V Pi ja K K-Pi hagi V H ja M H vastu lepingust taganemise järgses ostuhinna tagastamise 250 000 euro, kahju hüvitamise 5610,59 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 33,09 euro ja tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise nõudes või alternatiivselt kahju hüvitamise 61 583,99 euro ja tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise nõudes
Tsiviilasja hind
275 988,98 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja I: V P (isikukood xxx); Hageja II: K K-P (isikukood xxx); Hagejate I ja II lepingulised esindajad: advokaat Marko Pikani (e-post [email protected]); vandeadvokaat Eva Mägi (e-post: [email protected]); Kostja I: e-post xxx);
V
H
(isikukood
xxx;
Kostja II: M H (isikukood xxx; e-post xxx); Kostjate I ja II lepinguline esindaja: vandeadvokaat Veikko Puolakainen (e-post [email protected]) Kohtuistungi aeg, koht ja osalejad
19.02.2020.a eelistung; Tallinna kohtumaja; hageja II K K-P, hagejate lepinguliste esindajate vandeadvokaat Marko Pikani ja vandeadvokaat Eva Mägi, kostja I V H ning kostjate lepingulise esindaja vandeadvokaat Veikko Puolakainen osavõtul; edasi kirjalik menetlus.
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Mõista kostjatelt V H (isikukood xxx) ja M H (isikukood xxx) solidaarselt hagejate V P (isikukood xxx) ja K K-P (isikukood xxx) kasuks välja kahjuhüvitis 16 459,49 eurot ja perioodil 12.12.2019 – 02.10.2020 sissenõutavaks muutunud viivis 1065,12 eurot.
3.Mõista kostjatelt V H (isikukood xxx) ja M H (isikukood xxx) solidaarselt hagejate V P (isikukood xxx) ja K K-P (isikukood xxx) kasuks välja viivis põhinõudelt (s.o kahjuhüvitiselt 16 459,49 eurot) VÕS 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras alates 03.10.2020 kuni põhinõude kohase täitmiseni. Menetluskulude jaotus
4.Jätta hagejate V Pi ja K K-Pi menetluskulud 6,83% ulatuses solidaarselt kostjate V H ja M H kanda ning kostjate V H ja M H menetluskulud jätta 93,17% ulatuses solidaarselt hagejate V Pi ja K K-Pi kanda.
5.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.V P ja K K-P (edaspidi ka hagejad või ostjad) ning M H ja V H (edaspidi ka kostjad või müüjad) sõlmisid 10. novembril 2017.a kinnistu müügilepingu, mille esemeks oli kinnistu asukohaga xxx (Lepingu p 1.1). Kooskõlas Lepingu p-ga 3.1 tasusid Ostjad Müüjatele Kinnistu eest 250 000 eurot.
2.Kinnistu hinna läbirääkimisel eeldasid Ostjad müügikuulutuse ja Müüjate esitatud informatsiooni põhjal, et kõik Elamu tehnosüsteemid on töökorras, Elamu on ehitatud ehitusprojekti järgides ning Elamul on kehtiv kasutusluba, kuivõrd selliselt oli Kinnistust kirjeldatud ka müügikuulutuses (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 3, t I, lk 16) ja pooltevahelises Lepingus. Liiatigi kinnitasid Müüjad eeltoodut Ostjatele korduvalt ka suuliselt. Enne Lepingu sõlmimist olid Ostjad teinud kohapeal Elamu visuaalse ülevaatuse, mille käigus Elamul mingisuguseid tavapärase vaatluse käigus tuvastatavaid puudusi ei täheldatud. Lepingu p-s 2.1.5 kinnitasid Müüjad samuti, et Lepingu esemel ei ole mingeid Müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest Müüja ei ole Ostjale teatanud või mida Ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.
3.Müüjad andsid Ostjatele Elamu otsese valduse üle 31. jaanuaril 2018.a koos kõikide dokumentidega, k.a fotod ehitamise ajast, mida polnud Ostjatele varasemalt tutvustatud. Vahetult pärast Elamusse sissekolimist avastasid Ostjad, et Elamul esineb mitmeid puudusi, millele Müüjad ei olnud Lepingu sõlmimisel ega enne seda tähelepanu osutanud ning mida ka Ostjatel enne Lepingu sõlmimist ei olnud visuaalse vaatluse käigus võimalik tuvastada ning mida Ostjad ka ei tuvastanud.
2-18-11444
4.Ostjad teavitasid Müüjaid esmakordselt Elamu küttesüsteemi puudustest 02. veebruari 2018.a e-kirjaga (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 4, t I, lk 19), misjärel pooled pidasid antud puudusega seotud kirjavahetust. 06. veebruaril 2018.a ja 10. veebruaril 2018.a saatsid Ostjad Müüjatele uued e-kirjad (vt poolte kirjavahetust – 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 4, t I, lk 19 kuni 21), kus kirjeldasid ka teisi selleks hetkeks ilmnenud puudusi, mis olid pärast Elamu asjatundjate poolset põhjalikumat ülevaatust Ostjatele teatavaks saanud.
5.Müüjad vastasid Ostjate poolt esitatud pretensioonidele 22. veebruaril 2018.a, esitades pretensioonide tagasilükkamise avalduse (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 5, t I, lk 22). Müüjad eitasid sisuliselt, et Elamul esineks mistahes (varjatud) puudused ja Lepingule mittevastavused.
6.Ostjad esitasid 14. märtsil 2018.a kostjatele uue pretensiooni (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 6, t I, lk 25), milles kirjeldasid veelgi detailsemalt kõiki Lepingu eseme varjatud puudusi ja mittevastavusi, viidates muuhulgas ka Elamut üle vaadanud asjatundjate hinnangutele. Ostjad avaldasid selgesõnaliselt, et soovivad lepingust taganeda ning nende poolt selleks hetkeks kantud (eelkõige asjatundjate hinnangutele ja tööle) kulude hüvitamist. Samuti anti kostjatele täiendava tähtaja (30 päeva) jooksul võimalus teostada/tellida ekspertiis. Kõnealune pretensioon ja taganemise avaldus esitati digitaalselt allkirjastatult samale e-posti aadressile, millelt varasemalt olid pooled e-kirju vahetanud (xxx). Elamu küttesüsteemi puudused
7.Elamu 1. korrusel ei tööta põrandaküttesüsteem nõuetekohaselt, millest tingituna on talveperioodil köögis ja tubades maksimaalselt 17-19 kraadi sooja ning sanitaarruumides ja esikus ~14 kraadi sooja, samas Elamu müügikuulutuses oli ainsaks kütteallikaks toodud põrandaküte ning märgitud lisaks „kodu neile, kes hindavad hubasust/.../“ (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 3, t I, lk 16). Ostjad kutsusid probleemi lahendamiseks tehniku (xxx), kes vahetas välja peale- ja tagasivoolu torustiku ning paigaldas süsteemi hoolduseks ja jälgimiseks vajalikud sulgarmatuurid ning soojusmõõtjad. Tööde käigus tuvastati ka, et süsteemi torustik on osaliselt ummistunud. Pärast tehtud töid soojenes 1. korruse põrand osades kohtades piisavalt, et soojendada elutuba ja kööki, kuid põrandal oli jätkuvalt tuntavalt jahedaid kohti. Veelgi enam – probleem ei lahenenud saunas, 1. korruse dušinurgas, esikus ega WC-s. Siinkohal näitlikustamaks situatsiooni - 2018. aasta veebruaris oli esimese korruse WC temperatuur 10-15 kraadi (sõltuvalt välisõhu temperatuurist), kuigi maja oli korralikult köetud. Ostjad tellisid probleemallika tuvastamiseks vastavad ekspertiisid, mis kinnitasid, et Elamul esinevad ulatuslikud probleemid küttesüsteemiga. Küttesüsteemide ekspertiisi viis läbi tuleohutusekspert A K (Xxx OÜ), kes esitas 11. märtsil 2018.a ehitise tuleohutusauditi (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 7, t I, lk 30) ja 12. märtsil 2018.a küttesüsteemi ekspertiisi (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 8 t I, lk 38). 12. märtsil 2018.a koostatud ekspertiisis on tuvastatud, et Elamus asuvad tahkeküttel töötavad kütteseadmed ei vasta esitatud paigaldusnõuetele – probleemid esinevad õhuvajadusega, ohutuskujadega, ühenduslõõriga, kivikorstnatega ja küttesüsteemi puhastatavusega. Need puudused kinnitavad, et Elamu ei vasta ehitise kasutamise nõutele ja ei ole elamiseks seetõttu ohutu. Küttesüsteemi ekspertiisis normi EVS 812-3:2013 kasutamine on põhjendatud asjaoluga, et kostjad rekonstrueerisid küttesüsteemi 2016. aastal (küttekatel vahetati toona välja müügikuulutuses märgitult, vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 3; t I, lk 16).
2-18-11444 Eeltoodut kinnitasid ka küttesüsteemi töökorda hinnanud eksperdid A L (xxx) ja H H (xxx OÜ) ning nende hinnangul on probleemi põhjustanud ilmselt süsteemi täitmine joogiveega (mitte nö surnud veega), mis on põhjustanud ulatusliku katlakivi ja rooste tekke süsteemis. Nimetatud asjatundjad leidsid, et süsteem on vaja läbi pesta ja küttesüsteem täita nõuetekohase veega. A Li visiidi käigus ilmnes veel üks probleem - nimelt akumulatsioonipaagi ebapiisav soojustus. Paak on soojustamata alt ja seina vahelt, mis on visuaalsel vaatlusel märkamata jääv osa. Seega antud probleemid on tekkinud küttesüsteemi eelneva puuduliku ja/või teostamata hooldamise tagajärjel ning süsteemi töökorra taastamiseks tuleb teostada mitmed lisatööd. OÜ xxx spetsialist on selgitanud, et süsteemi põhjalik läbipesu defekti täielikuks eemaldamiseks ei ole võimalik, vaid rikutud akumulatsioonipaak tuleb siiski välja vahetada (vt hagejate 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 9; t I, lk 60). Hagejad tellisid seejärel pädevalt eksperdilt G E ́ilt, kes on 8. taseme volitatud kütte-, ventilatsiooni- ja jahutuseinsener (vt hagejate 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 1; t I, lk 151), Elamu küttesüsteemi ekspertiisi (vt hagejate 29. märtsi 2019.a menetlusdokumendi lisa 1 t I, lk 184), mis valmis 15. märtsil 2019.a. Ekspert G. E tuvastas mitmeid puudusi (vt ekspertiisiakti 3 peatükk), kokkuvõtvalt (alljärgnevalt p 15. jj detailsemalt): a) küttesüsteem ei taga vajalikku sisetemperatuuri; b) elamu ei ole nõuetekohaselt tuletõkke sektsioonideks eraldatud; c) ventilatsioon on puudulik; d) akumulatsioonipaak isoleerimata ja tuleb välja vahetada; e) torustikud on isoleerimata; f) põrandaküttes ulatuslikud probleemid, mudafiltrites puuduvad sõelad, esineb raua setet, vooluhulk torustikus väga väike ning temperatuuri lang väga suur seetõttu ca 10 kraadi. Põrandaküte on kas ummistunud või ei tööta üleüldse; g) I korrus väga külm, osasid ruume pole võimalik kütta kõrgemale temperatuurile kui 18 kraadi. 2018.a veebruaris kasutasid hagejad kostjate poolt määratud küttesüsteemi seadistust (sh maksimaalset põrandakütte temperatuuri vahemikku ja tsirkulatsioonipumba võimsust). Alates 2018.a märtsist alates kütsid hagejad Elamut puubriketiga (tahke kütus - tarnija Xxx OÜ). 2/3 akumulatsioonipaagi 60 kraadi kütmiseks kulub 30kg briketti (~3h ajas) ning külmemate ilmade ajal (nt välitemperatuuri korral -10 kuni -15 kraadi) oli õhtul kütmise ajal hommikuks temperatuur paagis 20-25 kraadi ehk paak ja siseruumid olid märkimisväärses ulatuses maha jahtunud. Kui hagejad oleks veel rohkem kütnud (nt 40kg briketti päevas), siis oleks sellest oluliselt odavam elektriga kütta, millist lahendust kokkuvõttes ei saa elektri hinda arvestades kindlasti pidada mõistlikuks. Liiatigi pidi müügikuulutuse ja ka Lepingu kohaselt olema Elamu küte lahendatud puitküttega. Veelgi intensiivsem kütmine oleks ühe külje pealt ohtlik (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 8 t I, lk 38– eksperdi hoiatus) ja teiseks oleks see ka ebamõistlikult kallis. Lisaks ei annaks ka selline „ülekütmine“ positiivsemat tulemust, kuivõrd akumulatsioonipaak on ainult nähtavas osas soojustatud, st isoleerimata paagi soojakao probleem ei võimaldaks ka suuremal kütmisel efektiivsust tõsta (üksnes suurendab küttekulusid ja – aega). Küttesüsteemi teine oluline probleem on põrandakütte torustiku ja seadmestiku puudused. Voolukiirus põrandaküttes on kordi ettenähtust väiksem – 14. novembri 2018.a seisuga tuvastatud max 6,6 l/min (tuvastatud hagejate poolt paigaldatud soojamõõtjatega).
2-18-11444 Tõenditega on üheselt tuvastatud, et voolukiirus jääb kõigil korrustel oluliselt alla nõuetekohase 0,8 l/min (vt hagejate 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 5 t I, lk 145 – fototõend küttesüsteemi torustiku soojamõõtjate näidikutest). Mõõdistuste tulemused näitavad, et: a) I korruse keskmine vooluhulk on keskmiselt 0,099 m3/h; b) II korruse keskmine vooluhulk on keskmiselt 0,211 m3/h; c) Elamus tervikuna keskmine vooluhulk 0,150 m3/h. Tootja kasutusjuhendist ja tootja maaletooja xxx OÜ esindaja M S poolt antud selgitusest (vt hagejate 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 6 t I, lk 148 - tootja maaletooja esindaja M. S e-kiri) tulenevalt peaks olema süsteemi normaalseks toimimiseks vooluhulk ca 1,44 m3/h, ehk teisisõnu Elamu I korruse põrandakütte torustiku vooluhulk on ca 14,5 korda lubatust väiksem ning Elamus tervikuna ca 9,6 korda lubatust väiksem (tulemused saame kui jagame ettenähtud vooluhulga näitaja mõõdistuste tulemusena saadud näitajaga). Ekspert on ühtlasi kinnitanud, et mõõtjad on taadeldud (vt hagejate 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 5a t I, lk 147). Pärast Lepingu sõlmimist on kostjad ka ise viidanud vajalikkusele selgitada välja põrandakütte ahelikud (vt kostjate 30. oktoobri 2018.a vastuse lisa 1-4, lk 9, t I lk 119): „Põrandaküte: ilmselt on mõistlik tulevikus põrandakütte ahelikud selgeks teha/.../“. Selle võimalikkust hagejad ka küsisid ning kostjad edastasid 03. veebruaril 2018.a hagejatele pilte Elamu renoveerimisest (vt kostjate 30. oktoobri 2018.a vastuse lisa 1-4, lk 7-8 t I, lk 118) ning neilt selgus, et ahelikud ei ole paigaldatud tubade põhiselt, vaid läbivad tervet korrust (3-4 ruumi) ning ruumide temperatuuri eraldi juhtimine eeldaks seetõttu kogu torustiku ümbervahetamist. Hagejad ostsid kostjatelt aastal 2006.a täielikult renoveeritud Elamu ning selle põrandaküte peaks olema projekteeritud/ehitatud EVS 844:2004 kohaselt. Viidatud standardi lisa F määrab eri ruumide arvutuslikud temperatuurid kütteperioodil. Standard on vastu võetud 30. aprill 2004.a ehk enne kostjate poolt Elamu renoveerimist. Seega oli hagejate poolt Elamu ostmise heauskseks eelduseks, et Elamu küttesüsteem on täielikus töökorras ning vastab vähemalt küttesüsteemi ehitamise ajal kehtinud nõuetele ning on ilma eriliste tingimuste ja kulutusteta toimiv. Elamu ei vasta tuleohutusnõuetele
8.Kui Ostjad uurisid xxx vallast ja Päästeametist Elamu kasutusloa kohta selgus, et Päästeametil pole ülevaatusest märget tehtud (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 9 t I, lk 60). Samuti pole vallal kasutusloa taotluse juures vastavat dokumenti ja ka ülevaatuse akti. Seejärel tellisid Ostjad tuleohutusauditi, mille teostamisel selgus, et Elamu ei vasta tuleohutusnõuetele ega ka ehitusprojektile. Hinnangu andis ka korstnapühkija M V, kes käis
05.märtsil 2018.a Elamus ja tuvastas korstnal mitmed puudused (vt ka hagejate 14. novembri 2019.a menetlusdokumendi lisa 3 t I, lk 117). Hagejad tuvastasid lisaks, et kostjad ei ole tegelikult kunagi Elamu tulekahju valvesüsteemi hooldanud ja süsteem ei olnud töökorras. Seda tõendab G4S-i poolne kinnitus selles, et: „Kinnitame ikka, et eelmine omanik antud aadressil hooldust G4S käest ei tellinud, see tähendab, et hooldust ei teostatud. Kui süsteem on nö. ise ehitatud, siis hooldust oleks võinud ikka tellida, kuid seda ei tehtud“ (vt hagejate 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisad 14 ja 15; t I, lk 157-158). Järelikult, vastupidiselt kostjate poolt müügikuulutuses, Lepingus ja lepingueelsetes läbirääkimistes antud kinnitustele, on Elamu tuleohtlik ega vasta projektijärgsetele tuleohutusnõuetele. Elamu vastavus ehitusprojektile ning Elamul ei ole mehhaanilist vastupidavust ja stabiilsust
2-18-11444
9.21. 2018. aasta veebruarikuu alguses avastas Ostjate tellitud ehitusmees (liistude panekuks), et sauna põrand on vajunud. Lähemal uurimisel selgus, et Müüjad on varasemalt üritanud vajumise tagajärgi parandada tasandusvaluga, kuid tööde järgselt on vajumine jätkunud ning parandatud lõiku on tekkinud ~3mm pragu. Vastavalt Müüjate poolt 22. veebruaril 2018.a esitatud pretensioonide tagasilükkamise dokumendile olid nad puudusest teadlikud, aga ei pidanud seda oluliseks: “Nähtavad praod, mis on põranda ja seina kokkupuute kohas on iluvead ja ei ole kuidagi varjatud.” Vajumise põhjuseid uurides selgus, et hoone pole ehitatud ehitusprojekti järgselt (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 6 punkti 3; t I, lk 25 14. märtsi 2018.a pretensioon). Projekti järgselt pidi korsten asuma ilma vundamendita (vastuolus EVS 813-3 normiga) uue korpuse põrandaplaadi keskel. Ehituse käigus on põrandaplaat poolitatud vundamendiga (tuvastatav üleandmisel esitatud fotol) ja kandva vaheseinaga. Korsten on rajatud vaheseina vahetuslähedusse põrandaplaadi peale. Seega on muudetud hoone vundamendi ning põrandaplaadi, kandva vaheseina, soojustuse, piksekaitse jt lahendusi. Samas Elamu müügikuulutuses on märgitud „ehitustöid tehti järgides nõudeid/.../.“. Vundamendi projektijärgne lahendus on kajastatud Töö nr. P-019-06; Arhitektuurne projekt, joonis nr.4 lk 11 (vt hagiavalduse lisa 2; toimikust puudu, kuid e-toimikus olemas). Vastavalt EVS 812-3:2013 punktile 5.3.1.2 „Kütteseadmetele, kaaluga alla 150 kg, ei ole vaja eraldi vundamenti rajada. Raskemate küttesüsteemide ohutus ja stabiilsus ilma vundamendita tuleb tõendada arvutuslikult.“, kuid selliseid arvutusi ei nähtu. Tänaseks on korsten koos põrandaplaatide ja vahevundamendiga vajunud sõltuvalt asukohast 1-3 cm. Ka täna pole võimalik hinnata seda, kui intensiivselt vajumine jätkub ja kas see on mõjutanud põrandakütte tööd. Kostjad ei rajanud korstnat vundamendi peale, vaid ehitasid selle vundamendi kõrvale plaatpõranda äärde. Vana korstna ja ahju vundament on oluliselt massiivsem. Lisaks puudub täna reaalne võimalus kontrollida, kuidas ja kas vajumine põrandakütet mõjutanud on. Vajumine on kohati kaks korda suurem kui põrandakütte toru diameeter ja vajunud on ainult uue osa (juurdeehituse) põrandad. Elamul on puudused energiasäästlikkuse- ja tõhususega
10.Kostjate vastuses olnud fototabeli järgi on muudetud ka elamu soojustuse lahendust. Projektijärgse 100mm mineraalvill + tuuletõke-kipsplaat asemel on kasutatud EPS + puitkiud-tuuletõkkeplaati (vt hagejate 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 13 t I, lk 156). Projekti järgi oli vajalik rajada ka piksekaitse, kuid seda pole tehtud, fototabeli järgselt on alumise korruse aknad paigaldatud seina sisse viisil, mis ei võimalda projektijärgse 100mm soojustuse paigaldust välimistele aknapaledele (soojustus kataks aknaraamid ära) ning seega on ilmne, et ka seda tehtud ei ole. Seda kinnitab ka 06. märtsil 2018.a P P ́a (Xxx OÜ) poolt koostatud termograafilise ülevaatuse raport (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 10; t I, lk 62). Termograafia raportist selgus, et pindadel on suured temperatuurierinevused, esinevad külmasillad ja õhulekked (vt hagiavalduse lisa 6 punkti 4- 14. märtsi 2018.a pretensioon; t I, lk 25). Termokaamera piltide eesmärk on tuvastada soojakadu konkreetse ruumi/tarindi osast. Tegemist on seega objektiivse asjaolu fikseerimisega. Termopiltide eesmärk ei ole ehitustehniliste hinnangute andmine põhjustele, miks täpselt soojakadu toimub. Küsimus ei ole seega konkreetselt selles, mis põhjusel nt aknaraamide ümbruses on külmasillad, vaid oluline on, et soojapidavuse probleem on antud juhul termograafilise uuringu tulemusena tuvastatud.
2-18-11444
11.Elamul esineb sedavõrd palju olulisi puudusi, et nende kordategemine on esiteks Ostjatele ebamõistlikult kulukas ja teiseks Ostjatele ebamõistlikult koormav. Elamut ostes eeldasid Ostjad õigustatult, et Elamu on elamiseks kõlbulik ning et Ostjad ei pea hakkama seal kohe remonti või märkimisväärseid investeeringud tegema (ja vastupidist ei avaldanud Müüjad Ostjatele ka enne Lepingu sõlmimist). Arvestades, et Müüjad olid Elamus ise aastaid elanud, siis on ilmne, et kõik ülal kirjeldatud puudused olid Müüjatele väga hästi teada, kuid nad varjasid neid teadlikult ega avaldanud neid Ostjatele.
12.Kokkulepitud omadusteks on antud juhul asjaolu, et Kinnistu müügikuulutuses oli kirjas, et Elamu on ehitatud vastavalt normidele ning Müüjad kinnitasid seda Ostjatele ka suuliselt. Ehitise vastavus normidele hõlmab endas ka asjaolu, et ehitis on ehitatud ehitusprojekti alusel, ehitis on tuleohutu ja tuleohutuse tingimused on täidetud ning et olemas on ka kehtiv kasutusluba. Riigikohus on rõhutanud, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (Riigikohtu 27. mai 2015 a. otsus kohtuasjas nr 3-2-1-43-15, p 18). Vastavalt VÕS § 14 lg-le 2 oli Müüjatel kohustus teatada Ostjatele ka lepingueelsetel läbirääkimistel kõigist asjaoludest, mille vastu oli Ostjatel Lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Müüjad ei teavitanud lepingueelsetel läbirääkimistel Ostjaid Elamu tuleohtlikkusest, küttesüsteemi puudustest ega ka mittevastavusest projektdokumentatsioonile. On ilmne, et Ostjatel oli selliste asjaolude vastu äratuntav oluline huvi, sest need asjaolud (varjatud puudused) on toonud kaasa olukorra, kus Ostjad peavad hakkama selleks, et Elamut sihtotstarbeliselt kasutada, sinna märkimisväärseid lisainvesteeringuid tegema. Elamu ei vasta lepingutingimustele, sest Elamul ei ole kokkulepitud omadusi (VÕS § 217 lg 2 p 1 rikkumine). Ülal kirjeldatud puuduste tõttu ei vasta Elamu otstarbele, milleks Ostjad seda vajavad (elamiseks) (VÕS § 217 lg 2 p 2 rikkumine).
13.Küttesüsteem ei vasta nõuetele ega võimalda Elamut kütta nõuetele vastava temperatuurini, mis omakorda ei võimalda Elamut sihtotstarbeliselt kasutada (aasta-ringne perekonna elukoht, s.h. ka kütteperioodil). Kostjad ehitasid küttesüsteemi ilma mis tahes dokumentatsioonita, kasutamata isegi ehituspäevikut. Seega võib järeldada, et kostjad ei järginud küttesüsteemi väljaehitamise ajal kehtinud ehitusseadustiku (EhS) nõudeid. EhS § 2 lg 6 p 2-4 kohaselt loetakse ehitamiseks EhS § 2 tähenduses ka ehitise laiendamist, rekonstrueerimist ja tehnosüsteemide muutmist, milliseid ehitustöid kostjad elamul 2007.a tegid. Vastavalt EhS § 31 lg 3 alusel antud Majandus- ja kommunikatsiooniministri 27. detsembri 2002.a määruse nr 71 „Eri liiki ehitiste ehitamise tehnilistele dokumentidele esitatavad nõuded“ § 8-le enda tarbeks ehitatava üksikelamu ehitamise tehnilised dokumendid peavad koosnema ehitusprojektist ja ehitustööde päevikust, kuhu kantakse eritööde andmed mahus, mis on asjakohased ja otstarbekad. EhS § 29 lg 1 p 7 kohustas kostjaid kui elamu omanikke säilitama EhS § 31 lg 2 nimetatud dokumente, milline loetelu hõlmab ehitustööde päevikut, teostusjooniseid jms. Enne elamu müüki olid kostjad hagejaid teavitanud, et küttesüsteemide eritööd tehti ilma projektita, kuid kostjad ei ole elamu müümisel teavitanud hagejaid sellest, et küttesüsteemi eritööde tegemisel jäeti ehituspäevik tegemata ja seega küttesüsteemi eritööd täielikult dokumenteerimata, millega rikuti EhS § 31 lg 3 ja 27. detsembri 2002.a määruse nr 71 „Eri liiki ehitiste ehitamise tehnilistele dokumentidele esitatavad nõuded“ §-i 8 nõudeid. Lisaks kinnitasid kostjad hagejatele enne müüki, et küttesüsteemi ehitamisel kasutati omanikujärelevalvet, kuid nüüd, nähtuvalt kostjate 18. märtsi 2019.a vastusest on kostjate müügieelsed kinnitused omanikujärelevalve kasutamise kohta olnud ebatõesed ja kostjad tunnistavad seega, et on rikkunud EhS § 29 lg
2-18-11444 1 p 10 kohustust lasta ehitada küttesüsteem selleks pädeva isiku poolt ning sama paragrahvi lg 2 p 1 korraldada ehitamise ajal pideva omanikujärelevalve küttesüsteemi ehitamise üle. Kuna kostjad ehitasid küttesüsteemi välja nii, et ehituskäik on täielikult dokumenteerimata, on otseselt ja teadvalt ebaõige Müüjate kinnitus, justkui oleks elamu ehitatud nõuetekohaselt. Liiatigi rõhutasid Ostjad korduvalt, et nende jaoks on oluline tehnosüsteemide korrasolek ja vastavus nõuetele – mitte kordagi ei osundanud Müüjad, et sellega esineks mistahes probleeme. Kui küttesüsteemi ehitamine toimub „pimesi“ ehk selliselt, et kostjatel endal ei ole võimalik tagantjärgi meenutada, mis tootja süsteemi osasid ta on kasutatud ning kas üldse on väljaehitamisel järgitud mingit asjaomast paigaldus/kasutusjuhendit (kostjad väidavad, et ei mäleta ega tea, mis tootja torustikku nad paigaldasid), siis pole ka üllatav, et küttesüsteem ei tööta ja on ohtlik. On eluliselt usutav, et kui isik paigaldab küttesüsteemi „pimesi“ ehk võtmata aluseks selle tootja kasutusjuhendit, siis mõistlik isik saab aru, et tegemist ei ole tootja kasutusjuhendi nõuete kohaselt paigaldatud küttesüsteemiga ja sellisel juhul ei saa elamu müümisel heas usus väita, justkui oleks elamu ise ja eriti selle tehnosüsteemid nõuetele vastavad. Järelikult vastutavad kostjad Elamu küttesüsteemi varjatud puuduste eest vastavalt VÕS § 221 lg 1 p 2, kuna nad elamu müügil varjasid hagejate eest infot selle kohta, et küttesüsteemi torustiku paigaldamisel ei järgitud tootja kasutusjuhendi nõudeid.
