hageja K.J, isikukood XXX; hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat K.H.
(XXX);
kostja M.A, isikukood XXX; kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat B.K.
(XXX).
Kohtuistungi toimumise aeg
13. oktoober 2021
RESOLUTSIOON
1.Võtta vastu K.J. avaldus hagist osaliselt loobumiseks ning lõpetada menetlus põhinõude 1 480 euro väljamõistmise osas.
2.Jätta rahuldamata K.J. hagi M.A. vastu müügihinna alandamise nõudes.
3.Jätta menetluskulud K.J. kanda. 3.1.Määrata M.A. menetluskulude rahaliseks suuruseks 840 eurot. 3.2.Välja mõista K.J. M.A. kasuks välja menetluskulude katteks 840 eurot. 3.3.Välja mõista K.J. M.A. kasuks viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
4.Toimetada otsus kätte pooltele. Edasikaebamise kord
Kohtuotsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.K.J. (hageja) esitas 20. jaanuaril 2021 Tartu Maakohtule hagiavalduse M.A. (kostja) vastu müügihinna alandamise ja enammakstu tagastamise nõudes summas 4900 eurot, paludes jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Hagiavalduse järgi sõlmisid hageja ja kostja 4. detsembril 2018 kinnisasja müügilepingu, mille alusel kostja võõrandas ja hageja omandas korteriomandi registriosa nr-ga XXX, asukohaga XXX hinnaga 43 000 eurot. Müügilepingu ese ei vastanud kokkulepitud tingimustele, sest XXX olev ahi oli amortiseerunud ja eluohtlik ning vajas asendamist. Hagejal kulus 4900 eurot vana ahju lammutamisele ja uue ehitamisele ning selle summa võrra soovib hageja alandada kinnisasja ostuhinda. Puudused ilmnesid kohe, kui hageja sai korteri enda valdusesse. Hageja on tõendanud XX.XX.XXXX tehtud eksperthinnanguga, et ahju 21.03.2019 kontrollkütmisel läks ahjust soojaks vaid kolmandik. Hageja ei ole rikkunud teavitamiskohustust, sest alla pooleaastast teavitamisperioodi ei saa pidada majandus- ja kutsetegevuses mittetegutseva isiku puhul ebamõistlikuks. Avaldunud puuduse kõrvaldamine nõuab eriteadmisi ning väljaõpet, seega ei oleks saanud kostja puudust isiklikult kõrvaldada.
3.5. oktoobril 2021 esitas hageja kohtule taotluse nõude vähendamiseks. Hageja palus mõista kostjalt välja müügihinna alandamisena 3420 eurot ja lisanduva viivise.
KOSTJA VASTUVÄITED
4.Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu.
5.Vastuväidete kohaselt ei ole hageja tõendanud, et ahi ei töötanud müügilepingu sõlmimise hetkel. Kostja leiab, et ahjuga oli võimalik korterit kütta ehk asi vastas lepingutingimustele. Hageja tugineb XX.XX.XXXX koostatud eksperthinnangule, millest ei tulene, et ahju puudus oli olemas detsembris 2018. Kostja on lasknud professionaalsel korstnapühkijal ahju regulaarselt kontrollida ja täitnud sellega hoolsuskohustust. Detsembris 2018 olid korteris nii suitsu- kui vinguandurid ning need ei tuvastanud probleeme. Samuti toob kostja esile, et hageja ei võtnud kostjaga ühendust mõistliku aja jooksul. Hageja sõnul tekkisid probleemid juba veebruaris 2019, kuid kostja poole pöördus hageja esimest korda alles 23. septembril 2019 ning ei vastanud kostjale, kui kostja selgitas, et tal ei õnnestu avada meilile lisatud eksperthinnangut kütteseadmele. Maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitas hageja veel aasta hiljem, 3. detsembril 2020. Viivitamise tõttu kaotas kostja võimaluse oma õigusi kaitsta. Hageja ei ole kordagi nõudnud kostjalt puuduse kõrvaldamist ega ole sellest õigustatult loobunud.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
6.Kohus on seisukohal, et hagi ei ole põhjendatud ja see tuleb jätta rahuldamata.
