Turismiinfo OÜ hagi X, Y, Osaühing RUGGES vastu müügilepingu tagasitäitmise, kahju hüvitamise, viivise ja intressi tasumise nõudes ja X, Y, Osaühing RUGGES vastuhagi Turismiinfo OÜ vastu võla nõudes
Tsiviilasja hind
Hagihind 106 221,09 eurot; vastuhagi hind 1746,82 eurot Hageja/vastuhagis kostja: Turismiinfo OÜ registrikood 12014763; Hageja/vastuhagis kostja lepinguline esindaja: Ilmar Kikkas SAK Fondi jurist, J. Vilmsi 47, Tallinn 10126, e-post: xxx, tel: xxxxxx; Kostja 1/vastuhagis hageja 1: X, isikukood xxxxxxxxxxx; Kostja 2/vastuhagis hageja 2: Y, isikukood xxxxxxxxxxx; Kostja 3/vastuhagis hageja 3: Osaühing RUGGES, registrikood 10364163, Mustamäe tee 44a, Tallinn, epost xxx; Kostjate/vastuhagis hagejate lepingulised esindajad: vandeadvokaadid Liis Könn, Mailis Meier, Ellex Raidla Advokaadibüroo, e-post: [email protected]; [email protected]
Menetlusosalised ja nende esindajad
Viimase kohtuistungi toimumise aeg 22.04.2021
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Turismiinfo OÜ hagi X, Y ja Osaühing RUGGES vastu.
2.Tühistada 11.03.2020 hageja ning kostja 1 ja kosta 2 vahel sõlmitud notariaalne kinnistu müügileping, asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus.
3.Kustutada hageja omanikukanne Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosas nr 24882701 teises jaos ja taastada endine kanne ning kanda X ja Y ühisomanikena Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 24882701 teise jakku.
4.Kohustada kostjat I ja kostjat II andma nõusolek kinnistu aadressil Rannamõisa tee 14g, Tallinn, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 24882701, teise jao omanikukande, mille kohaselt on omanikuna märgitud Turismiinfo OÜ, muutmiseks (kustutamiseks ja uue kande tegemiseks) selliselt, et kinnistu registriossa nr 24882701 II jakku kantakse ühisomanikena X ja Y. Asendada eelmises lauses märgitud nõusolek käesoleva kohtuotsusega.
5.Välja mõista kostjalt I ja kostjalt 2 solidaarselt hageja kasuks müügilepingu alusel üleantu summas 99 000 eurot.
6.Välja mõista kostjalt I ja kostjalt II solidaarselt intress alates 11.03.2020.a. kuni 19.06.2020.a. summalt 99 000 eurot kokku summas 2185,57 eurot.
7.Välja mõista kostjalt I ja kostjalt II solidaarselt viivised alates 20.06.2020.a. kuni hagi esitamiseni 06.11.2020.a. summalt 99 000 eurot summas 3029,51 eurot ja edaspidi võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses kuni kohtuotsuse täitmiseni.
8.Välja mõista kostjatelt X, Y solidaarselt hageja Turismiinfo OÜ kasuks kahjuhüvitis summas 2006,01 eurot.
9.Välja mõista kostjalt I ja kostjalt II solidaarselt hageja kasuks viivis kahjuhüvitise summalt 2006,01 eurot alates hagi esitamisest 06.11.2020 kuni kohtuotsuse jõustumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
10.Välja mõista kostjalt I ja kostjalt II solidaarselt viivised kahjuhüvitise summalt 2006,01 eurot alates kohtuotsuse jõustumisest kuni tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määral.
11.Tuvastada, et hageja ja kostja III vahel puudub kohustus kinnistu elektriga liitumistoimingute lõpuni viimiseks ja selle eest tasumise kohustus summas 1560 eurot.
12.Jätta X, Y ja Osaühing RUGGES vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud Jätta menetluskulud solidaarselt kostjate X, Y ja Osaühing RUGGES kanda. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
ASJAOLUD
2/12
1.Turismiinfo OÜ hagi X, Y, Osaühing RUGGES vastu müügilepingu tagasitäitmise, kahju hüvitamise, viivise ja intressi tasumise nõudes ja X, Y, Osaühing RUGGES vastuhagi Turismiinfo OÜ vastu võla nõudes.
HAGEJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
2.11.03.2020 sõlmisid X (kostja I), Y (kostja II), RUGGES OÜ (kostja III) ja Turismiinfo OÜ (hageja) müügilepingu, mille kohaselt kostjad I-II müüsid hagejale Haaberstis Rannamõisa tee 14g asuva hoonestamata kinnistu (müügileping). Müügilepingu punkti 3.5 järgi kohustus hageja hüvitama kostjatele kinnistu elektriliitumisega seotud kulud ning tasuma selleks kostjale III 1560 eurot. Kostjad andsid kinnistu hagejale üle ja 12.03.2020 kanti hageja kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna.
