Otsuse tegemise aeg ja koht 19.11.2021 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-21-590
Tsiviilasi
A. S., S. V., A. D.i ja M. M.i hagi I. T.i vastu leppetrahvi ja viivitusintressi nõudes hagi hind 27 454 eurot
Hagihind
Menetlusosalised ja nende Hageja 1: A. S. (isikukood xxxx, xxxx); esindajad Hageja 2: S. V. (isikukood xxxx, xxxx); Hageja 3: A. D. (isikukood xxxx, xxxx); Hageja 4: M. M. (isikukood xxxx, xxxx); Hagejate lepinguline esindaja: Rainer Osanik (R.O.S Law office OÜ, Raua 21-12, Tallinn, e-post: [email protected]); Kostja: I. T. (isikukood xxxx, xxxx, e-post: xxxx). Menetluse liik
3.Mõista kostjalt I. T.ilt (isikukood xxxx) ühiselt hagejate A. S. (isikukood xxxx), S. V. (isikukood xxxx), A. D.i (isikukood xxxx) ja M. M.i (isikukood xxxx) kasuks välja 25 264 (kakskümmend viis tuhat kakssada kuuskümmend neli) eurot, millest 25 000 eurot on leppetrahv ja 264 eurot on hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis.
4.Mõista kostjalt I. T.ilt (isikukood xxxx) ühiselt hagejate A. S. (isikukood xxxx), S. V. (isikukood xxxx), A. D.i (isikukood xxxx) ja M. M.i (isikukood xxxx) kasuks välja sissenõutavaks muutuv viivis alates hagi esitamisele järgnenud päevast (15.01.2021) nõudelt 25 000 eurolt määraga 0,024% päevas kuni nõude tasumiseni. Menetluskulude jaotus
2.Mõista kostjalt I. T.ilt (isikukood xxxx) ühiselt hagejate A. S. (isikukood xxxx), S. V. (isikukood xxxx), A. D.i (isikukood xxxx) ja M. M.i (isikukood xxxx) kasuks menetluskuludena välja 2452 (kaks tuhat nelisada viiskümmend kaks) eurot, millest 1000
eurot on hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv ja 1452 eurot on hagejate õigusabikulud.
3.Mõista kostjalt I. T.ilt (isikukood xxxx) ühiselt hagejate A. S. (isikukood xxxx), S. V. (isikukood xxxx), A. D.i (isikukood xxxx) ja M. M.i (isikukood xxxx) kasuks välja viivis menetluskuludelt 2452 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJATE NÕUE
1.Hagejad esitasid kostja vastu nõude leppetrahvi 25 000 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 264 euro ja edaspidi sissenõutavaks muutuva viivise nõudes. Hagiavalduse kohaselt oli hagejate ja kostja vahel sõlmitud 12.11.2020 notariaalset tõestatud võlaõiguslik müügileping. Lepingu kohaselt kohustus kostja müüma hagejatele lepingu punktides 1.1, 1.3, 1.5, 1.7 ja 1.9. loetletud kinnisasjad. Lepingu sõlmimisel tasusid hagejad lepingu punkti 2.2. kohaselt tehingut tõestanud notari deposiiti ettemaksuna 25 000 eurot.
2.Lepingu punkti 3.2 kohaselt kohustus kostja kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni lepingu eset mitte võõrandama ega koormama. 18.11.2020 said hagejad lepingu eseme kohta kinnistusraamatut vaadates teada, et kostja on 16.11.2020 võõrandanud lepingu esemed teistele isikutele ning on sõlmitud juba asjaõigusleping teiste ostjatega.
3.24.11.2020 edastasid hagejad kostjale e-posti teel taganemisavalduse, milles nad viitega lepingu punkti 4.2.2. rikkumisele taganesid lepingust ja nõudsid vastavalt lepingu punktile 4.4. kostjalt ettemaksu tagastamist summas 25 000 eurot ja leppetrahvi tasumist summas 25 000 eurot. Kostja esitas tehingut tõestanud notarile avalduse ettemaksu tagastamiseks hagejatele, kuid ei tasunud leppetrahvi. Vastavalt lepingu punktile 4.4. tuli leppetrahv tasuda 7 päeva jooksul ning tasumisega viivitamisel tuli tasuda viivist 0,024% päevas.
4.25.11.2020 saatis hagejate lepinguline esindaja kostjale e-kirja, milles viitas kostja rikkumistele ning palus tasuda leppetrahv, hoiatades tasumata jätmise korral pöörduda hagiga kohtusse. Kostja vastas 30.11.2020 e-kirjale ning vastuse sisust võib aru saada, et kostja on tühistanud tehingu, mistõttu ei olnud hagejatel võimalik lepingust taganeda ega leppetrahvi nõuda.
5.Hagejad viitasid AÕS § 119 lõikele 1. Kostjaga sõlmitud leping vastas vorminõuetele. Lepingu punktis 3.1. leppisid hagejad ja kostja kokku, et nad sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks hiljemalt 02.12.2020. Kostja kohustus lepingu punktis 3.2. lepingu kehtivuse ajal mitte sõlmima lepinguid kolmandate isikutega, kuid kostja võõrandas lepingu eseme teistele isikutele 16.11.2020. Hagejatel oli lepingu punkti 4.2. järgi õigus lepingust taganeda. Kuna lepingu ese oli võõrandatud, ei olnud hagejatel võimalik peale lepingust taganemise muud teha. Hagejad esitasid lepingust taganemise avalduse 24.11.2020ö
6.Lepingu punkt 4.2. nägi ette, et kui hagejad taganevad lepingust, peab kostja tagastama ettemaksuna saadud summad ning lisaks tasuma hagejatele leppetrahvi 25 000 eurot 7 kalendripäeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Selle kohustuse täitmisega viivitamisel pidi kostja tasuma hagejatele viivist 0,024% tähtaegselt tagastamata summast iga viivitatud päeva eest.
7.Kostja täitis ettemaksu tagastamise kohustuse ja hagejad on ettemaksu tagasi saanud. Oma kirjas hagejate esindajale väitis kostja, et ta tühistas müügitehingu ning selle õiguslik alus on TsÜS § 77 ja § 90 lg 1 ja § 92 lg 1. Hagejad leidsid, et lepingust sai ainult taganeda, kuid taganemise avaldust ei ole kostja saatnud. Hagejad pidasid ebaselgeks, mida peab kostja silmas lepingu tühistamisena ja kuidas on asjakohased tema viidatud sätted.
