2-20-13971/15 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

lahend.ee

5.9. novembril 2020 edastas hageja kostja vastuse osas omapoolsed seisukohad selles, et kostja ei ole üürilepingu eset andnud hagejale üle õigeaegselt ning et kostja ei andnud hagejale üle ruume seisundis, mis vastavad lepingu tingimustele (I kd, tlk 149-153). 5.1 Kostja hakkas alles 2. juulil 2020 väidetavalt puudusi likvideerima ja seetõttu ei saanud 1. juulist 2020 kuidagi kostja ruumide valdust hagejale üle anda. Ruumide valduse üleandmisena pole käsitletav olukord, kus kostja teatab, et annab ruumid üle 1. juulil 2020, kuid alles siis hakkab ruume viima kooskõlla üürilepingu p-ga 8.3 ning jätkab ruumide valdamist. Hageja viitab, et võtmed sai hageja kostjalt kätte alles 7. augustil 2020 (07.08.2020 ruumide võtmete üleandmise kohta). Lisaks viitab hageja 8. juuli 2020 protokollile nr 2, et nagid olid jätkuvalt seintel, kuid 28. juulil 2020 koostatud ruumide vastuvõtmise aktist nähtub, et selleks ajaks olid nagid eemaldatud, mis kinnitab asjaolu, et kostja on ka peale 8. juulit 2020 ruumides teostanud töid. Ebaõige on ka kostja väide, justkui oleks hageja keeldunud 8. juulil 2020 võtmeid vastu võtmast. Hageja on seisukohal, et kuna ta oli nõus võtma oluliste puudustega ruumid vastu 28. juulil 2020, siis kuni selle kuupäevani oli ta kaudseks valdajaks asjaõigusseaduse § 33 lg 2 mõistes ehk tegelikku võimu teostas ruumide osas vähemalt selle kuupäevani jätkuvalt kostja ning hagejal on õigus nõuda VÕS § 107 lg 4 alusel kohustuse täitmisega viivitamise ja rikkumise heastamisega tekitatud kahju hüvitamist, muu hulgas viivise või leppetrahvi maksmist. 5.2 Puuduste osas märgib hageja, et ta ei nõua kostjalt ruumide tagastamist samasuguses seisus nagu need üürnikule lepingu täitmise perioodi alguses üle anti, vaid hageja nõuab kostjalt ruumide koristamist ja kahjustuste likvideerimist, mida ei saa käsitleda tavapärase kulumisena. Vaidlust ei saa olla poolte vahel selles, et kõik protokollides loetletud kahjustused on tekkinud poolte vahel sõlmitud üürilepingu kehtivuse ajal. Tüübliaugud seinas ja lõhutud plaadid ei ole tavapärane kulumine ning vastava kahju on tekitanud kostja nagide eemaldamise käigus. Nagid ei olnud kostja poolt ruumide üleandmise ajaks paigaldatud ja seetõttu tuleb kostjal üürilepingu p 8.3 kohaselt kogu mööbel, sh nagid eemaldada ja selle käigus tekkinud kahjustused likvideerida. Kostja pidi arvestama sellega, et kui ta puurib seinaplaatidesse auke ja lõhub plaate, siis peab ta üürisuhte lõppedes need kahjustused ise likvideerima või hüvitama üürileandjale kahjustuste likvideerimisega seotud kulutused. 5.3 Hageja on fikseerinud akna lukukambritega seonduva 28. juuli 2020 ruumide ülevaatuse protokollis ja vastuvõtmise aktis. Tegemist on murdunud detailidega, mida ei saa pidada Lk 3/20

