A. R. hagi Kohtla-Järve linn, XXX korteriühistu vastu 1 390 euro ja viivise nõudes
Hagihind
1 390 eurot
Kohtuistungi toimumise aeg
08. juuni 2021. a, lihtmenetlus (TsMS § 405)
Menetlusosalised
Hageja:
A. R. (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht: xxx, e-post: xxx)
Hageja esindaja:
Vadim Vilde, HUGO OÜ, e-post: xxx
Kostja:
Kohtla-Järve linn, XXX korteriühistu (registrikood xxxxxxxx, aadress: xxx)
Kostja esindajad:
L. B., juhatuse liige Janika Drobot ja Irina Bušujeva, SA SAK Fond, e-post: [email protected]
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista Kohtla-Järve linn, XXX korteriühistult A. R. kasuks 1 390 (üks tuhat kolmsada üheksakümmend) eurot.
3.Välja mõista Kohtla-Järve linn, XXX korteriühistult A. R. kasuks viivis põhinõudelt (1 390 eurolt) võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates hagi esitamisest, so 19.10.2020. a kuni kohtuotsuse tegemiseni summas 113 (ükssada kolmteist) eurot 88 senti ning edasi viivist seadusjärgses määras alates 28.10.2021. a kuni põhinõude täitmiseni.
2.Välja mõista Kohtla-Järve linn, XXX korteriühistult A. R. kasuks menetluskulude katteks 1 680 (üks tuhat kuussada kaheksakümmend) eurot.
3.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohus ei anna luba edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Apellatsioonkaebuse võib esitada Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Kohus võib asja arutada kirjalikus menetluse, kui ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks.
HAGIAVALDUS
1.A. R. esitas 17.08.2020. a Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse KohtlaJärve linn, XXX korteriühistult 1 390 euro saamiseks. Kohus tegi 07.09.2020. a võlgnikule makseettepaneku. Võlgnik esitas 21.09.2020. a nõudele vastuväite. Pärnu Maakohtu 05.10.2020. a määrusega anti nõue üle Viru Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.
2.A. R. (edaspidi ka hageja) esitas Viru Maakohtule 19.10.2020. a hagi Kohtla-Järve linn, XXX korteriühistu (edaspidi ka kostja) vastu 1 390 euro ja viivise nõudes.
3.Hagiavalduse kohaselt 2017. aastal sõlmisid hageja ja kostja lepingu, mille punkti 3.1 kohaselt hageja ostab ja kostja korraldab korteriomandi XXX-xx, Kohtla-Järve müüki ostjale (hagejale) järelmaksuga hinnaga 2 500 eurot ning kostja kinnitusel on tal kõik volitused selleks olemas. Kokkuleppe kohaselt ostja (hageja) võttis endale kohustuseks maksta alates 01.12.2017. a korteri kommunaalkulud ning korteriomandi XXX-xx, Kohtla-Järve ostuhinna pidi hageja tasuma 18 kuu jooksul alates jaanuarist 2018. a pangaülekandega korteriühistu kontole, mida hageja ka tegi, kandes kostja kontole raha summas 1 390 eurot. Lepingu kohaselt, juhul kui hageja ei alusta jaanuarist 2018. a tasuma korteri osamakseid, kohustub hageja tasuma kostjale üüri 50 eurot kuus alates detsembrist 2017. a. Kui hageja taganeb lepingust ning keeldub korterit välja ostmast, maksab hageja leppetrahvi 1 500 eurot. Hageja on täitnud oma kohustused summas 1 390 eurot, kuni sai teada, et kostja ei saa oma kohustusi täita. Kostja uus juhatus teatas hagejale, et ei saa täita kokkulepet põhjusel, et ei saa korteriomandi omaniku kätte ning korteriomaniku poolt antud volikiri on antud kostjale ainult korteriomandi üürile andmiseks. Hageja ei nõustu kostja väitega, sest omaniku poolt väljastatud volikirja kohaset kostjal olid kõik õigused üüri- või müügilepingu sõlmimiseks. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 12 lg 1 kohaselt lepingu kehtivust ei mõjuta asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu esemeks olevat asja või õigust.