14.Ostjatel ei olnud vaatluse käigus võimalik näiteks tuvastada, et põrandaküttesüsteem ei tööta nõuetekohaselt, ehitisel ei ole täidetud tuleohutusnõuded ning ehitisel on muud ehituslikud vead. Ühelegi (varjatud) puudusele Müüjad enne Lepingu sõlmimist ega ka selle ajal tähelepanu ei juhtinud. Seda, et tegemist sai olla varjatud puudusega, ei muuda ka asjaolu, et küttesüsteemi toimimist oli võimalik kontrollida kompressoriga – kui puudust ei ole võimalik avastada elamu välisel ülevaatusel (ja põrandaküttesüsteemi toimimist ei ole üldiselt võimalik avastada välise vaatlusega), on tegemist varjatud puudusega. ei oma antud asja lahendamisel tähtsust asjaolu, et üks hagejatest (V P) on ehituse valdkonnas tegutsev isik. V Pi tegevusvaldkonnaks on inseneriehitus (st mitte tsiviilehitus) ning V P on diplomeeritud veevarustuse- ja kanalisatsiooniinsener, tase 7. Hagejad vaatasid elamu üle nii nagu elamut ostes üle vaatavad – piisava hoole ja tähelepanelikkusega.
15.Antud juhul on hagejad taganenud Lepingust 14. märtsil 2018.a saadetud kirjas (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 6; t I, lk 25). Hagejad said Elamu otsese valduse 31. jaanuaril 2018.a (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse punkti 3; t I, lk 2 pöördel) ja teatasid kostjatele esimestest olulistest puudustest (nt küttesüsteem) juba ülejärgmisel (!) päeval, st 03. veebruaril 2018.a (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 4; t I, lk 19) ning järgneva kahe kuu jooksul teavitasid hagejad kostjaid kõikidest olulistest puudustest (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 4; t I, lk 19). Asjaolu, et kostjad on taganemisavalduse kätte saanud, tõendab ka see, et maakler oli kinnitanud selle kättesaamist. Nimelt hagejate algatatud kompromissläbirääkimiste katsetes volitas kostja I maaklerit kostjaid esindama ja suunas hagejaid edaspidi suhtlema maakleriga seonduvalt Elamu mistahes küsimustega (vt hagejate 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 10; t I, lk 152). Järelikult, kuna kostjad on maaklerit volitanud kostjaid esindama hagieelsetes kompromissi läbirääkimistes ja maakler on oma e-kirjaga kinnitanud hagejate taganemisavalduse kättesaamist, siis saab lugeda, et kostjad on hagejate taganemisavalduse kätte saanud. Isegi, kui kohus jõuab seisukohale, et taganemisavaldust ei saa lugeda 14. märtsi 2018.a seisuga tehtuks, saab antud kaasuse asjaolusid ja vaidluse sisulist olulisust ja ülalviidatud Riigikohtu kolleegiumi
2-18-11444 käsitlust arvesse võttes pidada ka hagiavalduses tehtud taganemisavaldust tehtuks mõistliku aja jooksul.
16.Riigikohus on varasemalt märkinud, et eluruumi soojapidavus ja korteri soojaks kütmise võimalus on Eesti klimaatilist eripära arvestades elementaarne elamistingimus. Kuivõrd Elamu ei vasta ehitusnormidele, siis ei ole selles tagatud ka elementaarsed elamistingimused, mistõttu on tegemist olulise rikkumisega (Riigikohtu 25.oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 21). Asjaolu, et tegemist on olulise rikkumisega kinnitab ka Riigikohtu 30. novembri 2005.a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-131-05, milles on märgitud, et kui kinnistu on ostetud elamiseks, peavad VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi olema tagatud elementaarsed elutingimused (vt Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29; 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23). Eelkõige tuleb VÕS § 77 lg 1 järgi lepingus kokku leppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava (vt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 12). Renoveeritud elamuga kinnisasja ostmisel ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema. Kinnistu eksklusiivse asukoha ja suure väärtuse puhul saab oodata pigem kõrgemate kui keskmiste kvaliteedinõuete täitmist (viidatud otsuse p 26). Elamuga kinnistu müümisel saab lähtuda eeldusest, et elamu peab vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile ja kõrvalekalded sellest peaks olema kokku lepitud. Siiski ei saa igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist iseenesest lugeda ehitise puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (viidatud otsuse p 15). Seda, et projektist kõrvalekaldumine ei ole müügilepingu rikkumiseks, peab aga vähemasti üldjuhul tõendama müüja (viidatud otsuse p 27).
17.Hagejate eesmärgiks oli osta elamu, mida on koheselt võimalik normaalselt igapäevaseks eluks kasutada. Antud Elamut ei ole võimalik kasutada normaalselt igapäevaseks eluks. Puudulikult toimiva küttesüsteemi põhjuste (sh selle võimaliku täieliku väljavahetamise vajaduse) väljaselgitamine, ebapiisav soojus eluruumides, kütteseadmete viimine vastavusse paigaldusnõuetega, soojakao põhjuste likvideerimine, elamu mehhaanilise vastupidavuse ja stabiilsuse tagamine ning tuleohutusse seisukorda viimine – need on kõik tegevused, millega ei peaks tegelema ükski ostja, kes on endale ostnud eelduslikult elamiskõlbliku ja koheselt igapäevaseks kasutamiseks valmis elamu.
18.Taganemise tagajärjena nõuavad hagejad Lepingu tagasitäitmist ehk Lepingu alusel Elamu eest makstud 250 000 euro tagastamist. Pärast rahalise kohustuse täitmist (250 000 euro tasumist) Müüjate poolt on Ostjad valmis tagastama Müüjatele Kinnistu omandi ja andma selle valduse üle.
19.Hagejatel on õigus Kostjatelt nõuda lisaks ostuhinna tagastamisele ka kahju hüvitamist. Kui Kostjad ei oleks müünud hagejatele varjatud puudustega Elamu, siis ei peaks/oleks pidanud hagejad tellima ekspertiisid puuduste tuvastamiseks (puuduste olemasolu kinnitamiseks).
Kahju suurus ja ulatus
20.Hagejad on kandnud puuduste tuvastamisega ja puudustest tulenevate lisakuludega seonduvaid kulusid (+ elektrienergia ülekulu) kokku 3 621,45 euro väärtuses, millest: (a) 1 188 eurot - tuleohutusaudit (vt Xxx OÜ 27. veebruari 2018.a arve, 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 11; t I, lk 76);
2-18-11444 (b) 210 eurot – termoülevaatus (vt Xxx OÜ 10. märtsi 2018.a arve, 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 11; lk 3 t I, lk 76); (c) 1 080 eurot – küttesüsteemi ekspertiis (vt xxx OÜ 18. märtsi 2019.a arve, hagejate 29. märtsi 2019.a menetlusdokumendi lisa 2a t I, lk 196); (d) 180 eurot - konsultatsioon/objekti külastus (vt xxx OÜ 14. veebruari 2019.a arve, hagejate 29. märtsi 2019.a menetlusdokumendi lisa 2b; t I, lk 197); (e) 150 eurot - kütte mõõtmine, dokumenteerimine (vt Xxx OÜ 26. veebruari 2019.a arve, hagejate 29. märtsi 2019.a menetlusdokumendi lisa 2c; t I, lk 198); (f) 813,45 eurot – elektri ülekulu 29. märtsi 2019.a seisuga (vt elamu elektri ülekulu arvutus, hagejate 29.03.2019 menetlusdokumendi lisa 3; t I, lk 199).
21.Kui kohus peaks leidma, et hagejate taganemisest tulenev nõue ei kuulu rahuldamisele, paluvad hagejad kohtul alternatiivselt mõista kostjatelt välja hagejatele tekkinud kahju, mis seisneb vajaduses kõrvaldada Elamult varjatud puudused, mille eest kostjad vastutavad, ja kulud, mis on hagejatele kaasnenud kahju kindlakstegemiseks. Lepingulise kohustuse rikkumine seisneb Lepingu tingimustele mittevastava Elamu üleandmises hagejatele. Ei esine ühtegi kostjate vastutust välistavat asjaolu (VÕS § 103 lg 1). Kostjad hagejaid Elamu varjatud puudustest ei teavitanud, kuigi teadsid/pidid teadma puudustest. Hagejad on esitanud hulgaliselt tõendeid puuduste kohta, millele nad kahju hüvitamise nõudmisel tuginevad, seega on puudused tõendatud. Puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste suuruse määramiseks on hagejad võtnud hinnapakkumised ning nõuavad vastavate summade väljamõistmist kostjatelt. Selline kahju pidi olema kostjatele ettenähtav juba enne Lepingu sõlmimist. Kui kostjad ei oleks müünud hagejatele varjatud puudustega Elamu, siis ei peaks/oleks pidanud hagejad tellima ekspertiisid ega kandma kulusid seoses parandustöödega.
22.Hagejad paluvad alternatiivse nõude osas välja mõista need samad kulud, mis on kaasnenud puuduste kindlakstegemisega (st ekspertiisid ja sellega seonduvad kulud + elektrienergia ülekulu) summas 3 621,45 eurot. Puuduste kõrvaldamiseks kulub hagejatel kokku 57 962,54 eurot, mis koosneb: (a) 7 472,54 eurot – kostjate poolse tootja instruktsioonide eiramisest tulenevate küttesüsteemi vigade parandamiseks ja selleks olemasoleva paagi demonteerimiseks ja uue paagi paigaldamiseks (vt xxx AS 17.02.2019 hinnapakkumine, hagejate 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 11; t I, lk 153); (b) 50 490 eurot - projekti nõuete eiramisest tulenevate mehhaaniliste läbivajumiste, soojustuse vigade ja tuleohutusnõuete eiramise vigade parandamiseks (vt xxx OÜ hinnapakkumine, 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 12; t I, lk 154). Viivis
23.Hagejad nõuavad kostjatelt 1 398 euro ulatuses tekkinud kahju hüvitamise nõudelt hagi esitamise päeva seisuga sissenõutavaks muutunud viivist. Hagejad esitasid kostjatele kahju hüvitamise nõude 14. märtsi 2018.a e-kirjaga, paludes kohustus täita 30 päeva jooksul. Hagejate kahju hüvitamise nõue muutus sissenõutavaks seega 14. aprillil 2018.a ja viivist on hakatud arvestama sellest kuupäevast. Kahju hüvitamise nõudelt arvestatud viivis 30. juuli 2018.a hagiavalduse esitamise päeva seisuga on 33,09 eurot (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 12, t I, lk 77). Tulenevalt ülaltoodust taotlevad hagejad, et kohus mõistaks kostjatelt välja 30. juuli 2018.a hagiavalduse ajaks sissenõutavaks muutunud viivise. Hagejad esitasid kostjatele kahju hüvitamise nõude 14. märtsil 2018.a e-kirjaga paludes kohustus täita 30 päeva jooksul. Hagejate kahju hüvitamise nõue muutus sissenõutavaks seega 14. aprillil 2018.a ja viivist on hakatud arvestama sellest kuupäevast. Kahju
2-18-11444 hüvitamise nõudel arvestatud viivis 30. juuli 2018.a hagiavalduse esitamise päeva seisuga on 33,09 eurot (vt 30. juuli 2018. a hagiavalduse lisa 12, t I, lk 77).
24.Hagejad taotlevad, et kohus mõistaks kostjatelt välja tervikteksti esitamise ajaks (15. novembriks 2019.a) kogunenud jooksvat viivist summas 26 062,74 eurot kindla summana, kuivõrd hagejad taotlesid 30. juuli 2018.a hagiavalduses jooksva viivise väljamõistmist seadusjärgses määras kostjatelt põhinõudelt (summas 251 398 eurot) kuni põhivõlgnevuse täitmiseni. Lisaks taotlevad hagejad, et kohus mõistaks kostjatelt välja viivise protsendina põhinõudelt (põhinõude summa 253 621,45 eurot) alates hagiavalduse tervikteksti esitamisele järgnevast päevast (16.11.2019) kuni põhinõude täitmiseni, lugedes viivise määraks seadusjärgse viivise määra.
25.Kui kohus peaks leidma, et taganemisest tulenev nõue ei kuulu rahuldamisele, paluvad hagejad kohtul alternatiivselt mõista kostjatelt välja hagejate järgnevad viivise nõuded. Tulenevalt ülaltoodust taotlevad hagejad, et kohus mõistaks kostjatelt välja 30. juuli 2018.a hagiavalduse ajaks sissenõutavaks muutunud viivise. Hagejad esitasid kostjatele kahju hüvitamise nõude 14. märtsil 2018.a e-kirjaga paludes kohustus täita 30 päeva jooksul. Hagejate kahju hüvitamise nõue muutus sissenõutavaks seega 14. aprillil 2018.a ja viivist on hakatud arvestama sellest kuupäevast. Kahju hüvitamise nõudel arvestatud viivis 30. juuli 2018.a hagiavalduse esitamise päeva seisuga on 33,09 eurot (vt 30. juuli 2018. a hagiavalduse lisa 12, t I, lk 77). Hagejad taotlevad, et kohus mõistaks kostjatelt välja tervikteksti esitamise ajaks (15. novembriks 2019.a) kogunenud jooksvat viivist summas 144,93 eurot (vt Lisa 2) kindla summana, kuivõrd hagejad taotlesid 30. juuli 2018.a hagiavalduses jooksva viivise väljamõistmist seadusjärgses määras kostjatelt kõrvalnõudelt (summas 1 398 eurot) kuni põhivõlgnevuse täitmiseni. Lisaks taotlevad hagejad, et kohus mõistaks kostjatelt välja viivise protsendina põhinõudelt (põhinõude summa 61 583,99 eurot) alates hagiavalduse tervikteksti esitamisele järgnevast päevast (16.11.2019) kuni põhinõude täitmiseni, lugedes viivise määraks seadusjärgse viivise määra. Nõue
26.Hagejad paluvad mõista kostjatel solidaarselt välja: põhivõlg summas 253 621,45 eurot ja hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis summas 33,09 eurot ning viivis põhinõudelt summas 251 398 eurot alates hagiavalduse esitamisest (30.07.2018) kuni käesoleva tervikteksti esitamiseni (15.11.2019) summas 26 062,74 eurot ning viivis põhinõudelt summas 253 621,45 eurot alates hagiavalduse tervikteksti esitamisele järgnevast päevast (16.11.2019) kuni põhinõude täitmiseni, lugedes viivise määraks seadusjärgse viivise määra. Alternatiivselt (kui kohus ei pea lepingust taganemist põhjendatuks) paluvad hagejad mõista kostjatel solidaarselt välja: põhivõlg summas 61 583,99 eurot; viivis põhinõudelt summas 1 398 eurot alates hagiavalduse esitamisest (30.07.2018) kuni käesoleva tervikteksti esitamiseni (15.11.2019) summas 144,93 eurot; viivis põhinõudelt summas 61 583,99 eurot alates hagiavalduse tervikteksti esitamisest (15.11.2019) kuni põhinõude täitmiseni, lugedes viivise määraks seadusjärgse viivise määra. Kostjad ei saa nõuda hagejatelt kasutuseeliseid
27.VÕS § 189 lg 1 koosmõjus VÕS § 189 lg 2 p-ga 1 ei anna kostjatele alust nõuda kasutuseeliseid elamu kasutamise eest. Kostjate käsitlus nimetatud sätetest on liiga lai ja
2-18-11444 seega ebaõige. Sätted võimaldavad nõuda üleantu väärtuse hüvitamist juhul, kui lepingu esemeks on miski muu kui asja üleandmine. Seega olukorras, kus müügilepingu eset on võimalik üle anda, ei saa nõuda samal ajal ka üleantu väärtuse hüvitamist. Antud olukorras on lepingu esemeks kinnisasi ehk miski, mida on võimalik füüsiliselt üle anda.
28.Kostjad nõuavad sisuliselt hagejatelt kahjuhüvitist saamata jäänud tulu näol VÕS § 128 lg 4 mõttes. Juhul, kui kostjad soovivad nõuda saamata jäänud tulu, siis peavad kostjad muuhulgas tõendama, et neil oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Lisaks tuleks saamata jäänud üüritulu ulatuse hindamisel arvestada potentsiaalse üürieseme eripäraga. Kostjad seda nõudnud ei ole.
29.Juhul, kui kohus leiab, et kasutuseeliste nõue on põhjendatud (millega hagejad ei nõustu), siis on see vastuolus hea usu põhimõttega TsÜS § 138 lg-te 1 ja 2 alusel. VÕS § 189 sätte eesmärgiks on Võlaõigusseaduse I Kommenteeritud väljaande alusel: „/.../ reguleerida lepingust taganemisega kaasnevast tagastusvõlasuhtest tulenevat üleantu tagastamise ja hüvitamise kohustust. Koos §-dega 190 ja 191 reguleerib säte lepingu, millest on taganetud, tagasitäitmist ehk restitutsiooni ning peaks tagama poolte huvidele vastava õiglase õiguste ja kohustuste kaitse“. Seega ei saa olla sätte eesmärgiks kasutuseeliste nõudmine olukorras, kus kostjad on ise põhjustanud olukorra, kus hagejad peavad kostjate poolse olulise lepingurikkumise tõttu lepingust taganema. Kostjate etteheide hagejatele, et hagejad elavad siiani müügilepingu esemeks olevas elamus, on pahatahtlik. Kostjad ometi ju ei arva, et hagejad annavad elamu kostjatele tagasi olles veel selle elamu omanikud ning kohtumenetluse käigus, kus pooled vaidlevad taganemise õiguspärasuses.
30.Tasaarvestusavalduse p-s 16 toovad kostjad välja, et peavad kasutuseelise suuruseks selle üürivahemiku ning konkreetse elamu asukohta arvestades vähemalt 1 500 eurot kuus. Vastav summa on hagejate seisukohal ebamõistlikult suur ja põhjendamata. Kostjad on aluseks võtnud üürihindade võrdluseks elamud linna kõige kallimatest piirkondadest nagu näiteks Viimsi, Pirita ja kesklinn. Samuti on lisades toodud elamud suurema üldpinnaga kui hagejatele müüdud elamu (v.a lisa nr 4 elamu, mis on ca 3 ruutmeetrit väiksem). Lisas nr 5 toodud elamu üldpind on 300 m2 ning keskmiselt on lisades nr 1-8 toodud elamute üldpind ca 190 m2, samas kui müügilepingu esemeks oleva elamu üldpind on vaid 137,4 m2. Ka asukoht on lisades nr 1-8 toodud elamutel kesklinnale lähemal (v.a lisas nr 7 toodud elamu, mis asub ca 5 km kaugemal hagejate elamust). Lisas nr 3 toodud elamu asub kesklinnas ning keskmiselt on lisades nr 1-8 toodud elamute kaugus kesklinnani ca 10,6 km, samas kui müügilepingu esemeks oleva elamu kaugus kesklinnast on ca 14 km. Seega nähtub nendest faktidest see, et lisades nr 1-8 võrdlusena toodud elamud on omaduste poolest paremad ning seega ebasobilikud üürihindade võrdlemiseks müügilepingu esemeks oleva elamuga. Hagejad lisavad käesolevaga kuulutuse, mis on paremini võrreldav müügilepingu esemega ning mille üürihind on 1 100 eurot, üldpindala 147,6 m2 ja asukoht xxx vald (lähedal xxx vallale). Teiseks ei saa ei saa lähtuda kostjat esitatud kinnisvaraportaalist välja võetud üürihindadest, kuivõrd eelduslikult on need üürimajad elamiskõlblikud (erinevalt hagejatele müüdud elamust). Arvestades hagejate elamul lasuvaid puudusi, on selle üürihind nullilähedane, sest niivõrd oluliste puuduste olemasolu pärsib võimalust seal elada (ehitis on tuleohtlik, küte ei ole töökorras jm). Kui asuda seisukohale, et elamu on siiski kasutuskõlblik (millega hagejad ei nõustu), siis seda ainult osaliselt ning seetõttu tuleks arvesse võtta vaid korrasolevad maja osad, mida kostjad oleksid saanud üürile anda.
2-18-11444 Seetõttu peavad hagejad õigeks, kui üürihinna arvutamiseks kutsutakse maakler, kes hindaks elamu reaalset üürihinda, võttes arvesse kõiki puudusi. Nõude suurendamine
31.30. aprill 2020. a menetlusdokumendis on hagejad nõuet suurendanud. Hagejad paluvad mõista täiendavalt välja 1 989,14 eurot ja viivise täiendavalt põhinõudelt summas 1 989,14 eurolt seadusjärgses viivise määras alates 30. aprillist 2020 kuni põhivõlgnevuse täitmiseni.
32.Hagejad on esitanud kostjate vastu nõude summas 813,45 eurot elektri ülekulu eest (vt hagiavalduse tervikteksti p 67 (f)). Kuivõrd nõue oli esitatud 29. märtsi 2019.a seisuga, siis suurendavad hagejad nõude 959,14 euro võrra perioodil märts 2019 – veebruar 2020 kantud kulude eest (lisa 4 – elektriarvete koondtabel 2020.a veebruari seisuga). Hagejad selgitavad, et elektri ülekulu arvutamisel on aluseks võetud maakleri müügieelselt antud kinnitus, mille kohaselt ei tohiks elamu elektrikulu ületada suvel 30 eurot ja talvel 40 eurot kuus. Tegelikkuses on elektrikulu kujunenud kordades suuremaks.
33.Hagejad esitasid 17. veebruari 2019 menetlusdokumendis kaks hinnapakkumist, mis olid koostatud vaidlusaluse elamu puuduste kõrvaldamiseks. Kohtuistungil palus kohus täpsustada hinnapakkumistel nimetatud kulukirjeldusi. Hagejad võtsid xxx OÜ käest uue hinnapakkumise, kus oleksid kajastatud täna tööde tegemiseks vajaminev kulu (lisa 13 – xxx OÜ uus hinnapakkumine kommentaaridega), mille järgi on täna vajaminev summa 55 398 eurot. Hinnapakkumisele on lisatud tööd: fassaadi lahtivõtmine ja korrastamine (II korruse avatäidete 6tk ümbruses) summas 3240 eurot (xxx OÜ hinnapakkumise rida 123), tuulekasti avamine 10x0,5 m ja soojustuse korrastamine (termoauditi puudus) summas 600 eurot ja ventilatsiooniava rajamine katla jaoks täiendavas summas 250 eurot (xxx OÜ hinnapakkumise rida 146). Nimetatud täiendavate tööde kogumaksumus on 4 090 eurot, mille võrra hagejad nõuet suurendavad. Hagejad märgivad, et kuna xxx OÜ xxx AS hinnapakkumised kattuvad mõningas osas, siis jäävad hagejad xxx AS hinnapakkumise juurde tervikuna ning vähendavad xxx OÜ hinnapakkumises toodud kulu 3 060 euro võrra. Nimelt ei nõua hagejad 460 eurot abihoone korstna läbiviikude korrastamise eest (xxx OÜ hinnapakkumise rida 142), kuivõrd hagejad ei ole sellele puudusele hagis tuginenud. Lisaks ei nõua hagejad 2 600 eurot katla ja akumulatsioonipaagi tagasipaigalduse eest pärast tuleohutusnõuetele vastavusse viimist eest (xxx OÜ hinnapakkumise rida 162), kuna see kulu on kaetud xxx AS pakkumisega. Kokkuvõttes suurendavad hagejad nõuet seoses kahju hüvitamisega fassaadi kordategemise eest 1 030 eurot. Ehitise tuleohutusauditi ja küttesüsteemi ekspertiisi aluseks olevad õigusaktid
34.Tuleohutusauditi koostamisel oli aluseks võetud xxx ehitise ümberehituse arhitektruune projekt P-019-06 ning selles sisalduvad nõuded. Seega mitmed tuleohutusauditis nimetatud puudused tulenevad otse projektist. Teiseks on kõik tuleohutusauditi aluseks võetud normdokumendid asjakohased. Ekspert on selgitanud seda järgnevalt: „Tuleohutuse seadus (jõustunud 01.09.2010) on üldiselt aluseks võetud vajadusel reguleerida nt grillimist või ladustamist krundi piires. Antud töö käigus ühtegi punkti sellest seadusest aluseks ei ole võetud. Auditi tegemise hetkel kehtis Siseministri määrus nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“ (jõustunud 07.04.2017), millel on tagasiulatav jõud peatükk 9 toodud nõuete osas, kuid antud ehitises neid ei rakendatud. EVS 812-7:2008 „Ehitisele esitatava põhinõude tuleohutusnõude tagamine projekteerimise ja ehitamise käigus“ on sisuliselt EPN 10.1 uuendus ning kasutatakse just leevendatud nõuete esitamiseks. Antud töös seda standardit ei ole kasutatud ning viitamine puudub. Põhiliselt on aluseks võetud EVS 812-3:2002, Küttesüsteemid“ ja lisaks siis ka EVS 812-3:2007
2-18-11444 „Küttesüsteemid“, kui see on nõude täitmist leevendanud ja see ei mõjuta ohutustaset. Projekteerimine oli tehtud 2006.a kus EVS 812-3:2007 veel ei olnud avalikustatud.“ Ekspert lisas täiendavalt, et: „Olen nõus, et auditi ja ekspertiisi aluseks väljatoodud määrused ja standardid on ehitamise ajal kehtinud määruste ja standarditega võrreldes uuemad ning ei saa täielikult kasutada. Samas juhin tähelepanu, et puuduste sisu ei ole nende määrustega sisuliselt seotud. Rikkumised on vastuolus kooskõlastatud eelprojekti tuleohutusosaga.“ Vastavad rikkumised on vastuolus projekti punktiga 5, mis sätestab tulekaitsemeetmeid. Täpsustused seoses asjatundja arvamustega
35.Täpsustused seoses Xxx OÜ poolt koostatud tuleohutusauditis ja küttesüsteemi ekspertiisis toodud puudustega Tuleohutusauditi punktis 3 on toodud, et elamu katlaruum ei ole eraldatud omaette tuletõkkesektsiooniks, mistõttu on tegemist puudusega. Kohus esitas kohtuistungil küsimuse, mida tähendab tuletõkke sektsioonideks eraldamine ja kust selline nõue tuleneb. Ekspert selgitas seda järgnevalt: „Tegemist on projektist tuleneva nõudega eraldada erineva kasutusviisiga ruumid omaette tuletõkkesektsiooni. Projekti joonise 1.k plaanile on katlaruumile näidatud ka tulekindel uks EI30. Uks on paigas, aga seinad ja lagi ei vasta sektsiooni nõuetele.“ Tuleohutusauditi punktis 4 on toodud puudusena välja, et tuletõkkesektsioon ei ole terviklik ning ekspert selgitas seda puudust järgnevalt: „Saunakerise suitsukorsten läheb läbi seina ning kütmine on katlaruumi poolt, seega ei ole sektsioneerimine tagatud“. Vastavad nõuded tulenevad Vabariigi Valitsuse määruse nr 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“ § 3 lg-st 2 ning § 5 lg-test 2 ja 3. Tuleohutusauditi punktis 7 on selgitatud, et madalale katusealusele puudub juurdepääsuluuk 600x600mm. Vastav nõue tuleneb projektist. Ekspert on selgitanud, et: „Projektis on toodud nõue 60x80 cm ja E130 klassi nõudele vastav luuk. Auditis ei olnud EI30 klassi nõutud, kuna reeglid on läinud leebemaks selles osas, et eramajas võib olla pööning samas sektsioonis“.
