hoovialal tehtavate töödega seonduv detailselt (millised materjalid, planeering, vajalikud load jms). Kohtu hinnangul ei ole vastava otsuse tegemine vältimatult vajalik ega ole eelduseks kohtusse pöördumisele. Üldkoosoleku otsuse olemasolu lihtsustab üksnes asja menetlust, kuivõrd langeb ära vajadus analüüsida KrtS § 9 lõike 2 punktis 1 nimetatud temaatikat. Antud juhul vastav otsus puudub, kuivõrd 26.08.2019 üldkoosolekul selle teema osas ei hääletatud. Seega peab kohus analüüsima ka KrtS § 9 lõike 2 punktis 1 sätestatut.
2-20-9418
37.Puudub vaidlus, et 02.08.2006 sõlmisid elamu tolleaegsed korteriomanikud notariaalse kasutuskorra kokkuleppe, mis kanti iga korteriomandi kinnistusraamatu III jakku (t lk 12-16, ptk 4). Kasutuskorda ei ole muudetud ning see on kehtiv. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-12-08 punktides 9-10 märkinud: „Kaasomanike kokkulepped kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise kohta kehtivad esmajoones üksnes nende kaasomanike suhtes, kes on kaasomanikud lepingu sõlmimise ajal. ... Kinnisasja kaasomanike kasutuskokkulepped saab AÕS § 79 lõike 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste suhtes siduvaks muuta üksnes kinnistusraamatusse märkuse kandmise vahendusel (vt ka Riigikohtu määrused nr 3-2-1-6-07 (punkt 19), 3-2-1-97-06 (punktid 21 ja 22) ning otsus nr 3-2-1-2-04 (punkt 11)). Kinnistusraamatusse kandmata ei ole kaasomanike kokkulepped uue kaasomaniku jaoks kohustuslikud.“ Seega kuivõrd 2006. a sõlmitud kasutuskorra kokkulepe on notariaalne ning selle kohta on tehtud märge kinnistusraamatusse, on leping tänastele kaasomanikele siduv. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-121-05 punktis 42 kinnitanud, et sarnaselt kinnisasjale juurdepääsuõigusega võib asjaolude muutmisel nõuda kohtult ka varem määratud kasutuskorra muutmist. Avaldajad ei taotle avalduses kasutuskorra muutmist ning selle kohta kannete tegemist kinnistusraamatusse. Seega peab kohus lähtuma kehtivast kasutuskorrast. Avaldajad soovivad sisuliselt, et kohus kohustaks puudutatud isikuid I ja II nõustuma kinnistu hoovialal tehtavate töödega avaldajate kirjeldatud viisil. Avalduse rahuldamiseks peab kohus tuvastama, milline on korteriomanike vahelise kasutuskorra kokkuleppe sisu ning kas avaldajate taotletu on sellega kooskõlas.
38.Kehtiva kasutuskorra punkt 4.3 sätestab, et kõik olulised küsimused, mis on seotud eluruumide pinna ja ruumide funktsiooni muutmisega, hoovi planeerimisega jne, otsustatakse kõigi korteriomanikega kooskõlastatult. Hoovi planeerimisel jne loetakse kooskõlastuseks ka kahe nädala jooksul pärast enamusotsuse teatavakstegemist kirjaliku seisukoha edastamata jätmist või motiveerimata põhjendusega eitava vastuse esitamist. Kasutuskorra punktis 4.7.1 leppisid omanikud kokku hoovi planeeringu muutmises selliselt, et hoovi luuakse elanike autodele parkimisplats võimalikult idapoolse aia lähedale, kuid mitte lähemale kui 15 meetrit hoovipoolsest fassaadist. Seejärel on autode parkimine ja pesemine hoovis sellest piirist lähemal keelatud. Puudub vaidlus, et pooled ei ole saavutanud kasutuskorra punktis 4.3 nimetatud üksmeelt hoovi planeerimise osas. Pooled ei vaidle, et hooviala vajab korrastamist. Poolte vahel on põhimõttelised erimeelsused hooviala korrastamise lahenduse osas. Kohus lähtus avalduse lahendamisel asjaolust, et kasutuskorra punktis 4.7.1 on kaasomanikud kokku leppinud üksnes autode parkimisplatsi asukohas ja selle kauguses kinnistul asuvast korterelamust. Kasutuskord ei hõlma kohtu hinnangul juurdepääsu parkimisalale, mistõttu ei pea juurdepääs parkimisalale olema korterelamu fassaadist vähemalt 15 meetri kaugusel. Tsiviilasjas nr 2-07-51782 tehtud kohtulahend on küll parkimisala juurdepääsu lugenud hoovi planeerimise mõjualasse ning märkinud, et sellega seonduvalt on hooviala töödeks vajalik kõigi kaasomanike nõusolek. Siiski ei ole kohtu hinnangul põhjendatud sellest lahendist lähtuda käesolevas asjas. Tsiviilasjas nr 2-07-51782 põhjustas vaidluse asjaolu, et KÜ asus kaasomanike nõusolekuta juurdepääsu asukohta määrama. Praegusel juhul on korteriomanikud ise esitanud avalduse kahe korteriomaniku vastu korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks eesmärgiga lahendada hooviala planeerimine kaasomanike kokkuleppega (mitte ei tee seda nende eest KÜ). Kõik kaasomanikud (v.a puudutatud isikud I ja II) on saavutanud hooviala
