Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja I X (isikukood XXXXXXXXXXX) Hageja II Y (isikukood XXXXXXXXXXX) Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Leino Biin Kostja Q (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Jüri-Karl Leppik
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Keelduda apellatsioonkaebusele lisatud Roofing OÜ 06.12.2021 hinnapakkumise ja 17.01.2023 esitatud piltide vastuvõtmisest.
2.Pärnu Maakohtu 22.11.2021 otsus jätta muutmata.
3.Pärnu Maakohtu 22.11.2021 otsus on jõustunud osas, millega jäeti rahuldamata X ja Y nõue Q vastu kahju hüvitise 9865,70 euro saamiseks.
5.Apellatsiooniastme menetluskulud jätta solidaarselt X ja Y kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2-20-12220 Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagejate nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja I) ja Y (hageja II) (koos hagejad või ostjad) esitasid 24.08.2020 Pärnu Maakohtule hagi Q (kostja või müüja) vastu, milles palusid kostjalt enda kasuks välja mõista kahju hüvitise 17 500 eurot.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 16.04.2020 hagejad ja kostja müügilepingu (müügileping), millega hagejad omandasid kaasomandisse XXX XXX asuva kinnisasja, millel asuvad kolme magamistoaga maja (elumaja) ja abihoone (garaaž). Kinnisvaraportaalis kv.ee avaldatud müügikuulutuses kinnisasja puudusi ei olnud märgitud. Hagejad tutvusid kinnisasjaga isiklikult, ilma ehituslikke eriteadmisi omava isiku abita. Müügilepingu sõlmimisel avaldas müüja, et elumaja seinte soojustuse paksus ei vasta tänapäevastele nõutele ja on tõenäoliselt 10–15 cm ning selle küttesüsteemiks olev õhksoojuspump on vana ja võib vajada väljavahetamist (müügilepingu p 2.1.4). Hagejad ei esita müüjale pretensioone müügilepingus märgitud puuduste osas.
3.Kinnisasja valduse omandamise järel 01.05.2020 avastasid ostjad varjatud ehituslikke puudusi, milliseid müüja ei olnud müügilepingu sõlmimisel tingimuseks seadnud. Ostjad teavitasid müüjat avastatud puudustest 11.05.2020. Müüja tütar vastas pretensioonile 01.06.2020, et müüja puudusi ei tunnista. Kuivõrd müüja puudusi ei tunnistanud, tellisid hagejad kinnisasjal asuvate hoonete ülevaatuse, mille teostas ehitusinsener EP. EP tuvastas ja fikseeris kinnisasja ülevaatuse aktis ehituslikke puudusi. Olulised ehituslikud puudused, mille kõrvaldamise maksumuse hüvitamist hagejad kostjalt nõuvad on järgmised: •
Projekti kohaselt olid elamu välisseinad ette nähtud ehitada kandesõrestiku postidele 50x200 mm ja seina konstruktsioon pidi koosnema järgmistest kihtidest (vaadelduna väljapoolt sissepoole) - laudvooderdus 2,2 cm, puitliist 2,5x5 cm, tuuletõke 1,5 cm, soojustus mineraalvill 20 cm, aurutõke ja kipsplaat 13 mm või puitvooder. Tegelikult on seinakonstruktsioonis kasutatud väiksema ristlõikega puitposte - 80x150 mm; laudvooderduse alune puitliist 2,5x5 cm, mis peab tagama õhuvahe ehk tuulutuse on jäetud paigaldamata; tuuletõkkeplaat paksusega 1,25 cm on asendatud bituumenpaberiga; osaliselt on kasutatud mineraalvilla asemel soojustusena saepuru kihti paksusega 150 mm; aurutõke on paigaldatud lohakalt ja on katki. Kuivõrd välisseina soojustuskiht ei ole ehitatud projekti kohaselt, ei taga see piisavat soojustust. Hagejad lepivad olukorraga, kus mineraalvilla kiht on 200 mm asemel 150 mm, sest selline puudus oli lepingus märgitud, kuid ei saa nõustuda asjaoluga, et mineraalvilla asemel on kasutatud soojustuskihis saepuru, 1,25 cm paksune tuuletõkkeplaat on puudu ja tuulutust tagav liist on jäetud paigaldamata. Märgitud seinakonstruktsiooni puudused on vajalik kõrvaldada selleks, et tagada seinakonstruktsiooni rahuldav soojapidavus.
2-20-12220 •
Elamu teisel korrusel liikumisel (käimisel) tekib vahelae visuaalselt nähtav läbivajumine (lae allapoole liikumine) elamu esimese korruse elutoa laes. Märgitud puudus takistab elamu normaalset kasutamist ja on vajalik kõrvaldada.