36.Täpsustused seoses xxx OÜ poolt koostatud küttesüsteemi ekspertiisis toodud puudustega Ekspert on leidnud, et akumulatsiooni paak on korrektselt isoleerimata ja seest ilmselt roostene ning seetõttu vajab väljavahetamist. Ekspert selgitas täiendavalt, et: „Akumulatsioonipaagi korrektne isoleerimata jätmine tekitab mittevajalikku soojusleket katlaruumi. Osaliselt lekib lisasoojust ka hoonest välja, kuna katlaruumi sisetemperatuur on ebavajalikult kõrge. See soojus mis tekib katlasüsteemist peab jõudma võimalikult väikeste soojuskadudega köetavatesse ruumidesse. Seetõttu peab isoleerima katlaruumis kõik torustikud ja akumulatsioonipaagid nõuetekohaselt.“. Täiendavalt märgivad hagejad, et paak on käesoleval ajal isoleerimata. Asjaolule, et akumulatsioonipaak ei tööta nõuetekohaselt, viitab ka see, et paak jahtub üleöö maha. Ekspert vastas, et: „Vooluhulkade mõõtetulemused ei sõltu korruste üldpinnast, vaid põrandatorustikes liikuvast vedeliku hulgast. Kui (küttesüsteemi sooja vee) vedeliku hulk on väiksem kui vajalik ei suuda küttesüsteem kompenseerida soojuskadusid ja ruumide temperatuur on etteantud väärtustest (21 kraadi) madalam.“ Käesoleval ajal on voolukiirus soojusmõõtjate andmetel 7,75 l/min (mõlema korruse kraanid on maksimaalselt lahti ja pump kõrgeimal kiirusel (III). Hagejad küsisid eksperdilt, et kas ringluspumba vahetamine uue (võimsama) pumba vastu parandaks olukorda. Ekspert vastas (vt lisa 2) järgnevalt: „Ringluspumba vahetamine võib mingil määral parandada olukorda aga kuna põrandakütte torustikud
2-18-11444
on seest väga mustad, siis see on peamine põhjus, mis takistab soojuse ülekannet põrandakütte torustikest ruumi./.../“ Ekspert märkis, et: „Hooldamise nõuded tulevad vastavalt küttesüsteemi valikule. Küttesüsteemi hooldamise alla kuuluvad süsteemi nõuetekohasuse kontroll e kas vedeliku vooluhulgad on õiged, kas torustikud on korrektselt isoleeritud, kas katel ise on puhas jne. Selleks tehakse hooldusfirmaga leping kes kontrollib näiteks 1 või 2 aastase intervalliga, kas küttesüsteem toimib nii nagu peab. Tihtilugu eramutes teeb omanik ise vajalikku hooldust. Mittevastavus tuleohutusnõuetele oli juba selles, et katlaruum ei ole omaette tuletõkketsoon mis tähendab, et piirded ja torude läbiviigud ei ole tehtud tuld tõkestava materjaliga. Tuleohutusnõuded on selleks, et ära hoida võimalik tuleoht katlaruumis. Kui katlaruum peaks põlema minema, siis on soovimatu tagajärg, kui ka kogu maja maha põleb. Küttesüsteemi hooldamata jätmine võib ka kaasa tuua mittevastavusi tuleohutuse nõuetele. Hoolduse kohustus või selle tellimine lasub kinnistu omanikul.“
Temperatuur siseruumides
37.Hagejad on hagi tervikteksti p-s 10 välja toonud, et elamul on probleeme ka küttesüsteemidega, mille tõttu on elutoa- ja köögipõrandad osaliselt jahedad ning saunas, 1. korruse dušinurgas, esikus ja WC-s seetõttu ka õhutemperatuur madal – näiteks on WC temperatuur 10-15 °C (sõltuvalt välisõhu temperatuurist). Lisaks on hagejad tervikteksti ps 15 välja toonud, et akumulatsioonipaagi jahtumise tõttu on talveperioodil õhutemperatuur hommikuks märkimisväärselt langenud. Ka termograafilise ülevaatuse raportist selgus, et hoone fassaadil esinevad külmasillad ja õhulekked. Majandus- ja taristuministri määruse nr 85 „Eluruumile esitatavad nõuded“ (jõustunud 06.07.2015) § 4 lg 3 sätestab, et siseõhu temperatuur eluruumis peab olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde ja aitama kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele. Sama sätte lg 4 sätestab, et kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavas eluruumis ei tohi siseõhu temperatuur inimese pikemaajalisel ruumis viibimisel olla madalam kui 18 °C. Vastava määruse § 6 lg 1 sätestab muuhulgas, et enne
7.veebruari 1999. aastat püstitatud hoones asuv eluruum, mis ei vasta käesoleva määruse §-des 2–5 sätestatud nõuetele, võib kasutada eluruumina, kuid hoone olulise rekonstrueerimise korral tuleb eluruum viia vastavusse käesolevas määruses sätestatud nõuetega. Vaidlusaluse hoone sisetemperatuuri hindamisel tuleb lähtuda EVS 844:2004 standardist ja selle lisast F „Ruumide arvutuslikud siseõhutemperatuurid kütteperioodil“, mille järgi on minimaalne sisetemperatuur 21 °C. Riigikohus on korduvalt leidnud, et elamu kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojaks kütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks; puudulikult soojustatud ja vähese soojapidavusega maja ei saa olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes (vt nt Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29). Ringkonnakohus on tsiviilasjas nr 2-17-1937 tehtud 20. märtsi 2019 otsuses märkinud, et: „Õige ei ole maakohtu otsuse põhjendustest nähtuv, et kuna hageja elab senini elamus ja seda on võimalik soojaks kütta, siis järelikult on elamu soojapidav ja vastab kasutusotstarbele./.../ Müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse VÕS §-de 77 ja 217 alusel ning elamu kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks. Kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud puudusega. Lisaks ei saa puudulikult soojustatud ja seetõttu vähese soojapidavusega maja
2-18-11444 olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes ja selle ehitamine vastata heale ehitustavale.“ Kostjad väidavad, et termograafilise ülevaatuse raportist ei ole võimalik aru saada, mis eesmärgil see on tellitud ja mida sellest tuleks järeldada. Hagejad tellisid vastava raporti, kuna elamus oli külm ning hagejatel tekkis kahtlus, et elamu fassaadi soojustus võib olla ebakvaliteetne. Väär on kostjate väide, et hagejad ei ole tuginenud fassaadipuudustele taganemisavalduses – 14. märtsi 2018 kirjas (vt hagiavalduse lisa 6) on hagejad kirjutanud, et: „6. märtsil tegi P P OÜ-st Xxx termopildi eramust nii seest kui väljast. Tulemused on lisatud digiümbrikusse. Ekspertiisis selgus, et pindadel on suured temperatuurierinevused, esinevad külmasillad ja õhulekked. Seega ei saa väita, et hoone on ehitatud vastavalt normidele, kui esinevad vead akende paigaldusel, on viited soojustuse puudulikule paigaldamisele jne.“ Sama on välja toodud ka hagiavalduses. Nimetatud termograafilise ülevaatuse raporti punktis 5 (lk 4) on märgitud, et: „Üldiselt probleemseks nurgaks võib pidada seina temperatuurist >3°C jahedamat nurka, probleemseks siseseinaks võib pidada >1°C temperatuurivahega seina võrreldes teiste siseseintega, välisseina puhul kui vahe on >2°C. Samuti võib ebakvaliteetseks soojustuseks pidada soojustust, kust pinnatemperatuurid erinevad rohkem kui 0.5 kraadi.“ Ekspert tuvastas, et viiel seinal esinevad pinna temperatuuride vahed: 4.9°C, 2.5°C, 3.1°C, 4.3°C ja 4.8°C ulatuses. Lisaks esinevad õhulekked akende ümbruses (akna nurgast, aknapale taga, akna paigalduse kohast), pistikupesast, siseviimistluse taga, toru läbiviigust, seina pinna taga, põranda perimeetril, vahelaes ning uste paigaldusest. Samuti on külmasillad ruumi alumises servas, nurgas ja laes. Elamu mõned seinad on ebaühtlaste temperatuuridega ehk seinal on näiteks jahedamad piirkonnad. Samuti on ka kondensaadi oht vannitoas. Kokkuvõttes on elamul tuvastatud pinnatemperatuuride ebaühtlust ja õhulekkeid, mis viitavad soojustuse puudulikule paigaldusele. Mis puudutab kostjate väidet, et raportist nähtub, et tubade temperatuur ületab kõikjal 20°C, siis nii see ei ole. Raporti koostamise ajaks oli elamu korralikult üles köetud (elamus oli tavapärasest soojem), kuid sanitaarruumides ja esikus oli õhutemperatuur ikka alla seadusjärgse piirmäära. Keskmiselt on sanitaarruumides ja esikus õhutemperatuur keskmiselt 14°C. Ehitamise dokumenteerimine ja materjalide valik
38.Kohus esitas kohtuistungil küsimuse, et mis tähtsus omab asjas kostjate poolne ehituspäeviku mittepidamine. Hagejad selgitavad, et ehitamine tuleb alati dokumenteerida, kui ehitamiseks on nõutav ehitusluba. Seega oli kostjatel kohustus dokumenteerida ehitust tulenevalt seadusest ning veelgi enam arvestades, et kostjad kaldusid ehitusprojektist kõrvale. 2007. ja 2008. aastatel kehtinud EhS (jõustunud 01.01.2003 ja hetkel kehtetu) § 31 lg 2 sätestas, et ehitamise käigus tehtavad tööd dokumenteerib ehitamist teostav isik. Sama sätte p 2 sätestas, et ehitamise tehnilised dokumendid on ehitusprojekt ja selle muudatused, teostusjoonised, ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid, töökoosolekute protokollid ning muud ehitamist iseloomustavad protokollid. Kohus palus lisaks selgitada, et milline on ehitustööde päeviku sisu. Nimelt dokumenteeritakse ehitustööde päevikus kronoloogilises järjekorras nii ehitustööd kui ka ehitises kasutatud ehitusmaterjalid ja –tooted ning muu ehitist oluliselt mõjutav töö. Teadaolevalt on kostja kasutanud fassaadi soojutusmaterjaliks EPS + puitkiudtuuletõkkeplaati, kuigi projektis oli ettenähtud, et kasutatakse 100 mm mineraalvilla + tuuletõkke-kipsplaati. Hagejate hinnangul ei oma tähtsust, millist soojustuslahendust on elamu puhul kasutatud, kuid oluline on, et vastav lahendus ka tehniliselt õige oleks. Hagejad on esitanud termograafilise ülevaatuse raporti (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 10; t I,
2-18-11444 lk 62), millega on tuvastatud, et elamu fassaadil on külmasillad ja õhulekked. Vastavad külmasillad ja õhulekked on indikaatorid sellele, et lahendus on puudulik, kuivõrd nõuetekohase lahenduse korral ei saaks neid olla. Projektis on hoone konstruktsioonidele esitatud u-arv (soojusjuhtivuse arv), mis on oluliselt madalam kui ehitusaegsed standardid soovitasid. Kuni 2009. aastani kehtinud standardis EVS 837-1:2003 oli välisseinte lubatud maksimaalne u-arv 0,28W/m2K ehk siis soojustus peaks olema soovitatud normidest oluliselt paremini teostatud. Tuletõkkeplaatide paigaldusjuhendist nähtub, et plaadi vuugid peaksid olema laudise all ja plaadid paigaldatud karkassi suunas. Nii seda vaidlusalusel elamul tehtud ei ole. Tuletõkkeplaadid on paigaldatud hoopis risti karkassiga ja ristvuukidel pole abitala alla pandud. Fotod
39.Kostjad tuginevad Seisukoha punktides 22-24 poolte kirjavahetusele, mis väidetavalt tõendab seda, et kostjad esitasid hagejatele ehitusaegsed fotod enne lepingu sõlmimist. Vastav väide on väär. Hagejad rõhutavad, et müügileping sõlmiti 10. novembril 2017 (vt hagiavalduse lisa 1) ning vastav kirjavahetus leidis aset alles pärast seda (alates 21. novembrist 2017). Asjaolu, et hagejatel oli võimalik fotodega tutvuda enne elamusse sissekolimist ehk enne 31. jaanuari 2018, ei oma mingit tähtsust (selleks ajaks oli juba müügitehing tehtud).
KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE
40.Kostjad ei tunnista hagi ja ei nõustu hagejate väidetega, et müügilepingu esemel esinesid varjatud puudused. Müügilepingu ese vastas müügilepingu tingimustele. Kostjad vaidlevad vastu kõikidele hagejate väidetele, mis seonduvad lepingu rikkumisega.
41.Tegemist on 1968 aastal ehitatud ja 2006/2007 renoveeritud elamuga, mille puhul ei saaks juba põhimõtteliselt eeldada, et ta vastaks kõikidele täiesti uutele ehitistele kehtivatele nõuetele. Elamu küttesüsteem oli igati töökorras ja elamu tervikuna oli sihtotstarbeliseks kasutamiseks täiesti ohutu, mida mh kinnitab ka ehitisele renoveerimise järgselt 2008 väljastatud ehitise kasutusluba. Isegi juhul, kui pidada hagejate poolt esile toodud probleeme puudusteks (millega kostjad küll ei nõustu), ei ole tegemist selliste olemuslike puudustega, mis õigustaksid lepingust taganemist. Seega ei ole müügilepingust taganemine õiguspärane ning on kostjate jaoks tagajärjetu. Samuti tuleb jätta rahuldamata alternatiivne kahju hüvitamise nõue, kuna kostjad ei ole oma kohustusi rikkunud ning hagejale kahju tekitanud. Kahju pole tekkinud ja nõue sisuliselt põhjendamatu. Asjaolu, et 1968 ehitatud ja 2006/2007 renoveeritud elamu võib 2018/2019 vajada pisiremonti või seal tuleks teostada ehituslikke parendusi, ei tähenda veel selle lepingutingimustele mittevastavust. Seejuures ei tule hinnata mistahes hoonega seotud ehitusküsimusi, vaid taganemisavalduse kehtivust saab hinnata üksnes nende asjaolude pinnalt, mis on esile toodud taganemise avalduses.
MÜÜGILEPINGUST TAGANEMISEKS ALUST EI OLNUD
Taganemisavaldus ei ole formaalselt õiguspärane
42.Müügileping sõlmiti 10.11.2017 ning elamu anti hagejatele üle 31.01.2018. Taganemisavaldus on esitatud alles 30.06.2018 dateeritud hagiavalduses, mis on menetlusse võetud 20.09.2018 ja kostjate poolt kätte saadud 26.09.2018. Hagejad märgivad hagiavalduses, et said elamu küttesüsteemi puudustest teada veebruari alguses, mil nad edastasid kostjatele 02.02, 06.02 ja 10.02 puuduste kirjeldused. Seega on taganemine aset leidnud ligi 10 kuud pärast lepingu sõlmimist ja enam kui 7 kuud pärast elamu üleandmist.
2-18-11444 Tegemist ei ole mõistliku ajaga VÕS § 118 lg 1 p 1 tähenduses. Antud tähtaeg ületab mh hagejate enda viidatud võimalikku 6 – kuulist taganemise tähtaega. Hagiavalduse terviktekstis on hageja asunud väitma (vt p 53), et tegelikult olevat nad müügilepingust taganenud 14.03.2018 kirjaga (30.06.2018 hagivalduse Lisa nr 6). See väide on vale ning lisaks otseses vastuolus algses hagiavalduses esitatud selgesõnalise taganemise avaldusega. Hagi Lisaks 6 olev 14.03.2018 kiri on hagejate poolt täiendava tähtaja andmine kostjatele väidetavate puuduste kõrvaldamiseks (asja lepinguga kooskõlla viimiseks) VÕS § 114 lg 1 alusel 30 päeva jooksul, millele hagejad ka otsesõnu viitavad ja tuginevad. Seda tahteavaldust ei ole võimalik kahtepidi mõista ning see ei sisalda endas taganemise avaldust. Seega on ilmne, et taganemisavalduse formaalset kehtivust tuleb hinnata algses hagiavalduses sisalduva taganemisavalduse pinnalt, mitte mistahes muu varasema kirjavahetuse pinnalt. Eeltoodu põhjal ei ole ka asjakohane hagi tervikteksti p 54 esitatud hagejate käsitlus sellest, millal kostjate maakler väidetava taganemisavalduse kätte sai. Esiteks ei olnud tegemist taganemisavaldusega ning teiseks, lepingupooleks olid ikkagi kostjad, mitte maakler ning taganemisavaldus tulnuks edastada kostjatele. Kõigest eelnevast järeldub, et taganemisavaldus ei ole formaalselt õiguspärane ega kehtiv ning on seega tagajärjetu. Lepingust taganemine ei ole proportsionaalne
43.Puudub lepingust taganemise peamine eeldus – oluline lepingurikkumine. Samuti ei ole kostjad rikkunud müügilepingut VÕS § 217 lg 2 p 1 ja lg 2 p 2 tähenduses. Hagi terviktekstis hindavad hagejad puuduste kõrvaldamise kuludeks 57 962, 54 eurot, mis ei õigustaks lepingust taganemist. Nimelt oli kinnistu ostuhind 250 000 eurot ning väidetav puuduste kõrvaldamise maksumus oleks selles võrdluses ca 20 %. Ainuüksi selles võrdluses on ilmne, et lepingust taganemine kui olemuslikult rangeima õiguskaitsevahendi kasutamine on ilmselgelt ebaproportsionaalne.
44.Lisaks muutub hagejate positsioon vastuoluliseks, kui nad ühest küljest väidavad, et elamul on sedavõrd suured puudused, mida ei ole mõistlik suure kulu tõttu kõrvaldada ja mis väidetavalt takistavad elamu sihipärast kasutamist, kuid teisalt asuvad seisukohale, et need väidetavad puudused on siiski võimalik kõrvaldada 57 000 euro eest ja elamut saab edasi kasutada. Seejuures on tähelepanuväärne, et mõlemal juhul on hagejad elamut kasutanud juba üle kahe aasta ning kasutavad seniajani vaatamata väidetavale elamiskõlbmatusele. Lepingust taganemise materiaalsed eeldused on täitmata
45.Müügilepingu esemeks oli hoonestatud kinnistu koos sellel paikneva ehitistega: 1968 valminud üksikelamuga ja majandushoonega. Lepingu p 2.2.3 järgi kinnitasid ostjad, et nad on üle vaadanud lepingu eseme oluliseks osaks oleva ehitise ning neile müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitise seisukorrast. Lepingu p 2.2.4 kinnitasid ostjad ka seda, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ostjale üle antavates ruumides asuvad asjad ning on teadlik asjade seisukorrast. Müüjad saavad jätkuvalt korrata müügilepingu p 2.1.5 antud kinnitust, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisega. Kostjatele teadaolevalt ei esinenud mingeid puudusi ega ka varjatud puudusi, mida ei oleks saadud avastada tavapärase ülevaatuse käigus. Elamu oli ja on jätkuvalt elamiskõlblik ja vastab
2-18-11444 kõikidele elementaarsetele elamistingimustele. Ostja käis ehitisega korduvalt tutvumas. Seejuures on oluline, et hageja I (V P) tegutseb ise ehituse valdkonnas (Merko Ehitus projektijuht) ja on seetõttu keskmisest ostjast oluliselt paremini ehitusküsimustega kursis. Seega pidi ostja iseäranis aru saama sellest, millises seisundis ta kõnealuse elamu soetab. Hagejad ei saa 1968 aastal ehitatud ja 2006 aastal renoveeritud ehitiselt 12 aastat hiljem oodata täiesti uue ehitisega samaväärseid omadusi. Tegemist oli kasutatud elamuga, mille ostja põhjalikult üle vaatas. Lepingust taganemise aluseid saab hinnata taganemisavalduse enda ning selles loetletud asjaolude pinnalt, mis antud juhul sisaldus algses hagiavalduses. Hagejad ei saa laiendada kõiki väidetavalt hilisemalt avastatud puudusi algsele lepingust taganemise avaldusele, seda ka mitte hagiavalduse tervikteksti sildi all.
46.Hoonele oli 2008 pärast selle renoveerimist väljastatud ehitise kasutusluba, mis tõendab, et ehitis vastas kõikidele sel hetkel kehtinud nõuetele (vt 2008 kehtinud Ehitusseaduse §§ 32 - 34). 1968 aastal ehitatud ning 2006/2007 renoveeritud ning kasutatud ehitiselt ei saa eeldada, et sellel oleks uusehitisega samaväärsed omadused. Ehitis vastas müüdud kujul nii 2008 kehtinud nõuetele kui ka elementaarsetele elamistingimustele. Kohaliku omavalitsuse ehitusjärelevalve ametnik viis elamu ülevaatuse läbi, kontrollis selle vastavust nii sellele esitatavatele nõuetele kui ka projektdokumentatsioonile. Kohaliku omavalitsuse ametnikul ei tekkinud mingeid ehitise ohutusest lähtuvaid põhjendatud kahtlusi, et ehitis ei ole oleks ohutu või ei vastavaks kehtivatele ehitusnormidele ja -nõuetele. Vastupidi, ülevaatuse teostaja kaasas ülevaatusele ka Päästeameti esindaja, kes samuti mingeid ohutusnõuetele mittevastavusi ei tuvastanud. Ülevaatuse tulemusena väljastas kohalik omavalitsus ehitise kasutusloa ilma igasuguste täiendavate tingimusteta. Hagejad väidavad hagi tervikteksti p-s 19, et Päästeametil ülevaatusest märget tehtud ei ole. See, kui kohalikul omavalitsusel ei ole 10 aastat hiljem säilinud (või ei suudeta leida) dokumente, mis kinnitaksid kasutusloa väljastamise menetluse käigus antud Päästeameti seisukohti tuleohutusnõuetele vastavuse osas, ei ole ette heidetav kostjatele. Kasutusloa väljastamise menetlus on oma olemuselt iseseisev haldusmenetlus, mis halduse adressaadi jaoks lõpeb haldusakti (kasutusloa) väljastamisega. Kas ja milliseid kooskõlastusi haldusmenetluse läbiviija vajalikuks hankida peab, ei puuduta enam kuidagi kostjaid. Ei ole mingit alust arvata, et kasutusloa väljastamise menetluses Päästeametilt üldse arvamust ei küsitud. Oluline on menetluse lõpptulemus, mille kohaselt kasutusluba kinnitab ehitise ohutust tervikuna ning kasutusloa olemasolus ning selle väljastamiseks asjas vaidlust ei ole. Kohaliku omavalitsuse ehituse peaspetsialist T N tutvus 2018 hagejate esitatud informatsiooniga elamu tuleohutusega seonduvalt. T N on hagejatele kinnitanud, et silmaga nähtavaid puudusi ei ole, suitsuandur ja katuseredel on hoonele paigaldatud. Kui müüja edastab elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistuse, korstnapühkimise akti ja saunakerise paigaldus- kasutusjuhendi (põlevmaterjal peab olema nõuetekohasel kaugusel), siis võivad hagejad olla rahulikud, et tuleohutuse nõuded on täidetud. Kohaliku omavalitsuse esindaja kinnitab, et ei näe vajadust kohaliku omavalitsuse poolt hoonele kordusülevaatust teostada (vt kostjate 30.10.2018 dokumendi Lisa 1, 12.02.2018 e- kiri, lisatud ka väljatrükk ehitisregistrist kasutusloa väljastamise kohta). Samuti on kostjad hagejatele edastanud kõik kohaliku omavalitsuse ametniku e-kirjas viidatud dokumendid. Elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistuse olemasolu nähtub hageja esitatud 11.03.2018 tuleohutusauditi Lisast 3. Tunnistusel on märgitud, et elektripaigaldis vastab kehtestatud normdokumentide nõuetele. Elektripaigaldise võib
2-18-11444 pingestada ja võtta kasutusele. Sellega on ühtlasi tõendatud elektrisüsteemi ohutus ja kasutatavus. Saunakerise paigaldusjuhend on hagejatele samuti esitanud, mille olemasolu nähtub hagejate esitatud 12.03.2018 küttesüsteemi ekspertiisi Lisast 5 – saunakerise dokumentatsioon. Ka hagejate esitatud korstnapühkimise akt (vt hagejate 14.11.2018 dokumendi Lisa 3) näitab, et mingeid tuleohutusega seonduvaid puudusi või probleeme ei esine. Kostjate vastuväited väidetavatele puudustele
47.Ükski väidetav puudus ei ole selline, mis takistaks elamu sihtotstarbelist kasutamist. Hagejad vaatasid enne ostmist üle nii maja kui ka sellega seotud dokumentatsiooni. Ükski väidetav puudus pole ka selline, mida ei oleks saanud avastada maja tavapärase ülevaatuse käigus, s.t tegemist ei ole ka varjatud puudusega. Elamu küttesüsteemi ja tuleohutusega seonduv on tõendamata
48.11.03.2018 ja 12.03.2018 arvamustes ei ole küttesüsteemi korrasolekut või toimivust üldse hinnatud. Teiseks on kõik esile toodud väidetavad puudused sellised, mida oli võimalik kindlaks teha visuaalselt elamu ülevaatamise käigus. Kolmandaks, isegi kui neid hagejate etteheiteid käsitleda puudustena (millega kostjad küll ei nõustu), siis on võimalik väidetavad puudused kõrvaldada minimaalsete pingutustega. See tähendab, et kindlasti pole tegemist olulise lepingurikkumisega, mis õigustaks lepingust taganemist. Esiteks, hagejad ei ole esitanud ühtki tõendit selle kohta, et küttesüsteem ei töötaks. Seda pole hinnanud ega öelnud ka hageja viidatud ekspert A K. 11.03.2018 tuleohutusauditi kohaselt oli auditi eesmärk (vt arvamuse lk 3) anda hinnang hoone tuleohutusnõuetele vastavuse osas lähtudes Siseministri määrusest nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“. 12.03.2018 küttesüsteemi ekspertiisi kohaselt oli eksperdi ülesandeks tõendada küttesüsteemi ohutus ja nõuetele vastavus. Seejuures on visuaalselt hinnatud katlamaja katelt, saunakerist ja puupliiti. Elamu küttesüsteem ise põhineb vesipõrandaküttel, mida köetakse puukatlaga. Selle küttesüsteemi toimivust ekspert hinnanud ei ole. Teiseks, tuleohutusauditi eesmärgi kohaselt hinnati selle raames ehitise vastavust Siseministri määrusele nr 17. Antud määrus on vastu võetud alles 30.03.2017. Seega ei saa 2006/2007 aset leidnud renoveerimistööde tulemus põhimõtteliselt vastata või olla võrreldav 2017 vastu võetud uute normidega. Ekspert ei ole hinnanud ehitise vastavust 2008 kehtinud nõuetele. Küll aga väljastati 2008 ehitise kasutusluba, mis seda vastavust tõendab. Ka ekspert kinnitab oma arvamuses, et ehitisele on 2008 väljastatud kasutusluba. Siseministri määrus nr 17 § 55 lg 1 sätestab otsesõnu, et enne määruse jõustumist õiguslikul alusel ehitatud ehitisele, mida kasutatakse ehitisele ettenähtud kasutusotstarbe kohaselt, kohaldatakse ehitusloa väljastamise ajal kehtinud tuleohutusnõudeid. Seega antud juhul määrus nr 17 ei rakendu ja eksperdi arvamus õiguslikku tähendust ei oma. Kolmandaks, 11.03.2018 tuleohutusauditis esile toodud väidetavad puudused (kuigi puudusi tuleks hinnata 2008 kehtinud õigusliku raamistiku valguses, mida tehtud ei ole), on selles esitatud fototabelist nähtuvalt olemuselt kõik sellised, mis ei ole varjatud, vaid visuaalselt tuvastatavad. Ka ekspert on kinnitanud, et ülevaatus viidi läbi visuaalselt ning kasutati fotoaparaati ja mõõdulinti. Seega olid kõik need väidetavad puudused kindlaks tehtavad elamu visuaalse ülevaatuse käigus, arvestades iseäranis asjaolu, et hageja I on ka ise ehitusvaldkonna asjatundja. Fototabelist nähtuvalt on visuaalselt kindlaks tehtav katlaruumi tuletõkkesektsiooni olukord, suitsukorstnate läbiviigud, ühenduslõõrid,
2-18-11444 saunakerise kujad jne. Seega pole võimalik väita, et tegemist on nn varjatud puudustega. Kõik see oli nähtav ka lepingu sõlmimisel. Neljandaks, 11.03.2018 tuleohutusauditis on esitatud üldsõnaline lõppjäreldus, et elamu ei vasta kehtivatele tuleohutusnõuetele, samas ei ole arvamuse pinnalt võimalik aru saada, milliseid konkreetsetele normdokumentidele või nendes sisalduvatele konkreetsetele sätetele elamu ei vasta. Selliselt on eksperdi arvamus pealiskaudne ega ole kontrollitav. Ekspert on andnud juhise, et katlaruumi lagi tuleb katta 2x kipsplaadiga või katta olemasolev lagi 1 x tuletõkke kipsplaadiga, praod ja avad täita tulekindlalt. Samas on tegemist sellise tööga, mille eeldatav maksumus on väga minimaalne ning ei saa kindlasti õigustada lepingust taganemist. Samamoodi on ekspert viidanud, et madalale katusealusele puudub juurdepääsuluuk 600 x 600 mm. Ka nimetatud luuk on vajadusel võimalik minimaalsete pingutustega paigaldada. Viiendaks, 11.02.2018 tuleohutusauditist ja selles esitatud fotode pinnalt ei ole arusaadav ega jälgitav eksperdi mõttekäik. Foto nr 1 juures puudub viide, mida tähendab, et katlaruumi tuletõrjesektsioon ei ole ehitatud nõuetekohaselt. Foto nr 2 juures on märge, et katlaruumi läbiviigud sektsioonis ei ole tihendatud, mis siis ilmselt eeldab lihtsate vahenditega tihendamise vajadust (nt tulekindla montaaživahuga). Foto nr 3 juures oleva selgituse kohaselt ei täida korstnasse suunduv ühenduslõõr tuleohutuskuja, samas ei ole märgitud, kui suur ja millisest põlevmaterjalist mõõdetuna see tuleohutuskuja olema peaks (arvestades, et nii korsten kui seinad on foto järgi ehitatud kivist). Fotolt nr 4 ei nähtu samuti, millised peaksid olema ohutuskujad ja miks saunakeris neile nõuetele ei vasta, arvestades jällegi, et nii seinad kui põrand on selles kohas foto kohaselt ehitatud kivist. Fotolt nr 5 ei nähtu samuti, kui suur peaks olema pliidi ohutuskuja, et see ei vasta nõuetele. Foto nr 6 ja 7 osas ei ole aru saada, kas ja kuidas need üldse on seotud ehitise mittevastavusega tuleohutusnõuetele.
