Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov
Kohtuasi
VPi ja KKi hagi VH ja MH vastu lepingust taganemise järgses ostuhinna tagastamise, kahju hüvitamise ja viivise nõudes, alternatiivselt kahju hüvitamise ja viivise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 2. oktoobri 2020 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
VPi ja KKi apellatsioonkaebus VH ja MH vastuapellatsioonkaebus
Kaebuse hind ringkonnakohtus
Apellatsioonkaebuse hind 48 912,48 eurot Vastuapellatsioonkaebuse hind 17 776,25 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja I VP (isikukood xxxxxxxxxx) esindajad ringkonnakohtus Hageja II KK (isikukood xxxxxxxxxx) Hagejate lepinguline esindaja advokaat Marko Pikani Kostja I VH (isikukood xxxxxxxxx) Kostja II MH (isikukood xxxxxxxxxx) Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Veikko Puolakainen Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 2. oktoobri 2020 otsus osas, milles maakohus mõistis VHlt ja MHlt solidaarselt välja dokumentaalsete tõendite saamise kulu 2808 eurot, viivise sellelt summalt perioodi 12.12.2019 – 02.10.2020 eest 181,71 eurot ja viivise sellelt summalt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 03.10.2020 kuni summa tasumiseni. Samuti tühistada Harju Maakohtu 2. oktoobri 2020 otsus osas, milles maakohus jättis viivise nõude dokumentaalsete tõendite saamise kulu summas 2808 eurot hüvitamise nõudelt rahuldamata. Teha tühistatud
osas uus otsus, millega jätta VPi ja KKi hagi VH ja MH vastu dokumentaalsete tõendite saamise kulu summas 2808 eurot ja sellelt summalt viivise väljamõistmiseks läbi vaatamata.
2.Tühistada Harju Maakohtu 2. oktoobri 2020 otsus osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagi kahjuhüvitise 17 972,25 eurot ja viivise 02.10.2020 seisuga 1190,23 eurot väljamõistmiseks. Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista VHlt ja MHlt solidaarselt VPi ja KKi kasuks täiendavalt välja kahjuhüvitis 17 972,25 eurot ja viivis 02.10.2020 seisuga 1190,23 eurot.
3.Tühistada Harju Maakohtu 2. oktoobri 2020 otsus osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagi täiendavalt kahjuhüvitiselt summas 17 972,25 eurot võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivise väljamõistmiseks alates 03.10.2020. Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista VHlt ja MHlt solidaarselt VPi ja KKi kasuks välja täiendavalt kahjuhüvitiselt summas 17 972,25 eurot viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 03.10.2020 kuni kahjuhüvitise tasumiseni.
4.Tühistada Harju Maakohtu 2. oktoobri 2020 otsus menetluskulude jaotuse osas ja teha uus menetluskulude jaotus.
5.Muus osas jätta Harju Maakohtu 2. oktoobri 2020 otsus muutmata.
6.Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine: 6.1 Jätta VPi ja KKi hagi VH ja MH vastu dokumentaalsete tõendite saamise kulu summas 2808 eurot ja sellelt summalt viivise väljamõistmiseks läbi vaatamata. 6.2 Muus osas rahuldada hagi osaliselt. 6.3 Mõista VHlt ja MHlt solidaarselt VPi ja KKi kasuks välja kahjuhüvitis 31 623,74 eurot ja viivis 02.10.2020 seisuga 2073,64 eurot. 6.4 Mõista VHlt ja MHlt solidaarselt VPi ja KKi kasuks välja kahjuhüvitiselt summas 31 623,74 eurot viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 03.10.2020 kuni kahjuhüvitise tasumiseni. 6.5 Jätta maakohtu menetluskulud 90 % ulatuses solidaarselt VPi ja KKi kanda ja 10 % ulatuses solidaarselt VH ja MH kanda.
7.Jätta ringkonnakohtu menetluskulud poolte endi kanda.
8.Harju Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist.
9.Apellatsioonkaebus ja vastuapellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.VP (hageja I) ja KK (hageja II) esitasid Harju Maakohtule 30.07.2018 hagiavalduse ja 17.02.2019 ning 29.03.2019 selle täiendused. 15.11.2019 esitasid hagejad hagiavalduse tervikteksti, milles palusid mõista VHlt (kostja I) ja MHlt (kostja II) solidaarselt hagejate kasuks välja põhivõla 253 621,45 eurot, hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 33,09 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise põhinõudelt 251 398 eurot perioodi 30.07.2018 – 15.11.2019 eest summas 26 062,74 eurot ja edasiulatuva viivise seadusjärgses määras põhinõudelt 253 621,45 eurot alates 16.11.2019 kuni täitmiseni. Alternatiivselt, kui kohus ei pea lepingust taganemist põhjendatuks, siis palusid hagejad mõista kostjatelt solidaarselt välja põhivõla 61 583,99 eurot, viivise põhinõudelt 1398 eurot 30.07.2018 seisuga 33,09 eurot, alates 30.07.2018 kuni 15.11.2019 viivise summas 144,93 eurot ja viivise seadusjärgses määras põhinõudelt 61 583,99 eurot alates 15.11.2019 kuni täitmiseni.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 10.11.2017 kinnistu müügilepingu, mille esemeks oli kinnistu asukohaga Xxxxxxxxxxxx. Kinnistu üle läbirääkimistel eeldasid hagejad, et kõik elamu tehnosüsteemid on töökorras, elamu on ehitatud ehitusprojekti järgides ning elamul on kehtiv kasutusluba, kuivõrd nii oli kirjas ka müügikuulutuses, lepingus ja kostjad kinnitasid seda hagejatele korduvalt ka suuliselt. Enne lepingu sõlmimist olid hagejad teinud kohapeal elamu visuaalse ülevaatuse, mille käigus elamul mingisuguseid puudusi ei tuvastatud. Lepingu p-s 2.1.5 kinnitasid kostjad, et lepingu esemel ei ole mingeid kostjatele teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostjad ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.
3.Kostjad andsid hagejatele elamu otsese valduse üle 31.01.2018. Vahetult pärast elamusse sissekolimist avastasid hagejad, et elamul esineb mitmeid puudusi, millele kostjad ei olnud lepingu sõlmimisel ega enne seda tähelepanu osundanud ning mida hagejatel ei olnud enne lepingu sõlmimist visuaalse vaatluse käigus võimalik tuvastada. 02.02.2018 teavitasid hagejad kostjaid elamu küttesüsteemi puudustest, misjärel pooled pidasid kirjavahetust puuduste põhjuste väljaselgitamiseks ja lahendamiseks. 06.02.2018 ja 10.02.2018 saatsid hagejad kostjatele uued kirjad, kus kirjeldasid ka teisi puudusi, mis olid pärast ekspertide poolt elamu põhjalikumat ülevaatust hagejatele teatavaks saanud. 14.03.2018 esitasid hagejad kostjale pretensiooni, milles kirjeldasid detailsemalt kõiki lepingu eseme varjatud puudusi ja mittevastavusi.
4.Elamu küttesüsteemil on puudused. Elamu 1. korrusel ei tööta põrandaküttesüsteem nõuetekohaselt, millest tingituna on talveperioodil köögis ja tubades maksimaalselt 17-19 kraadi sooja ning sanitaarruumides ja esikus ~14 kraadi sooja. Elamu müügikuulutuses oli ainsaks kütteallikaks toodud põrandaküte. Hagejad kutsusid probleemi lahendamiseks tehniku, kes vahetas välja peale- ja tagasivoolu torustiku ning paigaldas süsteemi hoolduseks ja jälgimiseks vajaliku sulgarmatuurid ning soojusmõõtjad. Tööde käigus
tuvastati, et süsteem on osaliselt ummistunud. Pärast tehtud töid soojenes 1. korruse põrand piisavalt, et soojendada elutuba ja kööki, kuigi põrandal oli jätkuvalt tuntavalt jahedaid kohti. Problemaatiliseks jäid jätkuvalt saun, 1. korruse dušinurk, esik ja WC. Hagejad tellisid puuduse tuvastamiseks ekspertiisid, mis kinnitasid, et elamul esinevad ulatuslikud probleemid küttesüsteemiga. Nimelt ei ole täidetud tuleohutuse ja süsteemi nõuded ning küttesüsteem ei ole töökorras.
5.Küttesüsteemide ekspertiisi viis läbi tuleohutusekspert AK (Xxxxxxxx OÜ), kes esitas 11.03.2018 ehitise tuleohutusauditi ja 12.03.2018 küttesüsteemi ekspertiisi. Ekspertiisis on täheldatud, et elamus asuvad tahkeküttel töötavad kütteseadmed ei vasta esitatud paigaldusnõuetele – probleemid esinevad õhuvajadusega, ohutuskujadega, ühenduslõõriga, kivikorstnatega ja küttesüsteemi puhastatavusega. Need puudused viitavad sellele, et elamu ei vasta ehitise kasutamise nõutele ja ei ole elamiseks seetõttu ohutu. Küttesüsteemi töökorda hindasid eksperdid AL ja HH ning nende hinnangul on probleemi põhjustanud süsteemi täitmine joogiveega (mitte n-ö surnud veega), mis on põhjustanud katlakivi ja rooste tekke süsteemis. Nende hinnangul on vaja süsteem läbi pesta ja küttesüsteem täita nõuetekohase veega. ALi visiidi käigus selgus veel akumulatsioonipaagi ebapiisav soojustus. Paak on soojustamata alt ja seina vahelt, mis on visuaalsel vaatlusel märkamata jääv osa. Seega antud probleemid on tekkinud küttesüsteemi eelneva vale hooldamise tagajärjel ning süsteemi töökorra taastamiseks tuleb teostada mitmed lisatööd. OÜ Yyyyyyyyyy spetsialist on selgitanud, et süsteemi põhjalik läbipesu defekti täielikuks eemaldamiseks ei ole võimalik, vaid rikutud akumulatsioonipaak tuleb siiski välja vahetada.
6.Hagejad tellisid eksperdilt GEilt ekspertiisi, mille kohaselt on elamu puudused kokkuvõtvalt järgmised: küttesüsteem ei taga vajalikku sisetemperatuuri; elamu ei ole nõuetekohaselt tuletõkke sektsioonideks eraldatud; ventilatsioon on puudulik; akumulatsioonipaak isoleerimata ja tuleb välja vahetada; torustikud on isoleerimata; põrandaküttes ulatuslikud probleemid, vooluhulk torustikus väga väike, põrandaküte on kas ummistunud või ei tööta üleüldse; 1. korrus külm, osasid ruume pole võimalik kütta kõrgemale temperatuurile kui 18 kraadi.
7.Elamu ei vasta tuleohutusnõuetele. Kui hagejad uurisid Xxxxxxx vallast ja Päästeametist elamu kasutusloa kohta, siis selgus, et Päästeametil pole ülevaatusest märget tehtud. Samuti pole vallal kasutusloa taotluse juures vastavat dokumenti ja ka ülevaatuse akti. Seejärel tellisid hagejad tuleohutusauditi, mille teostamisel selgus, et elamu ei vasta tuleohutusnõuetele ega ka ehitusprojektile. Hinnangu andis ka korstnapühkija M. V, kes käis 05.03.2018 elamus ja tuvastas korstnal mitmed puudused.
8.Elamul ei ole mehhaanilist vastupidavust ja stabiilsust. 2018. a veebruari alguses avastas hagejate tellitud ehitusmees, et sauna põrand on vajunud. Eksperdi poolt põranda vajumise põhjuseid uurides selgus, et kostjad on varasemalt üritanud vajumise tagajärgi parandada tasandusvaluga, kuid tööde järgselt on vajumine jätkunud ning parandatud lõiku on tekkinud ~3mm pragu. Vastavalt kostjate poolt 22.02.2018 esitatud pretensioonide tagasilükkamise dokumendile olid nad puudusest teadlikud, aga ei pidanud seda oluliseks.
Vajumise põhjuseid uurides selgus, et hoone pole ehitatud ehitusprojekti järgselt. Projekti järgselt pidi korsten asuma ilma vundamendita uue korpuse põrandaplaadi keskel. Ehituse käigus on põrandaplaat poolitatud vundamendiga ja kandva vaheseinaga. Korsten on rajatud vaheseina vahetuslähedusse põrandaplaadi peale. Tänaseks on korsten koos põrandaplaatide ja vahevundamendiga vajunud sõltuvalt asukohast 1-3 cm.
