Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov, Indrek Soots
Otsuse tegemise aeg ja koht
26.11.2021, Tallinn
Tsiviilasja number
2-20-16341
Tsiviilasi
Turismiinfo OÜ hagi X, Y, Osaühing RUGGES vastu müügilepingu tagasitäitmise, kahju hüvitamise, viivise ja intressi tasumise nõudes ja X, Y, Osaühing RUGGES vastuhagi Turismiinfo OÜ vastu võla nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 08. juuni 2021.a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
114 301,57 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
X, Y ja Osaühingu RUGGES 09.juuli 2021.a apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/vastuhagis kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Turismiinfo OÜ (registrikood 12014763, aadress Õismäe tee 35-51, 13514 Tallinn), lepinguline esindaja Irina Bušujeva Kostja I/vastuhagis hageja I (apellatsioonimenetluses apellant I): X (isikukood XXXXXXXX, elukoht XXX) Kostja II/vastuhagis hageja II (apellatsioonimenetluses apellant II): Y (isikukood XXXXXXXX, elukoht XXX) Kostja III/vastuhagis hageja III (apellatsioonimenetluses apellant III): Osaühing RUGGES (registrikood 10364163, aadress Mustamäe tee 44a, Tallinn) Kostjate I-III/vastuhagis hagejate I-III (apellantide I-III): lepinguline esindaja vandeadvokaat Liis Könn
Menetluse liik
Istungimenetlus, istung 04.11.2021
RESOLUTSIOON:
1(16)
1.Harju Maakohtu 08.juuni 2021.a otsus tühistada osaliselt, osas, milles maakohus rahuldas hagi, tühistas otsuse resolutsiooniga hageja ja kostja I ja kostja II vahel sõlmitud notariaalse kinnistu müügilepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse, milles kohustati kostjat I ja kostjat II andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa 24882701 teises jaos omanikukande kustutamiseks Turismiinfo OÜ kohta ja asendati vastav nõusolek kohtuotsusega, mõisteti kostjatelt I ja II välja solidaarselt hageja kasuks välja kahju hüvitis 506,01 eurot ületavas osas ja vastavalt viivis, mõisteti kostjatelt I ja II välja solidaarselt hageja kasuks välja intress summalt 99 000 eurot ning menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt, mõista kostjatelt I ja II välja solidaarselt hageja kasuks kahju hüvitis 506,01 eurot ja vastavalt viivis, jätta rahuldamata hageja intressinõuded, anda uus menetluskulude jaotus, täpsustada resolutsiooni ja määrata osaliselt täitmise kord. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
2.X, Y ja Osaühingu RUGGES apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Kehtiv kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine:
3.1.Hagi rahuldada osaliselt.
3.2.Välja mõista X-lt ja Y-lt solidaarselt Turismiinfo OÜ kasuks müügilepingu alusel üleantud 99 000 eurot.
3.3.Välja mõista X-lt ja Y-lt solidaarselt Turismiinfo OÜ kasuks viivis alates 20.06.2020.a. summalt 99 000 eurot kuni selle summa tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.
3.4.Välja mõista X-lt ja Y-lt solidaarselt Turismiinfo OÜ kasuks kahjuhüvitis 506,01 eurot.
3.5.Välja mõista X-lt ja Y-lt solidaarselt Turismiinfo OÜ kasuks viivis alates 06.11.2020.a. summalt 506,01 eurot kuni selle summa tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.
3.6.Jätta rahuldamata Turismiinfo OÜ hagi intressinõudes müügilepingu alusel üleantud summalt ja kahju hüvitiselt. 3.7.Kohustada Turismiinfo OÜ-t andma nõusolek tema omanikukande kustutamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa 24882701 teises jaos kinnistu aadressil Rannamõisa tee 14g, Tallinn suhtes ning uue omanikukande tegemiseks, millega kantakse nimetatud kinnistu ühisomanikena Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa 24882701 teise jakku X ja Y. Asendada eelmises lauses märgitud nõusolek käesoleva kohtuotsusega.
3.8.Kohustada X ja Y andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosas 24882701 teises jaos kinnistu aadressil Rannamõisa tee 14g, Tallinn suhtes omanikukande tegemiseks selliselt, et kinnistu registriossa nr 24882701 II jakku kantakse ühisomanikena X ja Y. Asendada eelmises lauses märgitud nõusolek käesoleva kohtuotsusega.
3.9.Määrata käesoleva kohtuotsuse täitmise kord selliselt, et otsuse resolutsiooni p-s 3.7 märgitud Turismiinfo OÜ nõusolek loetakse antuks juhul, kui X ja/või Y on täitnud otsuse resolutsiooni p-s 3.3 märgitud kohustuse tagastada hagejale müügihind 99 000 eurot või X ja/või Y on deponeerinud tagasivõtmatult müügihinna 99 000 eurot notari kontole Turismiinfo OÜ kasuks.
2(16)
3.10.Tuvastada, et Turismiinfo OÜ ja Osaühing RUGGES vahel puudub kohustus kinnistu kinnistu aadressil Rannamõisa tee 14g, Tallinn elektriga liitumistoimingute lõpuni viimiseks ja selle eest tasumiseks 1560 eurot.
3.11.Jätta X, Y ja Osaühingu RUGGES vastuhagi rahuldamata. 3.12.Jätta Turismiinfo OÜ menetluskulud seoses Turismiinfo OÜ hagiga maakohtus 85% ulatuses solidaarselt X, Y kanda ja 5% ulatuses Osaühingu RUGGES kanda, ülejäänud poolte menetluskulud nende endi kanda. X, Y ja Osaühingu RUGGES vastuhagiga seotud Turismiinfo OÜ menetluskulud maakohtus jätta solidaarselt X, Y ja Osaühingu RUGGES kanda, vastuhagejate menetluskulud maakohtus jätta nende endi kanda. Turismiinfo OÜ menetluskulud apellatsioonimenetluses jätta 85% ulatuses solidaarselt X, Y kanda ja 5% ulatuses Osaühingu RUGGES kanda, ülejäänud poolte menetluskulud nende endi kanda. 3.13.Muuta maakohtu määratud põhihagi hinda ning määrata põhihagi hinnaks 114 301,57 eurot.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
HAGI JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.11.03.2020 sõlmisid X (kostja I), Y (kostja II), RUGGES OÜ (kostja III) ja Turismiinfo OÜ (hageja) müügilepingu, mille kohaselt kostjad I-II müüsid hagejale Haaberstis Rannamõisa tee 14g asuva hoonestamata kinnistu (müügileping). Müügilepingu punkti 3.5 järgi kohustus hageja hüvitama kostjatele kinnistu elektriliitumisega seotud kulud ning tasuma selleks kostjale III 1560 eurot. Kostjad andsid kinnistu hagejale üle ja 12.03.2020 kanti hageja kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna.
2.19.06.2020 saatis hageja kostjale müügilepingust taganemise teate. Kostja II jättis nii oma ütluste kui tegudega enne lepingu sõlmimist teadlikult ja tahtlikult hagejale mulje, et müügieseme näol on tegemist krundiga, millele saab ehitada, väites, et kõik selleks vajalikud load ja kooskõlastused on tal olemas, mis ei vastanud tegelikkusele. Hageja jäi kostja II kinnitusi uskuma ja omandas kostja II poolt moonutatud ettekujutuse tõttu tema jaoks täiesti väärtusetu kinnistu. 30.06.2020 edastas hageja kostjatele korduva avalduse müügilepingust taganemiseks, millele kostjad 06.07.2020 taaskord vastu vaidlesid.
