E K, B Vi (V), T Vi (V) ja M K avaldus L K ja A Zi (Z) vastu tahteavalduse andmise kohustamiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: E K (isikukood: xxx; xxx); Avaldaja II: B V (isikukood xxx; xxx); Avaldaja III: T V (isikukood xxx; xxx); Avaldaja IV: M K (isikukood xxx; xxx); Avaldajate lepinguline esindaja: Irina Reva (EKÜL jurist; e-post: [email protected]); Puudutatud isik I: L K (isikukood xxx; xxx); Puudutatud isik II: A Z (isikukood: xxx; xxx); Puudutatud isikute I ja II lepinguline esindaja: vandeadvokaadi abi Angela Kase (Advokaadibüroo Walless;e-post: [email protected]) Puudutatud isik III: (registrikood: xxx);
Asja läbivaatamine
Tallinn,
xxx
korteriühistu
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada avaldus.
2.Kohustada puudutatud isikuid L K’t ja A Z’it andma tahteavaldus korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, mille kohaselt: 2.2 xxx kinnistule ehitatakse uus piirdeaed ning jalg- ja autovärav; 2.3 xxx kinnistul asuv parkimisala korrastatakse selliselt, et kõnnitee ja parkimiskohad kaetakse tänavakiviga ning kõnnitee ja parkimiskohtade vaheline ala kaetakse murukiviga vastavalt määruse lisas olevale hooviala korrastamise plaanile.
3.Asendada punktis 2 nimetatud tahteavaldused käesoleva kohtumäärusega.
4.Lugeda käesoleva määruse lahutamatuks osaks sellele lisatud plaan. Menetluskulud
5.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse. Asjaolud ja avaldajate nõue
1.Avaldajad on Tallinn, Nõmme linnaosa, xxx kinnistu omanikud. Kortermajas xxx on viis korteriomandit. Korteriomandid seati 2006. aastal, 02.08.2006 sõlmitud notariaalse korteriomandi seadmise lepingu alusel. Sama lepinguga sõlmisid omanikud kokkuleppe korteriomandite mõtteliste osade hulka kuuluvate hooneosade kasutamise ja valdamise kohta.
2.Kinnistu asub miljööväärtuslikus piirkonnas ja hoone on kantud Tallinna linna väärtuslike hoonete nimekirja.
3.Notariaalse kasutuskorra punkti 4.2 kohaselt leppisid omanikud omavahel kokku, et tunnustavad 1940. a arhitekt Karl Treumann’i (Tarvas) projekti alusel ehitatud hoone välimuse säilitamise otstarbekohasust. Kõik katusekatte vahetamise, akende vahetamise jne, aga ka maja võimalike gabariitidest väljaehitamisega seotud tegevused tuleb eelnevalt kooskõlastada kõikide korterite omanikega. Lepingu punkt 4.3. näeb ette, et kõik olulised küsimused, mis on seotud eluruumide pinna ja ruumide funktsiooni muutmisega, hoovi planeerimisega jne, otsustatakse kõikide korterite omanikega kooskõlastatult. Hoovi planeerimisel jne loetakse kooskõlastuseks ka kahe nädala jooksul pärast enamusotsuse teatavakstegemist kirjaliku seisukoha edastamata jätmist või motiveerimata põhjendusega eitava vastuse esitamist. Lepingu punktis 4.7.1. leppisid omanikud kokku hoovi planeeringu muutmisest selliselt, et hoovi luuakse xxx elanike autodele parkimisplats võimalikult idapoolse aia lähedale, kuid mitte lähemale kui 15 meetrit hoovipoolsest fassaadist. Seejärel on autode parkimine ja pesemine hoovis sellest piirist lähemal keelatud.
4.Korteriühistu xxx esitas 26.09.2007.a. toimunud üldkoosolekul omanikele kinnitamiseks hoovi üldplaani, kus autode parkimiseks eraldatud tsoonis autod pargivad 15 m kaugusel hoone fassaadist, mis vastab omanike vahel sõlmitud notariaalsele kokkuleppele. Plaaniga nõustusid kõik korteriomanikud, välja arvatud korteri xxx ühisomanikud/ puudutatud isikud I ja II. Puudutatud isikud, viidates notariaalse kasutuskorra punktis 4.3 tulenevale vetoõigusele, vaidlustasid eelmainitud üldkoosoleku otsuse. Tallinna Ringkonnakohtu 26.05.2009.a. otsusega puudutatud isikute hagi rahuldati.
5.Korteriomanikud pargivad oma autod aastate jooksul väljakujunenud korra järgi. Parkimiseks kasutatav hoovi osa on tänaseni jäänud korrastamata, kuna korteri xxx ühisomanikud ei anna oma nõusolekut selle hooviosa korrastamiseks. Avaldajad pööravad kohtu tähelepanu sellele, et tänase päeva seisuga pargitakse hoovis maksimaalselt 5 autot ja parkimisel täidetakse kokkuleppega määratud tingimusi, et hoovipoolsest fassaadist autodeni on mitte vähem kui 15 meetrit. Sealjuures on hoovi parkimise osa nagu tühermaa (inetu, on lahtine kruus, liiv, vihmaga sügavad lombid ja ebatasasused), mis ei ole selliselt kaasomanike enamuse huvides.
6.Üldkoosolekul 26.08.2019 korteriomanikud arutasid taas kinnistu ja parkimisala korrastamisega seotud küsimusi. Korteriühistu juhatuse poolt oli omanikele tehtud ettepanek teostada järgmised vajalikud tööd: - ehitada uus piirdeaed ja asendada lagunev jalg- ja autovärav; - katta kõnnitee ja parkimiskohad tänavakiviga; - katta kõnnitee ja parkimiskohtade vaheline ala murukiviga. Ettepanekut toetasid kõik korteriomanikud, välja arvatud korteri xxx ühisomanikud/ puudutatud isikud. Puudutatud isikud põhjendasid pakutud töödega mittenõustamist sellega, et nad soovivad
väravate liigutamist vähemalt 15 m kaugusele fassaadist, kuna tahavad vaikust ja rahu ning tahavad parkimisala asemele rajada isikliku haljasala. Puudutatud isikud on seisukohal, et mitte ainult autod ei pea parkima vähemalt 15 m fassaadist, vaid samuti hoovi sissesõidutee paigutamine peab asuma mitte lähemal kui 15 m hoovi fassaadist, mistõttu tuleb otsida alternatiivne variant parkimisala paigutamiseks. Puudutatud isikud olid esitanud aastal 2007 ka parkimisala alternatiivsed versioonid.