3.19.06.2020 saatis hageja kostjale müügilepingust taganemise teate. Hageja väitis, et kinnistu ei vasta lepingule, sest hageja on avastanud, et kinnistule ei saa ehitada hageja soovitud hooneid. Kostjad vaidlesid taganemise avaldusele vastu ja selgitasid, et müügileping ei sisalda ühtegi tingimust selle kohta, et kinnistule peaks saama spetsiifilisi hooneid ehitada.
4.30.06.2020 edastas hageja kostjatele korduva avalduse müügilepingust taganemiseks, millele kostjad 06.07.2020 taaskord vastu vaidlesid.
5.06.11.2020 esitas hageja kostjate vastu hagi paludes kohtul:
5.1.Kohustada kostjaid I ja II tagastama hagejale tema poolt lepingu alusel üleantu summas 99 000 eurot; või alternatiivselt: Tühistada 11.03.2020 poolte vahel sõlmitud notariaalne kinnistu müügileping, asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus ning kohustada kostjaid tagastama hagejale müügilepingu alusel üle antu summas 99 000 eurot.
5.2.Kustutada hageja omanikukanne kinnistu registriosas nr 24882701 teises jaos ja taastada endine kanne nimelt kanda X ja Y ühisomanikena Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 24882701 teise jakku.
5.3.Kohustada kostjaid I ja II andma nõusolek (Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) kinnistu aadressil Rannamõisa tee 14g, Tallinn, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 24882701, teise jao omanikukande, mille kohaselt on omanikuna märgitud Turismiinfo OÜ, muutmiseks (kustutamiseks ja uue kande tegemiseks) selliselt, et kinnistu registriossa nr 24882701 II jakku kantakse ühisomanikena X ja Y. Tuvastada, et kohtuotsus asendab Xi, Yi tahteavaldust kinnistusraamatu vastava kande tegemisel.
5.4.Välja mõista kostjatelt I ja II intress alates 11.03.2020.a. kuni 19.06.2020.a. (lepingust taganemise päevani), mis määral lepingu alusel üleantavas summast 99 000 kokku summas 2185,57 eurot.
5.5.Välja mõista kostjatelt I ja II viivised alates 20.06.2020.a. kuni hagi esitamiseni 06.11.2020.a. summas 3029,51 eurot ja edaspidi võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses kuni kohtuotsuse täitmiseni.
5.6.Välja mõista kostjatelt X, Y solidaarselt hageja Turismiinfo OÜ kasuks kahjuhüvitis summas 2006,01 eurot.
5.7.Välja mõista kostjatelt I ja II intress kahjuhüvitise summalt 2006,01 eurot alates hagi esitamisest 06.11.2020 kuni kohtuotsuse jõustumiseni intressimääral vastavalt VÕS § 94 lg 1 ettenähtud määral. 3/12
5.8.Välja mõista kostjatelt I ja II viivised kahjuhüvitise summalt 2006,01 eurot alates kohtuotsuse jõustumisest kuni tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määral.
5.9.Tuvastada, et hageja ja kostja III vahel puudub kinnistu elektriga liitumistoimingute lõpuni viimiseks ja tasumise (summas 1560 eurot) kohustuse puudumine. 5.10.Jätta kõik menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. 5.11.Märkida menetluskulude kindlaks määramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
6.Hageja esitas 19.04.2021 seisukoha, milles täpsustas, et kohtuvaidluse esemeks ei ole müügileping, kui müügitehingut kajastav dokument, vaid viis, kuidas kostja II - Y lepingueelsete läbirääkimiste käigus N. V. pettusega lepingu sõlmimisele kallutas. Müügilepingu tühistamine ja tagasitäitmine on kohtuvaidluse eesmärk ja hagi nõue. Kostja II jättis nii oma ütluste kui tegudega enne lepingu sõlmimist teadlikult ja tahtlikult hagejale mulje, et müügieseme näol on tegemist krundiga, millele saab ehitada, väites, et kõik selleks vajalikud load ja kooskõlastused on tal olemas, mis ei vastanud tegelikkusele. Hageja jäi kostja II kinnitusi uskuma ja omandas kostja II poolt moonutatud ettekujutuse tõttu tegelikest asjaoludest, ehk pettuse tagajärjel 99 tuhande euro eest tema jaoks täiesti väärtusetu kinnistu.