4.Lepingu sõlmimise ajal käitus kostja juhatuse liige R. H. kostja esindajana ja väljastatud volituse piires. Selguse saamiseks pöördus hageja endise korteriühistu juhatuse liikme poole, kes selgitas oma kirjas, et korteriomandi XXX-xx omanikuga oli kokkulepe, et ta müüb korteri, kuna temale seda korterit ei ole vaja ja kulutusi ta kanda ei taha. Omanik lubas sõita Eestisse ja vormistada juhatuse liikme (R. H.) nimele volikirja korteri notariaalse müügilepingu sõlmimiseks. Kahjuks oli omanikul Schengeni viisa läbi ja uut viisat ta ei saanud. Alžeeria notari poolt tõestatud volikirja Euroopa Liidu notarid ei tunnista, mistõttu tuli leida muid lahendusi. Majas vahetus võim (*valiti uus juhatus) ning R. H. arvas, et kõik on koras ja ühistu on hagejaga müügilepingu sõlminud.
5.Koheselt kui hageja sai teada, et kostja keeldub lepingu täitmisest, pöördus hageja kostja juhatuse poole avaldusega lõpetada 2017. a detsembris sõlmitud leping ja tagastada hagejale 1 390 eurot. Kostja oli nõus tagastama korteriomandi eest tasutud ostusumma 1 390 eurot, kuid ainult kohtu otsuse alusel. Hiljem korteriühistu keeldus raha tagastamisest. Kostja ei teavitanud hagejat asjaolust, et lepingu täitmine on võimatu, ei oleks hageja korterit ostnud. VÕS § 15 lg 1 kohaselt, kui üks lepingupool oli kohustatud lepingu ettevalmistamiseks või teise lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on vorminõude järgimata jätmise pärast tühine, tuleb teisele lepingupoolele hüvitada kahju, mis tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on kehtiv.
KOSTJA VASTUS
6.Kostja hagi ei tunnistanud.
7.Vastuväidete kohaselt oli poolte vahel 10.12.2017. a sõlmitud sõnaselgelt „Eluruumi üürileping nr 6“. Vastavalt lepingu punktile 2 „Käesoleva lepinguga üürileandja annab üürnikule kasutada korteri“ ja punktile 2.4 „Käesolev leping kehtib alates 01.detsember 2017. a ja on sõlmitud tähtajatult ning vastavalt lepingu punktile 6.1, juhul kui hageja soovis täiendava tingimusega välja osta korterit, siis see ei oma asjas tähtsust, kuna selle tahte vormistamiseks
pidi olema notariaalselt vormistatud leping. Hageja 08.12.2017. a e-kirjas ise palus kirjutada lepingusse, et maksab alates 01. detsembrist 2017. a korteri kulud, mille kohta tulevad arved jaanuaris 2018. a ning teavitas samas kirjas, et korteri eest maksab 2 500 eurot 1,5 aasta /18 kuud/ jooksul alates jaanuarist 2018. a ning küsis veel, kuhu neid maksta. Sellisel juhul käesolev leping lõppeb tähtaja möödumisel.
8.Lepingu järgi üürnik kohustus peale üürilepingu lõppemist andma korteri üle koristatuna. Seega poolte vahel ei olnud sõlmitud korteriomandi müügilepingut, vaid oli sõlmitud üürileping ning kostjal oli soov anda ja hagejal vastavalt võtta üürile korteriomandi aadressil XXX-xx, Kohtla-Järve ja selle eest tasuma üüri summas 50 eurot/kuus alates detsembrist 2017. a. Üürnik võttis korteriomandi üürile ja kasutas ning kasutab korterit, tasudes selle eest üüritasu ja kommunaalkulud (milles oligi kõige tähtsam punkt kostja jaoks ja nimelt asjaolu, et kostjal majas ei oleks võlgnikke) poolte vahel sõlmitud eluruumi üürilepingu alusel.
9.Vastavalt üürilepingule alates 10. detsembrist 2017. a üürnik pidi tasuma igakuiselt üüritasu summas 50 eurot. Seega alates detsembrist 2017. a kuni novembrini 2020. a üürnik pidi tasuma kokku üüritasu summas 1 733,87 eurot /so detsembri 2017. a eest 33,87 eurot (so 50 eurot / 31 päeva x 21 päeva) + 1 200 eurot (2018. a ja 2019. a eest (24 kuud x 50 eurot) + 500 eurot (2020. a jaanuarist kuni novembrini 10 kuu eest (50 eurot x 10 kuud). Hageja tasus ainult 1 390 eurot. Seega hagejal on võlgnevus korteriomandi omaniku ees. Seega kostjal ei ole hageja eest võlgu aga vastupidi seisuga 03.11.2020. a üürilepingu alusel hageja peab juurde maksma 343,87 eurot.