7.xxx omanikud ei poolda parkimisala liigutamist mujale järgmistel põhjustel: aastal 2006 notariaalsele kasutuskorrale allakirjutades oli juttu ainult autode parkimisest 15 m kaugusele fassaadist. Sellega olid kõik nõus ning reaalselt pargivad autod võimalikult kaugel, rohkem kui 20 m kaugusel. väravad on olnud praeguses kohas hoone ehitamisest alates (vt fotot 1960. aastast) ning seda kinnitab ka aastast 1946 korteris xxx elanud H T. Notariaalse kasutuskorra punkti 4.2 kohaselt säilitavad kaasomanikud hoone välisilmet austades arhitekt Karl Treumanni (Tarvas) loomingut. Lisaks on hoone kantud Tallinna linna väärtuslike hoonete nimekirja. Algse planeeringu muutmine läheb vastuollu punktiga 4.2, see kokkulepe on kõikidele omanikele oluline. väravate liigutamiseks tuleks langetada kolm puud tänava äärest – üks vaher ning kaks noort pihlakat. See on Nõmme linnaosa üldplaneeringu kohaselt taunitav. väravate liigutamine 15 m kaugusele fassaadist muudaks parkimisala väga kitsaks ja põhjendamatult ebamugavaks, arvestades, et ruumi on tegelikult palju. sissesõit hoovialale xxx on kohakuti sissesõiduga vastas olevale hoovialale xxx omaste kitsaste tänavate tõttu on omanikud proovinud sissesõite hoovialale planeerida kohakuti, seda erinevate suuremate veokite paremaks manööverdamiseks. Sellist põhimõtet on mõistlikult rakendatud ka xxx sissesõitude puhul. korteril nr xxx on hoovi pool oma akende all ligikaudu 95-ruutmeetrine põhimõtteliselt isiklik haljasala sinna sisse kuuluva terrassiga ning samamoodi eeshoovis ligi 20 ruutmeetrit, mida oma isikliku äranägemise järgi haljastada. parkimisala rajamiseks krundil hoopis mujale selliselt, et täita ka päästeameti ja liikumispuudega inimeste ligipääsetavuse eeskirju ning rajada piisav manööverdamise ruum ohutuse tagamiseks ja mugavaks majandamiseks, tuleks maha võtta 6–8 1.–3. väärtusklassi puud (männid ja pärn/tamm olenevalt paiknemisest). Nõmme linnaosa üldplaneering on piiranud Nõmmele uute kortermajade ehitamise, et parklate rajamise tõttu ei peaks langetama kõrghaljastust – seega pole parkla rajamine linnaosa silmis hea argument puude langetamiseks. Lisaks eeldaks uue parkla rajamine kõrghaljastuse likvideerimist ka tänava äärest, mida linnaosa soovib aedlinna miljöö ja tänavahaljastuse säilitamiseks igati vältida. Nii suure hulga puude langetamiseks loa saamiseks tuleb täita ka väga mahukas asendusistutuse kohustus (suurusjärgus 700–800 elupuud). uue parkimisala rajamine nõuaks xxx tee poolse kõnnitee ümberehitamist autodele sissesõiduks sobivaks. kinnistu kaotaks olulise osa Nõmmele omasest kõrghaljastusest ja metsaalusest aiapinnast. Praegune parkimisala on lage tühermaa ning sinna oleks küll võimalik külvata muru ja istutada puid, kuid kõrghaljastuse ja metsaaluse taastumine võtaks aega kümnendeid. praegune parkimisala ehk kortermaja tagaukse lähedusse jääv hooviosa on olnud loogiline majandamis- ja parkimisala hoone valmimisest alates.
8.Arvestades, et omanike vahel sõlmitud kokkuleppe punkti 4.3. järgi eeldavad hoovi planeerimise küsimused kõikide omanike nõusolekut ja korteri xxx ühisomanikud on hoovi korrastamistöödele vastu, ei ole senini õnnestunud kokkulepet saavutada ja seega ka vastavat otsust vastu võtta. Avaldajad leiavad, et korteri xxx ühisomanike/puudutatud isikute käitumist ei saa lugeda heatahtlikuks käitumiseks kortermaja teiste omanike ja elanike suhtes ning riivab tugevalt teiste omanike huve. Avaldajad on seisukohal, et 26.08.2019 korteriomanike üldkoosolekul arutusel
olevaid töid, mis on seotud uue piirdeaia ehitamisega ning laguneva jalg- ja autovärava asendamisega, kõnnitee ja parkimiskohtade tänavakiviga katmisega ning kõnnitee ja parkimiskohtade vahelise ala katmisega murukiviga on vajalikud tööd kinnistu korrashoiuks ja plaanitud tööd ei kahjusta ülemääraselt puudutatud isikute õigustatud huve.
9.Avaldajad paluvad: kohustada puudutatud isikutel L K’l ja A Z’il, korteriomandi xxx ühisomanikel tegema tahteavalduse kinnistu xxx ja kinnistul asuva parkimisala korrastamiseks, nimelt uue piirdeaia ehitamiseks ning laguneva jalg- ja autovärava asendamiseks, kõnnitee ja parkimiskohtade tänavakiviga katmiseks ning kõnnitee ja parkimiskohtade vahelise ala katmiseks murukiviga vastavalt avalduse lisas 7 toodud hooviala korrastamise skeemile; jätta menetluskulud solidaarselt puudutatud isikute kanda.
10.Seoses puudutatud isikute I ja II seisukohtadega märgivad avaldajad järgmist. 26.08.2019 üldkoosolekul volitasid korteriomanikud korteriühistu juhatuse liiget E K kohtu poole pöörduma ja nõudma korteri nr xxx omanikelt L K’lt ja A Z’ilt vajaliku tahteavalduse andmist kehtiva korteriomanike kokkuleppe muutmiseks. Arvestades, ei käesolev avaldus on esitatud kohtule korteriomanike, mitte korteriühistu nimel, ei ole 26.08.2019 üldkoosolekul juhatuse liikmele E K antud volitus siduv korteriomanikele, sh ka E K kui omanikule. Korteriühistu xxx on kaasatud kohtu poolt asjasse puudutatud isikuna. Avaldajate õigus pöörduda kohtusse tuleneb otseselt seadusest, nimelt TsMS § 613 lg 1, AÕS § 72 lg 1 ja lg 5, KrtS § 13 lg 1 ja lg 2 ning KrtS § 9 lg
11.Omanikud pole saanud siiani võtta vastu otsuseid, mis puudutavad hoovi ja parkimisala korrastamiseks mõeldud lahendusi. Tööde etapid tuleb panna järjekorda ning kuni korteriomanikel pole lahendust, mis lubab töödega alustada, olnuks kujundusdetailide üle arutlemine kõigi omanike aja raiskamine. Puudutatud isikute poolt esitatud foto hooviala sissesõidust (vastuse lisa 2) oli halbadest suhetest tekkinud häbiväärne vaatepilt, mille omanikud/avaldajad likvideerisid 2010. aastal rajades ajutise lahendusena sissesõidu- ja jalgvärava, traataia, mille ilmet parendati viinapuuväätidega ning lisaks prügimaja. Ajutine lahendus kestab juba 10 aastat.
12.Kõik xxx omanikud on teadlikud ja hindavad väga, et hoone on kantud Tallinna linna arhitektuuriliselt väärtuslike hoonete nimekirja. xxx maja juurde oli algusest peale projekteeritud maa-alune fekaalihoidla. Aastal 2002 rajas Tallinna Vesi Nõmmele, sealhulgas ka xxx elamule kanalisatsiooni. Seega aastatel 1939–2002 oli igakuiseks hoidla tühjendamiseks vajalik vastaskrundiga kohakuti olev sissesõit hoovialale suurema veoki paremaks manööverdamiseks. Pildil aastast 1960 on näha ka jalgvärva katus, mis oli postidel sissesõidu kõrval. Sellise pikaajaliselt väljakujunenud eesmärgipärase hoovialale sissesõidu tõttu tekkis ja rajati ka haljastus. Fekaalihoidla likvideerimise tõttu tekkis xxx elamu juurde praktilise kasutamisvõimalusega majandusala (küttepuude transport, prügikonteiner, mugav transport majja, autode manööverdamisala jne). Kuna puudutatud isikud I ja II omandasid xxx korteriomandi aastal 2004, ei pruugi nad olla teadlikud hoovi kujunemise asjaoludest kanalisatsiooni rajamisele eelnenud perioodil.