49.Kostjad osundavad, et hageja etteheited esimese korruse küttesüsteemiga baseeruvad vaid paljasõnalisel väitel, et esimese korruse põrand ei soojenenud piisavalt. Samas kinnitavad hagejad nii esialgses kui ka hagiavalduse terviktekstis, et pärast torustiku puhastust soojenes
1.korruse põrand piisavalt (vt esialgse hagi p 7 ja hagi tervikteksti p 10). Kohtueelses kirjavahetuses on hageja kinnitanud, et teine korrus soojenes 24 kraadini (hageja I 04.02.2018 e-kiri, vt kostjate 30.20.2018 menetlusdokumendi Lisa 2). Kostjad on omalt poolt hagejatele selgitanud, et kui teise korruse põrand on kuum, siis võib see tähendada, et korruste vaheline liikumine on paigast ära või on hagejad automaatika reguleerimisega liiale läinud või siis kasutavad hagejad valesid kütmisvõtteid. Kostjate omanikeks oleku ajal küttesüsteem toimis (vt 05.02.2018 e-kiri, kostjate 30.10.2018 menetlusdokumendi Lisa 3). Seega ei ole tõendatud hagejate väide, et elamu küttesüsteem osaliselt ei toimi. Lisaks on väide ka vastuoluline. Kui elamu teine korrus soojeneb 24 kraadini ja hageja enda kinnitusel soojeneb ka esimese korruse põrand piisavalt, siis tähendab see üheselt, et elamu küttesüsteem on igati töökorras.
50.Seejuures on kostjad ehitise dokumentatsiooniga seonduvalt selgitanud, et hagejate viited ehitamise aegse Ehs § 29 lg 1 p 7 ja § 31 lg 1 ja lg 2 ei ole asjakohased ning on eksitavad. Esiteks tuleb rõhutada, et tegemist ei olnud uue elamu ehitamisega, vaid olemasoleva elamu renoveerimisega. Teiseks, eramu küttesüsteemi ehitamise dokumenteerimine sellisel viisil seadusest tulenevalt nõutav ei olnud. Ehitusseaduse § 29 lg 1 p 7 kohaselt: käesoleva seaduse § 31 lõikes 2 nimetatud dokumentide ning olemasolu korral ehitise mõõdistusprojekti säilitamise ehitise lammutamiseni või arhiiviseaduses sätestatud korras
2-18-11444 arhiivi üleandmiseni. EhS § 31 lg 2 sätestas ehitise dokumenteerimise nõuded. Samas tulenes EhS § 31 lg 3, et Eri liiki ehitiste ehitamise tehnilistele dokumentidele esitatavad nõuded kehtestab majandus- ja kommunikatsiooniminister. Selle määruse § 8 kohaselt ei ole aga üksikelamu ehitamisel nõutavad need dokumendid, millele viitab hageja. Ministri määruse § 8 sõnastus on järgmine: Enda tarbeks ehitatava üksikelamu, suvila, aiamaja ja taluhoone ehitamise tehnilised dokumendid koosnevad ehitusprojektist ja ehitustööde päevikust, kuhu kantakse eritööde ja kaetud tööde andmed mahus, mis on asjakohased ja otstarbekad (määrus leitav https://www.riigiteataja.ee/akt/234188). Seega ei olnud kostjatel kohustust sedavõrd detailses mahus igat ehitustööd dokumenteerida. Vaidlus puudub faktis, et küttesüsteemi väljaehitamise projekti eraldi ei olnud kostjatel olemas. Hagejad viitavad küll Ehitusseadustiku § 31 lg 2, aga jätavad tähelepanuta erisättena EhS § 31 lg 3.
51.Ka A Li (xxx OÜ) hinnapakkumine summas 1092 eurot (hagejate 17.02.2019 menetlusdokumendi Lisa 9) näitab üksnes üldist hinnangut, et üldjuhul on akumulatsioonipaakide puhastamine võimatu. A L ei ole andnud hinnangut sellele, kas vaidlusaluse elamu akumulatsioonipaak on puudustega ja kas see tuleb välja vahetada või et elamu küttesüsteem oleks puudustega või et see ei toimiks. Seda summat hagejad ka ei nõua.
52.Pildid, mis hagejad põrandakütte voolukiirusest esitasid (vt hagejate 17.02.2019 menetlusdokumendi Lisa 5), ei tõenda samuti, et elamu küttesüsteem ei töötaks. Hagejad ei ole tõendanud, et voolukiirused peaksid olema suuremad, kui need piltidelt nähtuvalt on. Fotode pinnalt ei ole võimalik teha mingeid veenvaid sisulisi järeldusi. Hagejad esitasid küll kirjavahetuse põrandakütte maaletooja xxx OÜ esindajaga M S (vt hagejate 17.02.2019 menetlusdokumendi Lisa 6), kuid sellest kirjavahetusest nähtub vaid see, millist tsirkulatsioonipumpa M S elamule soovitab. Näidud, milline peaks olema voolukiirus, edastab hageja 1 ise, mitte põrandakütte maaletooja M S. Kirjavahetuses ei ole ühtegi viidet sellele, et antud ala asjatundja edastaks, et küttesüsteemil oleksid mingid puudused.
53.G Ei 15.03.2019 arvamus (hagejate 29.03.2019 menetlusdokumendi Lisa 1) ei tõenda samuti küttesüsteemi mittevastavust. Kõnealune arvamus ei sisalda endas ühtegi viidet õigusnormidele, standarditele või muudele asjakohastele dokumentidele ega ka metoodikale või arvutuskäigule, millest oleks võimalik järeldada või kontrollida, et elamu küttesüsteem, sh põrandaküttesüsteem ei oleks töökorras ja/või ei vastaks ehitusnormidele; Arvamus on koostatud märtsis 2019, s.o ligi 1,5 aastat pärast seda, kui hagejad elamut ning küttesüsteemi kasutavad. Sellise arvamuse pinnalt ei ole võimalik järeldada, kas ja millised puudused küttesüsteemis esinevad elamu üleandmise hetkel olukorras, kus küttesüsteem ise oli välja ehitatud üle 10 aasta tagasi; asjatundja arvates oleks vajalik oleks teostada põrandaküttesüsteemi läbipesu. See soovitus on küttesüsteemi vanust arvestades igati loogiline. Kuid see ei tähenda veel seda, et küttesüsteem ei vastaks ehituslikele nõuetele. Akumulatsioonipaagi välja vahetust soovitas asjatundja eeldusel, et selle läbipesu ei pruugi anda oodatud tulemusi. Puuduvad andmed selle kohta, kas hagejad on tellinud ja teostanud küttesüsteemi läbipesu. Asjatundja soovituste real toodud võimalikud tegevused ei ole olemuslikud sellised, mis õigustaksid lepingust taganemist. Seejuures on hagejad ise 17.02.2019 dokumendi lisana nr 11 esitanud AS xxx hinnapakkumise küttesüsteemiga seonduvate muudatustööde teostamiseks summas 6227,12 eurot + KM. Sellega on hagejad ise piiritlenud ära maksimaalse rahalise numbri, mida üldse oleks võimalik teoreetiliselt menetluses arutleda. Üheselt on aga selge, et kui tegemist oleks puudustega (mida kostjad ei kinnita), siis oleks need lihtsa vaevaga kõrvaldatavad mõistlike pingutustega ning ei saaks mingil juhul õigustada müügilepingust taganemist.
2-18-11444
54.Seega ei ole tõendatud seda nagu küttesüsteem, sh põrandaküttesüsteem ei töötaks ja/või ei tagaks nõuetekohast temperatuuri elamus. Küttesüsteemide hooldamine teatud aja tagant on igati mõistlik ja tavapärane tegevus eramus. Sellise tavapärase hoolduse (tegematajätmise) eest ei saa vastutada kostjad.
55.Kostjad ei saa kontrollida ka seda, kuidas hagejad küttesüsteemi kasutasid. Kostjad saavad oma kogemusest kinnitada, et küttesüsteem ja selle automaatika tuleb reguleerida vastavalt kasutaja soovidele ja vajadustele ning jälgida tootja poolt ette antud kasutusjuhendeid. Kui hageja kasutas küttesüsteemi selliselt, et ta pidevalt reguleeris ja katsetas erinevaid keskküttekatla parameetreid, siis ei tähenda see veel küttesüsteemi puudust või mittevastavust, vaid oskamatut katla kasutamist. Igasugune seadistuste muutmine mõjutab kütteseadme tegevust, kusjuures muudatuste tagajärjed ei ilmne koheselt paari tunniga, vaid see võtab aega. Oluline on tagada regulaarne kütmine korraliku tahkekütusega. Kostjad on hagejatele üle andnud keskkütte katla kasutusjuhendi (lisatud 12.03.2018 küttesüsteemi ekspertiisile Lisana 4).
56.Akumulatsioonipaaki on lisaks katlale võimalik kütta elektriga, kuna paagis on automaatikaga varustatud eraldi elektriline küttekeha. Täiendava lisaküttena on võimalik kasutada puupliiti. Seega on väär hagejate väide, et elamu küttesüsteem ei tööta.
57.12.03.2018 küttesüsteemi ekspertiisi osas on kostjatel järgmised vastuväited: esiteks, selles ekspertiisis ei ole käsitletud küttesüsteemi toimivuse küsimust ja ekspert ei ole ka järeldanud, et elamu küttesüsteem ei oleks töökorras. Seda pole ka eksperdilt küsitud, kuna ekspert on kontrollinud vaid küttesüsteemi vastavust ohutusnõuetele. Teiseks, eksperdi lõppjärelduste kohaselt ei vasta elamu tahkeküttel töötavad kütteseadmed esitatud paigaldusnõuetele. Samas ei ole ka selles ekspertiisis esitatud pealiskaudne lõppjäreldus kontrollitav, kuna arvamuse pinnalt ei ole võimalik aru saada, milliseid konkreetsetele normdokumentidele või nendes sisalduvatele konkreetsetele sätete vastu elamu kütteseadmete paigaldamisel on eksitud. Kolmandaks, ka selles eksperdi arvamuses loetletud väidetavad puudused on kõik sellised, mida oli võimalik tuvastada elamu visuaalse ülevaatuse käigus. Mingil juhul ei saa olla tegemist varjatud puudustega. Neljandaks, ekspert on kirjeldanud küll väidetavaid puudusi, aga pole hinnanud nende kõrvaldamise maksumust. Kostjate hinnangul on isegi siis, kui neid etteheiteid käsitada lepingu eseme puudustena (millega kostjad küll ei nõustu), tegemist selliste töödega, mida on võimalik teha minimaalsete pingutuste ja suurema rahakuluta. Kindlasti ei ole tegemist oluliste puudustega, mis oleks aluseks lepingust taganemisele. Viiendaks on eksperdi järeldused vastuolulised: a) Eksperdi arvates tuleb korstna läbiviigud vahe- ja katuslagedest kontrollida ning parandada. Samas ei ole võimalik aru saada, mida täpsemalt tuleb kontrollida ja mida ning kuidas parandada. Ekspertiisi kirjeldav märgib korstnate läbiviikude osas vaid seda, et läbiviigud ei ole teada ja selleks tuleks avada 1. korruse lagi või 2 korruse põrand. Sellise abstraktse etteheite alusel ilma, et konstruktsioone pole avatud, pole ka võimalik väita, et läbiviigud ei vasta kehtivatele ohutusnõuetele. Kuna järeldus baseerub kontrollimata oletusel, siis ei saa see kuidagi olla käsitletav puudusena. b) Eksperdi arvates on pliidi ja kerise puhastamine raskendatud, rajada luugid või vahetada suitsutorud. Samas arvamuses viidatud korstnapühkimise akt ei kinnita järeldust, et pliidi ja kerise puhastamine on raskendatud. Ühtki sellist viidet akt ei sisalda. Küll aga nähtub samast aktist, et korstnapühkija teostas suitsulõõri puhastuse, keskküttekatla
2-18-11444 puhastuse, pliidi puhastuse ja saunakerise ülevaatuse. Eksperdi arvamuses puudub konkreetne viide, millise õigusnormi alusel tuleks torud vahetada. c) Eksperdi väitel puudub juurdepääs ühe korstna juurde. See käsitlus ei vasta tõele. Ekspert pole viidanud normdokumendile, mis kinnitaks, et ehitise katusele peaks olema paigaldatud kaks statsionaarset redelit. Konkreetsel juhul on elamul kaks korstnat. Ainuüksi hagejate esitatud 12.03.2018 küttesüsteemi avalehel olevast elamu fotost ilmneb, et katusel on olemas redel, mis tagab korstnale juurdepääsu. Redeli olemasolu tuvastas ka xxx Valla ehituse peaspetsialist (vt tema 12.02.2018 e-kiri). Oluline, et see katuseredel on teisaldatav, mis tähendab, et sama redelit on redelit liigutades võimalik kasutada vajadusel ka juurdepääsuks teise korstna juurde. Kui hagejatele sellest ei piisa, siis tuleb juurdepääsu küsimus korstna juurde vajaduse korral lahendada teise katuseredeli paigaldamisega. 2008 aastal kasutusloa väljastamisel seda puuduseks ei peetud. Täiendava katuseredeli paigaldamine ei ole mingil juhul ebamõistlikult kulukas või koormav. d) Eksperdi arvates ei tohi katel ja pliit (eksperdi sõnastus) olla samas suitsulõõris. Samas kirjeldavas osas on ekspert märkinud, et katel ja keris on samas suitsulõõris, mida polevat lubatud teha. Kuid ka selle järelduse õigsust ei ole võimalik kontrollida, kuna puudub konkreetne viide normdokumendile, mis seda järeldust kinnitaks. Kostjad märgivad ka seda, et neile teadaolevalt on kahe kütteallika suitsutoru ühendus ühte lõõri lubatud, kui mõlemat kütteallikat korraga samaaegselt ei kasutata ning mõlemas küttekoldes kasutatav küte on sama. Antud juhul on nii katel kui keris köetava puiduga. Keskküttekatla ning saunakerise üheaegne kasutamine praktikas vajalik ei ole. Igal juhul ei ole tegemist sellise asjaoluga, mida kostjad oleksid saanud kuidagi varjata. e) Eksperdi arvates ei ole tagatud ohutuskujad saunakerise ühenduslõõri ja pliidi suitsutoru puhul. Samas on ekspert p 1.8 märkinud, et kerise ohutuskujad vastavad nõuetele. Teiseks on ekspert märkinud, et ohutuskujade nõudeid on võimalik vähendada, kui kerise puhul kasutada kaitseekraani või sertifitseeritud suitsutorusid ning pliidi puhul kahekordset kaitseekraani (A2 klassi materjal, vähemalt 7 mm). Kumbki neist võimalikest töödest ei ole ebamõistlikult kulukas või koormav. Kostjad rõhutavad veelkordselt, et ekspert on hinnanud küttesüsteemide vastavust 2017 vastu võetud nõuete kohaselt, aga mitte ehitustööde teostamise aegsete nõuete kohaselt. f) Ekspert viitab vajadusele likvideerida korstnapühkija aktis viidatud puudused. Samas on korstnapühkija aktis vaid viide vajadusele ohutusnõudeid kontrollida ning viidatud on juurdepääsutee vajadusele II korstna juurde ja pööningule juurdepääsule. Nagu juba eelnevalt viidatud, siis pööningule pääsemiseks on vajalik 600 x 600 mm luugi paigaldamine, mis ei ole kindlasti ebamõistlikult koormav või kulukas. Ohutuskujasid on võimalik vähendada. Juurdepääsutee teise korstna juurde ei ole aga ehitise ohutusnõuetele vastavuse ja lepingu rikkumise küsimus, vaid korstna pühkimise võimalikkuse küsimus. Juurdepääsu puudumine redeli statsionaarse redeli näol ei tähenda veel seda, et korstnat on võimatu puhastada. Kostjad selgitasid eelnevalt, et sama redelit on võimalik seda liigutades kasutada ka teise korstna juurdepääsuks. Xxx OÜ enda kodulehel on avaldatud selgesõnaliselt info, et juhul, kui juurdepääs puudub ja korstnapühkija peab kasutama oma redeleid, rakendub selle eest lisatasu objektipõhiselt. Katuseredeli ja käiguteede puudumisel on hinnalisa 30 € korsten. Lisaks on samal kodulehel ka märge, et korstnapühkija poolt teostatud küttesüsteemi ülevaatus ei asenda ekspertiisi või auditit. Seega tuginemine korstnapühkija aktile antud juhul asjakohane ei ole. Juurdepääs korstnale on tagatud. g) Ekspert viitab tingimuslikult, et juhul, kui kõrvalhoones võetakse kasutusele mõni tahkekütteseade, tuleb likvideerida korstna puudused. Samas on ekspert tuvastanud, et kõrvalhoones ülevaatuse hetkel ühtki tahkekütteseadet ei ole. Tingimuslik puudus ei saa
2-18-11444 olla aluseks lepingust taganemisele. Isegi kui tegemist oleks puudusega, siis on see võimalik mõistliku aja- ja rahakuluga kõrvaldada, paigaldades korstna ümber vahelaest läbiviigu juures näiteks eksperdi viidatud Skamotec 225 plaadi (50 mm). h) Eksperdi väitel on olemas ventilatsiooniks auk põrandas, mis on kaltsuga suletud. Kuid see ei tähenda, et ventilatsioon on olematu või puudulik. Selle taastamiseks piisaks sel juhul vaid kaltsu eemaldamisest. Puuduvad konkreetsemalt viited, millistele muudele normidele ei vasta katlaruumi ventilatsioon. Samuti ei saa puuduseks lugeda konkretiseerimata viidet, et õhujuurdepääs ei ole piisav. Pole võimalik kontrollida, mis metoodika või arvutuste alusel sellise järelduseni on jõutud ja milline oleks sel juhul „piisav“ õhuvajadus. Nagu ka ekspert ise viitab, siis õhu juurdevoolu piiramisel eraldub soojust vähem. Kuid see ei tähenda, et küttesüsteem või saunakeris ei oleks töökorras ja/või ei toimiks.
58.Tuleohutuse puudusi ei tõenda ka hagejate etteheide, et kostjad ei ole tulekahju süsteemi hooldanud (kirjavahetus hagejate ja xxx-i vahel, vt hagejate 17.02.2019 menetlusdokumendi Lisad 14 ja 15). Antud asjaolu ei oma tuleohutuse seisukohalt mingit tähtsust. Sellest saab järeldada üksnes seda, et valveseadmeid ei ole teatud aja jooksul hooldatud. Kedagi ei saa sundida tema vaba tahte vastaselt ostma turult hooldusteenust. Sellest ei saa aga järeldada, et elamu oleks tuleohtlik või valveseadmed ei oleks töökorras. Lükkamaks ümber hageja väidet, et valvesüsteeme ja tulekahjusignalisatsioonisüsteemi ei ole hooldatud, esitavad kostjad dokumentaalse tõendina xxx OÜ 13.05.2020 kinnituse, kus ettevõtte juhatuse liige E S kinnitab, et nõrkvoolusüsteemide paigalduse ja hoolduse ettevõte xxx OÜ on hooldanud xxx asuva eramu valvesignalisatsiooni ja tulekahjusignalisatsiooni andureid kord kvartalis alates 2006a oktoobrist kuni 2017a detsembrini.
59.Samuti ei saa elamu mittevastavust tuleohutusnõuetele (nt katlaruum ei ole omaette tuletõkketsoon ja katlaruumi ventilatsioon on puudulik) järeldada G Ei arvamusest (hagejate 29.03.2019 menetlusdokumendi Lisa 1). Nagu kostjad juba varem viitasid, siis ei sisalda antud arvamus mitte ühtegi viidet õigusnormidele, standarditele või muudele asjakohastele dokumentidele ega ka metoodikale või arvutuskäigule, millest oleks võimalik järeldada, et elamul oleks selle müügimomendil esinenud mistahes (varjatud) puudusi. Elamu mehhaaniline vastupidavus ja stabiilsus
60.Hageja väitel esineb elamul väidetavalt ka puudusi mehhaanilise vastupidavuse ja stabiilsusega (vt hagi tervikteksti p-d 21 jj). Kostjate hinnangul ei ole ka selle paljasõnalise väite paikapidavust võimalik kontrollida, kuna hagejad ei ole nende väidete kinnituseks esitanud mitte ainsatki asjakohast tõendit. Hagejate 14.03.2018 kiri väidetavate puudustega ja joonis vundamendi lahendusest põranda vajumist ja/või vundamendi puudumist teatud kohtadel ei tõenda. Seega asuvad kostjad seisukohale, et hageja väited on täielikult tõendamata. Korstna ja põranda vajumine on sellised küsimused, mida on võimalik kindlaks teha vaid ehitustehniliste eriteadmiste abil. Kindlasti ei saa seda asjaolu lugeda tõendatuks vaid hagiavalduse väidetega. Ka kohus ei saa rajada otsust oletustele, vaid asjas esitatud ja kogutud tõenditele (TsMS § 436 lg 2). Üldise tõendamiskoormise järgi lasub oma väidete tõendamise kohustus hagejal (TsMS § 230 lg 1).
61.Hagejate arvamus korstna vundamendi puudumise kohta on väär. Kostjatel on säilinud fotod ehitustööde ajast, kust on näha, et korstnajala alla on kavandatud vundament ja see on ka reaalselt välja ehitatud (vt kostjate 30.10.2018 menetlusdokumendi Lisa 5). Lisatud piltidelt nähtuvalt on korstna vundament põranda all, põrand ise on hiljem valatud
2-18-11444 monoliitse tervikplaadina (pilt 2 ja 3). Ei ole tehniliselt võimalik, et põranda valamisel ei jõua betoonisegu selleks spetsiaalselt ettevalmistatud ja killustikuga täidetud süvendisse. Betooni enda sees on terasest armatuurvõrk, põrand on valatud üheaegselt terviklikuna. Samadelt piltidelt nähtub ühtlasi ka juurde ehitatud osa vesipõrandakütte torustiku olemasolu (pildid 2 ja 4), kui ka see, et elamule oli korrektselt paigaldatud soojustus (pilt 1), tuuletõkked jne. Elamu energiasäästlikkus ja tõhusus.
62.Hagejate väidete kohaselt olevat elamul ka puudusi energiasäästlikkuse ja tõhususega (vt hagi tervikteksti p-d 24 jj). Hagejad on esitanud Xxx OÜ hoone termograafilise ülevaatuse raporti (vt esialgse hagiavalduse Lisa 10), millele tuginedes väidavad, et pindadel on suured temperatuurierinevused, esinevad külmasillad ja õhulekked, aknad olevat vigaselt paigaldatud ja hoone elamu polevat seetõttu ehitatud vastavalt normidele. Lisaks väidavad hagejad, et elamu soojustus ei vasta projektile ning rajatud ei ole piksekaitset.
63.Esiteks kostjad märgivad, et kõnealuses raportis ei ole viiteid sellele, mis eesmärgil see raport tellitud on. Kostjate jaoks jääb ebaselgeks ka see, mida sellest raportist järeldama peaks, kuna raportis puuduvad koostaja kokkuvõte või lõppjäreldused. Raportis on esitatud hulgaliselt fotosid koos mõningate kommentaaridega, kuid neist ei ole võimalik aru saada, mida need ehitustehnilises mõttes tähendavad ja/või mida selle teadmisega peaks peale hakkama. Seega saavad kostjad praegusel ajahetkel märkida vaid seda, et termograafiline raport fikseeris objektil termograafilise olukorra märtsis 2018, kuid tõendeid ehituslike puuduste kohta ei ole. Raporti pinnalt ei saa mingil moel teha järeldust, et elamu ei vastanud müügilepingu tingimustele.
64.Teiseks märgivad kostjad, et hagejate 17.02.2019 menetlusdokumendi lisa 13 ei tõenda, et elamu fassaadil oleks puudusi (nn projektijärgne soojustus akna välispaledel ja hoone välisnurkadel on puudulik). Hagejate tehtud ja esitatud fotodelt ei saa järeldada, et soojustus oleks puudulik. Esitatud on pildid pooleliolevast elamust, elamu välisseina ühest osast ja elamu välisseina ühest luja plaadist. Hagejad ei ole erapooletud asjatundjad, kelle arvamust saaks tõendina arvestada, vaid hagi rahuldamisest otseselt huvitatud isikud. Kolmandaks märgivad kostjad, et võimalikele fassaadipuudustele ei ole hagejad oma taganemisavalduses tuginenud. Seega taganemise seisukohalt ei ole sellel väitel tähtsust.
65.Kostjad märgivad, et kahtlemata on igat elamut tehniliselt võimalik renoveerimise käigus energiasäästlikumaks või -tõhusamaks muuta. Kuid see ei tähenda veel ehitise mittevastavust lepingutingimustele. Nagu ka juba korduvalt märgitud, siis tuleb kohaseks kriteeriumiks elamu võimalike ehituslike puuduste hindamisel võtta renoveerimise aeg ja siis kehtinud õiguslik raamistik, mitte 10 aastat hilisem regulatsioon. Lisaks tuleb arvestada, et elamu esmane kasutuselevõtu aasta oli 1968 ja seda renoveeriti 2006/2007. Hagejad ei saa sellise vanusega elamut soetades eeldada, et see vastaks kõikidele uusehitistele kehtivatele nõuetele. Nagu korduvalt rõhutatud, siis 2008 kasutusloa väljastamine kinnitab, et ehitis vastas kõikidele siis kehtinud nõuetele. 2008 puudusid ka hoonete energiamärgise nõuded (jõustusid alles 2011). Hagejate poolt esile toodud puuduste maksumus on marginaalne
66.Esiteks leiavad kostjad, et isegi, kui elamul esineksid hagejate poolt välja toodud puudused, siis nende parandamine ei maksaks 57 962, 54 eurot. Teiseks, arvestades asjaolu, et tegemist ei olnud uusehitisega ja viimane renoveerimine leidis aset 2006/2007, siis ei ole iseenesest
2-18-11444 midagi eriskummalist selles, kui uus omanik peaks hakkama elamus tegema pisiremonti vastavalt oma vajadustele ja maitsele. Kuid see ei tähenda, et elamu ei oleks vastanud müügilepingu tingimustele või oleks elamiskõlbmatu. Ühtki tõendit, mis kinnitaks elamu väidetavat elamiskõlbmatust, kohtule esitatud ei ole.