8.Hagejate arvates puudub vaidlus, et kostja sõlmis teadlikult 16.11.2020 ehk 4 päeva pärast hagejatega lepingu sõlmimist uue võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingu kolmandate isikutega. Kostja ei informeerinud sellest hagejaid, vaid hagejad avastasid selle juhuslikult. Kostja käitumist ei saa pidada heauskseks.
9.Hagejad viitasid VÕS § 82 lõikele 7. Kohustuse täitmise aeg oli määratud lepingu punktis 4.4., milleks oli 7 päeva alates ülesütlemise jõustumisest. Hagejad on edastanud kostjale ülesütlemise avalduse 24.11.2020 ja kostja oleks pidanud tasuma leppetrahvi hiljemalt 01.12.2020. Käesoleval juhul oli lepingu punktis 4.4. kokku lepitud viivise määraks 0,024% päevas võlasummalt arvestatuna. Kohustuse täitmiseks anti kostjale mõistlik aeg. Hagejate lepinguline esindaja saatis hagejale 25.11.2020 e-kirja.
10.Hagi täienduses täpsustasid hagejad oma nõuet. Hagejad on nõude esitamisel ühisvõlausaldajad, kellel on õigus esitada nõudeid ühiselt. Hagejad palusid välja mõista kostjalt ühiselt hagejate kui ühisvõlausaldajate kasuks põhivõlgnevuse 25 000 eurot ja hagi esitamise hetkeks arvestatud viivise 264 eurot. Hagejad palusid kostjalt ühiselt hagejate kasuks välja mõista sissenõutavaks muutuva viivise hagi esitamisele järgmisest päevast arvates kuni kohustuse kohese täitmiseni nõudelt arvestatud viivitusintress 0,024% päevas kuni nõude kohese täitmiseni.
11.Kostja vastuväidetega hagejad ei nõustunud. Kostja väidab, et ta pöördus 2020. a oktoobris Kinnisvarabüroo Xxxx kutselise maakleri M. M.i ehk ühe hageja poole sooviga müüa temale kuulunud viis elamumaad. Nimetatud väide ei ole tõene, kuna kostja pöördus M. M.i poole sooviga müüja kinnistuid juba 30.07.2018. Seega on kostja ja hageja suhelnud kinnistute müügi osas juba mitu aastat enne nende tegelikku võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist.
12.Kostja väitis, et Kinnisvarabüroo Xxxx hinnangu kohaselt on müüdava viie kinnistu turuhind kokku on tänasel ja kohesel müügil minimaalselt 275 000 eurot ja pikemaajalisel müügil veelgi kõrgem. Kostja selline väide on pahatahtlik ja tõendamata. Kostja pole esitanud ühtegi tõendit,
mis kinnitaks, et ta on pöördunud kinnistute müügilepingu sõlmimise järel Kinnisvarabüroo Xxxx poole ning talle on vastatud, et kinnistute müügihind on 275 000 eurot või veel rohkem.
13.Kostja väidab, et hageja M. M. kallutas teda teadlikult ja tahtlikult ebaõige madalama hinnaga tehingut tegema. Kostja selline väide on tõendamata. Hageja M. M. vahendas kostja kinnistute müüki mitme aasta jooksul ning sai kinnistute müügipakkumisi. Hagejad esitasid tõendid, milliste kohaselt pakuti 2019. aastal ühe kinnistu eest 35 000 eurot. Samuti edastati 2020. aasta mais pakkumine 6 kinnistu ostmiseks kokku hinnaga 190 000 eurot. Hagejad soovisid kostjalt osta kokku 5 kinnistut hinnaga 250 000 eurot, mis on rohkem kui kostjale pakuti 2020. a mais ja rohkem, kui pakkus ALG Liising 2019. aastal.
14.Lisaks vahendas kostjale kuuluvate kinnistute müüki Kinnisvarabüroo Xxxx maakler L. J.. Näiteks lepingu esemeks olnud Xxxx, Xxxx ja Xxxx soovitav müügihind oli 53 000 eurot. Hagejad olid nõus tasuma iga kinnistu eest 50 000 eurot. Hagejad pidasid tavapäraseks, et müügikuulutuses toodud hind ja tegelik tehinguhind erinevad. Kuna kostja ise soovis kinnistuid müüa hinnaga maakler L. J. kaudu hinnaga 53 000 eurot kinnistu kohta ja kokku 265 000 eurot, ei ole õige kostja väide, et kiirmüügil oleks hind olnud 275 000 eurot ja pikaajalisel müügil kõrgem.
15.Xxxx Kinnisvara AS kutseline hindaja R. L. on edastanud Maa-Ameti tehingute statistika andmebaasist hoonestamata elamumaa tehingud Xxxx piirkonnas, millest nähtub, et Xxxx kinnistu suurusega 1164 m2 on müüdud 21.10.2020 hinnaga 45 000 eurot ja Xxxx kinnistu suurusega 1006 m2 on müüdud 10.05.2020 hinnaga 44 000 eurot. Nimetatu tõendab, et hagejate pakutud kinnistu ostuhind 50 000 eurot iga kinnistu kohta vastas turuhinnale.
16.Kostja on väitnud, et ta vormistas 16.11.2020 ühepoolselt tehingu tühistamise teate ja saatis selle lihtkirjaga kõigile tehingu osalistele lepingus toodud aadressidel. Kostja ei ole tõendanud, et ta on avalduse hagejatele edastanud või et hagejad on selle kätte saanund. Hagejad nägid kostja tühistamise avaldust esmakordselt alles kohtumenetluses ning ilmselt on kostja selle koostanud tagantjärele.
17.Kui kostja väidab, et tehing on tehtud pettumuse või eksimuse mõjul, peab ta esitama selle kohta tõendid. Ei piisa viidetest õigusaktide sätetele, vaid kostja peab sisustama ning faktiliselt tõestama neid asjaolusid, mida ta oma vastuses väidab olevat toimunud. Kostja pole nimetatud asjaolusid tõendanud. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis tõendaks lepingu sõlmimist pettuse või eksimuse mõjul või et hagejad kallutasid teda pettuse teel lepingut sõlmima.