13.2010. aastal paigaldati projekti „Hoovid korda" raames xxx krundile unikivist jalgrada hooviuksest õuele ning xxx tänava poolne kõnnitee xxx teest xxx krundini. Hoovi sissesõidu kohale paigaldati äärekivi. Hiljem rajasid omanikud jalg- ja autoväravad ning prügimaja. Väravad on 50 mm torude küljes. Torud on kinnitatud äärekivile raudlattidega. Prügimaja – peitsitud laudadest krundi piiril – toetub raudvaiadele. Ajutise lahendusena pole antud töödega ühtegi kaevamistööd tehtud.
14.Plaanis on teostada järgmised tööd, milleks on vajalik puudutatud isikute I ja II nõusolek ja milleks nõuavad avaldajad puudutatud isikutest tahteavalduse andmist: - unikiviga katta jalgtee aiaväravast jalgteeni; - unikiviga katta autode parkimisala (aia äärest maja poole) 5,5 m. 4
murukiviga katta jalgtee ja parkimisala vahepealne ala – manööverdamisala. Unikivi (75 m2) on muretsetud aastal 2010 ja ladustatud hiljuti kuuri, suurema osa ajast seisid need aia ääres virnas. Samuti on antud kattematerjalidest korduvalt juttu olnud erinevatel koosolekutel. Aia- ja sissesõiduvärav soovitakse rajada kujunduslikult samas stiilis juba olemas oleva Männiku tee poolse aiaga – väravad metallist, aialippide värviks pruun peits. Sissesõiduväravat soovitakse elektroonilist. Erimeelsuste tõttu hooviala kasutamise korras pole otsust materjalide osas vastu võetud.
15.Aia- ja sissesõiduväravate rajamiseks püsilahendusena on vaja korralikke aiaposte. Ehitusseadustiku § 35 punkt 3 järgi on aiapostide rajamiseks vajalik ehitusprojekt ja ehitusteatis. Ehitusprojekti tuleb kõikide omanikega kooskõlastada. Avaldajad on tellinud nõutava projekti xxx OÜ poolt. Projekti valmimisel saavad avaldajad selle esitada puudutatud isikutele I ja II kooskõlastamiseks ning täpsustada oma nõudeid puudutatud isikutele I ja II.
16.Puudutatud isikud on sõnastanud ainult ühe oma võimaliku põhjendatud huvidest, mis on kajastatud ühistu koosoleku 26.08.2019 protokollis: „soovime väravate liigutamist vähemalt 15 m kaugusele fassaadist, kuna tahame vaikust ja rahu ning tahame parkimisala asemele rajada isikliku haljasala“. Teised omanikud on pakkunud ideena võimalust puudutatud isikutele kuuluva korteri nr xx rõdu all oleva umbes 90 m2 suuruse mitteläbikäidava murulapi äärestamiseks hekiga ning haljastamiseks omale meeldival moel. Omanikud/avaldajad leiavad, et nad pole mitte mingil viisil puudutatud isikutele andnud alust õigustatud ootuseks, et omanikud/avaldajad soovivad hoovi planeeringut muuta. Omanike/avaldajate vastutus on kohaneda ja mõista olemasolevaid elukeskkonna võimalusi ja nende eest hoolt kanda.
17.Käesoleva asja raames puudutatud isik I poolt esitatud uued plaanid kordavad koosolekutel arutlusel olnud ühe plaani lahendust. Varasemalt esitatud plaanidel on auto pikkus kujutatud korrektsete proportsioonidega, mis tekitab auto kasutajale küsimusi väga keerulise manööverdamise osas erinevatel aastaaegadel. Uutel plaanidel on auto pikkus kujutatud kolmandikuna märgitud parkimisala laiusest ehk proportsionaalselt ebakorrektselt lühikesena. Tegelikkuses on reaalne parkimisala 10 (11,5) meetrit ehk keskmiselt kaks auto (4,5 m) pikkust. Minimaalne ühe auto parkimiskoha laius, 2,5 meetrit, on uutel ja varasematel plaanidel olematu. Üldiselt on omanikel/avaldajatel keskmise suurusega autod ning üks omanik/avaldaja kasutab juba aastaid oma tööga seotult ka kaubikut. Puudutatud isik I kujutab plaanidel oma lähtekohast standardite järgi sisse- ja väljasõitu parkla osana, kõik muu parkimise standarditega seonduv puudub ja on välja jäetud. Kuna puudutatud isikud I ja II pole auto kasutajad, siis võib olla, et neil on keeruline mõista autokasutajate huvisid.
18.Peamised pooltevahelised lahkarvamused on seotud värava asukohaga. Puudutatud isikud leiavad, et parkimisala korrastamisel tuleks lähtuda parkla rajamise standarditest, mille järgi kuuluvad autoparkla territooriumi hulka ka sisse- ja väljasõidutee. Ülejäänud omanikud lähtuvad asjaolust, et nad ei soovi muuta hoovi planeeringut. Nende soov on korrastada olemasolev parkimisala nii, et autod pargitakse jätkuvalt mitte lähemale kui 15 meetrit hoovipoolsest fassaadist. Nad leiavad, et antud juhul ei ole vaja rakendada parkla rajamise standardit, mis on mõeldud eelkõige avalikku ruumi. Eelmainitust tulenevalt tõlgendavad osapooled kasutuskorra kokkuleppe p 4.3 ja 4.7.1 toodud sätteid erinevalt. Avaldajad loodavad, et menetluse käigus kohus, tuginedes VÕS § 29, annab oma hinnangu 02.08.2006 sõlmitud kasutuskorra kokkuleppe p 4.3. ja 4.7 tõlgendamise osas ja määratleb osapoolte ühise tegeliku tahte.