KOSTJA VASTUVÄITED
7.Kostjad vaidlevad hagile täies ulatuses vastu.
8.Kostjate arvates on hageja müügilepingust taganemise avaldused on tühised ja tagajärjetud. Puudub alus müügilepingu tühistamiseks. Kostjad on hagejale müünud hoonestamata ehitusloata kinnistu andmata ühtegi lubadust ehitusõiguse kohta. Kostjad ei ole müügilepingut rikkunud isegi siis, kui peaks olema õige hageja väide, et kinnistule ei saa ehitada.
9.Kuna taganemise eeldused ei ole täidetud, siis on taganemise avaldus tühine ning hagejal puudub õigus nõuda kostjatelt mistahes hüvitise väljamõistmist seoses müügilepingu sõlmimisega või sellest taganemisega ja hüvitise väljamõistmise nõue tuleks tervikuna jätta rahuldamata.
10.Samuti leiavad kostjad, et intressi maksmist ei saa nõuda. Selgusetuks jääb, mis summas, miks, millise perioodi eest või millise õigusnormi alusel hageja intressinõude esitab. Kui hageja peab tegelikult silmas viivist, mitte intressi, siis on see hageja nõue eelnimetatud põhjuste tõttu alusetu, sest hagejal ei ole kostjate vastu mingit nõuet, millelt viivist või intressi arvestada.
11.Kostja juhib tähelepanu asjaolule, et müügilepingu punktis 2.2.2 kinnitas hageja, et on vaadanud üle müüjate poolt esitatud dokumendid. Müügilepingu punktis 2.4 kinnitasid pooled, et on tutvunud lepingu sõlmimise aluseks olevate dokumentidega ega soovi täiendavate dokumentide esitamist. Kostjatel ei olnud seega müügilepingust tulenevalt kohustust rohkem mingisuguseid dokumente hagejale esitada. Kostjad on hagejale enne müügilepingu sõlmimist andnud üle kõik hageja poolt küsitud dokumendid. See tähendab, et vastupidiselt hageja väidetule ei ole kostjad infot varjanud.
12.Kostjad pole rikkunud lepingueelset teavitamiskohustust. Hageja viitab valesti, et kostjad on VÕS § 14 järgi rikkunud lepingueelset teavitamiskohustust avaldades hagejale ebaõiget informatsiooni või jättes teavitamata tähtsust omavatest asjaoludest. Esiteks ei
4/12
ole kostjad VÕS § 14 rikkunud. Hageja väited on tõendamata ja põhistamata. Teiseks, hageja ei ole VÕS § 14 alusel hagiavalduses esitanud ühtegi nõuet kostjate vastu ning seega pole VÕS § 14 ka asjakohane.
13.Kui hageja omandas enda väitel kinnistu mingiks spetsiifiliseks otstarbeks, siis on hageja ise olnud hooletu ja ei ole teinud piisavalt eeltööd, et pädevate asutustega eelnevalt konsulteerida, uurida üldplaneeringust võimalike piirangute olemasolu, teavitada kostjaid oma plaanidest kinnistuga ning lisada vastavad sätted müügilepingusse, et pooled asjaoludest üheselt aru saaksid – kostjad ei pea kandma riisikot hageja tegematajätmiste pärast.
KOSTJA VASTUHAGI NÕUE JA PÕHJENDUSED
14.Kostjad esitasid vastuhagi müügilepingu punktist 3.5 tuleneva võlgnevuse väljamõistmiseks.
15.Kostjad nõuavad hagejalt elektriliitumise kulude hüvitamist. Müügilepingu punktis 3.5 leppisid hageja (ostja) ja kostjad (müüjad) kokku, et hageja hüvitab kostjatele kinnistu elektriliitumise kulud ning tasub selleks kostjale III kokku 1560 eurot arve alusel. 24.06.2020 esitasid kostjad hagejale nimetatud elektriliitumise kulude kohta tasumiseks arve summas 1560 eurot ning nõudsid selle tasumist hiljemalt 29.06.2020. Samuti hoiatasid kostjad, et kui hageja kohustust tähtaegselt ei täida, lisandub põhinõudele alates 30.06.2020 viivis VÕS § 113 lg 1 määras. Hageja ei ole arvet tasunud ega elektriliitumise kulu hüvitanud käesoleva ajani.
HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE
16.Hageja vaidleb vastuhagile vastu. Hageja jääb haginõuete juurde. Kuivõrd hageja on kinnistu müügilepingust taganenud, ei ole tal põhjust vastuhagi rahuldada ja elektriliitumise kulusid kostjatele kuuluval krundil hüvitada.