18.30.08.2021 seisukohtades rõhutasid hagejad, et vaatamata kohtu selgitustele ei ole kostja oma väiteid tõendanud. Kostja ei ole tõendanud, et ta toimetas hagejatele kätte tehingu tühistamise avaldused. Kostja on asunud hoopis väitma, et kättesaamine ei olnudki vajalik. Kostja vastusest ei selgu, millist tegu ta hagejatele ette heidab ja mis seda tõendab. Kostja on esile toonud asjaolusid, millel puudub seos antud menetlusega.
19.Menetluskuludena palusid hagejad kostjalt välja mõista tasutud riigilõivu 1000 eurot ja õigusabikulud. Hagejatele on osutatud õigusabi tunnitasuga 110 eurot ilma käibemaksuta ja 132 eurot koos käibemaksuga. Õigusabi on osutatud kokku 11 tundi ja kulud õigusabile on kokku koos käibemaksuga 1452 eurot. Hagejate menetluskulud on 2210 eurot ilma käibemaksuta ja 2452 eurot koos käibemaksuga. Hagejad palusid kostjalt välja mõista ka viivise seadusjärgses määras. Hagejad on füüsilised isikud, kes ei saa käibemaksu tagasi arvestada.
KOSTJA VASTUVÄITED
20.Kostja vaidles hagile vastu ega pidanud võimalikuks kompromissi sõlmimist. Kostja väitis, et ta pöördus 2020. a oktoobris hageja M. M.i poole, kes on Kinnisvarabüroo Xxxx kutseline maakler. Kostja soovis müüa tema kuuluvaid viite elamumaa kinnistut. Kostja leppis suuliselt hagejaga kokku, et hageja teeb seda maksimaalselt võimaliku kõrge turuhinnaga. Sellise käsundi eduka täitmise puhul kinnitasid pooled vahendustasuks 3 % müügihinnast, mis on maaklerteenuse puhul tavaline.
21.Kostja kinnitas, et ta sõlmis hagejatega võlaõigusliku müügitehingu 02.11.2020 ja kohustus hagejatele müüma kinnistud 250 000 euro eest. Kostja kinnitas, et ta kohustus kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni kinnistuid kolmandatele isikutele mitte võõrandama ega koormama. Kostja kinnitas, et lepingulise kohustuse rikkumise korral oleks ta pidanud tasuma leppetrahvi.
22.Lepingu allkirjastamise järel tekkis kostjal kahtlus, miks peab seni Kinnisvarabüroo Xxxx kutselise maaklerina esinenud isik M. M. tegelema maaklerteenusega OÜ P kaudu, kus ta on juhatuse liige. Kostja pidas tavatuks ja teda ettevaatlikuks tegevaks olukorda, kus maakler oli lepingus end ise nimetanud ostjaks, kuigi maakleri teenus tavajuhtudel piirdub müügi vahendamisega.
23.Kahtluste hajutamiseks pöördus kostja uuesti Kinnisvarabüroo Xxxx poole, et selgitada välja, kas selline teguviis on nende tavaline praktika. Kostja soovis ka teha hindamise müüdavate kinnistute tegeliku väärtuse kohta, et veenduda, kas hageja M. M.i antud hinnang lepingueseme väärtusele on õige.
24.Kostja sai vastuseks Kinnisvarabüroo Xxxx hinnangu, et müüdava viie kinnistu turuhind kokku on kohesel müügil vähemalt 275 000 eurot ja pikemaajalisel müügil, arvestades kinnisvaraturu liikumissuundi, veelgi kõrgem. Kostja leidis, et Kinnisvarabüroo Xxxx maakler M. M., tegutsedes OÜ P kaudu, nimetas kostjale teadlikult ja tahtlikult vale ning madalama hinna, kallutades kostjat tehingut tegema. Sellise pettusliku tegevusega viis kutseline kinnisvaramaakler kostja eksitusse. Omades ebaõiget ettekujutust tegelikest asjaoludest, eksis kostja tehingu olulises asjaolus ehk lepingueseme hinnas. Kostja sõlmis lepingu olulise eksimuse tõttu. Kui kostja oleks tehingu lõpule viinud, oleks ta hagejate plaani kohaselt endale kahju põhjustanud 25 000 euro ulatuses.
25.Seega oli hageja M. M. isiklikult tekitanud olukorra, kus mõistlikult mõtleva inimesena ei saanud kostja tehingut edasi teha. Pettuslik tegu seisnes selles, et kui Kinnisvarabüroo Xxxx maakler M. M. teadis kinnistute koguhinda 275 000 eurot, siis kostjale nimetas ta kinnistute hinnaks 250 000 eurot. Teades õiget hinda, pöördus kostja Kinnisvarabüroo Xxxx osundatud arendustöid tegeva ettevõtte poole ja müüs kinnistud 16.11.2020 AS-le A hinnaga 275 000 eurot.
26.Arvestades tehingu sõlmimise pettuslikke asjaolusid, millega kostja viidi eksitusse, vormistas kostja 16.11.2020 ühepoolselt tühistamise teate, mille ta saatis lihtkirjaga kõigile tehingu osapooltele lepingus toodud aadressidel. Hagejad avaldasid ise notarile aadressid tehingu sõlmimisel. Kostja viitas TsÜS § 77 lõikele 1 ja TsÜS § 98 lõikele 1. Ebaõige on hagejate väide, et nad ei ole kostja avaldust saanud. Hagejad tutvusid kinnistusraamatu väljavõtte pärast seda, kui olid kätte saanud kostja tühistamise avalduse. Tühistamisavalduse saamist tõendab ka kostjale 24.11.2020 saadetud e-kiri, milles tehti lepingust taganemise avaldus.
27.Kostja viitas TsÜS § 90 lõikele 1, §-le 92 ja §-le 94. Kostja on TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt esitanud õigeaegse tehingu tühistamise avalduse. Kostja ja hagejate vahel puudub vaidlus, et nende vaheline tehing on pärast tühistamisteate tegemist kehtetu. Kostja leidis, et eksimus võib tehingu puhul seonduda selle hinnaga ehk kokku lepitud tasuga, sest tehingu teinud isikul võib olla ebaõige ettekujutus tehingu hinna ja turuhinna vahekorrast.