19.xxx omanikud pole kunagi, isegi mitte suuliselt kokku leppinud parkla kui objekti rajamisega maja hoovialale. Seetõttu ei vaidle omanikud vastava kohtuotsuse ja puudutatud isiku I nõudmisega et parkla territooriumi hulka tuleb lugeda ka parkla sisse- ja väljasõidud (EVS 843:2003). Kasutuskorra kokkuleppe punkt 4.7.1 ütleb täpselt, et hoovi luuakse xxx elanike autode parkimisplats võimalikult idapoolse aia lähedale, kuid mitte lähemale kui 15 meetrit hoovipoolsest
fassaadist. Seejärel on autode parkimine ja pesemine hoovis sellest piirist lähemal keelatud. Omanikud sõnastasid selgelt parkimise kui tegevuse tingimused ja autode parkimise asukoha, sest antud hooviosa on olnud loogiline majandamis- ja parkimisala. Üldkoosolekul 26.09.2007 soovisid omanikud kinnitada parkimisala plaani veendumusega, et kõik omanikud olid sellest üheselt aru saanud. Ühest arusaamist kinnitas ka puudutatud isik I, kes valmistas ise ette professionaalse plaani joonise, mida kinnitada sooviti. Puudutatud isik I tõi peale ühiselt koostatud omapoolse plaani mittekinnitamist uue distsipliinina antud teemasse sisse parkla kui standardite järgi ehitatud objekti („alternatiivne lahendus“), millest on siiani oma pakutud lahendustes lähtunud ja rõhunud kasutuskorra kokkuleppe punktile 4.3, mille kohaselt kõik olulised küsimused, mis on seotud eluruumide pinna ja ruumide funktsiooni muutmisega, hoovi planeerimisega jne, otsustatakse kõigi korteriomanikega kooskõlastatult. Nii on omanike/avaldajate jaoks ühine kokkulepe autode parkimise osas punkt 4.7.1 näol aja jooksul puudutatud isiku I poolt moonutatud. Selline ideelise ühisosa kadumine poolte vahel on muutnud läbirääkimised võimatuks. Kohtu poolt aastal 2009 tehtud otsus, et elamu hoov on piisav leidmaks kõiki omanikke rahuldav lahendus, ei ole olnud võimalik praktikas rakendada. Avaldajatel ja puudutatud isikutel on vastandlikud seisukohad – avaldajad soovivad planeeringut säilitada ja puudutatud isikud soovivad planeeringut muuta. 26.08.2019 omanike koosoleku kutse ja protokolli lisades olid kõik puudutatud isik I aastate jooksul esitatud lahendused. Koosolekute aruteludes on alati nendega arvestatud. Samas ei vähenda puudutatud isiku I eriharidus teiste omanike õigust oma arvamusele säilitada algupärast ja loomulikku planeeringut.
20.Avaldajad ei saa nõustuda puudutatud isikute väidega, et kuna jalg- ja autovärav vajavad niikuinii asendamist, siis ei saa seniste väravate asukoha mõningane muutmine, eriti kuna kavas on ehitada ka uus piirdeaed, kaaluda üles kaasomanike põhjendatud huve (või jätta arvestamata kasutuskorra kokkuleppe p 4.1.7 toodud põhimõttega). Avaldajad pööravad korduvalt tähelepanu sellele, et väravad on olnud praeguses kohas hoone ehitamisest alates. Algse planeeringu muutmine läheb vastuollu kasutuskorra kokkulepe punktiga 4.2, see kokkulepe on kõikidele omanikele oluline. Sissesõit hoovialale xxx on kohakuti sissesõiduga vastas olevale hoovialale xxx. Nõmmele omaste kitsaste tänavate tõttu on omanikud proovinud sissesõite hoovialale planeerida kohakuti, seda erinevate suuremate veokite paremaks manööverdamiseks. Sellist põhimõtet on mõistlikult rakendatud ka xxx sissesõitude puhul. Praegune sissesõit kinnistule xxx ning parkimisala ehk kortermaja tagaukse lähedusse jääv hooviosa on olnud loogiline majandamis- ja parkimisala hoone valmimisest alates.
21.Tallinna linna miljööalade spetsialisti sõnul saab väravate planeeringut muuta, kui see on vajalik ja põhjendatud. Tallinna linna Keskkonna ja -Kommunaalameti seisukohalt on vaja planeeringu muutmiseks ja parkimisala laiendamiseks dendroloogilist hinnangut 5 m ulatuses väljaspool planeeritavaid töid – kui hinnatavate puude hulka kuulub I–III väärtusklassi puid, on kooskõlastuse saamine parkimisala laiendamise põhjendusega ebatõenäoline. Puudutatud isikute I ja II esitatud plaanide alla jääb minimaalselt 3 puud ning mõjualasse kuni 5 puud, 2 neist naaberkrundil, mis kuuluvad tõenäoliselt vähemalt III väärtusklassi. Puudutatud isikute I ja II seisukoht
22.Puudutatud isikud I ja II leiavad, et avaldus tuleb jätta rahuldamata. Tegemist on 1940 pärit elamuga, mis on tunnistatud väga miljööväärtuslikuks hooneks.
23.2. augustil 2006 sõlmisid elamu tolleaegsed korteriomanikud notariaalse kasutuskorra kokkuleppe, mis kanti iga korteriomandi kinnistusraamatu III jakku. Muuhulgas tulenes kasutuskorra kokkuleppest, et: a) kõik olulised küsimused, mis on seotud eluruumide pinna ja ruumide funktsiooni muutmisega, hoovi planeerimisega jne, otsustatakse kõigi korteri omanikega kooskõlastatult (p 4.3); b) hoovi luuakse xxx elanike autode parkimisplats võimalikult idapoolse aia lähedale, kuid mitte ligemale kui 15 meetrit hoovipoolsest fassaadist. Seejärel on autode parkimine ja pesemine hoovis sellest piirist lähemal keelatud (p 4.7.1).
24.26. septembril 2007 toimus elamu korteriomanike üldkoosoleku, kus otsustati kinnitada hoovi planeerimise plaan (otsus nr 1). Korteriomanikud ei hääletanud ühehäälselt selle plaani poolt, puudutatud isik I ja II olid hoovi planeerimise plaani vastu, kuna see oli vastuolus kasutuskorra kokkuleppega.
25.Kuna hoovi planeerimise plaani kooskõlastanud korteriomanikud otsustasid asuda seda plaani ellu viima, pöördusid puudutatud isikud I ja II 12. detsembril 2007 kohtusse (asja nr 2-07-51782). Kohus tühistas 26. septembri 2007 üldkoosoleku otsuse nr 1 ja sedastas, et korteriühistul on kohustus majandada kinnistut, sh hoone hoovi kooskõlas kasutuskorra kokkuleppega. Lisaks selgitas kohus (vt ringkonnakohtu seisukoht ja põhjendused), et: a) parkla territooriumi hulka tuleb lugeda ka parkla sisse- ja väljasõidud; b) elamu hoov on piisav, et lahendada sellel autode parkimiseks ja hooldamiseks vajalikud küsimused kõiki kaasomanikke rahuldaval viisil.
26.Korteriomanike soov oli elamu hoov korda teha, kuid puudutatud isikute I ja II poolt väljapakutud hooviala, sh parkimisala lahendusi korteriühistu poolt ei aktsepteeritud. Seejuures on oluline märkida, et puudutatud isikut I saab elamu elanikest ainsana pidada asjatundjaks, kuna L K on diplomeeritud arhitekt. Ühtegi mõistlikku põhjust, miks diplomeeritud arhitekti väljapakutud hooviala planeerimise lahenduse ettepanekuid ei arvestatud, korteriühistu ei esitanud.