Tsiviilasi nr 2-20-13971 samuti tavapäraseks kulumiseks. Samas isegi siis, kui tegemist oleks olnud tavapärase kulumisega, oli poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 5.2.10 selliste seadmete korras hoidmise kohustus kostjal. Nimetatud punkti kohaselt kohustub üürnik hoidma omal kulul kasutamiskõlblikus seisukorras muuhulgas äriruumides olevad (paiknevad) seadmed (sanitaartehnika, lukud, sulused, valgustid, pistikupesad jms) ja tegema vajadusel lepingu kehtivuse ajal äriruumides omal kulul jooksvat remonti. 5.4 Kostja värvis ukselehed üle, kuid värvitööde kvaliteet on äärmiselt halb. Kostja ei ole eelnevalt eemaldanud ustelt korralikult teipe, värv on hakanud osadest kohtadest jooksma ning hagejale tundub, et uksed on värvitud üle ka ainult osaliselt, sest osa uksest on sile ning osa mustriga (värvitud tõenäoliselt rulliga). Asjaolu, et uste värvimistöid teinud ehitusettevõte kinnitab sellisel kujul uste ülevärvimise lubatavust, ei tähenda seda, et kahjustused oleksid likvideeritud selliselt, et need vastaksid vähemalt keskmisele kvaliteedile. 5.5 Kostja on WC-potid rikkunud halva hooldamise tulemusena ja neid kahjustusi pole enam võimalik likvideerida. Kostja ise saatis hagejale koristusfirma Krausberg Eesti OÜ arvamuse, mille kohaselt ei ole võimalik katlakivi WC-pottidelt eemaldada. Kostja väide selle kohta, et WC-pottidel olevad katlakivi jäljed ei ole tekkinud mitte halvast hooldusest, vaid vee kvaliteedist ning sanitaartehnika tavapärasest kasutamisest, ei ole hageja arvates eluliselt usutavad, sest esiteks juuakse seda vett ja teiseks ei ole teised WC-potid (kokku on ruumides 17 WC-potti) kahjustatud. WC-pottide kahjustused on tekkinud üksnes seetõttu, et kostja ei ole loputuskasti sisu hooldanud. Sellest võib järeldada, et kostja on teadlikult jätnud oma hoolsuskohustuse täitmata ja selline passiivne käitumine on VÕS § 104 lg 2 kohaselt käsitletav vähemalt raske hooletusena. 5.6 Seinad, akna raamid ja raamide valtsid on määrdunud ja tuleb teha seinte värvimiseelne pesemine ja II korrusel aknaraamide ja valtside puhastus. Hageja ei välista seda, et kostja võis tellida mingis osas seinaplaatide puhastamise, kuid värvitud seinu jms pole kostja kohe kindlasti puhastanud. Hageja peab oluliseks märkida, et ruumide ülevaatamisele 28. juulil 2020 olid kaasatud ka vastava valdkonna spetsialistid (OÜ Lumena Kinnisvarabüroo ja OÜ Kupits Kinnisvara), kes kinnitasid nimetatud puuduste olemasolu. Paraku kostja ei ilmunud ruumide ülevaatamisele, kuigi hageja informeeris sellest ka kostjat. Ruumide puhastamine ei ole kuidagi seotud tavapärase kulumisega ja seetõttu on kostja viited sellele asjakohatud. 5.7 Hageja on seisukohal, et põhjendatud on ka tema nõue akende hooldustööde ja remondimaterjalide kulu hüvitamiseks (15. septembril 2017 arve nr XXX summas 366,78 eurot) ning kraanivee segisti vahetuse kulu hüvitamiseks (12. juuni 2019 arve nr 20190225 summas 180 eurot). Poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 5.2.10 kohaselt oli akende korras hoidmise, sh hooldamise kohustus kostjal. Seda on tegelikult üürilepingu kehtivuse ajal kostja ka teinud ehk kostja on ise tellinud akende hooldustöid. Vaidlusalune veesegisti aga asus kostja valduses olevas ruumis peale veemõõturit ja seega on tegemist seadmega, mille remondi kohustus lasus kostjal.

Perioodil 01.07.2020 – 08.07.2020 teostas kostja vastutuleku korras ruumides remonttöid. Ruumidest eemaldati kõik sildid ja kleepsud, teostati mööbli eemaldamisest tingitud aukude pahteldamise ja kruntimise tööd, vahetati välja 12 laeplaati ja viis ust, üle värviti uksed, millel tekkisid värvikahjustused seoses kleepsude ja siltide eemaldamisega, kontrolliti aknad ja teostati akende remonttööd, parandati sanitaartehnika ning teostati koristustööd. Kostja ei olnud tegelikult selliste tööde teostamiseks kohustatud, vaid teostas need hea tahte märgina, et lõpetada üürileandjaga tekkinud konflikt. Kostja on teostanud justnimelt selliseid töid, mis kõrvaldasid sisuliselt ruumide sihipärase kasutamise tagajärgi. Ükski hageja poolt 01.07.2020 ülevaatuse järgselt välja toodud puudustest ei oleks takistanud ruume pärast mõningaid remonttöid kasutamast ka edaspidi lasteasutusena. Kui kohus peaks leidma, et ruumid ei vastanud 01.07.2020 lepingu p 8.3 sätestatud tingimustele, siis vastasid need neile tingimustele hiljemalt 08.07.2020. Selleks ajaks oli kõrvaldatud lastaiaruumides tavapärase mööbli kasutamise tagajärjed (nende seinale kinnitamisega kaasnenud augud seinas), välja vahetati ning värviti kasutusjälgedega siseuksed ja tehti muid remonttöid. Ruumidest 08.07.2020 tehtud fotodelt nähtub, et ruumid olid sisuliselt valmis uute üürnike sisseseadmiseks (I kd, tlk 122-143). Hageja etteheited ruumidel lasuvate puuduste kohta on asjakohatud ning seda järgnevatel põhjustel. 9.1 Tualettruumide seinte remontimine 10 m2 ulatuses ning põrandate remontimine 3 m2 ulatuses. Esiteks ei ole kostja esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et viidatud ulatuses remonttöid teostada tuleks. Fotode kohaselt on kahjustused üksikutel seinaplaatidel, mis ei hõlma kindlasti 10 m2. Teiseks on selge, et 14-aastase kasutusperioodi jooksul lasteaia ruumides mõned tualettruumide plaadid saavadki kahjustatud. Hageja esitatud fotode kohaselt esinevad mõningatel plaatidel kahjustused seinte ääres ning plaatide nurkades, mida saab pidada 14Lk 5/20