KOHTU PÕHJENDUSED
17.Kohus, tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega ja hinnanud kõiki kogutud tõendeid ning kuulates pooled ära kohtuistungil leidis, et hagi kuulub rahuldamisele täielikult ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata.
18.Poolte vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle: 18.1.11.03.2020 sõlmisid X (kostja I), Y (kostja II), RUGGES OÜ (kostja III) ja Turismiinfo OÜ (hageja) müügilepingu, mille kohaselt kostjad I-II müüsid hagejale Haaberstis Rannamõisa tee 14g asuva hoonestamata kinnistu (müügileping). Müügilepingu punkti 3.5 järgi kohustus hageja hüvitama kostjatele kinnistu elektriliitumisega seotud kulud ning tasuma selleks kostjale III 1560 eurot. Kostjad andsid kinnistu hagejale üle ja 12.03.2020 kanti hageja kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna. 18.2.19.06.2020 saatis hageja kostjale müügilepingust taganemise teate. Hageja väitis, et kinnistu ei vasta lepingule, sest hageja on avastanud, et kinnistule ei saa ehitada hageja soovitud hooneid. Kostjad vaidlesid taganemise avaldusele vastu ja selgitasid, et müügileping ei sisalda ühtegi tingimust selle kohta, et kinnistule peaks saama spetsiifilisi hooneid ehitada. 18.3.30.06.2020 edastas hageja kostjatele korduva avalduse müügilepingust taganemiseks, millele kostjad 06.07.2020 taaskord vastu vaidlesid. HAGI 5/12
19.Hageja leiab, et kostja II jättis nii oma ütluste kui tegudega enne lepingu sõlmimist teadlikult ja tahtlikult hagejale mulje, et müügieseme näol on tegemist krundiga, millele saab ehitada, väites, et kõik selleks vajalikud load ja kooskõlastused on tal olemas, mis ei vastanud tegelikkusele. Hageja jäi kostja II kinnitusi uskuma ja omandas kostja II poolt moonutatud ettekujutuse tõttu tegelikest asjaoludest, ehk pettuse tagajärjel 99 tuhande euro eest tema jaoks täiesti väärtusetu kinnistu.
20.Hageja hinnangul teadis Kostja II juba aastast 2017, et tema kavatsused ja alustatud tootmisotstarbelised tegevused on vastuolus kohaliku omavalitsuse nägemuse ja seisukohaga, kuid varjas seda lepingueelsetel läbirääkimistel hageja eest ja kallutas teda lepingut sõlmima ning 99 tuhande euroga tootmiseks tegelikult väärtusetut kinnistut ostma. Hageja esitas kohtule Linnapalaneerimise Ameti Haabersti ja Põhja-Tallinna osakonna detailplaneeringute teenistuse arhitekti M. S. 18.06.2020 kirja hagejale selle kohta, et Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt saadeti Yle 21.04.2017 kiri nr 3-3/8503 selle kohta, et kinnistu Rannamõisa tee 14g puhul on tegemist asumisisese rohealaga, kus üldplaneeringu kohaselt võivad paikneda mänguväljakud ja lemmikloomade jalutusplatsid ning üksikud väiksemad puhke- ja spordirajatised, mis on mõeldud avalikuks kasutamiseks ja kinnistut saab kasutada vaid roheala ja-koridori teenindavate funktsioonide tarbeks.
21.Hageja väitel kostja II kinnitas hagejale enne müügilepingu sõlmimist, et maa sihtotstarbeline kasutamine tootmismaana ja ka ehitustegevuseks on võimalik.
22.Kostjad leiavad, et nad ei ole müügilepingut rikkunud isegi siis, kui peaks olema õige hageja väide, et kinnistule ei saa ehitada.
23.Kohus leiab, et ei ole eluliselt usutav, et äriühing ostaks kinnistu, mida saab kasutada vaid roheala ja -koridori teenindavate funktsioonide tarbeks ja, et tootmismaad ostetakse ilma plaanita sinna midagi rajada. Kostjate väide, et nad ei ole müügilepingut rikkunud, ei ole asjakohane, sest hageja ei väidagi, et müügilepingut oleks rikutud. Hageja poolt toodud asjaoludest nähtub, et ta soovib lepingu tühistamist ja tagasitäitmist seetõttu, et kostja II kallutas lepingueelsete läbirääkimiste käigus N. V. pettusega lepingu sõlmimisele.
24.Võlaõigusseadus (VÕS) § 6 lõikest 1 lähtuvalt võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Lõikest 2 tuleneb, et võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.