2-20-9418 planeerimise osas kokkuleppe ning praeguses asjas selgitabki kohus välja, kas puudutatud isikud I ja II peaksid vastava kokkuleppe osas aktsepti andma.
39.Avaldajad soovivad hooviala korrastada, tehes seda mh vastavalt hooviala korrastamise skeemile (t lk 27), nimelt: ehitada uue piirdeaia ning asendada lagunev jalg- ja autovärav; katta kõnnitee ja parkimiskohad tänavakiviga; katta kõnnitee ja parkimiskohtade vaheline ala murukiviga. Kohus saab puudutatud isikuid kohustada eelnimetatud töödeks nõusolekut andma ning asendada vastava nõusoleku kohtuotsusega, kui (i) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning (ii) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Hea usu põhimõte on eraõiguse üldpõhimõte, mille Eesti õiguses sätestab TsÜS § 138 lõige 1. Lisaks kohustab ka AÕS § 72 lõike 5 teine lause kaasomanikke üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest ja TsÜS §-st 32 tuleneb sama kohustus juriidilise isiku liikmetele. Kohus märkis veelkord, et menetlusosalised ei vaidle vajaduse üle hooviala korrastada, mistõttu puudub tegelikkuses ka vaidlus avalduses nimetatud tööde tegemise vajaduse osas. Puudutatud isikud I ja II soovivad tööde teostamist teistsuguse skeemi alusel. Kohtu hinnangul on eeltooduga täidetud esimene eeldus – olemasoleva olukorra säilitamine seonduvalt hooviala ja aiaga oleks korteriomanike poolset korrastamise soovi arvestades vastuolus hea usu põhimõttega, teisisõnu kõik korteriomanikud soovivad, et olemasolev olukord muutuks. Puudutatud isikud I ja II ei ole esile toonud, kuidas avaldajate soovitud viisil hooviala ja aia korrastamine kahjustab ülemääraselt nende õigustatud huve. Asjaolu, et juurdepääs jääb praegusesse asukohta, ei kahjusta kohtu hinnangul puudutatud isikute I ja II huve, kuivõrd: (i) juurdepääs Pohla tänavalt praeguses asukohas on aastatepikkune tava; (ii) juurdepääsu kasutamine sõidukitega parkimisalale pääsemiseks ei kujuta endast suurt riivet, kuivõrd eelduslik kasutussagedus on väike, tegemist oleks peamiselt sõiduautodega, mis mööduvad majast vähemalt 10 meetri kauguselt ega tekita müra, tolmu, vibratsiooni ega muid mõjutusi, kusjuures tegelik riive tuleneb avalikult kasutatavast Pohla tänavast, mille vahemaa elamuga on maa-ameti kaardirakenduse kohaselt ca 3,5 meetrit; (iii) olemasoleva aia renoveerimine on eelduslikult odavam kui aia renoveerimine selliselt, et väravad paigutatakse uude asukohta (lisandub võimalik puude langetamisega seotud kulu; Pohla tn ääres paikneva unikivist jalakäijate tee ümberehitamisega seotud kulu; prügimaja lammutamise ja uude asukohta ehitamisega seotud kulu – vt ka avaldajate 12.10.2020 seisukohale lisatud fotosid). Asjaolu, et puudutatud isik I on arhitekt, ei oma antud vaidluses tähendust – küsimuse lahendamine ei eelda vastavaid eriteadmisi, see eeldab üksnes poolte kokkulepet. Seega leidis kohus, et täidetud on ka teine eeldus – muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
40.Avaldajate väited, et puudutatud isikute I ja II lahenduste kohaselt hooviala planeerides väheneb päästevõimekus, rikutakse liikumispuudega inimeste ligipääsetavuse eeskirju ning puudutatud isikute I ja II toodud skeemide alal kasvab puid, mida tõenäoliselt nende väärtusklassi ja linnaosa asjakohast regulatsiooni arvestades langetada ei saa, on tõendamata, mistõttu jättis kohus need väited tähelepanuta. Avaldajate viidatud hoone välisilme temaatika (sh arhitekt Karl Treumanni (Tarvase) loomingu austamine ja hoone registreering Tallinna linna väärtuslike hoonete nimekirjas, vastuolu kasutuskorra punktiga 4.2) ei ole asjakohane, kuivõrd käesolev vaidlus hoonet ei puuduta – see puudutab piirdeaeda, juurdepääsu asukohta ning hooviala planeeringut.