9.Elamul on puudusi ka energiasäästlikkuse- ja tõhususega. Muudetud on elamu soojustuse lahendust. Projektijärgne mineraalvill + tuuletõkke-kipsplaadi asemel on kasutatud EPS + puitkiud-tuuletõkkeplaati. 06.03.2018 koostatud termograafilise ülevaatuse raporti kohaselt on pindadel suured temperatuurierinevused, esinevad külmasillad ja õhulekked.
10.Eelnevast tulenevalt ei vasta elamu lepingutingimustele, sest elamul ei ole kokkulepitud omadusi. Elamu ei vasta otstarbele, milleks ostjad seda vajavad (elamiseks). Küttesüsteem ei vasta nõuetele ega võimalda elamut kütta nõuetele vastava temperatuurini, mis omakorda ei võimalda elamut sihtotstarbeliselt kasutada. Tegemist on olulise rikkumisega ja varjatud puudustega. Hagejatel on õigus lepingust taganeda. Hagejad on lepingust taganenud 14.03.2018 kostjatele saadetud kirjas.
11.Eeltoodust tulenevalt on hagejatel õigus nõuda ostuhinna tagastamist summas 250 000 eurot. Lisaks on hagejatel õigus nõuda lisakulude hüvitamist summas 3621,45 eurot, mis on seotud puuduste tuvastamisega või on puudustest põhjustatud: 1188 eurot tuleohutusauditi kulu, 210 eurot termoülevaatuse kulu, 1080 küttesüsteemi ekspertiisi kulu, 180 eurot konsultatsiooni ja objekti külastuse kulu, 150 eurot kütte mõõtmise ja dokumenteerimise kulu ning 813,45 eurot elektri ülekulu. Lisaks võlgnevad kostjad 30.07.2018 seisuga viivist 33,09 eurot ja perioodi eest 30.07.2018 – 15.11.2019 viivist 26 062,74 eurot. Samuti nõuavad hagejad põhivõlalt 253 621,45 eurot viivist seadusjärgses määras alates 16.11.2019 kuni põhinõude täitmiseni.
12.Kui hagejate taganemisest tulenev nõue ei kuulu rahuldamisele, siis paluvad hagejad kostjatelt välja mõista kahjuhüvitise summas 61 583,99 eurot järgnevalt: 7472,54 eurot – kulud küttesüsteemi vigade parandamiseks, paagi demonteerimiseks ja uue paagi paigaldamiseks (WWWWW AS 17.02.2019 hinnapakkumine); 50 490 eurot – kulud mehhaaniliste läbivajumiste, soojustuse vigade ja tuleohutusnõuete eiramise vigade parandamiseks ( Hhhhhhhh OÜ hinnapakkumine); 1188 eurot tuleohutusauditi kulu, 210 eurot termoülevaatuse kulu, 1080 eurot küttesüsteemi ekspertiisi kulu, 180 eurot konsultatsiooni ja objekti külastuse kulu, 150 eurot kütte mõõtmise ja dokumenteerimise kulu ning 813,45 eurot elektri ülekulu. Samuti nõuavad hagejad seadusjärgset viivist põhinõudelt 1398 eurot 30.07.2018 seisuga 33,09 eurot, alates 30.07.2018 – 15.11.2019 summas 144,93 eurot ja põhinõudelt 61 583,99 eurot alates 15.11.2019 kuni põhinõude täitmiseni.
13.30.04.2020 menetlusdokumendis suurendasid hagejad elektri ülekulunõuet 959,14 euro võrra perioodil 2019 märts – veebruar 2020 kantud kulude eest. Lisaks hagejad täpsustasid ja suurendasid 1030 euro võrra kahju hüvitise nõuet seonduvalt ehitise puuduste kõrvaldamisega. Hageja paluvad välja mõista täiendavalt nõudelt summas 1989,14 eurot (959,14 + 1030) seadusjärgset viivist alates 30.04.2020.
Vastus hagile
14.Kostjad vaidlevad hagile vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
15.Müüdud elamu vastas lepingutingimustele. Lepingu ese on 1968. aastal ehitatud ja 2006/2007 renoveeritud elamu, mille puhul ei saaks juba põhimõtteliselt eeldada, et see vastaks kõikidele täiesti uutele ehitistele kehtivatele nõuetele. Seejuures on oluline, et kostja I on ise Eeeeeeee projektijuht ja on seetõttu keskmisest ostjast oluliselt paremini ehitusküsimustega kursis. Elamu küttesüsteem oli igati töökorras ja elamu tervikuna oli sihtotstarbeliseks kasutamiseks täiesti ohutu, mida mh kinnitab ka ehitisele renoveerimise järgselt 2008. a väljastatud ehitise kasutusluba. Kasutusluba tõendab, et ehitis vastas kõikidele sel hetkel kehtinud nõuetele, sh ehitustehnilistele ja ohutusnõuetele.
16.Müügilepingust taganemine ei ole õiguspärane ning on kostjate jaoks tagajärjetu. Täidetud ei ole taganemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Taganemisõigust on võimalik kasutada vaid mõistliku aja jooksul pärast seda, kui isik sai olulisest lepingurikkumisest teada. Müügileping sõlmiti 10.11.2017, elamu anti hagejatele üle 31.01.2018, kuid taganemisavaldus on esitatud alles hagiavalduses, mis on kostjatele kätte toimetatud 26.09.2018. 14.03.2019 kiri on hagejate poolt täiendava tähtaja andmine, mitte taganemisavaldus. Hagejad said väidetavatest elamu küttesüsteemi puudustest teada 2018. a veebruaris. Seega on taganemine aset leidnud ligi 10 kuud pärast lepingu sõlmimist ja 7 kuud pärast elamu üleandmist.
17.Lepingust taganemine ei ole proportsionaalne. Puuduste kõrvaldamise kuluks hindavad hagejad 57 962,54 eurot, mis on 20% kinnistu ostuhinnast. Puudub lepingurikkumine, sh oluline lepingurikkumine.
18.Elamu küttesüsteem oli töökorras. Tuleohutusnõuetele vastavust tuleb hinnata 2008. a seisuga. Elamu küttesüsteemi korrasolekut või toimivust ei ole üldse hinnatud. Elamut ei ole hinnatud 2008. a nõuetele vastavalt. 12.03.2018 ekspertiisis loetletud väidetavad puudused olid sellised, mida oli võimalik kindlaks teha elamu visuaalse ülevaatamise käigus. Seega ei ole tegemist varjatud puudustega. Hagejad ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et küttesüsteem ei tööta. Kui hagejad kasutasid küttesüsteemi selliselt, et nad pidevalt reguleerisid ja katsetasid erinevaid keskküttekatla parameetreid, siis ei tähenda see veel küttesüsteemi puudust või mittevastavust, vaid oskamatut katla kasutamist. Olukorras, kus hagejatele anti üle toimiva küttesüsteemiga elamu ja hagejad on seda asunud omal käel lahti võtma ja automaatikat ja regulaatoreid ümber seadistama, siis ei saa võimalike tagajärgede eest olla kuidagi vastutavad kostjad. Ekspertiiside ja tuleohutusauditite järeldused on vaieldavad.
19.Hagejate väited, seoses elamu puudustega mehhaanilises vastupidavuses ja stabiilsuses, on tõendamata. Samuti on põhjendamatu kostjate väide, et elamu soojustus on puudulik. Termograafiline raport fikseeris objektis olukorra 2018. a märtsis, kuid tõendeid ehituslike
puuduste kohta ei ole. Kuna kostjad ei ole oma lepingulisi kohustusi rikkunud, siis ei ole nõue põhjendatud. Kahju suurus on tõendamata ning puudub põhjuslik seos. Kostjad märgivad, et tagasitäitmise võlasuhte peamine sisu on lepingu täitmiseks antu vastastikku tagastamine ja saadud kasu väljaandmine. Seega tuleks hagejatel tagastada ostetud kinnistu ning kostjatel ostuhind, kuid sellest (ning seega hageja nõudest) tuleb maha arvestada elamu kasutamisest saadud kasutuseelised. Kostjad hindavad kasutuseeliste suuruseks 36 000 eurot, mille kostjad tasaarvestavad müügilepingu tagasitäitmise nõudega. Maakohtu otsus ja põhjendused
20.Harju Maakohtu 02.10.2020 otsusega rahuldas kohus hagi osaliselt. Maakohus mõistis kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja kahjuhüvitise 16 459,49 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise perioodi 12.12.2019 – 02.10.2020 eest 1065,12 eurot ning edasiulatuva viivise põhinõudelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 03.10.2020 kuni põhinõude kohase täitmiseni. Hagejate menetluskulud jättis kohus 6,83% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ning kostjate menetluskulud 93,17% ulatuses solidaarselt hagejate kanda. Kohus määras, et menetluskulude rahaline suurus määratakse kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist.
21.Maakohus tuvastas, et vaidlus puudub järgmistes asjaoludes: Pooled sõlmisid 10.11.2017 müügilepingu, mille esemeks oli kinnistu asukohaga Xxxxxxxxxxxx. Kooskõlas lepingu p-ga 3.1 tasusid hagejad kostjatele 250 000 eurot (I kd, tlk 9-15); enne lepingu sõlmimist tutvusid hagejad elamuga korduvalt, vaatluse käigus puudusi ei täheldatud; kostjad andsid hagejatele elamu otsese valduse üle 31.01.2018. elamul on kehtiv kasutusluba (I kd, tlk 116); elamu on ehitatud 1968. a ja renoveeritud 2006/2007. a, 2016. a on välja vahetatud elamu katel;
22.Käesolevas asjas vaidlevad pooled eelkõige selle üle, kas hagejad on lepingust kehtivalt taganenud, sh kas lepingu ese vastab lepingutingimustele või kostjad müüjatena on müügilepingut oluliselt rikkunud. Lisaks vaidlevad pooled selle üle, kas hagejatele on tekkinud kahju, mis kuulub kostjate poolt hüvitamisele.
23.Hagejad tuginevad sellele, et lepingust on taganetud 14.03.2018 avaldusega. Maakohus leidis, et hagejad ei ole tõendanud, et kostjad oleksid 14.03.2018 e-kirja kätte saanud. Ekirja saajani jõudmist ei saa saatja tõendada saadetud e-kirja väljavõttega, sest see ei tõenda e-kirja jõudmist saajani. Maakohus asus seisukohale, et hagejad on lepingust taganenud 30.07.2018 hagiavalduse p-s 28 esitatud taganemisavaldusega (I kd, tlk 6), mis on kostjatele kätte toimetatud 26.09.2018. Maakohus tugines VÕS § 118 lg-le 1 ja Riigikohtu praktikale ning leidis, et mõistlik aeg lepingust taganemiseks on üldjuhul minimaalselt 6 kuud, kuid lühem kui täitmisnõude aegumistähtaeg (käesoleval juhul vähemalt 3 aastat – TsÜS § 146 lg 1). Käesoleval juhul on puuduste avastamise ja tehingust taganemise avalduse jõustumise vaheline aeg ca 7 kuud ja 20 päeva. Kohus oli seisukohal, et hagejad on taganemisavalduse
teinud mõistliku aja jooksul. Kuivõrd hagejad asusid sisuliselt kohe pärast asja valduse saamist kostjatega puuduste teemal kirjavahetust pidama, ei saanud kostjatel tekkida ootust või arusaama, et hagejad tehingust taganeda ei soovi.