3.06.11.2020 esitas hageja kostjate vastu hagi paludes kohtul: a. Kohustada kostjaid I ja II tagastama hagejale tema poolt lepingu alusel üleantu summas 99 000 eurot; või alternatiivselt
3(16)
b. Tühistada 11.03.2020 poolte vahel sõlmitud notariaalne kinnistu müügileping, asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus ning kohustada kostjaid tagastama hagejale müügilepingu alusel üle antu summas 99 000 eurot. Samuti paluti: c. Kustutada hageja omanikukanne kinnistu registriosas nr 24882701 teises jaos ja taastada endine kanne nimelt kanda X ja Y ühisomanikena Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 24882701 teise jakku. d. Kohustada kostjaid I ja II andma nõusolek (Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) kinnistu aadressil Rannamõisa tee 14g, Tallinn, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 24882701, teise jao omanikukande, mille kohaselt on omanikuna märgitud Turismiinfo OÜ, muutmiseks (kustutamiseks ja uue kande tegemiseks) selliselt, et kinnistu registriossa nr 24882701 II jakku kantakse ühisomanikena X ja Y. Tuvastada, et kohtuotsus asendab X, Y tahteavaldust kinnistusraamatu vastava kande tegemisel. e. Välja mõista kostjatelt I ja II intress alates 11.03.2020.a. kuni 19.06.2020.a. (lepingust taganemise päevani), mis määral lepingu alusel üleantavas summast 99 000 kokku summas 2185,57 eurot. f. Välja mõista kostjatelt I ja II viivised alates 20.06.2020.a. kuni hagi esitamiseni 06.11.2020.a. summas 3029,51 eurot ja edaspidi võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses kuni kohtuotsuse täitmiseni. g. Välja mõista kostjatelt X, Y solidaarselt hageja Turismiinfo OÜ kasuks kahjuhüvitis summas 2006,01 eurot. h. Välja mõista kostjatelt I ja II intress kahjuhüvitise summalt 2006,01 eurot alates hagi esitamisest 06.11.2020 kuni kohtuotsuse jõustumiseni intressimääral vastavalt VÕS § 94 lg 1 ettenähtud määral. i. Välja mõista kostjatelt I ja II viivised kahjuhüvitise summalt 2006,01 eurot alates kohtuotsuse jõustumisest kuni tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määral. j. Tuvastada, et hageja ja kostja III vahel puudub kinnistu elektriga liitumistoimingute lõpuni viimiseks ja tasumise (summas 1560 eurot) kohustuse puudumine. k. Jätta kõik menetluskulud solidaarselt kostjate kanda, mõista välja viivis. .
KOSTJA VASTUVÄITED
4.Kostjad vaidlevad hagile täies ulatuses vastu.
5.Kostjate arvates on hageja müügilepingust taganemise avaldused tühised ja tagajärjetud. Puudub alus müügilepingu tühistamiseks. Kostjad on hagejale müünud hoonestamata ehitusloata kinnistu, andmata ühtegi lubadust ehitusõiguse kohta. Kostjad ei ole müügilepingut rikkunud isegi siis, kui peaks olema õige hageja väide, et kinnistule ei saa ehitada.
6.Kuna taganemise eeldused ei ole täidetud, siis on taganemise avaldus tühine ning hagejal puudub õigus nõuda kostjatelt mistahes hüvitise väljamõistmist seoses
4(16)
müügilepingu sõlmimisega või sellest taganemisega ja hüvitise väljamõistmise nõue tuleks tervikuna jätta rahuldamata.
7.Samuti leiavad kostjad, et intressi maksmist ei saa nõuda. Selgusetuks jääb, mis summas, miks, millise perioodi eest või millise õigusnormi alusel hageja intressinõude esitab. Kui hageja peab tegelikult silmas viivist, mitte intressi, siis on see hageja nõue eelnimetatud põhjuste tõttu alusetu, sest hagejal ei ole kostjate vastu mingit nõuet, millelt viivist või intressi arvestada.
8.Kostja juhib tähelepanu asjaolule, et müügilepingu punktis 2.2.2 kinnitas hageja, et on vaadanud üle müüjate poolt esitatud dokumendid. Müügilepingu punktis 2.4 kinnitasid pooled, et on tutvunud lepingu sõlmimise aluseks olevate dokumentidega ega soovi täiendavate dokumentide esitamist. Kostjatel ei olnud seega müügilepingust tulenevalt kohustust rohkem mingisuguseid dokumente hagejale esitada. Kostjad on hagejale enne müügilepingu sõlmimist andnud üle kõik hageja poolt küsitud dokumendid. See tähendab, et vastupidiselt hageja väidetule ei ole kostjad infot varjanud.
9.Kostjad pole rikkunud lepingueelset teavitamiskohustust. Hageja viitab valesti, et kostjad on VÕS § 14 järgi rikkunud lepingueelset teavitamiskohustust avaldades hagejale ebaõiget informatsiooni või jättes teavitamata tähtsust omavatest asjaoludest. Esiteks ei ole kostjad VÕS § 14 rikkunud. Hageja väited on tõendamata ja põhistamata. Teiseks, hageja ei ole VÕS § 14 alusel hagiavalduses esitanud ühtegi nõuet kostjate vastu ning seega pole VÕS § 14 ka asjakohane.
10.Kui hageja omandas enda väitel kinnistu mingiks spetsiifiliseks otstarbeks, siis on hageja ise olnud hooletu ja ei ole teinud piisavalt eeltööd, et pädevate asutustega eelnevalt konsulteerida, uurida üldplaneeringust võimalike piirangute olemasolu, teavitada kostjaid oma plaanidest kinnistuga ning lisada vastavad sätted müügilepingusse, et pooled asjaoludest üheselt aru saaksid – kostjad ei pea kandma riisikot hageja tegematajätmiste pärast.
KOSTJA VASTUHAGI NÕUE JA PÕHJENDUSED
11.Kostjad esitasid vastuhagi müügilepingu punktist 3.5 tuleneva võlgnevuse väljamõistmiseks.
12.Kostjad nõuavad hagejalt elektriliitumise kulude hüvitamist. Müügilepingu punktis 3.5 leppisid hageja (ostja) ja kostjad (müüjad) kokku, et hageja hüvitab kostjatele kinnistu elektriliitumise kulud ning tasub selleks kostjale III kokku 1560 eurot arve alusel. 24.06.2020 esitasid kostjad hagejale nimetatud elektriliitumise kulude kohta tasumiseks arve summas 1560 eurot ning nõudsid selle tasumist hiljemalt 29.06.2020. Samuti hoiatasid kostjad, et kui hageja kohustust tähtaegselt ei täida, lisandub põhinõudele alates 30.06.2020 viivis VÕS § 113 lg 1 määras. Hageja ei ole arvet tasunud ega elektriliitumise kulu hüvitanud käesoleva ajani.
HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE
13.Hageja vaidleb vastuhagile vastu. Kuivõrd hageja on kinnistu müügilepingust taganenud, ei ole tal põhjust vastuhagi rahuldada ja elektriliitumise kulusid kostjatele kuuluval krundil hüvitada.
MAAKOHTU OTSUS
14.Maakohus leidis, et hagi kuulub rahuldamisele täielikult ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata.
5(16)
15.Hageja leiab, et kostja II jättis nii oma ütluste kui tegudega enne lepingu sõlmimist teadlikult ja tahtlikult hagejale mulje, et müügieseme näol on tegemist krundiga, millele saab ehitada, väites, et kõik selleks vajalikud load ja kooskõlastused on tal olemas, mis ei vastanud tegelikkusele.