28.Kostja viitas TsÜS § 92 lg 3 punktile 1. Tehingu teine pool maakler M. M. esitas kostjale tehingu ettevalmistamise käigus teadvalt ebaõigeid andmeid, mis andis kostjale vastuvaidlematu õiguse tehing tühistada. Ebaõige oli hageja kui kutselise kinnisvaramaakleri ja asjatundja teadlikult esitatud ekspertarvamus kinnistu turuväärtuse kohta. Hindade vahe oli 25 000 eurot. Hagejad soovisid omandada kinnistud maakler M. M.i juhtimisel pettuslikult odavamalt, et siis need õige turuhinnaga ise koheselt edasi müüa vaheltkasuga minimaalselt 25000 eurot.
29.02.08.2021 seisukohtades jäi kostja varasemate vastuväidete juurde. Hagejate kirjeldatud asjaolud tõendavad, et nad said kostja tühistamisavalduse kätte hiljemalt 18.11.2021. Hagejad on menetluses kokku leppinud kõige eitamises. TsÜS §-de 98 ja 99 nõuetele vastav tühistamisavaldus toob kaas tehingu tühistamise sõltumata sellest, kas teine pool sellele vastu vaidleb. Ükskõik, millist muud teate saatmise viisi oleks kostja üritanud kasutada, oleks sellele ikka vastu vaielnud. Näiteks tähitud kirjale ei minda postiasutusse järgi. Kuller on tasuline ja nende eest hoidutakse. Kõige tõhusam oli lihtkiri, mis saadeti lepingus toodud aadressile.
30.Riikliku Statistikaameti, rahvastikuregistri ning Maksu- ja Tolliameti avalikult kättesaadavatest andmetest selgub, et kostjaga sarnane mõistlik isik on Eesti kodanik, kelle keskmine vanus on 40 aastat, tema eesnimi on Sergei ja perenimi Tamm. Tal on kesk- või keskeri haridus, tal on statistilise keskmise järgi 2,18 last, ta on terve ega põe kroonilisi haigusi, ta saab keskmist töötasu, milleks 2020. aastal oli brutopalgana 1448 eurot ehk kättesaadav summa maksimaalselt 1206 eurot.
31.Tehingu teine pool nimetas tehingu ettevalmistamise käigus kostjale teadlikult turuhinnast madalama hinna. Seda tegi M. M., kes on kutseline maakler, kellel on eriteadmised, mistõttu ta vastutab eksimusse viimise eest. Hinna erinevuseks oli 25 000 eurot, mis on kostjaga sarnase isiku peaaegu 2 aasta töötasu. Kostjaga sarnane mõistlik isik poleks samuti pettusega tahtlikult tekitatud tehingut teinud ega oleks põhjustanud endale kahju. Kostjaga sarnaselt mõtlevale mõistlikule isikule oli tol teada kahetsusväärne juhtum lähiminevikust, kus end õigus-ja kinnisvaraeksperdiks pidanud vandeadvokaat V. K. mõisteti süüdi kelmuses ja heideti Advokatuurist tahtlikult ebaõige hinnangu andmise eest oma kliendile. Kostja selgitas 15.03.2021 vastuses, et tavatu ja ebanormaalne, et maakler oli sättinud end ostjaks.
32.Kostja viidi eksimusse eesmärgiga kallutada teda tegema tehingut ebaõige hinnaga. Kostja suutis halvimad tagajärjed ära hoida ega põhjustanud endale suurt kahju. Kinnisvarabüroo Xxxx hinnang anti kostjale suuliselt. Kirjalikku hinnangut polnud kostjale vaja. Hagejate endi tõendid tõendavad, et M. M.i nimetatud hind oli ebaõige. Kinnisvara hindajatele peab olema selge, et kinnistu hinna esmane kujundaja on asukoht ja heakord. Hagejate viidatud kinnistute odavama hinna tingis asjaolu, et perioodil 2008 kuni 2020 oli sinna tekkinud omaalgatuslik prügimägi, mille likvideerimisega oli nõus uus omanik. See tingis kinnistu müügihinna vähendamise. Seda hagejate esitatud tõendi ei kajasta.
33.Kostja leidis, et hagejate esitatud pakkumisi ei saa pidada kinnistu tegelikku väärtust kajastavateks. Need tõendid segavad asja objektiivset lahendamist, mistõttu taotles kostja nende ehk hagejate 30.04.2021 menetlusdokumendi lisade 2 ja 3 vastuvõtmata jätmist. Kostja kiri M.
M.ile oli saadetud juba 30.07.2018 ning juba siis kolm aastat tagasi oli miinimum hinnaks kõigi kinnistute eest 300 000 eurot.
34.Lõplikes seisukohtades jäi kostja oma vastuväidete juurde. Hagejate lepinguline esindaja on kostja suhtes kasutanud meie kultuuriruumis negatiivse tähendusega väljendeid. Lisaks on ta kahtluse alla seadnud kostja psüühilise tervise. Kostja koostas tühistamisavalduse 7 eksemplaris juhuks, kui see seatakse kahtluse alla.
35.Kinnistute müümiseks sõlmiti asjaõigusleping 16.11.2020 notar P. ruumides. Kostja kinnitas müüjana lepingu allkirjastamisel, et ta ei ole kinnistuid võõrandanud ja nende suhtes pole vaidlusi. Sellise kinnituse andmise eelduseks oli nõuetekohane eelneva tehingu tühistamine. Kuna kostja tegi tühistamisavalduse enne asjaõiguslepingu sõlmimist, oli sellel märgitud kellaaeg. Tühistamisavalduse kättesaamist tõendavad kostja selgitused ja vastused. Seadus ei nõua avalduse tähitud kirjaga kättetoimetamist. Kirja saatmiseks vajaliku paberi ja markide ostutšekke ei ole kostjal säilinud.
36.Kostja palus ka hagi rahuldamise korral jätta menetluskulud hagejate kanda, sest kulude väljamõistmine kostjalt oleks äärmiselt ebaõiglane. Kostja menetluskuludeks on 8 margi kulu 4,40 eurot, 4 ümbriku kulu 0,28 eurot, kulu VÕS kommenteeritud väljaande laenamiseks 3 eurot ehk kokku 7,68 eurot.
KOHTU PÕHJENDUSED
37.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub rahuldamisele.