24.Hagejad tuginevad asjaolule, et kinnistu müügikuulutuses oli kirjas, et elamu on ehitatud vastavalt normidele. Hagejate hinnangul hõlmab normidele vastavus asjaolu, et ehitis on ehitatud ehitusprojekti alusel, ehitis on tuleohutu ja tuleohutuse tingimused on täidetud ning et olemas on ka kehtiv kasutusluba. Kuulutuses (I kd, tlk 17) on märgitud, et „maja rekonstrueerimine ja juurdeehitus teostati 2006. a. Kõrvalhoone koos garaaži, puukuuri ja puhkeruumiga valmisid 2011. a. Ehitustöid tehti järgides nõudeid ning peale tööde lõppu väljastati kasutusluba“. Maakohtu hinnangul ei ole võimalik sellest tuletada pooltevahelist kokkulepet lepingu eseme omaduste kohta. Kuulutusest ei tulene hagejate väidetut (s.t et elamu on ehitatud vastavalt normidele). Kuulutusest tuleneb, et ehitustöid teostati nõudeid järgides. Kuulutusest ei ole võimalik tuletada, milliseid ehitustööde tegemist reguleerivaid nõudeid järgiti, mistõttu ei ole kohtul võimalik nimetatud nõuete mittejärgimist VÕS § 217 lg 1 p 1 tähenduses hinnata. Ei saa olla mõistlikku vaidlust, et ehitamist reguleerivaid norme on palju. Seega ei ole müügikuulutusest tulenev saanud müügilepingu osaks ega kajasta lepingueseme kokkulepitud omadusi.
25.Maakohus hindas nende puuduste esinemist ja olulisust, mis olid lepingust taganemise aluseks. Kohus selgitas, et ei hinda taganemise kehtivuse raames väidetavaid puudusi, millele ei ole hagejad taganemisavalduses tuginenud. Hagejad heitsid taganemisavalduses kostjatele ette järgmisi elamul esinevaid varjatud puudusi: Elamu küttesüsteemi puhul ei ole täidetud tuleohutuse ja süsteemi nõuded: o tahkeküttel töötavad kütteseadmed ei vasta esitatud paigaldusnõuetele: probleemid esinevad õhuvajadusega, ohutuskujadega, ühenduslõõriga, kivikorstnatega ja küttesüsteemi puhastatavusega; o küttesüsteem on täidetud joogiveega (mitte nö surnud veega), mis on põhjustanud katlakivi ja rooste tekke süsteemis; o akumulatsioonipaak on soojustatud ebapiisavalt. Elamu ei vasta tuleohutusnõuetele, kuna korstnal on mitmed puudused; Elamu küttesüsteem ei ole töökorras - 1. korrusel ei tööta põrandaküttesüsteem nõuetekohaselt, millest tingituna on talveperioodil köögis ja tubades maksimaalselt 17-19 kraadi sooja ning sanitaarruumides ja esikus ~14 kraadi sooja. Päästeametil pole märget kasutusloa menetluse raames tehtud ülevaatusest. Samuti pole Xx vallal kasutusloa taotluse juures vastavat dokumenti ja ka ülevaatuse akti. Elamu ei vasta ehitusprojektile; Elamul esineb puudusi mehhaanilise vastupidavusega ja stabiilsusega - sauna põrand on vajunud ja on tekkinud ~3mm pragu, korsten koos põrandaplaatide ja vahevundamendiga on vajunud sõltuvalt asukohast 1-3 cm. Elamu ei ole energiasäästlik- ja tõhus - pindadel on suured temperatuurierinevused, esinevad külmasillad ja õhulekked.
26.Hagejad on esitanud kohtule elamu tuleohutusauditi (Xxxxxxxxne OÜ 12.03.2018 töö nr EE-330A), kus asjatundja on avaldanud arvamust, et elamu ei vasta tuleohutusnõuetele. Tuleohutusauditi kohaselt hinnati selle raames ehitise vastavust Siseministri määrusele nr 17 (vastu võetud 30.03.2017). Määruse nr 17 § 55 lg 1 sätestab, et enne määruse jõustumist õiguslikul alusel ehitatud ehitisele, mida kasutatakse ehitisele ettenähtud kasutusotstarbe kohaselt, kohaldatakse ehitusloa väljastamise ajal kehtinud tuleohutusnõudeid. Seega antud juhul määrus nr 17 ei rakendu ja asjatundja arvamus põhineb vääral õiguslikul alusel. Lisaks tuleb märkida, et asjatundja arvamus ei sisalda viiteid normdokumentidele. Kohtu hinnangul ei oma nimetatud tõend puuduste esinemise teemal piisavat tõendusväärtust, mistõttu jätab kohus selle tähelepanuta.
27.Poolte vahel puudub vaidlus, et puudub luuk, mille kaudu pääseb pööningule. Projektis on sätestatud vastava luugi olemasolu. Seega tegemist on puudusega. Nimetatud puudus on varjatud, kuivõrd tavapärast ülevaatust teostades ei saa isik eeldada, et nimetatud luuk peab üldse olemas olema.
28.Hagejad on kohtule esitanud 13.03.2018 küttesüsteemi puudutava asjatundja arvamuse (Xxxxxxxxne OÜ töö nr KE-061A), kus asjatundja on kontrollinud küttesüsteemi ohutuse vastavust nõuetele. Lõppjärelduste kohaselt ei vasta elamu tahkeküttel töötavad kütteseadmed esitatud paigaldusnõuetele. Ka nimetatud asjatundja arvamuse puhul ei ole selge, millistele normdokumentidele elamu kütteseadmete paigaldus ei vasta.
29.Maakohtu seisukoht asjatundja aktis tehtud järelduste osas oli järgmine: korstna läbiviigud vahe- ja katuslagedest tuleb kontrollida ning parandada. Tegemist ei ole puudusega, kuivõrd ekspert on teinud ettepaneku puuduse olemasolu alles kontrollida. pliidi ja kerise puhastamine on raskendatud, rajada luugid või vahetada suitsutorud. Eksperdi arvamuses puudub konkreetne viide, millise õigusnormi alusel tuleks torud vahetada või luugid rajada. Asjatundja märgib, et puhastamine on raskendatud, kuid sellest ei ole võimalik järeldada, et puhastamine on välistatud. Seega ei saa tegemist olla puudusega. puudub juurdepääs elamu ühe korstna juurde ja kõrvalhoone korstna juurde. Ekspert pole viidanud normdokumendile, mis kinnitaks, et elamu katusele peaks olema paigaldatud kaks statsionaarset redelit. Katusel on olemas teisaldatav redel, mis tagab mõlemale korstnale juurdepääsu. Ka projekt nägi ette ühed astmerauad (analoog redelile). Kõrvalhoone korstnaga seotud väidetavaid puudusi ei ole kohtule arusaadavalt taganemise alusena välja toodud, tuginetud on elamu puudustele. katel ja saunakeris ei tohi olla samas suitsulõõris. Puudub konkreetne viide normdokumendile, mis vastava piirangu seab. Ekspert on küll viidanud standardile, kuid on jätnud konkretiseerimata, millisest standardist jutt on. Seega ei ole järelduse kujunemine arusaadav ega kontrollitav. ei ole tagatud ohutuskujad katla ja pliidi puhul (akti p 1.8); ei ole tagatud ohutuskujad saunakerise ühenduslõõri ja pliidi suitsutoru puhul (akti p 2). Ekspert ei ole viidanud, kust tuleneb ohutuskujade kaugus saunakerise ühenduslõõri ja pliidi suitsutoru puhul. Sama
seisukoht on kohtul ka katla ja pliidi ohutuskujade osas. Lisaks ei ole asjatundja välja toonud kütteseadme detaili kaugust seintest, laest ja põrandast, vaid on paljasõnaliselt viidanud, et ohutuskuja on alla normväärtuse. Eeltoodu tõttu on järeldusi võimatu kontrollida. vajadus likvideerida korstnapühkija aktis viidatud puudused. Kohus on juba ülal leidnud, et pööningule pääsemiseks on vajaliku luugi puudumise näol tegemist puudusega. Ohutuskujadega ja katuseredeliga seonduvalt on kohus eelmistes punktides seisukoha avaldanud. juhul, kui kõrvalhoones võetakse kasutusele mõni tahkekütteseade, tuleb likvideerida korstna puudused. Kohtu hinnangul ei saa nimetatud väidet puudusena käsitleda. Ekspert on viidanud, et kõrvalhoones küttekolded puuduvad (vt akti p 1.1). Korstnaotsade vähene lagunemine (vt akti p 3) ei ole puudus, tegemist on tavapärase kulumiga. Lisaks ei saaks olla tegemist varjatud puudusega. ventilatsiooniks on auk põrandas, mis on kaltsuga suletud – katlaruumi ventilatsioon ei vasta nõuetele. Kohtu hinnangul ei ole tegemist puudusega. Ventilatsiooni taastamiseks piisab kaltsu eemaldamisest. Asjatundja arvamusest (vt p 1.4) ei nähtu, et ventilatsiooni toimimist oleks objektiivsete mõõtmiste teel hinnatud.
30.Auditi 08.04.2020 täiendustest tulenevalt loeb kohus tõendatuks, et: õhu pealevool katlale ei vasta tootja poolt antud nõuetele (hetkel 1 x 120 mm ventilatsiooniava, kuid tootja nõue on, et 2 ventilatsiooniava (40 x 40 cm laes 1 tk ja 30 x 30 cm 1tk põrandas), tegemist on varjatud puudusega, kuivõrd hagejad ei saanud tavapärase ülevaatuse käigus tuvastada, et katlaruumi ventilatsiooniavade arv ja suurus ei vasta tootja nõuetele; katel ja saunakeris on ühendatud samasse suitsulõõri, mis on nõuetevastane. Arvestades kõnealuste kütteseadmete paiknemist elamus, ei olnud tavapärase ülevaatuse käigus võimalik tuvastada, millisesse korstnalõõri kütteseadmed ühendatud on; ei ole tagatud ohutuskujad saunakerise ühenduslõõri ja pliidi suitsutoru puhul. Tegemist on varjatud puudusega, kuivõrd hagejad ei saanud tavapärase ülevaatuse käigus tuvastada, kui suured on ohutuskujad ning kas need vastavad tuleohutusnõuetele.
31.Hagejad on taganemise alusena mh märkinud asjaolud, et Päästeametil pole märget kasutusloa menetluse raames tehtud ülevaatusest; Xx vallal pole kasutusloa taotluse juures vastavat dokumenti ja ka ülevaatuse akti. Kohus leidis, et nimetatud etteheiteid ei saa puudusena käsitleda. Asjaolu, et Päästeametil ja Xx vallal ei ole elamu ülevaatusest märget, ei oma tähtsust. Puudub vaidlus, et elamule on väljastatud kasutusluba, mis on kehtiv tänaseni. Samuti ei saa märgete puudumist paigutada kostjate mõjusfääri.
32.Hagejad on taganemise alusena mh märkinud, et elamu ei ole energiasäästlik ja –tõhus. Pindadel on suured temperatuurierinevused, esinevad külmasillad ja õhulekked. Tõendamiseks on esitatud Hhhhhh OÜ termograafilise ülevaatuse raport nr 060318. Hagejad märkisid, et see viitab puudulikule fassaadisoojustusele. Projekti kohaselt pidanuks hoone välisseinad olema soojustatud 100mm mineraalvillaga, mille peale
paigaldatakse tuuletõkke-kipsplaat (vt projekti ptk 9). Eelnimetatud lahenduse asemel on hagejate hinnangul kasutatud EPS + puitkiud-tuuletõkkeplaati (vt I kd, tlk 156). Kostjad on eelistungil kinnitanud, et villa asemel on kasutatud penoplasti, kuid on asunud seisukohale, et penoplast ei ole halvem lahendus kui projektijärgne mineraalvill. Maakohus leidis, et elamu soojustuse lahendus on teostatud teisiti, kui on projektis ette nähtud. Kostjad ei ole tõendanud väidet, mille kohaselt on pxxxxxxxgune lahendus projektijärgse lahendusega samaväärne või parem. Olukorras, kus elamu välisseinad ei ole soojustatud projektikohaselt, võib tekkida olukord, kus elamu ei ole piisavalt soojapidav. Termograafilise ülevaatuse raportist nähtub, et see risk on realiseerunud. Raporti punktis 5 (lk 4) on märgitud, et: „Üldiselt probleemseks nurgaks võib pidada seina temperatuurist >3°C jahedamat nurka, probleemseks siseseinaks võib pidada >1°C temperatuurivahega seina võrreldes teiste siseseintega, välisseina puhul kui vahe on >2°C. Samuti võib ebakvaliteetseks soojustuseks pidada soojustust, kust pinnatemperatuurid erinevad rohkem kui 0.5 kraadi.“ Ekspert tuvastas, et viiel seinal esinevad pinna temperatuuride vahed: 4.9°C (I kd, tlk 65 - ülemine foto), 2.5°C (I kd, tlk 65 - alumine foto), 3.1°C (I kd, tlk 65 pöördel - ülemine foto), 4.3°C (I kd, tlk 66 - alumine foto) ja 4.8°C (I kd, tlk 66 pöördel - alumine foto) ulatuses. Lisaks esinevad õhulekked. Samuti on külmasillad ruumide alumises servas, nurgas ja laes. Elamu mõned seinad on ebaühtlaste temperatuuridega ehk seinal on jahedamad piirkonnad. Kokkuvõttes on elamul tuvastatud pinnatemperatuuride ebaühtlust ja õhulekkeid, mis viitavad soojustuse puudulikule paigaldusele. Seega on elamu välisseinte soojustus puudulik ning tegemist on varjatud puudusega (st seda polnud tavapärase ülevaatuse käigus võimalik avastada).