16.Hageja hinnangul teadis kostja II juba aastast 2017, et tema kavatsused ja alustatud tootmisotstarbelised tegevused on vastuolus kohaliku omavalitsuse nägemuse ja seisukohaga, kuid varjas seda lepingueelsetel läbirääkimistel hageja eest ja kallutas teda lepingut sõlmima ning 99 tuhande euroga tootmiseks tegelikult väärtusetut kinnistut ostma. Hageja väitel kostja II kinnitas hagejale enne müügilepingu sõlmimist, et maa sihtotstarbeline kasutamine tootmismaana ja ka ehitustegevuseks on võimalik
17.Kohus leiab, et ei ole eluliselt usutav, et äriühing ostaks kinnistu, mida saab kasutada vaid roheala ja -koridori teenindavate funktsioonide tarbeks ja, et tootmismaad ostetakse ilma plaanita sinna midagi rajada. Kostjate väide, et nad ei ole müügilepingut rikkunud, ei ole asjakohane, sest hageja ei väidagi, et müügilepingut oleks rikutud. Hageja poolt toodud asjaoludest nähtub, et ta soovib lepingu tühistamist ja tagasitäitmist seetõttu, et kostja II kallutas lepingueelsete läbirääkimiste käigus Q pettusega lepingu sõlmimisele.
18.Kohus leiab, et kostja II väited ja teod ei lähtunud VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõttest ja § 14 lõikes 1 sätestatud nõudest mõistlikult arvestada üksteise huvide ja õigustega ning lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatavate andmete tõesuse nõudega ja lõikes 2 sätestatud kohustusega teatada teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi.
19.Kohus leiab menetluses esitatust lähtuvalt, et hageja tegi ostuotsustuse kostja II esitatud ebatõeste andmete ja seda tõesena paista laskvate tegude tulemusena. Pinnase koorimine, värskelt lõigatud võsa ja tehtud pinnasetööd loovad mulje, et kinnistu (krundi) omanik on alustanud ehitustegevust ja teeb seda tõenäoliselt seaduslikult sellekohane vajalik dokumentatsioon on tal olemas ja korras. Krundi kasutuselevõtt ehituseks ilma seda eelnevalt võsast puhastamata ja pinnast koorimata ei ole mõistlikult võimalik.
20.Kohus on tuvastanud, et hageja saatis 19.06.2020 kostjatele avalduse lepingust taganemiseks. 30.06.2020 kordas hageja teadet, saates avalduse seekord notariaalses vormis. Kuigi nimetatud teated olid vormistatud lepingust taganemisena, siis on nendest näha, et ostja etteheide müüjatele on asjaolu, et müüja oli enne lepingu sõlmimist teadlik, et Rannamõisa tee 14g, Tallinn maatükil pole võimalik tootmisega tegelda ega ettevõtluse eesmärgil ehitisi ehitada, millise olulise puuduse jättis kostja ostjale avaldamata enne lepingu sõlmimist. Seega kohtu hinnangul oli tegemist eksimusest tuleneva tehingu tühistamisega. Kuna müügileping oli sõlmitud 11.03.2020, siis juunis 2020 esitatud teated olid tähtaegsed TsÜS § 99 lg 1 punktis 2 tähenduses. Kohus leiab eelnevast lähtudes, et tehing oli tehtud olulise eksimuse mõjul ja hagejal oli õigus olulise eksimuse mõjul tehtud tehing tühistada, mida hageja ka tegi.
21.Kuna kohus tuvastas, et tehing tehti olulise eksimuse mõjul, tühistati ja on seega kehtetu algusest peale, tuleb tehingu alusel saadu tagastada. Seega peavad kostjad tagastama hagejale 99 000 eurot, mille hageja tasus kostjatele Rannamõisa tee 14g, Tallinn kinnistu ostmisel. Kuna tühistatud tehingu järgi saadu tuleb tagastada, siis tuleb tagasi anda ka kinnistu omand.
22.Hageja esitatud tõenditest nähtub, et hageja tasus müügilepingu eest ja ka müügilepingust taganemise avalduse eest notari tasud (hagi lisad 18-19). Lisaks tasus hageja ka veel kinnistusraamatukande muutmise riigilõivu summas 110 eurot (hagi lisa 20). Lisaks 6(16)
eeltoodule tasus hageja Ehitusloa ja Kasutusload OÜ-le seoses kinnistu Rannamõisa tee 14g, Tallinn kooskõlastuste läbiviimise ja eskiisi koostamisega 1500 eurot (hagi lisa 21).
23.Hageja selgitas, et Ehitusload & Kasutusload OÜ poole pöördumine oli vajalik toimingute tegemiseks, et kooskõlastada Tallinna linnaga ehitamist. Kooskõlastuste läbiviimise ja eskiisi koostamise eest tasus hageja 1500 eurot. Kooskõlastuse käigus selgus, et kinnistule asukohaga Rannamõisa tee 14g, Tallinn ehitada ei ole võimalik ja ei ole võimalik tegeleda tootmisega ega ettevõtluse eesmärgil rajada ehitisi. Seega sellest tulenevalt ei vasta nimetatu müügilepingule (esineb oluline puudus), siis on kostjad kohustatud hagejale hüvitama Ehitusload & Kasutusload OÜ kooskõlastuse ja eskiisi koostamisega seonduvad kulud. Kohus leiab, et kui kostjad oleksid täitnud oma teavitamiskohustust ja vältinud hageja eksimust, ei oleks hageja pidanud tellima kooskõlastust ja eskiisi Ehitusload & Kasutusload OÜ ja kandma täiendavaid kulutusi. Kohus leiab, et hageja on tõendanud, et kinnistu ostuga kaasnesid kulutused summas 2006,01 eurot (225,10+170,91+110+1500) ja kostjatelt X, Y tuleb välja mõista solidaarselt hageja Turismiinfo OÜ kasuks kahjuhüvitis summas 2006,01 eurot
24.Kuna kohus leidis eelnevalt, et müügileping oli tühine ja seega kehtetu algusest peale, siis tuleb tehingu järgi saadu tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Samuti kohalduvad seetõttu intressi nõudmiseks aluse andvad sätted.
25.Kohus mõistab kostjatelt I ja II hageja kasuks välja intressi alates 11.03.2020.a. kuni 19.06.2020.a. (lepingust taganemise päevani), lepingu alusel üleantavas summast 99 000 kokku summas 2185,57 eurot.
26.Kostjad ei ole viivise arvutusele vastu vaielnud, kuid leiavad, et kuna hageja nõue on alusetu, sest hagejal ei ole kostjate vastu mingit nõuet, millelt viivist või intressi arvestada. Kuna kohus rahuldas põhinõude, siis kohus leiab, et hageja viivisenõue on kooskõlas asjas esitatud andmetega ning rahuldab selle taotluse. Lähtuvalt eelnevast mõistab kohus kostjatelt I ja II hageja kasuks välja viivised alates 20.06.2020.a. kuni hagi esitamiseni 06.11.2020.a. summas 3029,51 eurot ja edaspidi võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses kuni kohtuotsuse täitmiseni. Samuti mõistab kohus kostjatelt I ja II välja viivised kahjuhüvitise summalt 2006,01 eurot alates kohtuotsuse jõustumisest kuni tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.