7.Esmalt lahendab kohus lahendamata hageja taotluse nõude vähendamiseks (I), järgmisena käsitleb kohus vaidluse lahendamisel kohalduvaid õigusnorme ja seotud Riigikohtu lahendeid (II), siis vaidlustamata asjaolusid (III), seejärel lahendab nõude (IV) ja lõpuks võtab seisukoha menetluskulude osas (V). I
8.Hageja vähendas 5. oktoobri 2021 menetlusdokumendis oma nõuet, esitas hinna alandamise arvutuskäigu ja palus mõista kostjalt välja 3 420 eurot ja lisanduva viivise. Hageja lepinguline esindaja on esile toonud, et nõude täpsustamine ei olnud enne võimalik, sest puudusid ekspertiisiaktid, mis võimaldaksid võrrelda kohase ja mittekohase täitmise väärtusi (dtl 275).
9.Kohus märgib, et hageja esitas hinna alandamise nõude hagiavalduses lähtudes ekslikult vana ahju lammutamise ja uue kamina ehitamise kulu koguväärtusest (dtl 36). Kohtu hinnangul on hagiavaldus olnud alati suunatud soovile alandada müügilepingus kokkulepitud hinda seoses küttekeha seisukorraga. Hageja esitas nõude summas 4900 eurot, pidades seda kohaseks hinna alandamise summaks. Nõude suuruse muutus ei olnud tingitud ekspertiisiaktide puudumisest, vaid asjaolust, et hageja, kes algselt tegutses ilma esindajata, arvutas alandatud hinna lähtudes tekkinud kulutustest, mitte kohase ja mittekohase täitmise väärtusetest. Seega ei ole kohtu hinnangul tegemist hagi muutmise, vaid põhinõude ja kõrvalnõuete vähendamisega tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 376 lg 4 p 2 mõistes. Riigikohus on esile toonud, et sellisel juhul on tegemist haginõude osalise tagasivõtmise või hagist osalise loobumisega, mis tuleb kohtumäärusega vastu võtta ja vastavalt kas jätta hagi osaliselt läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 1 p 2, §-d 424 ja 425) või menetlus lõpetada (TsMS § 428 lg 1 p 3, §-d 429 ja 431) (Riigikohtu XX.XX.XXXX lahend tsiviilasjas nr XXX, p 17).
10.TsMS § 428 lg 1 p 3 järgi kohus lõpetab menetluse otsust tegemata, kui hageja on hagist loobunud. TsMS § 429 lg 1 järgi võib hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse.
11.Kohus leiab, et puuduvad TsMS § 429 lg-s 4 sätestatud alused, mis ei võimaldaks hagist loobumist vastu võtta. Kohus leiab, et vastavalt TsMS § 429 lg-le 1 kuulub hageja hagi 1480 euro nõudes lõpetamisele seoses hageja esitatud hagist osalise loobumisega. Kohus selgitab, et TsMS § 432 sätestab, et kui menetlus on lõpetatud, ei saa hageja uuesti pöörduda kohtusse hagiga sama kostja vastu vaidluses samal alusel sama hagieseme üle. Kui menetlus on lõpetatud hagist loobumise tõttu või kompromissiga, on lõpetamisel samad materiaalõiguslikud ja protsessuaalsed tagajärjed nagu menetluse lõpetamisel kohtuotsusega, kui seadusest ei tulene teisiti. II
12.TsMS § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest; lg 2 järgi on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 järgi peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millel tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.
TsMS § 231 lg 2 kohaselt poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks.
13.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 järgi on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1 järgi kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, samuti täitmisega viivitamine.
14.VÕS § 101 lg 1 p 5 järgi kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja alandada hinda. VÕS § 112 lg 1 kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus; lg 3 järgi hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt käesoleva seaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule.
15.Riigikohtu praktika järgi võib ostja alandada ostuhinda, kui on täidetud järgmised materiaalsed eeldused: -
müügileping on kehtiv;
-
müüja ei ole täitnud oma kohustust kohaselt, eelkõige on andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja;
-
müüja vastutab asja puuduse eest;
-
müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5, § 224 p 1, 2) (vt Riigikohtu 7. märtsi 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-185-13, p 10).