33.Alumise korruse aknaid puudutavad etteheiteid on asjakohatud, kuivõrd on tõendamata, et nende pxxxxxxxgune paigaldusviis oleks projekti või mõne valdkonda reguleeriva normiga vastuolus.
34.Hagejad on taganemise alusena mh märkinud asjaolu, et elamu 1. korrusel ei tööta põrandaküttesüsteem nõuetekohaselt, millest tingituna on talveperioodil köögis ja tubades maksimaalselt 17-19 kraadi sooja ning sanitaarruumides ja esikus ~14 kraadi sooja. Küttesüsteemis (torustikus ja akumulatsioonipaagis) esineb katlakivi ja roostet. Põrandaküttesüsteemis sisalduva vedeliku vooluhulk ei ole piisav, mis pärsib küttesüsteemi efektiivsust. Akumulatsioonipaak on soojustatud ebapiisavalt. OÜ Yyyyyyyyyy esindaja on selgitanud, kuidas toimub torude pesemine ning on viidanud, et üldiselt akumulatsioonipaake pesta ei saa. WWWWW AS esindaja on selgitanud, et eramu küttesüsteemis oli roostesegune vesi ning torustiku sisemine läbimõõt oli tunduvalt kahanenud. Jaotussõlme avamisel oli seal roostetükke ja muid tahkeid osakesi. Viidati küttesüsteemi läbipesemise ja akumulatsioonipaagi puhastamise vajadusele. GEi 15.03.2019 küttesüsteemi auditis tuvastati mitmeid puudusi (vt ekspertiisiakti ptk 3). Kokkuvõtvalt: küttesüsteem ei taga vajalikku sisetemperatuuri (p 1); katlaruum ei ole nõuetekohaselt tuletõkke sektsioonideks eraldatud (p 2); katlaruumi ventilatsioon on puudulik (p 3); akumulatsioonipaak isoleerimata ja tuleb puhastamise ebaõnnestumise järel välja vahetada (p 4); torustikud on isoleerimata (p 5); I korruse põrandaküte ei toimi korrektselt (p 8), mudafiltrites puuduvad sõelad (p 7), esineb raua setet (p 12), vooluhulk
torustikus väga väike (p 8 ja 12) ning temperatuuri lang väga suur - ca 10 kraadi (p 8 ja 14). I korruse põrandaküte on kas ummistunud või ei tööta üleüldse (p 10); I korrus väga külm, osasid ruume pole võimalik kütta kõrgemale temperatuurile kui 18 kraadi (p 9).
35.Eelviidatud tõenditele tuginedes asus kohus seisukohale, et elamu põrandaküttesüsteem on varjatud puudusega ega toimi selliselt, et oleks võimalik kogu elamu esimesel korrusel tagada EVS 844:2004 standardist ja selle lisast F „Ruumide arvutuslikud siseõhutemperatuurid kütteperioodil“ tulenevat minimaalset sisetemperatuuri 21 °C. Tõenditest nähtub, et põrandaküttetorustik on olnud pikalt hooldamata ning on seetõttu täitunud roostega, millest johtuvalt on selle efektiivsus vähenenud. Põrandaküttetorustikus sisalduva soojuskandja vooluhulk ei vasta torustiku tootja kehtestatud nõuetele, mis lisaks eelnevale võib olla põhjustatud ka tootja soovitatavast nõrgema ringluspumba kasutamisest. Samuti on akumulatsioonipaak ning torustik osaliselt isoleerimata, mis põhjustab soovimatut soojakadu ning vähendab seeläbi süsteemi efektiivust veelgi. Tõendite tõendamisväärtust ei muuda asjaolu, et need on koostatud enam kui aasta pärast hagejate poolt elamu kasutusse võtmist. Tõenditest nähtub, et süsteem on juba pikalt hooldamata ning puuduse olemust arvestades ei saa see tekkida sedavõrd lühikese aja jooksul, samuti on hagejad nimetatud probleemile viidanud koheselt pärast sissekolimist. Kostjad on istungil kinnitanud, et nad ei ole põrandaküttesüsteemi hooldanud (II kd, tlk 121 pöördel).
36.Hagejad on taganemise alusena mh märkinud asjaolu, et elamul esineb puudusi mehhaanilise vastupidavusega ja stabiilsusega - sauna põrand on vajunud ja on tekkinud ~3mm pragu, korsten koos põrandaplaatide ja vahevundamendiga on vajunud sõltuvalt asukohast 1-3 cm. Hagejad märgivad, et projekti järgselt pidi korsten asuma ilma vundamendita uue korpuse põrandaplaadi keskel. Ehituse käigus on põrandaplaat poolitatud vundamendiga ja kandva vaheseinaga ning korsten on rajatud vaheseina vahetuslähedusse põrandaplaadi peale. Seega on muudetud hoone vundamendi, põrandaplaadi ja kandva vaheseina lahendusi. Vastavalt EVS 812-3:2013 punktile 5.3.1.2 „Kütteseadmetele, kaaluga alla 150 kg, ei ole vaja eraldi vundamenti rajada. Raskemate küttesüsteemide ohutus ja stabiilsus ilma vundamendita tuleb tõendada arvutuslikult.“, kuid selliseid arvutusi ei nähtu.
37.Kohtule arusaadavalt viitavad hagejad, et põranda vajumine on tekkinud, kuna: (i) projektis oli nõuetevastaselt ette nähtud korstna rajamine põrandaplaadi peale; (ii) kostjad on põrandaplaadi poolitanud vundamendi ja kandva vaheseinaga, muutes projektikohaseid lahendusi. Viidatud tõenditest tõepoolest nähtub, et juurdeehituse põrandaplaadi ja vundamendi lahendust ei ole teostatud projektiga kooskõlas. Siiski ei ole kohtul veendumust ja ole esitatud ka vastavaid tõendeid, et eelviidatud kõrvalekalle projektist toonuks endaga kaasa põranda vajumise. Korsten on jätkuvalt ehitatud põrandaplaadi peale nagu projekt ette nägi, samuti nähtub fototabelist, et põrandaplaat on armeeritud nagu projekt ette nägi. Isegi, kui eeldada, et põrand on vajunud seetõttu, et korsten on rajatud põrandaplaadile, mitte vundamendile, ei saa kostjad vastutada väidetava projekteerimisvea tõttu tekkinud kahju eest. Olukorras, kus põrandaplaat on poolitatud ning on rajatud vahevundament, ei ole tegemist lepingurikkumisega, kuivõrd nimetatud projektist kõrvalekalle on ebaoluline. Lisaks on tegemist sellise puudusega, mis on tavapärase
ülevaatuse käigus tuvastatav, eriti olukorras, kus on tekkinud juba silmnähtavad praod. Seega ei ole tegemist varjatud puudusega.
38.Eeltoodust tulenevalt on kostjad rikkunud lepingut, müües hagejatele kinnistu, millel esinesid järgmised varjatud puudused: puudub luuk, mille kaudu pääseb pööningule; õhu pealevool katlale ei vasta tootja poolt antud nõuetele (ventilatsiooniavasid on puudu ja olemasolev ava on liiga väike); katel ja saunakeris on ühendatud samasse korstna suitsulõõri; ei ole tagatud ohutuskujad saunakerise ühenduslõõri ja pliidi suitsutoru puhul; elamu välisseinte soojustus ei vasta projektile ja elamu soojapidavus ei ole piisav; elamu põrandaküttesüsteem (kuhu kuuluvad mh katel, torustik ja akumulatsioonipaak) ei võimalda elamut mõistliku pingutuse tulemusel soojaks kütta.
39.Maakohus analüüsis, kas kostjad vastutavad puuduste eest. Maakohus tugines VÕS § 218 lg-le 1 ja leidis, et kõik puudustega detailid olid eramusse/kinnistule paigaldatud enne kinnistu müümist hagejatele. Seega on tõendatud, et kõnealused puudused olid olemas enne asja müüki ostjatele. Arvestades puuduste iseloomu, puudub võimalus, et puuduste esinemise põhjustasid kuidagi hagejad ise (välja arvatud põrandaküttesüsteem koos kütteseadmega). Kohtule ei ole esitatud aga selliseid asjaolusid, mis annaksid aluse arvata, et põrandaküttesüsteemi toimimisega seotud rikkumised oleks põhjustatud hagejate tegevusest või hagejatest tulenevast asjaolust. Kostjad on andnud hagejatele juhiseid elamu kütmisel ning kohtule arusaadavalt on hagejad nendest ka lähtunud. Põrandakütte toimivust on hinnanud mitmed eksperdid ning puudub alus arvata, et sellega seotud puudused oleks põhjustatud sellest, et hagejad on süsteemiga oskamatult ümber käinud. Seega ei tulenenud puudus hagejate tegevusest ning VÕS § 101 lg 3 ei saa kohaldada.
40.Kohus asus seisukohale, et käesolevas asjas ei ole leidnud tõendamist, et hagejad oleks olnud teadlikud või pidanuks teadma müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele. Hagejatel ei olnud kohustust kinnisasja puudusi enne müügilepingu sõlmimist otsida või nende avastamiseks kaasata kinnisasja ülevaatusele ehitusspetsialist vm asjatundja. Seega ei vabane kostjad müüjana vastutusest VÕS § 218 lg 4 alusel. Müüja vastutust piiravat kokkulepet VÕS § 221 lg 2 kohaselt ei ole sõlmitud. Hagejad on teatanud kostjatele puudustest mõistliku aja jooksul pärast puudustest teadasaamisest. Kokkuvõtvalt leidis maakohus, et on tõendatud, et kostjad rikkusid müügilepingust tulenevaid kohustusi ja vastutavad rikkumise eest.
41.Maakohus asus seisukohale, et puudused ei olnud võrrelduna kinnistu müügihinnaga ja arvestatuna kogumis sedavõrd ulatuslikud, et annaksid aluse lepingust taganeda. Pööninguluugi puudumine, õhu pealevool katlale ning katla ja saunakerise ühendus korstnaga on käsitatavad pisipuudustena ning nende kõrvaldamine ei eelda suurt pingutust ega rahalisi vahendeid. Luuk on võimalik projektijärgsesse asukohta paigaldada, õhu pealevooluks on võimalik rajada katlaruumi seina sisse ventilatsiooniavad, mille maksumus on 250 eurot (vt I kd, tlk 186 pöördel – G. Ei hinnangu ptk 3, p 3; II kd, tlk 196
– hinnapakkumise kirje nr 146) ning korstnalõõri ühendatud kütteseadmete probleem on võimalik lahendada (i) elektrikerise soetamisega või (ii) eraldi suitsukorstna paigaldamisega (vt I kd, tlk 40 pöördel – Xxxxxxxxne OÜ auditi ptk 2, p 2) või (iii) kerise paigaldamisega, millel on väiksem väljundgaaside temperatuur (vt II kd, tlk 169 pöördel – Xxxxxxxxne OÜ täiendav audit, ptk 2, p 6). Elamu välisseinte soojustusega seotud puuduse kõrvaldamise kuluks on hageja sõnul 5400 eurot + 3240 eurot + kõrvalkulud (II kd, tlk 196 – hinnapakkumise kirjed 122 ja 123). Elamu põrandaküttesüsteemiga seotud puuduse kõrvaldamine nõuab ekspertide sõnul esmalt süsteemi läbipesemist (vt I kd, tlk 187 pöördel – G. Ei hinnangu ptk 4, p 4.2), mille maksumus on 550 eurot (I kd, tlk 154 – hinnapakkumise kirje 161) ja ringluspumba väljavahetamist võimsama vastu (vt I kd, tlk 187 pöördel – G. Ei hinnangu ptk 4, p 4.2) maksumusega 616,24 eurot + tööraha (I kd, tlk 153 – hinnapakkumise kirje 2.1). Arvestades kinnistu müügihinda ning eelviidatud puuduste hinnangulist kogumaksumust, mis jääb alla 15 000 euro (käibemaksuga 12 067,48 eurot + tööraha + kerise väljavahetamise kulu hinnanguliselt ca 500 eurot + luugi paigalduse kulu hinnanguliselt 500 eurot), siis ei saa asuda seisukohale, et lepingu eseme puudused olid olulised. Kohus viitab, et isegi kui asuda seisukohale, et hagejate kahjunõue on terves (s.o ca 64 000 euro) ulatuses põhjendatud, ei oleks rikkumine ikkagi niivõrd oluline, et esineks alus lepingust taganemiseks. Elamu ei ole kasutuskõlbmatu, sellele viitab ka asjaolu, et hagejad kasutavad seda aastaringselt elamiseks.