27.Hageja taotles ka, et kohus mõistaks kostjatelt I ja II hageja kasuks välja intressi kahjuhüvitise summalt 2006,01 eurot alates hagi esitamisest 06.11.2020 kuni kohtuotsuse jõustumiseni VÕS § 94 lg 1 ettenähtud määras. Kohus leiab, et kahjuhüvitiselt ei saa välja mõista intressi kuna vastav kohustus ei tulene ei seadusest ega pooltevahelisest kokkuleppest, kuid saab välja mõista viivise ning seega rahuldab kohus nõude vastavalt ja mõistab kostjatelt I ja II hageja kasuks välja viivise kahjuhüvitise summalt 2006,01 eurot alates hagi esitamisest 06.11.2020 kuni kohtuotsuse jõustumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.
28.Kostjad esitasid vastuhagi müügilepingu punktist 3.5 tuleneva võlgnevuse väljamõistmiseks. Kostjad nõuavad hagejalt elektriliitumise kulude hüvitamist. Müügilepingu punktis 3.5 leppisid hageja (ostja) ja kostjad (müüjad) kokku, et hageja hüvitab kostjatele kinnistu elektriliitumise kulud ning tasub selleks kostjale III kokku 1560 eurot arve alusel. 24.06.2020 esitasid kostjad hagejale nimetatud elektriliitumise kulude kohta tasumiseks arve summas 1560 eurot ning nõudis selle tasumist hiljemalt 29.06.2020. Samuti hoiatasid kostjad, et kui hageja kohustust tähtaegselt ei täida, lisandub põhinõudele alates 30.06.2020 viivis VÕS § 113 lg 1 määras. Hageja ei ole arvet tasunud ega elektriliitumise kulu hüvitanud käesoleva ajani
29.Kohus on seisukohal, et müügileping oli tühine ning seetõttu kehtetu algusest peale. Seega ei saa olla kehtiv ka müügilepingu punktist 3.5 tulenev kostja III nõue ja hageja ja kostja 7(16)
III vahel puudub kinnistu elektriga liitumistoimingute lõpuni viimiseks ja tasumise (summas 1560 eurot) kohustus. Eeltoodu tõttu on vastuhagis esitatud nõue täies ulatuses alusetu ning kohus jätab selle rahuldamata.
APELLATSIOONKAEBUS
30.Apellandid paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi jätta rahuldamata ja rahuldada vastuhagi.
31.Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt esitas hageja primaarnõudena lepingust taganemise nõude ja alternatiivnõudena lepingu tühisuse tuvastamise nõude, kui kohus peaks leidma, et lepingust ei ole taganetud. Kohus on aga lahendanud ainult müügilepingu tühistamise nõuet ning hageja esmase st taganemise nõude jätnud täielikult tähelepanuta (seda pole otsuses isegi käsitletud). Otsusest jääb arusaamatuks, kas maakohus jättis lihtsalt lahendamata hageja primaarnõude (mis on iseseisev menetlusnormi rikkumine ja mis ei võimalda lahendada alternatiivset nõuet) või jättis kohus rahuldamata hageja nõude lepingust taganemise kohta. Maakohtu otsus on vastuoluline. Maakohus väidab otsuses läbisegi, et müügileping on tühine või kehtetu või sellest on taganetud, mis on kõik teineteist välistavad väited.
32.Maakohus on otsuse rajanud järgmistele hageja paljasõnalistele väidetele kostja II väidetavate avalduste kohta: „Hageja leiab, et kostja II jättis nii oma ütluste kui tegudega enne lepingu sõlmimist teadlikult ja tahtlikult hagejale mulje, et müügieseme näol on tegemist krundiga, millele saab ehitada, väites, et kõik selleks vajalikud load ja kooskõlastused on tal olemas, mis ei vastanud tegelikkusele.“ (otsuse punkt 19) „Hageja hinnangul teadis Kostja II juba aastast 2017, et tema kavatsused ja alustatud tootmisotstarbelised tegevused on vastuolus kohaliku omavalitsuse nägemuse ja seisukohaga, kuid varjas seda lepingueelsetel läbirääkimistel hageja eest ja kallutas teda lepingut sõlmima ning 99 tuhande euroga tootmiseks tegelikult väärtusetut kinnistut ostma.“ (otsuse punkt 20) „Hageja väitel kostja II kinnitas hagejale enne müügilepingu sõlmimist, et maa sihtotstarbeline kasutamine tootmismaana ja ka ehitustegevuseks on võimalik.“ (otsuse punkt 21)
33.Mitte ükski neist hageja väidetest ei vasta tõele ning on täielikult tõendamata. Kohus on jätnud kõrvale kõik vastupidisele viitavad tõendid ja selgitused ning võtnud põhjendamatult arvesse ainult hageja tõendamata väiteid.
34.Kohus on jätnud kostjate vastuväited arvesse võtmata. Kohus peab otsuses analüüsima kõiki poolte väiteid. Ainus kohtu viide kostjate vastuväidetele sisaldub aga otsuse punktis 23, kus kohus märkis järgmist: „Kostjate väide, et nad ei ole müügilepingut rikkunud, ei ole asjakohane, sest hageja ei väidagi, et müügilepingut oleks rikutud.“. See on vale.
35.Maakohus on teinud üllatuslikke otsustusi ja ületanud nõude piire. Viide VÕS § 6 ja VÕS § 14 rikkumistele on väär ja ületab nõude piire. Kohus on otsuse punktis 29 tuvastanud (ilma igasuguse analüüsi ja põhjenduseta) VÕS § 6 ja VÕS § 14 rikkumise. Hageja ei ole VÕS § 6 ega § 14 alusel kostjate vastu mitte ühtegi nõuet esitanud. Tegemist on kohtu poolt nõude piiride ületamisega TsMS § 439 mõttes.
36.Tehingust taganemise avalduse lugemine tehingu tühistamise avalduseks on üllatuslik ja ületab nõude piire. Kohus on otsuse punktis 38 leidnud, et hageja poolt tehtud taganemisavaldus (esmalt meili teel ja seejärel notariaalses vormis) on käsitletav eksimusest tuleneva tehingu tühistamisena. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et kohtu antud õiguslik hinnang ei tohi tulla pooltele üllatusena ning kohus peab üldjuhul juhtima poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust ning esitada asjaolud ja tõendid. Praegu on kohus andud
8(16)
taganemisavaldusele üllatusliku õigusliku hinnangu, sest hageja ise pole taotlenud tehingust taganemise avalduse lugemist tehingu tühistamise avalduseks.
37.Viide ebaseaduslikele ehitustöödele on väär ja täielikult põhjendamata. Nagu kostjad on korduvalt selgitanud, siis ei ole hageja teinud kinnistul ebaseaduslikke ehitustöid. Kõik kinnistul tehtud tööd (st pinnase koorimine juurdepääsutee rajamiseks ja võsa lõikamine) on tehtud kooskõlas vastavate õigusaktidega. Kohus on ignoreerinud kostjate esitatud tõendeid ja selgitusi ning on täiesti põhjendamatult otsuse punktis 30 viidanud, et alustatud on ehitustöödega, milleks puudub vajalik dokumentatsioon. Isegi, kui kinnistul oleks tehtud mingeid töid, milleks oleks vaja olnud ehitus või muud luba, siis jääb maakohtu otsusest arusaamatuks, kuidas see peaks tooma kaasa lepingu tühistamise.
38.Kuna leping kehtib (see ei ole tühistatav ja sellest ei ole taganetud), siis on kohus valesti mõistnud kostjatelt välja kinnistu müügihinna, kahjunõude, intressi ja viivised ning otsus tuleks tervikuna tühistada kõikides punktides.