Tsiviilasi nr 2-20-13971 aastase kasutamise puhul tavapäraseks. Samuti saab pidada tavapäraseks, et põrandaplaatidel, mis asuvad kraanikausside või kanalisatsioonitorude juures, esineb mõningaid vee ladestusjälgi. Tavapäraselt asuvad sellistes kohtades soklitega kapid, kust igapäevase koristuse käigus ei ole võimalik põrandale sattuvat vett eemaldada ning veejälgede tekkimine on paratamatu. Hageja sõnul on seintes augud ning seinaplaadid kahjustunud just nagide eemaldamise tõttu. Esiteks märgib kostja, et seinanagide eemaldamine ei olnud kostja üürilepingus sätestatud kohustuseks. Üürilepingu p 5.1.3 kohaselt on üürileandja olnud kohustatud paigaldama äriruumidesse koolieelse lasteasutusena kasutamiseks vajaliku sanitaartehnika, samuti korraldama üürniku ostetud ja seina või põranda külge paigaldatavate asjade paigaldamise. Seega on ka nagide seinale paigaldamise eest vastutanud hageja ning nende paigaldamise näol on tegemist üürilepingu p-s 8.3 sätestatud muudatusega ruumis, millisega võis üürilepingu lõppedes ruumid hagejale ka üle anda. Seega ei olnud kostja kohustatud seinanagisid eemaldama ning hageja nõuded seinanagide eemaldamisega seoses on asjakohatud. Kui leida, et kostja oli seinanagide eemaldamiseks kohustatud, siis vastavad sellega kaasnevad kahjustused ruumide tavapärasele kasutamisele. On selge, et koolieelse lasteaiaasutuse ruumides võib olla vajadus kinnitada seintele mööblit või muud sisseseadet. Lasteaia tualettruumides esineb selgelt vajadus kinnitada seintele ka käte kuivatamiseks mõeldud rätikute nagid, mis oleksid lastele kättesaadaval kõrgusel. Tegemist on elementaarse hügieeni tagamiseks vajaliku lahendusega. Esemete ja sisseseade eemaldamisel seinaplaatidelt on alati risk, et seinaplaadid võivad puruneda. Sellest riskist oli teadlik ka hageja, kuid palus sellest hoolimata kostjal nagid seinast eemaldada. Sellest tulenevalt on asjakohatud ka hageja etteheited, et nagide eemaldamisega seotud aukude tekkimise ning seinaplaatide purunemise eest vastutab kostja. 9.2 Viie akna lukukambri vahetus. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et akendel esinevad mingidki puudused. Hinnapakkumine lukukambrite vahetustööde teostamiseks ei tõenda akendel lasuvaid puudusi. Vastupidiselt on kostja esitanud hagejale kohtueelselt tõendi selle kohta, et aknad on töökorras ning vastavad seisukorrale, mis on akende vanust arvestades normaalne (Aknamaailm OÜ tööde üleandmise-vastuvõtmise akt). Seega on kostja tõendanud, et aknad on töökorras ja vastavad tavapärase kasutamise kulumisastmele. Teiseks on asjakohatud hageja etteheited selle kohta, et akende lukukambrite vahetamine on üürniku üürilepingust tulenevaks kohustuseks. Üürilepingu p 5.1.7 kohustub üürileandja hoidma omal kulul korras hoone väliskonstruktsioonid. Aknad on hoone väliskonstruktsioonide osa, mistõttu on akende korrashoiukohustus hagejal ehk üürileandjal. See on kooskõlas ka üürilepingute tavapärase loogikaga, mille kohaselt on üürileandjal kohustus hoida üürilepingu eset seisukorras, mis võimaldaks üürilepingu eset sihtotstarbeliselt kasutada (VÕS § 276 lg 1). Kuigi praegusel juhul akendel ühtegi puudust ei esine, siis oleks puuduste korral ka selle kõrvaldamise kohustus üürileandjal, kuivõrd toimivad aknad on ruumide lasteaiana kasutamiseks vältimatult vajalikud. 9.3 Nelja siseukse asendamisega seotud nõue. Tegemist on ustega, millelt hageja nõudis 01.07.2020 ülevaatuse järgselt kleebiste eemaldamist. Kleebiste eemaldamisel tekkisid ustele kahjustused, mis likvideeriti uste värvimisega. Sisuliselt ei ole hageja rahul uste värvimise kvaliteediga ning peab uste värvimist hoopis uste rikkumiseks/vigastamiseks. Esiteks on märkimisväärne, et kostja on vastutulekuna välja vahetanud ruumides 5 ust, millel esinesid kahjustused, mis olid tingitud tegelikult tavapärasest kulumisest. Samuti ei olnud kostja kohustatud eemaldama ustel paiknevaid kleebiseid. On tavapärane, et lasteaia Lk 6/20