42.Eelnevast tulenevalt ei olnud taganemise materiaalsed eeldused täidetud ja hagejate poolt esitatud taganemisavaldus on tagajärjetu. Kuna maakohus leidis, et hagejate taganemine on kehtetu, ei analüüsinud kohus kostjate menetluslikku tasaarvestusavaldust ja sellega seotud poolte väiteid ja tõendeid.
43.Maakohus leidis, et põhjendatud kahju kogusumma on 16 459,49 eurot, mis kujuneb järgmiselt: 1188 eurot – tuleohutusaudit (Xxxxxxxxne OÜ 27.02.2018 arve) - tegemist on tuleohutusega seotud rikkumiste tuvastamiseks vajaliku kuluga ning kohus on nimetatud tõendile (sh selle täiendusele) tuginenud; 210 eurot – termoülevaatus (Hhhhhh OÜ 10.03.2018 arve) – tegemist on fassaadiga seotud rikkumise tuvastamiseks vajaliku kuluga ning kohus on nimetatud tõendile tuginenud; 1080 eurot – küttesüsteemi ekspertiis (Cccccccccc OÜ 18.03.2019 arve) - tegemist on küttesüsteemi toimivusega seotud rikkumise tuvastamiseks vajaliku kuluga ning kohus on nimetatud tõendile tuginenud; 180 eurot - konsultatsioon/objekti külastus (Cccccccccc OÜ 14.02.2019 arve) - tegemist on küttesüsteemiga seotud rikkumise tuvastamiseks vajaliku kuluga, objekti külastamine on asjatundja arvamuse koostamise eelduseks; 150 eurot - kütte mõõtmine, dokumenteerimine (Aaaaaaa OÜ 26.02.2019 arve) - tegemist on küttesüsteemiga seotud rikkumise tuvastamiseks vajaliku kuluga ning tõend oli aluseks Cccccccccc OÜ hinnangule;
300 eurot – katlaruumi seina sisse ventilatsiooniavade tegemine (vt I kd, tlk 186 pöördel – G. Ei hinnangu ptk 3, p 3; II kd, tlk 196 – hinnapakkumise kirje nr 146; koos käibemaksuga); 10 368 eurot – elamu välisseinte soojustusega seotud puuduse kõrvaldamise kulu (II kd, tlk 196 – hinnapakkumise kirjed 122 ja 123; koos käibemaksuga); 1584 eurot - elamu välisseinte soojustusega seotud puuduse kõrvaldamise lisakulu (vt II kd, tlk 196 – hinnapakkumise kirjed 21 ja 22; koos käibemaksuga) arvestusega, et kõnealuse hinnapakkumise kogumaksumus on ca 55 000 eurot ning selle alusel väljamõistetav kahju on 10 368 eurot, mis on ca 1/5 kogusummast. Kahju suurus on kujunenud abitööde ja koristuskulu summas 2600 eurot ja transpordi ning rendikulude summa 4000 eurot kokkuliitmisel ning läbikorrutamisel proportsiooniga 1/5 ning käibemaksu lisamisel. 660 eurot – põrandaküttesüsteemi läbipesu (vt I kd, tlk 187 pöördel – G. Ei hinnangu ptk 4, p 4.2; II kd, tlk 196 – hinnapakkumise kirje 161; koos käibemaksuga) 739,49 eurot – võimsam ringluspump (vt I kd, tlk 187 pöördel – G. Ei hinnangu ptk 4, p 4.2; I kd, tlk 153 – hinnapakkumise kirje 2.1; koos käibemaksuga).
44.Kohus leidis, et nimetatud kahju on põhjuslikus seoses kostjate rikkumistega. Kui kostjate müüdud eramul oleks korras küttesüsteem, ei peaks hagejad kandma kulusid seoses süsteemi vigade tuvastamisega ja selle parandamisega. Kui elamu fassaad oleks soojustatud projekti kohaselt, poleks vaja hagejatel kanda kulusid selle nõuetekohaseks tegemisega seoses. Kui kostjad oleksid kütteseadmete paigaldamisel järginud tootjapoolseid nõudeid, poleks vaja kanda kulusid täiendavate ventilatsiooniavade rajamisega seonduvalt. Kui vaidlusalusel kinnistul poleks olnud eelnimetatud varjatud puuduseid, poleks hagejatel olnud vajalik ekspertiisikulusid kanda. Seega on tõendatud, et kinnistul lasunud puudustega seonduvalt on hagejate kahju kokku 16 459,49 eurot ning rikkumiste ja kahju vahel esineb põhjuslik seos.
45.Ülejäänud osas on kahjunõue kohtu hinnangul põhjendamatu, kuivõrd nõutava hüvitise aluseks olnud rikkumised ei leidnud tõendamist (nt akumulatsioonipaagi kasutuskõlbmatus, akende vale paigaldus, tuulekastide puudused, katuse käigutee vajadus, korstnate puudused, leiliruumi põrand jne), kahju suurus on tõendamata (nt kerise väljavahetamise kulu), või tekkinud kahju ei ole kostjate rikkumisega põhjuslikus seoses (nt projekti koostamine, ehitusteatis, kasutusluba, auditid, ITP palgad jne). Samuti on alusetu elektri ülekulu nõue, kuna on tõendamata põhjusliku seose olemasolu kahju ja kostjate rikkumise vahel. Arvestades elamu suurust, elektri tavapärast maksumust ning hagejate pere suurust, ei ole hagejate elektrikulu kohtu hinnangul tavapärasest suurem. Samuti ei saa kostjate maakleri antud infot elektrikulu kohta võtta aluseks nõude esitamisel, kuivõrd ei ole teada, kas maakleri nimetatud summad sisaldasid kõiki elektritarbimisega seotud kulusid (sh võrgutasu). Samuti ei saa jätta tähelepanuta, et elektriarvete suurust mõjutavad tarbimisharjumused ning ka nt erinevad võrgupaketid. Eeltoodust tulenevalt ei kuulu hagejate vastav nõue rahuldamisele.
46.Hagejate nõutav hüvitis ja selle koosseis on kooskõlas rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 kohaselt. Rikutud kohustus pidi tagama, et hagejatel ei ole vaja asuda kinnisasja parandama, et tagada selle elamiskõlbulikkus ja vastavus vähemalt keskmisele kvaliteedile. Tekkinud kahju pidi olema kostjatele ettenähtav VÕS § 127 lg 3 kohaselt. Kostjad pidi lepingu sõlmimisel aru saama, et kui eramul esineb varjatud puudusi, võib hagejatel tekkida kahju, mis seisneb puuduste tuvastamise ja kõrvaldamisega seotud kuludes.
47.Viivisenõude osas leidis kohus, et käesoleval juhul ei ole põhjendatud viivisearvestust alustada 14.03.2018 avalduses märgitud kuupäevast, kuivõrd selle kostjate poolt kättesaamine on tõendamata. Hagejate 30.07.2018 hagiavaldus kahjunõuet ei sisaldanud. Hagejad on kahjunõude sõnastanud 15.10.2019 hagi terviktekstis, mis on kostjatele kätte toimetatud 11.12.2019. Seega luges kohus viivisearvestuse alanuks 12.12.2019. Käesoleva otsuse tegemise seisuga on sissenõutavaks muutunud viivise suurus 1065,12 eurot (16 459,49 eurot x 296 päeva x 8% aastas). Hagejate edasiulatuv viivisenõue on põhjendatud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 kohaselt. Apellatsioonkaebus
48.Maakohtu otsusele esitasid 02.11.2020 apellatsioonkaebuse hagejad, kes paluvad maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus jättis kostjatelt solidaarselt välja mõistmata kahju hüvitise põhinõude 45 124,50 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 178,02 eurot ja edasiulatuva viivise põhinõudelt. Samuti paluvad hagejad maakohtu otsuse tühistada osas, milles kohus jättis kostjate menetluskulud 93,17% ulatuses hagejate kanda. Hagejad paluvad tühistatud osas teha uue otsuse, millega hagi vaidlustatud ulatuses rahuldada. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostjate kanda.
49.Maakohus leidis ebaõigesti, et tuleohutusaudit põhineb vääral õiguslikul alusel ning ei oma piisavalt tõendusväärtust, mistõttu jättis selle tõendi tähelepanuta. Maakohus ei ole hinnanud hagejate 30.04.2020 seisukoha lisana 1 esitatud Xxxxxxxxne OÜ tuleohutusauditi ja küttesüsteemi ekspertiisi koostanud asjatundja täiendavaid seisukohti, kus asjatundja selgitas, et küttesüsteemi ekspertiisi aluseks on põhiliselt võetud standard „EVS 8123:2002, Küttesüsteemid“ ja lisaks standard „EVS 812-3:2007, Küttesüsteemid“. Lisaks juhtis asjatundja tähelepanu, et puuduste sisu ei ole nende normdokumentidega sisuliselt seotud. Rikkumised on vastuolus kooskõlastatud eelprojekti tuleohutusosaga.
50.Kohus leidis, et läbiviikudega seonduva osas ei ole tegemist puudusega, kuivõrd asjatundja on teinud ettepaneku puuduse olemasolu alles kontrollida. Maakohus on jätnud tähelepanuta asjatundja täiendavad seisukohad, kelle hinnangul on tegemist puudusega, kuna korstna läbiviigu defektide puhul võib olukord muutuda tuleohtlikuks. Kohus leidis, et eksperdi arvamuses puudub konkreetne viide, millise õigusnormi alusel tuleks torud vahetada või luugid rajada, kuna pliidi ja kerise puhastamine on raskendatud. Hagejad selgitavad, et vastav nõue tuleneb projektist, mis ütleb, et korstnal peab olema puhastusluuk. Luugi vajadust on selgitatud ka asjatundja täiendavas seisukohas. Seega on kohus hinnanud
tõendeid ebaõigesti ja jõudnud valele järeldusele. Kohus on märkinud, et asjaolu, et puhastamine on raskendatud, ei tähenda, et puhastamine on välistatud. Hagejad on esitanud puuduste kohta asjatundja arvamuse, millele kostjad ei ole vastuarvamust esitanud. Seega oleks kohus pidanud rajama otsuse hagejate eriteadmistega isiku arvamusele, mitte lähtuma kostjate esindaja (kellel vastavad eriteadmised puuduvad) selgitustest. Asjatundja täiendavast arvamusest tulenevad ka põhjendused, miks peab elamu katusele olema paigaldatud kaks statsionaarset redelit, miks ei tohi katel ja saunakeris olla samas suitsulõõris, kust tuleneb ohutuskujade kaugus saunakerise ühenduslõõri ja pliidi suitsutoru puhul.