39.Kostjad on seisukohal, et leping on kehtiv ning hagejal puudub õigus nõuda kostjatelt mistahes hüvitise väljamõistmist. Kohus on leidnud otsuse punktis 54, et kui kostjad oleksid täitnud oma teavitamiskohustust ja vältinud hageja eksimust ei oleks hageja pidanud [..] kandma täiendavaid kulutusi. Esiteks ei ole kohus isegi tuvastanud, et kas ja missugust teavitamiskohustust kostjad väidetavalt rikkusid ja otsusest jääb arusaamatuks, millest kostjad oleksid kohtu arvates pidanud hagejat teavitama.
40.Teiseks, isegi kui müügileping oleks tühistatud (millega kostjad ei nõustu), siis on hagi punktis 16 nimetatud kulude hüvitamine Ehitusload & Kasutusload OÜ-le igal juhul välistatud, sest hagi lisas 22 nimetatud kulude tegelik kandmine ei ole tõendatud ja jääb arusaamatuks, milliste kuludega on üldse tegu
41.Kohus on kostjalt I ja kostjalt II välja mõistnud intressi alates 11.03.2020 kuni 19.06.2020 kokku summas 2185,57 eurot (resolutsiooni punkt 6). Kostjad on seisukohal, et selliselt intressi väljamõistmine on põhjendamatu. a) Esiteks, kohus on märkinud otsuse punktis 65, et mõistab intressi välja kuni lepingust taganemise päevani, mis on vastuolus maakohtu kõigi varasemate otsustustega, mille kohaselt on hageja esitanud 19.06.2020 lepingu tühistamise avalduse. a) Teiseks, müügileping on kehtiv, mistõttu on intressi nõue täielikult põhjendamatu. b) Kolmandaks on intressi väljamõistmine igal juhul võimatu, sest seadusest (VÕS § 94) tulenev intressimäär, millele hageja tugineb, on null protsenti. VÕS § 94 lg 1 sätestab, et: „Kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär,“ Nimetatud intressimäär on 0% ja seega ei saaks hagejal ka teoreetiliselt olla kostjate vastu rahalist intressinõuet.
42.Kohus on kostjalt I ja kostjalt II välja mõistnud viivise. Kuivõrd müügileping on kehtiv, siis on viivise nõuded täielikult põhjendamatud.
43.Vastuhagi. Kuivõrd kohus on valesti leidnud, et müügileping on tühine, siis on väär ka vastuhagi rahuldamata jätmine. Kostjad jäävad oma vastuhagi juurde ning paluvad selle rahuldada maakohtu menetluses esitatud põhjendustel.
44.Maakohtu otsuse resolutsioon ei ole täidetav ja see on vastuolus otsuse põhjendava osaga TsMS § 442 lg 4 teise lause järgi peab otsuse resolutsioon olema selgelt arusaadav ja täidetav. Puudub puudutatud isiku nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks. Otsuse punktis 44 on kohus õigesti viidanud KRS § 341 lg-le 1. Puudutatud isikuks käesoleva sätte mõttes on hageja, kelle omanikukanne lepingu tühistamise või sellest taganemise tulemusel kinnistusraamatust kustutada tuleks. Kohus on aga otsusega asendanud hoopis kostja I ja kostja II nõusolekud kinnistusraamatu kande muutmiseks (otsuse punkt 47, resolutsiooni punkt 4), kes ei ole puudutatud isikud.
9(16)
45.Kohus ei ole resolutsiooni märkinud kostja intressinõude rahuldamata jätmist. Hagi leheküljel 12 punktis 7 nõudis hageja intressi kahjuhüvitiselt. Otsuse punktis 73 on kohus jätnud intressinõude rahuldamata, kuid ei ole sellekohast otsustust resolutsiooni märkinud.
VASTUS KAEBUSELE
46.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
47.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab et maakohtu otsus tuleb tühistada osaliselt, osas, milles maakohus rahuldas hagi, tühistas otsuse resolutsiooniga hageja ja kostja I ja kostja II vahel sõlmitud notariaalse kinnistu müügilepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse, milles kohustati kostjat I ja kostjat II andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa 24882701 teises jaos omanikukande kustutamiseks Turismiinfo OÜ kohta ja asendati vastav nõusolek kohtuotsusega, mõisteti kostjatelt I ja II välja solidaarselt hageja kasuks välja kahju hüvitis 506,01 eurot ületavas osas ja vastavalt viivis, mõisteti kostjatelt I ja II välja solidaarselt hageja kasuks intress summalt 99 000 eurot ning menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt, mõista kostjatelt I ja II välja solidaarselt hageja kasuks kahju hüvitis 506,01 eurot ja vastavalt viivis, jätta rahuldamata hageja intressinõuded, anda uus menetluskulude jaotus, täpsustada resolutsiooni ja määrata osaliselt täitmise kord. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.
48.Asja materjalidest nähtub järgnev: -Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt kanti X ja Y Tallinna linnas Haaberstis Rannamõisa tee 14G asuva kinnistu omanikena kinnistusraamatusse 20.12.2016. -Kinnistusraamatu järgi oli eelnimetatud kinnistu sihtotstarve tootmismaa 100%. -Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt saadeti Yle 21.04.2017 kiri nr 3-3/850-3 selle kohta, et kinnistu Rannamõisa tee 14g puhul on tegemist asumisisese rohealaga, kus üldplaneeringu kohaselt võivad paikneda mänguväljakud ja lemmikloomade jalutusplatsid ning üksikud väiksemad puhke- ja spordirajatised, mis on mõeldud avalikuks kasutamiseks ja kinnistut saab kasutada vaid roheala ja -koridori teenindavate funktsioonide tarbeks. -11.03.2020 sõlmisid X (kostja I), Y (kostja II) (edaspidi koos ka müüjad), RUGGES OÜ (kostja III) ja Turismiinfo OÜ (hageja; edaspidi ka ostja) müügilepingu, mille kohaselt kostjad I-II müüsid hagejale Haaberstis Rannamõisa tee 14g asuva hoonestamata kinnistu pindalaga 3530 m2, sihtotstarve tootmismaa 100%. -X ega ka Y ei teavitanud hagejat enne müügilepingu sõlmimist Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt Yle 21.04.2017 saadetud kirja nr 3-3/850-3 sisust. -19.06.2020 saatis hageja kostjale müügilepingust taganemise teate. 30.06.2020 taganes hageja lepingust notariaalselt. Mõlemad avaldused on müüjate poolt kätte saadud.
49.Apellatsioonimenetluses on poolte vahel jätkuvalt vaidlus selle, kas poolte vahel sõlmitud müügileping on kehtiv. Maakohus leidis, et tehing tehti olulise eksimuse mõjul, tühistati ja on seega kehtetu algusest peale. Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuse väitega, et kuna hageja hagi aluseks esitatud asjaolude kohaselt ja esimese alternatiivina esitatud nõudena tugines hageja sellele, et pooltevaheline leping ei kehti, kuna ta on lepingust taganenud, siis oleks maakohus pidanud kõigepealt kontrollima hageja esimese alternatiivina esitatud nõude edukust. Ringkonnakohus osutab, et kui hageja on esitanud
10(16)
TsMS § 370 lg 2 järgi mitu alternatiivset nõuet ja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esmast nõuet ei rahuldata, ei saa kohus lahendada sellele järgnevaid nõudeid enne, kui on selge, et esmast nõuet ei rahuldata. Käesolevas asjas nähtuvalt tugines hageja esmalt lepingust taganemisele ning seejärel alternatiivselt lepingu tühistamisele. Õige on seejuures ka apellatsioonkaebuse väide, et maakohus on hageja taganemisavalduse (taganemisavaldusi) ekslikult lugenud tühistamisavalduseks, sest sellele ei ole hageja asjas tuginenud. Kuna maakohus ei arvestanud hageja järjestatud nõudeid, siis rikkus ta menetlusõiguse norme. Arvestades, et maakohtu menetluses on hageja esitatud esimese alternatiivina esitatud nõude asjaolud esile toodud ja kostja neile vastanud, siis saab ringkonnakohus maakohtu menetlusliku minetuse kõrvaldada.