67.VÕS § 217 lg 2 p 1 ja lg 2 p 2 ei ole rakendatavad samaaegselt. Kokkulepitud omaduste olemasolu korral müügilepingus tuleb asja lepingutingimustele vastavust selliste omaduste osas kontrollida üksnes § 217 lg 2 p 1 alusel. VÕS § 217 lg 2 p 2 sätestatut saab kohaldada üksnes juhul, kui müügilepingus puuduvad kokkulepped asja omaduste kohta või kui potentsiaalne lepingutingimustele mittevastavus seondub asjaoludega, mille suhtes pooled pole kokku leppinud. Mõlemad sätted paralleelselt kohaldatavad ei ole. VÕS § 217 lg 2 p 1 sätestab, et asi ei vasta lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Käesoleval juhul ei sisaldunud müügilepingus erikokkuleppeid või kindlaid nõudeid, millele müüdud asi pidi vastama. Seega saab iseenesest lähtuda eeldusest, et elamu pidi vastama tavamõistes elementaarsetele elamistingimustele. Erinevalt hagejatest on kostjad aga arvamusel, et müüdud elamu oli sihtotstarbeliseks kasutamiseks igati sobiv. Nagu kostjad eelnevalt viitasid, siis elamiskõlblikkust ja ehitise vastatust ehitusnõuetele tõendab ainuüksi elamu sihtotstarbelist kasutamist võimaldav ja ohutust tõendav kasutusluba. Väidetava elamiskõlbmatuse kohta ei ole hagejad esitanud mitte ühtegi tõendit. Hagejad vaatasid elamu hoolikalt üle ja ostsid selle täpselt sellises seisundis, nagu see oli. VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab, või see ei sobi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Ka see hagejate argument, et ehitisel lasuvate puuduste tõttu ei vasta elamu otstarbele, milleks ostjad seda vajavad, ei vasta tõele. Selle sätte kohaldamise eeldusena on vaja kindlaks teha eesmärgipärane kasutatavus eeskätt tavapärase kasutusotstarbe järgi. Elamu oli ja on eesmärgipäraselt kasutatav. Ehitise vastavust ehituslikele nõuetele ja kasutuskõlblikkust tõendas ehitise kasutusluba. Kostjad elasid seal 12 aastat. Seega ei ole võimalik väita, et asi pole eesmärgipäraselt kasutatav. Erinevalt hagejate poolt tsiteeritud Riigikohtu lahenditest ei ole praeguses asjas hagejale müüdud elamut, milles üldse puuduks küttesüsteem või mis ei töötaks. Elamul on täiesti toimiv küttesüsteem (tahkeküttekatel ning põrandatesse valatud vesiküttetorustik, milles kasutatavat vett kütabki soojaks seesama katel). Lisaks on elamus ka puupliit, mida on võimalik kasutada lisakütteallikana. Kõikide nende kütteallikate olemasolu on tuvastanud ka hagejate ekspertiis. Küttesüsteemi oskamatu kasutuse või ülemäärane reguleerimise eest ei saa mingil juhul vastutada kostjad. Seega puudub lepingutingimustele mittevastavus VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi.
68.Lepingurikkumise olulisuse hindamisel saab vaidluse korral lähtuda taganemisavalduses endas kirjeldatud lepingu rikkumise asjaoludest. Konkreetsel juhul peaks võrdlusmomendina hindama ka väidetavate puuduste kõrvaldamise rahalist maksumust ja võrdlema seda lepingu eseme maksumusega. Hagejad väidavad, et puuduste parandamine läheks maksma 57 962, 45 eurot. Nagu kostjad eelnevalt selgitasid, on antud summa näol tegemist umbes 1/5 lepingu kogumaksumusest. Hagejad ei saaks kohustuse rikkumisele ka tugineda
69.Juhul, kui lugeda kostjaid oma kohustusi rikkunuks (kuigi see nii ei ole), tuleks sel juhul samuti arvestada VÕS § 101 lg 3 regulatsiooniga, mis sätestab, et võlausaldaja ei või
2-18-11444 tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Kostjad viitasid eelnevalt kirjavahetusele, milles kostja I selgitab hagejale põhjalikult, kuidas tuleb elamut kütta ja mida silmas pidada. Kõike seda selgitas kostja I hagejale I ka suuliselt korduvalt. Ostjad on samas kinnitanud, et nad on elamu küttesüsteemi puhastanud ja seda erineval moel reguleerinud jne. Olukorras, kus hagejatele anti üle toimiva küttesüsteemiga elamu ja hagejad on seda asunud omal käel lahti võtma ja automaatikat ja regulaatoreid ümber seadistama, siis ei saa võimalike tagajärgede eest olla kuidagi vastutavad kostjad. Tegemist on hagejate enda otsustega ja ka riisikoga.
KAHJUNÕUDE RAHULDAMISEKS PUUDUB ALUS
70.Hagejad on esitanud kahjunõude summas 3621,45 eurot. Kostjad on seisukohal, et kuna nad ei ole oma lepingulisi kohustusi rikkunud, siis kahjunõude esitamiseks alust ei ole. Õiguslikus mõttes ei ole tegemist kahjuga. Samuti puuduvad ülejäänud kahju hüvitamise nõude rahuldamise vältimatud eeldused – eelkõige kostjate käitumise õigusvastasus (rikkumine) ja põhjuslik seos. Kostja vastutus on välistatud. Kui hageja otsustas enda tarbeks tellida ehitise ülevaatused ja tasus selle eest spetsialistidele tasu, siis ei ole tegemist kahjuga, vaid teenuse tellija ja osutaja omavahelise õigussuhtega. Selle õigussuhte raames makstud tasu ei ole kahju hüvitamise sildi all ülekantav kostjatele.
71.Kostjad osundavad ka sellele, et kui hagejad pidasid ehitise ülevaatuseks oluliseks kaasata teiste spetsialistide kaasabi ja tasusid selle eest 2808 eurot, siis tekib küsimus, miks hagejad ei teinud seda enne elamu ostmist ja neile üleandmist, vaid kuu aega pärast elamu üleandmist. Võrreldes elamu müügihinnaga 250 000 eurot oleks tegemist olnud marginaalse kulutusega. Samuti on alusetu elektrikulude (813,45 eurot) sissenõudmine kostjatelt. Kostjad ei saa kontrollida, kui palju ja kuidas hagejad vaidlusalust elamut kütavad. Ei ole tõendatud, et elektrikulu oleks põhjustatud elamu puudustest ja et need oleksid omavahel põhjuslikus seoses. Samuti ei ole võrdluseks toodud ühtegi teist arvet, mis annaks alust eeldada, et sellised küttekulud oleksid ebamõistlikult suured. Kostjad rõhutavad veel kord, et tegemist on vana majaga. Sellelt ei saagi oodata samasugust soojapidavust kui uusehitistelt. Kostjad ei pea hüvitama puuduste kõrvaldamise kulusid
72.Hagejad on esitanud alternatiivse kahjunõude summas 57 962,45 eurot juhuks, kui kohus ei pea lepingust taganemist põhjendatuks. Kostjad on seisukohal, et kuna nad ei ole oma lepingulisi kohustusi rikkunud, siis alternatiivse kahjunõude rahuldamiseks alust ei ole.
73.SA xxx hinnapakkumine summas 7472,54 eurot (17.02.2019 menetlusdokumendi Lisa 12), mille kohaselt läheb küttesüsteemi parandamine maksma 7 472, 54 eurot (sisaldab km), mis sisaldab uue pumba ja akumulatsioonipaagi soetamist, vana akumulatsioonipaagi eemaldamist ning uuega asendamist. Kostjad leiavad, et kõnealune kahjusumma komponent ei ole põhjendatud. Kostjate hinnangul ei ole vana akumulatsioonipaagi väljavahetamine põhjendatud. Hagejad ei ole tõendanud, et vana akumulatsioonipaak ei oleks töökorras. Nagu varem selgitatud A L (xxx OÜ) tegi hagejatele hinnapakkumise küttesüsteemi läbipesuks, kuid ei ole andnud mingit hinnangut kõnealuse akumulatsioonipaagi seisukorrale ega töövõimele. Kütte-, ventilatsiooni- ja jahutusekspert G E soovitas akumulatsioonipaagi väljavahetamist üksnes eeldusel, kui selle läbipesu ei anna oodatud tulemusi. Samas puuduvad tõendid, mis kinnitavad esiteks soovitatud läbipesu toimumist ning teiseks selle võimalikke tagajärgi. Seega ei ole hagejad tõendanud, et
2-18-11444 akumulatsioonipaak tuleks välja vahetada. Samuti on arusaadav, et igal tehnikaseadmel ongi oma eluiga. On eluliselt mõistetav, et oma majas tuleb teatud aja tagant remonti ja hooldustöid teha. Selles ei ole midagi üllatavat ning selle eest ei saa kostjad igavesti vastutada. Kostjad andsid hagejatele üle töökorras küttesüsteemi ega saa vastutada selle eest, kuidas hagejad seda kasutanud on.
74.xxx OÜ hinnapakkumine summas 50 490 eurot (17.02.2019 menetlusdokumendi Lisaga 12) sisaldab (i) tööprojektide koostamist ja lubade hankimist summas 2700 eurot, (ii) fassaadi ja avatäidete ehitustöid summas 10 890 eurot, (iii) katuse parandustöid summas 750 eurot, (iv) küttekollete ja korstnate parandustöid summas 8440 eurot, (v) katlaruumi viimist vastavusse tuleohutusnõuetega ning leiliruumi põranda hüdroisolatsiooni taastamist ja uuesti plaatimist summas 7 545 eurot, (vi) küttesüsteemi läbipesu, katla ja akumulatsioonipaagi tagasipaigaldust summas 3 150 eurot ja (vii) muid ehitusplatsi üldkulusid summas 8600 eurot. Kostjad vaidlevad kõnealustele summadele vastu. Ükski hinnapakkumises toodud summa ei ole kostjate suhtes põhjendatud, kuna kostjad ei ole lepingulisi kohustusi rikkunud. Hagejad ei ole menetluses tõendanud küttesüsteemi, tuleohutusnõuete või elamu mehaanilise vastupidavuse puudusi, mis oleksid eksisteerinud elamu üleandmise hetkel hagejatele ja mille eest saaks õiguslikus mõttes vastutavaks lugeda kostjaid. Kui hagejad soovivad ise tellida ehitajalt parenduslikke töid elamule, kus nad nüüdseks juba üle kahe aasta elanud on, siis on see kahtlemata nende kui kinnisvara omanike õigus. Kuid nad ei saa nõuda nende tööde finantseerimist kostjatelt. Sisuliselt oleks tegemist alusetu rikastumisega kostjate arvel. Esiteks, kulutused tööprojektidele ning ehitus- ja kasutuslubadele on põhjendamatud. Kostjad ei ole lepingulisi kohustusi rikkunud. Seetõttu ei pea kostjad hüvitama kulutusi tööprojektide koostamiseks. Kuna hagejad soovivad teha elamul parendusi, mis tulenevad nende endi soovidest ja vajadustest, siis ei vastuta selle eest kostjad. Samuti märgivad kostjad, et tehes oma majas tavalisi parendustöid ei tule üldjuhul taotleda ehitus- ega kasutusluba. Sellised tööd nagu küttesüsteemi läbipesu, korstna parandustööd, akende tõstmine soojustuskihti või fassaadi lahtivõtmine ja korrastamine ei ole sellised ehitustööd, mis nõuaksid ehitus- ja kasutusloa taotlemist vastavalt ehitusseadustiku lisadele 1 ja 2. Elamu mingi osa asendamine samaväärse osaga ei nõua isegi ehitusteatise esitamist (näiteks vana korstna lammutamine ja selle asendamine uue samaväärse korstnaga). Seega kõik kulud, mis on seotud ehitusteatise või kasutusloaga, on põhjendamatud. Kasutusluba on väljastatud. Teiseks, kulutused fassaadile ega avatäidetele on põhjendamatud. Kostjad on varasemalt selgitanud, et hagejate esitatud termograafiline raport fikseeris objektil termograafilise olukorra märtsis 2018, kuid tõendeid ehituslike puuduste kohta ei ole. Raporti pinnalt ei saa mingil moel teha järeldust, et elamu ei vastanud müügilepingu tingimustele. Elamu osteti täpselt sellises seisundis nagu see oli ning sellel ei olnud varjatud puudusi. Kostjad märgivad, et kahtlemata on igat elamut tehniliselt võimalik renoveerimise käigus energiasäästlikumaks või -tõhusamaks muuta. Kuid see ei tähenda veel ehitise mittevastavust lepingutingimustele. Nagu ka juba korduvalt märgitud, siis tuleb kohaseks kriteeriumiks elamu võimalike ehituslike puuduste hindamisel võtta renoveerimise aeg ja siis kehtinud õiguslik raamistik, mitte 10 aastat hilisem regulatsioon. Lisaks tuleb arvestada, et elamu esmane kasutuselevõtu aasta oli 1968 ja seda renoveeriti 2006/2007. Hagejad ei saa sellise vanusega elamut soetades eeldada, et see vastaks kõikidele uusehitistele
2-18-11444 kehtivatele nõuetele. Nagu korduvalt rõhutatud, siis 2008 kasutusloa väljastamine kinnitab, et ehitis vastas kõikidele siis kehtinud nõuetele. 2008 puudusid ka hoonete energiamärgise nõuded (jõustusid alles 2011). Kolmandaks, ka katusele käiguteede rajamine ei ole põhjendatud. Kostjad selgitasid juba varasemalt, et eksperdi käsitlus, et ühe korstna juurde puudub juurdepääs, ei vasta tõele. Ekspert pole viidanud normdokumendile, mis kinnitaks, et ehitise katusele peaks olema paigaldatud kaks statsionaarset redelit. Ainuüksi hagejate esitatud 12.03.2018 küttesüsteemi avalehel olevast elamu fotost ilmneb, et katusel on olemas redel, mis tagab korstnale juurdepääsu. Redeli olemasolu tuvastas ka xxx Valla ehituse peaspetsialist (vt tema 12.02.2018 e-kiri). Oluline, et see katuseredel on teisaldatav, mis tähendab, et sama redelit on redelit liigutades võimalik kasutada vajadusel ka juurdepääsuks teise korstna juurde. 2008 aastal kasutusloa väljastamisel seda puuduseks ei peetud. Kehtivad ehitusnormid kahe statsionaarse katuseredeli paigaldamist ei nõua. Neljandaks, põhjendatud ei ole ka kulutused katlaruumile, küttekolletele, korstnatele ja läbiviikudele. Kostjad on esitanud oma vastuväited katlaruumi, küttekollete, korstnate ja läbiviikude väidetavatele puudustele eespool, mistõttu ei pea vajalikuks neid siinkohal lähtudes menetlusökonoomia põhimõttest korrata. Kokkuvõtlikult saab öelda, et kulutused katlaruumi viimiseks vastavusse tuleohutusnõuetele, puupliidile, läbiviikudele ja kerisele ei ole põhjendatud (hageja võib neid teha oma soovil). Müügilepingulised puudused on tõendamata. Kostjad soovivad siinkohal aga esile tuua, et arusaamatud on hinnapakkumise read „muud tuleohutusega seonduvad tööd k.a parandustööd“ ning „vana korstna lammutus ja uue ehitus“ ja „korstna ümbruse taastamistööd pärast uue korstna ehitust. Nimelt ei ole kontrollitav, milliseid töid sisaldab „muud tuleohutusega seonduvad tööd k.a parandustööd“, mistõttu ei ole selline kahju kontrollitav ega hüvitatav. Lisaks ei ole hagejad tõendanud, et vajalik oleks uue korstna ehitus. Hagejad ei ole kordagi viidanud ühelegi asjatundja arvamusele või seisukohale, et vanad korstnad tuleks lammutada ja nende asemele uued ehitada. Kostjale jääb arusaamatuks, kust tuleneb vajadus ehitada elamule uued korstnad. Seega ei ole kulutused korstnate lammutuseks ja uuesti ehitamiseks hüvitatavad. Viiendaks, leiliruumi põranda hüdroisolatsiooni taastamine ja uuesti plaatimine ei ole põhjendatud. Kostjad on selgitanud, et hagejad ei ole tõendanud vastavaid puudusid. Samuti selgitasid kostjad, et hagejate arvamus korstna vundamendi puudumise kohta on ka sisuliselt väär. Kostjatel on säilinud fotod ehitustööde aegsest ajast, kust on näha, et korstnajala alla on kavandatud vundament ja see on ka reaalselt välja ehitatud (vt kostjate 30.10.2018 menetlusdokumendi Lisa 5). Lisatud piltidelt nähtuvalt on korstna vundament põranda all, põrand ise on hiljem valatud monoliitse tervikplaadina (pilt 2 ja 3). Ei ole tehniliselt võimalik, et põranda valamisel ei jõua betoonisegu selleks spetsiaalselt ettevalmistatud ja killustikuga täidetud süvendisse. Betooni enda sees on terasest armatuurvõrk, põrand on valatud üheaegselt terviklikuna. Kuuendaks, põhjendatud ei ole ka akumulatsioonipaagi taaspaigaldamine. Esiteks sisaldas juba hagejate esitatud esimene SA xxx hinnapakkumine vana akumulatsioonipaagi mahavõtmist ja tagasipaigaldamist. Juhul, kui tõesti vastavad puudused esineksid (millega kostjad ei nõustu), oleks mõistlik kummaski hinnapakkumises märgitud tööd (esimeses hinnapakkumises märgitud akumulatsioonipaagi vahetamine ja teises hinnapakkumises
2-18-11444 märgitud akumulatsioonipaagi tagasipaigaldamine pärast katla tuleohutusnõuetel vastavusse viimist) teostada samaaegselt. Kuid sama summa nõudmine kostjatelt kaks korda ei ole millegagi põhjendatud. Hagejad soovivad lihtsalt kostjate arvelt alusetult rikastuda. Seitsmendaks, põrandaküttesüsteemi läbipesu eest ei saa vastutada kostjad. Kostjad osundavad, et hageja etteheited esimese korruse küttesüsteemiga baseeruvad vaid paljasõnalisel väitel, et esimese korruse põrand ei soojenenud piisavalt. Hagejad on kinnitanud nii esialgses kui ka hagiavalduse terviktekstis, et pärast torustiku puhastust soojenes 1. korruse põrand piisavalt (vt nt esialgse hagi p 7 ja hagi tervikteksti p 10). Kohtueelses kirjavahetuses on hageja kinnitanud, et teine korrus soojenes 24 kraadini (hageja I 04.02.2018 e-kiri, vt kostjate 30.20.2018 menetlusdokumendi Lisa 2). Kostjad on omalt poolt hagejatele selgitanud, et kui teise korruse põrand on kuum, siis võib see tähendada, et korruste vaheline liikumine on paigast ära või on hagejad automaatika reguleerimisega liiale läinud või siis kasutavad hagejad valesid kütmisvõtteid. Kostjate omanikeks oleku ajal küttesüsteem toimis (vt 05.02.2018 e-kiri, kostjate 30.10.2018 menetlusdokumendi Lisa 3). Seega ei ole tõendatud hagejate väide, et elamu küttesüsteem osaliselt ei toimi. Lisaks on väide ka vastuoluline. Kui elamu teine korrus soojeneb 24 kraadini ja hageja enda kinnitusel soojeneb ka esimese korruse põrand piisavalt, siis tähendab see üheselt seda, et elamu küttesüsteem on igati töökorras. Samuti ei ole hagejad tõendanud ühegi teise tõendiga põrandaküttesüsteemi puudusi. Lisaks rõhutavad kostjad veel kord, et tegemist on vana majaga ja eramuga. Teatud hooldustööd ja parendused käivad sellega paratamatult kaasas. Hagejad ei saanud kasutatud elamut ostes igavesti eeldada kaasaegsetele nõuetele vastavat elamut. Seejuures väide, et elamut ei olevat võimalik puuduste tõttu üldse kasutada, on täielikult tõendamata. Ühtlasi ei ole millegagi põhjendatud ehitusplatsi üldkulude ridadel toodud summad. Hinnapakkumises ei ole märgitud, mis aja jooksul ehitustööd teostatakse või kui kaua kulub aega koristustöödeks. Seega ei ole antud summad kontrollitavad ega hüvitatavad. Puudub põhjuslik seos
75.Kuivõrd kostjad ei ole oma lepingulisi kohustusi rikkunud, ei saaks tõusetuda küsimust põhjuslikust seosest. Kuna lepingu rikkumist ei ole toimunud, siis puudub ka põhjuslik seos hagejate väidetava kahju ja rikkumiste vahel. Kostjad väidetava kahju eest ei vastuta.
Muud kahju hüvitamist välistavad asjaolud
76.Isegi kui asuda seisukohale, et kostja on kahju tekkimise eest vastutav (kuigi see nii ei ole), on kahjunõue välistatud tulenevalt VÕS § 127 lg 2. Kostjad müüsid hagejatele 1968. aastal ehitatud elamu, mis renoveeriti 2006/2007 aastal. Kostjad ei saanud ette näha, et neilt hakatakse nõudma kulutuste hüvitamist, mis tehakse parenduslikel (või isegi toreduslikel) eesmärkidel või siis eesmärkidel viia elamu vastavusse hetkel kehtivatele nõuetele (kas siis 50 või 15 aastat hiljem). Kostjad ei vastuta sellise kahju eest. Tegemist ei ole hagejate kahjuga. Kostjad andsid üle lepingule vastava elamu täpselt sellises seisus nagu see oli ja millega hagejad eelnevalt põhjalikult tutvusid.
77.Kostjad osundavad, et peamiselt on hagejatele väidetavaks probleemiks elamu küttesüsteem, mille parandamise maksumuseks nad ise SA xxx esitatud hinnapakkumise kohaselt hindavad 7472 eurot (mis ei tähenda, et kostjad seda summat kahjuna tunnistaks,
2-18-11444 tegemist oleks tavapärase küttesüsteemi hooldusega / parendusega, mida on alati võimalik elamu omanikul teha). Kogu ülejäänud summa on ilmselgelt ülepaisutatud ning nende tööde teostamise kulu ei ole kindlasti käsitletav kahjuna, veel vähem ettenähtava kahjuna. Kuid sellises rahalises suurusjärgus võimalikud parandustööd on ilmselgelt marginaalsed võrreldes tehingu enda maksumusega (alla 3 %), mis ilmestavad kahjunõude tegelikku alusetust.
KASUTUSEELISTE HÜVITAMINE
78.Taganemise kehtivuse korral tuleks hagejal tagastada ostetud kinnistu ning kostjal ostuhind, kuid sellest (ning seega hageja nõudest) tuleb maha arvestada elamu kasutamisest saadud kasutuseelised (VÕS § 189 lg 2 p 1). Riigikohus on senises praktikas korduvalt tunnustanud põhimõtet, et müügilepingust taganemise kehtivuse korral tuleb nõudest maha arvestada kasutuseelised (vt 19.04.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-06, p 27; 18.01.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-154-12, p 20). Hagejad ise ei ole selle asjaoluga hagi esitamisel arvestanud. Kasutuseelis peaks olemuslikult näitama seda, kui palju on asja kasutamise võimalus mingi perioodi jooksul majanduslikult väärt (vt Riigikohtu 06.05.2015 lahend 32-1-36-15, p 26). Kinnisasja puhul saab kasutuseeliste kindlaksmääramisel arvestamisel lähtuda eeldatavast üürihinnast, mida kasutusaja eest oleks olnud võimalik saada, arvestades ka vajalikke kulutusi kinnisasjale, mida üürides tulnuks teha (vt RK lahendid 32-1-64-05, p 15-20, 3-2-1-136-05, p 26; 3-2-1-137-05, p 12-14).
79.Hagejatele müüdud elamu oli 2-korruseline, renoveeritud 2006-2008, üldpinnaga ca 140 m2, krundi suurus 1350 m2. Elamu juurde kuulus abihoone koos garaažiga ning lisaks parkimiskohad krundil. Eramu asukoht xxx alevikus tähendab ka väga head ühendust Tallinna linnaga, mis on oluliselt parem kui näiteks teiste Tallinna ümbruse valdadest (xxx või xxx vallast). Kostjate andmetel sarnases seisukorras ja piirkonnas Harjumaal olid/on hoonestatud kinnistute üürihinnad vahemikus 1300 - 1800 eurot kuus. Kostjad on teinud keskmise arvutuse ja peavad minimaalseks kasutuseelise suuruseks selle üürivahemiku ning konkreetse elamu asukohta arvestades vähemalt 1500 eurot kuus.
80.Elamu müügileping sõlmiti 10.11.2017 ning elamu otsene valdus anti hagejatele üle 31.01.2018. Arvestades, et hagejad kasutavad elamut alates sellest perioodist, siis on hagejad elamut kasutanud juba vähemalt 24 kuud ning kasutavad seda jätkuvalt edasi. Seega on kostjate nõue kasutuseeliste hüvitamiseks 03.02.2020 seisuga 24 kuu eest kokku 36 000 eurot. Vaidluse jätkudes suureneb summa veelgi märkimisväärselt.
81.Kasutuseelis peaks olemuslikult näitama seda, kui palju on asja kasutamise võimalus mingi perioodi jooksul majanduslikult väärt (vt Riigikohtu 06.05.2015 lahend 3-2-1-36-15, p 26). Kinnisasja puhul saab kasutuseeliste kindlaksmääramisel arvestamisel lähtuda eeldatavast üürihinnast, mida kasutusaja eest oleks olnud võimalik saada, arvestades ka vajalikke kulutusi kinnisasjale, mida üürides tulnuks teha (vt RK lahendid 3-2-1-64-05, p 15-20, 3-21-136-05, p 26; 3-2-1-137-05, p 12-14).
82.Kasutuseeliste suuruse määramisel lepingu tagasitäitmise vaidluses ei ole oluline see, millise hinnaga oleks õnnestunud üürida konkreetset vaidluse põhjustanud eramut või et kostjad peaks tõendama, et nad tahtsid sama eramut välja üürida. Kasutuseeliste hüvitamise küsimus saakski tõusetuda vaid lepingu tagasitäitmise võlasuhte raamides siis, kui kohus peab taganemist kehtivaks. On mõeldamatu, et olukorras, kus kostjad müüsid hagejatele elamu ja hagejad sinna sisse kolisid, peaks elamu müüja alternatiivselt samal ajal või pärast seda tegema pingutusi sama elamu üürileandmiseks, et kindlustada end tõenditega
2-18-11444 võimaliku vaidluse puhuks ostjatega. Selline käsitlus on ka õiguslikult väär ega vastaks VÕS § 189 lg 2 p 1 sisule. Kasutuseeliste rahaline suurus lepingust taganemise vaidluse korral ei ole seotud sama maja hüpoteetilise üürituluga, vaid analoogsete pakkumistega kinnisvaraturul.
MENETLUSLIK TASAARVESTUSAVALDUS
83.V ja M H tasaarvestavad V Pi ja K K Piga sõlmitud müügilepingu tagasitäitmisest tuleneva rahalise nõude summas 250 000 eurot V ja M H rahalise nõudega summas 36 000 eurot kattuvas ulatuses. Tasaarvestuse tulemusena ei ole V P ́il ja K K P ́il kostjate vastu rahalisi nõudeid hagiavalduses nõutud ulatuses, mistõttu loevad V ja M H oma rahalised kohustused V Pi ja K K Pi ees kattuvas osas lõppenuks. Fotod
84.19.02.2020 eelistungil tõusetus arutelu ka selle üle, kas hagejatel oli võimalus fotodega tutvuda enne 31.01.2018, mil need hagejatele kostjate poolt üle anti. Kirjavahetuses, vaatamata kirjade hoopis teistsugusele kontekstile, on viide ka ehitusaegsetele fotodele: 1) V Pi ja V H kirjavahetus 21.11.2017 ja 23.11.2017 – V P viitab 21.11.2017 maaklerilt saadud infole fotode kohta, millele V H vastab, et Pidid mingisugused on, kolimisega said need lõunaeestisse juba ära viidud aga jõulude paiku saab need tagasi, ma vaatan mis seal asjalikku on millest abi oleks; 2) V Pi ja M H kirjavahetus (mööbli teemadel) 03.12.2017 ja 27.12.2017 – M H teavitab 03.12.2017, et Ja nagu V ütles, et maja pildid toon maalt jõulude ajal tagasi, need said juba sinna ära kolitud. 27.12.2017 M H teavitab, et Maja pildid tõin ka eile maalt ära, V saadab need ise sulle. 3) Samast nähtub eelneva mööbliga seotud suhtluse jätkuks, et V P ja M H leppisid kokkusaamise aja kokku pühapäevaks 07.01.2018. Kohtumine 07.01.2018 kohapeal elamus ka aset leidis ning kostjate mäletamise kohaselt nad sellel kohtumisel hagejatele ka elamuga seotud fotosid näitasid. Eelnevalt viidatud kirjavahetuse pinnalt saab järeldada, et fotodega seonduvat on pooled muude teemade kontekstis käsitlenud ja kindlasti oli hagejatel võimalik fotodega tutvuda enne 31.01.2018.