•
Elamu põranda konstruktsioon ei vasta projektile. Elamu projekti kohaselt oli ette nähtud rajada elamule tihendatud aluspinnasele toetuv soojustatud ja valatud, küttega betoonpõrand, soojustuskihiga 10 cm. Põrand on ehitatud postidele, mis on kaasa toonud olukorra, kus esiku ja tehnoruumi osas vajab põrand soojustamist, et ruume oleks võimalik kasutusele võtta soojustatud ruumidena ja selleks, et vältida nendes ruumides asuva veetorustiku võimalikku külmumist.
•
Garaaži lagi ei ole ehitatud projekti kohaselt. Lagi on toestatud kahe metall- ja ühe puittalaga. Paigaldatud konstruktsioon ei ole stabiilne ja paindub sarnaselt elamu laekonstruktsiooniga läbi. Selleks, et garaaži teist korrust kasutada, vajab lae konstruktsioon tugevdamist ehk sisuliselt ümber tegemist.
•
Hagejate palvel kontrollis Osaühing Avos Elekter (Avos Elekter) elektripaigaldist ja tuvastas elektrikilbis olulisi puudusi, mis vajavad elektriohutuse tagamiseks kõrvaldamist.
4.Hagejad võtsid puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde hinnapakkumised. Üldehitustööde osas odavama hinnapakkumise tegi Roofing OÜ summas 16 605,25 eurot. Hinnapakkumine sisaldab nii tööd kui materjale. Elektritööde odavaima hinnapakkumise tegi Avos Elekter summas 1029 eurot. Seega ülalkirjeldatud puuduste kõrvaldamise maksumus odavamate hinnapakkumiste alusel oleks kokku 17 634,25 eurot. Hagejad soovivad elamut aastaringselt kasutada. Hagejad soovivad, et kostja korvaks lepingutingimustele mittevastava asja puuduste parandamise maksumuse. Teistkordse kahju hüvitamise nõude saatsid hagejad kostjale 01.07.2020. Seega teavitasid hagejad kostjat kõikidest puudustest mõistliku aja jooksul. Kostja puudusi kohtuväliselt ei ole tunnistanud ega olnud nõus neid omal kulul kõrvaldama. Eeltoodust tulenevalt tuleb hagejatele hüvitada kahjuna puudustega asja parandamise kulud. Kostja vastuväited
5.Kostja palus jätta hagi rahuldamata.
6.Hagejad tutvusid kinnisasjaga enne selle ostmist maakleri vahendusel vähemalt kahel korral. Müügilepingu sõlmimise eelselt rõhutati hagejatele, et kinnisasjal asuvad hooned ei vasta kõigile tänapäevastele nõudmistele. Sealjuures juhiti hagejate tähelepanu korduvalt asjaolule, et kinnisasjal asuvate hoonete soojapidavus on tavapärasest kehvem.
7.Kinnisasjal asuvad hooned ehitati ajavahemikul 2000–2003. Hooneid ei rajatud projekti järgi. Hiljem on kostja hoonete ehitisregistrisse kandmiseks tellinud tagantjärele ülesmõõdistusprojekti, mille järgi tegelikkuses elamut ei ehitatud.
8.Hagejad on läbirääkimistel avaldanud, et asuvad kinnisasja üleandmise järel remonti tegema. Sealjuures oli hagejatel plaanis parandada kinnisasjal asuvate hoonete soojapidavust ning värskendada siseviimistlust.
9.Kostja andis hagejatele üle lepingus kokkulepitud tingimustele vastava kinnisasja. Kinnisasi vastab keskmisele kvaliteedile, sh sobib kinnisasjal asuv elumaja elamiseks. Hagejate vastupidised väited on tõendamata.
2-20-12220
10.Kostja ei ole väitnud, et kinnisasjal asuvad hooned ehitati projekti järgi. EP kinnisasja ülevaatuse akt ei ole asjakohane, sest selles võrreldakse hoonete ehituslikku seisukorda projektiga.
11.Müügilepingut tuleb tõlgendada selliselt, et selles on kokku lepitud, et elamul on puudulik soojustus (p 2.1.4; võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 1). Elumaja lae vähene vajumine ei takista selle tavapärast kasutamist. Ka ei ole tegemist varjatud puudusega. Pooled ei ole kokku leppinud, et esik ja tehnoruumid on soojustatud ruumid. Hagejad on paljasõnaliselt väitnud, et ruumide soojustamine on vajalik veetorustiku külmumise vältimiseks. Abihoone lae vajumine ei takista selle tavapärast kasutamist. Väidetav puudus on tuvastatav visuaalselt. Elektripaigaldis on ohutult kasutatav. Kohtupraktika kohaselt on üksnes oluline see, et elektripaigaldised ei oleks eluohtlikud. Kostja vastutus on välistatud ka seetõttu, et hagejad olid kinnisasja seisukorrast teadlikud (VÕS § 218 lg 4).