38.Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle: 1) hagejad ja kostja sõlmisid 02.11.2020 notariaalselt tõestatud võlaõigusliku müügilepingu kostjale Xxxx-l kuuluvate kinnistute müügiks; 2) 02.11.2020 lepingu kohaselt pidi kostja müüma hagejatele lepingus märgitud kinnisasjad asjaõiguslepingu alusel hiljemalt 02.12.2020 kokku hinnaga 250 000 eurot; 3) 02.11.2020 lepingu alusel tasusid hagejad kostjale ettemaksu 25 000 eurot; 4) kostja kohustus 02.11.2020 lepingu alusel mitte võõrandama kinnistuid kolmandatele isikutele enne asjaõiguslepingu sõlmimist hagejatega ning selle kohustuse rikkumise korral nägi leping hagejatele ette õiguse lepingust taganeda ja nõuda kostjalt leppetrahvi 25 000 eurot; 5) kostja võõrandas kinnistud kolmandale isikule 16.11.2020; 6) hagejad saatsid kostjale 24.11.2020 lepingu rikkumise tõttu taganemise avalduse, milles palusid ettemaksu tagastamist ja leppetrahvi maksmist; 7) kostja tagastas hagejatele ettemaksu, kuid ei tasunud leppetrahvi; 8) 02.11.2020 lepingu punkti 4.2. alusel pidi kostja leppetrahvi tasuma 7 päeva jooksul alates taganemise jõustumisest ning hilinemise korral tuli tal hagejatele tasuda viivist 0,024% päevas viivitatud summalt.
39.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejatel on õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 25 000 eurot ja viivist selle tasumisega viivitamise eest. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostja on 02.11.2020 tehingu tühistanud nõuetekohase avaldusega enne, kui hagejad lepingust taganesid.
Kostja
esitas
02.08.2021
kohtule
taotluse
tagastada
hagejatele
30.04.2021
menetlusdokumendid lisad 2 ja 3 kui asjakohatud. Kostja leidis, et hageja esitatud tõenditega ei saa tõendada kinnistute turuväärtust ja tõendid segavad asja objektiivset lahendamist. Kohus leiab, et kostja taotlus ei kuulu rahuldamisele.
41.Pooled vaidlevad käesolevas asjas muuhulgas selle üle, milline oli kostjale kuulunud kinnistute turuväärtus. Seadus ei näe ette kindlat vorminõuet kinnistuste turuväärtust tõendavatele tõenditele, mistõttu võib kinnistu turuväärtust tõendada erinevas vormis tõenditega. Ainuüksi poole väide, et tõend ei tõenda tema hinnangul usaldusväärselt vaidlusalust asjaolu, ei ole aluseks tõendi tagastamisele. Kuna poolte vahel on vaidlus kinnistute turuväärtuse üle ja esitatud tõenditega soovisid hagejad tõendada kinnistute suhtes tehtud ostupakkumistes märgitud hinda, on tegemist asjakohaste tõenditega.
42.Sisuses vaidluse osas leidsid hagejad, et neil on õigus nõuda kostjalt leppetrahvi ja viivist, sest kostja rikkus lepingulist kohustust. Kostjal puudus alus lepingut tühistada ja tühistamisavaldusi ei ole kostja enne kohtuvaidluse toimumist hagejatele saatnud. Kostja väited, et kinnistute turuhind kokku oli vähemalt 275 000 eurot, on tõendamata. Kostja väited, et hageja M. M. avaldas talle kinnistute turuhinna kohta ebaõigeid andmeid ja kallutas teda tehingut sõlmima, on tõendamata. Hagejate pakutud hind oli kooskõlas turuhinnaga. Müügikuulutustes toodud hind ei ole alati sama tegeliku tehingu hinnaga.
43.Kostja leidis, et hageja M. M. kui kutseline maakler avaldas talle kinnistute turuhinna kohta ebaõigeid andmeid ja kallutas kostjat tegema kahjulikku tehingut. Kostjal tekkisid kahtlused lepingu allkirjastamisel, sest M. M. tegutses OÜ P kaudu. Kostja pöördus Kinnisvarabüroo Xxxx poole, kes hindas turuväärtuseks 275 000 eurot. Kostja tühistas tehingu ja saatis tehingu tühistamise avalduse lihtkirjaga hagejatele lepingus märgitud aadressidel. Hagejad said avalduse kätte, kuna taganesid lepingust. Kostja on ise 16.11.2020 tehingu sõlmimisel kinnitanud, et vaidlusi ei ole, mis tõendab tühistamisavalduse saatmist. Hagejad on kokku leppinud kõige eitamises.
44.Kohus leiab, et kostja vastuväited ei võimalda jätta hagi rahuldamata. Kohus ei saa hagi rahuldada või jätta rahuldamata ainult poole seletuste alusel. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti.
45.Kohus selgitas kostjale 28.06.2021 pöördumises (toimiku lk 76-77) vajadust vastuväiteid põhistada ja tõendada. Kohus selgitas kostjale vajadust tõendada, et ta on saatnud igale hagejale tühistamisavalduse ja hagejatel oli võimalik avaldusega tutvuda. Kohus selgitas, et mitte iga eksimus ei võimalda tehingut tühistada ning kui eksimus seisneb tehingu hinnas, saab tehingut tühistada vaid olukorras, kus teine pool põhjustab sellise eksimuse objekti väärtuse kohta ebaõige teabe andmisega. Kohus selgitas, et reeglina kannavad mõlemad pooled õige hinna kalkuleerimise riski. Kohus selgitas kostjale vajadust tõendada oma väiteid kinnistute hinna ja ebaõigete andmete avaldamise kohta hagejate poolt. Vaatamata kohtu selgitustele ei tõendanud kostja oma vastuväiteid.
46.TsÜS § 92 lg 1 järgi on eksimus ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. TsÜS § 92 lg 2 järgi on tehing tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. TsÜS § 92 lõike 3
punktis 1 tuleneb, et tehingu teinud isik võib olulise eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistada, kui eksimuse põhjustasid tehingu teise poole poolt teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude teatavakstegemine oli vastavalt hea usu põhimõttele nõutav.