25.VÕS § 14 lg 1 kohaselt lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud peavad mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Kui isikud esitavad üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad need olema tõesed. Lõike 2 kohaselt lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi.
26.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 56 lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse.
27.Kinnistusraamatusse kantud andmete kohasel on Rannamõisa tee 14g, Tallinn tootmismaa 100%.
6/12
28.Maakatastriseaduse § 181 lg 3 kohaselt tootmismaa on tootmiseesmärgil kasutatav maa. Tootmismaa on tootmis- ja tööstusehitiste alune ja neid ehitisi teenindav maa, sealhulgas: 1) põllu-, metsa-, jahi- ja kalamajandusehitiste maa; 2) sadamaehitiste maa, välja arvatud reisijate teenindamisega seotud ehitiste maa; 3) toodangu ladustamiseks ja transportimiseks vajalike ehitiste maa; 4) tehnorajatiste maa, mis moodustab iseseisva katastriüksuse, sealhulgas kütte-, vee-, gaasi- ja elektrivarustusega seotud ehitiste maa; 5) jäätmekäitlusehitiste alune maa, välja arvatud jäätmehoidla maa; 6) muu tootmisotstarbel kasutatav maa.
29.Kohus leiab, et kostja II väited ja teod ei lähtunud VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõttest ja § 14 lõikes 1 sätestatud nõudest mõistlikult arvestada üksteise huvide ja õigustega ning lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatavate andmete tõesuse nõudega ja lõikes 2 sätestatud kohustusega teatada teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi.
30.Kohus leiab menetluses esitatust lähtuvalt, et hageja tegi ostuotsustuse kostja II esitatud ebatõeste andmete ja seda tõesena paista laskvate tegude tulemusena. Pinnase koorimine, värskelt lõigatud võsa ja tehtud pinnasetööd loovad mulje, et kinnistu (krundi) omanik on alustanud ehitustegevust ja teeb seda tõenäoliselt seaduslikult - sellekohane vajalik dokumentatsioon on tal olemas ja korras. Krundi kasutuselevõtt ehituseks ilma seda eelnevalt võsast puhastamata ja pinnast koorimata ei ole mõistlikult võimalik.
31.Kohus leiab, et kostjad ei andnud hagejale tõest teavet ja kallutasid teda lepingueelsetel läbirääkimistel ebaõigete andmete esitamisega lepingut sõlmima.
32.Tsiviilseadustiku üldosa seadustiku (TsÜS) § 90 lg 1 tulenevalt tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul, võib seaduses sätestatud korras tühistada. Seadus võib sätestada muid aluseid, mille esinemise korral võib tehingu tühistada. Kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see algusest peale kehtetu.
33.TsÜS § 92 lg 1 sätestab, et eksimus on ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Lõikest 2 nähtub, et tehing on tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.
34.TsÜS § 92 lg 3 tulenevalt tehingu teinud isik võib olulise eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistada, kui: 1) eksimuse põhjustasid tehingu teise poole poolt teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude teatavakstegemine oli vastavalt hea usu põhimõttele nõutav; 2) tehingu teine pool teadis või pidi eksimusest teadma ja eksinud poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega; 3) tehingu teine pool lähtus tehingu tegemisel samadest ekslikest asjaoludest, välja arvatud juhul, kui teine pool oleks asjaoludest õiget ettekujutust omades võinud eeldada, et eksinud pool oleks eksimusest teades tehingu siiski teinud.
35.TsÜS § 98 lg 1 kohaselt tehingu tühistamine toimub avalduse tegemisega teisele poolele.
7/12
36.TsÜS § 99 lg 1 punktis 2 nähtuvalt tehingu võib tühistada pettuse või eksimuse korral kuue kuu jooksul, arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest.
37.Pooled sõlmisid müügilepingu 11.03.2020. Kostjad andsid kinnistu hagejale üle ja 12.03.2020 kanti hageja kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna.
38.Kohus on tuvastanud, et hageja saatis 19.06.2020 kostjatele avalduse lepingust taganemiseks. 30.06.2020 kordas hageja teadet saates avalduse seekord notariaalses vormis. Kostjad vastasid mõlemale teatele. Seega said kostjad nimetatud teated kätte. Kuigi nimetatud teated olid vormistatud lepingust taganemisena, siis on nendest näha, et ostja etteheide müüjatele on asjaolu, et müüja oli enne lepingu sõlmimist teadlik, et Rannamõisa tee 14g, Tallinn maatükil pole võimalik tootmisega tegelda ega ettevõtluse eesmärgil ehitisi ehitada, millise olulise puuduse jättis kostja ostjale avaldamata enne lepingu sõlmimist. Seega kohtu hinnangul oli tegemist eksimusest tuleneva tehingu tühistamisega. Kuna müügileping oli sõlmitud 11.03.2020, siis juunis 2020 esitatud teated olid tähtaegsed TsÜS § 99 lg 1 punktis 2 tähenduses.
