Jätta määruskaebusega seotud menetluskulud Haapsalu linn, Niine tn 10c korteriühistu kanda. Hüvitamisele kuuluvad menetluskuld puuduvad. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruse peale määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 696 lg 3 ja § 599 lg 1). Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.
1
Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Haapsalu linn, Niine tn 10c korteriühistu (avaldaja), keda esindas Sven Roosi, esitas 9. juunil 2025 Tartu Maakohtu registriosakonnale kandeavalduse, milles palus kanda registrikaardile: juhatuse liige on Sven Roosi, isikukood XXXXXXXXXXX; elektronposti aadress on XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Samuti palus avaldaja kustutada registrikaardilt järgmised kanded: juhatuse liige on Ilvi Lepasepp, isikukood XXXXXXXXXXX; elektronposti aadress on XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Avaldusele olid lisatud 6. juuni 2025. a korduskoosoleku protokoll, osalejate nimekiri ja volitused ning eriarvamus Ilvi Lepasepa suhtes.
2.Tartu Maakohtu registriosakonna kohtunikuabi tegi 16. juunil 2025 puuduste kõrvaldamise määruse, kuna 9. juuni 2025. a kandevaldusele lisatud protokollid ei vastanud seadusele. Kohtunikuabi selgitas, et kontrollimaks, kas kordusüldkoosoleku kokku kutsumisel järgiti korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-s 23 sätestatut, tuleb registripidajale esitada esmase üldkoosoleku, mis ei olnud kvoorumi puudumise tõttu otsustusvõimeline, protokoll koos lisadega. Kohtunikuabi lisas, et protokollidesse tuleb märkida, palju on ühistul liikmeid ja palju neist osales korduskoosolekul, samuti tuleb kinnitada, kas koosolek oli otsustusvõimeline või mitte ning lisada koosoleku juhataja ja protokollija allkiri.
3.Avaldaja, keda esindas Sven Roosi, esitas 18. juunil 2025 Tartu Maakohtu registriosakonnale kandeavalduse, milles palus kanda registrikaardile: juhatuse liige on Sven Roosi, isikukood
XXXXXXXXXXX;
elektronposti aadress on XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Samuti palus avaldaja kustutada registrikaardilt kanded: juhatuse liige on Ilvi Lepasepp, isikukood XXXXXXXXXXX; elektronposti aadress on XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Avaldusele oli lisatud 6. juuni 2025. a korduskoosoleku protokoll.
4.Avaldaja, keda esindas Sven Roosi, esitas 19. juunil 2025 Tartu Maakohtu registriosakonnale kandeavalduse, milles palus kanda registrikaardile: juhatuse liige on Sven Roosi, isikukood
XXXXXXXXXXX;
elektronposti aadress on XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Samuti palus avaldaja kustutada registrikaardilt: elektronposti aadress on XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Avaldusele olid lisatud 6. juuni 2025. a korduskoosoleku protokoll ja osalejate allkirjad.
5.Avaldaja, keda esindas Ilvi Lepasepp, esitas 19. juunil 2025 Tartu Maakohtu registriosakonnale avalduse, milles palus sisestada informatiivsed andmed: juhatuse liige on Ilvi Lepasepp, isikukood XXXXXXXXXXX. Sellele avaldusele olid lisatud 18. juuni 2025. a erakorralise üldkoosoleku protokoll, osalejate nimekiri ja volitused ning juhatuse liikme nõusolek.
MAAKOHTU SEISUKOHT
6.Tartu Maakohtu registriosakonna kohtunikuabi jättis 20. juuni 2025. a määrusega 9., 18. ja 19. juuni 2025. a kandeavaldused rahuldamata. 2
Kandeavaldused ja lisatud protokollid on vastuolulised ning kohtunikuabil ei tekkinud esitatud dokumentide pinnalt veendumust, et korduskoosolek 6. juunil 2025 toimus seaduse nõudeid järgides. Samuti ei olnud dokumendid esitatud seaduse nõuetele vastavalt – esitatud protokollid koos nimekirjadega olid nõuetekohaselt allkirjastamata. KrtS § 23 lg 1 kohaselt, kui korteriomanike üldkoosolek on KrtS § 20 lõike 2 järgi otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Sellele asjaolule tuleb üldkoosoleku kutses viidata. Selleks, et kontrollida, kas korduskoosoleku kokku kutsumisel järgiti KrtS §-s 23 sätestatut, tuli registripidajale esitada esmase üldkoosoleku, mis ei olnud kvoorumi puudumise tõttu otsustusvõimeline, protokoll koos lisadega. Äriregistri seaduse (ÄRS) § 41 lõike 1 kohaselt keeldub registripidaja kande tegemisest, kui avaldus või sellele lisatud dokumendid ei vasta seadusele. Lähtudes eeltoodust ja juhindudes ÄRS § 41 lõikest 1, otsustas kohtunikuabi jätta avalduse rahuldamata.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
7.Avaldaja, keda esindas Sven Roosi, esitas 27. juunil 2025 määruskaebuse, milles palus maakohtu registriosakonna määruse tühistada ja teha uus määrus, millega kanda Sven Roosi avaldaja registrikaardile uue juhatuse liikmena (volituse lõpp 9. juuni 2028) ning kustutada endine juhatuse liige Ilvi Lepasepp. 6. juuni 2025. a korduskoosolekul juhatuse liikme valimistel ei läinud hääletustulemused protokollis kokku osalejate hääletuse tulemustega. Selle tingis asjaolu, et Kauppo Talbonenil oli vaja esitada volikiri oma isalt Matti Talbonenilt, et koosolekul hääletada. Matti Talbonen tuli samuti korteriühistu korduskoosolekule, kuid kummalgi nendest ei olnud Niine tn 10C krt 16 kaasomaniku Ene Talboneni volikirja. Avaldaja hinnangul võisid need asjaolud viia kohtunikuabi valele järeldusele, et hääletuste tulemused ning dokumendid ei vasta seaduse nõuetele või on vastuolulised. Avaldaja viitab Eesti Korteriühistute Liidu (EKÜL) õigusosakonna juhataja hr Urmas Mardi selgitustele korteriühistu juhatuse liikme(te) valimisete kohta: "vastu hääli pole mõtet kokku lugeda - õiguslikult lähevad arvesse vaid hääled, mis on antud kandidaadi poolt". Juhatuse liikmete valimise õiguslik regulatsioon tuleneb mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 22 lõikest 1 1, mille kohaselt isiku valimisel loetakse üldkoosolekul (korduskoosolekul) valituks kandidaat, kes sai teistest enam hääli. Avaldajal puudub põhikiri, millega oleks saanud kehtestada kõrgemat häälte nõuet. Tuginedes eelmainitule, osutus avaldaja juhatuse liikmeks valituks kandidaat Sven Roosi (korteri nr 17 kasutusvaldaja), kes sai kaks poolthäält korterite nr 8 ja 17 omanikelt. Tartu Maakohtu registriosakonnale esitati puuduste kõrvaldamise menetluse käigus vajalikud dokumendid. Korteriühistu esimese üldkoosoleku ja korduskoosoleku kokkukutsumise korda ei rikutud. Üldkoosolekul vastu võetud otsused koos lisatud dokumentidega on õiged ja seaduslikud.
8.Tartu Maakohtu registriosakonna kohtunikuabi jättis 8. juulil 2025 määruskaebuse rahuldamata ja andis selle TsMS § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.
9.Tartu Maakohus ei pidanud 15. juuli 2025. a määruses määruskaebuse rahuldamist põhjendatuks ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ning lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
3
10.Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et registriosakonna kohtunikabi määruse resolutsioon tuleb jätta muutmata, täiendades määruse põhjendusi (TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 21). Määruskaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus võtab TsMS § 662 lg 3 alusel määruskaebusele lisatud volikirja asja juurde.
11.Registripidaja jättis vaidlustatava määrusega avaldaja 9., 18. ja 19. juuni 2025. a kandeavaldused rahuldamata. Rahuldamata jäeti seega nii need avaldused, mille esitas avaldaja nimel Sven Roosi (dtl 74–83, 99–116), kui ka see avaldus, mille esitas avaldaja nimel Ilvi Lepasepp (dtl 84 – 98). Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 659 ja § 651 lg 1 järgi registripidaja määruse seaduslikust ja põhjendatust osas, milles avaldaja registripidaja määrust vaidlustab. Avaldaja vaidlustab määruskaebuses üksnes nende kandeavalduste rahuldamata jätmist, mille esitas avaldaja nimel Sven Roosi, kuna avaldaja soovib, et Sven Roosi kantakse registrisse avaldaja juhatuse liikmeks ning endine juhatuse liige Ilvi Lepasepp kustutatakse registrist. Ringkonnakohus kontrollib registripidaja määruse seaduslikust ja põhjendatust seega üksnes nimetatud osas.
12.Ringkonnakohus nõustub kohtunikuabiga, et avaldaja kandeavalduste alusel, mille esitas avaldaja nimel Sven Roosi, ei saa korteriühistute registrisse taotletud kannet teha. Ringkonnakohus selgitab alljärgnevalt oma seisukohta täpsemalt, täiendab Tartu Maakohtu registriosakonna määruse põhjendusi ning vastab määruskaebuses esitatud väidetele.
13.Registripidaja peab enne kande tegemist kontrollima, kas kandeavaldusele on lisatud seadusega nõutavad dokumendid ja kas need vastavad seaduse nõuetele (KrtS § 63 lg 1, MTÜS § 75 lg-d 1–3 ning ÄRS § 41 lg 1). Korteriühistu juhatuse liikmete määramine ja tagasikutsumine on korteriühistu üldkoosoleku pädevuses (KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 19 lg 1 p 2). KrtS § 20 lg 1 kohaselt võetakse sama seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused vastu korteriomanike üldkoosolekul. Isiku korteriühistu juhatuse liikmena äriregistrisse kandmine eeldab seega, et korteriomanikud oleksid üldkoosolekul isiku korteriühistu juhatuse liikmeks valinud. Korteriomanike sellekohane otsus peab vastama seaduses sätestatud nõuetele vähemalt niivõrd, et tegemist ei ole tühise otsusega. Tühisel otsusel ei ole alguselt peale õiguslikke tagajärgi (tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 84 lg 1), mistõttu ei saa kohtunikuabi korteriomanike tühise otsuse alusel registrisse kandeid teha.
14.Korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsused on KrtS § 29 lg 1 järgi tühised muuhulgas juhul, kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel rikuti oluliselt seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, v.a juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud või kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, kiidavad otsused heaks. Registripidaja ei saa seega registrisse teha kannet, kui korteriomanike üldkoosoleku otsus, millel kanne põhineb, võeti vastu korteriomanike üldkoosolekul, mille kokkukutsumisel rikuti oluliselt seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid ja millel ei osalenud ega olnud esindatud kõik korteriomanikud, ning kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, ei ole otsust heaks kiitnud.
15.Avaldaja 6. juuni 2025. a üldkoosoleku protokollide erinevate versioonide kohaselt osales sellel koosolekul avaldaja 18 liikmest viis või kuus liiget (dtl 76, 79–80). Avaldaja 6. juuni 2025. a üldkoosolek ei olnud KrtS § 20 lg 2 järgi seega otsustusvõimeline. Avaldajal ei ole põhikirja, mis võiks kehtestada KrtS § 20 lg-s 2 sätestatust erineva kvoorumi. Avaldaja 6. juuni 2025. a üldkoosolekul sai otsuseid vastu võtta seega juhul, kui tegemist on KrtS § 23 nõuetele vastava korteriomanike korduskoosolekuga, kuna üksnes selline koosolek on KrtS § 23 lg 1 järgi osalejate arvust sõltumata otsustusvõimeline. KrtS § 23 näeb ette nõuded korduskoosoleku kokkukutsumiseks, mille oluline rikkumine toob KrtS § 29 lg 1 alusel kaasa 4
korduskoosolekul vastu võetud otsuste tühisuse ja seeläbi ka otsuste alusel kande tegemise takistuse. Sellisteks nõueteks on: 1) korduskoosoleku kutsub kokku juhatus, 2) korduskoosoleku kokkukutsumise kutses tuleb viidata, et korduskoosolek on osalejate arvust olenemata otsustusvõimeline; 3) korduskoosolekul peab olema sama päevakord, mis oli üldkoosolekul, mis ei olnud kvoorumi puudumise tõttu otsustusvõimeline (KrtS § 23 lg 1). Korduskoosoleku kutse tuleb saata otsustusvõimetuks osutunud üldkoosoleku toimumisest arvates mitte varem kui kahe päeva pärast, ent mitte hiljem kui kümne päeva jooksul (KrtS § 23 lg 2).
16.Avaldaja lisas 9. juuni 2025. a kandeavaldusele 6. juuni 2025. a üldkoosoleku protokolli, milles oli viidatud, et tegemist oli korduskoosolekuga, kuid puudusid andmed selle kohta, millise koosoleku korduskoosolekuga on tegemist ja kas selle kokkukutsumisel järgiti KrtS §s 23 sätestatud nõudeid (dtl 105–116). Registripidaja ei saanud 9. juuni 2025. a kandeavalduse alusel seega veenduda, et 6. juuni 2025. korduskoosoleku vastuvõtmisel ei rikutud oluliselt selleks ettenähtud korda ning et korduskoosoleku otsused ei ole KrtS § 29 lg 1 alusel tühised. Registripidaja nõudis seetõttu avaldajalt üldkoosoleku, mis ei olnud kvoorumi puudumise tõttu otsustusvõimeline, protokolli koos lisadega. Üldkoosoleku protokollis peavad KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 21 lg-te 31 ja 6 kohaselt olema andmed muuhulgas koosoleku toimumise aja, liikmete arvu, päevakorra ning üldkoosolekul osalenud isikute kohta. Üldkoosoleku, mis ei olnud kvoorumi puudumise tõttu otsustusvõimeline, protokolli alusel saab järelikult kontrollida, kas 6. juuni 2025. a korduskoosoleku kokkukutsumisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda ning kas korduskoosoleku otsused on KrtS § 29 lg 1 alusel tühised. Registripidaja nõudis avaldajalt TsMS § 596 lg 2 alusel seega põhjendatult üldkoosoleku, mis ei olnud kvoorumi puudumise tõttu otsustusvõimeline, protokolli esitamist koos selle lisadega.
17.Avaldaja ei esitanud registripidajale nõutud dokumente. Avaldaja esitas 6. juuni 2025. a korduskoosoleku kohta uue protokolli, milles muuhulgas märkis, et 29. mail 2025 toimunud korteriomanike üldkoosolekul ei olnud kvoorumit otsuste vastuvõtmiseks, seega kutsuti kokku korduskoosolek sama päevakorraga (dtl 82). Avaldaja esitatud andmetest nähtub aga, et 6. juuni 2025. a korduskoosoleku kokkukutsumisel rikuti oluliselt selleks seaduses sätestatud korda. Avaldaja juhatus sai korduskoosoleku kokkukutsumise kutse KrtS § 23 lg 2 järgi kõige varasemalt saata kaks päeva pärast esimese koosoleku toimumist, s.o pärast 29. maid 2025. TsÜS § 135 lg 1 kohaselt algab tähtaja kulgemine järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. TsÜS § 135 lg 2 kohaselt lõpeb tähtaeg tähtpäeva saabumisel. TsÜS § 136 lg 6 näeb ette, et kui tähtpäeva saabumine on määratud päevades arvutatava ajavahemikuga, saabub tähtpäev ajavahemiku viimasel päeval. Avaldaja juhatus sai korduskoosoleku kokkukutsumise kutse KrtS § 23 lg 2 järgi saata seega kõige varem 1. juunil 2025. Avaldaja pidi KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 20 lg 5 järgi üldkoosoleku kokkukutsumisest teatama ette vähemalt seitse päeva, kuna avaldajal ei ole põhikirja, milles oleks ette nähtud teisiti. Korduskoosoleku kutse saatmise (1. juuni 2025) ja 6. juuni 2025. a korduskoosoleku toimumise vahele ei jäänud seitset päeva. 6. juuni 2025. a korduskoosoleku kokkukutsumisel rikuti seega selleks seaduses sätestatud korda. Tegemist on olulise rikkumisega, kuna see kitsendas avaldaja liikmete võimalusi korduskoosolekuks ette valmistuda ja sellel osaleda (vt TrtRgKm 25.11.2024, 2-24 12070, p 10).
18.Kuna 6. juuni 2025. a korduskoosoleku kokkukutsumisel rikuti oluliselt seaduses sätestatud korda ja sellel koosolekul ei osalenud ega olnud esindatud kõik korteriomanikud, ei olnud see koosolek KrtS § 29 lg 1 esimese lause kohaselt õigustatud otsuseid vastu võtma. 5
Avaldaja ei ole toonud välja, et korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise kord rikuti, oleksid otsuse heaks kiitnud. Avaldaja 6. juuni 2025. a korduskoosolekul vastu võetud otsused on KrtS § 29 lg 1 teise lause alusel seega tühised. Nende otsuste alusel ei saa teha registrisse avaldaja soovitud kandeid. Avaldaja viide MTÜS § 22 lõikele 11 ei muuda seda järeldust.
19.Eelmärgitut arvestades leidis kohtunikuabi õigustatult, et avaldaja esitatud dokumendid ei vasta seaduses toodud nõuetele. Kandeavalduse ÄRS § 41 lg 1 alusel rahuldamata jätmine oli õiguspärane.
20.Menetluskulud jäävad määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu avaldaja kanda (TsMS § 171 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt)
6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.