Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Kersti Kerstna-Vaks
Otsuse tegemise aeg ja koht
26. november 2021, Tartu
Tsiviilasja number
2-20-13971
Tsiviilasi
OÜ Kondsor hagi Tartu linna (Tartu Linnavalitsuse kaudu) vastu kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
9769,34 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 14. mai 2021 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Kondsor apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja): OÜ Kondsor (registrikood 10081270), esindaja advokaat Janar Kuus Vastustaja (kostja): Tartu linn (Tartu Linnavalitsuse kaudu), esindajad vandeadvokaat Margo Lemetti ja advokaat Kevin Kõo
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 14. mai 2021 otsus hagi täieliku rahuldamata jätmise osas ja teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada OÜ Kondsor hagi osaliselt 470 euro ulatuses, jaotada menetluskulud vastavalt hagi rahuldamise ulatusele ning muuta OÜ-lt Kondsor Tartu linna kasuks välja mõistetava menetluskulu suurust.
4.Jätta poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus 94 % ulatuses OÜ Kondsor kanda ja 6 % ulatuses Tartu linna kanda.
4.1.Määrata Tartu linna põhjendatud menetluskulu suuruseks maakohtus 4800 eurot ja ringkonnakohtus 1355 eurot.
4.2.Määrata OÜ Kondsor põhjendatud menetluskulu suuruseks maakohtus 2622 eurot ja ringkonnakohtus 1488,33 eurot.
4.3.Arvestades menetluskulude jaotist tasaarvestada poolte vastastikused menetluskulu nõuded ja välja mõista OÜ-lt Kondsor menetluskuluna Tartu linna kasuks 5541,50 eurot.
4.4.Välja mõista OÜ-lt Kondsor Tartu linna kasuks viivis tasumata menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest.
5.Jätta rahuldamata OÜ Kondsor taotlus koos apellatsioonkaebusega esitatud tõendite (kaks e-kirja) vastuvõtmiseks. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.OÜ Kondsor (hageja) esitas 24. septembril 2020 Tartu linna (kostja) vastu hagi kahju hüvitamiseks. Hageja palus mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 8454,02 eurot, leppetrahvi 639 eurot ja seadusjärgse viivise põhinõudelt alates hagi esitamisest kuni otsuse kohase täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja üürileandjana ja kostja üürnikuna 31. mail 2006 tähtajalise üürilepingu Tartus, Aleksandri 8a II korrusel asuvate ruumide kasutamiseks kuni
30.juunini 2016. 26. juuli 2006 ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt olid ruumide seinad, laed, põrandad, uksed, aknad, sanitaartehnika, valamud, WC potid ja dušid korras. Hageja ehitas kostja soovil lasteaiaks sobiva ruumilahenduse. Üürilepingut muudeti 3. augustil 2010 poolte kokkuleppel ning kostja võttis üürile ka sama hoone I korrusel asuvad ruumid. Ühtlasi lepiti kokku, et üürileping kehtib kuni 30. juunini 2020. 3. novembri 2010 I korruse ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt olid ruumide seinad, laed, põrandad, uksed ja aknad korras ning seadmed, sanitaartehnika, valamud, potid ja dušid uued. Üürilepingu lõppemisel vaatasid pooled 1. juulil 2020 ruumid üle ja vormistati protokoll nr 1. Ülevaatamise käigus tuvastati mitmeid puudusi ja kahjustusi, mistõttu leppisid pooled kokku, et kostja likvideerib puudused ning esitab seejärel ruumid uueks üleandmiseks. Hageja väitel
viitasid puudused sellele, et üüriperioodi vältel ei teinud kostja üüritud ruumides jooksvat remonti ning regulaarset põrandate ja seadmete hooldustöid. Kostja kinnitas 2. juulil 2020, et võttis endale kohustuse viia ruumidest välja mööbel ja seinale kinnitatud asjad, pahteldada augud seintes ja värvida pahtlikoht seinavärvi kruntvärviga, eemaldada WC ruumides nagid ja sulgeda augud pahtliga, teostada akende hooldus, osta 12 laeplaati, pahteldada ja värvida katkised uksed ning vahetada katkised ukselehed, remontida katkine sanitaartehnika, tellida ruumidele täiskoristus, eemaldada II korruselt väljaviiv trepp. Pooled vaatasid 8. juulil 2020 ruumid uuesti üle, mille kohta vormistati protokoll nr 2. Protokollis nr 1 fikseeritud puudused olid enamuses kostja poolt täitmata või teostatud puudulikult. Kostja saatis 9. juulil 2020 hagejale ühepoolselt koostatud äriruumide üleandmise akti koos lisadega, milles leidis, et hageja ei ole puuduste fikseerimisel lähtunud üürilepingu punktist 8.3, mille kohaselt peavad kostja poolt tagastatavad äriruumid olema üleandmisel hetkel koostatud üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeritud seisundis, arvestades normaalse kulumisega. Hageja teavitas kostjat, et ei saa 9. juuli 2020 akti aktsepteerida, sest kostja on jätnud tähelepanuta protokolli nr 2 sisu ning puudused kõrvaldamata. Samuti on hageja korduvalt palunud ära viia mööbli. Hagejal puudus õigus siseneda üüripinnale ilma lasteaia direktori kirjaliku loata. Ruumid olid kostja poolt pandud valve alla ja seega täielikult kostja valduses. Valduse ülevõtmine sai toimuda siis, kui ruumid vabastatakse ja kostja kinnitab, et üüripinnale tekkinud või tekitatud kahju hagejale hüvitatakse. Kostja teatas 17. juulil 2020 kirjaga, et ruumide üleandmine toimus 1. juulil 2020 ja üürilepingu lõppemisest kostja ruume enam ei kasuta. Kostja oli nõus vastutuleku korras eemaldama nagid esimese korruse WC-st, vahetama uuesti veekahjustusest rikutud laeplaadi ja remontima lekke koha. Kuivõrd kostja ei likvideerinud puudusi ka täiendava tähtaja jooksul, oli hageja 28. juulil 2020 sunnitud võtma vastu puudustega ruumid, mille kohta koostas akti. 29. juulil 2020 edastas hageja kostjale protokolli nr 3, 28. juuli 2020 ruumide vastuvõtmise akti ja VÕS § 335 alusel üüri- ning kommunaalkulude arved seisuga 28. juuli 2020 kokku summas 6080,70 eurot. Kostja peab tasuma üüri ja kõrvalkulusid aja eest, mil hageja ei saanud ruume kostjast tulenevatel põhjustel kasutada. Kostja nõustus 31. juuli 2020 e-kirjas, et 1. juulil 2020 ruumide üleandmist ei toimunud, vaid lepiti kokku tööd, mis tuleb kostjal teostada 8. juuliks 2020. Kostja keeldus hageja 29. juulil 2020 saadetud arveid osaliselt tasumast. Hageja esitas 14. augustil 2020 kostjale nõude, milles palus hüvitada kahju 4403,80 eurot, võlgnevuse 6627,46 eurot ja leppetrahvi 894,60 eurot. Kostja täitis nõude 1773,26 euro ulatuses. Hageja nõuab kostjalt kahjuhüvisena 8454,02 euro väljamõistmist, sh:
1.üüri- ja kommunaalmaksete võlgnevus 4307,44 eurot (arved I kd tl 88-90);
2.akende hooldustööde ja remondimaterjalide eest 366, 78 eurot (15. septembri 2017 arve nr 20170405, I kd tl 91);
3.kraanivee segisti vahetuse eest 180 eurot (12. juuni 2019 arve nr 20190225, I kd tl 92);
4.remondikulu 3599,80 eurot, millest:
4.1.tualettruumide plaatimistööd 546 eurot, sh 10 m2 seina- ja 3 m2 põrandaplaate (I kd tl 99);
4.2.viie akna lukukambri vahetus 595,80 eurot (I kd tl 100);
4.3.nelja ukselehe asendamine 264 eurot (I kd tl 100);
4.4.kuue WC-poti väljavahetamine 1114 eurot (I kd tl 106);
4.5.puhastustööd 1080 eurot, sh 30 akna raamide ja valtside puhastamine, värvimiseelne seinte puhastus, linoleumi süvapuhastus koos vahatamisega (I kd tl 107).