39.Kohus leiab eelnevast lähtudes, et tehing oli tehtud olulise eksimuse mõjul ja hagejal oli õigus olulise eksimuse mõjul tehtud tehing tühistada, mida hageja ka tegi.
40.TsÜS § 90 lg 2 kohaselt tuleb tühistatud tehingu järgi saadu tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
41.VÕS § 1027 kohaselt isik peab käesolevas peatükis sätestatud alustel ja ulatuses andma teisele isikule välja temalt õigusliku aluseta saadu. (alusetu rikastumine)
42.VÕS § 1028 lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära.
43.Kuna kohus tuvastas, et tehing tehti olulise eksimuse mõjul, tühistati ja on seega kehtetu algusest peale, tuleb tehingu alusel saadu tagastada. Seega peavad kostjad tagastama hagejale 99 000 eurot, mis hageja tasus kostjatele Rannamõisa tee 14g, Tallinn kinnistu ostmisel.
44.Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 kohaselt kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
45.Vastavalt TsÜS § 68 lg 5 juhul, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
46.Kuna tühistatud tehingu järgi saadu tuleb tagastada, siis tuleb tagasi anda ka kinnistu omand.
47.Kohus leiab, et kustutada tuleb hageja omanikukanne kinnistu registriosas nr 24882701 teises jaos ja taastada endine kanne ning kanda X ja Y ühisomanikena Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 24882701 teise jakku. Selleks tuleb kohustada kostjaid I ja II andma nõusolek kinnistu aadressil Rannamõisa tee 14g, Tallinn, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 24882701, teise jao omanikukande, mille kohaselt on omanikuna märgitud Turismiinfo OÜ, muutmiseks (kustutamiseks ja uue kande tegemiseks) selliselt, et kinnistu registriossa nr 24882701 II jakku kantakse ühisomanikena X ja Y. Asendada eelmises lauses märgitud nõusolek käesoleva kohtuotsusega.
48.Kohus on seisukohal, et müügileping oli tühine ning seetõttu kehtetu algusest peale. Seega ei saa olla kehtiv ka müügilepingu punktist 3.5 tulenev kostja III nõue ja hageja ja
8/12
kostja III vahel puudub kinnistu elektriga liitumistoimingute lõpuni viimiseks ja tasumise (summas 1560 eurot) kohustus. Kahju
49.Hageja nõuab kostjatelt X, Y solidaarselt hageja Turismiinfo OÜ kasuks kahjuhüvitist summas 2006,01 eurot.
50.Kostja leiab, et kuna taganemise eeldused ei ole täidetud, siis on taganemise avaldus tühine ning hagejal puudub õigus nõuda kostjatelt mistahes hüvitise väljamõistmist seoses müügilepingu sõlmimisega või sellest taganemisega ja hüvitise väljamõistmise nõue tuleks tervikuna jätta rahuldamata. Hagi punktis 16 nimetatud kulude hüvitamine Ehitusload & Kasutusload OÜ-le on igal juhul välistatud isegi siis, kui kohus peaks leidma, et hageja on müügilepingust kehtivalt taganenud.
51.TsÜS § 101 kohaselt isik, kes on tehingu käesolevas jaos sätestatud alustel ja korras tühistanud, võib nõuda teiselt poolelt kahju hüvitamist. Kahju hüvitamise eesmärgiks on tehingu tühistanud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta ei oleks tehingut teinud.
52.Hageja esitatud tõenditest nähtub, et hageja tasus müügilepingu eest ja ka müügilepingust taganemise avalduse eest notari tasud (hagi lisad 18-19). Lisaks tasus hageja ka veel kinnistusraamatukande muutmise riigilõivu summas 110 eurot (hagi lisa 20). Lisaks eeltoodule tasus hageja Ehitusloa ja Kasutusload OÜ-le seoses kinnistu Rannamõisa tee 14g, Tallinn kooskõlastuste läbiviimise ja eskiisi koostamisega 1500 eurot (hagi lisa 21).