Tsiviilasi nr 2-20-13971 ruumide (aga ka üldiselt muudele äriruumide) ustele paigaldatakse kleebistega viidad, mis aitab hoones selle kasutajatel orienteeruda. Praegusel juhul on kostja ustelt kleebised sellest hoolimata eemaldanud ning kõrvaldanud kohaselt kõik kleebiste eemaldamisega seotud kahjustused. Teiseks ei ole hageja tõendanud, et ustel mingisugused puudused üldse esinevad. Hagiavaldusele lisatud fotodelt ei nähtu, et ustel oleksid mingisugused kahjustused. Fotodelt ei ole võimalik üleüldse aru saada mida on pildistatud ning mida soovitakse kohtule tõendada. Kolmandaks on kostja ustel lasuvad kahjustused likvideerinud selleks kohasel viisil. Kostja on tellinud uste värvimise professionaalselt ehitusettevõttelt, kes on uksed värvinud selleks ette nähtud mööblivärviga (OÜ Tanel akt uste vahetamise ja värvimise kohta). Ehitusettevõte on kinnitanud, et uste välimuse parandamine nende värvimisega on tavapäraseks lahenduseks juhul, kui ustel puuduvad mehaanilised vigastused (näiteks suuremad augud vms). Eeltoodust tulenevalt ületasid värvitud uksed kindlasti üürilepingu p-s 8.3 sätestatud tavapärase kulumise standardi. 9.4 Kuue WC-poti asendamine Hageja heidab kostjale ette, et kostja on halva hooldamise tulemusena rikkunud 7 WC-potti. Hagi kohaselt on WC-pottides katlakivi, mida ei ole võimalik eemaldada. Kostja on kohtueelselt hagejale esitanud professionaalse puhastusettevõtte kinnituse selle kohta, et WC-pottidel olevad katlakivi jäljed ei ole tekkinud mitte halvast hooldusest, vaid vee kvaliteedist ning sanitaartehnika tavapärasest kasutamisest (Krausberg Eesti OÜ kinnitus WC-pottidel olevate katlakivijälgede kohta). Puhastusettevõte, kes on omanud kokkupuudet väga paljude WC-pottide puhastamisega, on kinnitanud, et sanitaartehnika on vana ja kulunud ning sinna on ladestunud kareda vee tõttu katlakivi. On selge, et 14-aastase WC-pottide kasutamise perioodi jooksul katlakivi WC-pottidele ladestub ning et WC-potid ei näe välja uueväärsed. Samuti on üldteada, et Tartu, eriti aga Tartu kesklinna vesi on tavapärasest karedam. Seega ei saa kostjale ette heita, et 14-aastase perioodi jooksul, mil WC-potte kasutavad intensiivselt rühmatäied lapsi, ladestub WCpottidesse katlakivi. Eeltoodust tulenevalt on tegemist ruumide sihipärasel kasutamisel tekkinud normaalse kulumisega, millest tulenevalt puuduvad hagejal WC-pottidel lasuva katlakiviga seoses mistahes nõuded kostja vastu. 9.5 Seinte, aknaraamide ning aknaraami valtside puhastamine Esiteks ei ole kostja esitanud ühtegi tõendit selle kohta, millest tulenevalt võiks järeldada, et üleantavad ruumid vajasid täiendavaid puhastustöid. Üksnes hinnapakkumine mingite tööde teostamiseks ei tõenda nende tööde teostamise vajadust. Teiseks ei tulene üürilepingust, et kostja peaks tegema üüripinnal selle üleandmisel olulisel määral puhastustöid. Üürilepingu p 8.3 kohaselt on kostja kohustatud ruumid üle andma seisukorras, mis vastab muuhulgas selle sihipärasele kasutamisele. Et ruume kasutati lasteaiaruumidena 14 aastat, on selge, et uksed, aknad ja seinad võivadki olla mõningal määral määrdunud. Sellest hoolimata kinnitab kostja, et on andnud hagejale üle ruumid sellises seisukorras, millest tulenevalt suuremahulisi puhastustöid teostama ei pidanud. Seda ilmestab ka asjaolu, et hagiavalduses kirjeldatud tööde teostamist hageja 01.07.2020 ülevaatuse järgselt ka ei nõudnud. Samuti on kostja lasknud professionaalsel puhastusettevõttel teostada kõikide ruumide põrandate koristuse, puhastati ka WC-d sh. sanitaartehnika, pesti vahekoridoride klaasist seinad ning II korruse aknad. Kostjalt spetsiaalsete täiendavate erikoristusteenuse eest hüvitiste nõudmine on seetõttu põhjendamatu. Lk 7/20