Hinna alandamise eeldusi peab tõendama hinna alandamisele tuginev pool ehk hageja peab tõendama, et müügilepingu ese ei vastanud lepingutingimustele, st oli puudustega (vt Riigikohtu 28. märtsi 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17-12, p 16). VÕS § 208 lg 1 järgi asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 218 lg 1 esimese lause kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Riigikohus on selgitanud (vt Riigikohtu XX.XX.XXXX otsus tsiviilasjas nr XXX, p 16; Riigikohtu 30. septembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 21), et müügilepingu puhul müüja vastutust hinnata erisätete alusel, seega müüja vastutab eeskätt siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19): -
puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);
-
puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);
-
ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);
-
sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2);
-
ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). III
16.Pooled ei vaidle järgmiste asja lahendamisel tähtusust omavate asjaolude üle: - Pooled sõlmisid XX.XX.XXXX notariaalse korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu, mille esemeks on XXX korteriomand (registriosa nr XXX) (dtl 22-32). -
Lepingu kohaselt oli korteriomandi müügihind 43 000 eurot ja hageja on selle summa kostjale tasunud.
-
Müügilepingu p-s 2.1.7. esimeses lõigus kinnitab müüja, et elamu, millel paikneb reaalosaks olev korteriomand, vajab renoveerimist/rekonstrueerimist; viimases lõigus kinnitab müüja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid muid puudusi ega eritunnuseid, mille fikseerimist lepingus peaks müüja vajalikuks (dtl 24).
-
Hageja ostis korteri elamiseks.
-
Hageja sai asja valduse 4. jaanuaril 2019.
-
Kostja on hageja 21. septembri 2019 müügihinna alandamise avalduse (dtl 94-95) kätte saanud 23. septembril 2019.
-
Hageja esitas maksekäsu kiirmenetluse avalduse kostja vastu 3. detsembril 2020. IV
17.Arvestades, et pooled sõlmisid lepingu, millega hageja ostis kostjalt korteriomandi ja sõlmisid ka asjaõiguslepingu korteriomandi üleandmise kohta kostjalt hageja omandisse, siis on poolte vahel sõlmitud müügileping vastavalt VÕS §-le 208.
18.Pooled vaidlevad selle üle, kas müügilepingu esemeks olnud korteriomandil esines müügilepingu sõlmimise ajal puudus ning samuti selle üle, kas hageja teavitas kostjat puuduse esinemisest mõistliku aja jooksul. Lisaks on vaidlus alandatud hinna suuruse üle.
19.Pooled on seega eriarvamusel küsimuses, kas lepingu ese vastab VÕS § 217 lg 1 ja § 218 lg 2 p 2 järgi kokkulepitud tingimustele, keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 kohaselt, ja kas müügilepingu objekt on kasutatav elamiseks ning kas kostja vastutab müügilepingul esinevate puuduste eest ning kui vastutab, siis millises ulatuses.
20.VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Poolte 4. detsembri 2018 lepingus puuduvad erikokkulepped küttesüsteemi (ahju) omadustes. Hageja esile toodud asjaoludest nähtuvalt tuleb lepingutingimustele vastavust kontrollida VÕS § 217 lg 2 p 2 alusel, mille järgi kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks,
milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
21.VÕS § 77 lg 1 järgi peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.
22.Riigikohus on selgitanud, et seadusest (eelkõige VÕS § 77 lg 1, 217 lg 2 p-d 1 ja 2, § 218 lg 4, §-d 220 ja 221) tuleneb, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud (vt Riigikohtu 3-2-1-100-15, p 35; Riigikohtu 25. oktoobri 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Müüja teadmatus puudustest vabastab teda vastutusest vaid siis, kui ostja sellest teadis. Müüja vastutust piirav kokkulepe ei vabasta teda vastutusest puuduste eest, mida ta teadis, kuid jättis ostjale avaldamata (vt nr Riigikohtu 25. oktoobri 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Oma vastutuse välistamiseks on müüjal parim viis ostjale eseme kõikvõimalikest puudustest või sellega seotud riskidest enne teada anda (vt Riigikohtu 27. mai 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 22).
23.Kui müügiese vaadatakse enne müügilepingu sõlmimist üle ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (vt Riigikohtu 26. septembri 2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-171-07, p 13). Samas ei piira see müüja vastutust müügieseme varjatud puuduste eest.
24.Hageja on kohtu ette toonud järgmise müügieseme puuduse: ahi ei ole terve ega turvaliselt kasutatav, mistõttu sellega ei ole võimalik korterit soojaks kütta. Kohtul tuleb asja lahendamiseks tuvastada, kas kostja andis hagejale üle puudustega asja või oli hageja puudustest teadlik enne müügilepingu sõlmimist.