51.Kohus leidis, et puudusena ei saa käsitleda seda, et juhul, kui kõrvalhoones võetakse kasutusele mõni tahkekütteseade, siis tuleb likvideerida ka korstna puudused. Maakohus on jõudnud vastavale järeldusele seetõttu, et ekspert oli viidanud, et kõrvalhoones küttekolded puuduvad. Hagejad selgitavad, et vastavast asjaolust tuleb aru saada nii, et juhul, kui hagejad paneksid kõrvalhoonesse kütteseadme (st ahju), siis ei saaks seda kasutada, kuna see oleks tuleohutuse nõuetega vastuolus. Kostjatel oli kõrvalhoones ahi enne lepingu sõlmimist olemas, kuid kostjad võtsid ahju endale, mistõttu kütteseadet hetkel kõrvalhoones ei ole. See aga ei muuda asjatundja poolt nimetatud puudust olematuks.
52.Maakohus ei ole põhjendanud, miks ventilatsiooni puuduse kõrvaldamiseks piisab vaid ventilatsiooniaugus oleva kaltsu eemaldamisest. Maakohus ei ole selgitanud, millisele asjatundja arvamusele kohus seejuures tugineb. Maakohus leidis ebaõigesti, et elamu tuleohutuse ülevaatuse akti puudumine ei ole elamu puudus. Samuti leidis maakohus põhjendamatult, et elamul ei ole puudusi mehhaanilise vastupidavusega ja stabiilsusega. Lisaks on ebaõige maakohtu seisukoht, et tegemist on tavapärase ülevaatuse käigus tuvastatava puudusega. Maakohus rikkus VÕS § 127 lg-t 4, kui leidis, et elektri ülekulu pole põhjuslikus seoses kostjate rikkumisega.
53.Maakohus on jätnud kohtuotsuses põhjendamata, miks on jäetud välja mõistmata akumulatsioonipaagiga seonduv kahju. Maakohus on välja mõistnud kostjatelt 300 eurot seoses katlaruumi seina sisse ventilatsiooniavade tegemisega. Hhhhhhhhe OÜ hinnapakkumise kohaselt kulub nendeks töödeks 500 eurot, mitte 300 eurot. Maakohus on välja mõistnud kostjatelt hagejate kasuks 1584 eurot seoses elamu välisseinte soojustusega seotud puuduse kõrvaldamise lisakuluga, kuid on teinud seal arvutusvea.
54.Eeltoodut arvestades leidis maakohus ebaõigesti, et hagejate kahju hüvitamise nõue summas 45 124,50 eurot on põhjendamatu.
55.Maakohus leidis samuti ebaõigesti, et hagejate viivise nõue on osaliselt põhjendamatu. Kohus on jätnud põhjendamata, miks hagejate sissenõutavaks muutunud (15.11.2019 seisuga) viivise nõue summas 178,02 eurot ei kuulu rahuldamisele. Viivisearvestust tuleb alustada kostjatele 14.03.2018 taganemisavalduses viidatud tähtajast ehk alates 14.04.2018. Väide, et hagejate 30.07.2018 hagiavaldus ei sisaldanud kahjunõuet, on ebaõige. Hagejad esitasid juba 30.07.2018 kahju hüvitamise nõude summas 1398 eurot. Kohus on arvestanud
ebaõigesti ka jooksva viivise, kuna hagejad on tõendanud, et nende nõue on suurem. Maakohus jaotas ka menetluskulud menetlusosaliste vahel ebaõigesti. Menetluskulude jaotamisel tuleb lähtuda hagejate kahju hüvitise summast. Vastuapellatsioonkaebus
56.Maakohtu otsusele esitasid 30.11.2020 vastuapellatsioonkaebuse kostjad, kes paluvad maakohtu otsuse tühistada osas, milles kohus hagi rahuldas ja teha uue otsuse, millega jätta hagi täielikult rahuldamata. Menetluskulud paluvad kostjad jätta hagejate kanda.
57.Vastuapellatsioonkaebuse kohaselt ei ole kostjad oma lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud ja seega ei ole nõue ka osaliselt põhjendatud. Maakohus jõudis ebaõigele järeldusele, et kostjad müüsid hagejatele elamu, millel olid varjatud puudused. Müügilepingu esemel ei olnud puudusi, mh selliseid, mida ei oleks saadud visuaalse ülevaatuse käigus kindlaks teha. Igal juhul vastas elamu keskmisele kvaliteedile. Tegemist on 1968 aastal ehitatud ja 2006/2007 renoveeritud elamuga, mille puhul ei saa põhimõtteliselt eeldada, et ta vastaks uutele ehitistele kehtivatele ehitusnõuetele. Just kasutusluba on see dokument, mis kinnitab, et ehitis vastab ehitustehnilistele nõuetele. Maakohus on selle tõendi tähtsust alahinnanud ega ole kasutusloaga ega selle väljastamisega seotud kostjate olulisi argumente üldse käsitlenud. Hagejate kinnitus lepingu p-s 2.2.3 tähendab, et hagejad ostsid asja sellises seisundis nagu see on.
58.Pööninguluugi puudumine ei ole müügilepingu puuduseks. Hagejad ei ole sellele oma kahjunõudes tuginenud. Ventilatsiooniava puudumine ei ole ehitise oluline puudus. Ventilatsiooni toimivust katlaruumis ei ole objektiivsete mõõtmiste teel hinnatud. Katla ja saunakerise ühendamine samasse korstna suitsulõõri ei ole keelatud. Ohutuskujad ei saa põhimõtteliselt olla varjatud puudus, kuna need on visuaalselt tuvastatavad. Elamu välisseinte soojustuse puudulikkus ei ole samuti tõendatud. Elamu põrandaküttesüsteem toimis kostjate omanikuks olemise ajal.
59.Kostjad ei saanud ette näha, et neilt hakatakse nõudma kulutuste hüvitamist, mis tehakse parenduslikel eesmärkidel või eesmärgiga viia elamu vastavusse hetkel kehtivate nõuetega.
Vastused apellatsioonkaebustele
60.Pooled vaidlevad teineteise apellatsioonkaebustele vastu, paluvad jätta need rahuldamata ja menetluskulud teise poole kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
61.Apellatsioonimenetluses ei ole vaidlustatud maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagi müügilepingust taganemise alusel 250 000 euro ja sellelt summalt viivise väljamõistmiseks. Nimetatud osas ringkonnakohus maakohtu otsust ei kontrolli (TsMS § 651 lg 1).
62.Alternatiivselt palusid hagejad välja mõista kahjuhüvitise 63 573,13 eurot. Kahjuhüvitise nõue koosneb järgnevast: - 1188 eurot – tuleohutusauditi kulu: - 210 eurot - termoülevaatuse kulu; - 1080 eurot - küttesüsteemi ekspertiisi kulu; - 180 eurot - konsultatsiooni ja objekti külastuse kulu; - 150 eurot - kütte mõõtmise ja dokumenteerimise kulu; - 1772,59 eurot - elektri ülekulu; - 7472,54 eurot – kulu küttesüsteemi vigade parandamiseks, paagi demonteerimiseks ja uue paagi paigaldamiseks; - 51 520 eurot – kulu mehhaaniliste läbivajumiste, soojustuse vigade ja tuleohutusnõuete puuduste parandamiseks.
63.Lisaks eeltoodule palusid hagejad kostjatelt välja mõista viivise kahjuhüvitise summalt 1398 eurot (1188 eurot tuleohutusauditi kulu + 210 eurot termoülevaatuse kulu) 30.07.2018 seisuga 33,09 eurot ja alates 30.07.2018 – 15.11.2019 summas 144,93 eurot, viivise seadusjärgses määras kahjuhüvitise summalt 61 583,99 eurot alates 15.11.2019 kuni põhivõla tasumiseni ja viivise seadusjärgses määras kahjuhüvitise summalt 1989,14 eurot (elektri ülekulu 959,14 eurot + ehitise puuduste kõrvaldamise kulu 1030 eurot) alates 30.04.2020 kuni põhivõla tasumiseni.
64.Maakohus mõistis kostjatelt välja kahjuhüvitise summas 16 459,49 eurot, mis koosnes järgnevast: - 1188 eurot - tuleohutusauditi kulu; - 210 eurot - termoülevaatuse kulu; - 1080 eurot - küttesüsteemi ekspertiisi kulu; - 180 eurot - konsultatsiooni ja objekti külastuse kulu; - 150 eurot - kütte mõõtmise ja dokumenteerimise kulu; - 300 eurot - katlaruumi seina sisse ventilatsiooniavade tegemise kulu; - 10 368 eurot – elamu välisseinte soojustusega seotud puuduste kõrvaldamise kulu; - 1584 eurot – elamu välisseinte soojustusega seotud puuduste kõrvaldamise lisakulu; - 660 eurot – põrandaküttesüsteemi läbipesu kulu; - 739,49 eurot – võimsama ringluspumba kulu.
65.Lisaks mõistis maakohus kostjatelt välja seadusjärgse viivise alates 12.12.2019 – 02.10.2020 summas 1065,12 eurot ja alates 03.10.2020 viivise seadusjärgses määras väljamõistetud põhivõlalt kuni põhivõla tasumiseni.
66.Hagejad palusid apellatsioonkaebuses kostjatelt täiendavalt välja mõista kahjuhüvitise 45 124,50 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise 15.11.2019 seisuga 178,02 eurot. Sissenõutavaks mittemuutunud seadusjärgse viivise palusid hagejad välja mõista alates 16.11.2019 summalt 61 583,99 eurot. Kostjad vaidlustasid vastuapellatsioonkaebuses maakohtu otsuse ulatuses, milles hagi osaliselt rahuldati.
67.Ringkonnakohus leiab, et hagejate hagi tuleb osaliselt jätta läbi vaatamata. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt tellisid hagejad puuduste tuvastamiseks Xxxxxxxxne OÜ-lt tuleohutusauditi ja küttesüsteemi ekspertiisi (Xxxxxxxxne OÜ 11.03.2018 ehituse tuleohutusaudit, I kd tl 30-36; Xxxxxxxxne OÜ küttesüsteemi ekspertiis, I kd tl 38-59) ning Hhhhhh OÜ-lt termograafilise ülevaatuse (Hhhhhh OÜ 10.03.2018 termograafilise ülevaatuse raport, I kd tl 62-75). Ehituse tuleohutusauditi ja küttesüsteemi ekspertiisi tellimise kulu oli kokku 1188 eurot (I kd tl 76) ja termoülevaatuse tellimise kulu 210 eurot (I kd tl 76 pöördel). Küttesüsteemi puuduste tuvastamiseks tellisid hagejad arvamuse Cccccccccc OÜ-lt, kes on esitanud 15.03.2019 küttesüsteemi auditi (I kd tl 184-193). Küttesüsteemi auditi tegemise kulu oli 1080 eurot (I kd tl 196), millele lisandus konsultatsiooni ja objekti külastuse kulu 180 eurot (I kd tl 197). Lisaks kaasnes küttesüsteemi ekspertiisiga kütte mõõtmise ja dokumenteerimise kulu 150 eurot (Aaaaaaa OÜ 26.02.2019 arve, I kd tl 198). Ringkonnakohus leiab, et eeltoodud asjatundjate arvamuste saamisega seotud kulude hüvitamise nõude puhul on tegemist dokumentaalse tõendi saamise kulude (TsMS § 143 p 2) hüvitamise nõudega, mida saab nõuda menetluskulude kindlaksmääramisel. Sellist kulutuste hüvitamise nõuet ei saa panna maksma hagimenetluses (vt Riigikohtu 08.12.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-16, p-d 38-40). Sealjuures ei oma tähendust asjaolu, et hagejad tellisid Xxxxxxxxne OÜ ja Hhhhhh OÜ arvamused enne kohtusse pöördumist. Hagejad on esitanud asjatundja arvamused kohtule eesmärgiga tõendada oma väiteid. Seega on maakohus põhjendamatult käsitlenud dokumentaalsete tõendite saamise kulu hüvitamise nõuet summas 2808 eurot (1188 + 210 + 1080 + 180 + 150) hagi esemena. Kuna hagejad ei saa sellist nõuet hagimenetluse esitada, siis tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles maakohus mõistis kostjatelt välja dokumentaalsete tõendite saamise kulu 2808 eurot (TsMS § 425 lg 3) ning hagi tuleb selles osas jätta läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 2). Maakohtu otsus tuleb samal põhjusel tühistada ka osas, milles kohus mõistis välja sellelt summalt viivise perioodi 12.12.2019 – 02.10.2020 eest summas 181,71 eurot ja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 03.10.2020 kuni nimetatud summa tasumiseni. Arvestades, et hagejad vaidlustasid maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis viivise nõude dokumentaalsete tõendite saamise kulu hüvitise nõudelt rahuldamata, siis tuleb ka selles osas maakohtu otsus tühistada. Eeltoodud viiviste nõude osas tuleb hagi jätta samuti läbi vaatamata.