2-20-9418
41.Kohus leidis eeltoodule tuginedes, et avaldus tuleb rahuldada ning kohustada puudutatud isikuid I ja II andma tahteavaldus korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, mille kohaselt: Männiku tee 59 kinnistule ehitatakse uus piirdeaed ning jalg- ja autovärav; Männiku tee 59 kinnistul asuv parkimisala korrastatakse selliselt, et kõnnitee ja parkimiskohad kaetakse tänavakiviga ning kõnnitee ja parkimiskohtade vaheline ala kaetakse murukiviga vastavalt määruse lisas olevale hooviala korrastamise plaanile. Kohus asendas eelnimetatud tahteavaldused kohtumäärusega.
42.Kohus selgitas, et korteriomanike kokkulepe kui võlaõiguslik tehing kehtib tehingu poolte vahel ka kinnistusraamatusse kandmata, kanne on vajalik ainult selleks, et muuta kokkulepe siduvaks korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes.
43.Kohus selgitas ühtlasi, et käesolev lahend asendab üksnes puudutatud isikute I ja II nõusolekut resolutsioonis nimetatud tööde tegemiseks, mh plaanil näidatud asukohas. Tööde tegemisega seotud detailid (materjalid, värvid, load jms) tuleb otsustada seaduses või korteriomanike kokkuleppes sätestatud korras.
44.Kõik määruses käsitlemist mitteleidnud menetlusosaliste väited ja tõendid kohtu hinnangul asjas tähtsust ei omanud.
45.Kohus leidis, et olukorras, kus menetlus toimus kõigi korteriomanike huvides ja nii avaldajad kui puudutatud isikud esitasid menetluses osaliselt põhjendamatuid väiteid, tuleb menetluskulud jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lõike 1 alusel menetlusosaliste endi kanda. Määruskaebus
46.Puudutatud isikud I ja II esitasid määruskaebuse, milles paluvad maakohtu määruse tühistada ja jätta uue määrusega avaldus rahuldamata ning menetluskulud solidaarselt avaldajate kanda.
47.Kaebuse põhjenduste kohaselt on määrus üllatuslik. Määruse lisa 1 on plaan, mida tuleb sisuliselt vaadata kui asendiplaani ja lugeda ehitusprojekti osaks. Kohtu pädevuses ei saa olla otsustada, milline peab olema kinnistu parkimisala asendiplaan. Avaldajad on kohut eksitanud väites, et plaani on toetanud kõik korteriomanikud, v.a puudutatud isikud I ja II. 26.08.2019 üldkoosolekul ei võetud vastu otsust, millise plaani alusel parkimisala rajada tuleks. Varasem üldkoosoleku otsus on selles küsimuses tühistatud. Avaldajad ei ole taotlenud kohtult sobivaima asendiplaani määramist. Avaldajad on taotlenud kohtult menetluse peatamist kuni Externa Projekt OÜ koostab vajaliku ehitusprojekti. Seega see, millise ehitusprojekti ja asendiplaani alusel parkimisala peaks rajatama, ei ole ka avaldajatele teada. Määruse lisaks olev plaan võib osutuda mitterealiseeritavaks, sest parkimisala lahenduse kindlaksmääramise esimene samm on asjakohase haldusmenetluse läbiviimine. Olukorras, kus kohalik omavalitsus ei ole veel andnud nõusolekut konkreetsele ehitusprojektile, ei saa seda anda ka kohus.