25.Riigikohus on korduvalt jaatanud, et eluruumi soojaks kütmise võimalus on selle keskmisele kvaliteedi vastavuse eelduseks (vt nt Riigikohtu XX.XX.XXXX otsus tsiviilasjas nr XXX, p 20, Riigikohtu 20. märtsi 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29).
26.Hageja tõendab küttekeha puudust XXX M.M. XX.XX.XXXX koostatud ekspertiisiaktiga (dtl 39-54). Ekspertiisiakti järgi teostas ekspert XX.XX.XXXX kontrollkütmise, mille tulemusel tuvastas ekspert, et „ahju kolde lakke tekkinud ava tõttu puutuvad kõrge temperatuuri ja leegiga kokku kolmanda tõusulõõri savitellistest laotud seinad. Taoline situatsioon tekitab 1/3 ahjuosa ülekuumenemise ja 2/3 ahjuosa mittesoojenemise ning tulega kokkupuutuvate savitelliste kildumise lühikese ajaperioodi jooksul. Kütmise ajal on visuaalselt tuvastatav ka suitsugaaside ülemäära kiire liikumine koldest lõõristikku ning tänu sellele liigintensiivne ja mittetäielik põlemisprotsess.“ (dtl 51). M.M. toob esile, et „Ahju lagi on vajunud, vuukides on mõrad ning tekkinud ebahermeetilisuse kaudu eluruumi liikuv suits ja vingugaas on otsene oht korterelamus elavate inimeste tervisele ja varale.“ M.M. lõpphinnang on, et ahju ei tohi kasutada ekspluatatsioonis (dtl 54). Seega nähtub esitatud tõendist hageja hinnangul, et küttekeha ei sobinud sellisel kujul kasutuseks.
27.Kostja vastuväidete kohaselt ei tõenda hageja esitatud ekspertiisiakt puuduste esinemist müügitehingu sõlmimise hetkel. Aktis ei ole antud hinnangut, millal võis amortisatsioon tekkida. Kostja leiab, et viga võis tekkida pärast müüki ja olla hageja
enda põhjustatud, näiteks valesti kütmise tulemusena. Kostja tugineb vastuväidetes hageja esitatud ekspertiisiaktile, millest on märgitud, et ahju olukord tekitab „tulega kokkupuutuvate savitelliste kildumise lühikese ajaperioodi jooksul“.
28.Kostja renoveeris korterit 2017. a suvel ning tellis ahju ja korstnajala kontrolli ning paranduse XXX K.K, kes parandas kontrolli käigus avastatud puudused ega väitnud kordagi, et ahi oleks kasutuskõlbmatu või vajaks suuremat remonti. Kostja tõendab oma vastuväidet pottseppmeistri esitatud arvega (dtl 93). Professionaalne korstnapühkija on ahju kontrollinud igal aastal enne kütteperioodi algust, enne korteriomandi võõrandamist viimati 28. septembril 2018 (dtl 96). Korteri müügi eel olid korteris nii suitsu- kui vinguandurid, mis ei teavitanud probleemidest.
29.Kohus leiab, et XXX M.M. on küll aktis märkinud, et ahi ei kõlba ekspluatatsiooniks, aga samas puudub info selle kohta, millal ahju puudused tekkisid ehk kas need olid olemas juba korteri müügi ajal. M.M. eksperthinnangus on märgitud, et probleemid, nagu savitelliste kildumine, on võinud tekkida „lühikese ajaperioodi jooksul“ (dtl 51). Samuti ei selgu aktist, kas ahi vajab parandamist või tuleb see terves osas välja vahetada. XXX K.K. arvet ei saa kohus tõendina arvestada, kuna tõendilt ei nähtu seos XXX korteri ahju remondiga. Küll aga on kostja tõendanud, et korstnapühkija on teostanud 28. septembril 2018 XXX ahju puhastamise ja kontrolli (dtl 96), millega kohtu hinnangul on tõendatud, et enne müügitehingut on küttekeha kontrollitud vastava spetsialisti poolt, kes ei tuvastanud ahjul puudusi.