10.Kui kohus peaks leidma, et kostja on rikkunud oma kohustust anda üürilepingu ese üle õigeaegselt, millega kostja ei nõustu, siis ei ole hageja olnud õigustatud kasutama õiguskaitsevahendeid seoses üürilepingu eseme hilinenult üleandmisega. Hageja on jätnud üürilepingu lõppemisel ruumid omalt poolt vastu võtmata põhjusel, et ruumidel lasusid väidetavalt puudused. Üürilepingu p 8.3 kohaselt pidi kostja andma üle ruumid, mis vastasid üürilepingu p-s 8.3 nimetatud standardile. Kostja kohustusest ruumid üle anda tuleneb ka hageja vastav kohustus ruumid üürilepingu lõppemisel vastu võtta. Hageja on sisuliselt keeldunud oma kohustuse täitmisest (ehk ruumide vastuvõtmisest). Seega on hageja kasutanud VÕS §-s 111 sätestatud õiguskaitsevahendit keelduda oma kohustuse täitmisest. Kuigi kostja on eelkõige seisukohal, et kostja ei ole rikkunud ei üürilepingu eseme õigeaegse üleandmise kohustust ega ka kohustust anda asi üle üürilepingu p-s 8.3 sätestatud seisundis, siis ei ole hagejal olnud õigust VÕS §-s 111 sätestatud õiguskaitsevahendit kasutada. VÕS § 111 lg 3 kohaselt ei või kohustuse täitmisest keelduda, kui see ei oleks asjaolusid arvestades mõistlik või ei vastaks hea usu põhimõttele, eelkõige kui teine lepingupool on oma kohustuse suuremas osas või oluliste puudusteta täitnud. Käesoleval juhul on selge, et ruumid vastasid igal juhul 01.07.2020 või hiljemalt 08.07.2020 sellisele seisundile, kus hagejal ei olnud võimalik nende vastuvõtmisest keelduda. Samuti on kostja 01.07.2020 ülevaatuse järgselt kinnitanud, et teostab ruumides veel täiendavaid töid, mistõttu ei ole hagejal olnud õigust ruumide vastuvõtmisest keelduda. Kui leida, et 01.07.2020 või 07.08.2020 oli kostja oma üürilepingu eseme üleandmise kohustust mingil määral rikkunud (millega kostja ei nõustu), ei ole olnud rikkumine piisavalt raske, et õigustada ruumide vastuvõtmisest keeldumist. Samuti VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Hetkel viibis ruumide üleandmine kokkulepitud ajal 01.07.2020 peamiselt hageja vastuolulise käitumise tõttu seoses ruumidesse jääva mööbliga. Lepingu lõppemisel viitas hageja, et ruumidesse tuleb uus lasteasutus, mistõttu võib mööbel ruumidesse ka jääda. Alles 01.07.2020 viitas hageja esmakordselt, et mööbel tuleb ruumidest ära viia. Mööbli eemaldamisega seoses tuli kostjal teostada ka täiendavaid pahteldus- ja kruntimistöid. Seega on selge, et ruumide üleandmine 01.07.2020 viibis hagejast tulenevatel põhjustel, mistõttu puudub hagejal õigus kasutada ruumide hilinenult üleandmisega seoses õiguskaitsevahendeid – nõuda üüri, kommunaalkulusid ning leppetrahvi.