50.Lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (vt ka VÕS § 118, § 188 lg 1) kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, st taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes.
51.Asjas ei vaielda selle üle, et kostjad on hageja taganemisavaldused kätte saanud. Maakohtus asusid kostjad seisukohale, et kuna hageja teavitas alles 19.06.2020 taganemisavalduses kinnistu puudustest, st rohkem kui 3 kuud peale müügilepingu sõlmimist, on mõistlik aeg taganemiseks möödunud.
52.Ringkonnakohus kostjate seisukohaga ei nõustu. Müügileping sõlmiti 11.03.2020, hageja taganes müügilepingust 19.06.2020. Lepingust taganema õigustatud lepingupool kaotab VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi õiguse lepingust taganeda, kui ta ei esita taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Riigikohus on varem leidnud, et lepingust taganemiseks ettenähtud mõistliku aja tuvastamine on kohtu diskretsiooniotsustus (vt Riigikohtu 17. detsembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-157-12, p 16). Esiteks toob ringkonnakohus esile, et kostjad on ekslikult arvutanud VÕS § 118 lg 1 p 1 järgset tähtaega kinnistu müügilepingu sõlmimise hetkest, kuigi nimetatud norm sätestab tähtaja algusena puudusest teadasaamise või teada saamise pidamise aja. Teiseks osutab ringkonnakohus, et lepingust taganemise mõistlik aeg VÕS § 118 lg 1 p 1 tähenduses ei või olla vähemalt üldjuhul lühem kui tehingu eksimuse või pettuse tõttu tühistamise tähtaeg TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt, st kuus kuud alates pettusest, eksimusest, seega taganemise alusest teadasaamisest. See kehtib siiski juhul, mil mõlema kujundusõiguse teostamise eeldused on põhimõtteliselt täidetud, st lepingupoolel on õigus valida, kas ta taganeb lepingust või tühistab selle. Asjas tuleb arvestada ka seda, et peale müügilepingu sõlmimist kuulutas Vabariigi Valitsus välja eriolukorra koroonaviiruse levikuga seoses, mistõttu oli kinnistu kasutamiseks ettevalmistuste tegemine, sh asjakohase teabe saamine kohalikult omavalitsuselt mõnevõrra piiratum. Lisaks nähtub asjas, et hageja pöördus kostja II poole 2020 .a kevadel korduvalt, et kostja II saadaks talle kinnistuga seotud dokumente (tlk 22 pöördel ja tlk 23). Kostja II seda ei teinud. Eeltoodu alusel on ringkonnakohus seisukohal, et hageja ei ole ületanud taganemise mõistlikku tähtaega.
53.Lepingupool võib VÕS § 116 lg 1 järgi lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. VÕS § 116 lg 2 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist mh järgmistel juhtudel: kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, v.a juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud (p 1); kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu (p 3); teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida (p 5). 11(16)
54.Käesoleval juhul tugines hageja mh sellele, et lepingueelsete läbirääkimiste käigus ei avaldanud kostjad talle, et ostetava kinnistu kasutamine võib olla seotud piirangutega. Maakohus asus seisukohale, et müüja kostja II rikkus VÕS §-s 6 ja VÕS §-s 14 sätestatut. Apellatsioonkaebuse kohaselt tegi maakohus üllatusliku otsuse viidates VÕS § 6 ja VÕS § 14 rikkumistele, kuivõrd hageja ei ole VÕS § 6 ega § 14 alusel kostjate vastu mitte ühtegi nõuet esitanud. Ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väitega ei nõustu. Asjast nähtub, et hageja on hagiavalduse p-s 8 ja 10 esile toonud, et kostjad varjasid enne müügilepingu sõlmimist, et ostetava kinnistu kasutamine on üldplaneeringu järgi piiratud. Konkreetselt VÕS § 6 ja § 14 rikkumistele on hageja tuginenud nii hagi p-s 19 kui ka VÕS § 14 rikkumistele 30.03.2021 menetlusdokumendi p-des 10 ja 11. Kostjad on saanud hageja väidetele vastata ja mh teinud seda 14.04.2021 menetlusdokumendi p-s 8 (tlk 117).
55.VÕS § 14 lg-st 2 tulenevalt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, millest teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Lisaks kohaldub lepingueelsetel läbirääkimistel tekkivale teavitamiskohustusele tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 95, mille järgi on tehingu pool kohustatud enne tehingu tegemist teatama teisele poolele asjaolud, mis teisele poolele on ilmselt tähtsad. Kolleegiumi hinnangul oli müüjatele enne müügilepingu sõlmimist teada piirangud seoses kinnistu kasutamiseks tootmismaana, kuigi kinnistu sihtotstarve oli kinnistusraamatu järgi sellisena kajastatud. Asjas on tõendatud, et Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt saadeti Yle 21.04.2017 kiri nr 3-3/850-3 selle kohta, et kinnistu Rannamõisa tee 14g puhul on tegemist asumisisese rohealaga, kus üldplaneeringu kohaselt võivad paikneda mänguväljakud ja lemmikloomade jalutusplatsid ning üksikud väiksemad puhke- ja spordirajatised, mis on mõeldud avalikuks kasutamiseks ja kinnistut saab kasutada vaid roheala ja -koridori teenindavate funktsioonide tarbeks. See teave oli aga käesoleval juhul asjaoluks, mille vastu oli ostjal äratuntav oluline huvi ning millest oleks tulnud müüjatel ostjat teavitada lepingueelsete läbirääkimiste käigus ilma, et ostja peaks selle kohta küsima. Müüjad jätsid info avaldamata. Vastupidi müügilepingu p-s 2.1.3 avaldasid müüjad, et neile teadaolevalt ei kehti lepingu eseme suhtes mingeid käesolevas lepingus nimetamata piiranguid.
56.Riigikohus on lepingueelset teavitamiskohustust analüüsinud (vt nt Riigikohtu
19.novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 14; 5. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-13, p 14; 18. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-171-14, p 12) ja leidnud, et kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub pärast lepingu sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu sõlmimist. Ka VÕS § 14 lg 2 esimeses lauses sätestatud kohustuse rikkumine võimaldab lepingupoolel lepingust taganeda. Kuna käesolevas asjas on tõendatud, et müüjad rikkusid lepingueelset teavitamiskohustust, tegemist oli olulise rikkumisega ning selle rikkumise tagajärjel jäi ostja ilma sellest mida ta õigustatult lepingust lootis, samas müüjad oleksid pidanud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette nägema, vähemalt müüjatele sarnane mõistlik isik oleks ringkonnakohtu hinnangul seda tagajärge samadel asjaoludel ette näinud, siis tuleb asuda seisukohale, et hageja lepingust taganemine oli põhjendatud ja tõi kaasa õigusliku tagajärje.