85.Fotodega tutvumisest märksa olulisem on siiski asjaolu, et hagejatel oli võimalik elamu reaalselt üle vaadata enne müügilepingu sõlmimist ning hagejad seda võimalust korduvalt ka kasutasid, algul V P üksi, pärast kahekesi koos. Ülevaatuse toimumist ei ole hagejad ka eitanud, vaid vastupidi. K K P kinnitas kohtu eelistungil, et tema käis tutvumas koos V Piga ühe korra, V P veel täiendavalt kahel korral, kaasas oli ka maakler ning kõik ülevaatused leidsid aset enne lepingu sõlmimist. Kostjad üksnes kinnitavad seda ja märgivad täiendavalt, et eelistungil antud selgituste kohaselt näitas V H V Pile maja kohapeal vähemalt 4 korda ning tema arusaamise kohaselt tahtis V P abikaasale üllatust teha (vt istungi protokoll lk 4). Eramu ostmise eesmärk ei ole küll antud vaidluses oluline. Oluline on see, et hagejad vaatasid elamu korduvalt enne selle ostmist üle ning hageja V P on ehitusvaldkonnas keskmisest pädevam isik. Täiendavad asjatundja arvamused
86.Kostjate seisukoht Xxx OÜ 08.04.2020 täiendava tõendi osas on järgmine: 1) 08.04.2020 dokumendist ei nähtu, mis on need küsimused, millele on soovitud vastata. Dokumendis on viide tsiviilasja numbrile 2-18-11444, kuid kohus ei ole asjas ekspertiisi määranud ning mingeid küsimusi tuleohutuseksperdile esitanud. 2) Antud dokument keskendub valdavalt õiguslikele hinnangutele, mis ei ole aga kohtule siduvad. Kohus kohaldab õigust ise. 3) Valdavalt on keskendutud küttesüsteemi ekspertiisile, täpsemalt pliidile, saunakerisele ja nende ühendustele suitsulõõriga. Hagiavalduses heidavad hagejad aga kostjale ette seda, et elamu keskküttesüsteem (ehk täpsemalt tahkekütusel töötav katel koos põranda sees oleva
2-18-11444 vesiküttetorustikuga, s.t põrandaküttesüsteem) väidetavalt ei toimi. Pliit ega ka saunakeris ei ole elamu põhiliseks (ega üldse) kütteallikaks ega ole ka põhjustanud müügilepingust taganemist. Seega ei anna antud tõend menetluslikus mõtted hagi aluseks olevate asjaolude tõendatuse kontekstis midagi täiendavat juurde. 4) Keskküttesüsteemi vastavust või toimivust ekspert hinnanud ei ole. Kostjad rõhutavad jätkuvalt vajadust jääda hagimenetluse ja hageja nõude raamidesse. Taganemisavalduse kehtivust (ehk materiaalset õiguspärasust) saab hinnata vaid taganemisavalduses endas esile toodud asjaolude pinnalt. 5) 11.03.2018 tuleohutusauditis ning selle 08.04.2020 täpsustuses esile toodud väidetavad puudused on selles esitatud fototabelist nähtuvalt olemuselt kõik sellised, mis ei ole varjatud, vaid visuaalselt tuvastatavad. Ka ekspert on 11.03.2018 auditis kinnitanud, et ülevaatus viidi läbi visuaalselt ning kasutati fotoaparaati ja mõõdulinti. Seega olid kõik need väidetavad puudused kindlaks tehtavad elamu ülevaatuse käigus (eriti arvestades seda, et hageja I on ka ise ehitusvaldkonna asjatundja). Fototabelist nähtuvalt on visuaalselt kindlaks tehtav katlaruumi tuletõkkesektsiooni olukord, suitsukorstnate läbiviigud, ühenduslõõrid, saunakerise kujad jne. Kõik see oli nähtav lepingu sõlmimisel. Seega pole võimalik väita, et tegemist on nn varjatud puudustega. 6) Kostjad osundavad ka sellele, et kuigi hagejate arvates on tegemist oluliste puudustega tuleohutuse alal, siis ei ole nad esile toonud väidetavate puuduste kõrvaldamise maksumust. See on aga oluline aspekt taganemisavalduse proportsionaalsuse hindamisel (vt 10.01.2020 hagi vastuse p 20-22), kuna lepingust saab taganeda mitte mistahes rikkumise, vaid üksnes olulise rikkumise korral (VÕS § 116 lg 1). 7) Lisaks on eksperdi järeldused pealiskaudsed, kuna eksperdi arvamus, et elamu ei vasta ühele või teisele nõudele, ei ole piisav selleks, et aru saada, millistele konkreetsetele (ehitamise ajal kehtinud) ohutusnõuetele elamu ei vasta ja mida tuleks teha selleks, et elamu viia nõuetega vastavusse. Seda ei ole ekspert hinnanud. Tuleb veelkord rõhutada, et 1968 ehitatud ning 2006-2008 rekonstrueeritud elamult ei saa eeldada uue elamuga samaväärseid omadusi. Kostjate omanikuks oleku ajal kõik süsteemid toimisid ja kasutusloa väljastamine kinnitas kostjatele, et hoone on ohutu. 8) Kostjad märkisid ka juba 10.01.2020 vastuses hagile (vt p 47 esitatud vastuväited tuleohutusauditile), et enamik eksperdi poolt esile toodud väidetavaid puudusi on võimalik lihtsa vaevaga kõrvaldada (nt katta mõned kohad tuletõkke kipsplaadiga, tihendada läbiviigud tulekindla montaazhivahuga, paigaldada luuk). Selliste tegevuste eeldatav maksumus on väga minimaalne ja ei saa õigustada lepingust taganemist. 9) Jätkuvalt tuleb arvesse võtta, et auditis esitatud arvamuses on hinnatud nõuetele vastavust 07.04.2017 jõustunud siseministri määruse nr 17 järgi, kuid ehituslikele nõuetele vastavust tuleb hinnata ehitamise ajal kehtinud regulatsiooni järgi. Seda ei ole arvamuse andja teinud. Määruse § 55 lg 1 sätestab samuti otsesõnu, et enne määruse jõustumist õiguslikul alusel püstitatud ehitisele, mida kasutatakse ehitisele ettenähtud kasutusotstarbe kohaselt, kohaldatakse ehitusloa väljastamise ajal kehtinud tuleohutusnõudeid. Antud juhul on xxx elamu püstitatud õiguslikul alusel ning seda rekonstrueeriti 17.10.2006 väljastatud ehitusloa alusel ning sellele väljastati 29.01.2008 kasutusluba. Seega määrus nr 17 antud juhul ei rakendu.
87.Kostjate seisukoht xxx 14.04.2020 dokumendiga seonduvalt on järgmine (seejuures arvestades ka algsele 15.03.2019 arvamusele esitatud vastuväiteid, mis sisalduvad 10.01.2020 hagi vastuse p 54): 1) Selle dokumendi esitamise vajadust põhjendab hageja kohtu poolt esitatud küsimustega. Samas ei ole kohus ekspert G Eilt mingeid küsimusi küsinud ning sellisel kujul ei ole neid arutatud ka kohtuistungil. Need küsimused on formuleerinud hagejad, ehk sisuliselt on hagejad iseendale vajalikud seisukohad soovinud talletada dokumentaalse tõendi vormis küsimuste- vastustena. Samas poole enda kirjalik seisukoht ei ole menetluslikus mõttes dokumentaalseks tõendiks. 2) Sellest tõendist ei nähtu seos hagi alusega, kuna ka see lisatõend ei tõenda, et elamu keskküttesüsteem ei toimiks.
2-18-11444 Ehk antud tõend ei tõenda menetluslikult midagi. 3) Akumulatsioonipaagi isoleerimine / isoleerimata jätmine ei saa põhimõtteliselt tähendada küttesüsteemi mittetoimivust (küsimus nr 1). Küttesüsteem on igati toimiv sõltumata sellet, kas akumulatsioonipaak on isoleeritud või mitte. 4) Vee kogus kinnises süsteemis ei ole vaidlusalune küsimus. Vedelikku on alati võimalik selle ebapiisavuse korral süsteemi juurde lisada (küsimus nr 2). Seda peaks mõistlik ja hoolas küttesüsteemi kasutaja kasutamise ajal ise kontrollima ja vajadusel lisama. 5) Ringluspumba vahetamine ja/või sellega seonduv ei ole samuti varasemalt vaidlusalune küsimus olnud ja ekspert ei pea selle vahetamist ka vajalikuks (küsimus nr 3). Seega antud küsimus- vastus ei anna samuti tõenduslikult midagi juurde. 6) Küttesüsteemi hooldatuse osas tugineb ekspert üksnes oletustele. Lisaks ei ole hagejad tuginenud küttesüsteemi väidetavale hooldamata jätmisele, vaid sellele, et nende hinnangul küttesüsteem on kasutamiseks täiesti kõlbmatu. Hooldusnõuded ei ole vaidluse all olnud ja ekspert ei ole ses osas mingeid viiteid lisanud (küsimus nr 4). 7) Kuna 14.04.2020 dateeringuga dokument peaks toetama varasemat 15.03.2019 sama isiku arvamust, siis kostjad osundavad ka varem esile toodud asjaolule, et kõnealune 15.03.2019 arvamus ei sisalda endas paraku mitte ühtegi viidet õigusnormidele, standarditele või muudele asjakohastele dokumentidele ega ka metoodikale või arvutuskäigule, millest oleks võimalik järeldada või kontrollida, et elamu küttesüsteem, sh põrandaküttesüsteem ei oleks töökorras ja/või ei vastaks ehitusnormidele. 8) Selliseid viiteid ei leidu ka 14.04.2020 dokumendis. Nagu viidatud, siis on tegemist üksnes hageja küsimustega asjatundjale, kuid poole enda kirjalik selgitus ei ole menetluslikus mõttes tõendiks. Eksperdi vastused võivad iseenesest olla füüsikalises mõttes üldiste põhimõtetena õiged, kuid jääb ebaselgeks, kas ja kuidas on need seotud praeguse vaidlusega. Küttesüsteemi mittetoimivust siiski tuvastatud ei ole. Seisukoht 30.04.2020 esitatud uute tõendite osas
88.Kostjate hinnangul ei ole sisulises mõttes asjakohased ka ülejäänud hagejate 30.04.2020 tõendid, mida kostjad põhistavad järgmiste asjaoludega: 1) Lisaks 3 olev tuuletõkkeplaatide paigaldusjuhend ei oma asjas tähtsust, kuna ei algses hagis ega ka hagiavalduse terviktekstis ei ole hagejad taganemise alusena tuginenud sellele, kuidas on paigaldatud tuuletõkkeplaat (s.t kas piki või risti karkassi). Hagejatele oli probleemiks hoopis see, et soojustuseks oli projektis ettenähtud mineraalvilla asemel kasutatud EPS plaati. Kostjate arusaamise kohaselt on funktsionaalsus mineraalvillal ja EPS plaadil sama (EPS plaadi soojustusomadused on villaga võrreldes isegi parem, lisaks kaasneb mineraalvilla kasutamisel oht, et see aastatega nö „vajub ära“). Tuuletõkkeplaadi paigutusele asusid hagejad tuginema alles 30.04.2020. 2) Lisaks 4 olev Elektrikulu ülekulu arvestus Exceli tabeli näol ei ole põhimõtteliselt käsitletav dokumentaalse tõendina. Samuti jääb täiesti ebaselgeks, millel põhineb hagejate arusaam, et kostjad olevat lubanud keskmiseks lubatud elektrikuluks 30-40 eurot kuus. Elektrikulu suurus on fikseeritud võrguettevõtja arvetes (mis sisaldaksid endas tasu elektrienergia ning võrguteenuse eest, mille suurus võib olla samaväärne tarbitud elektrienergiaga) ja see sõltub eeskätt tarbijast ja tarbimisharjumustest. 3) Lisaks 5 olev maakler H A 02.10.2017 e- kiri ei ole tõendina asjakohane. Esiteks on see kiri juba hagejate poolt varem dokumentaalse tõendina esitatud. Teiseks, nagu viidatud, siis elektrikulu saab ikkagi kindlaks teha võrguettevõtja esitatud arvetega, mitte maakleri väidetega. Sellest kirjast ei ole ka aru saada, kas maakler on arvestanud ka võrguülekande tasudega, mis ei ole otsene elektrikulu. Kui maakler esitas ebaõiget infot, siis on tegemist maakleri, mitte kostjate vastutusega. 4) Lisaks 6-10 olevad konto väljavõtted ja Lisaks 11 ja 12 olevad maksekorraldused xxxx ja xxx saavad näidata vaid seda, kui palju on hagejad tasunud teenuse osutajale. Tasu suurus sõltub eeskätt tarbimisest ning tarbija tarbimisharjumustest. Võrdlus kostjate võimaliku kuluga on lihtsalt asjakohatu. Eluliselt usutav ei ole ka hagejate arusaam, nagu peaks keskmise 150 m2 suurusega eramus mitme
2-18-11444 liikmega perekonna puhul elektrikulu olema aastate lõikes muutumatu suurusega. Seega ei ole teenuse osutajale makstud tasu elektrienergia eest mitte mingil juhul hageja kahju. 5) Lisaks 13 olev xxx OÜ hinnapakkumus on tõendina kohtule juba esitatud. Lisaks on uus pakkumus täpselt samade tööde eest suurem kui varasemalt esitatud hinnapakkumus, olgugi, et 19.02.2020 eelistungil märkis ka kohus, et antud pakkumus sisaldab endas ka selliseid töid, millel taganemisavaldusega mistahes seos puudub. 6) Kostjad on oma seisukohad xxx OÜ hinnapakkumise osas esitanud 10.01.2020 vastuses hagiavaldusele (p 102-112). Need on kasutatavad ka uue pakkumise puhul. Peamine etteheide on see, et antud pakkumus sisaldab endas hulgaliselt töid, mis ilmselt oleks hagejatele meelepärased, kuid mille tegemise vajalikkust ei ole põhjustanud kostja. Tuleb pidada enesestmõistetavaks, et elamu võib 12 aastat pärast selle viimast rekonstrueerimist vajada kas hooldus- või remonttöid või ka täiendavat rekonstrueerimist, kuid see ei tähenda, et kõik sellised kulutused peaks hüvitama kostjad. Kulud summas 55 398 eurot on selgelt ülepaisutatud. 7) Lisad 14-19 on maksekorraldused hageja ülekannete kohta isikutele, kes on hageja V P tellimusel koostanud erinevaid dokumente. Kostjad on seisukohal, et nende kulude tegemine on olnud hageja enda valik. Õiguslikus mõttes ei ole tegemist kahjuga. Kostjad on menetluses läbivalt selgitanud, et peamise etteheite, ehk küttesüsteemi mittetoimivust ükski isik hinnanud ega kindlaks teinud ei ole. Seega ei ole ka mingit põhjust või õiguslikku alust nõuda, et kostjad peaksid need kulutused hüvitama.
EHITISE ÜLEVAATUS NING KASUTUSLOA TÄHENDUS
89.Kohaliku omavalitsuse esindaja teostas enne kasutusloa väljastamist ehitise ülevaatuse. Seda tõendas kostjate 30.10.2018 hagi vastuse lisana nr 1 esitatud 12.02.2018 e- kiri, kus vallavalitsuse esindaja T N kinnitab, et ei näe vajadust kohaliku omavalitsuse poolt hoonele kordusülevaatust teostada. 16.01.2008 kasutusloa taotlus üksikelamu rekonstrueerimisel näitab, et 17.10.2006 väljastatud ehitusluba nr 2139E kohased ehitus(rekonstrueerimis)tööd (olid lõpetatud ning oli võimalik hakata taotlema rekonstrueerimistööde ohutust ja ehituslikku nõuetekohasust kinnitavat üksikelamu kasutusluba. Kasutusloa taotluse lisast nähtub, et ehitisel on madalvundament, kandekonstruktsioon on väikeplokk, vahe ja katuslaed puidust, välissein tellis, väikeplokk, katuse kate plekk, välisviimistlus puit ning tehnosüsteemide osas, et elamu küttesüsteemiks on ahju- või kaminaküte ja vesipõrandaküte, kütte liik on tahke ning pesemisvõimalus mh saun. Seega kinnitab tõend mh küttesüsteemide olemasolu hoones 2008 alguses. xxx alevik EÜV- 23.01.2008 E. H – tegemist on xxx ehitise ülevaatusega, mille viis läbi ja kajastas tulemused 23.01.2008 fototabelis xxx Vallavalitsuse ehitusspetsialist E H. Antud fototabel kinnitab reaalselt ehitise ülevaatust 23.01.2008 kohaliku omavalitsuse pädeva ametniku poolt. xxx vallavalitsuse 29.01.2008 korraldus nr 145, kus xxx vallavalitsus annab lähtuvalt Ehitussseaduse § 33 lg 1, V H 16.01.2008 kasutusloa taotlusest ja esitatud tehnilisest dokumentatsioonist korralduse väljastada kasutusluba V Hle ja M Hle üksikelamu kasutuselevõtuks xxx. Seega tõendab antud korraldus koostoimes ehitise ülevaatust kajastava dokumentatsiooniga, et kohalik omavalitsus pädeva instantsina vaatas hoone üle, veendus selle ohutuses ja nõuetekohasuses ning vastavuses ehitusseadustikule ning otsustas ilma mistahes lisatingimusteta väljastada ehitisele kasutusloa. 29.01.2008 kasutusluba nr 1383K tõendab, et ehitis oli kasutamiseks valmis ning vastas kõikidele siis kehtinud ehituslikele nõuetele. Kasutusloast nähtub viide, et elamu küttesüsteemiks on ahju- või kaminaküte, vesipõrandaküte ja kütte liik tahke. Nimelt tõendab ja kinnitab just kasutusluba ehitise vastavust ehitustehnilistele ja ohutusnõuetele.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
2-18-11444
90.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
91.Tsiviilasja materjalide kohaselt puudub vaidlus järgmistes asjaoludes: a) V P ja K K-P ning M H ja V H sõlmisid 10.11.2017 kinnistu müügilepingu, mille esemeks oli kinnistu asukohaga xxx (Lepingu p 1.1). Kooskõlas Lepingu p-ga 3.1 tasusid hagejad kostjatele 250 000 eurot (I kd, tlk 9-15); b) enne lepingu sõlmimist tutvusid hagejad elamuga korduvalt, vaatluse käigus puudusi ei täheldatud; c) kostjad andsid hagejatele elamu otsese valduse üle 31.01.2018.a koos kõikide dokumentidega, k.a fotod elamu rekonstrueerimise ajast; d) V P pöördus V H poole elamu I korruse küttesüsteemiga seonduva probleemiga 02.02.2018.a e-kirjas (I kd, tlk 21 pöördel), misjärel pooled pidasid antud puudusega seotud kirjavahetust (I kd, tlk 20 pöördel kuni lk 21); e) 04.02.2018 V Hle saadetud e-kirjas käsitles V P elamu I korruse põrandakütte mittetoimimist lepingujärgse puudusena ning tegi ettepaneku tellida olukorra hindamiseks eksperdi (I kd, tlk 20 pöördel); f) 06.02.2018 ja 10.02.2018 saatis V P kostjatele uued e-kirjad, kus kirjeldasid selleks hetkeks ilmnenud puudusi (I kd, tlk 19); g) 22.02.2018 esitasid kostjad hagejatele pretensioonide tagasilükkamise avalduse (I kd, tlk 22-24), kus eitasid elamul mistahes (varjatud) puuduste olemasolu; h) 14.03.2018 esitasid hagejad kostjatele uue pretensiooni (I kd, tlk 25-29), milles kirjeldasid detailselt lepingu eseme varjatud puudusi ja mittevastavusi, viidates muuhulgas asjatundjate hinnangutele. Ostjad avaldasid, et soovivad lepingust taganeda ning nende poolt selleks hetkeks kantud kulude hüvitamist. Samuti anti kostjatele täiendava tähtaja (30 päeva) jooksul võimalus teostada/tellida ekspertiis. i) elamul on kehtiv kasutusluba (I kd, tlk 116); j) elamu on ehitatud 1968. a ja renoveeritud 2006/2007. a, 2016. a on välja vahetatud elamu katel; k) hagejad ostsid kinnistu eesmärgiga kasutada seda oma elukohana, hagejad kasutavad kinnistut elamiseks alates valduse saamisest kuni tänaseni; l) kostjad ei ole tänaseks hagejatele mistahes rahaliste nõuete katteks hüvitist maksnud ega kõrvaldanud hagejate poolt viidatud väidetavaid puudusi.
92.Hagejad paluvad mõista kostjatel solidaarselt välja: põhivõlg summas 253 621,45 eurot ja hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis summas 33,09 eurot ning viivis põhinõudelt summas 251 398 eurot alates hagiavalduse esitamisest (30.07.2018) kuni tervikteksti esitamiseni (15.11.2019) summas 26 062,74 eurot ning viivis põhinõudelt summas 253 621,45 eurot alates hagiavalduse tervikteksti esitamisele järgnevast päevast (16.11.2019) kuni põhinõude täitmiseni, lugedes viivise määraks seadusjärgse viivise määra. Alternatiivselt (kui kohus ei pea lepingust taganemist põhjendatuks) paluvad hagejad mõista kostjatel solidaarselt välja: põhivõlg summas 61 583,99 eurot; viivis põhinõudelt summas 1 398 eurot alates hagiavalduse esitamisest (30.07.2018) kuni tervikteksti esitamiseni (15.11.2019) summas 144,93 eurot; viivis põhinõudelt summas 61
2-18-11444 583,99 eurot alates hagiavalduse tervikteksti esitamisest (15.11.2019) kuni põhinõude täitmiseni, lugedes viivise määraks seadusjärgse viivise määra. 30. aprill 2020. a menetlusdokumendis on hagejad kahjunõuet suurendanud. Hagejad paluvad mõista täiendavalt välja 1 989,14 eurot ja viivise täiendavalt põhinõudelt summas 1 989,14 eurolt seadusjärgses viivise määras alates 30. aprillist 2020 kuni põhivõlgnevuse täitmiseni.
93.Kostjad esitatud haginõuet õigeks ei võta ega tunnista enda vastu suunatud nõudeid. Kostjad märgivad, et täitmata on taganemise formaalsed eeldused – (i) taganemisavaldust ei ole kätte toimetatud; (ii) taganemine on tehtud hilinemisega. Lisaks on kostjad seisukohal, et täitmata on ka taganemise materiaalsed eeldused – (i) lepingu esemel ei olnud puudusi, vastupidine on tõendamata; (ii) isegi kui väidetavad puudused esinevad - (a) pole tegemist olulise lepingurikkumisega, (b) on need põhjustatud hagejate enda tegevusest/tegevusetusest, (c) pole tegemist varjatud puudustega, kuivõrd hagejad on lepingu esemega enne tehingu sõlmimist tutvunud ja kostjatelt eseme seisukorra kohta selgitusi saanud, (d) on tegemist normaalse kulumiga, elamu ei ole uusehitis. Kostja vaidlevad vastu ka kahjunõudele ning märgivad, et see on tõendamata, ülepaisutatud ning nõude kõik eeldused on täitmata. Täiendavalt on teinud kostjad menetlusliku tasaarvestusavalduse juhuks, kui kohus leiab, et müügilepingust taganemine on kehtiv. Tuginedes kõigele eeltoodule leiavad kostjad, et hagejate nõuded tuleb jätta rahuldamata.
94.Käesolevas asjas vaidlevad pooled eelkõige selle üle, kas hagejad on lepingust kehtivalt taganenud, sh kas lepingu ese vastab lepingutingimustele või kostjad müüjatena on müügilepingut oluliselt rikkunud. Lisaks vaidlevad pooled selle üle, kas hagejatele on tekkinud kahju, mis kuulub kostjate poolt hüvitamisele.
95.Esmalt analüüsib kohus hagejate nõuet, mis põhineb tehingust taganemisel ja sellest johtuval tagasitäitmisenõudel (ptk I), seejärel analüüsib kohus kahjunõudeid (ptk II), viimaks lahendab kohus viivisenõuded (ptk III). Kokkuvõte nõuete rahuldamise ulatuse osas on nähtav peatükis IV. I
Taganemisel põhinev nõue
96.VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). VÕS § 189 lg 1 sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Seega on taganemisel põhineva tagasitäitmise nõude eeldused järgmised: kehtiv leping poolte vahel; lepingust tulenev kohustus; oluline lepingurikkumine (VÕS § 116 lg 2); taganemisavalduse tegemine ja selle jõustumine (VÕS § 188 lg 1, TsÜS § 69); hagejad andsid lepingu täitmisena kostjatele midagi üle (või selle surrogaat § 189 lg 2).
97.Müügilepingu tingimustele mittevastava (s.o puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad ka VÕS §-de 217-227 erireeglid. Nii määratakse müügieseme lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 (ja § 77) alusel, §-d 218-221 reguleerivad müüja vastutust ja asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemist ning § 222 sätestab lepingu täitmise nõude erisused (vt ka Riigikohtu 20.03.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-538
2-18-11444 12, p 27 koos seal viidatud varasema praktikaga). Müüja vastutab müüdud eseme puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
98.Esmalt analüüsib kohus, kas poolte vahel oli kehtiv leping. Poolte vahel puudub vaidlus, et 10.11.2017 sõlmisid pooled kinnistu müügilepingu. VÕS § 208 lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Kohtuni pole toodud, et kõnealune leping oleks mingil põhjusel kehtetu. Seega on täidetud esimene nõude eeldus – olemas on kehtiv leping.
99.Täidetud on ka viimased kaks eeldused – puudub vaidlus, et hageja poolt on kostjale tehtud taganemisavaldus ning see on jõustunud ning et hagejad on lepingu täitmisena andnud kostjatele üle 250 000 eurot.
100.Järgnevalt analüüsib kohus poolte väiteid taganemise formaalsete eelduste esinemise osas. Pooled vaidlevad, millal on taganemisavaldus tehtud ning kas see on tehtud mõistliku aja jooksul. Hagejad leiavad, et lepingust on taganetud 14.03.2018 avaldusega (I kd, tlk 25), mis esitati digitaalselt allkirjastatult kostjate e-posti aadressile. Täiendavalt on hagejad taganemisavalduse esitanud ka 30.07.2018 hagiavalduse p-is 28 (I kd, tlk 6), mis on kostjatele kätte toimetatud 26.09.2018. Kostjad on seisukohal, et hagejad on taganemisavalduse teinud alles hagiavalduses ja kostjad ei ole 14.03.2018 avaldust kätte saanud. VÕS § 188 lg 1 sätestab, et lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. 14.03.2018 avaldus on kostjatele saadetud e-postiga samal päeval (II kd, tlk 47). TsÜS § 69 lg 1 sätestab, et kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Hagejad ei ole tõendanud, et kostjad oleks nimetatud avalduse kätte saanud. Käsitledes küsimust sellest, millal võib lugeda e-postiga saadetud teate kättesaaduks, on Riigikohus selgitanud, et kui saatja e-kirja kättesaamise kinnitust ei nõudnud, peab saatja tõendama, et teade jõudis tähtaegselt saajani. E-kirja saajani jõudmist ei saa saatja tõendada saadetud e-kirja väljavõttega, sest see ei tõenda e-kirja jõudmist saajani. Usaldusväärseks tõendiks võib olla aga nt kolmandast isikust teenusepakkuja serveri väljavõte selle kohta, et e-kiri saabus teatud ajal tema serverisse (vt selle kohta Riigikohtu 21. detsembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-07, p 14). Seega on tõendamata, et kostjad 14.03.2018 avalduse kätte on saanud, mistõttu on see tagajärjetu.
2-18-11444 Seega on hagejad lepingust taganenud 30.07.2018 hagiavalduse p-is 28 esitatud taganemisavaldusega (I kd, tlk 6), mis on kostjatele kätte toimetatud 26.09.2018 (kostjate esindaja on seda hagivastuses kinnitanud. Lepingust taganemise avaldus võib sisalduda hagiavalduses (RKTKo nr 3-2-1-76-10, p 12).