MENETLUSE KÄIK
10.Hageja esitas 15.12.2020. a vastuse kostja vastusele.
11.Hageja märkis, et poolte vahel 10. detsembril 2017. a sõlmitud lepingus punkti 3.1 kohaselt hageja ostab ja kostja (kokkulepe sõlmimise ajal KÜ XXX esindas juhatuse liige R. H.) korraldab korteriomandi XXX-xx, Kohtla-Järve müüki ostjale (hagejale) järelmaksuga hinnaga 2500 eurot ning kostja kinnitusel, tal oli kõik volitused selleks olemas. Kokkulepe kohaselt ostja (hageja) võttis endale kohustuseks maksta alates 01.12.2017. a korteri kommunaalkulusid ning korteriomandi XXX-xx, Kohtla-Järve ostuhinna pidi hageja tasuma 18 kuu jooksul alates jaanuarist 2018. a pangaülekandega kostja (KÜ) kontole, mida avaldaja ka tegi ning kandis võlgniku kontole raha summas 1 390 eurot.
12.07.06.2021. a esitas kostja kohtule hageja e-kirja kostjale, kus ta kinnitab, et tasus üürimise makse ning, et edaspidi ka üüriks seda korterit. Kostja esitas kohtule hageja tasumised kostja arveldusarvele 2020. ja 2021. aastal. Igakuiselt hageja maksab ka üürimakse 50 eurot vastavalt lepingule, ehk hageja ise kinnitab ja võtab omaks, et korteriomaniku ja hageja vahel on kehtiv üürileping.
13.Kohtuistungil hageja esindaja selgitas, et alates 2020. a novembrist tasub hageja korteri üürimise eest korteriühistule üüri 50 eurot kalendrikuus. Kostja esindaja selgitas, et R. H.l, kes oli majavalitseja oli saadud volikiri korteri XXX-xx omanikult. R. H. volitas korteriühistut edasivolitamise korras sõlmima hagejaga üürilepingut. Hageja poolt teostatud
maksed ei olnud tasu korteri väljaostu eest, vaid üürimaksed ja kommunaalteenuste maksed. Väljaostuõiguse punkt lepingus on tühine, kuid kostja leiab, et ta ei pea selle tühise tingimuse alusel välja makstud summaid tagastama hagejale, sest hageja elas korteris ja sai sellest kasu. Tegemist ei olnud tasuta vara kasutamise lepinguga. Hageja peaks korterist välja kolima, sest ühistu soovib korterit müüa.
14.28.06.2021. a menetlusdokumendis märkis kostja, et üürilepingu punktis 3.1 oli sätestatud kaks võimalust: (1) kas nö „müügihinna osamaksete“ tasumine 18 kuu jooksul või (2) alates 2017. aasta detsembrist üüri tasumine 50 eurot kuus. Kolmandat võimalust, st seda, et hageja elaks korteris tasuta, ei olnud.
15.29.06.2021. a esitas kostja korteri nr xx omaniku S. B. kinnituskirja, millest nähtub, et korteriomanik 2017. aastal volitas korteriühistut korteri üürile andmiseks. Sellega on tõendatud korteriühistu õigus üürilepingu sõlmimiseks. Korteriomanikul ei ole mingit pretensioone, vastupidi, ta on igatpidi tänulik ja annab samad õigused korteriühistule samuti tuleviku jaoks.
16.13.07.2021. a menetlusdokumendis märkis kostja, et kostja peab kasutuseelisteks 50 eurot kuus alates 01.12.2017. a kuni üüri tasumise alguseni – novembrini 2020. a – 35 kuu eest. Kokku 35 kuud x 50 eurot = 1 750 eurot pidi nimetatud ajavahemiku eest tasuma hageja korteri kasutamise eest. Hageja ise kirjutab, et tasus vähem, ainult 1 390 eurot. Seega 360 eurot hagejal on võlg kostja ees ja kostja nõuab selle tasumist. Ülejäänud summale teeb kostja hagejale tasaarvestuse avalduse ja tasaarvestab hageja väidetava nõude summas 1 390 eurot.