27.26. augustil 2019 toimus taas korteriühistu üldkoosolek (edaspidi üldkoosolek), mille päevakorras olid järgmised küsimused: a) kasutuskorra kokkuleppe p-de 4.3, 4.7 ja 4.7.1 tühistamine (p 1); b) parkimisala korrastamine (p 2); c) korteriühistu juhatuse volitamine vajadusel kohtu poole pöördumiseks (p 3). Taaskord ei arvestatud KÜ ainsa diplomeeritud arhitekti, puudutatud isik I esitatud hoovi planeerimise alternatiivsete plaanidega. Peale KÜ arutelu, oli üldkoosoleku tulemus järgmine: a) Punkti 1 osas otsustati, et kasutuskorra kokkulepet ei saa omanike ühise kokkuleppe korras muuta; b) Punkt 2 ei kuulu arutamisele ega hääletamisele vastavalt punkti 1 hääletustulemustele ja asjaolule, et kehtib kasutuskorra kokkulepe; c) Punkti 3 osas otsustati anda avaldajale I volitus kohtusse pöördumiseks nõudmaks puudutatud isikult I ja puudutatud isikult II tahteavaldusi kasutuskorra kokkuleppe muutmiseks.
28.Avaldajatel puudus avalduses toodud eesmärgil kohtusse pöördumiseks volitus. Üldkoosoleku otsusest tuleneb, et avaldajale I anti häälteenamusega volitus kohtusse pöördumiseks, kuid volituse ulatus oli piiratud ainult kasutuskorra kokkuleppe p-de 4.3, 4.7 ja 4.7.1 muutmiseks puudutatud isikute tahteavalduste andmise kohtuotsusega asendamise nõudega. Käesolev avaldus väljub avaldajale I antud volituse ulatusest, kuna kohtusse pöördumise eesmärk oli üldkoosolekul antud volituse ulatuses diametraalselt erinev.
29.Avaldajate eesmärk on arusaamatu. TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et juhul, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Antud juhul ei ole avaldajad üldkoosolekul mitte ühegi hooviala lahenduse osas otsust vastu võtnud (ka häälteenamusega mitte), teisisõnu oma tahet väljendanud (vt p 1.7, alapunkt b).
30.Puudutatud isikud ei ole elamu hooviala korrastamise vastu põhimõtteliselt, küll aga soovivad nad (olles pakkunud erinevaid lahendusi), et hooviala lahenduse üle otsustamisel arvestatakse kõigi kaasomanike, sealhulgas puudutatud isikute huvidega ning tagatakse hooviala lahenduse ja valitud materjalide sobivus väga miljööväärtusliku elamuga. Korteriomanikele esitatud hooviala plaanilt (vt avalduse lisa 7) ega üldkoosoleku protokollist ei selgu, millist piirdeaeda soovitakse ehitada, milliselt asendatakse jalg- ja autovärav, millist tänavakivi soovitakse kasutada või millist murukivi paigaldada. Eeltoodud on aga puudutatud isikutele, kellest üks on diplomeeritud arhitekt, oluline hindamaks, kas kavandatav sobitud väga miljööväärtusliku elamuga, ning otsustamaks, kas puudutatud isikud saavad ainuüksi neile materjalidele (arvestamata hooviala lahendusega)
omapoolsed nõusolekud anda. Lisaks sõltub kõigest eeltoodust, kas hooviala korrastamise läbiviimiseks (kui selle küsimuse üle oleks üldkoosolekul otsustatud) on vaja lisaks kasutuskorra kokkulepetest kinnipidamisele taotleda ka ehitusluba või esitada ehitusteatis ehitusseadustiku lisa 1 alusel. Need kõik on põhimõttelised teemad, mille osas peaks enne otsustamist ühene selgus olema. Oluline on seejuures rõhutada, et puudutatud isikute kõrgendatud huvi kavandatavate tegevuste osas on põhjendatud ka seeläbi, et 2010 toimusid hoovialal „korrastustööd“, sealhulgas piirdeaia ning ajutiselt jalg- ja autovärava ehitamine Pohla tänava äärde (kus neid varem ei olnud). Kusjuures ka tol korral tehti neid ehitustöid ja valiti lahendusi puudutatud isikutega kooskõlastamata, teisisõnu kasutuskorra kokkulepet ignoreerides.
31.Avaldajad ei arvesta puudutatud isikute huvidega (AÕS § 72 lg-le 5, KrtS § 12 lg 2). Puudutatud isikutele jääb arusaamatuks, mis põhjusel ei ole avaldajad (eelkõige avaldaja I) valmis konstruktiivselt arutama ja kaaluma puudutatud isikute mõistlikke ettepanekuid hooviala korrastamiseks, liiatigi kui selles küsimuses on selged suunised andnud kohus. L K on elamus ainus asjatundja arhitektuuriküsimustes. Selle asemel, et kaaluda puudutatud isik I kui asjatundja esitatud mitmeid mõistlikke alternatiivseid lahendusi, otsivad avaldajad sisutühje või alusetuid vastuväiteid, näiteks: a) avaldajad on möönnud, et viidatud Päästeameti nõue ei kohaldu elamule (vt arutelu üldkoosoleku otsuse p 1 juures). Lisaks jääb arusaamatuks väide, et Päästeamet pääseb elamuni vaid ühelt küljelt. Elamu on kahest küljest (xxx ja xxx tänava poolt) tänava ääres, lisaks ei takista parkimisala puudumine otse elamu ees vajadusel päästetehnika pääsu parkimisalalt kaugemale, teisisõnu elamule lähemale; b) kuna jalg- ja autovärav vajavad niikuinii asendamist, siis ei saa seniste väravate asukoha mõningane muutmine, eriti kuna kavas on ehitada ka uus piirdeaed, kaaluda üles kaasomanike põhjendatud huve (või jätta arvestamata kasutuskorra kokkuleppe p 4.1.7 toodud põhimõttega); c) liikumispuudega korteriomaniku parkimiskoha saab tuua elamule sissepääsule lähemale. Ent see ei too automaatselt kaasa vajadust tuua teisi parkimiskohti ja nendega seotud sisse- ja väljasõiduteid elamule lähemale; d) väide muude lahendustega kaasnevast mahavõtmist vajavatest puude arvust on selgelt ülepaisutatud, seejuures ülepaisutatud on aga nende puude väärtusklasside kirjeldus (vt avalduse lisa 6: „tuleks maha võtta 6-8 1.-3. väärtusklassi puud“). Puudutatud isikutele ei ole teada, et avaldajate või korteriühistu poolt oleks tellitud elamu hoovialal asuva haljastuse inventeerimine. Seetõttu peab avaldaja vajalikuks selgitada, et Tallinna Linnavalitsuse määruse nr 10 „Haljastuse inventeerimise kord“2 § 8 lg 1 alusel vastab I väärtusklassi puu vähemalt ühele tunnusele: (i) dekoratiivse ja/või pikaealise puuliigi eriti suur, elujõuline ja liigiomase kasvukujuga isend, (ii) puu, mis on dendroloogiline haruldus või millel on ajalooline või kultuurilooline väärtus, (iii) looduskaitse all olev puu, (iv) kaitsealuse liigi elupaik. Teisisõnu tegemist peaks olema erakordse puuga, sellest paraku elamu hoovialal puudutatud isikute hinnangul ei kasva; (v) xxx poolse kõnnitee ümberehitamiseks autode sissesõiduks puudub vajadus, kuna parkimisala juurdepääs võib jääda xxx tänava poolsele küljele.