101.Järgnevalt selgitab kohus välja, kas taganemine on tehtud tähtaegselt. VÕS § 118 lg 1 sätestab, et taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui: 1) ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama; 2) käesoleva seaduse § 114 kohaselt määratud täiendav täitmise tähtaeg on möödunud. Riigikohus on viidatud sätet selgitades asunud varem seisukohale, et säte teenib õigusrahu saavutamise eesmärki. Seetõttu tuleb kahjustatud poolel mõistliku aja jooksul otsustada õiguskaitsevahendi kasutamise üle, et anda lepingut rikkunud poolele selgus, kas jätkata lepingu täitmist või mitte. Seejuures võib mõistliku aja kestus lepingust taganemiseks olla erinevate lepinguliikide puhul erinev. Riigikohus on varem leidnud, et lepingust taganemiseks ettenähtud mõistliku aja tuvastamine on kohtu diskretsiooniotsustus (vt RKTKo nr 3-2-1-157-12, p 16). Kolleegiumi hinnangul ei saa lepingust taganemise mõistlik aeg VÕS § 118 lg 1 p 1 tähenduses olla vähemalt üldjuhul lühem kui tehingu eksimuse või pettuse tõttu tühistamise tähtaeg TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt, st kuus kuud alates pettusest, eksimusest, seega taganemise alusest teadasaamisest. See kehtib siiski juhul, mil mõlema kujundusõiguse teostamise eeldused on põhimõtteliselt täidetud, st lepingupoolel on õigus valida, kas ta taganeb lepingust või tühistab selle (vt RKTKo nr 3-2-1-43-15, p 13). Üldjuhul peaks mõistlik aeg lepingust taganemiseks olema lühem kui kohustuste täitmise nõude aegumistähtaeg, kuid see ei pruugi tingimata mööduda täitmisnõude aegumistähtaja jooksul, kui pooled vaidlevad täitmise üle. (vt RKTKo nr 3-2-1-165-09, p 10; RKTKo nr 3-2-1-63-12, p 11). Seega nähtub eeltoodust, et mõistlik aeg lepingust taganemiseks on üldjuhul minimaalselt 6 kuud, kuid lühem kui täitmisnõude aegumistähtaeg (käesoleval juhul vähemalt 3 aastat – TsÜS § 146 lg 1). Kokkuvõtlikult esinevad hagejate hinnangul elamul probleemid küttesüsteemiga, tuleohutusega, mehaanilise vastupidavuse ja stabiilsusega ning elamu soojapidavusega. Nimetatud puudustest on hagejad teadlikuks saanud hiljemalt 06.02.2018 (I kd, tlk 19 – V. P e-kiri kostjatele), mil ta on kostjatele vastavate puuduste esinemisest teavitanud. Tehingust taganemise avalduse on hagejad teinud 30.07.2018 hagiavalduse p-is 28 esitatud (I kd, tlk 6), mis on kostjatele kätte toimetatud 26.09.2018. Seega on puuduste avastamise ja tehingust taganemise avalduse jõustumise vaheline aeg ca 7 kuud ja 20 päeva. Arvestades eelviidatud kohtupraktikat, puuduste avastamise aega, puuduste iseloomu ja nende teemadel peetud kirjavahetust ning avalduse tegemise aega, on kohus seisukohal, et hagejad on taganemisavalduse teinud mõistliku aja jooksul. Kuivõrd hagejad asusid sisuliselt kohe pärast asja valduse saamist kostjatega puuduste teemal kirjavahetust pidama, ei saanud kostjatel tekkida ootust või arusaama, et hagejad tehingust taganeda ei soovi.
102.Järgnevalt analüüsib kohus taganemise materiaalsete eelduste esinemist. Hagiavalduse kohaselt on müügilepingu esemeks olnud kinnistul olulised varjatud puudused (s.o lepingu ese ei vasta lepingutingimustele ega ole elamiskõlblik), millega on kostjad müügilepingut oluliselt rikkunud. Et otsustada selle üle, kas müüjad on müügilepingut oluliselt rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Kuivõrd tegemist on müügilepinguga, et tuleb analüüsida VÕS § 217 kohaldamise eeldusi.
2-18-11444
103.VÕS § 217 lg-s 1 on sätestatud, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele. VÕS 217 lg 2 p 1 kohaselt ei vasta lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 alusel peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.
104.VÕS 217 lg 2 p-d 1 ja 2 ei kuulu kohaldamisele samaaegselt, nende kohaldamise eeldused on erinevad. Hagejad on märkinud, et tugineb väitele, et asjal ei ole kokkulepitud omadusi (VÕS 217 lg 2 p 1 – hagejad eeldasid müügikuulutuse ja kostjate esitatud informatsiooni põhjal, et kõik elamu tehnosüsteemid on töökorras, elamu on ehitatud ehitusprojekti järgides ning elamul on kehtiv kasutusluba; lepingu p-is 2.1.5 kinnitus, et esemel ei ole varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatusel), kuid hagejate sisulistest etteheidetest tuleneb, et hagejad tuginevad ka VÕS 217 lg 2 p-le 2 – elamul esinevate puuduste tõttu ei ole see elamiseks sobilik. Seega analüüsib kohus hagejate väiteid lepingurikkumise raames mõlema sätte kohaselt.
105.Kohus käsitleb esmalt asja kokkulepitud omaduste esinemise temaatikat. VÕS § 14 lg 1 teisest lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud andmed olema tõesed ja lepingueelsete läbirääkimiste käigus edastatud ebaõige teave võib olla müüja vastutuse aluseks ka siis, kui asja omadused müügilepingus ei kajastu. Läbirääkimistel asja omaduste kohta antud tõele mittevastav kinnitus muutub lepingu sõlmimisel lepingutingimustele mittevastavuseks VÕS § 217 lg 1 p 1 tähenduses (vt ka Riigikohtu 05.06.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-13, p 14; 18.03.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-171-14, p 12). Müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 18).
106.Hagejad tuginevad asjaolule, et kinnistu müügikuulutuses oli kirjas, et elamu on ehitatud vastavalt normidele. Hagejate hinnangul hõlmab normidelevastavus asjaolu, et ehitis on ehitatud ehitusprojekti alusel, ehitis on tuleohutu ja tuleohutuse tingimused on täidetud ning et olemas on ka kehtiv kasutusluba. Lisaks on hagejad märkinud, et elamu pidi kuulutuse kohaselt olema „hubane kodu“. Kuulutuses (I kd, tlk 17) on märgitud, et „maja rekonstrueerimine ja juurdeehitus teostati 2006. a. Kõrvalhoone koos garaaži, puukuuri ja puhkeruumiga valmisid 2011. a. Ehitustöid tehti järgides nõudeid ning peale tööde lõppu väljastati kasutusluba“, kuid kohtu hinnangul ei ole võimalik sellest tuletada pooltevahelist kokkulepet lepingu eseme omaduste kohta. Kuulutusest ei tulene hageja väidetut (s.o elamu on ehitatud vastavalt normidele), kuulutusest tuleneb, et üksnes ehitustöid teostati nõudeid järgides. Samuti ei ole kuulutusest võimalik tuletada, milliseid ehitustööde tegemist reguleerivaid nõudeid järgiti, mistõttu ei ole kohtul võimalik nimetatud nõuete mittejärgimist VÕS § 217 lg 1 p 1 tähenduses hinnata. Ei saa olla mõistlikku vaidlust, et ehitamist reguleerivad norme on palju. Seoses väidetava kokkuleppega, mille kohaselt pidanuks eramu olema hubane kodu, on kohus seisukohal, et tegemist on sedavõrd subjektiivse ja ebamäärase omadusega, et seda ei ole võimalik VÕS § 217 lg 1 p 1
2-18-11444 tähenduses objektiivselt hinnata. Seega on kohus seisukohal, et müügikuulutusest tulenev ei ole saanud müügilepingu osaks ega kajasta lepingueseme kokkulepitud omadusi.
107.Kohus käsitleb järgnevalt puuduste temaatikat VÕS 217 lg 2 p 2 ja VÕS § 77 lg 1 alusel. Kokkuvõtlikult on hagejad seisukohal, et elamul esinevad varjatud puudused, mille tõttu ei saa seda kasutada sihtotstarbeliselt, s.o elamiseks. Kostjad vaidlevad hagejate seisukohale vastu ning mh märgivad, et allolevate etteheidete näol ei ole tegemist varjatud puudustega, see on eramu tavapärane kulum. Enne, kui kohus hakkab puuduseid analüüsima märgib kohus, millistest põhimõtetest lähtuvalt seda tehakse. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejad ostsid kinnistu elamiseks. VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi pidid seetõttu olema tagatud elementaarsed elutingimused (vt ka nt Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29; 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23). Eelkõige tuleb VÕS § 77 lg 1 järgi lepingus kokku leppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava (vt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 12). Asja keskmist kvaliteeti piirav kokkulepe peab sisalduma müügilepingus (Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29). Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (Riigikohtu 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23). Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei ole veel lepingutingimustele mittevastavusteks (RKTKo nr 3-2-1-23-10, p 12). Riigikohus on täiendavalt selgitanud, et renoveeritud elamuga kinnisasja ostmisel ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema. Samuti saab elamuga kinnistu müümisel lähtuda eeldusest, et elamu peab vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile ning kõrvalekalded sellest peaksid olema kokku lepitud. Siiski ei saa igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist iseenesest lugeda ehitise puudusteks (RKTKo 3-2-1-100-15, p 26-27). Elamu on ehitatud 1968. a ja renoveeritud 2006/2007. a, 2016. a on välja vahetatud elamu katel. Kohus rõhutab, et hindab käesolevaga üksnes nende puuduste esinemist ja olulisust, mis olid lepingust taganemise aluseks. Kohus ei hinda taganemise kehtivuse raames väidetavaid puudusi, millele ei ole hagejad taganemisavalduses tuginenud.
108.Hagejad heitsid lepingust taganedes kostjatele ette allolevaid elamul lasuvaid varjatud puuduseid. Kohus käsitleb alljärgnevalt iga etteheidetavat puudust valdkonnapõhiselt, tuues välja millised puudused on kohtu hinnangul tõendatud ning milliste tõendatud puuduste korral on tegemist varjatud puudustega.
109.Hagejad heitsid taganemisavalduses kostjatele ette järgmisi elamul esinevaid varjatud puudusi: Elamu küttesüsteemi puhul ei ole täidetud tuleohutuse ja süsteemi nõuded:
2-18-11444
o tahkeküttel töötavad kütteseadmed ei vasta esitatud paigaldusnõuetele: probleemid esinevad õhuvajadusega, ohutuskujadega, ühenduslõõriga, kivikorstnatega ja küttesüsteemi puhastatavusega; o küttesüsteem on täidetud joogiveega (mitte nö surnud veega), mis on põhjustanud katlakivi ja rooste tekke süsteemis; o akumulatsioonipaak on soojustatud ebapiisavalt. Elamu ei vasta tuleohutusnõuetele, kuna korstnal on mitmed puudused; Elamu küttesüsteem ei ole töökorras - 1. korrusel ei tööta põrandaküttesüsteem nõuetekohaselt, millest tingituna on talveperioodil köögis ja tubades maksimaalselt 17-19 kraadi sooja ning sanitaarruumides ja esikus ~14 kraadi sooja. Päästeametil pole märget kasutusloa menetluse raames tehtud ülevaatusest. Samuti pole xxx vallal kasutusloa taotluse juures vastavat dokumenti ja ka ülevaatuse akti. Elamu ei vasta ehitusprojektile; Elamul esineb puudusi mehhaanilise vastupidavusega ja stabiilsusega - sauna põrand on vajunud ja on tekkinud ~3mm pragu, korsten koos põrandaplaatide ja vahevundamendiga vajunud sõltuvalt asukohast 1-3 cm. Elamul ei ole energiasäästlik- ja tõhus - pindadel on suured temperatuurierinevused, esinevad külmasillad ja õhulekked.
110.Ehitusprojektist (vt hagi lisa 2) tuleneb, et: (i) hoone eri kasutusviisidega ruumid on eraldatud tuletõkkesektsioonideks; (ii) katusele pääseb teisaldatava redeli kaudu ja katusele paigaldatakse astmerauad, mis võimaldavad pääsu korstnani; (iii) katusealusesse toimub pääs luugi kaudu (60x80cm, EI-30 tulepüsivusklass); (iv) korstnal peab olema puhastusluuk; (v) kamina ette paigaldada tulekindel materjal; (vi) korstna läbiviigud projekteeritakse ja tihendatakse nii, et saaks toimuda soojuspaisumine.
111.Hageja on esitanud kohtule elamu tuleohutusauditi (I kd, tlk 30 – 36 – Xxx OÜ 12.03.2018 töö nr EE-330A), kus asjatundja on avaldanud arvamust, et elamu ei vasta tuleohutusnõuetele. Tuleohutusauditi kohaselt hinnati selle raames ehitise vastavust Siseministri määrusele nr 17 (vastu võetud 30.03.2017). Määruse nr 17 § 55 lg 1 sätestab, et enne määruse jõustumist õiguslikul alusel ehitatud ehitisele, mida kasutatakse ehitisele ettenähtud kasutusotstarbe kohaselt, kohaldatakse ehitusloa väljastamise ajal kehtinud tuleohutusnõudeid. Seega antud juhul määrus nr 17 ei rakendu ja asjatundja arvamus põhineb vääral õiguslikul alusel. Lisaks tuleb märkida, et asjatundja arvamus ei sisalda viiteid normdokumentidele. Asjatundja on üksnes paljasõnaliselt väidetavad puudused välja toonud, viitamata sealjuures, millise regulatsiooniga need vastuolus on. Kohtu hinnangul ei oma nimetatud tõend puuduste esinemise teemal piisavat tõendusväärtust, mistõttu jätab kohus selle tähelepanuta. Tuleohutusauditis on märgitud ja poolte vahel puudub ka vaidlus, et puudub luuk, mille kaudu pääseb pööningule. Projektis on sätestatud vastava luugi olemasolu. Seega tegemist on puudusega. Kohus leiab, et nimetatud puudus on varjatud, kuivõrd tavapärast ülevaatust teostades ei saa isik eeldada, et nimetatud luuk peab üldse olemas olema.
112.Hagejad on kohtule esitanud 13.03.2018 küttesüsteemi puudutava asjatundja arvamuse (I kd, tlk 38-59 – Xxx OÜ töö nr KE-061A), kus asjatundja on kontrollinud küttesüsteemi ohutust vastavust nõuetele. Lõppjärelduste kohaselt ei vasta elamu tahkeküttel töötavad kütteseadmed esitatud paigaldusnõuetele. Ka nimetatud asjatundja arvamuse puhul ei ole selge, milliseid normdokumentidele elamu kütteseadmete paigaldus ei vasta. Asjatundja on
2-18-11444 küll dokumendis üles loetlenud, milline kirjandus oli akti koostamise aluseks, kuid tuvastatud asjaolud/puudused ei ole vastava normdokumentatsiooniga seotud. Kohtu seisukoht asjatundja on aktis tehtud järelduste osas on järgmine: a) korstna läbiviigud vahe- ja katuslagedest tuleb kontrollida ning parandada. Kohtu hinnangul ei ole tegemist puudusega, kuivõrd ekspert on teinud ettepaneku puuduse olemasolu alles kontrollida. Kõrvalhoone korstnaga seotud väidetavaid puudusi ei ole kohtule arusaadavalt taganemise alusena välja toodud, tuginetud on elamu puudustele. b) pliidi ja kerise puhastamine on raskendatud, rajada luugid või vahetada suitsutorud. Kohus märgib, et eksperdi arvamuses puudub konkreetne viide, millise õigusnormi alusel tuleks torud vahetada või luugid rajada. Asjatundja märgib, et puhastamine on raskendatud, kuid sellest ei ole võimalik järeldada, et puhastamine on välistatud. Seega ei saa tegemist olla puudusega. c) puudub juurdepääs elamu ühe korstna juurde ja kõrvalhoone korstna juurde. Kohus märgib, et ekspert pole viidanud normdokumendile, mis kinnitaks, et elamu katusele peaks olema paigaldatud kaks statsionaarset redelit. Katusel on olemas teisaldatav redel, mis tagab mõlemale korstnale juurdepääsu. Ka projekt nägi ette ühed astmerauad (analoog redelile). Kõrvalhoone korstnaga seotud väidetavaid puudusi ei ole kohtule arusaadavalt taganemise alusena välja toodud, tuginetud on elamu puudustele. d) katel ja saunakeris ei tohi olla samas suitsulõõris. Kohus osundab, et puudub konkreetne viide normdokumendile, mis vastava piirangu seab. Ekspert on küll viidanud standardile, kuid on jätnud konkretiseerimata, millisest standardist jutt on. Seega ei ole järelduse kujunemine arusaadav ega kontrollitav. e) ei ole tagatud ohutuskujad katla ja pliidi puhul (akti p 1.8); ei ole tagatud ohutuskujad saunakerise ühenduslõõri ja pliidi suitsutoru puhul (akti p 2). Kohus märgib, et ekspert ei ole viidanud, kust tuleneb ohutuskujade kaugus saunakerise ühenduslõõri ja pliidi suitsutoru puhul. Sama seisukoht on kohtul ka katla ja pliidi ohutuskujade osas. Lisaks ei ole asjatundja välja toonud kütteseadme detaili kaugust seintest, laest ja põrandast, vaid on paljasõnaliselt viidanud, et ohutuskuja on alla normväärtuse. Eeltoodu tõttu on järeldusi võimatu kontrollida. f) vajadus likvideerida korstnapühkija aktis viidatud puudused. Kohus on juba ülal leidnud, et pööningule pääsemiseks on vajaliku luugi puudumise näol on tegemist puudusega. Ohutuskujadega ja katuseredeliga seonduvalt on kohu eelmistes punktides seisukohta avaldanud. g) juhul, kui kõrvalhoones võetakse kasutusele mõni tahkekütteseade, tuleb likvideerida korstna puudused. Kohtu hinnangul ei ole nimetatud väidet puudusena käsitleda. Ekspert on viidanud, et kõrvalhoones küttekolded puuduvad (vt akti p 1.1). Korstnaotsade vähene lagunemine (vt akti p 3) ei ole puudus, tegemist on tavapärase kulumiga. Lisaks ei saaks olla tegemist varjatud puudusega. h) ventilatsiooniks on auk põrandas, mis on kaltsuga suletud – katlaruumi ventilatsioon ei vasta nõuetele. Kohtu hinnangul ei ole tegemist puudusega. Ventilatsiooni taastamiseks piisab kaltsu eemaldamisest. Asjatundja arvamusest (vt p 1.4) ei nähtu, et ventilatsiooni toimimist oleks objektiivsete mõõtmiste teel hinnatud – akti koostamise aluseks olnud ülevaatusel kasutati üksnes taskulampi, mõõdulinti ja fotoaparaati ning kohtu hinnangul ei ole nimetatud vahendite abil võimalik ventilatsiooni toimivust hinnata. Nimetatud seisukoht kehtib kõigi akti p-is 1.4 toodud järelduste osas. Auditi 08.04.2020 täiendustest (II kd, tlk 168-171) tulenevalt loeb kohus tõendatuks, et: õhu pealevool katlale ei vasta tootja poolt antud nõuetele (vt II kd, tlk 168 pöördel, p 1) – hetkel 1 x 120 mm ventilatsiooniava, kuid tootja nõue on, et 2 ventilatsiooniava
2-18-11444 (40 x 40 cm laes 1 tk ja 30 x 30 cm 1k põrandas), tegemist on varjatud puudusega, kuivõrd hagejad ei saanud tavapärase ülevaatuse käigus tuvastada, et katlaruumi ventilatsiooniavade arv ja suurus ei vasta tootja nõuetele; katel ja saunakeris on ühendatud samasse suitsulõõri, mis on nõuetevastane (vt II kd, tlk 169 pöördel, p 6). Arvestades kõnealuste kütteseadmete paiknemist elamus, ei olnud tavapärase ülevaatuse käigus võimalik tuvastada, millisesse korstnalõõri kütteseadmed ühendatud on; ei ole tagatud ohutuskujad saunakerise ühenduslõõri ja pliidi suitsutoru puhul (vt II kd, tlk 169 pöördel, p 7 ja 8), tegemist on varjatud puudusega, kuivõrd hagejad ei saanud tavapärase ülevaatuse käigus tuvastada, et kui suured on ohutuskujad ning kas need vastavad tuleohutusnõuetele. Ülejäänud etteheidete osas kordab kohus ülalviidatud seisukohti ning leiab, et ka auditi 08.04.2020 täiendusega ei ole ülejäänud puuduste olemasolu tõendatud.
113.Hagejad on taganemise alusena mh märkinud asjaolud, et (i) Päästeametil pole märget kasutusloa menetluse raames tehtud ülevaatusest (I kd, tlk 60); (ii) xxx vallal pole kasutusloa taotluse juures vastavat dokumenti ja ka ülevaatuse akti (I kd, tlk 60-61). Kohus leiab, et nimetatud etteheiteid ei saa puudusena käsitleda. Asjaolu, et Päästeametil ja xxx vallal ei ole elamu ülevaatusest märget, ei oma tähtsust. Puudub vaidlus, et elamule on väljastatud kasutusluba, mis on kehtiv tänaseni. Samuti ei saa märgete puudumist paigutada kostjate mõjusfääri.
114.Hagejad on taganemise alusena mh märkinud asjaolud, et elamu ei ole energiasäästlikja tõhus - pindadel on suured temperatuurierinevused, esinevad külmasillad ja õhulekked. Tõendamiseks on esitatud Xxx OÜ termograafilise ülevaatuse raporti nr 060318 (I kd, tlk 62 – 74). Hagejad märkisid, et see viitab puudulikule fassaadisoojustusele. Projekti kohaselt pidanuks hoone välisseinad olema soojustatud 100mm mineraalvillaga, mille peale paigaldatakse tuuletõke-kipsplaat (vt projekti ptk 9). Eelnimetatud lahenduse asemel on hagejate hinnangul kasutatud EPS + puitkiud-tuuletõkkeplaati (vt I kd, tlk 156). Kostjad on eelistungil kinnitanud, et villa asemel on kasutatud penoplasti, kuid on asunud seisukohale, et penoplast ei ole halvem lahendus kui projektijärgne mineraalvill. Kohus leiab, et elamu soojustuse lahendus on teostatud teisiti, kui on projektis ette nähtud. Kostjad ei ole tõendanud väidet, mille kohaselt on praegune lahendus projektijärgse lahendusega samaväärne või parem. Olukorras, kus elamu välisseinad ei ole soojustatud projektikohaselt, võib tekkida olukord, kus elamu ei ole piisavalt soojapidav. Termograafilise ülevaatuse raportist nähtub, et see risk on realiseerunud. Raporti punktis 5 (lk 4) on märgitud, et: „Üldiselt probleemseks nurgaks võib pidada seina temperatuurist >3°C jahedamat nurka, probleemseks siseseinaks võib pidada >1°C temperatuurivahega seina võrreldes teiste siseseintega, välisseina puhul kui vahe on >2°C. Samuti võib ebakvaliteetseks soojustuseks pidada soojustust, kust pinnatemperatuurid erinevad rohkem kui 0.5 kraadi.“ Ekspert tuvastas, et viiel seinal esinevad pinna temperatuuride vahed: 4.9°C (I kd, tlk 65 - ülemine foto), 2.5°C (I kd, tlk 65 - alumine foto), 3.1°C (I kd, tlk 65 pöördel - ülemine foto), 4.3°C (I kd, tlk 66 - alumine foto) ja 4.8°C (I kd, tlk 66 pöördel - alumine foto) ulatuses. Lisaks esinevad õhulekked akende ümbruses (akna nurgast, aknapale taga, akna paigalduse kohast), pistikupesast, siseviimistluse taga, toru läbiviigust, seina pinna taga, põranda perimeetril, vahelaes ning uste paigaldusest. Samuti on külmasillad ruumide alumises servas, nurgas ja laes. Elamu mõned seinad on ebaühtlaste temperatuuridega ehk seinal on näiteks jahedamad piirkonnad. Kokkuvõttes on elamul tuvastatud pinnatemperatuuride ebaühtlust ja õhulekkeid, mis viitavad soojustuse puudulikule paigaldusele. Riigikohus on leidnud, et elamu kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku
2-18-11444 soojaks kütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks; puudulikult soojustatud ja vähese soojapidavusega maja ei saa olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes (vt nt Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29). Ringkonnakohus on tsiviilasjas nr 2-17-1937 tehtud
20.märtsi 2019 otsuses märkinud, et: „Õige ei ole maakohtu otsuse põhjendustest nähtuv, et kuna hageja elab senini elamus ja seda on võimalik soojaks kütta, siis järelikult on elamu soojapidav ja vastab kasutusotstarbele./.../ Müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse VÕS §-de 77 ja 217 alusel ning elamu kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks. Kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud puudusega. Lisaks ei saa puudulikult soojustatud ja seetõttu vähese soojapidavusega maja olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes ja selle ehitamine vastata heale ehitustavale.“ Seega leiab kohus, et elamu välisseinte soojustus on puudulik ning tegemist on varjatud puudusega (st seda polnud tavapärase ülevaatuse käigus võimalik avastada). Tõendamata on kostjate väide, et välisseinte soojustuslahendusest tehtud fotosid on hagejatele enne tehingut tutvustatud, seda ei kinnita ka kostjate esitatud kirjavahetus (II kd, tlk 160-162). Alumise korruse aknaid puudutavad etteheiteid on asjakohatud, kuivõrd on tõendamata, et nende praegune paigaldusviis oleks projekti või mõne valdkonda reguleeriva normiga vastuolus.
115.Hagejad on taganemise alusena mh märkinud asjaolu, et elamu 1. korrusel ei tööta põrandaküttesüsteem nõuetekohaselt, millest tingituna on talveperioodil köögis ja tubades maksimaalselt 17-19 kraadi sooja ning sanitaarruumides ja esikus ~14 kraadi sooja. Küttesüsteemis (torustikus ja akumulatsioonipaagis) esineb katlakivi ja roostet. Põrandaküttesüsteemis sisalduva vedeliku vooluhulk ei ole piisav, mis pärsib küttesüsteemi efektiivsust. Akumulatsioonipaak on soojustatud ebapiisavalt. OÜ xxx esindaja on selgitanud (I kd, tlk 151 – 12.02.2019 e-kiri), kuidas toimub torude pesemine ning on viidanud, et üldiselt akumulatsioonipaake pesta ei saa. xxx AS esindaja on selgitanud (I kd, tlk 150 – 15.02.2019 e-kiri), eramu küttesüsteemis oli roostesegune vesi ning torustiku sisemine läbimõõt oli tunduvalt kahanenud. Jaotussõlme avamisel oli seal roostetükke ja muid tahkeid osakesi. Isik viitas küttesüsteemi läbipesemise ja akumulatsioonipaagi puhastamise vajadusele. G E ́i 15.03.2019 küttesüsteemi auditis (vt I kd, tlk 184-195) tuvastati mitmeid puudusi (vt ekspertiisiakti ptk 3), kokkuvõtvalt: küttesüsteem ei taga vajalikku sisetemperatuuri (p 1); katlaruum ei ole nõuetekohaselt tuletõkke sektsioonideks eraldatud (p 2); katlaruumi ventilatsioon on puudulik (p 3); akumulatsioonipaak isoleerimata ja tuleb puhastamise ebaõnnestumise järel välja vahetada (p 4); torustikud on isoleerimata (p 5); I korruse põrandaküte ei toimi korrektselt (p 8), mudafiltrites puuduvad sõelad (p 7), esineb raua setet (p 12), vooluhulk torustikus väga väike (p 8 ja 12) ning temperatuuri lang väga suur seetõttu ca 10 kraadi (p 8 ja 14). I korruse põrandaküte on kas ummistunud või ei tööta üleüldse (p 10); I korrus väga külm, osasid ruume pole võimalik kütta kõrgemale temperatuurile kui 18 kraadi (p 9). Eelviidatud tõenditele tuginedes asub kohus seisukohale, et elamu põrandaküttesüsteem on varjatud puudusega ega toimi selliselt, et oleks võimalik kogu elamu esimesel korrusel tagada EVS 844:2004 standardist ja selle lisast F „Ruumide arvutuslikud
2-18-11444 siseõhutemperatuurid kütteperioodil“, tulenevat minimaalset sisetemperatuuri 21 °C. Tõenditest nähtub, et põrandaküttetorustik on olnud pikalt hooldamata ning on seetõttu täitunud roostega, millest johtuvalt on selle efektiivsus vähenenud. Põrandaküttetorustikus sisalduva soojuskandja vooluhulk ei vasta torustiku tootja kehtestatud nõuetele, mis lisaks eelnevale võib olla põhjustatud ka tootja soovitatavast nõrgema ringluspumba kasutamisest. Samuti on akumulatsioonipaak ning torustik osaliselt isoleerimata, mis põhjustab soovimatut soojakadu ning vähendab seeläbi süsteemi efektiivust veelgi. Eelviidatud tõendite tõendamisväärtust ei muuda asjaolu, et need on koostatud enam kui aasta pärast hagejate poolt elamu kasutussevõtmist. Tõenditest nähtub, et süsteem on juba pikalt hooldamata ning puuduse olemust arvestades ei saa see tekkida sedavõrd lühikese aja jooksul, samuti on hagejad nimetatud probleemile viidanud koheselt pärast sissekolimist. Kostjad on istungil kinnitanud, et nad ei ole põrandaküttesüsteemi hooldanud (II kd, tlk 121 pöördel).