47.Eeltoodust tulenevalt ei ole mitte iga eksimus automaatselt selline, millele tuginedes saab pool tehingu tühistada. Eksimusega ei ole tegemist siis, kui soovitud eeldused ei realiseeru. Eksimusega ei ole tegemist ka siis, kui poolele teeb keegi pärast lepingu sõlmimist lepingus märgitust parema hinnaga pakkumise. Kostja ei ole tõendanud väiteid selle kohta, et hagejatega sõlmitud tehingus märgitud hind ei vastanud turuväärtusele. Kostja ei ole ühegi tõendiga tõendanud, et tema eksimuse turuhinnas põhjustasid hageja M. M.i teatavaks tehtud asjaolud, mida ta ise kontrollida ei saanud. Vastupidi, kostja on väitnud, et ta kontrollis kergesti väidetavat turuhinda Kinnisvarabüroos Xxxx. Asjaolu, et viimane oleks hinnanud kinnistute turuhinnaks 275 000 eurot, ei ole kostja tõendanud.
48.TsÜS § 94 lg 1 sätestab, et pettus on isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema. Kostja ei ole ühegi tõendiga tõendanud, et mõni hagejatest oleks talle tahtlikult avaldanud kinnistute ebaõige turuhinna ning seeläbi mistahes viisil kallutanud kostjat tehingut sõlmima.
49.TsÜS §-st 65 tuleneb, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Riigikohus on selgitanud, et hea usu põhimõtte vastaseks ei saa lugeda müügihinna mittevastavust asja harilikule väärtusele ehk kohalikule keskmisele müügihinnale või turuhinnale, kuivõrd TsÜS § 65 võimaldab kokku leppida turuhinnast erineva hinna (RK TKo 216-10721, p 14). Seega ei saa isegi ainuüksi lepingus toodud hinnast, mis on mõnevõrra väiksem turuhinnast, automaatselt järeldada, et tehingu teine pool kallutas müüjat tehingut sõlmima ning tegemist on teadliku pettusega.
50.Riigikohus on ka selgitanud, et kinnisasja väärtuseks TsÜS § 65 järgi on üldjuhul selle harilik väärtus ehk kohalik keskmine müügihind. Turuväärtuse hindamisel tuleb muuhulgas arvestada, kas kinnistut koormab hüpoteek (RK TKo 3-2-1-140-16, p 19). Seega ei saa turuhinnaks lugeda hinda, millega mõnda kinnistut müügiks pakutakse, vaid turuhind selgub tegelike pakkumiste alusel sõlmitud lepinguid arvestades. Ühtlasi on ekslik kostja järeldus, et kinnistu hinda peamiselt ja ainsana mõjutavaks teguriks on selle asukoht. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et kostja kinnistuid koormasid hüpoteegid ning neid ei ole kostja turuhinda puudutavate väidete esitamisel arvestanud.
51.TsÜS § 98 lg 1 sätestab, et tehingu tühistamine toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Kui teist poolt ei ole, toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega avalikkusele. Riigikohus on selgitanud, et tehingu saab tühistada, kui eksimus oli oluline, selle põhjustas teise poole käitumine või oli tegu jagatud eksimusega ning eksimuse riisikot kannab teine pool (RK TKo 32-1-9-16, p 34). Teine pool võib vastutada, kui tal on valdkonnas eriteadmised ning tehingut ühistada soovival isikul ei olnud mõistlikke võimalusi samade andmete saamiseks (samas, p 37). Ekslik on kostja järeldus, et tema eksimusse viimine on tõendatud üksnes asjaoluga, et üks hagejatest on kutseline kinnisvaramaakler. Kostja ei ole tõendanud ebaõigete andmete avaldamist hageja M. M.i poolt. Kostja ei ole isegi üldsõnaliselt põhistanud, millised takistused tal olid enne tehingu sõlmimist pakutud hinna kontrollimiseks, kui ta sai seda enda sõnul teha koheselt pärast tehingu sõlmimist.
52.TsÜS § 69 lg 1 näeb ette, et kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus
tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kindlale isikule suunamata tahteavaldus muutub kehtivaks tahte väljendamisega. TsÜS § 69 lg 2 näeb ette, et tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. TsÜS § 69 lõikest 3 tuleneb, et lepinguga seotud tahteavaldus, mis on tehtud eemalviibijale, loetakse kättesaaduks, kui see on toimetatud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja tahteavalduse saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Kui tahteavalduse saaja tegevuskohta ei ole võimalik kindlaks teha või kui tal puudub tegevuskoht, loetakse tahteavaldus kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda.
53.Riigikohus on selgitanud, et TsÜS § 69 lg 3 paneb lepinguga seotud ja eemalviibijale tehtud tahteavalduse kättesaamise tõendamise riski tahteavalduse saatjale ning et vaidluse korral tuleb tahteavalduse saatjal lisaks saatmisele tõendada ka seda, et saadetis on jõudnud tahteavalduse saaja tegevuskohta ning saajal on olnud mõistlik võimalus sellega tutvuda (RK TKo 3-2-1-15111, p 12, 2-15-17677, p 13). Eeltoodust lähtudes lasus kostjal kohustus tõendada, et ta saatis hagejatele lepingu tühistamise avalduse. Alusetu on kostja järeldus, et tehingu tühistamiseks piisas avalduse tegemisest, mida hagejatele teatavaks ei pidanudki tegema.
54.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hagejad ja kostja sõlmisid 02.11.2020 notariaalselt tõestatud kinnistuste võlaõigusliku müügilepingu (toimiku lk 4-10, lk 46-51). Lepingu punktis
2.1.leppisid pooled kokku, et kostja kui müüja müüb lepingu esemeks olnud kinnistud hagejatele kui ostjatele kaasomandisse võrdsetes osades hinnaga 250 000 eurot. Eraldiseisvalt oli sama punkti järgi iga kinnistu hinnaks 50 000 eurot. Lepingu punkti 3.1. järgi pidid pooled sõlmima asjaõiguslepingu hiljemalt 02.12.2020. Lepingu punktis 3.2 võttis kostja endale kohustuse kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni ja ostjate kandmiseni omanikuna kinnistusraamatusse mitte sõlmima tehinguid lepingu eseme võõrandamiseks või koormamiseks mistahes õigustega.