48.Kohus oleks pidanud avaldajatele selgitama, et seaduse mõttega kooskõlas oleks antud asjas järgmine tegevuskava: (i) esmalt valivad ja hääletavad kaasomanikud üldkoosolekul, millise plaani alusel kinnistu parkimisala lahendada; (ii) kui mingi plaan on üldkoosolekul saavutanud vähemalt häälteenamuse, tellitakse ehitusprojekti koostamine selleks pädevalt isikult ja esitatakse see koos ehitusteatisega Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA); (iii) peale seda, kui TLPA on läbi viinud asjakohase haldusmenetluse ja ehitusteatise teavitatuks lugenud, tuleb neil kaasomanikel, kes on üldkoosolekul konkreetsele plaanile poolthääle andnud,
2-20-9418 pöörduda kohtusse nende kaasomanike, kes üldkoosolekul poolthäält ei andnud, vastu nõudega asendamaks nende tahteavaldus kohtuotsusega. Ja seda ka vaid juhul, kui kaasomanike vahel ei ole kasutuskorra kokkulepet, mis näeb ette eriregulatsiooni (nagu antud juhul).
49.Kohus kohaldas valesti kasutuskorra kokkulepet. Arusaamatuks jääb seisukoht, miks seoses juurdepääsuga parkimisalale ei ole põhjendanud lähtuda samas küsimuses varasemalt tehtud kohtuotsuse seisukohtadest. Asjas nr 2-07-51782 esitatud taotlused erinevad küll praeguse vaidluse taotlustest, kuid küsimus ei ole mitte taotlustes, vaid konkreetses faktis, mida ringkonnakohus viidatud asjas tuvastas. Seda, et parkimiskohtadele ligipääs on osa parkimisplatsist, kinnitab ka EhS § 3 lõige 3 ja liiklusseaduse (LS) § 2 punkt 50. Järelikult saab kasutuskorra kokkuleppe punktis 4.7.1 termini parkimisplats kasutust mõista vaid kujul, et parkimisplats kui tervik ei tohi hoone hoovipoolsele fassaadile tulla lähemale kui 15 meetrit. Määruse lisaks olev plaan on kasutuskorra kokkuleppe punktiga 4.7.1 vastuolus.
50.Asjaolu, et kinnistu hooviala ajaloolised lahendused ei soodusta kasutuskorra kokkuleppe punkti 4.7.1 täitmist, ei oma tähtsust, kuna tänane piire ja väravad on Pohla tänava poolsele küljele rajatud ebaseaduslikult, neid ei nähtu rajatistena ehitisregistris. Puudutatud isikud I ja II on kohtule selgitanud, et tänasel kujul piire ja väravad rajati millalgi 2010. a ja seda kasutuskorra kokkuleppega vastuolus ning puudutatud isikute tahte vastaselt, samuti ilma kaevetöödeks vajalikku haldusmenetlust läbi viimata. Seega tuginevad avaldajad nõudes olulises osas ebaseaduslikult rajatud piiretele ja väravatele ning üritavad kohut eksitades selleks puudutatud isikute nõusolekut saada. Samuti seetõttu, et kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisel pidid kõik osapooled möönma, et kaasomandi kasutus peale kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist ei sõltu enam ajaloost, vaid kõigi kaasomanike vahel konsensuslikult kokku lepitust. Menetlusosaliste seisukohad
51.Avaldajad palusid jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt puudutatud isikute kanda. Menetluse edasine käik
52.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lõike 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
53.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et Harju Maakohtu 26.01.2021 määrus on õige ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust määruse muutmiseks või tühistamiseks. Vastavalt TsMS §-le 659 ja § 657 lõike 1 punktile 1 tuleb maakohtu määrus jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 659 ja § 654 lõige 6). Ringkonnakohus jaotab ja määrab kindlaks määruskaebemenetluse kulud.