Üürilepingu p 5.2.10 kohaselt kohustus kostja hoidma omal kulul kasutuskõlblikus seisukorras äriruumide sisemiste piirdekonstruktsioonide (seinad, aknad jm) viimistluse, samuti äriruumides paiknevad seadmed (sanitaartehnika, lukud jm) ja tegema vajadusel lepingu kehtivuse ajal äriruumides omal kulul jooksvat remonti. Kuna kostja keeldus kahjustusi kõrvaldamast, on hagejal õigus seda ise teha ja nõuda tekkinud kahju hüvitamist. Hageja nõuab VÕS § 158 lg 1 alusel leppetrahvi perioodi 9.-28. juuli 2020 eest summas 639 eurot. Üürilepingu p 8.2 näeb ette, et äriruumide vabastamise või üleandmisega viivitamise korral on üürnik kohustatud tasuma lisaks üürile ja muudele lepingu järgi tasumisele kuuluvatele maksetele leppetrahvi 500 krooni (31,95 eurot) päevas iga üleandmisega viivitatud päeva eest. Nõue on esitatud tähtaegselt. Esinevad mõlemad leppetrahvi nõudmise aluseks olevad asjaolud.
2.Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta see rahuldamata. Kostja andis hagejale ruumid üle 1. juulil 2020, mistõttu on hageja üüri, valvekulude ja leppetrahvi nõuded põhjendamatud. Riigikohus on korduvalt kinnitanud, et üürilepingu eseme tagasiandmine on faktiline küsimus ning tagasiandmine toimub sõltumata sellest, kas üleandmise kohta koostatakse üleandmise-vastuvõtmise akt. Seega ei oma tähtsust, millal on hageja koostanud üürilepingu eseme vastuvõtmise akti. AÕS § 36 lg-st 1 tulenevalt piisab hoone või ruumide valduse üleandmiseks üürileandjale sellest, kui üürnik vabastab hoones asuvad ruumid, teatab sellest üürileandjale ja ei tee üürileandjale edaspidi takistusi ruume vallata. Hageja on olnud ruumide vabastamisest teadlik ning kostja ei ole teinud takistusi ruume vallata (vastupidiselt on kostja korduvalt selgitanud, et hagejal on vaba voli üüripinda kasutada). Nõue VÕS § 335 alusel on põhjendamatu. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks takistanud ruumide otsese valduse saamist või kasutamist. Kui kohus peaks leidma, et kostja on rikkunud oma kohustust anda üürilepingu ese üle õigeaegselt, ei ole hageja olnud õigustatud kasutama õiguskaitsevahendeid. Hageja on jätnud üürilepingu lõppemisel ruumid omalt poolt vastu võtmata põhjusel, et ruumidel lasusid väidetavalt puudused. Üürilepingu p 8.3 kohaselt pidi kostja andma üle ruumid, mis vastasid üürilepingu p-s 8.3 nimetatud standardile. Ruumid vastasid igal juhul 1. juulil 2020 või hiljemalt 8. juulil 2020 seisundile, kus hagejal ei olnud võimalik nende vastuvõtmisest keelduda. Kui leida, et 1. või 8. juulil 2020 oli kostja üleandmise kohustust mingil määral rikkunud, ei olnud rikkumine piisavalt raske, et õigustada ruumide vastuvõtmisest keeldumist. Samuti ei või hageja kohustuse rikkumisele tugineda VÕS § 101 lg 3 järgi, kuna ruumide üleandmine kokkulepitud ajal viibis peamiselt hageja vastuolulise käitumise tõttu seoses ruumidesse jääva mööbliga. Et üürilepingu p 5.1.3 kohaselt on üürileandja olnud kohustatud paigaldama äriruumidesse koolieelse lasteasutusena kasutamiseks vajaliku sanitaartehnika, samuti korraldama üürniku ostetud ja seina või põranda külge paigaldatavate asjade paigaldamise ning üürilepingu p 8.3 kohaselt võis üürilepingu eseme üürileandjale üle anda ka tehtud muudatustega, siis võis kostja üürilepingu lõppemisel ruumidesse jätta ka seal sisalduva mööbli. Ka lepingu lõppemisel viitas hageja, et ruumidesse tuleb uus lasteasutus, mistõttu võib mööbel ruumidesse ka jääda. Alles 1. juulil 2020 viitas hageja esmakordselt, et mööbel tuleb ruumidest ära viia. Mööbli eemaldamisega seoses tuli kostjal teostada ka täiendavaid pahteldusja kruntimistöid. Hageja nõuded 15. septembri 2017 ning 12. juuni 2019 arvete osas on alusetud. Tegemist oli ruumide sihipäraseks kasutamiseks vajalike töödega, mille teostamise kohustus lasus üürilepingu p-st 5.1.7 ja VÕS § 276 lg-st 1 tulenevalt üürileandjal. 12. juuni 2019 arvel märgitud veesegisti on hoone kandekonstruktsiooniks oleva seina sees paiknenud veesegaja ehk veevarustuse süsteemi üks osa üürilepingu p 5.1.7 mõttes, millega reguleeritakse veetemperatuuri. Rikke likvideerimise kohustus lasus üürileandjal. 15. septembri 2017 arvel
märgitud akendega seotud remonttööd olid vajalikud hoone väliskonstruktsioonide korrashoiuks, milline kohustus oli üürileandjal. Tööd tehti hageja poolt eesmärgiga hoida ruumid sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalikus seisukorras. Kui leida, et tööd ei ole olnud vajalikud ruumide sihtotstarbeliseks kasutamiseks, on nõuded alusetud, kuivõrd hageja ei ole järginud tööde teostamiseks vajalikku menetluslikku korda. Üürilepingu p 5.2.4 kohaselt kohustub üürnik tasuma üksnes üürniku nõusolekul osutatud teenuste eest arvete alusel. Kummagi töö teostamist hageja kostjaga ei kooskõlastanud. Kostja on hagejale üle andnud ruumid seisundis, mis vastavad lepingu tingimustele (üürilepingu p 8.3). Hageja ei ole tõendanud puuduste olemasolu ega asjaolu, et üleandmisel olid ruumid kahjustatud üle tavalisest kasutamisest tingitud kulumise määra. Tõendamiskoormus selles osas lasub hagejal. VÕS § 334 ning üürilepingu p 8.3 eesmärk ei ole, et üürnik peaks tagastama ruumid täpselt samasuguses seisus, nagu need üürnikule üle anti. Käesoleval juhul on koostatud ka VÕS § 334 lg-s 1 nimetatud akt, mille kohaselt oli üleandmisel ruumide seinad, põrandad, uksed, aknad ning süsteemid olnud „korras“. Seega tuli üürilepingu lõppedes anda hagejale üle „korras“ ruumid ja seadmed, arvestades tehtud parendusi või muudatusi ning sihipärasel kasutamisel tekkivat normaalset kulumist. See tähendab eelkõige, et ruume peaks olema võimalik kasutada ning seadmed peaksid olema töökorras. Sellistele tingimustele ruumid 1. juulil 2020 vastasid. Üürilepingu p 3.2 kohaselt anti üürilepingu esemeks olevad ruumid kostjale kasutamiseks lasteaiana. Lasteaiaruume kasutatakse oluliselt intensiivsemalt kui eluruume või büroopindu, mistõttu on loomulik, et neil ruumidel võib tagastamisel lasuda rohkem kahjustusi. Lasteaed asus ruumides kokku enam kui 14 aastat, mistõttu on selge, et ruumide seisukord võrreldes üürnikule üleandmisel oleva seisukorraga muutub oluliselt. 1.-8. juulil 2020 teostas kostja siiski ruumide sihipärase kasutamise tagajärgede eemaldamiseks remonttöid. Kostja ei olnud selleks kohustatud, vaid tegi tööd hea tahte märgina konflikti lõpetamiseks. Ükski hageja poolt 1. juuli 2020 ülevaatuse järgselt välja toodud puudustest ei oleks takistanud ruume pärast mõningaid remonttöid kasutamast ka edaspidi lasteasutusena. Hageja etteheited puuduste kohta on asjakohatud ning hageja ei ole tõendanud, et ruumid vajasid täiendavaid puhastustöid. Kohustus ei tulene üürilepingust. Kostja on lasknud professionaalsel puhastusettevõttel teostada kõikide ruumide põrandate koristuse, puhastati ka WC-d, sh sanitaartehnika, pesti vahekoridoride klaasist seinad ning II korruse aknad. Leppetrahvi nõue on alusetu. Kostja on perioodil 9.-28. juuli 2020 eemaldanud üksnes tualettruumides olnud nagid. Tõenäoliselt viivitati 28. juuli 2020 akti koostamisega üksnes eesmärgiga esitada suurem leppetrahvinõue. VÕS § 162 lg 1 alusel tuleks leppetrahvi nõue vähendada nullini, kuna hagejal ei ole nõutud leppetrahvi ulatuses kahju tekkinud ja kokkulepitud ulatuses leppetrahvi väljamõistmine on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja on teinud kõik endast oleneva, et üürilepingu ese hagejale üle anda.