17.19.07.2021. a menetlusdokumendis taotleb hageja, et kohus jätaks kostja 29.06.2021. a ja 13.07.2021. a lisatud taotlus ja tõendid jätta vastu võtmata või asja lahendamisel arvestamata, sest need on esitatud peale kohtu määratud tähtaega (28.06.2021. a) . Samuti ei oma eelpool nimetatud 29.06.2021. a ja 13.07.2021. a lisatud taotlus ja tõendid asja lahendamisel tähtsust, sest korteri XXX-xx omanik andis 28.06.2021. a korteriühistule volituse edaspidiseks korteri üürimiseks (inglise keeles: Yes indeed for the rental of my apartment I give you the agreement and the authorization to rent my apartment and you have my proxy for the rental (Jah tõepoolest minu korteri üürimiseks annan teile nõusoleku ja loa oma korteri üürimiseks ja teil on üürimiseks minu volikiri). Pooltel aga on vaidlus perioodil alates 12.2017. a kuni hagi esitamiseni, ehk august 2020. a. Hageja on asunud elama aadressil XXX-xx Kohtla-Järve alates 10.12.2017. a ja esimese arve kostjalt sai hageja jaanuaris 2018. a, sest 2016. aastal ja 2017. aastal töötas hageja BBB Harjumaal ja elas Harjumaal (tööraamatus on märge, et tööleping lõpetatud seoses pensionile minekuga 03.11.17). Hageja on seisukohal, et kostja on esitanud 28.06.2021. a kohtule võltsitud dokumendid (arved perioodi 2016-2017 eest), kus on märgitud hageja nimi, sest hageja ei elanud antud korteris eelpool märgitud perioodil.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUDESD
18.TsMS § 405 lg 1 kohaselt kohus menetleb hagi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes käesolevas seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid, kui tegemist on varalise nõudega hagiga ning hagihind ei ületa summat, mis arvestatuna põhinõudelt vastab 2 000 eurole ja koos kõrvalnõuetega 4 000 eurole.
19.Asja materjalidest nähtub, et * 10.12.2017. a sõlmisid XXX Kohtla-Järve üürile andjana ja A. R. üürnikuna eluruumi üürilepingu, mille objektiks oli korter nr xx elamus XXX Kohtla-Järve linnas (punkt 2.1). leping sõlmiti alates 01.12.2017. a tähtajatult (punkt 2.4). Lepingu punktis 3 „Tasu eluruumi kasutamise ja teenuste eest“ alapunktis 3.1 leppisid pooled kokku, et „Üürnik kohustub ostma lepinguobjekti korteri XXX-xx välja alates jaanuarist 2018. a 18 (kaheksateist) kuu jooksul müügihinnaga 2500 (kaks tuhat viissada eurot). Juhul kui üürnik ei alusta jaanuarist 2017. a tasuma korteri osamakseid, kohustub üürnik tasuma üürile andjale üüri 50 eurot kuus alates detsembrist 2017. a. Kui üürnik taganeb käesolevast üürilepingust ning keeldub korterit välja ostmast, maksab uurija leppetrahvi 1 500 (üks tuhat viissada) eurot. Maksmisega viivitamisel on üürile andjal õigus nõuda uurijalt viivist 0,07% päevas iga viivitatud päeva eest“. Lepingu punkti on käsikirjaliselt tuvastamata isiku poolt parandatud müügisumma osas ning märgitud „1 390 (üks tuhat kolmsada üheksakümmend)“. Leping on allkirjastatud korteriühistu juhatuse liikme O. M. poolt. * Kinnistusraamatu andmetel kuulub korteriomand aadressil XXX-xx Alžeeria kodanikule S. B.le. * Kostja kinnituste kohaselt oli tehingu sõlmimise ajal maja valitsejaks R. H. vastavalt sõlmitud käsunduslepingule ja korteriühistu juhatuse liige oli O. M. * Korteri XXX-xx omanik on 19.12.2018. a Alžiiris allkirjastanud lihtkirjaliku volikirja, milles volitab R. H.t alates 2017. aastast esindama ennast kõikides Eesti haldus- ja ametiasutustes, annab volitused ja loa sõlmida üüri- või müügilepingut, annab täieliku volituse korteri (XXX11) haldamiseks, sh õigusega korterisse sisse kirjutada isikuid, kes on sõlminud korteri kohta lepingu.