54.TsMS § 477 lõike 7, § 442 lõike 5, § 659 ja § 662 lõike 3 alusel võtab ringkonnakohus täiendavate tõenditena vastu määruskaebusele ja kaebuse vastusele ning kaebajate 27.04.2021 täiendavale seisukohale lisatud dokumendid.
55.Praeguses asjas nõudsid avaldajad puudutatud isikutelt I ja II tahteavaldusi korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks Männiku tee 59 asuva kinnistu parkimisala korrastamiseks korteriomanike enamuse soovitud viisil. Kolleegium nõustub maakohtuga, et avaldajate taotletu
2-20-9418 ei ole vastuolus korteriomanike sõlmitud 02.08.2006 notariaalse kasutuskorraga. Maakohus leidis kasutuskorras sätestatut tõlgendades õigesti, et kasutuskorra punktis 4.7.1 on kaasomanikud kokku leppinud üksnes autode parkimisplatsi asukohas ja selle kauguses kinnistul asuvast korterelamust, kuid juurdepääsu parkimisalale kasutuskord ei hõlma. Kolleegium nõustub maakohtuga ka selles, et praeguses asjas ei ole põhjendatud lähtuda ringkonnakohtu seisukohtadest tsiviilasjas nr 2-07-51782 tehtud otsuses, kuivõrd viidatud tsiviilasjas oli tegu teistsuguse olukorraga, st KÜ asus üldkoosolekul otsustatut ellu viima ning puudutatud isikud I ja II vaidlustasid üldkoosoleku otsuse. Seega olid nimetatud asjas ka menetlusosalisteks üksnes puudutatud isikud I ja II ning KÜ, mistõttu ei saa selles asjas tuvastatu olla kohustuslik käesoleva asja oluliselt laiemale menetlusosaliste ringile. Ka TsMS § 457 lõikest 1 tuleneb, et varasem kohtuotsus omab õigusjõudu üksnes menetlusosalistele ning osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel. Kohtulahendi õigusjõud ei laiene asjaolude tuvastamisele ega õiguslikule hinnangule (vt ka TsMS II. Komm vlj, koost V. Kõve jt, Tallinn 2017, § 457 komm 3.2.4–3.2.5, lk 1201).
56.Kasutuskorra punkti 4.3 järgi on kõigi hoovi planeerimisega seotud küsimuste osas vaja kõigi korteriomanike nõusolekut. Nagu eelnevalt märgitud, puudub kasutuskorras kokkulepe parkimisalale juurdepääsu asukohas. Maakohus märkis õigesti, et kohus saab puudutatud isikuid I ja II kohustada nõusoleku andmiseks korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks avaldajate taotletud tööde (ehitada uus piirdeaed ning asendada lagunev jalg- ja autovärav; katta kõnnitee ja parkimiskohad tänavakiviga; katta kõnnitee ja parkimiskohtade vaheline ala murukiviga) osas ning asendada vastava nõusoleku kohtuotsusega, kui (i) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning (ii) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Maakohus tuvastas, et menetlusosalised ei vaidle tegelikkuses vajaduse üle hooviala korrastada, millega on esimene eeldus täidetud, st olemasoleva olukorra säilitamine seonduvalt hooviala ja aiaga oleks korteriomanike poolset korrastamise soovi arvestades vastuolus hea usu põhimõttega. Kolleegium nõustub maakohtu järelduse ja vastavate põhjendustega, et täidetud on ka teine eeldus, st juurdepääsu praegusesse asukohta jäämine ei kahjusta puudutatud isikute I ja II huve.