12.Kahju suurus on tõendamata, sest hagejad ei ole viidanud, kui palju iga konkreetse puuduse kõrvaldamine maksab. Kostja on pakkunud kohtuväliselt asja lõpetamist kompromissiga kahel korral, kuid hagejad on sellest keeldunud. Maakohtu otsus
13.Maakohus jättis 22.11.2021 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.
14.Vaidlust ei olnud selles, et pooled sõlmisid VÕS § 208 mõttes kehtiva müügilepingu. Vaidlus oli selles, kas kinnisasjal asuvad elumaja, garaaž ning kinnisasja elektriga varustav elektripaigaldis vastavad müügilepingu tingimustele või vähemalt keskmisele kvaliteedile ning kas kostja väidetavate puuduste eest vastutab või mitte.
15.Kohtu arvates omas asja õigel lahendamisel tähtsust see, kas kinnisasjal asuvad elumaja ja garaaž pidid vastama elumaja ja garaaži teostusprojektile või mitte. Müügilepingus sellist kokkulepet ei ole. Arvestada tuli ka lepingueelsete läbirääkimistega. Kui lepingueelsete läbirääkimiste tulemusel sõlmitakse leping ja pärast lepingu sõlmimist selgub lepingueelse teavitamiskohustuse rikkumine, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena. Kohtu arvates hagejad ei väitnud ega tõendanud, et lepingueelsetel läbirääkimistel lepiti kokku, et elamu ja garaaž peavad vastama nende teostusprojektile ning selline tingimus sai müügilepingu osaks. Samuti ei toonud hagejad esile, et kostja oleks varjanud (jätnud avaldamata) asjaolu, et elamu ja garaaž ei ole ehitatud teostusprojekti järgi ja elumaja ei ole ehitatud 2009 (VÕS § 14 lg 2).
16.Lepingueelsetel läbirääkimistel avaldatud osas kuulati tunnistajatena üle W ja Q. Esile toodud asjaolusid ja tunnistajate ütlusi arvestades ei saanud maakohtu hinnangul asuda seisukohale, et kinnisasjal asuvad elamu ja garaaž pidid müügilepingu kohaselt vastama teostusprojektile ja kinnisasjal kokkulepitud omadusi ei ole VÕS § 217 lg 1 p 1 mõttes. Hagejatele tutvumiseks antud elamu ja garaaži teostusprojekt ei olnud projekt, mille järgi vaidlusalused hooned ehitati. Seega ei saanud nad eeldada, et need vastavad detailselt teostusprojektile. Hagejad pidi sellest aru saama, sest elamu ja garaaži teostusprojekti sissejuhatavas osas (üldosas) on märgitud, et see on koostatud „olemasolevate hoonete, s.o elamu ja garaaži seadustamiseks“. Vaidlust ei olnud, et hagejatel võimaldati viidatud projektiga tutvuda juba alates jaanuarist 2020. Hagejatel oli enne müügilepingu sõlmimist piisavalt aega esitatud dokumentatsiooniga hoolikalt tutvuda ja täiendavaid küsimusi esitada. EP kinnituse
2-20-12220 kohaselt on 2000. aastatel ehitud elumajade puhul erinevalt uusehitistest tavapärane, et projekt teostatakse alles pärast hoone ehitamist ning taotletakse ehitus- ja kasutusluba.
17.Elumaja ja garaaži mittevastavust projektile saaks kohtupraktika kohaselt käsitada puudusena üksnes siis, kui need ei vastaks ehitus- ja tuleohutusnõuetele (Riigikohtu 30.11.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 15). EP koostatud kinnisasja ülevaatuse akt ei tõenda varjatud puuduste esinemist, sest selles on tuvastatud elamu ja garaaži mittevastavus teostusprojektile, mitte hoonete vastavust ehitus- ja tuleohutusnõuetele. Seetõttu ei tõenda seda ka EP istungil antud selgitused kinnisasja ülevaatuse akti kohta. EP koostatud kinnisasja ülevaatuse akti eesmärk ei olnud tuvastada elumaja ja garaaži mittevastavust elementaarsetele elutingimustele (keskmisele kvaliteedile) VÕS § 217 lg 2 p 2 mõttes.
18.Asjas ei vaieldud selle üle, et hagejad soovisid hoonestatud kinnisasja kasutada elukohana ja kostja oli sellest teadlik. Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudusega (Riigikohtu 19.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p-d 23 ja 26). Kohus lähtus elumaja ja garaaži kvaliteedi hindamisel sellest, et hagejate eesmärk oli osta need aastaringseks kasutamiseks ja kostja oli sellest teadlik.
19.Maakohtu hinnangul ei tõendanud hagejad, et elamu teise korruse põranda ja garaaži lae läbivajumise näol oleks tegemist puudustega, mille eest kostja vastutaks (VÕS § 218 lg 4).
20.Elamu põranda soojustuse puudumisega seoses märkis maakohus, et hagejate väited, et põrandakonstruktsiooni puuduliku soojustuse tõttu võivad külmuda külmade ilmadega kõik põrandal olevad torud, olid tõendamata ja oletuslikud.