57.Käesolevas asjas on poolte vahel vaidlus ka selles, kas hageja teavitas müüjaid, et ta soovib ostetud kinnistut hakata kasutama tootmistegevuseks ehk merekonteinerite rentimise platsina. Ringkonnakohus on seisukohal, et kuigi hageja müügilepingust taganemine tõi kaasa õiguslikud tagajärjed, hoolimata sellest, kas hageja väidetud infovahetus toimus või mitte, võib asjas esitatud tõendeid analüüsides jõuda järeldusele, et hageja väidetu on
12(16)
veenev. Hageja tõi asjas esile, et ta avaldas kostjale II oma tegevusplaanid kinnistuga seoses ning selle kohta avaldas kostja II, et tema arvates võib olla taoline tegevus võimalik, kuna tema ise kavatses kasutada kinnistut seadmete rendiplatsina ning on teinud selleks ka vastavad ettevalmistused. Kuigi asjas puuduvad otsesed tõendid hageja ja kostja II jutuajamise ja info vahetamise kohta, nähtub asja materjalidele lisatud kostja II kui tellija poolt taotletud Rannamõisa tee 14g juurdepääsutee ehitusprojektist (tlk 56-60) projekteerijale avaldatu, mille järgi on kinnistule on kavandatud renditõstukite plats või taimede kasvatamine ja müük. Kuna juba mitu aastat enne hagejaga müügilepingu sõlmimist avaldas kostja II projekteerijale, et ta soovib kinnistul muuhulgas tegeleda renditõstukitega seotud äriga, siis on usutav, et seda avaldas kostja II ka hagejale. Ringkonnakohus leiab, et hageja väidetud infovahetuse toimumisele lisab veenvust ka see, et kinnistule oli poolte vahel sõlmitud müügilepingu hetkeks rajatud tee ning pinnas kooritud (tlk 20-21), mis toetas hageja usku, et müüjate poolt või vähemalt kostja II poolt on kogu info talle kinnistu kohta esitatud. Kuna müüjate poolt müügilepingu oluline rikkumine on tõendamist leidnud, puudub vajadus analüüsida teisi hageja poolt esile toodud asjaolusid müügilepingu rikkumise kohta.
58.Kostjad on asjas esile toonud, et hageja oleks pidanud ise enne müügilepingu sõlmimist välja selgitama, kas tema planeeritud tegevus on kinnistul võimalik. Ringkonnakohus leiab, et osaliselt on müüjate seisukohad põhjendatud. Hageja, teades, et lepingu eseme suhtes detailplaneeringut ei ole algatatud, vastavalt lepingu p-le 2.1.5 oleks pidanud ise olema ka hoolikam ning maa-ala, kus asub ostetav kinnistu, üldplaneeringut kontrollima. See asjaolu, et hageja seda ei teinud ei välista aga müüjate kohustust teavitada ostjat kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Käesolevas asjas on tõendatud, et nii enne lepingu sõlmimist kui ka lepingus endas kinnitasid müüjad, et hagejal piirangud kinnistu kasutamiseks tootmismaana puuduvad.
59.Käesoleval juhul ei pidanud hageja andma müüjatele täiendavat tähtaega enne taganemist, kuna tegemist ei olnud kõrvaldatavate puudustega. Selle üle asjas ka ei vaielda.
60.VÕS § 189 lg 1 esimese lause kohaselt võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist (või üleantu väärtuse hüvitamist VÕS § 189 lg 2 järgi) ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Praegusel juhul ei ole kostjad nõudnud hagejalt kinnisasja tagasi, kuid hageja ise on esitanud nõuded vastavate tahteavalduste tegemiseks, sh nähtub nõuetest, et hageja omanikukanne kinnistu suhtes tuleb kustutada. Ringkonnakohtu arvates tuleb vastavate tahteavaldustega seotud asjakohased haginõuded rahuldada. KRS § 341 lg-e 1 järgi on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Puudutatud isikuks nimetatud sätte mõttes on käesoleval juhul hageja, kelle omanikukanne lepingust taganemise tulemusel kinnistusraamatust kustutada tuleks. Nõustuda tuleb apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus on otsusega ebaõigesti asendanud senise omanikukande kustutamise tahteavalduse hageja asemel hoopis kostja I ja kostja II tahteavaldustega. Seega tuleb maakohtu otsust selles osas muuta.
61.VÕS § 189 lg 1 teise lause järgi peavad lepingupooled täitma taganemisest tulenevad kohustused ühel ajal, kusjuures vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. Sama lõike kolmanda lause järgi tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi raha saamisest alates. Eeltoodust tulenevalt peavad müüjad tagastama hageja makstud ostuhinna koos sellelt arvestatud intressiga VÕS §-s 94 sätestatud määras. Apellatsioonkaebuses toovad kostjad esile, et intressi väljamõistmine on igal juhul võimatu, sest VÕS § 94 lg 1 sätestab, et: kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks 13(16)
poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär, ning kuna nimetatud intressimäär on 0% ei saaks hagejal ka teoreetiliselt olla kostjate vastu rahalist intressinõuet. Ringkonnakohus leiab, et kostjate apellatsioonkaebuse väited intressi ebaõige väljamõistmise osas on põhjendatud. Intressimääras pooled lepingus kokku ei leppinud, seega tuleb lähtuda VÕS § 98 lg-s 1 sätestatust. Võlaõigusseaduse § 94 lõike 1 kohaselt ja Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatava intressimäära alusel avaldatud intressimääraks oli alates 2020.a ja on käesoleva ajani 0,00%. Seega on maakohus ebaõigesti hageja intressinõude müügisummalt rahuldanud.
62.Nõustuda tuleb ka apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus rahuldas ebaõigesti hagi tervikuna ja jättis otsuse resolutsioonis kajastamata müüjate vastu esitatud intressinõude rahuldamata jätmise kahjuhüvitiselt, kuigi otsuse põhjendavas osas on maakohus nimetatud intressinõude jätnud rahuldamata.
63.VÕS § 113 lg 1 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja nõuda võlgnikult rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Seega tagastamiskohustuse sissenõutavaks muutumisest asendub intressinõue VÕS §-s 113 ettenähtud viivisega. VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi loetakse viivise määraks sama seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Maakohus mõistis viivise välja tagastamisele kuuluvalt müügisummalt alates 20.06.2020 kuni hagi esitamiseni 06.11.2020 (summalt 99 000 eurot) 3029,51 eurot ja sealt edasi kuni müügisumma tasumiseni.
64.Kohustus muutub VÕS § 82 lg 7 järgi sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist või muul alusel võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust (VÕS § 82 lg 3). Kuna müügilepingust taganemisel tekkiva müügihinna tagastamise kohustuse täitmise tähtpäev ei ole kindlaks määratud, peab müüja VÕS § 82 lg 3 järgi täitma kohustuse ning ostja võib VÕS § 82 lg 7 kolmanda lause järgi nõuda selle kohustuse täitmist kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul. Seega muutub taganemise korral hageja nõue sissenõutavaks mõistliku aja jooksul pärast lepingust taganemist (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 20. aprilli 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-09, p 10). Käesoleval juhul ei ole apellatsioonkaebuses viivise summaarsele arvestusele vastu vaieldud, väidetud on vaid, et kuna müügileping kehtib, siis on viivisenõue põhjendamatu. Kooskõlas TsMS §-ga 367 võib hageja esitada viivisenõude, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Seega on ka edasiulatuva viivisenõude rahuldamine põhjendatud.