57.Vastuseks eelnevalt käsitlemata määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Kolleegium jätab tähelepanuta kõik kaebajate väited, mis puudutavad parkimisala korrastamise töödega seonduvat võimalikku haldusmenetlust. Nagu maakohus õigesti selgitas, siis praeguses asjas kohustas kohus puudutatud isikuid I ja II üksnes määruse resolutsioonis nimetatud tööde tegemiseks, kuid tööde tegemisega seotud detailid (materjalid, värvid, load jms) tuleb edaspidiselt otsustada seaduses või korteriomanike kokkuleppes sätestatud korras. Samuti leidis maakohus õigesti, et praegusel juhul ei olnud vältimatult vajalik ega eelduseks kohtusse pöördumisele KÜ üldkoosoleku otsus, millega otsustatakse kinnistu hoovialal tehtavate töödega seonduv detailselt. Ringkonnakohtu hinnangul on avaldajad muutnud kohtule usutavaks, et ka praegusse menetlusse mittekaasatud korteriomanikud on nõus planeeritava parkimisala lahendusega. Kuigi 26.08.2019 toimunud KÜ üldkoosolekul parkimisala korrastamise teema osas ei hääletatud, on protokollis (t lk 23-26) selgelt kajastatud kõikide teiste omanike toetavad seisukohad. Vastuses määruskaebusele on avaldajad täiendavalt esile toonud, et nüüdseks on valminud ka kõigi teiste omanike poolt toetatud hoovi korrastamise eelprojekt (maakohtu määrusele lisatud plaani alusel), mis on esitatud linnavalitsusele kooskõlastamiseks.
58.Seoses kaebuse väitega, et avaldajad tuginevad oma nõudes ebaseaduslikult rajatud piiretele ja väravatele, märgib kolleegium esmalt, et maakohus ei tuginenud asja lahendamisel üksnes sellele, et väravad on ajalooliselt samas asukohas olnud. Avaldajad on kohtule põhjendanud
2-20-9418 2010. a ajutise lahenduse rajamise vajadust, samuti selgitanud, et seejuures kaevetöid ei tehtud. Seega on kaebuse väide haldusmenetluse läbi viimata jätmise osas põhjendamatu. Maakohus võttis planeeritava lahenduse hindamisel mh arvesse, et olemasoleva aia renoveerimine on eelduslikult odavam kui aia renoveerimine selliselt, et väravad paigutatakse uude asukohta. Samuti leidis kohus, et juurdepääsu kasutamine sõidukitega parkimisalale pääsemiseks ei kujuta endast suurt riivet, kuivõrd eelduslik kasutussagedus on väike, tegemist oleks peamiselt sõiduautodega, mis mööduvad majast vähemalt 10 meetri kauguselt ega tekita müra, tolmu, vibratsiooni ega muid mõjutusi. Kõige väljatoodu koosmõjus jõudis kohus järeldusele, et avaldajate taotletu ei kahjusta ülemääraselt puudutatud isikute I ja II huve, mistõttu oli avaldus põhjendatud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
59.Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad kaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lõike 1 alusel kaebuse esitajate, puudutatud isikute I ja II kanda. TsMS § 172 lõikest 1 lähtudes peab ringkonnakohus põhjendatuks, et puudutatud isikud I ja II kannavad menetluskulud solidaarvõlgnikena (TsMS § 173 lõige 4).
60.TsMS § 174 lõike 1 esimese lause järgi tuleb ringkonnakohtul määrata kindlaks avaldajate menetluskulude rahaline suurus. Avaldajate menetluskulude nimekirja kohaselt on nende menetluskuluks määruskaebemenetluses lepingulise esindaja tasu 407.50 eurot esindaja 3 t 45 min töö eest (s.o 2,5 t kaebusega tutvumine ja analüüs, kliendinõupidamine ja seisukoha koostamine; 1 t kaebajate 27.04.2021 seisukohaga tutvumine, analüüs, kliendinõupidamine ja täiendava seisukoha koostamine; 15 min menetluskulude nimekirja koostamine) tunnitasuga 110 eurot, v.a menetluskulude nimekirja koostamise toiming, mille tunnitasu on 90 eurot; käibemaksu ei lisandu. Taotluses on esitatud ka § 176 lõike 5 kohane kinnitus. Puudutatud isikud vaidlesid kuludele vastu.
61.Arvestades tsiviilasja sisu ja keerukust ning esitatud menetlusdokumentide sisu ja mahtu, on ringkonnakohtu hinnangul tegemist põhjendatud ja vajalike kuludega TsMS § 175 lõike 1 mõistes. Ka esindaja tunnitasu 110 eurot ja menetluskulude nimekirja koostamise eest 90 eurot on mõistlik ega ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest pakutavat tasu. Eeltoodule tuginedes tuleb puudutatud isikutelt I ja II solidaarselt avaldajate kasuks välja mõista menetluskulud määruskaebemenetluses 407.50 eurot. Avaldajad on esitanud ka TsMS § 177 lõikele 4 vastava taotluse, mille ringkonnakohus rahuldab.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.