Tsiviilasi nr 2-20-13971 Aknamaailm OÜ aktiga on tõendatud, et aknad olid 08.07.2020 seisuga töökorras ning akendel ei esinenud puudusi, mis oleks vastuolus lepingu p 8.3 nõuetega. WC-pottide osas on hageja märkinud, et WC-pottidele ladestunud katlakivi ei ole tingitud vee halvast kvaliteedist, kuivõrd tegemist on ka joogiveega, ning katlakivi ladestumine on tingitud pottide ebakohasest hooldusest, kuivõrd puudused ei esine kõigil ruumides paiknenud WCpottidel. Esiteks on viited joogiveele asjakohatud, kuivõrd on üldteada, et vee karedus võib kahjustada kodumasinaid ning sanitaartehnikat, kuid ei oma mingit mõju selle vee kasutamisel joogiveena. Põhjendamatu on hageja seisukoht, nagu oleks kostja pidanud vee kareduse kõrvaldamiseks võtma kasutusse täiendavaid abinõusid. Vee karedust on võimalik kõrvaldada selliselt, et kogu veesüsteemi paigaldatakse veepehmendaja. Sellise veesüsteemi täiendamise kohustust kostjal lepingu kohaselt ei olnud. Samuti on asjakohatud hageja väited nagu viitaks kogunenud katlakivi ebaühtlus erinevatel pottidel pottide hooldamata jätmisele (st pikaajalisema lekke korral on katlakivi hulk suurem). Kostjal ei ole olnud põhjust hooldada üüriesemel olevaid potte erinevalt. Erinevates ruumides paiknenud WC-potid võivadki olla kasutusel erineva intensiivsusega (nt personali ruumides paiknenud potid rühmaruumidega jne). Seega on loomulik, et kõikidel WC-pottidel ei ole katlakivi ladestunud ühesuguselt. On loomulik, et 14-aastase intensiivse kasutamise perioodi jooksul katlakivi WC-pottidele ladestub ning et WC-potid ei näe välja uueväärsed. Kostjal puudus aga igasugune lepinguline kohustus uueväärse väljanägemise kaotanud WC-potid asendada uutega. Kostjal oli üürilepingu p 5.2.10 kohaselt kohustus teha üksnes jooksvat remonti, mis ei hõlma amortiseerunud WC-pottide vahetamist. Koristustööde osas on hageja märkinud, et tööde vajadust tõendavad hageja poolt ühepoolselt koostatud ruumide ülevaatamise protokollid. Nimetatud protokollidest aga ei nähtu, millised on väidetavad ruumidel lasuvad puudused. Puuduse olemasolu ei tõenda ka asjaolu, et ühe protokolli on allkirjastanud ka OÜ Lumena Kinnisvarabüroo ja OÜ Kupits Kinnisvara esindajad. Üksnes hageja (või kolmandate isikute) paljasõnaliste väidete põhjal ei ole võimalik hinnata, kas ruumid vastasid üürilepingu p 8.3 nõuetele. Samas on kostja 01.07.2020 ülevaatuse järgselt professionaalne puhastusettevõte teostanud kõigi ruumide põrandate koristuse, WC-de puhastuse (sh sanitaartehnika), vahekoridoride klaasist seinte ning II korruse akende pesu. On selge, et pärast professionaalse koristusettevõtte teostatud põhjalikke koristustöid olid ruumid paremas seisukorras, kui 14 aastat lasteaiaruumidena kasutuses olnud ruumid keskmiselt oleksid. Akende hooldusega ning veesegaja vahetusega seotud kulud tuleb kanda hagejal. Hageja on ekslikult märkinud, et pooled on üürilepingu p-s 5.2.10 leppinud kokku teisiti VÕS § 276 lgs 1 sätestatud korrashoiukohustusest. Lepingu p 5.2.10 kohaselt on kostja kohustuseks olnud hoida omal kulul kasutamiskõlblikus seisukorras äriruumide sisemiste piirdekonstruktsioonide (sh seinte, põrandate, lagede, uste, akende jne) viimistluse. Lepingus on sisemiste piirdekonstruktsioonidena viidatud hoones olevatele sisemistele akendele, mida on üüripinnal rohkesti (vt nt kostja 20.10.2020 menetlusdokumendi Lisa 1, lk 4, 9, 12, 14, 17, 18, 19, 21). Samuti on kostjal lepingu p 5.2.10 kohaselt kohustus hoida korras üürilepingu ps 5.2.10 nimetatud konstruktsioonide viimistlus. Seega ei tulene lepingu p-st 5.2.10 kostjale kohustust kanda välisakende hooldamisega ja remondimaterjalidega seotud kulusid. Välisakende kui väliskonstruktsioonide korrashoiukohustus on lepingu p 5.1.7 kohaselt üürileandjal. Kohustus veevarustuse süsteemi korrashoiuks lasus lepingu kohaselt hagejal sõltumata sellest, kus rikke põhjuseks olnud seade või süsteemi osa paiknes. Seega ei oma asjas tähendust, et välja vahetatud veesegajale oli ligipääs kostja valduses olnud ruumidest. Veesegaja asenduse kulude kandmine on õiguslikuks küsimuseks, millele saaks hinnangu anda üksnes lepingu põhjal. Lk 10/20