68.Poolte vahel on vaidlus, kas kostjad rikkusid müügilepingut, millega müüsid hagejatele Xxxxxxx vallas Jüri alevikus Aaviku tee 9 asuva kinnistu. Hagejad leiavad, et kinnistul asuv elamu ei vastanud müügilepingu tingimustele ning nõuavad puuduste
kõrvaldamiseks tehtavate kulude hüvitamist. Kostjad on seisukohal, et nad ei ole müügilepingut rikkunud.
69.VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.
70.Riigikohus on 30.11.2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05 (p 12) märkinud, et lähtuvalt VÕS § 77 lg-st 1 tuleb lepingus kokkuleppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Riigikohus on 20.03.2012 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12 (p 29) selgitanud, et maja kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks (vt ka nt Riigikohtu 25.oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 21). Kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud lepingueseme puudusega. Lisaks ei saa puudulikult soojustatud ja seetõttu vähese soojapidavusega maja olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes ja selle ehitamine vastata heale ehitustavale (vt ka nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1131-05, p-d 11 ja 12). Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavusi. Samas tuleb lepingutingimustele mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine (Riigikohtu 07.04.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-10, p 12). Samuti on Riigikohus 30.09.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-10015 (p 27) selgitanud, et elamuga kinnistu müümisel saab lähtuda eeldusest, et elamu peab vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile ja kõrvalekalded sellest peaks olema kokku lepitud. Siiski ei saa igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist iseenesest lugeda ehitise puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (vt Riigikohtu
30.novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 15). Seda, et projektist kõrvalekaldumine ei ole müügilepingu rikkumiseks, peab aga vähemasti üldjuhul tõendama müüja.
71.Ringkonnakohus selgitab, et hagejad on hagiavalduses välja toonud hulgaliselt puudusi, millega on põhjendanud müügilepingust taganemist ja kahju hüvitamise nõuet. Siiski ei ole kõik hagejate poolt esiletoodud puudused seotud kahju hüvitamise nõudega. Ringkonnakohtus on vaidlustatud üksnes kahju hüvitamise nõue. Samas on hagejad ka apellatsioonkaebuses tuginenud puudustele, millega seonduvalt nad kahju hüvitamist ei nõua. Kolleegiumi hinnangul kuuluvad apellatsioonimenetluses käsitlemisele need
puudused, millega hagejad on sidunud kahju hüvitamise nõude. Millest kahju hüvitise nõue täpselt koosneb, ja selle kalkulatsioon, tuleneb hagejate esitatud WWWWW AS hinnapakkumisest (I kd tl 153), Hhhhhhhh OÜ hinnapakkumisest (II kd tl 196) ja hagejate nõude täpsustusest.
72.Hagejad leiavad, et elamu ei vasta tuleohutusnõuetele. Hhhhhhhh OÜ hinnapakkumisest tulenevalt seonduvad tuleohutusnõuetega ja sellega piirnevate ehitusnõuetega järgmised tööd: katuse käigutee rajamine, puupliidi korstnapitsi korrastamine, puupliidi suitsutoru vahetus, kerise ümbertõstmine ja uue ava ehitus, puupliidi ja pliidi vahelise tuletõkkeplaadi paigaldus, ventilatsiooniava rajamine puupliidi ja katla jaoks, vana korstna lammutus ja uue ehitus, muud tuleohutusega seonduvad tööd (eelkõige läbiviikude avamisega seonduv), katlaruumi viimine vastavusse tuleohutusnõuetega, korstna ümbruse taastamistööd pärast uue korstna ehitust.
73.Ringkonnakohus märgib, et maakohus on ebaõigesti jätnud Xxxxxxxxne OÜ 11.03.3018 ehitise tuleohutusauditi tähelepanuta põhjendusega, et see põhineb siseministri määrusel, mis jõustus pärast elamu renoveerimist. Asjatundja on 08.04.2020 täiendustes selgitanud, et tuleohutusauditi aluseks on võetud elamu ümberehituse arhitektuurne projekt ja selles sisalduvad nõuded. Kolleegiumi arvates ei saa tõendit jätta tähelepanuta. Samuti on asjatundja selgitanud, et Xxxxxxxxne OÜ küttesüsteemi ekspertiisi aluseks on standardid ja projekt.
74.Kolleegium on seisukohal, et Xxxxxxxxne OÜ 11.03.2018 tuleohutusauditiga ja 08.04.2020 täiendusega on tõendatud, et elamu tuleohutusnõuete kohaselt peab elamu mõlemale korstnale olema juurdepääs statsionaarse redeliga või müüritud astmeraudadega, kuid on ainult üks redel. Samuti ei vasta katlaruum tuletõkkesektsiooni nõuetele. Ka järeldub Xxxxxxxxne OÜ tuleohutusauditist ja küttesüsteemi ekspertiisist, et pliidi ja puupliidi vahel on puudu tuletõkkeplaat. Nii Xxxxxxxxne OÜ 11.03.2018 tuleohutusauditi kui ka 12.03.2018 küttesüsteemi ekspertiisi ja nende 08.04.2020 täienduse kohaselt ei tohi keris ja katel käesoleval juhul olla ühendatud samasse suitsulõõri. Xxxxxxxxne OÜ 12.03.2018 küttesüsteemi ekspertiisi ja selle 08.04.2020 täiendusega on tõendatud, et katlal ei ole nõuetekohast ventilatsiooni. Katlal nõuetekohase ventilatsiooni puudumine nähtub ka Cccccccccc OÜ 15.03.2019 küttesüsteemi auditist. Samuti on Xxxxxxxxne OÜ 12.03.2018 küttesüsteemi ekspertiisi ja selle 08.04.2020 täiendusega tõendatud, et puupliidi ühenduslõõr ei ole puhastatav. Ringkonnakohus leiab, et kuna eeltoodu osas ei vasta elamu ehitus- ja tuleohutusnõuetele, siis on tegemist müügilepingu rikkumisega. Tegemist on ehituslahenduste puudustega, mitte tavapärasest kasutamisest tekkinud kulumisega. VÕS § 218 lg 1 alusel vastutavad kostjad asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Puudused ei tulenenud ostjatest (VÕS § 101 lg 3). Kolleegiumi hinnangul ei pidanud hagejad puudustest lepingu sõlmimisel
teadma, kuna tegemist ei ole puudustega, mida saab eriteadmiste olemasoluta avastada tavapärase ülevaatuse käigus (VÕS § 218 lg 4). Kuigi hageja I on ehituse valdkonnas tegutsev, on hageja väidete kohaselt tema tegevusvaldkonnaks inseneriehituse veevarustuse ja kanalisatsioonivaldkond. Seega ei saa asuda seisukohale, et hageja I pidi puudustest aru saama. Vaidlust ei ole, et hagejad on puudustest teatanud mõistliku aja jooksul pärast puudustest teadasaamist (VÕS § 220 lg 1).
75.Hagejad nõuavad kahjuhüvitist seoses puupliidi korstnapitsi korrastamisega. Xxxxxxxxne OÜ 08.04.2020 selgitustes on märgitud, et korstna ots on vähesel määral lagunenud. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hagejad tõendanud, et tegemist on müügilepingu rikkumisega. Lepingu esemeks ei olnud uus ehitis ning hagejad ei ole tõendanud, et korstna otsa vähesel määral lagunemine väljub tavapärase kulumise piirest.
76.Hagejad nõuavad kahjuhüvitist ka katuse ja vahelagede läbiviikude avamisega seonduvalt. Xxxxxxxxne OÜ 12.03.2018 küttesüsteemi ekspertiisi ja 08.04.2020 täienduse kohaselt on vaja läbiviike kontrollida. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti leidnud, et väidetav puudus ei ole tõendatud. Asjatundja on viidanud nende kontrollimise vajadusele. Seega ei saa lugeda tõendatuks, et elamul on läbiviikudega seonduv puudus.
77.Hagejad nõuavad kahjuhüvitist ka puupliidi ventilatsiooni puudumise eest. Ringkonnakohus märgib, et Xxxxxxxxne OÜ arvamuse 08.04.2020 täiendusest nähtuvalt saab pliidi puhul ventilatsioonina kasutada ka avatud akent, mistõttu ei ole pliidil spetsiaalse ventilatsiooni puudumise puhul tegemist asja puudusega.
78.Hagejad on seisukohal, et elamul on puudusi soojapidavusega ning põrandaküttesüsteem ei ole nõuetekohane. Maakohus on tuvastanud, et projekti kohaselt pidanuks hoone välisseinad olema soojustatud 100mm mineraalvillaga, mille peale paigaldatakse tuuletõkke-kipsplaat, kuid selle asemel on kasutatud EPS + puitkiud-tuuletõkkeplaati. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus põhjendatult leidnud, et kostjad ei ole tõendanud, et pxxxxxxxgune lahendus on projektijärgse lahendusega samaväärne. Õige on maakohtu järeldus, et soojustuse puudulikkus on tõendatud ka Hhhhhh OÜ 10.03.2018 termograafilise ülevaatuse raportiga. Puudulikult soojustatud elamu ei saa olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes. Maakohus on põhjendatult GEi (Cccccccccc OÜ) 15.03.2019 arvamusele tuginedes leidnud, et elamu põrandaküttesüsteem on puudustega ega toimi selliselt, et oleks võimalik elamu kogu esimesel korrusel tagada minimaalset sisetemperatuuri 21 kraadi. Põrandaküttetorustik on olnud pikalt hooldamata ja täitunud roostega. Põrandaküttetorustikus sisalduv vooluhulk ei vasta tootja kehtestatud nõuetele, mis lisaks eelnevale võib olla põhjustatud ka tootja soovitatavast nõrgema ringluspumba kasutamisest. Lisaks on akumulatsioonipaak ning torustik osaliselt isoleerimata, mis põhjustab soovimatut soojakadu ja vähendab veelgi süsteemi efektiivust. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus oma järelduse tegemisel tõendite hindamise reegleid rikkunud.
Kolleegium leiab, et elamu, mille küttesüsteem ei taga minimaalset ettenähtud sisetemperatuuri, ei vasta keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes. Ringkonnakohus leiab, et kuna soojustuse ja küttesüsteemi osas ei vasta elamu ehitusnõuetele, siis on tegemist müügilepingu rikkumisega. Tegemist on ehituslahenduste ja hoolduse puudustega, mitte tavapärasest kasutamisest tekkinud kulumisega. VÕS § 218 lg 1 alusel vastutavad kostjad asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Puudused ei tulenenud ostjatest (VÕS § 101 lg 3). Kolleegiumi hinnangul ei pidanud hagejad puudustest lepingu sõlmimisel teadma, kuna tegemist ei ole puudustega, mida saab avastada tavapärase ülevaatuse käigus (VÕS § 218 lg 4). Vaidlust ei ole, et hagejad on puudustest teatanud mõistliku aja jooksul pärast puudustest teadasaamist (VÕS § 220 lg 1).