65.Hageja nõudis asjas ka kahju hüvitamist ning maakohus rahuldas hagi, mõistes kostjalt I ja II välja hageja kasuks kahjuhüvitise 2006,01 eurot.
66.Hageja võib nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 127 alusel müüjatelt kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised eeldused (vt selle kohta nt Riigikohtu 21. oktoobri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-15, p 11): • müüjad on kohustust rikkunud (VÕS § 115 lg 1); • müüjad vastutavad kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1); 14(16)
• hagejale on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); • kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); • rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
67.Lepingueelse teavitamiskohustuse rikkumisel, mis mõjutas oluliselt lepingu sõlmimise otsust, tuleb ostja VÕS § 127 lg 1 järgi kahju hüvitise maksmise kaudu paigutada olukorda, kus ta oleks olnud kohustuse rikkumiseta. Seega tuleb käesoleval juhul ostja paigutada olukorda, kus ta oleks olnud, kui ta ei oleks lepingut sõlminud, st hüvitada tuleb nn usalduskahjuna eelkõige lepingu sõlmimiseks tehtud kulutused. Arvestades, et müüjate kohustuse rikkumine on tuvastatud, rikkumine vabandatav ei ole, hagejale on tekkinud notari tasu ja tasutud riigilõivu näol kahju, müüjate rikkumine põhjustas nimetatud kahju, samuti on kahju hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga, siis mõistis maakohus õigesti välja müüjatelt hageja kasuks tasutud notaritasude ja riigilõivu katteks hüvitise 225,10 +170,91+ 110=506,01 eurot.
68.Apellatsioonkaebuses leiavad kostjad, et neil on põhjendamatult välja mõistetud 1 500 eurot, mille hageja pidi tasuma Ehitusload&Kasutusload OÜ-le. Maakohus leidis, et nimetatud kahju hüvitamise nõue on põhjendatud, kuna hageja selgituste kohaselt oli nimetatud äriühingu poole pöördumine vajalik, et kooskõlastada Tallinna linnaga kinnistule ehitamist. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on ebaõigesti müüjatelt hageja kasuks 1500 eurot kahjuhüvitisena välja mõistnud. Juba maakohtus esitasid müüjad vastuväited, et nimetatud kahjuhüvitise nõue on tõendamata (tlk 52 pöördel). Asjas on esitatud arve summas 1500 eurot viitega kooskõlastuste läbiviimine ja eskiisi koostamine Rannamõisa tee 14g, Tallinn. Asjas ei ole esitatud tõendieid, et arve esitanud äriühing vastava dokumentatsiooni koostas, see kohalikule omavalitsusele esitati või, et selle esitamine oli üldse vajalik ning tõendamata on ka arve tasumine. Ringkonnakohus leiab kokkuvõtvalt, et kahju hüvitamise nõue 1500 euro ulatuses on tõendamata ning tuleb jätta rahuldamata.
69.Maakohus mõistis kahjuhüvitiselt välja viivisenõude alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse jõustumiseni ja sealt edasiulatuvalt seadusjärgses määras. Viivise väljamõistmine on ringkonnakohtu arvates põhjendatud, kuid korrigeerida tuleb eeltoodust tulenevalt kahjuhüvitise summat, millelt viivis välja mõistetakse.
70.Kuna hageja lepingust tagnemine tõi kaasa õiguslikud tagajärjed, rahuldas maakohus põhjendatult hageja tuvastusnõude kostja II vastu ning sellest tulenevalt jättis maakohus õigesti ka vastuhagi rahuldamata.
71.Lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool VÕS § 189 lg 1 esimese lause järgi nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist, kui ta tagastab kõik üleantu, st taganemisega muutub lepingujärgne võlasuhe tagasitäitmise võlasuhteks (vt ka Riigikohtu 19. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-06, p 27). Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled VÕS § 189 lg 1 teise lause järgi täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. Selliselt tagatakse, et pool, kellelt taganemise tõttu lepingu alusel üleantu tagastamist nõutakse, ei satuks saadu väljaandmisega ebasoodsasse olukorda seeläbi, et tema enda vastunõude täitmine ei oleks tagatud.
72.Müüjad palusid juhul, kui kohus peaks leidma, et hageja on müügilepingust kehtivalt taganenud kindlaks määrata otsuse täitmise kord selliselt, et kostjatel on kohustus tagastada hagejale kinnistu müügihind üksnes tingimusel, et hageja annab nõusoleku kinnistusraamatust oma omanikukande kustutamiseks ja uue omanikukande tegemiseks.
15(16)
Maakohus otsuses täitmise korda kindlaks ei määranud. Ringkonnakohtus toimunud istungil avaldas hageja, et enne müüjatele vastava nõusoleku andmist soovib ta, et müügisumma on vähemalt notari kontole deponeeritud. Ringkonnakohus leiab, et müüjate soovitud viisil täitmise korra kindlaksmääramisel satuks hageja saadu väljaandmisega ebasoodsasse olukorda seeläbi, et tema enda vastunõude täitmine ei oleks tagatud, mistõttu selliselt ei ole võimalik täitmise korda määrata. Kuna aga asjas palutakse täitmise kord määrata, siis tuleb täitmise kord määrata õiglaselt, st selliselt, et ka hageja ei satuks omandi kaotamisel ebasoodsasse olukorda, st olukorda, kus temale müügisumma tagastamine ei ole tagatud.
73.TsMS § 442 lg 8 viimase lause järgi ei pea alternatiivse nõude rahuldamisel teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Kuna järjestatud alternatiivsete nõuete korral saab kohus jätta põhjendamata nende nõuete rahuldamata jätmise, mis järgnevad rahuldatud nõudele puudub käesolevas asjas vajadus hageja alternatiivse nõude käsitlemiseks, hageja põhinõue, mis tugineb müügilepingust taganemisele tuleb rahuldada, siis puudub vajadus hageja alternatiivsel alusel esitatud nõuet käsitleda.
74.Maakohus määras põhihagi hinnaks 106 221,09 eurot ja vastuhagi hinnaks 1 746,82 eurot. Vastuhagi hind on määratud õigesti. TsMS § 137 lg 11 järgi muudab ringkonnakohus põhihagi hinda, kuna maakohus on selle valesti määranud. Arvestades esitatud nõudeid on põhihagi hinnaks 114 301,57 eurot. Menetluskulude jaotus
75.Kuna lõppkokkuvõttes tuleb hagi ja apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt, siis arvestades hagi ja kaebuse rahuldatud ja rahuldamata osa ning menetluse asjaolusid, tuleb jätta Turismiinfo OÜ menetluskulud seoses Turismiinfo OÜ hagiga maakohtus 85 % ulatuses solidaarselt X, Y kanda ja 5% ulatuses Osaühingu RUGGES kanda, ülejäänud poolte menetluskulud nende endi kanda. X, Y ja Osaühingu RUGGES vastuhagiga seotud Turismiinfo OÜ menetluskulud maakohtus jätta solidaarselt X, Y ja Osaühingu RUGGES kanda, vastuhagejate menetluskulud maakohtus jätta nende endi kanda. Turismiinfo OÜ menetluskulud apellatsioonimenetluses jätta 85 % ulatuses solidaarselt X, Y kanda ja 5% ulatuses Osaühingu RUGGES kanda, ülejäänud poolte menetluskulud nende endi kanda.
76.Rahaliselt määrab menetluskulud kindlaks maakohus lähtudes TsMS § 177 lg 1 p-s 2 sätestatust.
/allkirjastatud digitaalselt/
16(16)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.