21.Elumaja konstruktsioonide vähese soojapidavuse osas leidis maakohus, et kostja hagejatele lepingueelsetel läbirääkimistel esitatud informatsioon oli piisav selleks, et hagejad oleksid pidanud teadma elamu soojapidavuse probleeme. Müüja ei ole varjanud, et elamu soojapidavusega on probleeme. Müügikuulutuses märgiti, et elumajal energiamärgis puudub. Müügilepingus märgiti, et elumaja seinte soojustuse paksus ei vasta tänapäevastele nõutele ja on tõenäoliselt 10-15 cm. Maakler Q kinnituste kohaselt avaldati ostjatele, et elumaja seinte soojustuse paksusega on probleeme. Kohus nõustus kostjaga, et müügilepingu p 2.1.4 saab tõlgendada VÕS § 29 lg 1 esimese lause ja lõike 5 p 1 järgi selliselt, et pooled leppisid kokku elumaja puudulikus soojustuses.
22.Ehitusinseneri EP ütluste kohaselt saab suurte küttekuludega elumaja aastaringselt kasutada. Tema hinnangul võiks elamu energiamärgis olla E või F ning 10–20-aastaste elumajade puhul on suur energiakulu kütmisel tavapärane. EP kinnituse kohaselt ei ole mineraalvilla asemel kasutatud saepuru. Mineraalvilla asemel on kasutatud tselluvilla ning soojapidavus on neil villadel enam-vähem võrdne. Tuuletõkkeplaadi asemel bituumenpaberi kasutamine oli EP sõnul tavapärane umbes 30 aastat tagasi. Tuule läbipuhumist elumaja seinakonstruktsioonidest tunnistajad W, EP ega F ei tajunud. Selle kohta ei esitatud ka muid tõendeid.
23.Eeltoodut arvestades ei leidnud maakohtu hinnangul kinnitust see, et elumaja ei vasta elementaarsetele elutingimustele ning et hagejatele tuli elamu vähene soojapidavus üllatusena. Seejuures avaldasid hagejad lepingueelsetel läbirääkimistel ja kohtuistungil, et plaanisid elumajas kohe remonti teha, sh seda täiendavalt soojustada. Kohus möönis, et ilmselt on elumaja ehitamisel kasutatud odavamaid saadaolevaid materjale ja selle soojapidavus saaks olla
2-20-12220 efektiivsem, kuid elementaarsed elutingimused on siiski soojapidavuse osas hagejatele tagatud ning paremates tingimustes ei ole hagejad kokku leppinud. Elumaja soojustamiseks on kasutatud kohaseid materjale ja see on aastaringselt kasutatav. Kinnisasjal pole puudusi, millest kostja teadis või pidi teadma, kuid hagejaid sellest ei teatanud.
24.Hagejate väited, et kinnisasja elektriga varustav elektripaigaldis on varjatud puudusega jäi menetluses põhjendamata ja tõendamata.
25.Kokkuvõtvalt märkis kohus, et tuvastatud asjaoludel vastab kinnisasi, sh seal paiknevad elumaja, garaaž ja elektripaigaldis VÕS § 217 lg 2 p 2 mõttes (koosmõjus § 77 lg-ga 1) müügilepingu tingimustele. Hagejatele on tagatud elementaarsed elutingimused nii soojapidavuse kui ka elektrivarustuse osas. Hagejatele nende endi kinnitusel maja meeldib ja kompromissi korras ei olnud nad nõus tehingut tagasi pöörama. Ka sellest sai järeldada, et kinnisasjal asuvad hooned ja rajatised vastavad elementaarsetele elutingimustele ega ole eluohtlikud.
26.Kuna müügilepingust tuleneva kahju hüvitamise eeldused ei olnud täidetud, s.o rikkumine ja vastutus selle eest VÕS §-d 217 ja 218 mõttes tõendamata, ei hinnanud maakohus poolte väiteid kahju ja selle suuruse tõendatuse kohta. Apellatsioonkaebus
27.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada osaliselt ja teha uue otsuse, millega mõista kostjatelt hagejate kasuks välja 7364,30 eurot.
28.Hagejad vaidlustavad otsuse osas, millega jäeti rahuldamata hagejate nõue kahju 7364,30 eurot hüvitamiseks, s.o elamu seinakonstruktsioonide tuuletõkke paigalduse maksumus. Elamut ei ole võimalik mõistlike küttekuludega aastaringselt kasutada, kui puudub või on lohakalt ja puudustega paigaldatud tuuletõke.