32.Lisaks eeltoodule vaidlevad avaldajad jätkuvalt vastu kasutuskorra kokkuleppe p 4.3 ja 4.7.1 tõlgendamise osas, kuigi kohus on selles küsimuses juba selged suunised andnud.
33.Väär on ka avaldajate väide sellest, et elamu hooviala on algupäraselt olnud sellise lahendusega ning puudutatud isikud I ja II rikuvad oma nõudmistega (mis küll on elamu kõigi korteriomanike vahel notariaalselt kokku lepitud) avaldajate õigust elamu hooviala „algupärase ja loomuliku planeeringu säilitamisele“ (vt avaldajate vastuse p 4.4). Selle tõenduseks esitavad puudutatud isikud 2008 ja 2020 ortofotod, neil on selgelt näha, et hooviala lahendus on ainuüksi viimase 20 aasta jooksul märkimisväärselt muutunud (kusjuures ka siis ei arvestanud avaldajad kasutuskorra kokkulepet, kuigi see oli värskelt sõlmitud). Eluliselt usutav on, et algupärane hooviala planeering on ajas veelgi enam muutunud juba ainuüksi seetõttu 1940 aastal, mil elamu rajati, olid autod üksikutel inimestel ning antud elamu puhul oli kahe auto parkimiskohad üldse ettenähtud elamu
soklikorruse garaažis. Seega jutt algupärase ja loomuliku elamu hooviala planeeringu säilitamisest ei vasta tõele.
34.Kokkuvõtvalt isegi juhul, kui avaldajate volituste piir hõlmaks avalduses toodud taotluste esitamise õigust (mida see ei hõlma) ning üldkoosolekul oleks konkreetse hooviala lahenduse poolt hääletatud (mida ei tehtud), ei esine selliseid erandlike asjaolusid, mis tingiks puudutatud isikute I ja II tahteavalduste asendamise kohtuotsusega selleks, et elamu hooviala korrastamiseks suruda läbi avaldajate poolt välja pakutud üks konkreetne hooviala lahendus. Eriti, kuna see lahendus on olemuslikult vastuolus kasutuskorra kokkuleppega ja tegelikult ka avaldajate endi seisukohtadega ning avaldajad ise ei ole seda omalt poolt veel isegi häälteenamusega heaks kiitnud (mis küll antud asjas tähtsust ei oma, sest määravaks on kasutuskorra kokkuleppes sätestatu). Avaldajate avaldus tuleb jätta rahuldamata. Puudutatud isiku III seisukoht
35.xxx korteriühistu toetab täielikult omanike poolt esitatud avaldust. Avalduse eesmärk on mitte rikkuda L K ja A Zi (xxx omanikud) õigusi. Omanike kohustuseks on mh kinnistu säilitamine ja maa-ala korrashoid. Puudutatud isikud L K ja A Z peavad ka täitma omanike kohustusi. KrtS § 12 lg 1 järgi teostavad korteriomanikud oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi korteriühistu kaudu. Eelmainitust tulenevalt, puudutatud isikute L K ja A Zi mittenõustumine kinnistu ja parkimisala korrastamisega takistab korteriühistul täita ja ellu viia enamuse omanike poolt 26.08.2019 üldkoosolekul vastu võetud otsuseid. Kohtumääruse põhjendused
36.Kohus on seisukohal, et esitatud avaldus tuleb rahuldada.
37.TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 613 lg-st 2 tulenevalt lahendab kohus hagita menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
38.Antud juhul puudub vaidlus, et : avaldajad ja puudutatud isikud I ja II on xxx kinnistu omanikud ning kinnistu asub miljööväärtuslikus piirkonnas; kortermajas xxx on viis korteriomandit, seati 2006. aastal; tegemist on aastast 1940 pärit elamuga, mis on tunnistatud miljööväärtuslikuks hooneks; 02.08.2006 sõlmisid elamu tolleaegsed korteriomanikud notariaalse kasutuskorra kokkuleppe, mis kanti iga korteriomandi kinnistusraamatu III jakku (tlk 12-16, ptk 4); 26.09.2007 toimus elamu korteriomanike üldkoosolek, kus otsustati kinnitada hoovi planeerimise plaan. Korteriomanikud ei hääletanud ühehäälselt selle plaani poolt, puudutatud isik I ja II olid hoovi planeerimise plaani vastu, kuna see oli vastuolus kasutuskorra kokkuleppega; puudutatud isikud I ja II pöördusid 12.12.2007 kohtusse (asja nr 2-07-51782). Kohus tühistas
26.septembri 2007 üldkoosoleku otsuse nr 1 ja sedastas, et korteriühistul on kohustus majandada kinnistut, sh hoone hoovi kooskõlas kasutuskorra kokkuleppega (tlk 17-22 kohtuotsused);
26.08.2019 toimus korteriühistu üldkoosolek, mille päevakorras olid järgmised küsimused: a) kasutuskorra kokkuleppe p-de 4.3, 4.7 ja 4.7.1 tühistamine (p 1); b) parkimisala korrastamine (p 2); c) korteriühistu juhatuse volitamine vajadusel kohtu poole pöördumiseks (p 3). Peale arutelu, oli üldkoosoleku tulemus järgmine: a) punkti 1 osas otsustati, et kasutuskorra kokkulepet ei saa omanike ühise kokkuleppe korras muuta; b) punkt 2 ei kuulu arutamisele ega hääletamisele vastavalt punkti 1 hääletustulemustele ja asjaolule, et kehtib kasutuskorra kokkulepe; c) punkti 3 osas otsustati anda avaldajale I kui korteriomanikule/korteriühistu juhatuse liikmele volitus kohtusse pöördumiseks nõudmaks puudutatud isikutelt I ja II tahteavaldusi kasutuskorra kokkuleppe muutmiseks (tlk 23-26 - protokoll).
39.Avaldajad paluvad: kohustada puudutatud isikuid L K’t ja A Z’it andma tahteavaldus kinnistu xxx ja kinnistul asuva parkimisala korrastamiseks, nimelt uue piirdeaia ehitamiseks ning laguneva jalgja autovärava asendamiseks, kõnnitee ja parkimiskohtade tänavakiviga katmiseks ning kõnnitee ja parkimiskohtade vahelise ala katmiseks murukiviga vastavalt avalduse lisas 7 toodud hooviala korrastamise skeemile.
40.Pooled vaidlevad selle üle: (i) kas avaldajatel oli olemas kehtiv volitus käesoleva avaldusega kohtu poole pöördumiseks; (ii) kas korterühistu üldkoosolek oleks pidanud enne kohtusse pöördumist vastu võtma otsuse, millega otsustatakse xxx kinnistu hoovialal tehtavate töödega seonduv detailselt (millised materjalid, planeering, vajalikud load jms); (iii) kuidas tõlgendada kasutuskorra punkte 4.3 ja 4.7.1; (iv) milline on parim xxx kinnistu hooviala korrastamise lahendus.