20.Kohus leiab, et hageja ja kostja sõlmisid 10.12.2017. a korteri väljaostuõigusega üürilepingu ning leppisid kokku, et hageja ostab korteri välja ning tasub alates 2018. a jaanuarist korteri väljaostumakseid 18 kuu jooksul kogusummas 2 500 eurot. Juhul kui üürnik ei asu alates 2017. a jaanuarist (*ilmselgelt on lepingus viga ning silmas on peetud 2018. aastat) tasuma korteri osamakseid, kohustub üürnik tasuma üürile andjale üüri 50 eurot kuus alates detsembrist 2017. a. Seega oli lepingus üüri maksmine ette nähtud juhuks, kui hageja ei asu täitma korteri osamaksete tasumise kohustust. Üürnikul ei olnud kohustust tasuda ühel ja samal ajal väljaostumakseid ja üüri.
21.Kohus nõustub pooltega, et korteri müügilepingu osa (lepingu punkt 3.1 esimene lause) on tühine notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu. Kokkuleppe on oma sisu poolest korteriomandi järelmaksuga müügi eelleping. Sellisena on lepingut mõistnud hageja, mis tuleneb hageja 08.12.2017. a e-kirjast R. H.le: „ /.../ palun kirjutage lepingusse, et alates 1. detsembrist 2017 maksan korterikulud, mille kohta tulevad arved jaanuaris 2018. Korteri eest 2500 maksan 1,5 aasta (18 kuud) jooksul alates jaanuarist 2018. Palun ka teada nime ja kontot, kuhu raha üle kannan. Pärast korteri eest tasumist siis tehing notari juures /.../“.
22.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 sätestab, et tehing millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. VÕS § 33 lg 2 sätestab, et kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse ( TSÜS) § 83 lg 1 kohaselt tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. TsÜS § 84 lg 1 esimese lause kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. TsÜS § 85 sätestab, et tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teise osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. TsÜS § 84 lg 1 teise lause kohaselt tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 1028 lg 1 sätestab, kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kohustus langeb hiljem ära.
23.Kohus ei nõustu kostjaga, et kostjal on hageja vastu nõue, mida kostja saab tasaarvestada hageja nõudega (üüri/kasutuseelise nõue perioodi eest detsember 2017. a kuni 2020. a novembrini 1 733,87 eurot). Esiteks seetõttu, et hagejal puudus lepingu punkti 3.1 teise lause kohaselt kohustus tasuda ühel ajal nii üüri kui väljaostumakseid. Teiseks seetõttu, et kostjal (korteriühistul) puudus seaduslik alus saada hagejalt nii üüri kui ka korteri väljaostu eest osamakseid. Korteriühistu ei ole korteriomandi XXX-xx Kohtla-Järve omanik, kes saaks olla üürilepingu (väljaostu õigusega müügilepingu) pooleks. Lepingu pooleks sai olla omanik S. B., kes omab õigust saada üüri ja väljaostumakseid, kui vara omanik. Volikirja andmine ei tähenda seda, et lepingu pooleks saab volitatu. Volikirja olemasolu korral sõlmib volituse saanud isik lepingu volitaja mitte aga enda nimel. TsÜS § 115 lg 1 teise lause kohaselt esindaja tehtud tehing kehtib esindatava suhtes, kui esindaja tegi tehingu esindatava nimel ja esindajal oli tehingu tegemiseks esindusõigus. TsÜS § 116 lg 1 kohaselt esindaja võib tehingu teha otseselt esindatava nimel, samuti võib tehingu tegemine esindatava nimel tuleneda tehingu tegemisega seotud asjaoludest. Kohus märgib, et tehingu tegemise ajal, so 10.12.2017. a ei olnud korteriühistul volitust teha tehinguid S. B.i kinnisvaraga, seda enam teha tehinguid S. B. kinnisvaraga enda nimel. Korteri omanik S. B. andis esmakordselt volikirja enda kinnisvaraga tehingute tegemiseks (üürimine, müümine, esindamine Eesti haldus- ja ametiasutustes) alles
19.detsembril 2018. a. Sealhulgas anti volitus R. H.le, mitte korteriühistule XXX. Teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing on tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab (TsÜS § 129 lg 1). Teise isiku nimel tehingu teinud isik, kellel ei olnud esindusõigust, peab juhul, kui isik, kelle nimel tehing tehti, tehingut heaks ei kiida, hüvitama teisele poolele tehingu ettevalmistamisel kantud kulutused ja sellega seotud muu kahju, mida teine pool kandis seetõttu, et ta uskus esindusõiguse olemasolusse (TsÜS § 130 lg 1). TsÜS § 130 lg 2 järgi peab teise isiku nimel esindusõiguseta tehingu teinud isik hüvitama teisele poolele ka tehingu täitmata jätmise tõttu tekkinud kahju. VÕS § 15 lg 1 kohaselt, kui üks lepingupool oli kohustatud lepingu ettevalmistamiseks või teise lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on vorminõude järgimata jätmise pärast tühine, tuleb teisele lepingupoolele hüvitada kahju, mis tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on kehtiv.
24.Kohus ei nõustu kostjaga, et korteri omanik on andnud volituse korteriühistule tehingu tegemiseks oma kinnisvaraga või 2017. a sõlmitud lepingu heaks kiitnud. 2021. a kostja esindajale saadetud SMS ja e-kiri seda ei tõenda. Kostja esindaja küsimusele „Kohtus peame tõestama, et te lubasite korteriühistul üürida korterit nr 11 2017. aastal. Kas see vastab tõele?
Palun, kas saate vastata jaatavalt või mitte?“ saadetud vastus „Jah. Jah ma tõestasin, tänud“ ei saa lugeda heakskiiduks 2017. a üüri/vara väljaostu lepingule sest ilmselgelt ei ole vara omanik teadlik, et leping sõlmiti korteriühistu nimelt ning lepingu järgi sai raha (väljaostumakseid, hiljem üüri) mitte omanik vaid korteriühistu. Ka ei ole vara omanik andnud 2018. aastal volitust edasivolitamise õigusega (R. H.lt korteriühistule) (TsÜS § 119 lg 1). Heakskiiduks ega volituseks ei saa lugeda ka korteri omaniku 28.06.2021. a e-kirjaga antud vastust kostja esindaja Irina Bušujevale „ /.../ Jah tõepoolest minu korteri üürimiseks annan teile lepingu ja volituse minu korteri üürimiseks ja teil on minu volikiri üürimiseks /.../“.
25.Pooltevahelised arveldused.
25.1.Hageja esitas pangakonto väljavõte perioodi eest 01.01-31.12.2018. a. Alljärgnevalt märgib kohus hageja 2018. aasta maksed kostjale alljärgnevas tabelis.
Üür detsember 2017, arve nr 363 Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi 120 + 30 jaan... Üür jaanuar 2018, arve nr 11 Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi 110 + 40 veeb... Üür veebruar 2018, arve nr 43 Korteri ostu järelma... Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi 100 + 50 märt... Üür märts 2018, arve nr 75, korteri ostu järelmaks Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi 110 + 40 apri... Üür aprill 2018, arve nr 107, korteri ostu järelmak... Elekter Üür mai 2018, arve nr 139 Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi Juuni üür 2018, arve nr 171 Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi Elekter juuli 11.08 ja võlg 10,37 Juuli osaline üür 2018, arve nr 203 Juuli osaline üür 2018, arve nr 203 Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi Augusti üür ja elekter Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi September üür ja elekter, kuna arvet pole, siis kan... Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi September vesi, majanduskulu, remondifond 69,18 ja... Oktoober küte, ettemaks 4,47, makstud oktoobris 100-... November üür Elekter
Sh maksed selgitusega: korteri väljaostu osamaks 1 405,00
25.2.Kostja poolt 07.06.2021. a esitatud hageja maksed kostjale 2020. ja 2021. aastal ei oma asja sisulisel arutamisel tähtsust, kuna hagis taotleb hageja korteri väljaostuõiguse eest 2018. a tasutud 1 390 euro tagastamist.
25.3.Kostja poolt esitatud arved perioodil aprill 2016. a kuni detsember 2018. a.
25.3.1.Esmalt märgib kohus seda, et esitatud arved ei ole kooskõlas teiste tsiviilasja materjalidega. Kostja on esitanud esimese arvena arve nr 11 2016. a aprill summas 1 191,15 eurot (arvestatud aprillis 68,83 eurot (kommunaalteenused), võlg 1 102,41 eurot, viivis 19,91 eurot). Arve maksjana on märgitud A. R. Arvel on märgitud juhatuse liikme L. B. kontaktandmed.
25.3.2.10. detsembri 2017. a eluruumi üürilepingust nähtub, et leping kehtib alates 01. detsembrist 2017. a (lepingu punkt 2.4) ning eluruumi üleandmine üürnikule loetakse toimunuks käesoleva lepingu ja üleandmisakti allkirjastamisega (lepingu punkt 2.3). Seega ei ole võimalik, et 2016. aasta aprillis esitati A. R.le arve XXX-xx korteri kommunaalteenuste eest ning selleks ajaks oli hagejal juba kogunenud võlg 1 102,41 eurot ning viivis 19,91 eurot. Kohus ei arvesta mitte ühtegi kostja esitatud arvet, kuna iga järgnev arve sisaldab võlasummat, mis ei ole kuidagi seotud üürilepinguga ning hagejaga. Ka ei olnud 2016. a aprillis L. B. Korteriühistu XXX Kohtla-Järve juhatuse liige, L. B. on korteriühistu juhatuse liige alates 20.12.2018.a.
25.4.Kostja esitas kohtule üüriarvestuse aruanded. Aruande kohaselt on näiteks A. R.lt 27.10.2017. a laekunud 90,00 eurot ja 26.01.2017. a laekunud 1 842,31 eurot (?). Kostja ei ole suutnud kohtule mõistlikult selgitada, mille eest on raha enne üürilepingu sõlmimist hagejalt kostjale laekunud. Võimalik, et hagejal on veel kostja vastu alusetust rikastumisest tulenevaid nõudeid, mida hagejal on võimalik kostja vastu esitada.
26.Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt hageja kasuks tühise tehingu osa alusel saadud korteriomandi väljaostu osamaksete summa 1 390 eurot. Kuigi kohus märkis otsuse punktis 25.1, et hageja on tasunud korteri väljaostu makseid kostjale summas kokku 1 405 eurot, ei saa kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 439 järgi otsuses ületada nõude piire.
27.Viivise nõue.
27.1.Hagiavalduses taotleb hageja, et kohus mõistaks kostjalt välja viivise lähtudes poolte vahel sõlmitud lepingust ehk 0,07% päevas iga viivitatud päeva eest alates hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni.
27.2.Poolte vahel sõlmitud lepingu punkti 3.1 viimasel lauses leppisid pooled kokku, et maksmisega viivitamisel on üürile andjal õigus nõuda üürnikult viivist 0,07% päevas iga viivitatud päeva eest. Lepingu järgi on üürile andja korteriühistu (kostja) ning üürnik A. R. (hageja).
27.3.Hageja saab nõuda kostjalt viivist rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest seadusjärgses määras VÕS alusel (VÕS § 113 lg 1, § 94).
27.4.Hageja esitas kostjale kohtuväliselt 1 390 euro tagastamise nõude, mida kostja oli nõus rahuldama vaid siis, kui kohus otsuse teeb.
27.5.Seadusjärgse viivise suurus perioodi eest hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni (19.10.2020. a kuni 27.10.2021. a) on 113,88 eurot.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
28.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse kui kulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse tegemist.
29.Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.
30.Hageja menetluskulud peab kandma seega kostja.
31.Hageja menetluskulud on riigilõiv, mis on tasutud maksekäsu kiirmenetluse avalduselt 45 eurot, riigilõiv hagiavalduselt 175 eurot, kokku tasutud riigilõiv 220 eurot ning õigusabikulud kokku 1 460 eurot. Kokku menetluskulud 1 680 eurot.
32.Hageja õigusabikulud on põhjendatud ning on vastavuses hageja esindaja menetlustoimingutega. Kuigi tegemist on lihtmenetluse asjaga (hagihinna järgi), on siiski tegemist keskmisest keerukama võlaõigusliku vaidlusega. Ka kostja õigusabikulud on kokku 2 221,61 eurot.
/ allkirjastatud digitaalselt /
Viljo Junolainen Kohtunik
Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tartu Ringkonnakohtu 31.08.2022. a otsusega nr 2-20130615.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.