29.Hagejad tõid hagis esile puudused seinakonstruktsioonis, sh asjaolu, et seinakonstruktsiooni laudvooderduse alune puitliist 2,5x5 cm, mis peab tagama õhuvahe ehk tuulutuse, on jäetud paigaldamata, tuuletõkkeplaat paksusega 1,25 cm on asendatud bituumenpaberiga, aurutõke on paigaldatud lohakalt ja on katki. Hagejad märkisid, et nad lepivad olukorraga, kus mineraalvilla kiht on 200 mm asemel 150 mm, sest selline puudus oli lepingus märgitud, kuid ei saa nõustuda asjaoluga, et 1,25 cm paksune tuuletõkkeplaat on puudu, tuulutust tagav liist on jäetud paigaldamata. Märgitud seinakonstruktsiooni puudused on vajalik kõrvaldada selleks, et tagada seinakonstruktsiooni rahuldav soojapidavus.
30.Ehitustehniliselt peab villaga soojustatud seinakonstruktsioon selleks, et ta oleks soojapidav, olema kogu ulatuses välimiselt küljelt tuuletõkkega kaetud. Tuuletõkke puudumine tähendab konstruktsiooni läbipuhumist, külmasildu ja seina vähest soojapidavust. Seina siseküljele täiendava soojustuskihi paigaldamine ei taga puuduliku tuuletõkke korral seina soojapidavust.
31.Maakohus ei pööranud tähelepanu tunnistaja EP 05.10.2021 istungil antud ütlustele ja hinnangutele ega hinnanud neid tõendina. Tunnistaja iseloomustas ehituslikku puudust ja selle kõrvaldamise võimalust. Tunnistaja ütlusi kahtluse alla ei seatud ega tõenditega ümber ei lükatud. Hinnates tunnistaja ütlusi kogumis elamu ülevaatuse akti ja hageja 11.11.2020 esitatud menetlusdokumendi lisadeks 3–25 olevate fotodega, on tunnistaja kirjeldatud tuuletõkke ehitustehniline puudus, mis elamu soojapidavust oluliselt halvendab, vaieldamatult tõendatud.
2-20-12220
32.Maakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 77 lg 1, mille kohaselt peab muu kokkuleppe puudumisel üle antav asi olema vähemalt keskmise kvaliteediga. Keskmise kvaliteedi standardit ei ole hagejatele teadaolevalt olemas. Konkreetsel juhul oli kvaliteedi küsimuses ainsaks tõendi allikaks ehitusala asjatundja EP ütlused kohtuistungil. Tunnistaja hinnangul oli elamu kvaliteet alla keskmise. Kohus ei pööranud tähelepanu tunnistaja ütlustele ja hinnangutele elamu kvaliteedi osas.
33.Maakohtu märgitud järeldus kokkuleppe kohta elamu puuduslikus soojustuses on formaalselt osaliselt õige, kuid kokkulepe sisu osas ei tugine maakohtu järeldus tõenditele. Müügilepingu p-s 2.1.4 lepiti kokku, et elumaja seinte soojustuse paksus ei vasta tänapäevastele tavapärastele nõuetele, seinte soojustuse paksus on tõenäoliselt 10–15 cm ning maja küttesüsteemiks olev õhksoojuspump on vana ja võib vajada väljavahetamist. Pooled leppisid kokku, et elamu seinte soojutuse paksus ei vasta tänapäeva nõuetele ja sellele kui puudusele ei ole hagejad ka tuginenud. Probleem ei ole mitte seinte soojustuskihi (villakihi) paksuses, vaid elementaarse hea ehitustava ja nõuete rikkumises ehk lohakalt ja valesti ehitatud tuuletõkkes, mille ümbertegemiseta ei ole võimalik seinte normaalset soojuspidavust saavutada.
34.Tunnistaja Q ütluste kohaselt viitas ta kõigile ostuhuvilistele, et elumaja seina soojustuse paksus on silmaga nähtavalt oluliselt õhem, kui tänapäevastele nõuetele vastav ning kuna soojustus oli probleemne, siis sellest räägiti ja märgiti lepingusse. Kostja, tunnistajad ega mingi muu tõend ei tõenda, et pooled oleksid leppinud kokku selles, et elamu seinakonstruktsioon võiks olla valesti ehitatud ehk, et elamul võiks puududa nõuetekohane tuuletõke või mõni muu seina element (v.a õhem soojustusmaterjali kiht).
35.Hagejate hinnangul ei oma tähtsust, kas elamu vastab elementaarsetele elutingimustele. Hagejad viitavad seoses elamu soojapidavusega Riigikohtu seisukohale tsiviilasjas 3-2-1-46-17 ja leiavad, et oluline on see, et müüja ei andnud ostjatele üle müügilepingus kokku lepitud tingimustega asja, kuna seinakonstruktsioon ehitatud kujul ei võimaldanud isegi täiendava soojustuskihi paigaldamise järgselt tagada nõutavat soojapidavust.