55.Lepingu punkti 4.2. ja 4.2.2. järgi oli hagejatel ostjatena õigus lepingust taganeda, kui kostja müüjana annab lepingu kehtivuse ajal kolmandale isikule üle lepingu eseme omandi. Lepingu punkt 4.4. nägi ette, et kui ostjad taganevad lepingust punktis 4.2. toodud alusel, kohustub müüja tagastama ostjatele ettemaksuna saadud summad ning lisaks tasuma leppetrahvi 25 000 eurot 7 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Kohustuse täitmisega viivitamisel pidi kostja tasuma viivist 0,024% tähtaegselt tasumata summast iga viivitatud päeva eest. Eeltoodud lepinguliste kokkulepete sisu üle pooled iseenesest ei vaidle.
56.Hageja M. M. saatis kostjale e-kirjaga 24.11.2020 avalduse. E-kirjas selgitas hageja, et kostja on lepingut rikkunud, mistõttu saadetakse talle taganemise avaldus (toimiku lk 11). E-kirjale oli lisatud lepingust taganemise avaldus (toimiku lk 12-13), milles hagejad taganesid kostjaga sõlmitud lepingust, sest kostja oli seda rikkunud, kuivõrd müüs lepingu eseme kolmandatele isikutele. Taganemisavalduses palusid hagejad tagastada ettemaksu ja tasuda leppetrahvi 7 päeva jooksul. Kostja allkirjastas taganemise avalduse, millest tulenevalt on ta selle kätte saanud. Hageja 24.11.2020 e-kirjas ega taganemise avalduses ei ole mainitud kostja väidetavat ja varasema kuupäevaga lepingu tühistamise avaldust. Paljasõnalised on kostja väited, et hagejad taganesid lepingust, kuna olid kätte saanud kostja tühistamise avalduse. Kostja ei ole ise hagejate lepingust taganemise avaldusele reageerinud ega avaldanud, et ta oleks enne selle saamist juba lepingu tühistanud.
57.30.11.2020 saatis hagejate lepinguline esindaja kostjale e-kirja (toimiku lk 14), milles ta uuesti selgitas lepingust taganemist ning palus kostjal tasuda leppetrahvi. Kostja vastas pöördumisele samal päeval 30.11.2020 (toimiku lk 15-16), milles ta teatas, et on varasema tehingu tühistanud 16.11.2020. Seega võib asjas kogutud tõenditest järeldada, et kostja asus esitama väiteid lepingu tühistamise kohta alles pärast seda, kui hagejad nõudsid temalt leppetrahvi.
58.Tühistamisavaldust ennast kostja 30.11.2020 kirjale lisatud ei ole ning kirjas puuduvad viited selle avalduse koostamise või hagejatele saatmise kohta. Kohus ei pea eluliselt usutavaks, et kui kostja oleks tõepoolest hagejatele saatnud tühistamisavalduse 16.11.2020, ei oleks ta oma kirjas sellele viidatud ega märkinud, millal on ta avaldused saatnud. Samuti ei pea kohus usutavaks, et tühistamisavalduse olemasolu korral ei oleks kostja seda lisanud oma kirjale, et väiteid põhistada või et kostja ei oleks sellele viidanud koheselt, kui ta sai hagejatelt lepingust taganemise avalduse.
59.Kinnistusraamatu väljavõtetest (toimiku lk 17-21) nähtub, et kostja võõrandas kõik kinnistud 16.11.2020 A AS-le. Seega on asjas kogutud tõenditega tõendatud, et kostja rikkus 02.11.2020 lepingust tulenevat kohustust, millisele asjaolule ei ole kostja vastu vaielnud.
60.Kostja esitas kohtule allkirjastamata ja lünkadega lepingu projekti kinnistute müügi ja ühishüpoteegi kustutamise kohta (toimiku lk 52-56). Projekti punktis 4 märgitu kohaselt pidi kinnistute võõrandamine toimuma hinnaga 55 000 eurot kinnistu kohta ehk kokku hinnaga 275 000 eurot. Kas leping tegelikult selle hinnaga sõlmiti või mitte, ei ole kostja tõendanud. Notariaalselt tõestatud lepingut ei ole kostja kohtule esitanud. Ühtegi teist tõendit selle kohta, et kostja võõrandas kinnistud hinnaga 275 000 eurot, ei ole kostja esitanud.
61.Kostja esitas kohtule ärakirja enda allkirjastatud ja 16.11.2020 kuupäeva kandvast avaldusest hagejatele (toimiku lk 57), milles ta teatas, et tühistab 02.11.2020 lepingu, sest see on tehtud eksimuse mõjul. Kostja ei ole tõendanud ühegi tõendiga ühelgi viisil avalduse saatmist. Ühegi hageja aadressi avaldusel endal märgitud ei ole, mistõttu ei saa kohus isegi kaudselt eeldada, kas või kuhu kostja avalduse saatis. Kostja väiteid selle kohta, et avaldust saigi saata ainult lihtkirja teel, sest tähitud kirjale ei oleks hagejad järgi läinud ja kullerit oleksid nad hakanud eirama, on meelevaldsed. Kohus osundab, et lisaks elukohtade andmetele olid 02.11.2020 lepingus märgitud iga hageja e-posti aadressid. Kostja ise kasutab e-posti kohtuga ja hagejatega suhtlemisel. Kohus ei saa lugeda usutavaks, et isik, kes tahab teisele lepingu poolele tõepoolest kätte toimetada lepingu tühistamise avaldust, ei kasuta selleks lepingus märgitud e-posti aadressi.
62.23.11.2020 tegi kostja notarile avalduse (toimiku lk 60-61) ettemaksuna deposiiti kantud summa tagastamiseks hagejatele. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja tagastas ettemaksu, kuid jättis tasumata leppetrahvi.
63.Kostja esitas kohtule väljavõtte äriregistrist (toimik lk 58), mille kohaselt on hageja M. M. äriühingu P OÜ juhatuse liige. Kohus ei loe esitatud tõendi alusel usutavaks kostja väiteid, et kuna tehingu sõlmimisel tegutses M. M. viidatud äriühingu kaudu, tekitas see kostjas kahtlusi ning ta asus seetõttu kontrollima kinnistute turuhinda. Poolte vahel 02.11.2020 sõlmitud lepingus on ostjaks isiklikult hageja M. M. ja puuduvad viited P OÜ-le.