30.Kohtule esitatud materjalidest ja 13. oktoobri 2021 kohtuistungil tunnistaja D.F. antud ütlustest (dtl 280-281) selgub, et korteris on pidevalt elatud alates novembrist 2017 ja kasutatud ainsa küttekehana kõnealust ahju. Korteris on olnud vingugaasi- ja suitsuandurid, mis ei ole andnud häireid. Samuti on hageja 13. oktoobril 2021 toimunud kohtuistungil andnud vande all ütlusi, et ta kasutas ahju ka pärast eksperthinnangu saamist ning vingugaasiandur häiret ei andnud. Hageja on andnud vande all ütlusi selle kohta, et ostes hageja teadis, et ahi on vana ja korteri põrandad olid jahedad, akende vahelt puhub sisse, samuti et vanades majades käibki ventilatsioon akende kaudu, kinnitades, et hagejal ei olnud toatermomeetrit (dtl 282284).
31.Hageja väitel ei olnud varjatud puudusest tingituna korteris tagatud normaalne elukeskkond. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et korteri kasutamine oleks olnud varjatud puudusest tulenevalt takistatud. Hageja on andnud vande all ütlusi, et ta on alates korteri valduse saamisest, s.o alates 4. jaanuarist 2019 korteris elanud.
32.Kohus järeldab hageja vande all antud ja tunnistaja D.F. ütlustest, et korteris oli võimalik ahju kütmisega saavutada elamiseks sobilik temperatuur ning seega on mõistlikult usutav, et ahi ei olnud kasutuskõlbmatu. Kohtu hinnangul on keskkonna temperatuuri sobivus konkreetse inimese subjektiivne hinnang. Seadusandja ei ole ette näinud, milline peab olema konkreetne temperatuur eluruumides. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 31 lg-s 2 on sätestatud, et eriomandi eseme korrashoidmisel on korteriomanik muu hulgas kohustatud hoidma selle piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. Seletuskirja kohaselt ei ole eluruumide osas võimalik mingit üldkohustuslikku miinimumi kehtestada, sest inimeste eelistused on õhutemperatuuri osas üsna erinevad, mõne inimese jaoks on elamiseks piisav + 16 °C toaõhu temperatuur, samas kui teine tunneb end mugavalt + 22°C juures.
33.Kostja on müüjana avaldanud hagejale lepingu eseme kohta, et korter asub elamus, mis vajab renoveerimist/rekonstrueerimist (müügilepingu p 2.1.7.). Ostja omakorda on kinnitanud, et ta on lepingu eseme põhjalikult üle vaadanud, tutvunud müüja poolt talle lepingu eseme kohta esitatud dokumentatsiooniga ja teadlik eelnimetatud andmete alusel lepingu eseme seisukorrast, sealhulgas müüja poolt lepingu punktis
2.1.7.avaldatust ja ei esita lepingu eseme käesoleva aja seisukorraga seoses, mida on lepingus kirjeldatud, müüjale mingeid nõudeid (müügilepingu p 2.2.2.) ning et ta ostab lepingu eseme eesmärgiga kasutada seda eluruumina ja peab müüja poolt lepingu punktis 2.1. antud kinnitusi seda eesmärki arvestades piisavaks (müügilepingu p 2.2.5.) (dtl 23-25).
34.Enne lepingu sõlmimist andis kostja müüjana 11. oktoobri 2018 e-kirjas hagejale info, et „ahi vana ja ehituse aega ei tea, parandatud 2017, keskmine oma töö kvaliteedilt. Kuni -5/-10 saab kütta üle päeva, külmemaga tuleb ilmselt iga päev. Jäetud uue omaniku otsustada, kas kaotada, panna kamin vms“, samuti, et „loodud ka valmidus õhksoojuspumba panemiseks köögi aknast vasemale“ (dtl 105). Hageja on andnud vande all ütlusi selle kohta, et müüja ütles enne ostu-müügi tehingut ning ka korteriühistu koosolekult oli tal info, et maja plaanitakse renoveerida ning et plaanitakse panna kaugküte.
35.Kohus on seisukohal, et hageja ostis korteri, mis müügilepingu kohaselt vajab renoveerimist/rekonstrueerimist, mistõttu läks korteri, sh küttesüsteemi, renoveerimiseks vajalike kulutuste tegemise riisiko üle hagejale. Kohus leiab, et renoveerimist vajava korteri ostmisel ei saa ostja lähtuda eeldusest, et ta ei pea elamistingimuste tagamiseks korterisse täiendavaid investeeringuid tegema.