36.Maakohus leidis, et elumaja ja garaaž ei pidanud vastama teostusprojektile. Hagejad on seisukohal, et vaidluse õigeks lahendamiseks ei ole teostusprojekti küsimus tõenäoliselt määrav, kuid kohtu tõlgendus on ilmselgelt eksitav ja vale. Ostja hinnang ja arvamus müügilepingu objekti küsimustes kujuneb müügikuulutuses avaldatud informatsioonist, objektiga kohapeal tutvumisel saadud informatsioonist, müüja poolt ostjale üle antud teostusprojektist ja müüja selgitustest. Tuginedes Riigikohtu seisukohale tsiviilasjas 3-2-1-46-17, leiavad hagejad, et antud juhul sisaldas teostusprojekt tegelikkusele mittevastavat teavet ning kostja oleks pidanud teavitama hagejaid ehitise mittevastavusest teostusprojektile, eeldusel, et ta mittevastavusest teadis. Vastustaja seisukoht
37.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
38.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata.
2-20-12220
39.TsMS § 652 lg-test 3 ja 4 lähtuvalt saab apellatsioonimenetluses esitada uusi tõendeid vaid erandlikel asjaoludel. TsMS § 652 lg 3 p 2 kohaselt tuvastab ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuses tuvastamata asjaolusid ja hindab kohtuotsuses hindamata tõendeid üksnes juhul, kui asjaolu või tõendit ei saanud varem esitada kohtu poolt menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu või muul mõjuval põhjusel, muu hulgas põhjusel, et asjaolu või tõend tekkis või sai poolele teatavaks või kättesaadavaks pärast asja lahendamist esimese astme kohtus. Tulenevalt TsMS § 652 lg-st 4 peab pool uue asjaolu ja tõendi esitamise lubatavust põhjendama. Ilma tõendi esitaja poolt seadusekohaste põhjendusteta esitatud uute tõendite vastuvõtmine eeldab TsMS § 652 lg 4 järgi teise menetlusosalise nõusolekut. TsMS § 238 lg 1 järgi võtab kohus vastu ainult asjakohaseid tõendeid.
40.Koos apellatsioonkaebusega on hagejad esitanud Roofing OÜ 06.12.2021 hinnapakkumise. Kostja uue tõendi esitamisega nõus ei ole. Hagejad uue tõendi lubatavust põhjendanud ei ole ega selgitanud, miks ei olnud võimalik esitada tõendit kulude kohta maakohtu menetluses, mistõttu jätab ringkonnakohus tõendi tähelepanuta ning keeldub seda vastu võtmast.
41.17.01.2023 esitasid hagejad taotluse termopiltide, mis on tehtud 20.01.2021 ja mis tõendavad põrandakonstruktsiooni soojustuse puudulikkust, vastuvõtmiseks. Hagejad selgitavad, et maakohus tõenditega ei arvestanud, kuna hagejad esitasid need hilinenult. Hagejad väitsid ringkonnakohtule esitatud taotluses, et nad sõltusid piltide kättesaamisel kaamera omanikust. Kostja vaidles tõendite vastuvõtmisele vastu. Samad pildid on hagejad esitanud 04.10.2021 maakohtule (II kd, tl 20-29). 05.01.2021 toimunud istungil põhjendasid nad piltide esitamist pärast kohtu määratud tähtaega sellega, et pildid läksid kaduma, kuid lõpuks leiti pildid telefonist. Maakohus keeldus tõendite vastuvõtmisest (II kd, tl 31). Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole tõendite vastuvõtmisest keeldumisel rikkunud menetlusõiguse norme. Maakohus määras tõendite esitamise tähtajaks 12.07.2021 ja hagejate põhjendusest ei saa järeldada, et neil oleks olnud mõjuv põhjus esitada tõendeid pärast määratud tähtaega. TsMS § 329 lg 2 järgi pidid hagejad esitama tõendid viisil, mis oleks taganud nende edastamise kostjale vähemalt seitse päeva enne eelistungit, kuid hagejad esitasid tõendid kohtule päev enne eelistungi toimumist. 05.10.2021 vaatas maakohus asja eelistungi jätkuna kohtuistungil läbi, mistõttu oleks tõendite vastuvõtmine põhjustanud asja lahendamise viibimist (TsMS § 331 lg 1). TsMS § 633 lg 4 järgi tuleb tõendid, mille vastuvõtmist taotletakse, esitada koos apellatsioonkaebusega ja pärast apellatsioonitähtaega enam tõendeid, mis olid olemas maakohtu menetluse ja apellatsioonkaebuses esitamise ajal, esitada ei saa. Eeltoodut arvestades keeldub ringkonnakohus 17.01.2023 esitatud tõendite vastuvõtmisest.
42.TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud ehk osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagejate nõude kahjuhüvitise 7364,30 euro saamiseks. Hagejad vaidlustasid maakohtu otsuse osas, milles jäeti rahuldamata varjatud puuduse, milleks oli tuuletõkkeplaadi ja laudvooderduse aluse puitliistu puudumine ning tuuletõkke (aurutõkke) lohakas paigaldamine, mis väidatavalt kahjustas hoone soojapidavust, kõrvaldamise maksumus. Samuti on vaidlustatud menetluskulude jaotus. Maakohtu otsus on jõustunud osas, millega jäeti rahuldamata hagejate nõue kahju hüvitise 9865,70 euro saamiseks.