64.Kostja esitas kohtule ekraanitõmmise (toimiku lk 59), mille kohaselt on hageja M. M. kutseline maakler. Hageja ei ole vastu vaielnud asjaolule, et ta on kutseline kinnisvara maakler. Ainuüksi eeltoodust tulenevalt ei saa kohus lugeda tõendatuks kostja väiteid, et hageja teadlikult
avaldas talle kinnistute suhtes eksitavaid ja ebaõigeid andmeid, kallutades teda tehingut sõlmima. Hagejate esitatud tõenditest nähtub, et tegelikult pöördus kostja hageja M. M.i poole kinnistute võõrandamise küsimuses e-kirjaga juba 30.07.2018 (toimiku lk 69), soovides neid müüa hinnaga 300 000 eurot kokku. Pooled ei vaidle selle üle, et alates 2018. aastast ei õnnestunud kostjal müüa kinnistuid koguhinnaga 300 000 eurot.
65.Hagejale M. M.ile on üks kinnistu ostuhuviline saatnud ettepaneku (toimiku lk 70), milles ta soovis osta Xxxx kinnistut hinnaga 35 000 eurot sularahas. Hageja selgitas, et see ei ole sobiv. 29.05.2020 on N. V. saatnud hagejale e-kirja (toimiku lk 71), milles teatas, et pakub kuu Xxxx kinnistu müügihinnaks kokku 190 000 eurot. Seega nähtub hagejate esitatud tõenditest, et puudusid huvilised, kes oleksid soovinud osta kinnistuid kostja viidatud hinnaga 300 000 eurot või 275 000 eurot. Kostja ei ole ise tõendanud selliste huviliste olemasolu.
66.Xxxx Kinnisvarabüroo L. J. pakkus Xxxx kinnistuid müügiks hinnaga 53 000 eurot kinnistu kohta (toimiku lk 72-74). Seega erines müügikuulutustes toodud hind 02.11.2020 sõlmitud tehingus toodud hindades vaid 3000 euro võrra kinnistu kohta. Kohus nõustub hagejate väidetega, et müügikuulutustes toodud hinda ei saa TsÜS § 69 mõistes samastada kinnisasja turuväärtusega, sest viimane selgub alles tehingute tulemusena.
67.Xxxx Kinnisvara AS kutselise hindaja vastusest hagejate lepingulisele esindajale (toimiku lk 75, parem versioon kättesaadav kohtute infosüsteemi vahendusel) nähtub, et Xxxx kinnistuid on 2020. aastal võõrandatud hinnaga 44 000 eurot ja 45 000 eurot. Seega ei saa järeldada, et 02.11.2020 lepingus kokku lepitud hind oleks olnud oluliselt väiksem kinnistute tegelikust turuväärtusest. Kõik kostja vastupidised väited on jäänud tõendamata.
68.Kohus osundab, et kuna kostja sai kohtumenetluse eelsel ajal kätte hagejate lepingust taganemise avalduse, on 02.11.2020 leping lõppenud taganemisega. Kostja ei ole tõendanud lepingu tühistamise avalduse hagejatele saatmist kohtumenetluse eelsel ajal ega ühegi faktilise asjaolu esinemist, mis oleks andnud talle õiguse leping tühistada. Kostja väited tema eksitamise ja petmise kohta on jäänud täielikult paljasõnalisteks. Kostja lepingu tühistamise avaldus ei oma seetõttu õiguslikku toimet.
69.VÕS § 76 lg 1 näeb ette, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Kostja ei ole vastu vaielnud sellele, et ta rikkus 02.11.2020 lepingust tulenevat kohustust ja võõrandas lepingu objektiks olnud kinnistud kolmandatele isikutele. VÕS § 158 lg 1 sätestab, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Poolte vahel sõlmitud leping nägi kostjale sellise kohustuse rikkumise korral omakorda ette kohustuse tasuda leppetrahvina 25 000 eurot. Eeltoodu alusel kuulub hagejate põhinõue rahuldamisele ja kostjalt tuleb ühiselt hagejate kasuks välja mõista leppetrahvi 25 000 eurot.
70.VÕS § 113 lg 1 näeb ette, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Antud juhul olid pooled lepingus kokku leppinud kohaldatavas viivise määras. Kuna hagejate põhinõue kuulus rahuldamisele, kuulub rahuldamisele ka viivisenõue. Kostja ei ole hagejate viivisenõude arvestusele vastuväiteid esitanud. Kostjalt tuleb ühiselt hagejate kasuks välja mõista hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisena 264 eurot. Alates
hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast 15.01.2021 tuleb kostjalt ühiselt hagejate kasuks välja mõista sissenõutavaks muutuv viivis nõudelt 25 000 eurolt lepingus toodud määras 0,024% päevas kuni nõude täieliku tasumiseni.
71.TsMS § 162 lg 1 näeb ette, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja on leidnud, et temalt ei tohiks menetluskulusid välja mõista, sest see oleks äärmiselt ebaõiglane. Kostja ei ole esile toonud ega tõendanud ühtegi asjaolu, millest tulevalt on temalt menetluskulude väljamõistmine äärmiselt ebaõiglane. Ainuüksi tulenevalt sellest, et kostja on edutult hagile vastu vaielnud ega ole oma vastuväiteid tõendanud, ei saa kohus jätta menetluskulusid hagejate kanda.
72.TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
73.Menetluskuludena palusid hagejad kostjalt välja mõista tasutud riigilõivu 1000 eurot ja õigusabikulud. Hagejatele on osutatud õigusabi tunnitasuga 110 eurot ilma käibemaksuta ja 132 eurot koos käibemaksuga. Õigusabi on osutatud kokku 11 tundi ja kulud õigusabile on kokku koos käibemaksuga 1452 eurot. Kohus leiab, et hagejate menetluskulud on põhjendatud. Vaidluse sisu arvestades on mõistlik hagejate esindaja tunnitasu suurus. Samuti leiab kohus, et hagejate esindaja ajakulu õigusabi osutamiseks on kooskõlas kohtule esitatud menetluskulude sisu ja mahuga. Kostjalt tuleb ühiselt hagejate kasuks menetluskuludena välja mõista 2452 eurot. Kostjalt tuleb ühiselt hagejate kasuks välja mõista viivis menetluskuludelt 2452 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. /allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.