41.AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. AÕS § 72 lg 5 sätestab, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. KrtS § 13 lg 1 sätestab, et korteriomanikud võivad kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid käesolevas seaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. KrtS § 13 lg 2 sätestab, et korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele kohaldatakse käesoleva seaduse §s 9 sätestatut. KrtS § 9 lg 2 sätestab, et iga korteriomanik võib teiselt korteriomanikult nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui: 1) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega; 2) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. KrtS § 9 lg 3 sätestab, et käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 1 nimetatud olukorra esinemist eeldatakse, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. KrtS § 9 lg 6 sätestab, et käesoleva paragrahvi lõikes 3 sätestatud juhul võib lõigetes 2 ja 5 nimetatud nõuded, samuti muudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks vajaliku kinnistamisavalduse esitada ka korteriühistu. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
42.Esmalt puudutab kohus volituse puudumise temaatikat. 26.08.2019 toimus korteriühistu üldkoosolek, millega otsustati anda avaldajale I kui korteriomanikule/korteriühistu juhatuse liikmele volitus kohtusse pöördumiseks nõudmaks puudutatud isikutelt I ja II tahteavaldusi kasutuskorra kokkuleppe muutmiseks (tlk 23-26 – protokoll, ptk 3). Käesoleval juhul on kohtusse lisaks avaldajale pöördunud ka kolm teist korteriomanikku. Puudutatud isik leiab, et avaldajatel puudub volitus kohtusse pöördumiseks. Kohus leiab, et avaldajatel on seadusest tulenev õigus käesoleva avaldusega kohtu poole pöördumiseks, mistõttu on puudutatud isikute I ja II vastuväide alusetu. KrtS § 9 lg 2 ja 6 sätestavad mistahes korteriomanikule ja ka korteriühistule õiguse korteriomanike kokkulepet puudutava avaldusega kohtu poole pöörduda. Nimetatud õigust ei saa
kitsendada korteriühistu üldkoosoleku otsusega. Ühtlasi märgib kohus, et käesolev vaidlus ei puuduta korteriomanike kokkuleppe muutmist, kuid just nimetatud avalduse esitamisega seonduva volituse andmist on 26.08.2019 korteriühistu üldkoosolekul arutatud. Seega ei ole 26.08.2019 korteriühistu üldkoosoleku p-is 3 otsustatud volituse temaatika käesolevasse menetlusse puutuv. Avaldajaid esindab kohtumenetluses I R ning esindusõiguse olemasolu tõendavad avaldajate poolt 09.03.2020 antud volikirjad (tlk 29-36). Volitus on antud mh parkimisala korrastamisega seonduva kohtumenetluse pidamiseks. Seega on kohus seisukohal, et avaldajatel on õigus käesoleva avalduse kohtu poole pöörduda ning avaldajate esindaja volitus on kehtiv.
43.Järgnevalt analüüsib kohus, kas korterühistu üldkoosolek oleks pidanud enne vaidlusaluse küsimuse osas kohtusse pöördumist vastu võtma otsuse, millega otsustatakse Männiku tee 59 kinnistu hoovialal tehtavate töödega seonduv detailselt (millised materjalid, planeering, vajalikud load jms). Kohtu hinnangul ei ole vastava otsuse tegemine vältimatult vajalik ega ole eelduseks kohtusse pöördumisele. Üldkoosoleku otsuse olemasolu lihtsustab üksnes asja menetlust, kuivõrd langeb ära vajadus analüüsida KrtS § 9 lg 2 p-is 1 nimetatud temaatikat. Käesoleval juhul vastav otsus puudub, kuivõrd 26.08.2019 korteriühistu üldkoosolekul nimetatud teema osas ei hääletanud. Seega peab kohus analüüsima ka KrtS § 9 lg 2 p-is 1 nimetatud temaatikat.
44.Puudub vaidlus, et 02.08.2006 sõlmisid elamu tolleaegsed korteriomanikud notariaalse kasutuskorra kokkuleppe, mis kanti iga korteriomandi kinnistusraamatu III jakku (tlk 12-16, ptk 4). Kasutuskorda ei ole muudetud ning see on kehtiv. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-12-08 p-des 9-10 märkinud järgmist: „Kaasomanike kokkulepped kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise kohta kehtivad esmajoones üksnes nende kaasomanike suhtes, kes on kaasomanikud lepingu sõlmimise ajal. Lähtudes AÕS § 79 lg-st 1 kehtivad vallasasja kaasomanike kokkulepped ka nende õigusjärglaste suhtes, st need seovad kaasomaniku vahetumisel ka uut kaasomanikku. Kinnisasja kaasomanike kasutuskokkulepped saab AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste suhtes siduvaks muuta aga üksnes kinnistusraamatusse märkuse kandmise vahendusel (vt selle kohta ka Riigikohtu 13. veebruari 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-6-07, p 19, 8. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-197-06, p-d 21 ja 22 ning viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-04, p 11). Kinnistusraamatusse kandmata ei ole kaasomanike kokkulepped uue kaasomaniku jaoks kohustuslikud.“ Seega kuivõrd 2006. a sõlmitud kasutuskorrakokkulepe on notariaalne ning selle kohta on tehtud ka märge kinnistusraamatusse, on nimetatud leping tänastele kaasomanikele siduv. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-121-05 p-is 42 kinnitanud, et sarnaselt kinnisasjale juurdepääsuõigusega võib asjaolude muutmisel nõuda kohtult ka varem määratud kasutuskorra muutmist. Avaldajad ei taotle avalduses kasutuskorra muutmist ning selle kohta kannete tegemist kinnistusraamatusse. Seega peab kohus lähtuma kehtivast kasutuskorrast. Avaldaja soovivad sisuliselt, et kohus kohustaks puudutatud isikuid I ja II nõustuma xxx kinnistu hoovialal tehtavate töödega avaldajate kirjeldatud viisil. Nimetatud avalduse rahuldamiseks peab kohus tuvastama, milline on korteriomanike vahelise kasutuskorra kokkuleppe sisu ning kas avaldajate taotletu on sellega kooskõlas.
45.Kehtiva kasutuskorra p 4.3 sätestab, et kõik olulised küsimused, mis on seotud eluruumide pinna ja ruumide funktsiooni muutmisega, hoovi planeerimisega jne, otsustatakse kõikide korterite omanikega kooskõlastatult. Hoovi planeerimisel jne loetakse kooskõlastuseks ka kahe nädala jooksul pärast enamusotsuse teatavakstegemist kirjaliku seisukoha edastamata jätmist või motiveerimata põhjendusega eitava vastuse esitamist. Kasutuskorra punktis 4.7.1 leppisid omanikud kokku hoovi planeeringu muutmises selliselt, et hoovi luuakse xxx elanike autodele
parkimisplats võimalikult idapoolse aia lähedale, kuid mitte lähemale kui 15 meetrit hoovipoolsest fassaadist. Seejärel on autode parkimine ja pesemine hoovis sellest piirist lähemal keelatud. Puudub vaidlus, et pooled ei ole saavutanud kasutuskorra p-s 4.3 nimetatud üksmeelt hoovi planeerimise osas. Pooled ei vaidle, et kinnistu hooviala vajab korrastamist. Poolte vahel on põhimõttelised erimeelsused hooviala korrastamise lahenduse osas. Kohus märgib, et lähtub avalduse lahendamisel asjaolust, et kasutuskorra punktis 4.7.1 on kaasomanikud kokku leppinud üksnes autode parkimisplatsi asukohas ja selle kauguses kinnistul asuvast korterelamust. Kasutuskord ei hõlma kohtu hinnangul juurdepääsu parkimisalale, mistõttu ei pea juurdepääs parkimisalale olema korterelamu fassaadist vähemalt 15 m kaugusel. Tsiviilasjas nr 2-07-51782 tehtud kohtulahend on küll parkimisala juurdepääsu lugenud hoovi planeerimise mõjualasse ning märkinud, et sellega seonduvalt on hooviala töödeks vajalik kõigi kaasomanike nõusolek. Siiski ei ole kohtu hinnangul põhjendatud sellest lahendist lähtuda käesolevas asjas. Tsiviilasjas nr 2-07-51782 põhjustas vaidluse asjaolu, et korteriühistu asus kaasomanike nõusolekuta juurdepääsu asukohta määrama. Käesoleval juhul on korteriomanikud ise esitanud avalduse kahe korteriomaniku vastu korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks eesmärgiga lahendada hooviala planeerimine kaasomanike kokkuleppega (mitte ei tee seda nende eest korteriühistu). Kõik kaasomanikud (v.a puudutatud isikud I ja II) on saavutanud hooviala planeerimise osas kokkuleppe ning käesolevas asjas selgitabki kohus välja, kas puudutatud isikud peaksid vastava kokkuleppe osas aktsepti andma.