35.VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmise akt, siis eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. VÕS § 276 lg 2 kohaselt on üürnik kohustatud asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. VÕS § 334 lg 2 teise lause kohaselt ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise või muutuste eest, mis kaasnevad lepingujärgse kasutamisega. Üürilepingu p 8.3 kohaselt peavad üürniku poolt üürileandjale tagastatavad äriruumid olema äriruumide üürnikule üleandmisel koostatud üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeritud seisundis, arvestades üürniku poolt üürileandja loal tehtud parendustest või muudatustega ning sihipärasel kasutamisel tekkinud normaalse kulumisega. Kui hageja leiab, et kostja üürnikuna on talle tekitanud kahju, kuna ruumid on kahjustatud üle tavalisest kasutamisest tingitud kulumise määra, tuli selle kohta tõendid esitada hagejal. VÕS § 336 lg 1 kohaselt peab üürileandja üüritud asja tagastamisel kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudustest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. 1. juulil 2020 toimunud ülevaatuse raames tuvastati mitmed puudused, millised kostja kõrvaldas. 08.07.2020 toimunud ülevaatusel viitas hageja uutele puudustele, osad puudused olid uued, osad tingitud kostja poolsetest parendustöödest. Uute puuduste puhul ei olnud tegemist varjatud puudustega, nt kõikidel põranda- ja seinaplaatidel olevaid vigastusi või kahjustusi oleks saanud märgata esimesel ülevaatusel. Lisaks nõustub kohus kostjaga selles, et VÕS § 334 ja üürilepingu p 8.3 eesmärk ei ole, et üürnik peaks tagastama ruumid täpselt samasuguses seisus, nagu need üürnikule lepingu täitmise perioodi alguses üle anti. Sätete eesmärk on, et üürnik saab asja sihipäraselt kasutada ning et üürnik selle sihipärase kasutamise käigus tekkinud kahjustuste eest ei vastuta. Üürilepingu eseme üürnikule üleandmisel koostati aktid, mille kohaselt oli üleandmisel ruumide seinad, põrandad, uksed, aknad ning süsteemid „korras“. Seega peaks üürilepingu lõppedes kostjalt hagejale tagastatavad ruumid ja seadmed olema „korras“ arvestades tehtud parendusi või muudatusi ning sihipärasel kasutamisel tekkivat normaalset kulumist. See tähendab eelkõige seda, et ruume peaks olema võimalik kasutada ning seadmed peaksid olema töökorras. Sellistele tingimustele ruumid ka üleandmisel vastasid. Kohus on seisukohal, et ruumid, mida kasutati lasteaia pidamiseks 14 aasta jooksul, kuluvadki, arvestades kasutuse intensiivsust ning seda, et kasutajateks olid peamiselt lapsed. Lasteaia pidamise puhul on tavapärane, et seintele ja ustele riputatakse kleepsudega pilte, teateid jne, et kraanikausid ja WC-potid on väiksed ja paigutatud madalamale kui tavapäraselt, et iga kraanikausi juures on nagi käterätiku riputamiseks, et mööbel on turvalisuse kaalutlusel kinnitatud seinte külge, mis tingib auke seinas, et aknad võivad vajada hooldustöid jne. On normaalne, et 14-aastase kasutusperioodi ajaga muutub ruumide seisukord võrreldes üürnikule üleandmise ajal oleva seisukorraga oluliselt ning ruumid võivad vajada mõningal määral remonttöid. Samas ei ole vaidluse all asjaolu, et kostja teostas erinevaid parandustöid, mis kõrvaldasid sisuliselt ruumide sihipärase kasutamise tagajärgi, ajavahemikul 01.07.202008.07.2020, st eemaldati kõik sildid ja kleepsud, teostati mööbli eemaldamisest tingitud aukude pahteldamise ja kruntimise tööd, vahetati välja 12 laeplaati ja viis ust, üle värviti uksed, millel tekkisid värvikahjustused seoses kleepsude ja siltide eemaldamisega, kontrolliti aknad ja teostati akende remonttööd, parandati sanitaartehnika ning teostati koristustööd. Kohus on seisukohal, et 01.07.2020 välja toodud puudused ei takistanud ruume pärast mõningaid remonttöid kasutamast ka edaspidi lasteasutusena. Kindlasti olid ruumid edaspidiseks kasutamiseks valmis hiljemalt 08.07.2020.