43.TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus vaidluse lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude
2-20-12220 tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Maakohus on läbiviinud nõuetekohase eelmenetluse ja arutanud pooltega piisavas mahus nii tõendamiskoormust kui õiguse kohaldamisega seonduvat. Samuti on maakohus õigesti TsMS § 232 lg 1 järgi hinnanud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid, mistõttu neid käesolevas otsuses TsMS § 654 lg 6 järgi ei korrata. Hagejad on apellatsioonkaebuses korranud maakohtus esitatud väiteid ja vastuväiteid, mida maakohus on vaidlustatud otsuses põhjalikult käsitanud.
44.Pooled ei vaielnud maakohtus selle üle, et hagejad ostsid kostjalt 16.04.2020 kinnistu XXX XXX hinnaga 135 000 eurot ja kinnistu valdus anti üle 01.05.2020. Müüdud kinnistul asub elamu ja garaaž. Hoonetele on antud kasutusluba. Müügilepingu p-s 2.1.4 kinnitas müüja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingus teavitas müüja ostjaid, et elamu seinte soojustuse paksus ei vasta tänapäevastele tavapärastele nõuetele ja on tõenäoliselt 10-15 cm ning õhk-õhk soojuspump on vana ja võib vajada väljavahetamist. Hagejad teavitasid kostjat hoonete puudustest 11.05.2020.
45.Hagejate väitel ilmnes müüdud kinnistul asuval elamul mitmeid puudusi, kusjuures osa neist oli varjatud. Hagejad ei eitanud, et elamu puudulikust soojapidavusest ebapiisava soojustusvillakihi tõttu oli neid enne müügilepingu sõlmimist teavitatud, kuid puudused olid ulatuslikumad, kui kostja väitis. Lisaks ei vastanud hooned projektile. Hagejad on apellatsioonkaebuses ette heitnud üksnes seda, et elamu välisseinas puudus projektile vastav tuuletõkkeplaat ja puitliistud ning aurutõke ei olnud õigesti paigaldatud, mistõttu ei ole hoone soojapidav. Hagejate arvates on puudus selline, mis ei ole omane keskmise kvaliteediga eluruumile.
46.VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega on asja lahendamisel esmalt oluline küsimus, kas kostja müüjana on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle hagejatele lepingutingimustele mittevastava asja. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
47.Müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu enese ning VÕS §-de 77 ja 217 alusel. Et otsustada selle üle, kas kostjad on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama (Riigikohtu 22.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18582, p 12). Kui kasutatud asja müügileping ei sisaldanud kokkulepet asja kvaliteedi kohta, peab asi VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk keskmisele kvaliteedile (Riigikohtu 15.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18987, p 13). Kui elamiseks mõeldud lepinguese ei vasta elementaarsetele elamistingimustele, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Kohtupraktikas on elementaarsete elamistingimuste hulka (millele eluruum peaks vastama) loetud mh ka normaalset temperatuuri. Märgitu kehtib üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uuega samaväärset kvaliteeti. Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud,
2-20-12220 et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (Riigikohtu 19.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p d 23 ja 26). Kui asi ei ole selle ostjale üleandmise hetkel eesmärgipäraselt kasutatav, toob see VÕS § 217 lg 2 p 2 alusel kaasa asja lepingutingimustele mittevastavuse isegi juhul, kui asja puudused on asja vanust ning sellest tingitud seisundit arvestades tavalised. Sel juhul on asi lepingutingimustele mittevastav hoolimata sellest, et asi on keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 tähenduses (Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne II, 2019, § 217, lk 91 ning seal viidatud kohtupraktika).
48.Kuna müügilepingu esemeks oli kinnistu, millel asus elamu, pidi see VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi sobima igapäevaseks elamiseks ning olema VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepingu rikkumist pidid tõendama TsMS § 230 lg 1 järgi hagejad.
49.Järgnevalt vastab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väidetele.
50.Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled selle üle, kas müüdud elamu vastas keskmisele kvaliteedile vaatamata sellele, et välisseintes puudub projektijärgne tuuletõkkeplaat ja liist ning kas selle tõttu ei pea elamu sooja. Vaidlust ei ole, et seinakonstruktsiooni oli paigaldatud tuule tõkestamiseks bituumenpaber.