46.Avaldajad soovivad hooviala korrastada, tehes seda mh vastavalt hooviala korrastamise skeemile (tlk 27), nimelt: ehitada uue piirdeaia ning asendada lagunev jalg- ja autovärav; katta kõnnitee ja parkimiskohad tänavakiviga; katta kõnnitee ja parkimiskohtade vaheline ala murukiviga. Kohus saab puudutatud isikuid kohustada eelnimetatud töödeks nõusolekut andma ning asendada vastava nõusoleku kohtuotsusega, kui (i) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning (ii) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Hea usu põhimõte on eraõiguse üldpõhimõte, mille Eesti õiguses sätestab TsÜS § 138 lg 1. Lisaks kohustab ka AÕS § 72 lg 5 teine lause kaasomanikke üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest ja TsÜS §-st 32 tuleneb sama kohustus juriidilise isiku liikmetele. Kohus märgib veelkord, et menetlusosalised ei vaidle vajaduse üle hooviala korrastada, mistõttu puudub tegelikkuses ka vaidlus avalduses nimetatud tööde tegemise vajaduse osas. Puudutatud isikud I ja II soovivad tööde teostamist lihtsalt teist suguse skeemi alusel. Kohtu hinnangul on eeltooduga täidetud esimene eeldus – olemasoleva olukorra säilitamine seonduvalt hooviala ja aiaga oleks korteriomanike poolset korrastamise soovi arvestades vastuolus hea usu põhimõttega, teisisõnu kõik korteriomanikud soovivad, et olemasolev olukord muutuks. Puudutatud isikud I ja II ei ole esile toonud, kuidas avaldajate soovitud viisil hooviala ja aia korrastamine kahjustab ülemääraselt nende õigustatud huve. Asjaolu, et juurdepääs jääb praegusesse asukohta, ei kahjusta kohtu hinnangul puudutatud isikute I ja II huve, kuivõrd: (i) juurdepääs Pohla tänavalt praeguses asukohas on aastatepikkune tava; (ii) juurdepääsu kasutamine sõidukitega parkimisalale pääsemiseks ei kujuta endast suurt riivet, kuivõrd eelduslik kasutussagedus on väike, tegemist oleks peamisel sõiduautodega, mis mööduvad majast vähemalt 10 m kauguselt ega tekita müra, tolmu, vibratsiooni ega muid mõjutusi, kusjuures tegelik riive tuleneb avalikult kasutatavast Pohla tänavast, mille vahemaa elamuga on Maa-ameti kaardirakenduse kohaselt ca 3,5 m; (iii) olemasoleva aia renoveerimine on eelduslikult odavam kui aia renoveerimine selliselt, et väravad paigutatakse uude asukohta (lisandub võimalik puude
langetamisega seotud kulu, xxx tn ääres paikneva unikivist jalakäijate tee ümberehitamisega seotud kulu; prügimaja lammutamise ja uude asukohta ehitamisega seotud kulu – vt ka avaldajate 12.10.2020 seisukohale lisatud fotosid). Kohus märgib, et asjaolu, et puudutatud isik I on arhitekt, ei oma käesolevas vaidluses tähendust – küsimuse lahendamine ei eelda vastavaid eriteadmisi, see eeldab üksnes poolte kokkulepet. Seega leiab kohus, et täidetud on ka teine eeldus - muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
47.Seonduvalt avaldajate väidetega, et puudutatud isikute I ja II lahenduste kohaselt hooviala planeerides väheneb päästevõimekus, rikutakse liikumispuudega inimeste ligipääsetavuse eeskirju ning puudutatud isikute I ja II toodud skeemide alal kasvab puid, mida tõenäoliselt nende väärtusklassi ja linnaosa asjakohast regulatsiooni arvestades langetada ei saa, on tõendamata, mistõttu jätab kohus nimetatud väited tähelepanuta. Avaldajate viidatud hoone välisilme temaatika (sh arhitekt Karl Treumanni (Tarvas) loomingu austamine ja hoone registreering Tallinna linna väärtuslike hoonete nimekirjas, vastuolu kasutuskorra punktiga 4.2) ei ole asjakohane, kuivõrd käesolev vaidlus hoonet ei puuduta – see puudutab piirdeaeda, juurdepääsu asukohta ning hooviala planeeringut.
48.Kohus leiab eeltoodule tuginedes, et avaldus tuleb rahuldada ning kohustada puudutatud isikuid L K’t ja A Z’it andma tahteavaldus korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, mille kohaselt: xxx kinnistule ehitatakse uus piirdeaed ning jalg- ja autovärav; xxx kinnistul asuv parkimisala korrastatakse selliselt, et kõnnitee ja parkimiskohad kaetakse tänavakiviga ning kõnnitee ja parkimiskohtade vaheline ala kaetakse murukiviga vastavalt määruse lisas olevale hooviala korrastamise plaanile. Kohus asendab eelnimetatud tahteavaldused käesoleva kohtumäärusega.
49.Kohus selgitab, et korteriomanike kokkulepe kui võlaõiguslik tehing kehtib tehingu poolte vahel ka ilma kinnistusraamatusse kandmata, kanne on vajalik ainult selleks, et muuta kokkulepe siduvaks ka korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes.
50.Kohus selgitab ühtlasi, et käesolev lahend asendab üksnes puudutatud isikute I ja II nõusolekut resolutsioonis nimetatud tööde tegemiseks, mh plaanil näidatud asukohas. Tööde tegemisega seotud detailid (materjalid, värvid, load jms) tuleb otsustada seaduses või korteriomanike kokkuleppes sätestatud korras.
51.Kõik käesolevas kohtumääruses käsitlemist mitteleidnud menetlusosaliste väited ja tõendid kohtu hinnangul asjas tähtsust ei omanud. Menetluskulud
52.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et olukorras, kus antud menetlus toimus kõigi korteriomanike huvides ja nii avaldajad kui puudutatud isikud esitasid menetluses osaliselt põhjendamatuid väiteid, tuleb menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.