79.Hagejad on hagiavalduses avaldanud, et elamul ei ole mehhaanilist vastupidavust ja stabiilsust – sauna põrand on vajunud ja tekkinud on 3mm pragu, samuti on korsten koos põrandaplaatide ja vahevundamendiga vajunud sõltuvalt asukohast 1-3cm. Hagejad selgitavad, et projekti järgselt pidi korsten asuma ilma vundamendita (vastuolus EVS 8133 normiga) uue korpuse põrandaplaadi keskel. Ehituse käigus on põrandaplaat poolitatud vundamendiga ja kandva vaheseinaga, korsten on rajatud vaheseina vahetusse lähedusse põrandaplaadi peale, millega on muudetud ehituslahendust. Raskemate kui 150 kg küttesüsteemide ohutus ja stabiilsus ilma vundamendita tuleb tõendada arvutuslikult, kuid selliseid arvutusi ei nähtu. Maakohus tuvastas, et elamu juurdeehituse põrandaplaadi ja vundamendi lahendust ei ole teostatud nõuetekohaselt, kuid märkis, et tõendatud ei ole, et see tõi endaga kaasa põranda vajumise. Ringkonnakohus märgib, et kuigi maakohtu poolt tuvastatu kohaselt on korsten rajatud põrandaplaadi peale, järeldub kostja I poolt maakohtu kohtuistungil antud selgitustest ja kostjate poolt esitatud fotodest (II kd 114), et korstna all on tugevduseks ka betoonist täiendav taldmik. Kolleegium on seisukohal, et asjaolu, kas elamu juurdeehituse põrandaplaadi ja vundamendi lahendus on toonud kaasa elamu vajumise, on võimalik kindlaks teha ehitustehniliste eriteadmiste abil. Sellekohast asjatundja arvamust kohtule esitatud ei ole. Eeltoodust tulenevalt ei saa hagejate väidet, et elamu ei vasta mehhaanilise vastupidavuse ja stabiilsuse osas lepingutingimustele, lugeda tõendatuks.
80.Kostjad leiavad, et hagejate viited puudustele on põhjendamatud, kuna elamule on antud kasutusluba. Ringkonnakohtu arvates ei välista kasutusloa olemasolu kostjate vastutust hagejate ees müügilepingu alusel.
81.Kohtu poolt tuvastatud tuleohutusega seonduvate puuduste kõrvaldamiseks on Hhhhhhhh OÜ hinnapakkumise alusel põhjendatud hagejate nõue katuse käigutee rajamiseks 900 eurot, puupliidi suitsutoru vahetamiseks 360 eurot, puupliidi ja pliidi vahelise tuletõkkeplaadi paigaldamiseks 420 eurot, ventilatsiooniava rajamiseks katla jaoks 300 eurot ja katlaruumi viimine vastavusse tuleohutusnõuetega (tuletõkketsoon) 4770 eurot, kõik kokku 6750 eurot (kõik hinnad koos käibemaksuga). Maakohus pidas eeltoodud puudustega seonduvalt põhjendatuks ventilatsiooniava rajamist katla jaoks 300 eurot. Seega tuleb täiendavalt tuleohutusega seonduvate puuduste kõrvaldamiseks VÕS § 115 lg
1 alusel välja mõista 6450 eurot. Ringkonnakohus leiab, et ülaltoodud kahju on hõlmatud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2) ja rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
82.Kuigi ringkonnakohus tuvastas, et kostjad on müügilepingut rikkunud sellega, et keris ja katel on ühendatud samasse suitsulõõri, ei pea kohus sellega seoses esitatud kahjunõuet põhjendatuks. Hagejad on nõudnud vana korstna lammutuskulude ja uue korstna ehituskulude hüvitamist. Xxxxxxxxne OÜ 12.03.2018 küttesüsteemi ekspertiisi ja selle täienduse kohaselt on selle puuduse asjakohaseks kõrvaldamisviisiks eraldi suitsukorstna paigaldamine või sellise kerise paigaldamine, mille suitsugaaside temperatuur jääb alla 400 kraadi või elektrikerise paigaldamine. Viidatud kulutuste suurust aga hagejad tõendanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt ei ole põhjendatud ka kulud, mis seonduvad korstna ümbruse taastamistöödega pärast uue korstna ehitust. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et hagejad on nõudnud ka kerise ümbertõstmise kulu hüvitamist, kuid tõendatud ei ole selle kulu tegemise vajadus ringkonnakohtu poolt tuvastatud lepingurikkumistega. Hagejad ei ole selle kulutuse tegemise vajadust selgitanud.
83.Maakohus on Hhhhhhhh OÜ hinnapakkumise alusel mõistnud kostjatelt põhjendatult välja elamu välisseinte soojustusega seotud puuduse kõrvaldamise kulu summas 10 368 eurot (koos käibemaksuga). Fassaadi soojustuse puudus on leidnud tõendamist. Kolleegium nõustub maakohtuga ka selles, et esitatud tõendite pinnalt ei saa lugeda põhjendatuks akende tõstmise, uute aknalaudade paigaldamise ja tuulekasti avamisega seonduvat kahjunõuet.
84.Seoses põrandaküttesüsteemi puudusega on maakohus põhjendatult Hhhhhhhh OÜ hinnapakkumise alusel kostjatelt välja mõistnud põrandaküttesüsteemi läbipesu kulu 660 eurot (koos käibemaksuga). Cccccccccc OÜ 15.03.2019 arvamuse kohaselt ei ole elamu küttesüsteemi pikalt hooldatud ning vajalik on küttesüsteemi läbipesu. Samuti on maakohus põhjendatult kostjatelt WWWWW AS hinnapakkumise alusel välja mõistnud võimsama ringluspumba kulu 739,49 eurot (koos käibemaksuga). Cccccccccc OÜ 15.03.2019 arvamuse kohaselt on olemasolev ringluspump süsteemis töötamiseks liiga nõrk.
85.Hagejad palusid kostjatelt välja mõista ka akumulatsioonipagi vahetamise maksumuse WWWWW AS hinnapakkumise järgi summas 6733,05 eurot (käibemaksuga). Ringkonnakohtu hinnangul jättis maakohus selle ebaõigesti välja mõistmata. Cccccccccc OÜ 15.03.2019 arvamuse kohaselt on küttesüsteemi akumulatsioonipaak korrektselt isoleerimata ja seest ilmselt roostene. Akumulatsioonipaak tuleb välja vahetada (sh isoleerida). Hagejad on esitanud ringkonnakohtule fotod, mille kohaselt on akumulatsioonipaagi seinad roostet täis. Ringkonnakohus leiab, et kuna akumulatsioonipaak oli korrektselt isoleerimata, siis ei saa akumulatsioonipaagiga seonduvat puudust pidada asja tavapäraseks kulumiseks ning hagejate kahjunõue on ka selles osas VÕS § 115 lg 1 alusel põhjendatud. Seega tuleb kostjatelt välja mõista akumulatsioonipaagi väljavahetamise kulu 6733,05 eurot (koos käibemaksuga).
86.Hagejad on palunud kostjatelt välja mõista ka Hhhhhhhhe OÜ hinnapakkumises märgitud dokumentatsiooniga seonduvad kulud ja ehitusplatsi üldkulud (transport, koristamine jne) kokku 13 560 eurot (koos käibemaksuga). Maakohus mõistis välja 1584 eurot, nimetades seda välisseinte soojustusega seotud puuduste kõrvaldamise lisakuluks. Kolleegium leiab, et kuna hinnapakkumises ei ole kõik kulud konkreetsetes töödes kajastatud, ning üldjuhul on vajalik ka ehituse dokumenteerimine, siis võib neid kulusid lugeda põhjendatuks. Hhhhhhhhe OÜ hinnapakkumise summa, arvestades hagejate nõuet, on 37 960 eurot (koos käibemaksuga) (ilma dokumentatsiooni kulude ja ehitusplatsi üldkuluta) (51 520 – 13 560). Selle hinnapakkumise alusel on kohus lugenud hagejate nõude põhjendatuks 17 778 euro (ca 47 %) ulatuses. Eeltoodust tulenevalt peab ringkonnakohus hagejate nõuet põhjendatuks ka 47 % ulatuses dokumentatsiooniga seonduvatest kuludest ja üldkuludest, s.o 6373,20 eurot (käibemaksuga). Kuna maakohus mõistis kostjatelt välja 1584 eurot, siis tuleb täiendavalt välja mõista 4789,20 eurot (6373,20-1584).
87.Hagejad leiavad, et elamus temperatuuri tagamiseks on nad pidanud kasutama täiendavat elektrikütet, mistõttu on neil tekkinud elektri ülekulu 2020.a veebruari seisuga 1772,59 eurot. Hagejate elektrikulu on oluliselt suurem kostjate maakleri teatatust. Ringkonnakohus nõustub maakohtu lõppjäreldusega, et nimetatud kahjuhüvitise nõue ei ole põhjendatud. Asjast nähtub, et maakler on hagejat I 2017.a oktoobris teavitanud, et 2017.a jaanuaris oli elektriarve 44 eurot, veebruaris 36 eurot ja aastas kulub keskmiselt 12 ruumi puid (I kd tl 149). Kolleegiumi hinnangul ei saa maakleri e-kirja käsitleda müügilepingu osana, vaid informatiivse teatena kahe kuu elektriarve suuruse kohta. Maakleri e-kirjast ei nähtu ka, kas see sisaldas kõiki elektritarbimisega seotud kulusid (nt võrgutasu). Elektriarvete suurus sõltub muuhulgas perekonna suurusest, tarbimisharjumustest ja teenuse osutajaga sõlmitud lepingutingimustest. Kolleegiumi hinnangul ei saa lugeda tõendatuks, et kostjad on tekitanud hagejatele kahju 1772,59 eurot elektri ülekulu näol.
88.Arvestades, et ringkonnakohus jättis hagi osaliselt läbi vaatamata, on maakohtu poolt väljamõistetud põhivõla suuruseks 13 651,49 eurot. Ringkonnakohus pidas põhjendatuks hagejate kahjunõuet summas 31 623,74 eurot (6750 + 10 368 + 660 + 739,49 + 6733,05 + 6373,20). Seega tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles maakohus jättis välja mõistmata põhivõla 17 972,25 eurot ning selles osas hagi rahuldada (TsMS § 657 lg 1 p 2).
89.Maakohus mõistis kostjatelt välja seadusjärgse viivise ajavahemiku 12.12.2019 02.10.2020 eest summas 1065,12 eurot. Ringkonnakohus jättis viivise selles osas 181,71 euro ulatuses läbi vaatamata. Seega on maakohtu poolt väljamõistetud viivise suuruseks 02.10.2020 seisuga 883,41 eurot. Hagejad paluvad vaadeldavalt kahjunõudelt välja mõista viivise alates 16.11.2019. VÕS § 113 lg 2 sätestab, et kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Kuna hagejad esitasid kahjunõude hagi terviktekstis, siis on hagejatel õigus nõuda viivist alates
tervikteksti esitamisele järgnevast päevast, s.o alates 16.11.2019. Siiski märgib ringkonnakohus, et katla ventilatsiooniava rajamisega seonduva kahju hüvitamise nõude summas 300 eurot (koos käibemaksuga) ja teise korruse fassaadi soojustusega seonduva kahju hüvitamise nõude summas 3888 eurot (koos käibemaksuga) tõid hagejad esile alles 30.04.2020 hagi täpsustuses. Seega saavad hagejad nõuda põhivõlalt 31 623,74 eurolt viivist järgmiselt: põhivõla osalt summas 27 435,74 eurot alates 16.11.2019 ja põhivõla osalt summas 4188 eurot alates 01.05.2020. 02.10.2020 seisuga on viivise suurus seega kokku 2073,64 eurot. Seega tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles maakohus jättis välja mõistmata viivise 1190,23 eurot (2073,64 – 883,41) ning selles osas hagi rahuldada (TsMS § 657 lg 1 p 2). Samuti tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles kohus jättis rahuldamata hagi täiendavalt põhivõlalt summas 17 972,25 eurot seadusjärgse viivise väljamõistmiseks alates 03.10.2020 kuni põhivõla tasumiseni. Nimetatud osas tuleb samuti hagi rahuldada.
90.Poolte apellatsioonkaebused kuuluvad rahuldamisele osaliselt. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
91.Ringkonnakohus ei nõustu hagejatega, et menetluskulude jaotusel tuleb lähtuda üksnes hagejate alternatiivsest kahjunõudest. Kolleegiumi hinnangul ei ole alust jätta lepingust taganemisega seotud nõuet maakohtu menetluskulude kindlaksmääramisel arvestamata. Arvestades hagi rahuldamise ulatust, peab ringkonnakohus põhjendatuks jätta menetluskulud maakohtus 90 % ulatuses solidaarselt hagejate kanda ja 10 % ulatuses solidaarselt kostjate kanda (TsMS § 163 lg 1). Arvestades apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse lahendamise tulemust tuleb ringkonnakohtu menetluskulud jätta poolte endi kanda.
92.Tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest (TsMS § 177 lg 2)
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.