116.Hagejad on taganemise alusena mh märkinud asjaolu, et elamul esineb puudusi mehhaanilise vastupidavusega ja stabiilsusega - sauna põrand on vajunud ja on tekkinud ~3mm pragu, korsten koos põrandaplaatide ja vahevundamendiga vajunud sõltuvalt asukohast 1-3 cm. Hagejad märgivad, et projekti järgselt pidi korsten asuma ilma vundamendita uue korpuse põrandaplaadi keskel. Ehituse käigus on põrandaplaat poolitatud vundamendiga ja kandva vaheseinaga (III kd, tlk 10 – joonis; I kd, tlk 114 - fototabel) ja korsten on rajatud vaheseina vahetuslähedusse põrandaplaadi peale. Seega on hagejate muudetud hoone vundamendi, põrandaplaadi ja kandva vaheseina lahendusi. Vastavalt EVS 812-3:2013 punktile 5.3.1.2 „Kütteseadmetele, kaaluga alla 150 kg, ei ole vaja eraldi vundamenti rajada. Raskemate küttesüsteemide ohutus ja stabiilsus ilma vundamendita tuleb tõendada arvutuslikult.“, kuid selliseid arvutusi ei nähtu. Kohtule arusaadavalt viitavad hagejad, et põranda vajumine on tekkinud, kuna: (i) projektis oli nõuetevastaselt ette nähtud korstna rajamine põrandaplaadi peale; (ii) kostjad on põrandaplaadi poolitanud vundamendi ja kandva vaheseinaga, muutes projektikohaseid lahendusi. Kohus märgib, et viidatud tõenditest tõepoolest nähtub, et juurdeehituse põrandaplaadi ja vundamendi lahendust ei ole teostatud projektiga kooskõlas. Siiski ei ole kohtul veendumust ja ole esitatud ka vastavaid tõendeid, et eelviidatud kõrvalekalle projektist toonuks endaga kaasa põranda vajumise. Korsten on jätkuvalt ehitatud põrandaplaadi peale nagu projekt ette nägi, samuti nähtub fototabelist, et põrandaplaat on armeeritud nagu projekt ette nägi. Isegi, kui eeldada, et põrand on vajunud seetõttu, et korsten on rajatud põrandaplaadile, mitte vundamendile (mida võiks korstna eeldatavat kaalu ja EVS 812-3:2013 punktis 5.3.1.2 sätestatut arvestades eeldada), ei saa kostjad vastutada väidetava projekteerimisvea tõttu tekkinud kahju eest. Olukorras, kus põrandaplaat on poolitatud ning on rajatud vahevundament, ei ole tegemist lepingurikkumisega, kuivõrd nimetatud projektist kõrvalekalle on ebaoluline. Lisaks on kohtu hinnangul tegemist sellise puudusega, mis on tavapärase ülevaatuse käigus tuvastatav, eriti olukorras, kus on tekkinud juba silmnähtavad praod. Seega ei ole tegemist varjatud puudusega.
117.Eeltoodust nähtuvalt on kostjad kohtu hinnangul rikkunud lepingut, müües hagejatele kinnistu, millel esinesid järgmised varjatud puudused: a) puudub luuk, mille kaudu pääseb pööningule;
2-18-11444 b) õhu pealevool katlale ei vasta tootja poolt antud nõuetele (ventilatsiooniavasid on puudu ja olemasolev ava on liiga väike); c) katel ja saunakeris on ühendatud samasse korstna suitsulõõri; d) ei ole tagatud ohutuskujad saunakerise ühenduslõõri ja pliidi suitsutoru puhul; e) elamu välisseinte soojustus ei vasta projektile ja elamu soojapidavus ei ole piisav; f) elamu põrandaküttesüsteem (kuhu kuuluvad mh katel, torustik ja akumulatsioonipaak) ei võimalda elamut mõistliku pingutuse tulemusel soojaks kütta.
118.Alljärgnevalt asub kohus analüüsima, kas kostjad vastutavad puuduste kui lepingurikkumise eest. Müüjate vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt Riigikohtu otsus nr 3 2-1-156-11 p 19 ja nr 3-2-1-100-15, p 21): puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal hagejatele (VÕS § 218 lg 1), puudus ei tulenenud hagejatest (VÕS § 101 lg 3), hagejad ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4), sõlmitud ei ole kostjate vastutust piiravat kokkulepet või ei saa kostjad sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2) ning hagejad on teatanud puudusest kostjatele mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis kostjate tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui kostjad puudusest teadsid või pidid teadma, kuid ei avaldanud seda hagejale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
119.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-100-15 (p 35) osundanud, et seadusest (eelkõige VÕS § 77 lg 1, § 217 lg 2 p-d 1 ja 2, § 218 lg 4, §-d 220 ja 221) nähtub, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud. Müüja teadmatus puudustest vabastab teda vastutusest üksnes juhul, kui ostja sellest teadis. Müügilepingu puhul ei ole müüja vastutuse hindamisel ostueseme puuduste (lepingutingimustele mittevastavuse) eest tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja teadmine asja puudustest omab tähtsust vaid juhul, kui ostja ei teavita müüjat puudustest mõistliku aja jooksul. Kui ostja teavitab puudustest mõistliku aja jooksul müüjat, ei oma vastutuse osas tähtsust see, kas müüja ise puudustest teadis või mitte.
120.Esiteks analüüsib kohus, kas müügilepingu eseme varjatud puudused olid olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1). VÕS § 218 lg 1 esimene lause sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kõik puudustega detailid (fassaad, küttesüsteem tervikuna) olid eramusse/kinnistule paigaldatud enne kinnistu müümist hagejatele. Seega on tõendatud, et kõnealused puudused olid olemas enne asja müüki ja üleandmist/riisiko üleminekut ostjale.
121.Teiseks analüüsib kohus, kas puudused tulenesid ostja tegevusest (VÕS § 101 lg 3). VÕS § 101 lg 3 sätestab, et võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Arvestades puuduste iseloomu, puudub võimalus, et puuduste esinemise põhjustasid kuidagi hagejad ise (välja arvatud põrandaküttesüsteem, koos kütteseadmega). Kohtule ei ole esitatud ega tõendatud selliseid asjaolusid, mis annaksid aluse arvata, et
2-18-11444 põrandaküttesüsteemi toimimisega seotud rikkumised oleks põhjustatud hagejate tegevusest või hagejatest tulenevast asjaolust. Kostjad on andnud hagejale juhiseid elamu kütmisel ning kohtule arusaadavalt on hagejad nendest ka lähtunud. Põrandakütte toimivust on hinnanud mitmed eksperdid ning puudub alus arvata, et sellega seotud puudused oleks põhjustatud sellest, et hagejad on süsteemiga oskamatult ümber käinud. Seega leiab kohus, et puudus ei tulenenud ostja (hagejate) tegevusest.
122.Kolmandaks analüüsib kohus, kas ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma (VÕS § 218 lg 4). Kostjad kinnitasid lepingus, et lepingu esemel ei ole mingeid varjatud puudusi, millest kostjad ei ole hagejatele teatanud või mida ostjad ei saa märgata eseme ülevaatusel. Ostja ei pea puudusi otsima ning nende avastamiseks kontrollima asja või selle osade töökorda, kõrvaldama asja seisundi tuvastamiseks takistusi või otsima puudusi, mida ei ole võimalik tajuda pelga asja välise, visuaalse vaatluse käigus (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-114-05). VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas ei ole leidnud tõendamist, et hagejad oleks olnud teadlikud või pidanuks teadma müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele. Hagejatel ei olnud kohustust kinnisasja puudusi enne müügilepingu sõlmimist otsida või nende avastamiseks kaasata kinnisasja ülevaatusele ehitusspetsialist vm asjatundja. Seega ei vabane kostjad müüjana vastutusest VÕS § 218 lg 4 alusel.
123.Neljandaks tuvastas kohus poolte poolt esitatud asjaoludele tuginedes, et sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet (VÕS § 221 lg 2). VÕS § 221 lg 2 sätestab, et müüja ei või tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud.
124.Viiendaks analüüsib kohus, kas ostjad on teatanud puudusest müüjatele mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220 lg 1). Puudub vaidlus, et hagejad on esemel lasunud puudustest teavitanud kostjaid vahetult pärast eseme valduse ülevõtmist, s.t esimese 10 päeva jooksul. Arvestades asjaolu, et käesoleval juhul oli tegemist varjatud puudusega, leiab kohus, et hagejad on teatanud puudusest müüjatele mõistliku aja jooksul pärast puudustest teadasaamist.
125.Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et käesolevas asjas on leidnud tõendamist, et kostjad on rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi ja vastutavad rikkumise eest, kuna kostjate poolt müüdud kinnisasi ei vastanud osaliselt keskmisele kvaliteedile müügieseme üleandmise hetkel. Kinnisasjal esinesid varjatud puudused müügilepingu mõttes.
126.Järgnevalt hindab kohus, kas tõendatud puuduste puhul on tegemist selliste puudustega, mida saab lugeda sedavõrd olulisteks, et tekiks alus lepingust taganemiseks. Kohus on seisukohal, et puudused ei olnud võrrelduna kinnistu müügihinnaga ja arvestatuna kogumis sedavõrd ulatuslikud, et annaksid aluse lepingust taganeda. Pööninguluugi puudumine, õhu pealevool katlale ning katla ja saunakerise ühendus korstnaga on käsitatavad pisipuudustena ning nende kõrvaldamine ei eelda suurt pingutust ega rahalisi vahendeid. Luugi on võimalik projektijärgsesse asukohta paigaldada, õhu pealevooluks on võimalik rajada katlaruumi seina sisse ventilatsiooniavad, mille maksumus
2-18-11444 on 250 eurot (vt I kd, tlk 186 pöördel – G. Ei hinnangu ptk 3, p 3; II kd, tlk 196 – hinnapakkumise kirje nr 146) ning korstnalõõri ühendatud kütteseadmete probleem on võimalik lahendada (i) elektrikerise soetamisega või (ii) eraldi suitsukorstna paigaldamisega (vt I kd, tlk 40 pöördel – Xxx OÜ auditi ptk 2, p 2) või (iii), kerise paigaldamisega, millel on väiksem väljundgaaside temperatuur (vt II kd, tlk 169 pöördel – Xxx OÜ täiendav audit, ptk 2, p 6). Elamu välisseinte soojustusega seotud puuduse kõrvaldamise kuluks on hageja sõnul 5400 eurot + 3240 eurot + kõrvalkulud (II kd, tlk 196 – hinnapakkumise kirjed 122 ja 123). Elamu põrandaküttesüsteemiga seotud puuduse kõrvaldamine nõuab ekspertide sõnul esmalt süsteemi läbipesemist (vt I kd, tlk 187 pöördel – G. Ei hinnangu ptk 4, p 4.2), mille maksumus on 550 eurot (I kd, tlk 154 – hinnapakkumise kirje 161) ja ringluspumba väljavahetamist võimsama vastu (vt I kd, tlk 187 pöördel – G. Ei hinnangu ptk 4, p 4.2) maksumusega 616,24 eurot + tööraha (I kd, tlk 153 – hinnapakkumise kirje 2.1). Arvestades kinnistu müügihinda ning eelviidatud puuduste hinnangulist kogumaksumust, mis jääb alla 15 000 euro (käibemaksuga 12 067,48 eurot + tööraha + kerise väljavahetamise kulu hinnanguliselt ca 500 eurot + luugi paigalduse kulu hinnanguliselt 500 eurot), siis ei saa asuda seisukohale, et lepingu eseme puudused olid olulised. Kohus viitab, et isegi kui asuda seisukohale, et hagejate kahjunõue on terves (s.o ca 64 000 euro) ulatuses põhjendatud, ei oleks rikkumine ikkagi niivõrd oluline, et esineks alus lepingust taganemiseks. Elamu ei ole kasutuskõlbmatu, sellele viitab ka asjaolu, et hagejad kasutavad seda aastaringselt elamiseks. Seega leiab kohus, et taganemise materiaalsed eeldused on täitmata ning hagejate poolt esitatud taganemisavaldus on tagajärjetu. Seega puudub hagejatel õigus kinnistu müügihinna tagasisaamisele.
127.Kuivõrd kohus leidis, et taganemine on kehtetu, ei analüüsi kohus kostjate menetluslikku tasaarvestusavaldust ja sellega seotud poolte väiteid ja tõendeid.
II
Kahjunõue
128.Hagejad on esitanud kostjate vastu kahju hüvitamise nõude summas 63 573,13 eurot, mis koosneb alljärgnevatest kuludest: a) 1 188 eurot - tuleohutusaudit (vt Xxx OÜ 27. veebruari 2018.a arve, 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 11; t I, lk 76); b) 210 eurot – termoülevaatus (vt Xxx OÜ 10. märtsi 2018.a arve, 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 11; lk 3 t I, lk 76); c) 1 080 eurot – küttesüsteemi ekspertiis (vt xxx OÜ 18. märtsi 2019.a arve, hagejate 29. märtsi 2019.a menetlusdokumendi lisa 2a t I, lk 196); d) 180 eurot - konsultatsioon/objekti külastus (vt xxx OÜ 14. veebruari 2019.a arve, hagejate 29. märtsi 2019.a menetlusdokumendi lisa 2b; t I, lk 197); e) 150 eurot - kütte mõõtmine, dokumenteerimine (vt Xxx OÜ 26. veebruari 2019.a arve, hagejate 29. märtsi 2019.a menetlusdokumendi lisa 2c; t I, lk 198); f) 1772,59 eurot – elektri ülekulu veebruar 2020.a seisuga; g) 7 472,54 eurot – kostjate poolse tootja instruktsioonide eiramisest tulenevate küttesüsteemi vigade parandamiseks ja selleks olemasoleva paagi demonteerimiseks ja uue paagi paigaldamiseks (vt xxx AS 17.02.2019 hinnapakkumine, hagejate 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 11; t I, lk 153);
2-18-11444 h) 51 520 eurot - projekti nõuete eiramisest tulenevate mehhaaniliste läbivajumiste, soojustuse vigade ja tuleohutusnõuete eiramise vigade parandamiseks (vt xxx OÜ hinnapakkumine; II kd, tlk 196).
129.Müügieseme mittevastavusest tuleneva ostja kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused: kostjad on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostjad vastutavad lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; hagejatele on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kohus on ülal tuvastanud, et esinesid järgmised lepingurikkumised, mille eest kostjad vastutavad: a) puudub luuk, mille kaudu pääseb pööningule; b) õhu pealevool katlale ei vasta tootja poolt antud nõuetele (ventilatsiooniavasid on puudu ja olemasolev ava on liiga väike); c) katel ja saunakeris on ühendatud samasse korstna suitsulõõri; d) ei ole tagatud ohutuskujad saunakerise ühenduslõõri ja pliidi suitsutoru puhul; e) elamu välisseinte soojustus ei vasta projektile ja elamu soojapidavus ei ole piisav; f) elamu põrandaküttesüsteem (kuhu kuuluvad mh katel, torustik ja akumulatsioonipaak) ei võimalda elamut mõistliku pingutuse tulemusel soojaks kütta. Seega on täidetud kaks esimest ülalviidatud kahjunõude rahuldamise eeldust.
130.Järgmisena analüüsib kohus, kas hagejatel on seoses kostjate poolse rikkumisega tekkinud kahju ning kas tekkinud kahju on põhjuslikus seoses rikutud kohustusega. Riigikohus on 06.05.2015.a lahendi nr 3-2-1-36-15 p-is 22 märkinud, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega tuvastatakse kahju olemasolu rikkumisele eelneva ja sellele järgneva varalise olukorra võrdlemise kaudu. Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud. VÕS § 127 lg 4 järgi tuleb hüvitada üksnes selline kahju, mis on kahju tekitaja käitumise tagajärg. Põhjusliku seose tuvastamisel tuleb kohaldada nn conditio sine qua non põhimõtet. Selle põhimõtte kohaselt loetakse ajaliselt eelnev sündmus hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud. Kui kahjulik tagajärg oleks ikkagi saabunud, pole isiku käitumine kahju põhjuseks (RKTKo nr 3-2-1-173-12, p 18; RKTKo nr 3-2-1-42-16, p 19). Kohtu hinnangul on põhjendatud kulude suurus ja koosseis järgmine: 1 188 eurot – tuleohutusaudit (vt Xxx OÜ 27. veebruari 2018.a arve, 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 11; t I, lk 76) - tegemist on tuleohutusega seotud rikkumiste tuvastamiseks vajaliku kuluga ning kohus on nimetatud tõendile (sh selle täiendusele) tuginenud;
2-18-11444
210 eurot – termoülevaatus (vt Xxx OÜ 10. märtsi 2018.a arve, 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 11; lk 3 t I, lk 76) – tegemist on fassaadiga seotud rikkumise tuvastamiseks vajaliku kuluga ning kohus on nimetatud tõendile tuginenud; 1 080 eurot – küttesüsteemi ekspertiis (vt xxx OÜ 18. märtsi 2019.a arve, hagejate 29. märtsi 2019.a menetlusdokumendi lisa 2a t I, lk 196) - tegemist on küttesüsteemi toimivusega seotud rikkumise tuvastamiseks vajaliku kuluga ning kohus on nimetatud tõendile tuginenud; 180 eurot - konsultatsioon/objekti külastus (vt xx OÜ 14. veebruari 2019.a arve, hagejate 29. märtsi 2019.a menetlusdokumendi lisa 2b; t I, lk 197) - tegemist on küttesüsteemiga seotud rikkumise tuvastamiseks vajaliku kuluga, objekti külastamine on asjatundja arvamuse koostamise eelduseks; 150 eurot - kütte mõõtmine, dokumenteerimine (vt Xxx OÜ 26. veebruari 2019.a arve, hagejate 29. märtsi 2019.a menetlusdokumendi lisa 2c; t I, lk 198) - tegemist on küttesüsteemiga seotud rikkumise tuvastamiseks vajaliku kuluga ning tõend oli aluseks xxx OÜ hinnangule; 300 eurot – katlaruumi seina sisse ventilatsiooniavade tegemine (vt I kd, tlk 186 pöördel – G. Ei hinnangu ptk 3, p 3; II kd, tlk 196 – hinnapakkumise kirje nr 146; koos käibemaksuga); 10 368 eurot – elamu välisseinte soojustusega seotud puuduse kõrvaldamise kulu (II kd, tlk 196 – hinnapakkumise kirjed 122 ja 123; koos käibemaksuga); 1584 eurot - elamu välisseinte soojustusega seotud puuduse kõrvaldamise lisakulu (vt II kd, tlk 196 – hinnapakkumise kirjed 21 ja 22; koos käibemaksuga) arvestusega, et kõnealuse hinnapakkumise kogumaksumus on ca 55 000 eurot ning selle alusel väljamõistetav kahju on 10 368 eurot, mis on ca 1/5 kogusummast. Kahju suurus on kujunenud abitööde ja koristuskulu summas 2600 eurot ja transpordi ning rendikulude summa 4000 eurot kokkuliitmisel ning läbikorrutamisel proportsiooniga 1/5 ning käibemaksu lisamisel. 660 eurot – põrandaküttesüsteemi läbipesu (vt I kd, tlk 187 pöördel – G. Ei hinnangu ptk 4, p 4.2; II kd, tlk 196 – hinnapakkumise kirje 161; koos käibemaksuga) 739,49 eurot – võimsam ringluspump (vt I kd, tlk 187 pöördel – G. Ei hinnangu ptk 4, p 4.2; I kd, tlk 153 – hinnapakkumise kirje 2.1; koos käibemaksuga).
Seega on põhjendatud kahju kogusumma 16 459,49 eurot. Kohus leiab, et nimetatud kahju on põhjuslikus seoses kostjate rikkumistega. Kui kostjate müüdud eramul oleks korras küttesüsteem, ei peaks hagejad kandma kulusid seoses süsteemi vigade tuvastamisega ja selle parandamisega. Kui elamu fassaad oleks soojustatud projekti kohaselt, poleks vaja hagejatel kanda kulusid selle nõuetekohaseks tegemisega seoses. Kui kostjad oleks kütteseadmete paigaldamisel järginud tootjapoolseid nõudeid, poleks vaja kanda kulusid täiendavate ventilatsiooniavade rajamisega seonduvalt. Kui vaidlusalusel kinnistul poleks olnud eelnimetatud varjatud puuduseid nagu kostjad lepingus kinnitasid, poleks hagejatel olnud vajalik ekspertiisikulusid kanda. Seega on tõendatud, et kinnistul lasunud puudustega seonduvalt on hagejate kahju kokku 16 459,49 eurot ning rikkumiste ja kahju vahel esineb põhjuslik seos. Ülejäänud osas on kahjunõue kohtu hinnangul põhjendamatu, kuivõrd nõutava hüvitise aluseks olnud rikkumine ei leidnud tõendamist (nt akumulatsioonipaagi kasutuskõlbmatus, akende vale paigaldus, tuulekastide puudused, katuse käigutee vajadus, korstnate puudused, leiliruumi põrand jne), kahju suurus on tõendamata (nt kerise väljavahetamise kulu), või
2-18-11444 tekkinud kahju ei ole kostjate rikkumisega põhjuslikus seoses (nt projekti koostamine, ehitusteatis, kasutusluba, auditid, ITP palgad jne). Samuti on alusetu elektri ülekulu nõue, kuna on tõendamata põhjusliku seose olemasolu kahju ja kostjate rikkumise osas. Arvestades elamu suurust, elektri tavapärast maksumust ning hagejate pere suurust, ei ole hagejate elektrikulu kohtu hinnangul tavapärasest suurem. Samuti ei saa kostjate maakleri antud infot elektrikulu kohta võtta aluseks nõude esitamisel, kuivõrd ei ole teada, kas maakleri nimetatud summad sisaldasid kõiki elektritarbimisega seotud kulusid (sh võrgutasu). Samuti ei saa jätta tähelepanuta, et elektriarvete suurust mõjutavad tarbimisharjumused ning ka nt erinevad võrgupaketid. Eeltoodust tulenevalt ei kuulu hagejate vastav nõue rahuldamisele.
131.Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 127 lg 2 võimaldab jätta tähelepanuta rikkumise negatiivsed tagajärjed, mis on küll põhjuslikus seoses rikkumisega, kuid on mõistliku inimese seisukohast vaadates erakordsed. Seda põhjusel, et selliste tagajärgede ärahoidmine ei saanud eeldatavasti olla kohustuse eesmärgiks ning seega ei olnud rikkujal neid tagajärgi ka võimalik ette näha. Hüvitatav kahju tuleb kindlaks määrata, arvestades VÕS § 127 lg 2 järgi rikutud kohustuse kaitse-eesmärki (vt viidatud sätte kohaldamise kohta Riigikohtu 7. detsembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-11, p 12; 26. septembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-06, p 13). Kolleegium rõhutas lisaks, et rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamine peab vastama pooltevahelisele mõistlikule riskijaotusele. Kohus leiab, et hagejate nõutav hüvitis ja selle koosseis on kooskõlas rikutud kohustuse (kohustusega anda lepingueelsetes läbirääkimistes tõele vastavat infot) kaitse-eesmärgiga. Rikutud kohustus pidi tagama, et hagejayrl ei ole vaja asuda kinnisasja parandama, et tagada selle elamiskõlbulikkus ja vastavus vähemalt keskmisele kvaliteedile.
132.Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjatele lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3). Riigikohus on 13.02.2014.a lahendi nr 3-2-1-178-13 p-is 12 selgitanud, et kahju ettenähtavuse puhul on oluline selgitada, kas lepingut rikkunud pool pidi arvestama lepingurikkumise korral selliste tagajärgedega, s.o sellist liiki ja sellise suurusega kahju tekkimisega. Kahju ettenähtavust tuvastades tuleb arvestada üldjuhul seda, kas lepingut rikkunud pool nägi või pidi asjas esile toodud asjaoludel kahju ette nägema, kuid majandus- ja kutsetegevuses lepingut rikkunud poole puhul saab lähtuda ka sellest, mida pidi ette nägema sellel majandus- või kutsealal tegutsev keskmine mõistlik isik. Kohus leiab, et tekkinud kahju pidi kostjatele olema ettenähtav. Kostjad pidi lepingu sõlmimisel aru saama, et kui eramul esineb varjatud puudusi ja kostjate antud vastavasisuline kinnitus on ebaõige, võib hagejatel tekkida kahju, mis seisneb puuduste tuvastamise ja kõrvaldamisega seotud kuludes.
133.Kohus leiab, et kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused on täidetud ning kahjuhüvitis summas 16 459,49 eurot tuleb solidaarselt kostjatelt hagejate kasuks välja mõista. Kohus rahuldab kahjunõude osaliselt.
III
Viivisenõue
2-18-11444
134.Järgnevalt analüüsib kohus hagejate viivisenõuet. VÕS § 101 lg 1 p-st 6 tulenevalt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. Hagejad palusid viivise välja mõista põhinõudelt summas 1 398 eurot alates hagiavalduse esitamisest (30.07.2018) kuni tervikteksti esitamiseni (15.11.2019) summas 144,93 eurot; viivis põhinõudelt summas 61 583,99 eurot alates hagiavalduse tervikteksti esitamisest (15.11.2019) kuni põhinõude täitmiseni, lugedes viivise määraks seadusjärgse viivise määra.
135.Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole põhjendatud viivisearvestust alustada 14.03.2018 avalduses märgitud kuupäevast, kuivõrd selle kostjate poolt kättesaamine on tõendamata. Hagejate 30.07.2018 hagiavaldus kahjunõuet ei sisaldanud. Hagejad on kahjunõude sõnastanud 15.10.2019 hagi terviktekstis, mis on kostjatele kätte toimetatud 11.12.2019 (kuupäev, mil kostjate esindaja sai kätte 09.12.2019 kohtumääruse, millega kohustati kostjaid terviktekstile vastama). Seega loeb kohus viivisearvestuse alanuks 12.12.2019. Käesoleva otsuse tegemise seisuga on sissenõutavaks muutunud viivise suurus 1065,12 eurot (16 459,49 eurot x 296 päeva x 8% aastas).
136.Seega kohus rahuldab hagejate viivisenõude osaliselt ning mõistab kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata põhivõlalt (kahjuhüvitis summas 16 459,49 eurot) alates hagi tervikteksti kättesaamisele järgnevast päevast kuni kohtuotsuse tegemiseni summas 1065,12 eurot.
137.Hagejad on esitanud ka edasiulatuva viivisenõude. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus leiab, et nimetatud nõue on põhjendatud ning kuulub rahuldamisele. Kohus mõistab kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata põhivõlalt (kahjuhüvitis summas 16 459,49 eurot) alates kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast (s.o alates 03.10.2020) kuni põhivõla kohase täitmiseni.
IV
Kokkuvõte
138.Kokkuvõtvalt rahuldab kohus hagi osaliselt ning mõistab solidaarselt kostjatelt hagejate kasuks välja kahjuhüvitise 16 459,49 eurot, perioodil 12.12.2019 – 02.10.2020 sissenõutavaks muutunud viivise 1065,12 eurot ning viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata põhivõlalt alates kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast (s.o alates 03.10.2020) kuni põhivõla kohase täitmiseni.
139.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Menetluskulude jaotus
140.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude
2-18-11444 rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 165 lg 1 sätestab, et kui otsus on tehtud kaashagejate või -kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või -kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. TsMS § 165 lg 3 sätestab, et kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt. Tsiviilasja hind on 275 988,98 eurot. Rahuldatud nõuete hind tsiviilasja hinna kontekstis moodustab 18 841,37 eurot (16 459,49 + 1065,12 + aastane viivis 1316,76), mis moodustab tsiviilasja hinnast 6,83%. Seega leiab kohus, et hagejate menetluskulud tuleb 6,83% ulatuses jätta solidaarselt kostjate kanda ning kostjate menetluskulud tuleb jätta 93,17% ulatuses jätta solidaarselt hagejate kanda.
141.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
142.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik Osaliselt tühistatud TRK määrusega
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.