53.Hageja selgitas, et Ehitusload & Kasutusload OÜ poole pöördumine oli vajalik toimingute tegemiseks, et kooskõlastada Tallinna linnaga ehitamist. Kooskõlastuste läbiviimise ja eskiisi koostamise eest tasus hageja 1500 eurot. Kooskõlastuse käigus selgus, et kinnistule asukohaga Rannamõisa tee 14g, Tallinn ehitada ei ole võimalik ja ei ole võimalik tegeleda tootmisega ega ettevõtluse eesmärgil rajada ehitisi. Seega sellest tulenevalt ei vasta nimetatu müügilepingule (esineb oluline puudus), siis on kostjad kohustatud hagejale hüvitama Ehitusload & Kasutusload OÜ kooskõlastuse ja eskiisi koostamisega seonduvad kulud.
54.Kohus leiab, et kui kostjad oleksid täitnud oma teavitamiskohustust ja vältinud hageja eksimust, ei oleks hageja pidanud tellima kooskõlastust ja eskiisi Ehitusload & Kasutusload OÜ ja kandma täiendavaid kulutusi.
55.Kohus leiab, et hageja on tõendanud, et kinnistu ostuga kaasnesid kulutused summas 2006,01 eurot (225,10+170,91+110+1500).
56.Kohus leiab, et kostjatelt X, Y tuleb välja mõista solidaarselt hageja Turismiinfo OÜ kasuks kahjuhüvitis summas 2006,01 eurot.
Intress
57.Hageja nõuab kostjatelt I ja II intressi tasumist alates 11.03.2020.a. kuni 19.06.2020.a. (lepingust taganemise päevani), lepingu alusel üleantavast summast 99 000 kokku summas 2185,57 eurot.
58.Kostjate hinnangul intressi maksmist ei saa nõuda. Selgusetuks jääb, mis summas, miks, millise perioodi eest või millise õigusnormi alusel hageja intressinõude esitab. Kui hageja
9/12
peab tegelikult silmas viivist, mitte intressi, siis on see hageja nõue eelnimetatud põhjuste tõttu alusetu, sest hagejal ei ole kostjate vastu mingit nõuet, millelt viivist või intressi arvestada.
59.TsÜS § 90 lg 2 kohaselt tuleb tühistatud tehingu järgi saadu tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
60.VÕS § 1035 lg 3 punkti 2 kohaselt peab käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud juhtudel saaja maksma saadud raha eest intressi seadusega sätestatud suuruses.
61.VÕS § 94 lg 1 kohaselt kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti.
62.Riigikohus selgitas otsuses tsiviilasjas 3-2-1-42-09, et alusetust rikastumisest tuleneva nõude esitamisel ei ole välistatud intressi nõudmine. VÕS § 1035 lg 3 p 2 järgi on alusetu soorituse saaja alates ajast, kui ta saab teada või peab teadma asjaoludest, mis annavad aluse alusetult saadud raha väljamõistmiseks VÕS 52. ptk sätete alusel, kohustatud maksma soorituse tegijale saadud raha eest intressi seaduses sätestatud suuruses. Intressi suuruse sätestab VÕS § 94. Intressi nõue muutub VÕS § 1035 lg 3 p 2 järgi sissenõutavaks mitte enne, kui on muutunud sissenõutavaks alusetust rikastumisest tulenev põhinõue. Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1- 54-08. VÕS § 1028 lg 1 järgi tekib alusetust rikastumisest tulenev võlasuhe olematu või kehtetu kohustuse täitmisest, s.o alusetu rikastumise ajast. Kohustuse täitmiseks mõistlikult vajalik aeg sõltub muu hulgas sellest, millal alusetult rikastunud isik sai või pidi teada saama alusetust rikastumisest tulenevast kohustusest.
63.Riigikohus täpsustas tsiviilasja 3-2-1-66-14 lahendis, et võlausaldajal on alusetust rikastumisest tuleneva tagastusnõude korral õigus nõuda seaduses sätestatud suuruses intressi VÕS § 1035 lg 3 p 2 järgi alates ajast, mil kostja sai teada või pidi saama teada asjaoludest, mis annavad aluse alusetult saadud raha väljamõistmiseks VÕS 52. ptk sätete alusel. Intressi suuruse sätestab VÕS § 94. Intressi nõue VÕS § 1035 lg 3 p 2 järgi ei muutu sissenõutavaks enne, kui on muutunud sissenõutavaks alusetust rikastumisest tulenev põhinõue. VÕS § 1035 lg 3 p 2 rakendamise korral ei pea kostja intressi maksmisega viivitamise korral maksma viivist, sest VÕS § 113 lg 6 esimese lause järgi ei ole viivist lubatud nõuda intressi tasumisega viivitamise korral. Juhul kui kostja on raha tagasimaksmisega viivituses ja samal ajal vastutab ka VÕS § 1035 lg 3 p 2 järgi, võib seaduses sätestatud intressi asemel nõuda viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud suuruses (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi; 30. oktoobri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-13, p 26) (p 19).