Tsiviilasi nr 2-20-13971 Kohus on seisukohal, et hageja poolt viidatud puuduste puhul on tegemist sihipärasel kasutamisel tekkinud normaalse kulumisega alljärgnevatel põhjendustel. Esmalt viitab kohus, et 01.07.2020 toimunud ülevaatuse käigus, ei viidanud hageja põrandaplaatide remontimise vajadusele, seega tuleb põrandaplaatidel esinevad puudused jätta tähelepanuta, kuna tegemist ei olnud varjatud puudustega. Tualettseinte osas on kohus seisukohal, et 14-aastase kasutusperioodi jooksul lasteaia ruumides võivadki mõned tualettruumi plaadid saada kahjustatud, nt mõra plaadis. Põrandaplaatidel, mis asuvad seinte ääres ning kraanikausside või kanalisatsioonitorude juures, võivadki olla vee ladestusjäljed. Tavapäraselt asuvad sellistes kohtades soklitega kapid, kust igapäevase koristuse käigus ei ole võimalik põrandale sattuvat vett eemaldada ning veejälgede tekkimine on paratamatu. Tüübliaugud seintes ja seinaplaatidel tuleb lugeda tavapäraseks kulumiseks. Üürilepingu p 5.1.3 kohaselt kohustus üürileandja paigaldama äriruumidesse koolieelse lasteasutusena kasutamiseks vajaliku sanitaartehnika, samuti korraldama üürniku ostetud ja seina või põranda külge paigaldatavate asjade paigaldamise. Seega vastutas nagide paigaldamise eest hageja ning nende paigaldamise näol on tegemist üürilepingu p-s 8.3 sätestatud muudatustega ruumis, millisega võis üürilepingu lõppedes ruumid hagejale üle anda. Seega ei olnud kostja kohustatud seinanagisid eemaldama ning hageja nõuded seinanagide eemaldamisega seoses on asjakohatud. Isegi kui jaatada kostja kohustust seinanagide eemaldamiseks, siis vastavad sellega kaasnevad kahjustused ruumide tavapärasele kasutamisele. Esemete ja sisseseade eemaldamisel seinaplaatidelt on alati risk, et seinaplaadid võivad puruneda. Lisaks ei ole kohtule esitatud hageja poolt ühtegi väidet selle kohta, et hageja oleks üürilepingu kehtivuse ajal teinud kostjale märkuseid nagide paigaldamise kohta. Eeltoodut arvesse võttes ei vastuta kostja eelnimetatud puuduste eest. Kohus vaatles 1. märtsil 2021 toimunud vaatluse käigus ka aknaid ning tuvastas, et vaatamata murtud aknasulustele toimisid aknad tavapäraselt. Kostja esitatud tõendist (I kd, tlk 79) nähtub, et aknad on töökorras ning vastavad seisukorrale, mis on akende vanust arvestades normaalne. Seega vastavad aknad kasutusjärgsele (14-aastasele) tavapärasele kulumisele. Üürilepingu p 5.1.7 kohaselt kohustub üürileandja hoidma omal kulul korras hoone väliskonstruktsioonid. Aknad on hoone väliskonstruktsiooni osa, mistõttu lasus hagejal akende korrashoiukohustus. See vastab ka VÕS § 276 lg 1 sätestatule, et üürileandja kohustuseks on hoida üürilepingu eset seisukorras, mis võimaldaks üürilepingu eset sihtotstarbeliselt kasutada. Isegi kui jaatada akendel puuduste olemasolu, oleks puudused tulnud kõrvaldada üürileandjal. Seega ei vastuta kostja viie akna lukukambri vahetuse eest. Vaatluse käigus vaatles kohus siseuksi, milliseid oli kahjustuste (kleepsiltide eemaldamise) tõttu värvitud. Hageja ei ole rahul uste värvimise kvaliteediga ning peab seetõttu uste värvimist hoopis uste rikkumiseks. Kohus on seisukohal, et ustel lasuvaid kahjustusi on kostja likvideerinud selleks kohasel viisil. Eeltoodud asjaolu tõendab ka OÜ Tanel akt uste vahetamise ja värvimise kohta. Ehitusettevõtte kinnitusel on uste välimuse parandamine värvimisega tavapäraseks lahenduseks juhul, kui ustel puuduvad mehhaanilised vigastused. Vaadeldud ustel mehhaanilisi vigastusi ei olnud ning kohus tuvastas, et tegemist on siseuste tavapärase kulumisega. Kostja on kinnitanud, et lasi professionaalsel puhastusettevõttel teostada kõikide ruumide põrandate koristuse, puhastati ka WC-d, sh sanitaartehnika, pesti vahekoridoride klaasist seinad ning II korruse aknad. Kuna kostja pidi üle andma ruumid seisukorras, mis vastab muuhulgas selle sihipärasele kasutamisele, siis seinte, aknaraamide ja aknaraamide valtside puhastamine ei olnud puudus, mille eest vastutaks kostja ning vastavaid töid ei oleks kostja pidanud teostama. Lisaks ei nõudnud hageja 01.07.2020 ülevaatusel kostjalt suuremahuliste koristustööde teostamist. Lk 16/20

Hageja on esitanud arved seoses kraanivee segisti vahetusega summas 180 eurot ja seoses akende hooldustööde ja remonditarvikutega summas 366,78 eurot. Kohus on seisukohal, et nõuded on alusetud, kuna mõlema töö näol on olnud tegemist ruumide sihipäraseks kasutamiseks vajalike töödega, mille teostamise kohustus lasub üürileandjal. VÕS § 276 lg 1 kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Üürilepingu p 5.1.7 kohaselt on üürileandja kohustatud hoidma omal kulul nõutavas tehnilises seisundis ja kasutuskõlblikuna hoone keskkütte-, veevarustuse-, kanalisatsiooni-, elektri-, ventilatsiooni-, tuletõrje-, side- ja muude teenuste osutamiseks vajalikud süsteemid, samuti hoone väliskonstruktsioonid. 12.06.2019 arvel kajastatud veesegisti näol ei ole tegemist tavapärase kraanikausi külge käiva segistiga, vaid hoone kandekonstruktsiooniks oleva seina sees paiknenud veesegajaga. Kohus tuvastas 1. märtsil 2021 toimunud vaatluse (II kd, tlk 32) käigus, et veesegaja näol on tegemist veesõlmes asuva seadega, millele on märgitud nool sinise ja punase värviga. Seega on tegemist veevarustuse süsteemi ühe osaga üürilepingu p 5.1.7 mõttes, millega reguleeritakse veetemperatuuri. Selline rike takistas lasteaiaks mõeldud üüripinna sihtotstarbelist kasutamist ning selle rikke likvideerimise kohustus lasub üürileandjal. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldama kahju hüvitamise nõude summas 180 eurot. 15.09.2017 arvel kajastatud akendega seotud remonttööde puhul on tegemist töödega, ms on vajalikud hoone väliskonstruktsioonide korrashoiuks. Väliskonstruktsioonide nõutavas tehnilises seisundis ja kasutuskõlblikuna hoidmise kohustus on üürilepingu p 5.1.7 kohaselt üürileandjal. Ka akendega seotud tööd on tehtud hageja poolt eesmärgiga hoida ruumid seisukorras, mis on vajalikud nende sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata kahju hüvitamise nõude summas 366,78 eurot.

Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Lahendi andmed

Seotud ettevõtted

Lahendi tekst

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

RESOLUTSIOON

Sarnased lahendid

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

KOSTJA VASTUS

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED