G K (K) ja H Z (Z) hagi R K vastu kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind
17 500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I G K (isikukood xxxxxxxxxxx) Hageja II H Z (isikukood xxxxxxxxxxx) Hagejate lepinguline Leino Biin
esindaja
vandeadvokaat
Kostja R K (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja advokaat Jüri-Karl Leppik Asja läbivaatamine
13. mai ja 5. oktoobri 2021 kohtuistungid
RESOLUTSIOON
1.Keelduda vastu võtmast hagejate 6. oktoobril 2021 esitatud tõendit.
2.Jätta rahuldamata hagejate taotlus 11. novembril 2020 esitatud menetlusdokumendi lisa 2 (elumaja energiamärgis) tagasivõtmiseks või sellest loobumiseks.
3.Eemaldada toimikust hagejate 22. septembri 2021 menetlusdokumendi lisa 2.
4.Jätta rahuldamata kostja 15. oktoobri 2021 protokolli parandamise taotlus.
6.Jätta maakohtus kantud menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.
7.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustik § 177 lg-le 2. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda
1(11)
apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige esitama kaebuse. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle läbivaatamist istungil.
HAGIAVALDUS JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
Hagiavaldus
1.G K (hageja I) ja H Z (hageja II) (koos hagejad või ostjad) esitasid 24. augustil 2020 Pärnu Maakohtule hagi R K (kostja või müüja) vastu, milles palusid kostjalt enda kasuks välja mõista kahju hüvitise 17 500 eurot. Menetluskulud palusid hagejad jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt pakkus kostja kinnisvaraportaalis kv.ee müügiks kolme magamistoaga maja hinnaga 135 000 eurot (elumaja) asukohaga xxxx x, xxxxx, xxxxxx xxxx, xxxxxxxx (kinnisasi, registriosa nr xxxxxx). Müügikuulutuses kinnisasja puudusi ei olnud märgitud. Kinnisasjal asub ka abihoone (garaaž). Hagejad tutvusid kinnisasjaga isiklikult, ilma ehituslikke eriteadmisi omava isiku abita. Kinnisasja müügileping ja asjaõiguslepingud sõlmiti notariaalselt 16. aprillil 2020 (müügileping), millega omandati kinnisasi hagejate kaasomandisse. Müügilepingu sõlmimisel avaldas müüja, et elumaja seinte soojustuse paksus ei vasta tänapäevastele nõutele ja on tõenäoliselt 10-15 cm ning selle küttesüsteemiks olev õhk-soojuspump on vana ja võib vajada väljavahetamist (müügilepingu p 2.1.4.). Hagejad ei esita müüjale pretensioone müügilepingus märgitud puuduste osas. Kinnisasja valduse omandamise järel 1. mail 2020 avastasid ostjad varjatud ehituslikke puudusi, milliseid müüja ei olnud müügilepingu sõlmimisel tingimuseks seadnud. Ostjad teavitasid müüjat avastatud puudustest 11. mail 2020. Müüja tütar vastas pretensioonile
1.juunil 2020, et müüja puudusi ei tunnista. Kuivõrd müüja puudusi ei tunnistanud, tellisid hagejad kinnisasjal asuvate hoonete ülevaatuse, mille teostas ehitusinsener E P. E. P tuvastas ja fikseeris kinnisasja ülevaatuse aktis ehituslike puudusi. Olulised ehituslikud puudused, mille kõrvaldamise maksumuse hüvitamist hagejad kostjalt nõuvad on järgmised: Projekti kohaselt olid elamu välisseinad ette nähtud ehitada kandesõrestiku postidele 50x200 mm ja seina konstruktsioon pidi koosnema järgmistest kihtidest (vaadelduna väljapoolt sissepoole) - laudvooderdus 2,2 cm, puitliist 2,5x5 cm, tuuletõke 1,5 cm, soojustus mineraalvill 20 cm, aurutõke ja kipsplaat 13 mm või puitvooder. Tegelikult on seinakonstruktsioonis kasutatud väiksema ristlõikega puitposte - 80x150 mm; laudvooderduse alune puitliist 2,5x5 cm, mis peab tagama õhuvahe ehk tuulutuse on jäetud paigaldamata; tuuletõkkeplaat paksusega 1,25 cm on asendatud bituumenpaberiga; osaliselt on kasutatud mineraalvilla asemel soojustusena saepuru kihti paksusega 150 mm; aurutõke on paigaldatud lohakalt ja on katki. Kuivõrd välisseina soojustuskiht ei ole ehitatud projekti kohaselt, ei taga see piisavat soojustust. Hagejad lepivad olukorraga, kus mineraalvilla kiht on 200 mm asemel 150 mm, sest selline puudus oli lepingus märgitud, kuid ei saa nõustuda asjaoluga, et mineraalvilla asemel on kasutatud soojustuskihis saepuru, 1,25 cm paksune tuuletõkkeplaat on puudu ja tuulutust tagav liist on jäetud paigaldamata. Märgitud seinakonstruktsiooni puudused on vajalik kõrvaldada selleks, et tagada seinakonstruktsiooni rahuldav soojapidavus. Elamu esimese ja teise korruse vahelae konstruktsioonis oli ette nähtud kasutada puittalasid 10x20 cm. Tegelikkuses on kasutatud oluliselt väiksema ristlõikega puittalasid 5x15 cm sammuga umbes 600 mm. Väiksema ristlõikega ja 600 mm
2(11)
sammuga paigaldatud talad ei taga konstruktsiooni stabiilsust. Elamu teisel korrusel liikumisel (käimisel) tekib vahelae visuaalselt nähtav läbivajumine (lae allapoole liikumine) elamu esimese korruse elutoa laes. Märgitud puudus takistab elamu normaalset kasutamist ja on vajalik kõrvaldada. Elamu projekti kohaselt oli ette nähtud rajada elamule tihendatud aluspinnasele toetuv soojustatud ja valatud, küttega betoonpõrand, soojustuskihiga 10 cm. Elamu põranda konstruktsioon ei vasta projektile. Põrand on ehitatud postidele. Märgitu on kaasa toonud olukorra, kus esiku ja tehnoruumi osas vajab põrand soojustamist, et ruume oleks võimalik kasutusele võtta soojustatud ruumidena. Viimane on aga vajalik, selleks, et vältida nendes ruumides asuva veetorustiku võimalikku külmumist. Muus osas hagejad müüjale põrandakonstruktsiooni osas pretensioone ei esita. Garaaži lagi ei ole ehitatud projekti kohaselt. Lagi on toestatud kahe metall- ja ühe puittalaga. Paigaldatud konstruktsioon ei ole stabiilne ja paindub sarnaselt elamu laekonstruktsiooniga läbi. Selleks, et garaaži teist korrust kasutada, vajab lae konstruktsioon tugevdamist ehk sisuliselt ümber tegemist. Hagejate palvel teostas Osaühing Avos Elekter (Avos Elekter) elektripaigaldise kontrolli ja tuvastas elektrikilbis olulisi puudusi, mis vajavad elektriohutuse tagamiseks kõrvaldamist. Hagejad on võtnud puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde hinnapakkumised. Üldehitustööde osas odavama hinnapakkumise tegi Roofing OÜ summas 16 605,25 eurot. Hinnapakkumine sisaldab nii tööd kui materjale. Elektritööde odavaima hinnapakkumise tegi Avos Elekter summas 1029 eurot. Seega ülalkirjeldatud puuduste kõrvaldamise maksumus odavamate hinnapakkumiste alusel oleks 17 634,25 eurot (=16 605,25+1029). Hagejad soovivad elamut aastaringselt kasutada. Hagejad soovivad, et kostja korvaks lepingutingimustele mittevastava asja puuduste parandamise maksumuse. Teistkordse kahju hüvitamise nõude saatsid hagejad kostjale 1. juulil 2020. Seega teavitasid hagejad kostjat kõikidest puudustest mõistliku aja jooksul. Kostja puudusi kohtuväliselt ei ole tunnistanud ega olnud nõus neid omal kulul kõrvaldama. Eeltoodust tulenevalt tuleb hagejatele hüvitada kahjuna puudustega asja parandamise (puuduste kõrvaldamise) kulud. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu, palus selle jätta rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kohtualluvuse ja kohaldatava õiguse osas kostja vastuväiteid ei esitanud. Kostja vastuväidete kohaselt tutvusid hagejad kinnisasjaga enne selle ostmist maakleri vahendusel vähemalt kahel korral. Müügilepingu sõlmimise eelselt rõhutati hagejatele, et kinnisasjal asuvad hooned ei vasta kõigile tänapäevastele nõudmistele. Sealjuures juhti hagejate tähelepanu korduvalt asjaolule, et kinnisasjal asuvate hoonete soojapidavus on tavapärasest kehvem. Kinnisasjal asuvad hooned ehitati ajavahemikul 2000-2003. Hooneid ei rajatud projekti järgi. Hiljem on kostja hoonete ehitisregistrisse kandmiseks tellinud tagantjärele ülesmõõdistusprojekti, mille järgi tegelikkuses elamut ei ehitatud. Hagejad on läbirääkimistel avaldanud, et asuvad kinnisasja üleandmise järele remonti tegema. Sealjuures oli hagejatel plaanis parandada kinnisasjal asuvate hoonete soojapidavust ning värskendada siseviimistlust. Kostja andis hagejatele üle lepingus kokkulepitud tingimustele vastava kinnisasja. Kinnisasi vastab keskmisele kvaliteedile, sh sobib kinnisasjal asuv elumaja elamiseks. Hagejate vastupidised väited on tõendamata. Kostja ei ole väitnud ega kinnitanud, et kinnisasjal asuvad hooned ehitati projekti järgi. E. P teostatud kinnisasja ülevaatuse akt ei ole asjakohane, sest selles võrreldakse hoonete ehituslikku seisukorda projektiga. Müügilepingut tuleb tõlgendada selliselt, et selles on kokku lepitud, et elamul on puudulik
3(11)
soojustus (p 2.1.4.; võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 1). Elumaja lae vähene vajumine ei takista selle tavapärast kasutamist. Ka ei ole tegemist varjatud puudusega. Pooled ei ole kokku leppinud, et esik ja tehnoruumid on soojustatud ruumid. Lepingueelsete läbirääkimiste käigus ega lepingus ei ole kostja andnud kinnitust, et elamu põranda konstruktsioon vastab projektile ning esik ja tehnoruum on võimalik kasutusele võtta soojustatud ruumidena. Hagejad on paljasõnaliselt väitnud, et ruumide soojustamine on vajalik veetorustiku külmumise vältimiseks. Abihoone lae vajumine ei takista selle tavapärast kasutamist. Väidetav puudus on tuvastatav visuaalselt. Elektripaigaldis on ohutult kasutatav. Hagejate esitatud tõendist ei nähtu, et väidetavate puuduste tõttu ei oleks tagatud elektriohutus. Kohtupraktika kohaselt on üksnes oluline see, et elektripaigaldised ei oleks eluohtlikud. 2010. a-l on elektripaigaldise kohta väljastatud tõend, et see vastab nõuetele. Samuti ei oleks tegemist varjatud puudusega, s.o puudusega, mille eest kostja vastutaks. Kostja vastutus on välistatud ka seetõttu, et hagejad olid kinnisasja seisukorrast teadlikud (VÕS § 218 lg 4). Kahju suurus on tõendamata, sest hagejad ei ole viidanud kui palju iga konkreetse puuduse kõrvaldamine maksab. Hagejate nõuded on hea usu põhimõtte vastased ja need tuleks jätta läbivaatamata. Kostja on pakkunud kohtuväliselt asja lõpetamist kompromissiga kahel korral, kuid hagejad on sellest keeldunud. Menetluse käik Pärnu Maakohus võttis asja menetlusse 28. augusti 2020 määrusega. Kostja vastus saabus
26.oktoobril 2020. Koos vastusega esitas kostja taotluse maakler O L ülekuulamiseks. Asjas toimus eelistung 13. mail 2021, kus mh arutati asjas kompromissi võimalikkust. Kohus rahuldas E. P ja O. L tunnistajana ülekuulamise taotlused. Kohus määras tõendite esitamise tähtajaks 12. juuli 2021.
29.septembri 2021 määrusega rahuldas kohus taotlused kuulata asjas tunnistajatena üle R Z ja
A-M B.
5.oktoobri 2021 eel- ja põhisistungil arutati kompromissi võimalikkust ja kuulati üle tunnistajad. Kohus otsustas mitte vastu võtta hagejate tõendina 4. oktoobril 2021 esitatud termopilte. Kohus määras hagejatele täiendava tähtaja Avos Elekter elektrikontrolli teostamisega seonduvalt standardite loetelu esitamiseks hiljemalt kohtuistungi toimumise päeval, s.o 5. oktoobril 2021. Hagejad loobusid 22. septembri 2021 menetlusdokumendi lisast 1 ja kohus eemaldas selle toimikust. Hagejad soovisid loobuda ka viidatud menetlusdokumendiga koos esitatud lisast 2. Samuti 11. novembril 2020 esitatud menetlusdokumendi lisast 2 (elumaja energiamärgis), millele kostja vastu vaidles. Kohus jättis vastu võtmata kostja esitatud ajaleheartikli väljavõtte energiamärgiste kohta ja hindamisakti. Hagejad esitasid 6. oktoobril 2021 tõendina standardite loetelu. Kostja esitas 15. oktoobril 2021 taotlused protokolli parandamiseks, hageja 6. oktoobril 2021 esitatud standardite loetelu vastuvõtmata jätmiseks, hagejate 5. oktoobri 2021 istungil esitatud tõendist loobumise taotluse lahendamiseks ning palus protokollis välja tuua mahatõmmatuna hagejate keelatud küsimus E. P, kuid välja jätta protokollist vastus sellele (helisalvestis alates 02:16:27). Taotluse kohaselt esitati hagejate viidatud tõend korduva hilinemisega ja see on ka hagejate arvates tähtsusetu tõend. Kostja arvates ei ole sellega võimalik tõendada ühtegi vaidlusalust asjaolu ja selle vastuvõtmine rikuks poolte võrdsuse põhimõtet. Protokolli tuleb parandada selliselt, et see kajastaks hagejate endi istungil väljendatud seisukohti 6. oktoobril
4(11)
2021 esitatud tõendile (helisalvestis alates 00:39:41). Protokollist ei nähtu, et kohus lahendas hagejate toimikus oleva (I kd, tl 98) tõendist loobumise taotluse. Hagejad leidsid 27. oktoobri 2021 seisukohas, et protokolli parandamiseks puudub alus. Tõendi vastuvõtmata jätmisele hagejad vastu ei vaielnud, sest nende hinnangul on standarditele viidatud Avos Elekter kohtule esitatud ja vastuvõetud e-kirjas. Hagejate
6.oktoobril 2021 esitatud tõend üksnes kergendaks ja lihtsustaks Avos Elekter tõendis märgitud standardites orienteerumist ja nende sisu kontrollimist ning ei oma vaidluse lahendamiseks iseseivalt tõenduslikku informatsiooni. Pooled esitasid menetluskulude nimekirjad 29. oktoobril 2021 ja seisukohad nendele
5.novembril 2021.
OTSUSE PÕHJENDUSED
3.Maakohus, ära kuulanud pooled ja tutvunud tsiviilasja toimikus olevate tõendite ning menetlusdokumentidega, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud jäävad solidaarselt hagejate kanda. Hageja 6. oktoobril 2021 esitatud tõendi (standardite loetelu) vastuvõtmisest kohus keeldub. Hagejate taotlus 11. novembril 2020 esitatud menetlusdokumendi lisa 2 (elumaja energiamärgis) tagasivõtmiseks või sellest loobumiseks jääb rahuldamata. Kostja 15. oktoobri 2021 protokolli parandamise taotlus jääb samuti rahuldamata.
4.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.
5.Pooled tõid esile järgmised asjaolud, mis vastaspool võttis omaks või mille vaidlustamise tahe ei ilmnenud tema avaldustest, mistõttu kohus saab need lugeda TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: Kostja pakkus kinnisvaraportaali kv.ee kaudu müügiks xxxx x, xxxxx, xxxxxx xxxx, xxxxxxxx asuvat hoonestatud kinnisasja 135 000 euro eest (registriosa nr xxxxxx; kinnisasi). Kinnisasjal paiknevad elumaja ja garaaž (abihoone). Elumaja ehitusaastaks oli müügikuulutuses märgitud 2009 (dtl-d 12-19). Pooled sõlmisid 16. aprillil 2020 kehtivalt kinnisasja notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingud. Hageja ostis kostjalt kinnisasja 135 000 euro eest (VÕS § 208). Müügilepingu p-s 2.1.4. avaldas müüja, et elumaja seinte soojustuse paksus ei vasta tänapäevastele nõutele ja on tõenäoliselt 10-15 cm ning selle küttesüsteemiks olev õhk-soojuspump on vana ja võib vajada väljavahetamist (dtl-d 20-33). Ostjad tutvusid kinnisasjaga isiklikult enne selle ostmist vähemalt kahel korral maakler O. L vahendusel, sh selle dokumentatsiooniga. Esimesel korral tutvusid kinnisasjaga hageja I ja R. Z ning teisel korral hagejad koos (dtl-d 4, 225, 421-422). Muuhulgas on kinnisasjaga ja dokumentatsiooniga tutvumise kinnitus müügilepingu p-s 2.2.3. Hagejatele tutvustati LP Projekteerimisbüroo poolt 2009. a augustis koostatud elumaja ja garaaži teostusprojekti (elumaja ja garaaži teostusprojekt) (dtl-d 143-180, 421-422).
5(11)
Hagejad said kinnisasja otsese valduse 1. mail 2020 ning teavitasid ostetud elumaja ja garaaži väidetavatest puudustest kostjat mõistliku aja jooksul nendest teadasaamisest, s.o 11. mail ja 1. juulil 2020 (dtl-d 34-38, 72-77). Kostja kohtuväliselt puudusi ei tunnistanud ja keeldus nende omal kulu kõrvaldamisest (dtl-d 39-40, 78-79).
6.Esmalt lahendab kohus poolte seni esitatud ja lahendamata taotlused. Hagejad esitasid 6. oktoobril 2021 tõendi (standardite loetelu). Kohus kogub asjas üksnes sellised tõendid, millel on asja lahendamise seisukohast tähtsust (TsMS § 238 lg 1). Menetlusosalistel on kohustus esitada avaldused, taotlused ja tõendid võimalikult varakult. Need tuleb esitada enne eelmenetluse lõppemist. Hilinenult esitatud avalduse või tõendi võtab kohus vastu üksnes juhul, kui see ei põhjusta menetluse viibimist või hilinenult esitamiseks on mõjuv põhjus (TsMS § 329-331). Praegusel juhul on hagejad tõendi esitamiseks mööda lasknud kaks kohtu poolt määratud tähtaega ega pole esile toonud selle hilinenult esitamise põhjust (dtl-d 226 ja 412). Hagejad ei vaidle vastu tõendi vastuvõtmata jätmisele. Hagejate
6.oktoobril 2021 hilinenult esitatud tõend jääb vastuvõtmata. Hagejad esitasid 5. oktoobri 2021 istungil taotluse 22. septembri 2021 menetlusdokumendi lisa 2 (projekti kooskõlastuste leht) tagasivõtmiseks (dtl-d 369-370, 413). Kostja sellele vastu ei vaielnud. Kohtu arvates ei ole tegemist asja õigeks lahendamiseks olulist tähtsust omava tõendiga, mistõttu tuleb viidatud tõendi TsMS § 242 alusel tagasivõtmisega nõustuda (TsMS § 238 lg 1). Hagejate 22. septembri 2021 menetlusdokumendi lisa 2 eemaldatakse toimikust. Kostja esitas 15. oktoobril 2021 taotluse protokolli parandamiseks. Samuti taotles kostja, et kohus lahendaks hagejate taotluse menetlusdokumendist loobumiseks. Kohtu hinnangul tuleb jätta hagejate 5. oktoobri 2021 istungil esitatud taotlus 11. novembril 2020 tõendina esitatud lisast 2 (energiamärgis; dtl 181) loobumiseks rahuldamata. Kostja vaidles sellest loobumisele vastu (dtl 413). TsMS § 242 kohaselt saab pool esitatud tõendi tagasi võtta või sellest loobuda üksnes vastaspoole nõusolekul. Hagejad ei ole tõendist loobumise vastuvõtmata jätmisele vastu vaielnud (dtl 413). Kostja taotlus protokolli parandamiseks tuleb jätta rahuldamata. Hagejad vaidlesid protokolli parandamise taotlusele vastu, TsMS § 50 ei tulene kohtule kohustust protokollida kohtuistungi käiku kostja taotletud viisil, s.o välja tuua ja mahatõmmata hagejate keelatud küsimus ning jätta protokollist välja vastus sellele. Kohus ei nõustu kostja taotluse kohaselt protokolli parandusi tegema (TsMS § 53 lg 1 teine lause). Hagejate keelatud küsimus on kuuldav nagunii 5. oktoobri 2021 helisalvestiselt (TsMS § 52 lg-d 1 ja 2).
7.Järgmisena lahendab kohus hagejate nõude. Hagejad paluvad kostjalt enda kasuks müügilepingu rikkumise tõttu kahju hüvitisena välja mõista 17 500 eurot. Kahju seisneb hagis toodud puuduste parandamise maksumuse (tulevikus kantavate kulutuste) ettetasumises vastavalt odavaimateile hinnapakkumistele. Kahju hüvitamise nõude alusena viitasid hagejad hagis VÕS § 100, 101 lg 1 p-le 3, § 128 lg-le 3, § 116 lg 2 p-dele 1-4, § 217 lg-tele 1 ja 2, § 115 lg-tele 1-3 ja (koosmõjus § 222 lg-ga 5) (dtl-d 8-10). Kostja vaidleb hageja nõudele vastu. Kohus märgib esimesena vastuseks kostja väitele justkui nõue on hea usu põhimõttega vastuolus ja tuleb jätta läbivaatamata seda, et lubatava hagi esitamine ei saa iseenesest olla
6(11)
hea usu põhimõttega vastuolus. Praegusel juhul ei ole kohtu hinnangul hagi läbivaatamata jätmiseks TsMS § 423 järgi alust.
8.Nõude rahuldamise eeldusena peavad hagejad tõendama müügilepingu rikkumise VÕS § 217 järgi (TsMS § 230 lg 1). Kostja saab tõendada, et ei vastuta rikkumise eest (VÕS § 218). Vaidlust pole, et pooled sõlmisid VÕS § 208 mõttes kehtiva müügilepingu (vt määruse p 5).
9.Vaidlus on eelkõige selles, kas kinnisasjal asuvad elumaja, garaaž ning kinnisasja elektriga varustav elektripaigaldis vastavad müügilepingu tingimustele või vähemalt keskmisele kvaliteedile ning kas kostja väidetavate puuduste eest vastutab või mitte. VÕS § 217 kohaselt peab müügilepingu järgi üleantav asi vastama lepingutingimustele. Sama sätte lõike 2 punktide 1 ja 2 järgi ei vasta asi mh müügilepingu tingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi või see ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajas ning millest müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma. Kokkuleppe puudumisel peab müügilepingu järgi üleantav asi vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile (VÕS § 77 lg 1 teine lause), sh tuleb keskmise kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Müüja vastutab puuduste eest põhimõtteliselt alati (VÕS § 218 lg 1 esimene lause). Müüja ei vastuta siiski selliste puuduste eest, millest ostja oli või pidi olema teadlik (VÕS § 218 lg 4). Müüja vastutus müügieseme lepingutingimustele mittevastavuse eest on piiratud seda rohkem, mida rohkem on müüja müügieset puudutavat olulist negatiivset teavet lepingueelsetel läbirääkimistel ostjale avaldanud (vt Riigikohtu 30. mai 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 26).
10.Hagejate hinnangul ei vasta elumaja ja garaaž müügilepingule, sest pole ehitatud vastavalt elumaja ja garaaži teostusprojektile. Hagejad esitasid oma väidete tõendamiseks ehitusinsener E. P kinnisasja ülevaatuse akti ja taotlesid tema ülekuulamist. Elektripaigaldis ei vasta hagejate arvates müügilepingule, kuna Avos Elekter tuvastas kontrollimisel, et selle kasutamine ei ole ohutu. Kostja nende väidetega ei nõustu. Kostja arvates vastab hoonestatud kinnisasi müügilepingus kokkulepitud tingimustele ja vähemalt keskmisele kvaliteedile. Kostja ei ole väitnud ega kinnitanud, et elumaja ja garaaž vastavad teostusprojektile. Hagejad tutvusid kinnisasjaga isiklikult ja olid selle puudustest teadlikud. Hagejad avaldasid läbirääkimistel, et asuvad kinnisasja üleandmise järel remonti tegema. Sealjuures oli hagejatel plaanis parandada kinnisasjal asuvate hoonete soojapidavust ning värskendada siseviimistlust. Kostja esitas elektripaigaldise nõuetekohasuse tõendamiseks osaühingu TRIGER-E 2010. a elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistuse. Väidete, et maja soojapidavus vastab vähemalt keskmisele kvaliteedile ja kostja kasutas seda ka aastaringseks elamiseks, tõendamiseks palus kostja ülekuulata A.-M. B.
11.Kohtu arvates omab asja õigel lahendamisel kõigepealt tähtsust see, kas kinnisasjal asuvad elumaja ja garaaž pidid vastama elumaja ja garaaži teostusprojektile või mitte. Müügilepingus sellist kokkulepet ei ole. Arvestada tuleb ka lepingueelsete läbirääkimistega. Kui lepingueelsete läbirääkimiste tulemusel sõlmitakse leping ja pärast lepingu sõlmimist selgub lepingueelse teavitamiskohustuse rikkumine, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena. Kohtu arvates ei ole hagejad väitnud ega tõendanud, et lepingueelsetel läbirääkimistel lepiti kokku, et elamu ja garaaž peavad vastama nende teostusprojektile ning selline tingimus sai müügilepingu osaks. Samuti ei ole hagejad esile toonud, et kostja oleks varjanud (jätnud avaldamata) asjaolu, et elamu ja garaaž ei ole ehitatud teostusprojekti järgi ja elumaja ei ole ehitatud 2009. a-l (VÕS § 14 lg 2).
7(11)
Lepingueelsetel läbirääkimistel avaldatud osas kuulati tunnistajatena üle R. Z ja O. L R. Z selgitas istungil, et hageja I tutvus kinnisasjal asuvate hoonetega 2020. a jaanuaris, sh elamu esimese ja teise korrusega ning garaažiga, samuti elamu ja garaaži teostusprojektiga. O. L kinnituste kohaselt selgitati kõigile ostuhuvilistele, et elumaja seinte soojuspaksusega on probleeme. Müügikuulutusse märgiti elumaja ehitusaastaks 2009. Hagejatele kinnisasja tutvustades sai O. L ütluste kohaselt viidatud, et tõenäoliselt on elamu ehitamise alustamise aeg 2000. a. Elamu ja garaaži teostusprojektiga said hagejad tutvuda aegsasti. Kinnitust selle kohta, et hooned ehitati teostusprojekti järgi hagejatele maakleri poolt ei antud. O. L sõnul võis 2009. a-l maja valmis saada ja 2010/2011. a-tel see seadustati. Maja siseviimistlus ja elektripaigaldise kilp olid silmnähtavalt vananenud. Hagejad kinnitasid maaklerile, et neil oli nagunii plaan remonti teha ja sellega kohe alustada. Esimesel korral tutvus kinnisasjaga hageja I ja R. Z. Teisel korral käsid kinnisasjaga tutvumas mõlemad hagejad (dtl-d 422-423). Eeltoodut arvestades ei saa asuda seisukohale, et kinnisasjal asuvad elamu ja garaaž pidid müügilepingu kohaselt vastama teostusprojektile ja kinnisasjal kokkulepitud omadusi ei ole VÕS § 217 lg 1 p 1 mõttes. Kohus märgib, et hagejatele tutvumiseks antud elamu ja garaaži teostusprojekt ei olnud projekt, mille järgi vaidlusalused hooned ehitati. Seega ei saanud nad eeldada, et need vastavad detailselt teostusprojektile. Hagejad pidi sellest aru saama, sest elamu ja garaaži teostusprojekti sissejuhatavas osas (üldosas) on märgitud, et see on koostatud „olemasolevate hoonete, s.o elamu ja garaaži seadustamiseks“ (dtl 146). Vaidlust ei ole, et hagejatel võimaldati viidatud projektiga tutvuda juba alates 2020. a jaanuarist (dtl 421). Müügileping sõlmiti 16. aprillil 2020. Hagejatel oli piisavalt aega esitatud dokumentatsiooniga hoolikalt tutvuda ja täiendavaid küsimusi esitada. E. P kinnituse kohaselt on 2000. aastatel ehitud elumajade puhul erinevalt uusehitistest tavapärane, et projekt teostatakse alles pärast hoone ehitamist ning taotletakse ehitus- ja kasutusluba (dtl 420). Kohus märgib ka, et elumaja ja garaaži mittevastavust projektile saaks kohtupraktika kohaselt käsitada puudusena üksnes siis, kui need ei vastaks ehitus- ja tuleohutusnõuetele (vt Riigikohtu 30. novembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 15). E. P koostatud kinnisasja ülevaatuse akt ei tõenda varjatud puuduste esinemist, sest selles on tuvastatud elamu ja garaaži mittevastavus teostusprojektile, mitte hoonete vastavust ehitus- ja tuleohutusnõuetele. Seetõttu ei tõenda seda ka E. P istungil antud selgitused kinnisasja ülevaatuse akti kohta. E. P koostatud kinnisasja ülevaatuse akti eesmärk ei olnud tuvastada elumaja ja garaaži mittevastavust elementaarsetele elutingimustele (keskmisele kvaliteedile) VÕS § 217 lg 2 p 2 mõttes (vt täpsemalt allpool p 12).
12.Kohus saab hagejate menetluses esile toodust aru nii, et hoolimata sellest, kas elamu ja garaaž vastavad nende teostusprojektile, tuleb kinnisasja varjatud puudusena käsitada: elamu teise korruse põranda ja garaaži lae läbivajumist, elamu põranda (keldri) soojustuse puudumist ning elumaja konstruktsioonide vähest soojapidavust. Samuti on puudusena käsitatav kinnisasja elektriga varustava elektripaigaldise ohtlikkus, mis tuleneb hagejate väidetel selle müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud standarditele mittevastavusest. Müügilepingu eseme puudused peavad tõendama hagejad (TsMS § 230 lg 1). Kohus hindab tõendeid kogumist (TsMS § 232). Kohus arvestas selgitamiskohustuse täitmisel, et pooli esindavad advokaadid (dtl-d 374-375). Asjas ei vaielda selle üle, et hagejad soovisid hoonestatud kinnisasja kasutada elukohana ja kostja oli sellest teadlik (dtl-d 260 ja 422). Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui
8(11)
müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudusega (vt ka Riigikohtu 19. novembri 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p-d 23 ja 26). Kohus lähtub elumaja ja garaaži kvaliteedi hindamisel sellest, et hagejate eesmärk oli osta need aastaringseks kasutamiseks ja kostja oli sellest teadlik.
12.1.Esmalt hindab kohus esiletoodud puudustest elamu teise korruse põranda ja garaaži lae läbivajumist. Kohtu hinnangul ei ole hagejad tõendanud, et tegemist oleks puudustega (vt ka määruse p 11) ega puudustega, mille eest kostja vastutaks (VÕS § 218 lg 4). Tunnistajate R. Z ja O. L ütluste kohaselt ja vaidlustamata asjaoludel tutvus hageja I elamu ja garaažiga kahel korral ning hageja II ühel korral. R. Z ja O. L sõnul 2020. a jaanuaris garaaži peale ei pääsetud, kuna polnud võtit (dtl-d 421-422). Tunnistaja O. L kinnitusel jalutasid teisel visiidil hagejad garaaži pööningu läbi (dtl 422). Müügilepingus andsid hagejad ka kinnituse selle kohta, et on kinnisasjaga tutvunud (müügilepingu p 2.2.3.). Ehitusinseneri E. P kinnitusel on see, et põrandad nõtkuvad mõned millimeetrid läbi, tavapärane probleem. Seejuures märkis E. P, et nõtkumine oli silmaga nähtav. Tema kinnitusel ei takista elamu teise korruse põranda ja garaaž lae n-ö läbivajumine nende kasutamist ja ei ole ohtlik. Seega pidi elamu teise korruse põranda ja garaaži lae läbivajumine olema hoolikal ülevaatusel ilma eriteadmisi omamata hagejatele äratuntav, s.o nii visuaalselt kui lael kõndides tajutav.
12.2.Elamu põranda soojustuse puudumisega seoses märgib kohus järgmist. E. P istungil antud kinnituste kohaselt ei saanud ta kontrollida, kas põrandakonstruktsioon vastab elamu ja garaaži teostusprojektile (vt ka määruse p 11). Seetõttu jättis E. P hinnangu põrandakonstruktsiooni osas andmata. Hagejate väited, et põrandakonstruktsiooni puuduliku soojustuse tõttu võivad külmuda külmade ilmadega kõik põrandal olevad torud, on tõendamata ja oletuslikud. Tunnistaja A.-M. B ütluste kohaselt on elamut kasutatud aastaringselt ja temale teadaolevalt ei ole seal põrandad külmad olnud ega torud jäätunud (dtl 424). Hagejad pole külmunud torude kohta tõendeid esitanud. Praeguseks on hagejad elumaja kasutanud rohkem kui aasta, st vähemalt ühe külma talve jooksul. Tõendeid selle kohta, et neljateist kraadise külmaga külmus majas ära veetoru (dtl 224), kohtule esitatud ei ole.
12.3.Järgnevalt hindab kohus hagejate etteheidet elumaja konstruktsioonide vähesele soojapidavuseles. Hagejate arvates tuleks varjatud puudusena käsitada ka elumaja konstruktsioonide vähest soojapidavust. Hagejate sõnul tuleneb probleem sellest, et ehitamisel on osaliselt kasutatud mineraalvilla asemel soojustusena saepuru, puudu on tuuletõkkeplaat ning tuulutust tagav liist on jäetud paigaldamata. Hagejad lepivad olukorraga, kus mineraalvilla kiht on 200 mm asemel 150 mm, sest selline puudus oli müügilepingus märgitud. Kohtu arvates on kostja hagejatele lepingueelsetel läbirääkimistel esitatud informatsioon piisav selleks, et hagejad oleksid pidanud teadma elamu soojapidavuse probleeme. Müüja ei ole varjanud, et elamu soojapidavusega on probleeme. Müügikuulutuses on märgitud, et elumajal energiamärgis puudub. Müügilepingus on märgitud, et elumaja seinte soojustuse paksus ei vasta tänapäevastele nõutele ja on tõenäoliselt 10-15 cm. Maakler O. L kinnituste kohaselt avaldati ostjatele et, elumaja seinte soojuspaksusega on probleeme (dtl 422). Kohus
9(11)
nõustub kostjaga, et müügilepingu p 2.1.4. saab tõlgendada VÕS § 29 lg 1 esimese lause ja lõike 5 p 1 järgi selliselt, et pooled leppisid kokku elumaja puudulikus soojustuses. Ehitusinseneri E. P ütluste kohaselt saab suurte küttekuludega elumaja aastaringselt kasutada. Tema hinnangul võiks elamu energiamärgis olla E või F ning 10-20 aastaste elumajade puhul on suur energiakulu kütmisel tavapärane. Kuna E. P ei tegele energiamärgise väljaarvutamisega, siis ta energiaklassi täpselt määrata ei osanud (dtl 418). E. P kinnituse kohaselt ei ole mineraalvilla asemel kasutatud saepuru. Mineraalvilla asemel on kasutatud tselluvilla ning soojapidavus on neil villadel enam-vähem võrdne. Tuuletõkkeplaadi asemel bituumenpaberi kasutamine oli E. P sõnul tavapärane umbes 30 aastat tagasi. Tuule läbipuhumist elumaja seinakonstruktsioonidest ei ole tunnistajad R. Z, E. P ega A.-M. B tajunud (dtl-d 421, 418 ja 424). Selle kohta ei ole esitatud ka muid tõendeid. A.-M. B kinnitusel on ta elumajas viibinud aastate vältel ka talvisel ajal nii lühikest kui ka pikka aega ega ole tajunud tuule läbipuhumist elumaja seinakonstruktsioonidest (dtl 424). Eeltoodut arvestades ei ole leidnud kinnitust see, et elumaja ei vasta elementaarsetele elutingimustele ning et hagejatele tuli elamu vähene soojapidavus üllatusena. Seejuures on hagejad lepingueelsetel läbirääkimistel ja kohtuistungil avaldanud, et plaanisid elumajas kohe remonti teha, sh seda täiendavalt soojustada (dtl 225). Kohus möönab, et ilmselt on elumaja ehitamisel kasutatud odavamaid saadaolevaid materjale ja selle soojapidavus saaks olla efektiivsem, kuid elementaarsed elutingimused on siiski soojapidavuse osas hagejatele tagatud ning paremates tingimustes ei ole hagejad kokku leppinud. Elumaja soojustamiseks on kasutatud kohaseid materjale ja see on aastaringselt kasutatav. Kinnisasjal pole puudusi, millest kostja teadis või pidi teadma, kuid hagejaid sellest ei teatanud (vt nt Riigikohtu 14. juuni 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-17, p 14).
12.4.Kinnisasja elektrienergiaga varustava elektripaigaldisega seonduvalt märgib kohus järgmist. Hagejad ei ole menetluses välja toonud konkreetseid puudusi. Hagejad esitasid kohtule varjatud puuduste tõendamiseks Avos Elekter elektripaigaldise kontrollimise akti ja
22.septembril 2021 selle täienduse, kus on loetletud kontrollimisel avastatud puudused p-d 1-16). Hagejad pole põhjendanud, miks Avos Elekter elektripaigaldise kontrollimise aktis märgitud puudused on käsitatavad varjatud puudustena. Kostja ja kohus ei pea esitatud tõenditest asjaolusid otsima (vt nt Riigikohtu 16. detsembri 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-13, p 17). Kostja esitas kohtule osaühingu TRIGER-E tunnistuse, et elektripaigaldis vastas 2010. a-l nõuetele ja väitis, et elektripaigaldist ei ole vahepeal ümber ehitatud. Hagejad ei ole seda tõendit ega väidet ümber lükanud. Vastupidi, istungil hagejad möönsid, et tõenäoliselt vastas elektripaigaldis 2010. a-l nõuetele (dtl 411). Hagejad väitsid, et elektripaigaldis peab vastama hiljem kehtestatud standarditele ja lubasid esitada standardite loetelu, kuid ei teinud seda tähtaegselt. Hagejad ei väitnud, et elektripaigaldist ei saa eesmärgipäraselt kasutada, kuid väitsid paljasõnaliselt, et praegu kehtivatele standarditele mittevastavuse tõttu on see ohtlik. Kohus ei saa otsust rajada tõenditest otsitud asjaoludele. Hagejate väited, et kinnisasja elektriga varustav elektripaigaldis on varjatud puudusega on jäänud menetluses põhjendamata ja tõendamata.
10(11)
13.Kokkuvõtvalt märgib kohus, et tuvastatud asjaoludel vastab kinnisasi, sh seal paiknevad elumaja, garaaž ja elektripaigaldis VÕS § 217 lg 2 p 2 mõttes (koosmõjus § 77 lg-ga 1) müügilepingu tingimustele. Hagejatele on tagatud elementaarsed elutingimused nii soojapidavuse kui ka elektrivarustuse osas. Hagejatele nende endi kinnitusel maja meeldib ja kompromissi korras ei olnud nad nõus tehingut tagasi pöörama. Ka sellest saab järeldada, et kinnisasjal asuvad hooned ja rajatised vastavad elementaarsetele elutingimustele ega ole eluohtlikud. Eeltoodut ei muuda ka E. P istungil väljendatud seisukoht, et kõiki asjaolusid arvestades ei ole elumaja tema arvates heas seisukorras. Kohtupraktika kohaselt peab kokkuleppe puudumisel elamu vastama elementaarsetele elamistingimustele. Hagejatele avaldati lepingueelsetel läbirääkimistel ja müügilepingu sõlmimisel piisavalt informatsiooni selle kohta, et elumaja ei ole ilmselt ehitatud 2009. a-l ja sellel on puudusi soojapidavuse osas. O. L ütluste kohaselt plaanisid hagejad kohe elamu remonti alustada (dtl 365).
14.Kuna müügilepingust tuleneva kahju hüvitamise eeldused ei ole täidetud, s.o rikkumine ja vastutus selle eest VÕS §-d 217 ja 218 mõttes tõendamata, ei hinda kohus poolte väiteid kahju ja selle suuruse tõendatuse kohta.
15.Menetluses esitatud, kuid otsuses käsitlemata poolte väited ja tõendid tuleb jätta arvestamata kui asjas mitte tähtsus omavad (TsMS § 442 lg 8, § 238). Menetluskulud
16.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda, sest lahend tehti nende kahjuks.
17.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg-te 2 ja 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt) Agle Elmik kohtunik
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.