64.Kuna kohus leidis eelnevalt, et müügileping oli tühine ja seega kehtetu algusest peale, siis tuleb tehingu järgi saadu tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Samuti kohalduvad seetõttu intressi nõudmiseks aluse andvad sätted.
65.Kohus mõistab kostjatelt I ja II hageja kasuks välja intressi alates 11.03.2020.a. kuni 19.06.2020.a. (lepingust taganemise päevani), lepingu alusel üleantavas summast 99 000 kokku summas 2185,57 eurot. Viivised
66.Hageja nõuab kostjatelt viivist.
10/12
67.Kostjad ei ole viivise arvutusele vastu vaielnud, kuid leiavad, et kuna hageja nõue on alusetu, sest hagejal ei ole kostjate vastu mingit nõuet, millelt viivist või intressi arvestada.
68.Kuna kohus rahuldas põhinõude, siis kohus leiab, et hageja viivisenõue on kooskõlas asjas esitatud andmetega ning rahuldab selle taotluse.
69.VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.
70.TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.
71.Lähtuvalt eelnevast mõistab kohus kostjatelt I ja II hageja kasuks välja viivised alates 20.06.2020.a. kuni hagi esitamiseni 06.11.2020.a. summas 3029,51 eurot ja edaspidi võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses kuni kohtuotsuse täitmiseni.
72.Samuti mõistab kohus kostjatelt I ja II välja viivised kahjuhüvitise summalt 2006,01 eurot alates kohtuotsuse jõustumisest kuni tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.
73.Hageja taotles ka, et kohus mõistaks kostjatelt I ja II hageja kasuks välja intressi kahjuhüvitise summalt 2006,01 eurot alates hagi esitamisest 06.11.2020 kuni kohtuotsuse jõustumiseni VÕS § 94 lg 1 ettenähtud määras. Kohus leiab, et kahjuhüvitiselt ei saa välja mõista intressi kuna vastab kohustus ei tulene ei seadusest ega pooltevahelisest kokkuleppest, kuid saab välja mõista viivise ning seega rahuldab kohus nõude vastavalt ja mõistab kostjatelt I ja II hageja kasuks välja viivise kahjuhüvitise summalt 2006,01 eurot alates hagi esitamisest 06.11.2020 kuni kohtuotsuse jõustumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.
VASTUHAGI
74.Kostjad esitasid vastuhagi müügilepingu punktist 3.5 tuleneva võlgnevuse väljamõistmiseks.
75.Kostjad nõuavad hagejalt elektriliitumise kulude hüvitamist. Müügilepingu punktis 3.5 leppisid hageja (ostja) ja kostjad (müüjad) kokku, et hageja hüvitab kostjatele kinnistu elektriliitumise kulud ning tasub selleks kostjale III kokku 1560 eurot arve alusel. 24.06.2020 esitasid kostjad hagejale nimetatud elektriliitumise kulude kohta tasumiseks arve summas 1560 eurot ning nõudis selle tasumist hiljemalt 29.06.2020. Samuti hoiatasid kostjad, et kui hageja kohustust tähtaegselt ei täida, lisandub põhinõudele alates 30.06.2020 viivis VÕS § 113 lg 1 määras. Hageja ei ole arvet tasunud ega elektriliitumise kulu hüvitanud käesoleva ajani.
76.Hageja vaidles vastuhagile vastu ja leidis, et see tuleb jätta rahuldamata.
77.Kohus on seisukohal, et müügileping oli tühine ning seetõttu kehtetu algusest peale. Seega ei saa olla kehtiv ka müügilepingu punktist 3.5 tulenev kostja III nõue.
78.Samuti kohus arvestab, et kostjad saavad tagasi omandi kinnistule, mille väärtus tulenevalt kostja 3 tegevusele on tõusnud ja seega on kostja 1 ja kostja 2 selle võrra rikastunud.
11/12
79.Eeltoodu tõttu on vastuhagis esitatud nõue täies ulatuses alusetu ning kohus jätab selle rahuldamata.
MENETLUSKULUD
80.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse.
81.TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi kuulub rahuldamisele ning vastuhagi jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta kostjate/vastuhagis hageja kanda.
82.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.
83.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
84.TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
85.Kohus leiab, et menetluskulude suurust on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik kindlaks määrata alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
(allkirjastatud digitaalselt) Hannes Olev Kohtunik Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 26.11.2021 kohtuotsusega nr 220-16341.
12/12
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.