MAAKOHTU LAHEND
3.Maakohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda, mõistes hagejalt kostja kasuks menetluskulude katteks välja 5700 eurot koos lisanduva viivisega. Puudub vaidlus, et pooled sõlmisid 31. mail 2006 tähtajalise äriruumide üürilepingu ja üürilepingu lisana koostati ruumide üleandmise-vastuvõtmise akt. Vaidlus puudub ka selles et pooled sõlmisid 3. augustil 2010 üürilepingu muudatuse, mille kohaselt anti kostjale üle ka sama hoone I korrusel asuvad ruumid ning pikendati lepingu tähtaega kuni 30. juunini 2020, koostati ka vastav ruumide üleandmise-vastuvõtmise akt. Maakohus tuvastas, et pooled vaatasid 1. juulil 2020 üürilepingu eseme üle, mille kohta vormistas üürileandja protokolli nr 1, kus kajastati üürilepingu eseme puudused, kostja nõustus kõrvaldama enda poolt
aktsepteeritud puudused. 8. juulil 2020 toimus taaskord äriruumide ülevaatus, mille kohta vormistas üürileandja protokolli nr 2, mille saatis üürnikule puuduste osas täitmiseks. Üürnik keeldus täiendavate puuduste kõrvaldamisest. AÕS § 36 lg-st 1 tulenevalt piisas hoone või osa ruumide valduse üleandmiseks hagejale sellest, kui kostja vabastas hoones asuvad ruumid või osa ruume, teatas sellest hagejale ja ei teinud hagejale edaspidi takistusi ruume vallata (Riigikohtu 19. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-46-09, p 10). Puudub vaidlus, et kostja ei kasutanud üürilepingu lõppedes rohkem üürilepingu eset. Hageja on õigeks võtnud asjaolu, et tal olid ruumide võtmed ja turvasüsteemi koodid olemas ka üürilepingu kestvuse ajal. Kuna täidetud on tingimus, et pärast üürilepingu lõppemist ei ole kostja üürilepingu esemeks olevaid ruume vallanud ega ole teinud hagejale selleks takistusi, on ruumide valdus hagejale üle läinud 1. juulil 2020. Kuna 1. juuli 2020 ülevaatuse käigus esitas üürileandja täiendavaid nõudmisi üürilepingu esemel puuduste kõrvaldamiseks, mida kostja osaliselt aktsepteeris, lükati ruumide üleandmine puuduste kõrvaldamise ajaks edasi. Kostja kõrvaldas puudused 8. juulil 2020 ning samal päeval toimus uus ruumide üle vaatamine, kus üürileandja keeldus ruume vastu võtmast. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et enne kui üürilepingu esemel olevaid puuduseid ei ole kõrvaldatud, ei saa üürilepingu eset üle anda. Valduse üleandmine ei ole seotud üürilepingu esemel olevate puuduste kõrvaldamisega. Üürilepingu esemel esinevate puuduste korral on hagejal õigus esitada üürilepingu rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue. Kuna pooled leppisid kokku uues ruumide üleandmise tähtajas ning kostja on tasunud hagejale perioodi 1.-8. juuli 2020 tasu ruumide kasutuse eest, luges kohus tuvastatuks, et ruumide üleandmine toimus poolte kokkuleppel 8. juulil 2020. Kuivõrd kostja andis hagejale ruumide valduse üle tähtaegselt, jättis maakohus rahuldamata hageja leppetrahvi nõude ja hageja nõude üüri- ja kõrvalkulude väljamõistmiseks perioodil 9.-28. juuli 2020 summas 4307,44 eurot. Maakohus leidis, et 8. juulil 2020 üle antud ruumid ja seadmed olid korras ning vastasid seisukorrale, mis on iseloomulik 14 aastat lasteaiana kasutuses olnud ruumidele, mistõttu jättis maakohus hageja kahjunõude 3599,80 eurot rahuldamata. Kostja vastutab üksnes puuduste eest, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid tema kasutuses, ning mis ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi. Üürileandja (hageja) peab tõendama nii ruumide seisundi kostjale valduse üle andmisel kui ka kostjalt valduse tagasisaamisel, tooma välja tekkinud puudused ning tõendama, et need ei tekkinud loomuliku kulumise tagajärjel (Riigikohtu 26. septembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-98-12). Ruumid, mida kasutati lasteaia pidamiseks 14 aasta jooksul, kuluvadki, arvestades kasutuse intensiivsust ning seda, et kasutajateks olid peamiselt lapsed. Lasteaia pidamise puhul on tavapärane, et seintele ja ustele riputatakse kleepsudega pilte, teateid jne, et kraanikausid ja WC-potid on väiksed ja paigutatud madalamale kui tavapäraselt, et iga kraanikausi juures on nagi käterätiku riputamiseks, et mööbel on turvalisuse kaalutlusel kinnitatud seinte külge, mis tingib auke seinas, et aknad võivad vajada hooldustöid jne. On normaalne, et 14-aastase kasutusperioodi ajaga muutub ruumide seisukord võrreldes üürnikule üleandmise ajal oleva seisukorraga oluliselt ning ruumid võivad vajada remonttöid. Samas ei ole vaidlust, et kostja teostas erinevaid parandustöid ruumide sihipärase kasutamise tagajärgede likvideerimiseks ajavahemikul 1.-8. juuli 2020. 1. juulil 2020 välja toodud puudused ei takistanud ruume pärast mõningaid remonttöid kasutamast ka edaspidi lasteasutusena. Ruumid olid edaspidiseks kasutamiseks valmis hiljemalt 8. juulil 2020.
1.juulil 2020 toimunud ülevaatuse käigus ei viidanud hageja põrandaplaatide remontimise vajadusele, seega tuleb põrandaplaatidel esinevad puudused jätta tähelepanuta, kuna tegemist ei olnud varjatud puudustega. 14-aastase kasutusperioodi jooksul võivadki lasteaia ruumides mõned tualettruumi plaadid saada kahjustatud. Põrandaplaatidel, mis asuvad seinte ääres ning kraanikausside või kanalisatsioonitorude juures, võivadki olla vee ladestusjäljed. Tüübliaugud
seintes ja seinaplaatidel tuleb lugeda tavapäraseks kulumiseks. Üürilepingu p 5.1.3 kohaselt kohustus üürileandja paigaldama äriruumidesse koolieelse lasteasutusena kasutamiseks vajaliku sanitaartehnika, samuti korraldama üürniku ostetud ja seina või põranda külge paigaldatavate asjade paigaldamise. Seega vastutas nagide paigaldamise eest hageja ning tegemist on üürilepingu p-s 8.3 sätestatud muudatustega ruumis, millisega võis üürilepingu lõppedes ruumid hagejale üle anda. Kostja ei olnud kohustatud seinanagisid eemaldama ning hageja sellekohased nõuded on asjakohatud. Kui kostja kohustust seinanagid eemaldada jaatada, vastavad sellega kaasnevad kahjustused ruumide tavapärasele kasutamisele. Esemete ja sisseseade eemaldamisel seinaplaatidelt on alati risk, et seinaplaadid võivad puruneda. Seega ei vastuta kostja seina- ja põrandaplaatidega seonduvate kahjustuste eest. Maakohus tuvastas 1. märtsil 2021 toimunud vaatluse käigus, et vaatamata murtud aknasulustele toimisid aknad tavapäraselt. Kostja esitatud tõendist (I kd tl 79) nähtub, et aknad on töökorras ning oma vanusele vastavas seisukorras. Seega vastavad aknad kasutusjärgsele tavapärasele kulumisele. Akende korrashoiukohustus lasus üürilepingu p-st 5.1.7 tulenevalt hagejal, mis on kooskõlas VÕS § 276 lg-s 1 sätestatuga. Kui jaatada akendel puuduste olemasolu, tulnuks puudused kõrvaldada üürileandjal. Seega ei vastuta kostja viie akna lukukambri vahetuse eest. Vaatluse käigus vaatles maakohus ka siseuksi ning asus seisukohale, et ustel lasuvaid kahjustusi on kostja likvideerinud selleks kohasel viisil. Eeltoodud asjaolu tõendab ka OÜ Tanel akt uste vahetamise ja värvimise kohta (I kd tl 35). Vaadeldud ustel mehhaanilisi vigastusi ei olnud ning kohus tuvastas, et tegemist on siseuste tavapärase kulumisega. Kostja on kinnitanud, et lasi professionaalsel puhastusettevõttel teostada kõikide ruumide põrandate koristuse, puhastati ka WC-d, sh sanitaartehnika, pesti vahekoridoride klaasist seinad ning II korruse aknad. Kuna kostja pidi üle andma ruumid seisukorras, mis vastab mh selle sihipärasele kasutamisele, siis seinte, aknaraamide ja aknaraamide valtside puhastamine ei olnud puudus, mille eest vastutaks kostja ning vastavaid töid ei oleks kostja pidanud tegema. Hageja ei nõudnud 1. juuli 2020 ülevaatusel kostjalt suuremahuliste koristustööde teostamist. Kohus tuvastas, et 7 WC-potti olid katlakivi jälgedega, ent nõustus kostjaga, et ei ole mõistlikku põhjendust, miks kostja oleks pidanud 7-t WC-potti hooldama halvemini kui teisi. 14-aastase kasutamise perioodi jooksul katlakivi ladestub WC-pottidesse ja need ei näe välja enam uueväärsetena. Seega on tegemist normaalse kulumisega ning hagejal puuduvad WC-pottidega seotud nõuded. Hageja nõuded seoses 12. juuni 2019 ja 15. septembri 2017 arvete tasumata jätmisega jättis maakohus rahuldamata, sest tegemist oli ruumide sihipäraseks kasutamiseks vajalike töödega, mille teostamise kohustus lasus VÕS § 276 lg 1 ja üürilepingu p 5.1.7 järgi üürileandjal.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt on kohus tõendeid ebaõigesti hinnates ning tõendamiskoormist ebaõigesti kohaldades jõudnud ebaõigele järeldusele, justkui anti ruumid hagejale üle 8. juulil 2020 ehk õigeaegselt. Üürilepingu p-de 8.1 ja 8.3 ning VÕS § 334 lg 1 teise lause kohaselt tuli kostjal 30. juunil 2020 anda hagejale ruumid üle seisukorras, milles need olid üleandmisel, arvestades normaalse kulumisega. Seda kostja ei teinud. Tegu on kohustuse rikkumisega VÕS § 100 mõistes ning vabandavaid asjaolusid ei nähtu (VÕS § 103 lg 1). Hageja andis kostjale VÕS § 114 lg 1 sätestatud täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, millega kostja 2. juuli 2020 kirjast nähtuvalt osaliselt nõustus. Kohtupraktikas on leitud, et määrdunud ja
tüübliaukudega seinad ei saa olla tavapärane kulum isegi laoruumide puhul (vt Tallinna Ringkonnakohtu 19. märtsi 2012. a kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-09-49213). Lasteaiana kasutatavate ruumide puhul tuleb hariliku kulumise sisustamisel lähtuda veelgi kõrgematest nõuetest. Seega ei vastanud ruumid ka 28. juulil 2020 VÕS § 334 lg-s 1 sätestatule. Ruumide puhastamine enne nende tagastamist üürileandjale on elementaarne üürniku kohustus. Kohtuotsusest ei nähtu, et kohus oleks üldse hinnanud kostja enda poolt aktsepteeritud kohustuste täitmist 8. juuli 2020 seisuga. Maakohtu otsus ei vasta TsMS § 232 lg 1 ja § 442 lg 8 nõuetele. Kohtuotsusest ei nähtu, millistele tõenditele tuginedes on kohus jõudnud järeldusele, et kostja kõrvaldas puudused
8.juuliks 2020. Kohus on jätnud täiesti tähelepanuta hageja tõendid – 8. juuli 2020 protokoll nr 2, hageja 13. juuli 2020 kiri, kostja 17. juuli 2020 kiri, 24. juuli 2020 hageja kiri, 28. juuli 2020 komisjoni protokoll nr 3, 28. juuli 2020 ruumide vastuvõtmise akt, kohtu koostatud
1.märtsi 2021 vaatluse protokoll ja hageja 4. augusti 2020 kiri, mis tõendavad, et tegelikult ei kõrvaldanud kostja protokollis nr 1 fikseeritud puuduseid ja jätkas ruumide kasutamist isegi peale 17. juulit 2020. Kohus on kohaldanud ruumide puuduste kõrvaldamisel ebaõigesti ka tõendamisega seonduvat, sest VÕS §-st 334 lg 2 tuleneb, et kostja kohustuseks on tõendada, et ruumid vastasid 8. juulil 2020 kokkulepitud tingimustele. Tõendamiskoormuse jagunemise tähelepanuta jätmine on ka põhjuseks, miks kohus jõudis ebaõigele järeldusele, et ruumid anti üle 8. juulil 2020. Maakohtu viide Riigikohtu otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09 ei ole asjakohane, sest küsimus ei olnud kostja poolt võtmete üleandmises (hagejal oli olemas teine komplekt), vaid selles, et kostja jätkas ka peale 8. juulit 2020 ruumides puuduste likvideerimist. Selliselt tunnistas kostja, et ta jättis 8. juuliks 2020 likvideerimata ka need puudused, mida oli aktsepteerinud. Seadusandja mõte ei saanud VÕS § 334 lg 1 sisustamisel olla, et valdus loetakse üle antuks sõltumata sellest, kas kostja jätkab ruumides puuduste likvideerimist või mitte. Sellest tulenevalt on ebaõige kohtu järeldus, et valduse üleandmine ei ole seotud üürilepingu esemel olevate puuduste kõrvaldamisega. Kostja teostas erinevaid töid ruumides vähemalt 17. juulini 2020. Maakohtu otsus on selles osas vastuoluline, kohus ei saanud lugeda ruume hageja poolt
8.juulil 2020 vastuvõetuks. Kuna kostja ei täitnud kohustust ka täiendava tähtaja jooksul, ei saanud ta eeldada, et hageja tema suhtes ühtegi õiguskaitsevahendit peale 8. juulit 2020 ehk pärast lepingu täitmise tähtaja pikendamist ei kasuta. Kohus on põhjendamatult jätnud rahuldamata üüri ja kommunaalkulude nõude. Perioodil 9.-28. juuli 2020 ei saanud hageja ruume kasutada. Ebaõige on ka kohtu järeldus, et tekkinud kahju on tingitud tavapärasest kulumisest. WCpottide osas ei ole tegemist tavapärasest kasutamisest tuleneva puudusega, vaid halva hooldusega. Kohus pole hageja esitatud tõendite ega fotodega arvestanud. Kui kostja tugineb asjaolule, et vee halb kvaliteet on üldteada, siis oleks ta pidanud võtma midagi ette, et kahjustusi ära hoida. Eeltoodu on VÕS § 104 lg 2 järgi käsitletav vähemalt raske hooletusena. Kohus on põhjendamatult pidanud tavapäraseks kulumiseks 5 akna lukukambri lõhkumist. Tegemist on murdunud detailidega. Akende hooldusjuhendi kohaselt ei ole lubatud vigastatud aknasulustega aknaid kasutada ehk avada ja sulgeda. Isegi, kui tegemist oleks olnud tavapärase kulumisega, oli üürilepingu p 5.2.10 kohaselt selliste seadmete korrashoidmise kohustus kostjal. Maakohus ei ole üürilepingu p-i 5.2.10 hinnanud. Tavapärase kulumisena ei saa käsitleda ka seda, et kostja on neli ukselehte värvinud üle äärmiselt halva kvaliteediga ja sellega uksed rikkunud. OÜ Tanel 8. juuli 2020 kirja ei saa pidada usaldusväärseks tõendiks, sest sellega antakse hinnang oma tööle. Hageja on esitanud värvimistööde ebakvaliteetsuse tõendamiseks Haapsalu Uksetehase AS-i ning Puidutöötlemise ja mööblitootmise kompetentsikeskuse arvamused (I kd tl 183-184). Kohus pole nimetatud tõenditega ega fotodega otsuse tegemisel arvestanud.
Augud seintesse nagide paigaldamiseks tegi kostja peale ruumide üleandmist. Nagid saanuks kinnitada seinale ka silikooniga või tellida põrandale toetuvad nagid. Kohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 336 lg-t 1, sest kostja ei olnud isegi 8. juuliks 2020 nagisid seintelt eemaldanud. Seega ei saanud hageja neid puudusi sel hetkel avastada, sest nagid olid eemaldamata. Kostja jättis puhastamata ruumide seinad ja aknaraamid ning aknaraami valtsid. Tüübliaugud seintes, katkised plaadid ja määrdunud seinad ei ole käsitletavad tavapärase kulumisena. Hageja on puuduste likvideerimise hinnapakkumised esitanud ning kostja pole neile vastu vaielnud. VÕS § 334 lg-s 1 sätestatud üürniku kohustuse eesmärgiks on VÕS § 127 lg 2 mõttes ära hoida hagejale tekkivat kahju. Kohus on alusetult jätnud rahuldamata hageja nõuded seoses remonditöödega üürilepingu kestvuse ajal. Kohus on jätnud tähelepanuta üürilepingu p-i 5.2.10. Aknasulused ei ole hoone fassaadi osa. Seega on kohus ebaõigesti jõudnud järeldusele, et akende hooldus- ja remonttööde puhul on tegemist töödega, mis on vajalikud hoone väliskonstruktsioonide korrashoiuks. Hageja on kostjale selgitanud, miks on aknasuluste hooldus ja remont kostja kohustuseks. Kohus pole selle tõendiga arvestamata jätmist põhjendanud. Grupiveesegisti asus kostja valduses olevas ruumis peale plommitud veemõõturit ja see paigaldati kostja soovil. Seadme remondi kohustus lasus kostjal. Kohus asjatundja arvamusega ei arvestanud ja oma seisukohta ei põhjendanud. Hageja esitas koos apellatsioonkaebusega taotluse kahe dokumentaalse tõendi asja juurde võtmiseks. Tartu Maakohtu 18. märtsi 2021. a määrusega määrati tsiviilasi lahendamiseks kirjalikus menetluses ning anti pooltele soovi korral viimaste teeside esitamiseks tähtaeg kuni
16.aprillini 2021. Kohus ei hoiatanud, et lõpetab eelmenetluse. Hageja esitas 23. märtsil 2021 kohtule taotluse võtta täiendavate dokumentaalsete tõenditena asja materjalide juurde mh hageja 5. novembri 2010 kiri kostjale, millest nähtub, et kostja on ignoreerinud hageja juhiseid mööbli kinnitamise osas ja kirjavahetuse AS-ga G4S Eesti, millest nähtub, et veel 16. ja 17. juulil 2020 sisenes kostja oma koodiga vaidlusalusele üüripinnale. Kohus jättis 12. aprillil 2021 hageja taotluse rahuldamata põhjusel, et hageja esitas taotluse peale kohtu poolt eelmenetluse lõpetamist. TsMS § 237 lg 1 kohaselt peab enne eelmenetluse lõpetamist kohus teavitama pooli, et mingisugusest konkreetsest kuupäevast lõpetab kohus eelmenetluse ja peale eelmenetluse lõpetamist esitatud tõendeid enam vastu ei võeta. Sarnasele seisukohale on jõudnud Riigikohus lahendis nr 3-2-1-81-15. Kohus pidi arvestama ka sellega, et asjas korraldati vaatlus ja peale vaatlust võib pooltel tekkida vajadus esitada täiendavaid tõendeid. Maakohus on ebaõigesti kindlaks määranud kostja menetluskulud. Hageja jääb maakohtus esitatud põhjenduste juurde, et kostja lepinguliste esindajate ajakulu erinevatele toimingutele saab lugeda põhjendatud ja vajalikuks koos käibemaksuga summas 3862,50 eurot.
5.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja jääb maakohtus avaldatud seisukohtade juurde ja palub neid arvesse võtta. Kaebuses on esitatud eksitavaid väiteid. Ebaõige on väide, nagu oleks ruumides algselt olnud uued seadmed. Tegelikult oli ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktis seinte, põrandate, uste ja süsteemide seisukorraks märgitud „korras“ ning santehnika osas „töökorras“. Seega olid seadmed eelnevalt kasutatud. Ebaõige on ka väide, nagu oleks pooled esimesel ülevaatusel leppinud kokku, et protokollis nr 1 märgitud puuduste likvideerimise järgselt esitatakse ruumid uuesti üleandmiseks. Tegelikult avaldas kostja vahetult pärast esimest ülevaatamist, et loeb ruumid üleantuks ning teostab ruumides üksnes enda poolt samas kirjas viidatud tööd, milles kokku lepiti. Seega pole kostja tunnistanud kohustuste rikkumist. Kostja ei ole käinud ruumides puudusi kõrvaldamas peale 8. juulit 2020, välja arvatud nagide eemaldamine (milleks ta ei olnud kohustatud).
Hageja täiendavad tõendid tuleb jätta vastu võtmata. Hageja ei ole esitanud TsMS § 333 lg 2 kohast vastuväidet kohtu tegevusele. Maakohus seadis eelmenetluses korduvalt pooltele tähtaegu tõendite esitamiseks, nt 18. novembri ja 11. detsembri 2020 menetlusdokumendis. Professionaalsele õigusnõustajale pidi olema selge TsMS § 330 lg 1 tähendus. Samuti on ainetud hageja viited vaatlusele, kuivõrd kõnealused tõendid ei olnud seotud vaatlusel tuvastatuga. Maakohtu otsus on mõnevõrra ebaselge, kas kohus on lugenud ruumid üleantuks alates
1.või 8. juulist 2020. Kostja leiab, et ruumid anti hagejale üle juba 1. juulil 2020. Perioodil 1.-7. juuli 2020 teostatud väiksemahulised tööd ei takistanud hagejal ruumide kasutamist. Maakohus on hinnanud tõendeid õigesti. Hageja ei ole oma nõuete aluseks olevaid väiteid tõendanud. Protokollid ei tõenda hageja poolt märgitut, vaid neid saab käsitleda üksnes hageja seisukohtadena. Asjakohatud on ka etteheited tõendamiskoormise jagamise kohta. Hageja viited, et VÕS § 334 lg-st 2 tulenevalt on ruumide seisukorra tõendamise koormis kostjal, on ebaõiged. Kostja ei ole tuginenud asjaolule, et asja hävimine või kahjustumine ei tulenenud temast. Et üürileandja peab tõendama nii ruumide seisundi kostjale valduse üle andmisel kui ka tagasisaamisel, tooma välja tekkinud puudused ning tõendama, et need ei tekkinud loomuliku kulumise tagajärjel, tuleneb kohtupraktikast, kuivõrd tegemist on asjaoludega, millel hageja nõue põhineb. Samuti on asjakohatud etteheited, et maakohus on lähtunud lasteaiaruumide „hariliku kulumise“ mõiste sisustamisel madalamast standardist kui laoruumidel. Hageja viidatud kohtuasjas oli laoruumide tavapärase kasutamise osas andnud hinnangu ekspert. Hageja ei ole esitanud mitte ühtegi tõendit, et viidatud kahjustusi saaks pidada 14-aastat lasteaiana kasutusel olnud ruumide puhul ülemääraseks. Maakohus on menetluskulud jaganud ja kindlaks määranud õigesti. Apellatsioonkaebusest ei nähtu, mis osas on maakohus kaalutlusõigust teostanud valesti.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada hagi täieliku rahuldamata jätmise ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas uue otsuse ilma asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmata, rahuldada hagi osaliselt ning mõista kostjalt hageja kasuks välja 470 eurot (TsMS § 657 lg 1 p 2). Ringkonnakohus täiendab maakohtu otsuse põhjendusi hagi osalise rahuldamata jätmise osas ja muudab menetluskulude jaotust ning hagejalt kostja kasuks välja mõistetava menetluskulu suurust. Hageja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
7.Asjas ei ole vaidlust, et pooled sõlmisid 31. mail 2006 kirjaliku üürilepingu ruumide kasutamiseks lasteaiana. Lepingut muudeti 3. augustil 2010 ja leping kehtis 30. juunini 2020. Hageja leiab, et kostja ei tagastanud üürieset lepingu lõppemisel tähtaegselt. Üüriese oli puudustega, mis jäid kõrvaldamata, mistõttu võttis hageja 28. juulil 2020 kostjalt vastu puudustega eseme. Hageja nõuab kostjalt lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks 8454,02 eurot ja leppetrahvi 639 eurot. Maakohus jättis hagi täielikult rahuldamata. Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse tervikuna, mistõttu kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendatust täies ulatuses (TsMS § 651 lg 1).
8.Ringkonnakohus jätab rahuldamata hageja taotluse koos apellatsioonkaebusega esitatud täiendavate dokumentaalsete tõendite vastuvõtmiseks. TsMS § 652 lg-te 1 ja 2 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud ja tõendid. Ringkonnakohus ei võta aluseks asjaolu ega tõendit, mis esimese astme kohtus esitati, kuid mis on jäetud esimese astme kohtu menetluses õiguspäraselt arvestamata. Hageja ei ole põhjendanud, miks ta ei saanud neid tõendeid esitada
koos teiste tõenditega maakohtu poolt 11. detsembril 2020 (I kd lk 176) määratud tähtajaks
4.jaanuaril 2021. Seetõttu keeldus maakohus põhjendatult hageja poolt 23. märtsil 2021 hilinenult esitatud tõendeid vastu võtmast. Tegemist ei olnud TsMS § 392 lg 1 ja § 237 lg 1 nõuete rikkumisega maakohtu poolt.
9.Käesolevas asjas viis maakohus hageja taotlusel 1. märtsil 2021 läbi vaatluse. TsMS § 290 kohaselt on vaatlus igasugune vahetu andmete kogumine asjaolu olemasolu või olemuse kohta kohtu poolt, muu hulgas paikkonna või sündmuskoha vaatlemine. Vaatlusprotokoll on üks tõenditest, mida kohus hindab TsMS § 232 lg-te 1 ja 2 kohaselt koos teiste tõenditega. TsMS § 291 lg 5 kohaselt vaatlusel kirjeldatakse eset, paikkonda või sündmuskohta üksikasjalikult ning vajaduse ja võimaluse korral pildistatakse või salvestatakse selle olulised omadused muul viisil. Vaatluse korraldamine protokollitakse, protokolli kantakse ka vaatlusel tehtud menetlusosaliste märkused. Vaatlust korraldaval kohtunikul on suur diskretsioonivoli, otsustamaks, mida konkreetselt protokolli kanda. Mida vähem on protokollis märgitud, seda vähem informatsiooni see edastab ja seda väiksem on selle tõendiväärtus. Vaatlusprotokolli mõte on kajastada kirjelduse kaudu esmajoones kohtu poolt vahetult tajutud asjaolusid (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08). Käesolevas asjas koostatud vaatlusprotokoll nimetatud nõuetele suures osas ei vasta, sh ei sisalda protokoll TsMS § 291 lg 5 nõuetele vastavat vaadeldavate objektide kirjeldust asja lahendamiseks vajalikus määras. Vaatluse protokolli on kantud menetlusosaliste üldised märkused uste, akende, seinte, põrandate seisukorra kohta, kuid märkusi ei ole selgelt seostatud vaadeldavate objektide kirjelduste või fotodega. Vaatlusprotokoll koosneb peaasjalikult kohtu tehtud fotodest, kuid üldjuhul puudub kirjeldus, kuidas kohus fotodel jäädvustatut tajus. 25 foto juures puuduvad igasugused märkused fotol kujutatu kohta. Seega on vaatlusprotokolli tõendiväärtus madal.
10.Pooled vaidlevad üüritud asja tagastamise aja üle. Maakohus asus vastuoluliselt seisukohale, et ruumide valdus on hagejale üle läinud 1. juulil 2020, kuid kostja andis hagejale üüritud ruumid üle 8. juulil 2020. Ringkonnakohus selgitab, et vastavalt VÕS § 334 lg-le 1 pidi kostja üüritud asja tagastama üürileandjale lepingu lõppemisel, st 30. juunil 2020. Ringkonnakohus nõustub maakohtu tuvastatuga, et pooled leppisid 1. juulil 2020 kokku uue ruumide üleandmise tähtaja 8. juuli 2020. Selleks ajaks kõrvaldas kostja puudused, mille kõrvaldamisega ta nõustus (protokoll nr 1 ja kostja 2. juuli 2020 e-kiri). Asjaolu, et pärast
8.juulit 2020 kõrvaldas kostja hageja nõudel pesuruumi seintest veel nagid, ei anna alust järeldusele, et kostja ruume 8. juulil 2020 hagejale üle ei andnud. Ruumid olid hiljemalt
9.juulist 2020 hageja valduses. 7. juulil 2020 teavitas kostja valvefirma G4S Eesti AS Lõuna piirkonna esindust, et alates 9. juulist 2020 on lasteaed lõpetanud ruumide kasutamise (I kd lk 168). Puudub vaidlus selles, et hagejal olid ruumide võtmed lepingu kehtivuse ajal, mis on tõendatud ka lasteaia majandusjuhataja K. Keeduse kirjaliku kinnitusega (I kd lk 169).
7.augustil 2020 andis kostja hagejale üle kostja kasutuses olnud võtmed (I kd lk 155), kuid see toimus pärast valduse tegelikku üle andmist hagejale. Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga kostja tegevusele 8. juulile 2020 järgsel perioodil (maakohtu otsuse p-d 21-23) ja ei pea vajalikuks neid põhjendusi oma otsuses korrata. Põhjendatud on hageja seisukoht, et maakohus on jätnud hindamata hageja tõendid: 8. juuli 2020 protokoll nr 2, hageja 13. juuli 2020 kiri, kostja 17. juuli 2020 kiri, 24. juuli 2020 hageja kiri, 28. juuli 2020 komisjoni protokoll nr 3, 28. juuli 2020 ruumide vastuvõtmise akt, hageja
4.augusti 2020 kiri. Tegemist on pooltevahelisi erimeelsusi kajastavate dokumentidega (sh kirjavahetusega), mis ei tõenda hageja väidet, et kostja jätkas ruumide kasutamist pärast
8.juulit 2020. VÕS § 334 järgi on oluline üürieseme tagastamine sõltumata sellest, kas ja millal tehakse üleandmise-vastuvõtmise akt. Seega ei oma ka hageja koostatud 28. juuli 2020 akt üürieseme tagastamise aja tuvastamisel tähtsust. Vaidlusalused ruumid saab lugeda VÕS § 334
lg 1 alusel üürileandjale üle antuks sõltumata sellest, kas pooltevahelised vaidlused väidetavate kahjustuste iseloomu ja kõrvaldamiskohustuse osas on lõppenud. Viidatud tõendid ei tõenda hageja väiteid kostja poolt lepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmise osas, sh väiteid selles, et üüriesemele tekitatud kahjustused ületavad tavapärast kulumist (va ringkonnakohtu poolt otsuse p-s 12.1 tuvastatud osas).
11.Kuna pooled leppisid kokku üürieseme üleandmise tähtaja pikendamises 8. juulini 2020, mil üüriese kostja poolt hagejale ka üle anti, ei ole kostja üüritud asja tagastamisega VÕS § 335 tähenduses viivitanud. Seega ei ole hageja leppetrahvi nõue perioodi 9. – 28. juuli 2020, samuti üüri- ja kommunaalmaksete võlgnevuse nõue kahjunõudena 4307,44 eurot sama perioodi eest, põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega (maakohtu otsuse p 24-29).
12.Pooled vaidlevad ka selle üle, kas tagastatud üürieseme seisukord on kooskõlas asja lepingujärgse kasutamise ja tavapärase kulumisega ning kas hagejal on tekkinud kahju üürieseme remondikuluna 3599, 80 eurot. VÕS § 334 lg 1 järgi tuleb üürilepingu ese tagastada seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Hageja on väidetavad puudused fikseerinud protokollis nr 2 (I kd lk 30), mida kostja ei ole allkirjastanud. Hageja tugineb oma nõudes üürilepingu p-le 5.2.10., mille kohaselt kohustus kostja üürnikuna hoidma omal kulul kasutamiskõlblikus seisukorras ruumide sisemiste piirdekonstruktsioonide (seinad, põrandad, laed, uksed, aknad jne) viimistluse, ruumides paiknevad seadmed (sanitaartehnika, lukud, sulused, valgustid, pistikupesad jms) ja tegema vajadusel lepingu kehtivuse ajal ruumides omal kulul remonti.
12.1.Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et kostjal tuleb hüvitada kahju, mis tekkis hagejal seoses sellega, et kostja kinnitas nagid tüüblitega pesuruumide kahhelkividega plaaditud seintesse. Üürilepingu p 5.1.3. järgi oli üürileandja kohustuseks mh korraldada üürniku ostetud ja seina või põranda külge paigaldatavate asjade paigaldamine. Seega olid pooled kokku leppinud, et nagide paigaldamine seintesse toimub hageja poolt või vähemalt hageja teadmisel. Kostja ei ole tõendanud, et hageja nõustus WC ruumide plaaditud seintesse nagide paigaldamisega. Kuna asjade seina külge paigaldamise osas oli pooltel erikokkulepe, ei saa kostja selles osas tugineda ka vastutuse puudumisele seoses asja hariliku kulumisega. Puudus on fikseeritud hageja poolt 8. juuli 2020 protokollis nr 2, mil kostja andis üürieseme hagejale üle. Hagejal oli õigus nõuda kostjalt ilma loata paigaldatud nagide eemaldamist. Kuna nagide eemaldamisega kaasnesid kahjustused seinaplaatides (tüübliaugud), siis peab kostja hüvitama plaatimise kulu. Hageja tõendab seinaplaatide (10 m2) vahetuskulu (koos materjalidega) 420 eurot (35 eurot/m2, lisandub km) Aldifer OÜ 8. augusti 2020 e-kirjaga (I kd lk 99). Ringkonnakohus nõustub, et ruumi ühtse väljanägemise säilitamiseks ei piisa puuduse kõrvaldamiseks üksnes ühe või mõne plaadi väljavahetamisest. Töö- ja materjalikulule lisandub transpordi, utiliseerimise ja koristuse kulu proportsionaalses osas pakkumisest, st 50 eurot. Maakohtu otsus tuleb kostjalt 470 euro välja mõistmata jätmise osas tühistada ning kostjalt tuleb välja mõista hageja kasuks kahjuhüvitis 470 eurot.
12.2.Ülejäänud osas tuleb hageja kahjuhüvitise nõue remondikulude osas jätta rahuldamata. Maakohus on andnud esitatud asjaoludele õige hinnangu akende, uste, WC pottide ja puhastustööde osas, kui leidis, et hageja ei ole tõendanud, et kostja on 14-aastat üüritud ruumides lasteaeda pidades kahjustanud üürieset üle hariliku kulumise määra ning tekitanud sellega hagejale kahju. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega hageja kahjunõude rahuldamata jätmisel (va seinaplaatide vahetamise kulu). Maakohus on põhjendatult lähtunud asja lahendamisel Riigikohtu seisukohast asjas nr 3-2-1-98-12, mille kohaselt vastutab kostja nende puuduste eest, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid kostja kasutuses ning ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi. Üürileandja peab
hagi rahuldamiseks tõendama mh, et kostjale etteheidetavad puudused ei tekkinud loomuliku kulumise tagajärjel. Seejuures on oluline võtta arvesse, kui kaua olid ruumid lepingu alusel kostja kasutuses ja millisel eesmärgil neid kasutati. Maakohus on otsuses jätnud hindamata poolte esitatud tõendeid üürieseme seisukorra kohta (va OÜ Tanel ja Aknamaailm OÜ aktid), millega maakohus on rikkunud TsMS § 442 lg-s 8 sätestatut. Tegemist on menetlusnormi rikkumisega, mis ei ole aga kaasa toonud ebaõiget otsustust. Ringkonnakohus täiendab selles osas maakohtu põhjendusi ja hindab ise hindamata jäänud tõendid. Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga apellatsioonkaebuses (p 3.5), et VÕS § 334 lg 2 järgi on kostja kohustuseks tõendada ruumide seisukorda, st asjaolu, et ruumid vastasid
8.juulil 2020 tingimustele, milles pooled üürilepingu p.-s 8.3 kokku leppisid. Riigikohus on selgitanud, et kui hageja üürileandjana leiab, et kostja üürnikuna on tekitanud talle kahju, kuna üüritud ruumid on kahjustatud üle tavalisest kasutamisest tingitud kulumise määra, tuli selle kohta tõendid esitada hagejal (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-11 p 11). Kostja ei ole menetluses tuginenud asjaolule, et asja kahjustumine ei tulenenud temast, seega ei pea kostja ka seda asjaolu tõendama.
12.3.Hageja heidab kostjale ette WC pottide hooldamata jätmist, mille tulemusena on osades WC pottides ladestunud katlakivi, mida ei saa enam eemaldada. Krausberg Eesti OÜ arvamuse kohaselt on ruumides asunud sanitaartehnika suhteliselt vana ja kulunud ning sinna on ladestunud katlakivi, kuna Tartu vesi on väga kare; koristusega ei ole võimalik paremat tulemust saavutada. Sanitaartehnikal olevad lubja ja rooste jäljed ei ole tekkinud mitte halvast hooldusest vaid vee kvaliteedist ja sanitaartehnika igapäevasest kasutamisest (I kd lk 38). Kuigi veevarustuse ja kanalisatsiooni insenerid H. Terase ja T. Mesila on andnud arvamuse, et tavapärasest intensiivsem kasutaja oleks pidanud WC pottide osas nägema ette piisava sagedusega hooldusprotseduurid ning loputuskastide sisu puhastamise või süsteemide asendamise (I kd lk 157), ei tõenda see arvamus tõsikindlalt, et nende soovituste järgimine kostja poolt oleks taganud 20 aastat vanade WC pottide parema seisundi. Asjaolu, et 17-st WC potist 10 ei olnud kahjustunud, ei tõenda samuti, et 7 WC poti hooldamisel ei ole kostja järginud temalt nõutavat hoolsust. Hageja ei ole tõendanud WC pottide tavapärast kasulikku eluiga lasteasutuses, mida kohus saaks käesolevas asjas esitatud asjaoludega võrrelda. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et kui sanitaartehnika on vana ja kulunud, ei saa katlakivi ladestumist WC pottidesse ette heita kostjale ning tegemist on tavapärase kulumisega
12.4.Hageja nõuab ka 3 m2 põrandaplaatide välja vahetamist. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et 14 aastase kasutuse jooksul on veejälgede tekkimine põrandaplaatidele ja mõningate plaatide kahjustumine tavaline kulumine. Samuti on oluline, et protokollis nr 1 ei ole hageja kostjale põrandaplaatide väljavahetamisekohustust pannud. VÕS § 336 lg 1 kohaselt peab üürileandja üüritud asja tagastamisel kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudustest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudustega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses tuginenud asjaolule, et ta ei saanud põrandaplaatide kahjustumist märgata 1. juuli 2020 protokolli nr 1 koostamisel.
12.5.Nõustuda tuleb kostjaga, et aknad on hoone väliskonstruktsioonid, mille kasutuskõlblikuna hoidmine oli lepingu p 5.1.7. järgi hageja kui üürileandja kohustus. Kostja kohustus oli lepingu p 5.2.10 järgi hoida omal kulul kasutamiskõlblikus seisukorras sisemiste piirdekonstruktsioonide, sh aknad, viimistlus ja sulused. Vaatlusprotokolli kantud märkuste kohaselt olid vaidlusalused aknad paigaldatud 20 aastat tagasi. Vaatlusprotokollis ei ole akende, sh suluste, puudusi täpsemalt kirjeldatud, protokollitu kohaselt sai aknaid sulgeda. Aknamaailm OÜ andis 1. juulil 2020 kinnituse, et aknad on üle
vaadatud ja akende toimivusomadused remondijärgselt, arvestades akende vanust, on normaalsed (I kd lk 39). Asjas puudub asjatundja arvamus, mis annaks alust asuda akende osas maakohtust erinevale seisukohale. Kuigi asjas on esitatud rohkelt fotosid, puuduvad ringkonnakohtul eriteadmised fotode alusel akende toimimisomaduste ja suluste seisundi hindamiseks. Hageja ei ole tõendanud väiteid, et kostja ei ole aknaid nõuetekohaselt hooldanud ning see on mõjutanud akende tavapärast kulumist. Seda väidet ei tõenda aadressilt aknakoda.ee leitav hooldusjuhend, sest asja materjalidest ei nähtu, mis tüüpi akendega on tegemist, samuti Klaasmerk OÜ hinnapakkumine või 17. oktoobri 2017 hageja kiri kostjale akende hooldamisest (I kd lk 191).
12.6.Hageja heidab kostjale ette nelja ukse ülevärvimise halba kvaliteeti ning soovib seda tõendada Puidutöötlemise ja mööblitööstuse kompetentsikeskuse 30. detsembri 2021 e-kirjaga ja Haapsalu Uksetehas AS-i 23. detsembri 2020 e-kirjaga (I kd lk 184-185). Kostja värvis uksed üle perioodil 1.-8. juuli 2020, et kõrvaldada kleebiste eemaldamisel ustele tekkinud kahjustused. Asjatundjad on andnud arvamuse fotode järgi vastates hageja küsimusele, kas ukselehti on võimalik üle viimistleda, et nad oleks kasutatavad tänapäeva büroodes. Seega ei ole asjatundjad andnud arvamust 14 aastat lasteaiana kasutatavates ruumides uste tavapärase seisundi kohta, mistõttu tuleb need arvamused jätta tõenditena tähelepanuta. Värvimistööd teinud OÜ Tanel on andnud kinnituse, et ustel ei olnud mehaanilisi vigastusi ja uste ülevärvimine välimuse parandamiseks on tavapärane (I kd lk 35). Vaatlusel ei ole kohus vastupidist tuvastanud (II kd lk 1-5). Asjaolu, et hageja leiab, et uksed tulnuks värvida pihustiga, mitte värvirulliga, ei tõenda uste seisundi mittevastavust tavapärasele kulumisele. Seega ei ole hageja tõendanud, et uste seisund ei olnud kooskõlas tavapärase kulumisega.
12.7.Hageja soovib nõuet puhastustööde teostamise osas (1080 eurot) tõendada Kendra OÜ hinnapakkumisega aknaraamide- ja valtside puhastamise ja seinte värvimiseelse puhastuse eest (I kd lk 107). Ringkonnakohus märgib, et tegemist on üksnes hinnapakkumisega seda liiki tööde eest, mis ei tõenda vaidlusalust asjaolu, et kostja andis üürieseme üle seisundis, mis ei vastanud asja tavapärasele kulumisele, sh et aknaraamid ja valtsid oleksid olnud ülemäära mustad. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et lepingust ei tulenenud kostjale kohustust teha ruumide tagastamisel suuremahulisi koristustöid. Kostja on puhastustöid ka teinud. Ringkonnakohus nõustub kostja selgitustega, et mustuse ladestumine seintel saab olla põhjendatud mööbli paigutamisega. Kuna kostjal puudus lepingust tulenev kohustus teostada ruumides enne tagastamist seinte ülevärvimine, siis puudub kostjal ka kohustus seinte värvimiseelseks pesuks. Maakohus on õigesti märkinud, et sellesisulist nõuet ei esitanud hageja kostjale ka 1. juuli 2020 protokollis nr 1.
12.8.Ringkonnakohus märgib, et hageja väiteid ei tõenda ka 28. juuli 2020 kostja, OÜ Lumena Kinnisvarabüroo esindaja T. Matvejevi ja Kupits Kinnisvara esindaja K. Kupitsa osalusel koostatud ruumide ülevaatuse protokoll nr 3 (I kd lk 50). Protokollis on loetletud küll tuvastatud puudused, kuid dokumendist ei nähtu hinnang ja põhjendused, kas puudust saab käsitleda asja tavapärase kulumisena või mitte.
13.Maakohus on jätnud põhjendatult rahuldamata hageja nõude kahe arve tasumiseks üürilepingu eseme korrashoiu eest lepingu kehtivuse ajal (maakohtu otsuse p 36). Nõustudes maakohtu otsuse põhjendustega selles osas, ei pea ringkonnakohus vajalikuks neid korrata. Maakohtu otsuse muutmiseks ei anna alust asjatundjate H. Terase ja T. Mesila arvamus (I kd lk 157), et sooja ja külma vee segaja asenduskulu peaks tasuma kostja. Tegemist on lepingu tõlgendamise küsimusega, mis osas puudub vajadus küsida asjatundja või eksperdi arvamust (vt ka TsMS § 293 lg 1). Grupiveesegisti asukoht ei oma lepingu tõlgendamisel tähtsust, sest tegemist on veevarustussüsteemi osaga, mille korrashoiu eest vastutas hageja lepingu p 5.1.7. järgi, nagu maakohus õigesti tuvastas.
14.Seoses hagi ja apellatsioonkaebuse osalise rahuldamisega tuleb muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust ja jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega (TsMS § 162 lg 1) ning jätta poolte menetluskulud 6 % ulatuses kostja ja 94 % ulatuses hageja kanda.
14.1.Kostja menetluskulu nimekirja kohaselt oli tema õigusabikulu suuruseks 8775 eurot, mille maakohus rahuldas 5700 (38h x 150 ) euro ulatuses. Hageja peab apellatsioonkaebuses viitega
21.aprilli 2021 menetlusdokumendile põhjendatuks kostja õigusabikulu 25,75 h eest 3862,50 eurot (koos km-ga). Hageja arvates kujundab menetlusosalise esindaja oma õigusliku positsiooni üldjuhul menetluse alguses, mistõttu ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks edasisi toiminguid seoses õiguslike analüüsidega. Ringkonnakohus nõustub kostja seisukohaga, et lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine (TsMS § 175 lg 1) on kohtu kaalutlusotsus, millesse kõrgema astme kohus sekkub vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (vt näites Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-134-16, p 56). Maakohus on otsuse p-s 42 hinnanud kostja menetluskulude suurust menetlustoimingute kaupa, jättes samas vastamata hageja konkreetsetele vastuväidetele kostja kulu suuruse osas. Seejuures ei ole maakohus hinnanud, kas kostja kulude üldsumma on kooskõlas asja keerukusega. Ringkonnakohus hindab tsiviilasja keskmiselt keerukaks. Kostja on asjas esitanud vastuse hagile, osalenud vaatlusel, esitanud tõendeid ja seisukohti-vastuväiteid hageja tõenditele ja menetluslikele taotlustele. 31. märtsi 2021 menetlusdokumendis (ajakulu 4,5 h) esitas kostja 2-l lehel vastuväiteid kostja poolt hilinenult esitatud tõenditele. Teeside (ajakulu 5h) esitamiseks maakohus pooli ei kohustanud (II kd lk 33). Ülepaisutatud on kostja paikkondliku vaatluse ettevalmistamisega seotud kulud. Paikkondlik vaatlus kestis 1 h 22 min, kostja on arvestanud selle toiminguga seotud kulusid 3,25 h. Ringkonnakohus ei nõustu küll hageja seisukohaga, et õigusliku analüüsiga seotud kulud on põhjendatud üksnes menetluse alguses (hagis ja vastuses hagile), kuid peab arvestades asja keerukust kokkuvõtvalt kostja põhjendatud ja vajalikuks menetluskuluks maakohtus õigusabikulusid 32 h ulatuses hinnaga 150 eurot/h, kokku 4800 eurot.
14.2.Hageja menetluskulu nimekirja kohaselt oli tema menetluskulu suuruseks maakohtus 2952 eurot (koos km-ga), millest 2402 eurot on kulu õigusabile (21 h ja 50 minutit hinnaga 110 eurot/h) ja 550 eurot on riigilõiv. Ka hageja on koostanud teesid, mille esitamiseks maakohus pooli ei kohustanud. Seega tuleb hageja menetluskulude vajalikku ja põhjendatud suurust vähendada 3 h võrra, st 330 eurot. Hageja põhjendatud ja vajalik menetluskulu maakohtus on 2622 eurot.
15.Hageja menetluskulu ringkonnakohtus vastavalt menetluskulude nimekirjale on 1448,33 eurot, millest 898, 33 eurot on õigusabikulu 8 h ja 10 min hinnaga 110 eurot/h. 550 eurot on hagi esitamisel tasutud riigilõiv. Kostja menetluskulu ringkonnakohtus vastavalt menetluskulude nimekirjale on õigusabikulu 1387,50 (9, 25 h x 150) eurot. Hageja palub ringkonnakohtul kaaluda kostja menetluskulude vähendamist 3,5 h võrra, st 525 eurot. Kostja lepingulise esindaja kulud on võrreldes hageja lepingulise esindaja kuludega samade menetlustoimingute tõttu suuremad ja ülepaisutatud. Ringkonnakohus märgib, et asjaolu, et üks pool kulutab samaväärse menetlusdokumendi koostamiseks teisest mõnevõrra rohkem aega, ei ole üldjuhul menetluskulu vähendamise aluseks. Käesolevas asjas on kostja ajakulu õigusabile ringkonnakohtus 65 minutit suurem kui hagejal. Sellest ei saa järeldada, et kostja kulutused on ülepaisutatud. Ringkonnakohus nõustub, et ka kostja ajakulu menetluskulude nimekirja koostamisele ei ületa 15 minutit, ülejäänud osas (st 15min/32.50 eurot) ei ole kostja kulud põhjendatud. Hageja põhjendatud menetluskulu suurus ringkonnakohtus on 1448,33 eurot ja kostjal 1355 eurot.
16.Arvestades menetluskulu jaotust tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista menetluskuluna maakohtus 4512 eurot ja ringkonnakohtus 1273,70 eurot. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista maakohtus 157,32 eurot ja ringkonnakohtus 86,88 eurot. Ringkonnakohus tasaarvestab poolte vastastikused menetluskulu nõuded ja mõistab hagejalt kostja kasuks välja menetluskuluna maa- ja ringkonnakohtus kokku 5541,50 (4512+1273,70-157,32-86,88) eurot ja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. /allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.