36.Kohtu hinnangul vastab kostja poolt müüdud korteriomand lepingutingimustele, kuna ahjuga oli võimalik korterit kütta, lepingu kohaselt oli tegemist renoveerimist vajava elamuga ning hageja oli müügilepingut sõlmides teadlik asjaolust, et korteriühistus tegeletakse elamu küttesüsteemi ajakohastamise küsimusega.
37.Arvestades, et kohus ei ole tuvastanud müügilepingu rikkumist, s.o müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavust, puudub vajadus hinnata, kas ostuhinna alandamise nõude esitamise tingimused on täidetud.
38.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata.
39.Menetluses esitatud muud dokumentaalsed tõendid, menetlusosaliste väited ning seisukohad, mis on otsuse põhjendavas osas kajastamata, ei omanud kohtu hinnangul tsiviilasjas lahendamisel sisulist tähtsust, mistõttu kohus neid täiendavalt ei analüüsinud. V
40.TsMS § 173 lg 1 ja 4 ning § 174 lg 1 kohaselt määrab kohus otsuses kindlaks menetluskulude jaotuse ning kostjalt hageja kasuks välja mõistetava menetluskulu rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Arvestades, et kohus jätab hagi rahuldamata, siis jäävad menetluskulud hageja kanda. TsMS § 168 lg 4 alusel jäävad hagist loobumisega seotud menetluskulud hageja kanda. Seega jäävad kõik menetluskulud hageja kanda, mistõttu ei ole vajalik hagist loobumisega seotud menetluskulusid eristada.
41.Kostja esitas menetluskulude nimekirja 14. oktoobril 2021. Kostja menetluskulud on 1 394,40 eurot käibemaksuga, kostja esindaja on osutanud õigusteenust 8 tunni ja 18 minuti ulatuses tunnihinnaga 140 eurot, millele lisandub käibemaks.
42.Hageja 25. oktoobri 2021 seisukoha kohaselt ei vaidlusta kostja hageja lepingulise esindaja tööühiku hinda, kuid vaidleb osaliselt vastu esitatud töömahule, sest toimingute ajakulu ei ole täies ulatuses põhjendatud. Sisuliselt on tegemist hageja jaoks kontrollimatute toimingutega (materjalidega mitmekordne tutvumine, analüüs; korduvad konsultatsioonid lühikese perioodi jooksul). Kostja esindaja on vandeadvokaat ning tegemist ei ole mahuka vaidlusega. Enne kohtuistungit toimunud toimingute osas ei saa põhjendatud olla suurem kui 2-tunnine ajakulu. Hageja ei vaidlusta kohtuistungile kulunud aega, samas menetluskulude nimekirja ja vastuväidete koostamise põhjendatud ajakulu ei saa olla suurem kui pool tundi.
43.TsMS § 138 lg 1 ja § 144 p 1 kohaselt on menetluskulu menetlusosalise esindaja kulu. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja TsMS §-s 218 sätestatu kohaselt. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
44.Kohus leiab, et kostja esindaja tunnitasu määr 140 eurot ilma käibemaksuta on kooskõlas kehtiva kohtupraktikaga. Asjas toimus üks kohtuistung kestusega 2 tundi 14 minutit ja kostja lepinguline esindaja on esitanud menetluses ühe menetlusdokumendi (menetluskulude nimekirja koos asja arutamise uuendamise taotlusega). Kohus on seisukohal, et kostja lepingulise esindaja ajakulu, arvestades tehtud menetlustoiminguid ja esitatud menetlusdokumenti, on mõistlik ja põhjendatud 5 tunni ulatuses (2 tundi asja materjalidega tutvumine ja muud menetlustoimingud enne kohtuistungit, 2 tundi 25 minutit kohtuistungiks ettevalmistamine ja kohtuistungil osalemine, 35 minutit menetluskulude nimekirja koostamine ja esitamine). Kohus rahuldab kostja taotluse osaliselt ja määrab kostja menetluskulude suuruseks (õigusabikulu 5 tunni ulatuses) 700 eurot, millele lisandub käibemaks 140 eurot, kokku 840 eurot.
45.Eeltoodu alusel tuleb hagejalt kostja kasuks menetluskulude (õigusabi) katteks välja mõista 840 eurot.
46.Menetluskuludelt tuleb vastavalt kostja taotlusele arvestada viivist VÕS § 113 lg 1 2. lauses sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni. (allkirjastatud digitaalselt) kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.