51.Ringkonnakohus leiab, et elamu lepingule mittevastavuseks ei saa lugeda välisseinas projektijärgse tuuletõkkeplaadi ja liistu puudumist, vaid puuduseks saaks olla see, kui elamu ei pea vajalikul määral sooja ja seal pole võimalik seetõttu aastaringselt elada. Määrava tähtsusega ei ole see, kas hooned vastavad projektile, kuna selles ei ole lepingus kokku lepitud. Kostja on esile toonud, et projekt koostati pärast hoone valmimist selleks, et hooned seadustada. Projekti sissejuhatuses on märgitud, et projekt on koostatud olemasolevate hoonete seadustamiseks (I kd, tl 78 pöördel). Lepingus on hagejad kinnitanud, et nad on üle vaadanud kostja poolt esitatud dokumentatsiooni, ja tunnistaja W ütluste järgi anti dokumentatsioon hagejatele jaanuaris 2020 (II kd, tl 35). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et esitatud tõenditest ei saa järeldada, et maja soojapidavus oleks selline, mis välistaks selle aastaringse kasutamise ja elamu ei vastaks keskmisele kvaliteedile. Tunnistaja EP kui ehitusala asjatundja on selgitanud, et võib esineda elamu seinakonstruktsioonist läbipuhumist ja küttekulud võivad olla suuremad, aga kas sellised asjaolud ka tegelikult esinevad, tõendatud ei ole. EP ütlustest ei nähtu, et hooneid ei oleks võimalik aastaringselt sihtotstarbeliselt kasutada. Tunnistaja F ütlustest tuleneb, et kostja on elanud müüdud kinnistul paiknevas elamus aastaringselt, tunnistaja on seal viibinud külmal perioodil ja elamu ei olnud külm.
52.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et hagejad olid teadlikud, et elamul võivad olla probleemid soojapidavusega. Lepingu p-s 2.1.4. oli kokku lepitud küll ainult selles, et seina soojustuse paksus ei vasta tänapäevastele nõuetele, kuid ka see viitab võimalikule vähesele soojapidavusele. Tunnistaja Q, kes vahendas maaklerina müügitehingut, ütlustest tuleneb, et enne tehingu sõlmimist tutvusid hagejad hoonetega ja tunnistaja viitas soojustuskihi vähesusele (II kd, tl 36). Soojustuse paksus mõjutab hoone soojapidavust, mistõttu pidid hagejad aru saama, et elamu soojapidavusega võib olla probleeme ja see ei vasta tänapäevastele nõuetele. Ringkonnakohus möönab, et elamul ei olnud projektikohast tuuletõkkeplaati, kuid kasutatud oli bituumenpaberit. EP selgitas, et bituumenpaberit kasutatakse tuuletõkkena, kuid selle omadused ei vasta projektikohasele 12 mm-sele tuuletõkkeplaadile. EP ütlustest ei tulene, et bituumenpaber ei ole seinakonstruktsioonis tuule tõkestamiseks kohane ehitusmaterjal, kuid ta selgitas, et tänapäeval seda enamuses majades enam ei kasutata. EP on toonud veana esile selle, et bituumenpaber on jäetud teipimata, mis võib põhjustada teatud tuulesuuna korral konstruktsioonist läbipuhumise, mis mõjutab küttekulu (II kd, tl 33-35). Ringkonnakohus
2-20-12220 nõustub maakohtu järeldusega, et elamul tuuletõkkena bituumenpaberi kasutamist projektijärgse tuuletõkkeplaadi asemel ei saa lugeda elamu oluliseks puuduseks ega mittevastavuseks lepingule. Hagejad ei ole esile toonud ega tõendanud, et bituumenpaberi kasutamise tõttu on elamus külmasillad ja elamu konstruktsiooni soojapidavus takistab hoone kasutamist aastaringselt elamiseks. EP ütlustest tuleneb, et bituumenpaberi ebaõige paigutamine võib põhjustada külmasildade tekkimist, kuid kas külmasillad ka tegelikkuses eksisteerivad, on tõendamata. Ringkonnakohtu arvates ei saa üle kümne aasta vana elamu puhul eeldada, et see on ehitatud kvaliteediga, mis on tavapärane praegusel ajal.
53.Eeltoodut kokku võttes leiab ringkonnakohus, et maakohus on õigesti leidnud, et müüdud hooned vastasid VÕS § 217 lg 2 p 2 mõttes (koosmõjus § 77 lg-ga 1) müügilepingule. Probleem soojapidavusega ei olnud varjatud puudus ja hagejatele oli see teatavaks tehtud, mistõttu ei vastuta kostja VÕS § 218 lg 4 järgi selle eest. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
54.Maakohus on õigesti seoses hagi rahuldamata jätmisega menetluskulud jätnud TsMS § 162 lg 1 järgi solidaarselt hagejate kanda. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb TsMS § 171 lg 1 järgi jätta apellatsiooniastme menetluskulud hagejate (apellantide) kanda solidaarselt.
55.Kuna maakohus ei määranud vaidlustatud otsuses kindlaks menetluskulude rahalist suurust, siis ei tee seda ka ringkonnakohus (TsMS § 174 lg 4 teine lause). Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist (TsMS § 177 lg 2).
56.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.